Hae netistä "golden visa -maat", ja suurin osa tuloksista on jo historiaa. Artikkelit myyvät yhä Espanjan 500 000 euron reittiä, joka suljettiin huhtikuussa 2025. Ne kuvaavat yhä Lissabonin asuntoja tienä oleskelulupaan, vaikka kiinteistö ei ole kelvannut Portugalissa lokakuusta 2023 lähtien. Irlanti on listalla, vaikka ohjelma lakkautettiin helmikuussa 2023. Ohjelmat muuttuivat nopeammin kuin sisältö, ja juuri siinä kuilussa ostajat menettävät rahaa.
Tämä lista on erilainen. Se kertoo, mikä on auki juuri nyt, vuoden 2026 puolivälissä, niille joiden suunnitelma on konkreettinen: osta asunto, saa oikeus asua jossain. Kerromme myös, mikä on sulkeutunut, sillä kallein virhe tällä alalla on rakentaa suunnitelma ohjelman varaan, jota ei enää ole. HomeNSearch myy asuntoja 13 maassa, useissa niistä alla mainituista, ja oleskelusäännöt ovat ostajiemme toinen kysymys heti hinnan jälkeen.
Mikä kultainen viisumi on – ja mikä se ei ole
Kun markkinointi karsitaan pois, kultainen viisumi on oleskelulupa, joka myönnetään pätevän sijoituksen perusteella. Ei työnantajaa takaamassa, ei pistejärjestelmää, ei haastattelua aikeista. Rahat menevät maahan, maa päästää sinut asumaan siellä. Kiinteistöversiosta tuli suosituin yhdestä selvästä syystä: raha ei katoa valtion rahastoon, vaan se on talossa, jota voi käyttää, yleensä vuokrata ja lopulta myydä.
Pidä kaksi kategoriaa erillään, koska huolimattomat artikkelit sekoittavat ne. Oleskelu investoinnilla antaa luvan, joka uusiutuu niin kauan kuin omistat kohteen. Kansalaisuus investoinnilla antaa passin suoraan; Turkki ja kourallinen Karibian valtioita tarjoavat sitä. Velvoitteet, hinta ja politiikka kummankin ympärillä ovat erilaiset, ja jälkimmäinen tyyppi on katoamassa Euroopasta kokonaan.
Miksi useimmat kultainen viisumi -listat ovat vanhentuneita
Vuodet 2022–2025 olivat purkuvaihetta. Britannia lakkautti Tier 1 -sijoittajaviisuminsa helmikuussa 2022. Irlanti sulki investorohjelmansa vuotta myöhemmin. Portugali poisti kiinteistöt kultaisesta viisumistaan lokakuussa 2023, kun asuntokriisi oli ajanut paikalliset ulos Lissabonista ja Portosta. Espanja seurasi samaa politiikkaa ja lopetti koko ohjelmansa 3. huhtikuuta 2025. Samana kuukautena EU-tuomioistuin julisti Maltan kansalaisuus-investoinnilla-ohjelman laittomaksi, mikä päätti viimeisen passi-rahalla-tarjouksen unionin sisällä.
Jopa Unkari, joka lanseerasi uuden vierassijoittajaviisumin vuonna 2024, hylkäsi suunnitellun 500 000 euron asuntokiinteistövaihtoehtonsa ennen kuin yhtäkään hakemusta ehdittiin jättää. Länsi-Euroopassa suunta on yksisuuntainen.
Mikään tästä ei päädy vanhoihin artikkeleihin. Vuonna 2021 kirjoitettu juttu voi pitää sijoituksensa hakukoneessa vuosikausia, keräten klikkauksia ja johtaen harhaan jokaisen, joka päätyy sivulle. Meillä on ollut asiakkaita, jotka ovat tulleet Espanjan kultaisen viisumin budjetti kädessä, kuukausia sen jälkeen kun ohjelma jo kuoli.
Yksi nopea testi millä tahansa kultainen viisumi -artikkelilla: jos Espanja on listattu auki olevaksi, tai portugalilainen kiinteistö tarjotaan reittinä, sivu on vuosia vanhentunut. Sulje se.
Kreikka: auki, mutta hinta riippuu postinumerosta
Kreikka piti kultaisen viisuminsa ja imi suuren osan kysynnästä, jonka Espanja ja Portugali käänsivät pois. Muuttunut asia on hintakartta. Vuoteen 2024 asti lippu oli tasan 250 000 euroa missä tahansa maassa; 1. syyskuuta 2024 lähtien tasoja on kolme, ja ero niiden välillä on ero yksiön ja kunnollisen talon välillä.
800 000 euron taso kattaa paikat, joista kaikki kysyvät ensin: koko Attikan alue Ateenan ympärillä, Thessaloniki, Mykonos, Santorini ja jokainen saari, jolla on yli 3 100 asukasta. Lue tuo viimeinen ehto kahdesti, sillä juuri se puuttuu vanhentuneista listoista. Kreeta, Rodos ja Korfu ylittävät 3 100 asukasta helposti, joten suuret lomasaaret ovat ylimmässä tasossa Ateenan rinnalla. 400 000 euron taso on kaikki muu: suurin osa Peloponnesosta, Halkidiki ja loput mannerrannikosta, sekä aidosti pienet saaret. Molemmissa tasoissa rahan on mentävä yhteen vähintään 120 neliömetrin asuntoon. Kahden tai kolmen pienen asunnon pinoaminen kynnyksen täyttämiseksi, 250 000 euron ajan klassinen taktiikka, ei enää toimi.
250 000 euron sisäänpääsy säilyy kahden kapean oven kautta: liikekiinteistön muuttaminen asuinkäyttöön, tai listatun kulttuurihistoriallisen kohteen entisöinti. Molemmat ovat aitoja remonttiprojekteja lupineen, urakoitsijoineen ja viivästyksineen, joten kohtele alempaa hintaa ansaittuna, ei löydettynä.
Kaksi sääntöä nappaa ne, jotka silmäilevät nopeasti. Ohjelman kautta ostettua asuntoa ei saa vuokrata lyhytaikaisesti; laita se Airbnb:hen ja riskeeraat luvan menettämisen sekä sakon päälle. Ja vaikka viisumi uusiutuu joka viides vuosi ilman vähimmäisoleskeluvaatimusta, se ei koskaan hiljaa kypsy kansalaisuudeksi. Siihen tarvitaan seitsemän vuotta todellista, verotuksellisesti asuvaa elämää Kreikassa sekä kielikoe.
Lupa kattaa puolison, alle 21-vuotiaat lapset sekä molempien vanhempien vanhemmat, ja se avaa Schengen-alueen 90 päiväksi jokaista 180 päivää kohden. Katso, mitä 400 000 euron taso ostaa Kreikan-katalogissamme; Ateenan ulkopuolella se on enemmän kuin useimmat odottavat.
Arabiemiirikunnat: 2 miljoonaa dirhamia, kymmenen vuotta, ei vähimmäisoleskeluvaatimusta
Arabiemiirikunnat pyörittää juuri nyt maailman vilkkainta kiinteistösidonnaista oleskeluohjelmaa, ja se liikkui vastakkaiseen suuntaan kuin Eurooppa: säännöt löystyivät, eivät tiukentuneet. Omista asuinkiinteistö, joka on arvoltaan 2 miljoonaa dirhamia, noin 545 000 Yhdysvaltain dollaria, ja saat kymmenen vuoden uusittavan kultaisen viisumin. Puoliso, lapset ja jopa kotiapulaiset pääsevät mukaan huollettavina, eikä minimioleskeluaikaa vaadita luvan pitämiseksi voimassa.
Kynnys on kiinteistön kauppakirjan arvo, ja Dubai antaa yhdistää useita kiinteistöjä sen täyttämiseksi. Hyväksyttyjen rakennuttajien suunnitteluvaiheen asunnot kelpaavat. Samoin kiinnitetyt asunnot; alkuvuodesta 2024 lähtien sinun ei enää tarvitse olla maksanut tiettyä osuutta etukäteen, pankkisi antaa vain vastalauseettomuustodistuksen hakemusta varten.
Prosessi itsessään on nopea oleskelulupamittapuulla. Dubain kiinteistöille se kulkee maanmittauslaitoksen (Land Department) kautta: kauppakirjan kelpoisuustarkastus, lääkärintarkastus, biometria Emirates ID:tä varten, ja viisumi tulee tyypillisesti viikoissa, ei kuukausissa. Abu Dhabi ja muut emiraatit pyörittävät rinnakkaisia reittejä samalla 2 miljoonan dirhamin logiikalla, joten emiraatin valinta on itse asiassa markkinan valinta, ei ohjelman.
Ole silti selvillä siitä, mitä ostat. Tämä on omaisuuteen sidottu oleskelulupa, ei tie passiin. Emiraatit eivät käytännössä kansalaista sijoittajia, ja jos myyt ja arvo laskee alle 2 miljoonan dirhamin, viisumi raukeaa kiinteistön mukana. Vastapainoksi: ei tuloveroa, ei vuosittaista kiinteistöveroa (vain kertaluonteinen 4 %:n siirtomaksu ostohetkellä), ja bruttovuokratuotot 6–8 % keskihintaisilla alueilla. Moni haltija pitää itse viisumia tuottona.
Arabiemiirikuntien-katalogimme merkitsee, mitkä kohteet ylittävät 2 miljoonan dirhamin rajan yksinään.
Kypros: pysyvä oleskelulupa uudiskohteella
Kypros myöntää pysyvän oleskeluluvan, ei väliaikaista lupaa, ja se yksi sana muuttaa koko laskelman. Pikareitti vaatii 300 000 euroa plus ALV sijoitettuna uuteen asuinkiinteistöön, joka ostetaan suoraan rakennuttajalta. Vain ensimyynti. Jälleenmyydyt asunnot eivät kelpaa, mikä yllättää suunnilleen joka toisen ostajan, joka on jo ihastunut kymmenvuotiaaseen huvilaan Pafoksessa.
Loppu tiedostosta koskee rahan alkuperää ja tuloja. Varojen on tultava ulkomailta, ja sinun on osoitettava turvattu vuositulo Kyproksen ulkopuolelta: 50 000 euroa pääasialliselle hakijalle, 15 000 euroa lisää puolisolle ja 10 000 euroa per huollettava lapsi. Hyväksyntä tulee yleensä kuukausissa, status on pysyvä heti, ja sen säilyttäminen vaatii täsmälleen yhtä asiaa: käy saarella vähintään kerran kahdessa vuodessa.
Kaksi varoitusta, jotka annamme jokaiselle asiakkaalle. Kypros ei kuulu Schengeniin, joten tämä lupa ei avaa Euroopan rajoja samalla tavalla kuin kreikkalainen oleskelu; liittymistä on kutsuttu välittömäksi vuosikausia, eikä se ole toteutunut. Ja ALV ratkaisee todellisen hinnan. Normaali kanta on 19 %, mutta alennettu 5 % koskee kodin ensimmäisiä 130 neliömetriä, jos aiot oikeasti asua siellä, tietyin ehdoin. 300 000 euron kaupassa se on 42 000 euron heilahdus, joka kannattaa järjestellä ennen kuin allekirjoitat mitään.
Yksi velvoite tuli lisää vuoden 2023 tiukennuksen mukana: haltijat vahvistavat nyt vuosittain, että sijoitus ja hakemuksen taustalla oleva tulo ovat yhä voimassa, sekä puhtaan rikosrekisteriotteen. Se on rutiinipaperityötä, ei ansa, mutta jätä se väliin ja pysyvyys lakkaa hiljaa olemasta pysyvää.
Limassol, Pafos ja Larnaka vievät suurimman osan tästä kysynnästä. Kyproksen-sivumme näyttää, mitä 300 000 eurolla saa kussakin kaupungissa, ja ero kolmen kaupungin välillä on suurempi kuin luulisi.
Turkki: 400 000 dollaria ostaa kansalaisuuden, ei vain oleskelun
Turkki kuuluu tälle listalle tähdellä varustettuna, sillä se ei tarjoa oleskelua. Se tarjoaa kansalaisuutta. Osta kiinteistö, jonka virallisesti arvioitu arvo on vähintään 400 000 Yhdysvaltain dollaria, hyväksy kolmen vuoden myyntikielto kirjattuna kauppakirjaan, ja voit hakea Turkin passia itsellesi, puolisollesi ja alle 18-vuotiaille lapsillesi. Kuusi–yhdeksän kuukautta on tavallinen aikataulu. Ei oleskeluvaatimusta, ei kielikoetta, ja kaksoiskansalaisuus on sallittu.
Kauppa on valvotumpi kuin tavallinen. Valtion lisensoima arvioija todistaa arvon, rahan on liikuttava turkkilaisten pankkien kautta vaaditulla valuutanvaihtopaperityöllä, ja ilmoitetun kauppakirjahinnan on vastattava todellisuutta. Vanha tapa aliarvioida siirtoveron säästämiseksi on kohtalokas tässä: se mitätöi kansalaisuushakemuksen.
Rehellinen varoitus on valuutta. Liira on laskenut vuosikymmenen ajan, joten kysymys ei ole siitä, ylittääkö kiinteistö 400 000 dollaria arviossa, vaan onko se yhä sen arvoinen kun kolme vuottasi on kulunut. Istanbulin parhaat alueet ja vakiintuneet rannikkomarkkinat Antalyan ja Bodrumin seudulla säilyttävät dollariarvonsa paljon paremmin kuin passikauppaa varten hinnoitellut massarakennetut lähiöt. Osta ensin omaisuus, kansalaisuus toiseksi.
Täydellisyyden vuoksi: Turkki myöntää kansalaisuuden myös 500 000 dollarin pankkitalletusta tai rahastosijoitusta vastaan, joka pidetään kolme vuotta. Lähes kaikki valitsevat silti kiinteistöreitin, koska Kadıköyn asunto ainakin maksaa vuokraa odotusaikana.
Montenegro: mikä tahansa koti, uusittava lupa
Montenegro on minimalistinen vaihtoehto. Ei kynnystä lainkaan: omista asumiskelpoinen asuinkiinteistö omalla nimelläsi, ja voit hakea väliaikaista oleskelulupaa, joka myönnetään vuodeksi ja uusitaan niin kauan kuin pidät kodin. Kotorin lahdella tai Budvassa ostaville tämä on usein loma-asunnon oston sivutuote, ei sen syy.
Hakemus jätetään henkilökohtaisesti, edellyttää sairausvakuutusta ja todistetta toimeentulosta, ja se pysyy sidottuna juuri siihen kiinteistöön. Myy koti, ja luvan peruste lähtee sen mukana.
Tiedä, mitä se ei ole. Lupa antaa asua maassa, mutta ei tarjoa pikatietä passiin, ja kansalaisuus-investoinnilla-ohjelma, jonka ihmiset puoliksi muistavat, suljettiin vuoden 2022 lopussa. Pitkä peli täällä on EU-jäsenyys. Montenegro on pisimmällä oleva ehdokas, ja omistajat, jotka ovat kerryttäneet vuosia laillista oleskelua ennen jäsenyyden toteutumista, ovat hyvässä asemassa jos se toteutuu.
Georgia: 100 000 dollaria ja kevyintä paperityötä missään
Georgia myöntää oleskeluluvan ulkomaalaisille, jotka omistavat kiinteistön, jonka arvo on vähintään 100 000 Yhdysvaltain dollaria, sertifioidun paikallisen arvion vahvistamana. Byrokratia on kuuluisan ohutta. Kaupan rekisteröinti vie päivän julkisessa palvelupisteessä, lupaprosessi mitataan viikoissa, ja perheenjäsenet voivat hakea omistajan rinnalla.
Yksi yksityiskohta tekee luvasta vähemmän kiireellisen kuin miltä se kuulostaa: lähes sadan maan kansalaiset voivat oleskella Georgiassa viisumivapaasti kokonaisen vuoden kerrallaan joka tapauksessa. Lupa ansaitsee paikkansa, kun haluat asettua kunnolla, avata paikallisia pankkitilejä tai pyörittää yritystä ilman vuosittaisia rajakäyntejä. Ja Batumin hinnoilla 100 000 dollaria ostaa yhä hyvän merenrantahuoneiston, mikä lakkasi olemasta totta suurimmassa osassa rannikko-Eurooppaa jo kauan sitten.
Loput kentästä, lyhyesti
Muutama ohjelma ansaitsee oman rivinsä. Latvia vaihtaa yhä oleskeluluvan 250 000 euron kiinteistöön plus valtion maksuun; volyymit ovat pieniä, mutta ovi on auki. Maltan pysyvän oleskelun ohjelma toimii vuokratun tai ostetun kodin sekä valtiollisen maksun kautta, ja se selvisi tuomioistuinpäätöksestä, joka tappoi saaren passiohjelman. Unkarin elvytetty sijoittajaviisumi toimii lisensoitujen kiinteistörahastojen kautta 250 000 eurolla, ei asunnon suoran oston kautta.
Atlantin toisella puolella viisi Karibian valtiota (Saint Kitts ja Nevis, Antigua, Dominica, Grenada, Saint Lucia) myyvät kansalaisuutta hyväksytyn lomakiinteistön ollessa yksi maksutavoista; hinnat alkavat noin 200 000 dollarista ja nousivat jyrkästi 2023 jälkeen Yhdysvaltain ja EU:n paineen alla. Ja Yhdysvaltain EB-5, joka väännetään näihin listoihin jatkuvasti, ei ole lainkaan kiinteistöohjelma. Se on työpaikkoja luova liiketoimintasijoitus alkaen 800 000 dollarista. Kondon ostaminen Miamissa antaa sinulle kondon Miamissa.
Portugali ja Espanja: ostaminen käy, paperit tulevat erikseen
Kumpikaan maa ei rajoita ulkomaalaisten kiinteistönostoa. Mikä on kadonnut, on kiinteistön vaihtaminen papereihin.
Portugalin kultainen viisumi elää muulla polttoaineella: rahastosijoitukset alkaen 500 000 eurosta, lahjoitukset kulttuurille tai tutkimukselle alkaen 250 000 eurosta, ja työpaikkoja luovat reitit, joita harva käyttää. Sen viiden vuoden tie kansalaisuuteen on Länsi-Euroopan lyhyin, mikä pitää rahastoreitin vilkkaana. Ostajat, jotka lähinnä halusivat asua Portugalissa, pärjäävät yleensä paremmin D7-viisumilla, joka vaatii vakaata passiivista tuloa sidottuna kansalliseen minimipalkkaan pääoman sijaan, tai D8:lla etätyöntekijöille.
Espanja ei tarjoa lainkaan sijoitusreittiä huhtikuusta 2025 lähtien. Ei-lukratiivinen viisumi (passiivinen tulo noin 2 400 euroa kuukaudessa pääasialliselle hakijalle, ei työntekoa Espanjassa) ja digitaalisen nomadin viisumi kantavat kuorman sen sijaan. Kumpaakin voi pitää espanjalaisen kodin rinnalla; koti vain ei enää kelpaa.
Reitin valinta, ja kenen tahansa listan tarkistaminen
Rinnakkain asetettuina auki olevat ohjelmat järjestyvät sen mukaan, mitä optimoit. Schengen-pääsy ilman muuttoa: Kreikka alkaen 400 000 eurosta. Verovapaa tukikohta, jota oikeasti käytät: Arabiemiirikunnat 2 miljoonalla dirhamilla. Pysyvä status EU-maassa halvimmalla kynnyksellä: Kypros 300 000 eurolla plus ALV. Toinen passi: Turkki 400 000 dollarilla. Rannikkotukikohta vaatimattomalla budjetilla: Montenegro tai Georgia, joissa kiinteistö on itse pointti ja lupa on bonus.
Ennen kuin toimit minkään listan perusteella, tämä mukaan lukien, tee samat viisi tarkistusta kuin me tekisimme:
- Etsi julkaisupäivä. Tällä alalla mikä tahansa yli vuoden vanha on historiaa, ei ohjeistusta.
- Tarkista ohjelma virallisesta valtion lähteestä, ei myyntisuppilolla varustetulta agentuurisivulta.
- Tarkista alueelliset tasot. Yksi otsikkoluku Kreikalle on ollut väärä syyskuusta 2024 lähtien.
- Kysy, mitä kiinteistö ei saa tehdä. Kreikka kieltää lyhytaikaisen vuokrauksen kultainen viisumi -kodeissa.
- Kysy, milloin saat myydä. Turkki lukitsee kauppakirjan kolmeksi vuodeksi.
Säännöt liikkuivat jokaisessa tämän sivun ohjelmassa vuosien 2023 ja 2026 välillä, ja ne liikkuvat taas. HomeNSearch seuraa niitä 13 maassa, joita katamme, ja paikalliset tiimimme kuulevat usein luonnosmuutoksista lakimiehiltä maan päällä ennen kuin niistä tulee lakia. Jos haluat lyhytlistan, joka on testattu budjettiasi, passiasi ja verotustilannettasi vasten, kysy meiltä. Se keskustelu ei maksa mitään. Väärän 400 000 euron kaupan purkaminen maksaa.
Usein kysytyt kysymykset
Mitkä maat myöntävät yhä oleskelun kiinteistön ostosta vuonna 2026?
Kreikka (alkaen 400 000 eurosta useimmilla alueilla, 800 000 euroa Ateenassa ja huippusaarilla, 250 000 euroa muutos- tai entisöintiprojekteista), Arabiemiirikunnat (2 miljoonaa dirhamia), Kypros (300 000 euroa plus ALV uudiskohteessa), Montenegro (mikä tahansa rekisteröity koti), Georgia (100 000 dollaria) ja Latvia (250 000 euroa, pieni mutta toimiva). Turkki menee askeleen pidemmälle ja myöntää kansalaisuuden 400 000 dollarilla. Useat Karibian valtiot myyvät kansalaisuutta myös kiinteistövaihtoehdoilla, vaikka ne ovat passiohjelmia eivätkä paikkoja, joihin useimmat ostajat suunnittelevat muuttavansa.
Voinko yhä saada kultaisen viisumin Espanjaan tai Portugaliin?
Ei kiinteistön kautta. Espanja lopetti kultaisen viisuminsa kokonaan 3. huhtikuuta 2025. Portugalin ohjelma toimii yhä, mutta kiinteistö ei ole kelvannut lokakuusta 2023 lähtien; toimivat reitit ovat rahastot alkaen 500 000 eurosta ja kulttuurilahjoitukset alkaen 250 000 eurosta. Jos tavoite oli asua siellä eikä sijoittaa, Espanjan ei-lukratiivinen viisumi ja Portugalin D7 ovat rehelliset korvaajat, molemmat perustuvat tuloon pääoman sijaan.
Mikä on halvin tapa saada eurooppalainen oleskelu kiinteistön kautta?
Montenegro, jossa mikä tahansa asumiskelpoinen koti tukee uusittavaa lupaa ilman vähimmäishintaa. EU:n sisällä Kreikan 250 000 euron muutos- ja entisöintireitti on lattiataso, jos otat vastaan projektin. Muuten se on Kypros 300 000 eurolla plus ALV pysyvää statusta varten, sitten Kreikan 400 000 euron taso Schengen-liikkuvuutta varten.
Johtaako kultainen viisumi kansalaisuuteen?
Ei itsestään, ei missään. Kreikka vaatii seitsemän vuotta todellista oleskelua sekä kielikokeen. Kypros laskee saarella fyysisesti vietetyt vuodet. Portugali on poikkeus viidellä vuodella, minkä vuoksi sen rahastoreitti pysyy vilkkaana ilman kiinteistöäkin. Turkki ohittaa jonon ja myöntää kansalaisuuden suoraan 400 000 dollarin ostoa vastaan. Arabiemiirikunnat eivät käytännössä kansalaista sijoittajia lainkaan.
Täytyykö minun asua maassa pitääkseni viisumin?
Yleensä ei, ja juuri se on tuote. Kreikka ei aseta vähimmäisoleskeluaikaa. Arabiemiirikunnat vaatii vain, että pidät kelpoisuuden antavan kiinteistön. Kypros haluaa yhden vierailun kahdessa vuodessa. Montenegro on poikkeus; sen lupa olettaa, että olet oikeasti paikalla, ja uusinnat vaikeutuvat, jos et koskaan ole. Turkin kansalaiset tietenkään eivät ole velkaa oleskelua kenellekään.
