Vuokratuottolaskuri
Laske asunnon vuokratuotto ja kassavirta kulujen jälkeen sekä cap rate ja viiden vuoden voitto. Laskelmassa ovat mukana laina, tyhjäkäyttö ja kaupan kulut, ja luvut päivittyvät heti, kun liikutat liukusäätimiä.
- Arvioi tuotto
- Vertaile vaihtoehtoja
- Tee perusteltu päätös
Syötä sijoituksen tiedot
1. Asunto ja vuokra
Osuus vuodesta, jonka asunto on tyhjillään
2. Kulut
Huolto, hoitovastike tai palvelumaksu, omistajan maksamat käyttökulut, pienet korjaukset
3. Asunnon arvonnousu
Laskelman tulokset
Nettokassavirta
1 130 € / kk
13 560 € / v
- Bruttovuokratuotto
- 6 %
- Cap rate
- 4,5 %
- Cash-on-cash
- 4,3 %
- Arvonnousu
- 3 %
Ennuste 5 vuodelle
Sijoitusprofiili
Näin laskemme- Tuotto
- Kohtalainen
- Cap rate 4,5 %
- Kassavirta
- Positiivinen
- 1 130 € kuukaudessa
- Turvamarginaali
- Suuri
- nollatulos, kun vuokrausaste on vähintään 17 %
- Riippuvuus arvonnoususta
- Kohtalainen
- 40 % tuotosta tulee arvonnoususta
Tunnusluvut (vuosi 1)
- Bruttovuokratulot
- 18 000 €
- Tyhjäkäytön aiheuttama tulonmenetys
- −1 440 €
- Käyttökulut
- −3 000 €
- Käyttökate (NOI)
- 13 560 €
- Vuokratulon vero
- 0 €
Nettokassavirta
13 560 €
1 130 € / kk
Tulos 5 vuoden jälkeen
- Asunnon arvo
- 347 782 €
- Myyntikulut
- −10 433 €
- Kassavirta 5 vuodelta
- +70 567 €
- Sijoitetut omat varat
- −315 000 €
Kokonaisvoitto
92 916 €
ROI 5 vuodessa: 29,5 % · keskimäärin 5,7 % vuodessa
Nollatulospiste
- Vähimmäisvuokrausaste
- 17 %
- Vähimmäisvuokra
- 272 € / kk
Laskelmaan ei sisälly
- Valuuttakurssien heilahtelut
- Lainan koron muutokset
- Isot remontit tavallisen ylläpidon lisäksi
- Myyntivoiton vero
- Verot asuinmaassasi
- Kalusteet ja asunnon valmistelu vuokralle
Asiakasneuvoja tarkistaa luvut valitsemasi maan osalta ja etsii budjettiisi sopivia kohteita
Näin laskemme
Laskuri käyttää vain syöttämiäsi lukuja eikä hae markkinatietoja. Tulos on siis juuri niin tarkka kuin vuokra- ja kuluarviosi. Kassavirta, tuotto ja nollatulospiste lasketaan ensimmäiselle vuodelle, ennuste kattaa viisi vuotta.
Kassavirta
Otamme vuoden vuokrat ja vähennämme tyhjäkäytön. Jäljelle jäävästä vähennämme ylläpitokulut, kiinteistöveron, vakuutuksen ja vuokranhallinnan palkkion. Tulos on nettotuotto (NOI, net operating income). Siitä vähennämme vuokratulon veron, joka lasketaan nettotuotosta ja vain silloin, kun se on positiivinen, sekä vuoden lainanmaksut. Jäljelle jäävä summa on vuoden kassavirta. Kuukauden luku saadaan jakamalla se 12:lla.
Tuotto
Bruttovuokratuotto on vuosivuokra jaettuna hinnalla, ennen tyhjäkäyttöä ja kuluja. Cap rate eli nettovuokratuotto on nettotuotto jaettuna hinnalla. Laina ei vaikuta siihen, joten se sopii hyvin kohteiden vertailuun. Cash-on-cash kertoo, paljonko sijoittamasi omat varat tuottavat kassavirtaa: se on kassavirta jaettuna omilla varoilla eli omarahoitusosuuden ja ostokulujen summalla. Kun asunto ostetaan omilla varoilla, omarahoitusosuus on koko hinta.
Tulos 5 vuoden jälkeen
Asunnon arvo nousee valitsemasi skenaarion mukaan, vuokra ja kulut asettamasi vuotuisen prosentin verran. Viiden vuoden kohdalla laskemme oman pääomasi myynnin jälkeen: arvo miinus myyntikulut ja jäljellä oleva laina. Kun siihen lisätään viiden vuoden kassavirta ja vähennetään sijoitetut omat varat, saadaan kokonaisvoitto. ROI 5 vuodessa on tämä voitto jaettuna sijoitetuilla omilla varoilla.
Keskimääräinen vuosituotto (IRR)
Viiden vuoden ROI ei kerro, milloin rahat tulevat. IRR (sisäinen korko) ottaa sen huomioon: se on vuotuinen korko, jolla sijoitetut omat varat, kunkin vuoden kassavirta ja oma pääomasi myynnin jälkeen ovat tasapainossa. Laskuri etsii korkoa väliltä −99 %…+100 % vuodessa. Jos sitä ei löydy tältä väliltä, esimerkiksi kun rahaa vain menee, laskuri näyttää, ettei keskimääräistä vuosituottoa voi määrittää.
Nollatulospiste
Vähimmäisvuokrausaste on se osuus vuodesta, jonka asunnon on oltava vuokrattuna, jotta kassavirta on nolla. Vähimmäisvuokra on kuukausivuokra, jolla kassavirta on nolla antamallasi tyhjäkäytöllä. Jos kassavirta jää negatiiviseksi, vaikka asunto olisi vuokrattuna koko vuoden, laskuri kertoo sen.
Sijoitusprofiili
Tämä on laskurin oma asteikko, ei markkina-arvio eikä sijoitusneuvo. Tuotto on korkea, kun cap rate on vähintään 6 %, kohtalainen, kun se on 4–6 %, ja matala, kun se jää alle 4 %:n. Kassavirta on noin nolla, kun se poikkeaa nollasta enintään 2 % vuosivuokrasta suuntaan tai toiseen. Turvamarginaali on suuri, kun asunto pääsee nollatulokseen alle 70 %:n vuokrausasteella, ja pieni, kun siihen tarvitaan yli 90 %. Riippuvuutta arvonnoususta varten laskemme yhteen viiden vuoden arvonnousun ja saman ajan kassavirran ja katsomme, kuinka suuri osa summasta tulee arvonnoususta: alle 30 % on pieni riippuvuus, yli 60 % suuri.
Usein kysyttyä
Miten cap rate eroaa bruttovuokratuotosta?
Cap rate ottaa huomioon tyhjäkäytön ja kulut, bruttovuokratuotto ei. Bruttovuokratuotto on vuosivuokra jaettuna hinnalla. Cap rate on nettotuotto jaettuna hinnalla, ja nettotuotto on vuokra miinus tyhjäkäyttö, ylläpitokulut, kiinteistövero, vakuutus ja vuokranhallinta. Siksi cap rate ei ole koskaan bruttovuokratuottoa suurempi, ja niiden ero on tyhjäkäyttösi ja kulusi.
Miten laskuri huomioi asuntolainan?
Annuiteettilainana: sama maksu joka kuukausi koko laina-ajan. Vuoden maksut vähennetään kassavirrasta ja viiden vuoden kohdalla jäljellä oleva laina myyntiarvosta. Omarahoitusosuuden ja koron asetat Asuntolaina-osiossa, laina-ajan lisäasetuksissa. Koron tulevia muutoksia laskuri ei mallinna.
Miksi kokonaisvoitto on suurempi kuin arvonnousu?
Koska siihen kuuluu myös viiden vuoden kassavirta. Kokonaisvoitto on oma pääomasi myynnin jälkeen (arvo miinus myyntikulut ja jäljellä oleva laina) plus kertynyt kassavirta miinus sijoitetut omat varat. Osto- ja myyntikulut pienentävät sitä. Niin tekee myös negatiivinen kassavirta, joka voi painaa voiton arvonnousua pienemmäksi.
Mikä on IRR ja miksi sitä katsotaan ROI:n rinnalla?
IRR on keskimääräinen vuosituotto, jossa on otettu huomioon, milloin rahat tulevat. Kahdella kohteella, joilla on sama viiden vuoden ROI, voi olla eri IRR: jos toinen tuottaa vuokraa ensimmäisestä vuodesta lähtien ja toinen saa koko hyötynsä vasta myynnissä, ensimmäisen IRR on korkeampi. Koska IRR on vuotuinen korko, voit verrata sitä suoraan talletuksen tai joukkovelkakirjojen vuosikorkoon.
Sisältääkö laskuri tietyn maan verot?
Ei. Oston, omistamisen ja vuokratulon verot vaihtelevat paljon maittain ja riippuvat verotuksellisesta asemastasi, joten laskuri ei täytä minkään maan veroprosentteja. Lisäasetuksissa kiinteistövero (vuotuinen summa) ja vuokratulon vero ovat oletuksena 0, ja ostokuluiksi on asetettu yleinen 5 % hinnasta. Korvaa ne omaa tilannettasi vastaavilla luvuilla. Myyntivoiton vero ja asuinmaasi verot eivät ole mukana. Maaoppaamme antavat lähtökohdan; tarkista tarkat luvut veroneuvojalta.
Mikä on hyvä vuokratuotto?
Yhtä vertailulukua ei ole: se riippuu maasta, kohteen tyypistä ja lainan korosta. Laskurin asteikolla vähintään 6 %:n cap rate merkitään korkeaksi ja 4–6 %:n kohtalaiseksi. Vertaa tulosta vaihtoehtoosi. Jos talletus omassa valuutassasi tuottaa enemmän kuin kohteen cash-on-cash, tässä ostossa luotat arvonnousuun etkä vuokraan.
