Näin ostat asunnon Armeniassa ulkomaalaisena

Asunnon ostaminen Armeniassa onnistuu ulkomaalaiselta lähes samoilla ehdoilla kuin kansalaiselta. Asunnon, talon, toimiston ja liiketilan voi omistaa täysin omanaan ilman oleskelulupaa ja ilman ulkomaalaisille asetettua kiintiötä. Raja kulkee maassa: perustuslaki kieltää ulkomaalaisia omistamasta maata, ja maakoodeksi (Land Code) sallii heille vain asuin- ja liikerakennusten alla olevat tontit, ei maatalousmaata. Asunnon osto ei anna oikeutta asua Armeniassa, ja oleskelusäännöt muuttuvat 1. marraskuuta 2026. Alla olevat osiot käsittelevät kunkin kohdan lähteineen. Tiedot on tarkistettu lokakuussa 2026.

Hinnat ja ketkä ostavat

Kiinteistörekisterikomitea ilmoitti, että kerrostalohuoneiston keskihinta Jerevanissa oli vuoden 2026 ensimmäisellä puoliskolla 505 900 dramia (AMD) neliömetriltä, 9,1 % enemmän kuin vuotta aiemmin (ArmInfo, elokuu 2026). Se on noin 1 400 USD, kun kurssi on noin 360 AMD dollarilta. Vuoden 2025 keskihinta oli 464 300 AMD neliömetriltä ja nousua vain 0,3 %, eli markkina seisoi suurimman osan vuotta 2025. Keskuspankki kertoi elokuussa 2026, että kasvu palasi toisella neljänneksellä ja että rakennuttajat tavoittelevat ulkomailla asuvia ostajia aiempaa aktiivisemmin pitääkseen myynnin käynnissä (Armenpress, 4. elokuuta 2026). Euronews kertoi kiinteistörekisterikomitean tietoihin vedoten 13. lokakuuta 2026, että Jerevanin asuntojen hinnat nousivat pelkästään elokuussa 2,9 % ja vuodessa 23,5 %. Se on yhden kuukauden luku, ja rekisterin seuraavat julkistukset näyttävät, pitääkö se.

Ulkomaalaiset ostajat ovat pieni mutta kasvava osa markkinaa. Ulkomaiset kansalaiset olivat osapuolena 4 413 kiinteistökaupassa Armeniassa vuonna 2025 (+13,4 %, eli 7,4 % kaikista kaupoista). Vuoden 2026 ensimmäisellä puoliskolla kauppoja oli 2 313, 37 % enemmän kuin vuoden 2025 vastaavana aikana (kiinteistörekisterikomitean tiedot ArmInfon kautta). Luvut sisältävät ostot ja myynnit yhdessä: vuonna 2025 ulkomaalaiset ostivat 2 014 kohdetta ja myivät 2 524. Ostetuista 1 304 sijaitsi Jerevanissa, 221 Kotajkin alueella ja 78 Lorin alueella. Venäläiset ovat ulkomaisten ostajien kärjessä, heidän perässään tulevat Yhdysvaltain ja Iranin kansalaiset, ja Euronewsin mukaan venäläisten osuus on noin 72 % kaikista ulkomaalaisten kaupoista.

Missä ulkomaalaiset ostavat

• Jerevan vie suurimman osan kysynnästä. Keskustan Kentron ja naapurissa oleva Arabkir ovat kalleimmat kaupunginosat. Vuoden 2026 toisella neljänneksellä hinnat nousivat nopeimmin Nork-Marashissa, Shengavitissa ja Ajapnjakissa (kiinteistörekisterikomitean tiedot JAMnewsin kautta). Numbeon käyttäjien keräämät tiedot lokakuulta 2026 antoivat keskustan asunnoille noin 1,2 miljoonaa AMD neliömetriltä, keskustan ulkopuolella noin 565 000. Ne ovat pyyntihintaotoksia, eivät rekisterin keskiarvo, mutta noin kahden suhde yhteen on tyypillinen kaupungin hinnoittelulle. Pääministeri mainitsi keskustassa myydyn asunnon hinnaksi 8 000 USD neliömetriltä, kun vuoden 2023 huippu oli 5 500 USD (OC Media, lokakuu 2026). Se on yksi kauppa, ei markkinahinta.
• Uudiskohteet ovat Jerevanissa yleisiä, ja rakennuttajat myyvät niitä rakenteilla olevina. Valtion asuntolainan veronpalautus, joka niitä ennen ajoi, ei enää koske Jerevania (ks. veroja koskeva osio).
• Tsahkadzor, tärkein hiihtokeskus, oli valtiovarainministeriön joulukuun 2024 tiedoissa kallein alueellinen markkina hintanaan 455 000 AMD neliömetriltä (Arka). Rakennuttajien hinnastot uusiin hankkeisiin siellä olivat alkuvuonna 2026 noin 560 000–800 000 AMD neliömetriltä (ilmoitukset karucapatoxic.am-sivustolla). Hiihtokausi kestää suunnilleen joulukuusta huhtikuuhun, ja se muokkaa vuokratuloja.
• Dilijan on metsä- ja kylpyläkaupunki, jota myydään matkailulla. Emme löytäneet siitä luotettavaa hintasarjaa vuodelle 2026, joten pyydä paikallisilta kiinteistönvälittäjiltä tuoreita toteutuneita kauppoja pyyntihintoihin luottamisen sijaan.

Kohteet HomeNSearchissa

Katso Armenia-sivu ja vertaa mitä tahansa pyyntihintaa yllä esitettyyn rekisterin keskiarvoon.

Mitä ulkomaalainen voi omistaa

Armenian laki erottaa rakennukset maasta, ja tämä jako ratkaisee, mitä voit ostaa. Taulukko perustuu perustuslakiin, maakoodeksin 4 artiklaan ja siviilikoodeksiin lokakuun 2026 tilanteessa.

| Mitä haluat | Voiko ulkomaalainen omistaa? | Huomautuksia | |---|---|---| | Asunto, talo, toimisto, liiketila | Kyllä | Oleskelulupaa tai kiintiötä ei tarvita | | Talon viereinen maa, puutarhamaa, yksityistalojen tontit, asuinkorttelit, julkiset tai tuotantorakennukset | Kyllä | Maakoodeksi, 4 artikla, kohta 3.1 | | Maatalousmaa ja kaikki muu maa, jota kohta 3.1 ei mainitse | Ei | Käyttöoikeus tai vuokra tai armenialainen yhtiö | | Mikä tahansa maa, jos haltijalla on ”erityinen oleskeluasema” | Kyllä | Asema lakkautetaan 1. marraskuuta 2026 alkaen, nykyiset haltijat säilyttävät sen kortin voimassaolon loppuun |

Maata koskeva sääntö

Perustuslain mukaan ulkomaiset kansalaiset ja kansalaisuudettomat eivät saa omistaa maata muissa kuin laissa säädetyissä tapauksissa. Maakoodeksin 4 artiklan kohta 3 toistaa kiellon ja rajaa sen ulkopuolelle yhden ryhmän: henkilöt, joilla on erityinen oleskeluasema. Kohta 3.1 poistaa sitten kiellon talon viereisiltä tonteilta, puutarhamaalta ja maalta, joka on tarkoitettu yksityistalojen, julkisten ja tuotantorakennusten sekä asuinkortteleiden rakentamiseen ja ylläpitoon (maakoodeksin teksti arlis.am-sivustolla, tarkistettu lokakuussa 2026). Tämän luettelon ulkopuolinen maa pysyy suljettuna, ennen kaikkea maatalousmaa. Siellä ulkomaalainen voi saada vain käyttöoikeuden tai vuokraoikeuden.

Erityinen oleskeluasema myönnettiin pääasiassa armenialaista syntyperää oleville. Ulkomaalaislain muutokset, jotka hyväksyttiin 20. tammikuuta 2026, lakkauttavat sen 1. marraskuuta 2026 alkaen, ja nykyiset haltijat pitävät korttinsa sen umpeutumiseen asti (EY Armenian oikeudellinen tiedote). Uudistusta arvioivien armenialaisten juristien mukaan maapoikkeus siirtyy tämän jälkeen niille, joille on myönnetty pysyvä oleskelulupa Armenialle tehdyistä poikkeuksellisista ansioista, ja omistajalla, joka menettää vaaditun aseman, on vuosi aikaa myydä tai luovuttaa rajoitettu maa. Jos myyjä tai välittäjä sanoo, että ulkomainen ostaja voi ottaa minkä tahansa maan erityisaseman kautta, tieto on vanhentunut.

Asunnot

Asunnon mukana tulee sen osuus rakennuksen alla olevasta maasta. Vuodesta 2012 kiinteistörekisteri ei ole rekisteröinyt rakennuksen oikeuksia, ellei myös sen tontin oikeuksia ole dokumentoitu (Legal 500), joten tontti tarkistetaan jokaisessa kaupassa. Tavallisessa kerrostalossa et huomaa tästä mitään.

Talot ja tontit

Tässä ulkomaalainen törmää maasääntöön. Pyydä kiinteistörekisteriote ennen kuin maksat mitään ja lue tontin luokka. Jos se kuuluu kohtaan 3.1, ostat talon ja tontin yhdessä. Jos ei, tavallisia ratkaisuja ovat rakennuksen omistaminen rekisteröidyllä tontin käyttöoikeudella, pitkä vuokra tai alla kuvattu yhtiöreitti. Siviilikoodeksi antaa vieraalla maalla olevan rakennuksen omistajalle oikeuden käyttää sitä tontin osaa, jolla rakennus seisoo (Legal 500). Juristin on vahvistettava, mikä vaihtoehto sopii tonttiisi.

Yhtiöreitti

Armenialaiset juristit kuvaavat armenialaista osakeyhtiötä (LLC), joka voi olla kokonaan ulkomaalaisten omistuksessa ja joka omistaa maata, jota sen omistaja ei voisi omistaa henkilökohtaisesti. Se on yleinen käytäntö, mutta yhtiöllä on oma kirjanpito, vuosi-ilmoitukset ja verot, joten se ei ole oikotie. Yhtiö maksaa 18 %:n tulovero myydessään edelleen, ja osakkeet, jotka on saatu siirtämällä rakennus tai asunto yhtiön pääomaan, verotetaan, jos ne myydään hankintavuonna tai kolmena sitä seuraavana verovuotena (verokoodeksi, 149 artikla). Pyydä paikallista juristia vahvistamaan rakenne juuri sinun tontillesi, ennen kuin siirrät rahaa.

Tarkistukset ennen allekirjoitusta

• Kiinteistörekisteriote osoitteesta e-cadastre.am tai rekisteritoimistosta: omistajat, kiinnitykset, takavarikot ja muut rasitteet, tontin luokka.
• Myyjän siviilisääty. Avioliiton aikana hankittu omaisuus on yhteistä, vaikka se olisi rekisteröity vain toisen puolison nimiin, joten toisen puolison suostumuksella on merkitystä (Legal 500).
• Asunnon velat: yhtiövastikkeet ja hoitomaksut, käyttömaksut ja kiinteistövero. Rekisteri kirjaa kaupan vasta, kun kyseisen kohteen kiinteistövero on maksettu, velattomuustodistuksen perusteella (kiinteistörekisterikomitean tiedote, syyskuu 2026).
• Uudiskohteessa: rakennuslupa ja rakennuttajan myyntioikeus. Rakenteilla olevassa kohteessa rekisteröidään oikeus ostaa rakenteilla oleva kiinteistö (Legal 500), ei vielä asuntoa.

Notaari ja rekisteröinti

Omistusoikeus siirtyy, kun kiinteistörekisterikomitea rekisteröi sen, ei allekirjoitettaessa. Kauppakirjan vahvistaa notaari. Sen voi allekirjoittaa myös rekisterin asiakaspalvelutoimistossa, jos molemmat osapuolet saapuvat henkilökohtaisesti (Legal 500). Notaarin vahvistama sopimus on toimitettava valtiolliseen rekisteröintiin 30 työpäivän kuluessa vahvistamisesta, muuten kauppa on mitätön (laki omaisuuteen kohdistuvien oikeuksien valtiollisesta rekisteröinnistä, 24 artikla). Heinäkuusta 2026 alkaen Armenian kansalaiset voivat myös tehdä kaupan kokonaan verkossa ilman notaaria (kiinteistörekisterikomitea, syyskuu 2026). Tiedote koskee kansalaisia, joten ulkomaisen ostajan kannattaa varautua notaariin tai rekisteritoimistoon. Ulkomaalainen ostaja tarvitsee verotunnuksen (TIN) valtion tulokomitealta. Armenialaisten asianajotoimistojen oppaissa tärkeimmiksi asiakirjoiksi mainitaan passi ja sen notaarin vahvistama armenialainen käännös.

Maksu pankin kautta, ei käteisellä

Heinäkuusta 2023 lähtien kaikkien yksityishenkilöiden välisten yli 300 000 AMD:n maksujen on oltava käteisettömiä (laki käteisettömistä toimista, valtion tulokomitea), joten koko hinta kulkee pankkisiirtona tai pankin escrow-tilin kautta. Valuuttasäätelylaki edellyttää lisäksi, että Armenian asukkaiden väliset maksut tehdään dram-valuutassa. Ilmoitushinnat annetaan usein dollareissa, ja sopimus muuntaa ne sovitulla kurssilla. Jos jompikumpi osapuoli asuu ulkomailla, kysy notaarilta ja pankiltasi, missä valuutassa sopimuksen saa tehdä, ennen ensimmäistä maksua.

Oston yhteydessä

Emme löytäneet Armeniasta ostajan maksettavaksi tulevaa varainsiirtoveroa tai leimaveroa. Ostajan kulut ovat pieniä maksuja:

| Erä | Summa | Lähde | |---|---|---| | Kauppakirjan notaarivahvistus | noin 20 000 AMD | hartak.am | | Kiinteistörekisteriote (yhtenäinen todistus) kohteesta | 10 000 AMD | laki omaisuuteen kohdistuvien oikeuksien valtiollisesta rekisteröinnistä, 73 art. | | Valtion maksu asunnon omistusoikeuden rekisteröinnistä | 1 000 AMD | kiinteistörekisterikomitean hinnasto, hartak.am | | Rekisteröintimaksu, normaali (4 työpäivää) | 25 000 AMD | sama laki, 73 ja 74 art. | | Sama nopeammin: 3 päivää, 2 päivää, 2 tuntia | 50 000, 75 000, 150 000 AMD | sama laki, 74 art. | | ALV | 20 %, sisältyy uudiskohteen hintaan, kun rakennuttaja on ALV-rekisterissä | armenialaisten asianajotoimistojen oppaat | | Välittäjän palkkio | neuvoteltavissa, ei säännelty | |

Jotkin oppaat mainitsevat rekisteröinnistä 45 000–50 000 AMD. Lokakuussa 2026 voimassa olevan lain teksti sanoo 25 000 plus valtion maksu. Tarkista hinnasto osoitteesta cadastre.am ennen maksamista.

Vuotuinen kiinteistövero

Omistaja maksaa kiinteistöveron joka vuosi 1. joulukuuta mennessä kiinteistörekisterin arvon perusteella. Se seuraa vuoden 2021 uudistuksen jälkeen markkinahintoja paljon tarkemmin kuin ennen. Uudistus tuotiin käyttöön vaiheittain: vuonna 2021 maksettiin 25 % täydestä verokannasta ja vuonna 2025 jo 75 %. Vuosi 2026 on ensimmäinen vuosi, jolloin maksetaan 100 % (verokoodeksi, 229 ja 233 artikla). Entinen verovapaa raja on poistettu, joten jokainen asunto maksaa jotakin. Verokannat ovat progressiivisia, ja kukin niistä koskee vain oman rajansa ylittävää osaa.

| Asunnon kiinteistörekisterin arvo (AMD) | Vero | |---|---| | Enintään 10 miljoonaa | 0,05 % | | 10–25 miljoonaa | 5 000 + 0,1 % 10 miljoonan ylittävästä osasta | | 25–47 miljoonaa | 20 000 + 0,2 % 25 miljoonan ylittävästä osasta | | 47–75 miljoonaa | 64 000 + 0,4 % 47 miljoonan ylittävästä osasta | | 75–100 miljoonaa | 176 000 + 0,6 % 75 miljoonan ylittävästä osasta | | 100–200 miljoonaa | 326 000 + 1 % 100 miljoonan ylittävästä osasta | | Yli 200 miljoonaa | 1 326 000 + 1,5 % 200 miljoonan ylittävästä osasta |

Asunto, jonka kiinteistörekisterin arvo on 40 miljoonaa AMD, maksaa 50 000 AMD vuodessa, noin 140 USD. Asunto, jonka arvo on 80 miljoonaa AMD, maksaa 206 000 AMD, noin 570 USD. Taloille on erillinen asteikko matalammilla rajoilla (0,05 % 7 miljoonaan AMD:iin asti, sitten 0,1 %, 0,2 % ja niin edelleen aina 1,5 %:iin 200 miljoonan AMD:n ylittävästä osasta). Jotkin vanhemmat oppaat esittävät yhä ennen vuotta 2021 käytetyn asteikon. Laskusi riippuu arvosta, jonka kiinteistörekisterikomitea on kohteelle vahvistanut, joten pyydä myyjältä viimeisin.

Vuokratulo

Kiinteistön vuokrauksesta saatu tulo verotetaan 10 %:n verokannalla, ja vuosivuokran 60 miljoonaa AMD:tä ylittävästä osasta peritään lisäksi 10 % (verokoodeksi, 150 artikla; PwC Worldwide Tax Summaries; hartak.am). Vuokralainen, joka on yhtiö tai yksityinen elinkeinonharjoittaja, pidättää veron veronpidättäjänä. Jos vuokralainen on yksityishenkilö, ilmoitat ja maksat veron itse. Ulkomailla asuvia verotetaan Armeniassa vain armenialaisista lähteistä saaduista tuloista, joihin kuuluu Armenian kiinteistöjen vuokra. Vuokrasopimus on rekisteröitävä kiinteistörekisterikomiteassa, tai valtion tulokomiteaa on ilmoitettava viiden päivän kuluessa vuokrauksen alkamisesta. Laiminlyönnin seuraamus on 5 % rekisteriarvosta, enintään 500 000 AMD, ja toistuessaan vuoden sisällä 10 %, enintään 1 miljoona AMD (valtion tulokomitea, voimassa joulukuusta 2023). Vuonna 2025 saadut vuokrat ilmoitetaan ja vero maksetaan 1. marraskuuta 2026 mennessä. Verovuodesta 2026 alkaen määräaika on seuraavan vuoden 1. heinäkuuta (valtion tulokomitea). Vahvista päivämäärä osoitteessa src.am.

Myydessäsi

Verokoodeksin mukaan myynnin tulovero riippuu siitä, kuka ostaa:

• Yksityishenkilö, joka ei ole yksityinen elinkeinonharjoittaja eikä notaari: ei tuloveroa (147 artikla, 1 osa, kohta 16). Koodeksi ei tee tässä eroa asukkaiden ja ulkomailla asuvien välillä.
• Yhtiö tai yksityinen elinkeinonharjoittaja: 10 % (150 artikla, 9 osa), jonka ostaja pidättää veronpidättäjänä.
• Mikä tahansa ostaja, jos koodeksi katsoo sinut rakennuksen rakennuttajaksi: 20 % (150 artikla, 11 osa).
• Maa: maan myynnistä saatu tulo on verovapaata käyttötarkoituksesta riippumatta (147 artikla, 1 osa, kohta 38).

Jos olet verotuksellisesti asukas toisessa maassa, myös se voi verottaa voittoa. Kysy veroneuvojalta Armenian ja oman maasi välisestä sopimuksesta ennen myyntiä.

Asuntolainan tuloveron palautus

Valtion ohjelma, joka palauttaa tuloveroa uudiskohteen asuntolainan koron määrään asti, ei ole syy ostaa ulkomaalaisena. Se edellyttää työsuhteessa olevaa henkilöä, joka maksaa Armenian tuloveroa ja joka, ellei ole kansalainen, on verotuksellinen asukas (183 päivää tai enemmän) ja ostaa uuden kodin hintaan enintään 55 miljoonaa AMD (afm.am, 2025). Jerevanissa se ei ole koskenut uusia asuntolainoja 1. tammikuuta 2025 jälkeen, lukuun ottamatta hankkeita, jotka alkoivat ennen vuotta 2022. Palautus päättyy Aragatsotnin, Araratin, Armavirin ja Kotajkin alueilla 1. tammikuuta 2027 ja muilla alueilla 1. tammikuuta 2029, hallituksen rajakuntien luetteloa lukuun ottamatta (ArmBanks, 11. kesäkuuta 2026; ARKA).

Asunnon ostaminen Armeniassa ei anna oikeutta oleskelulupaan. Laki luettelee muita perusteita: työ, yritystoiminta, opiskelu, perhesiteet kansalaiseen tai laillisesti maassa asuvaan ja muutama muu. Vuoden 2026 uudistusta arvioivat armenialaiset juristit sanovat samaa: asunto Jerevanissa auttaa pankkien kanssa ja osoittaa siteen maahan, mutta se ei yksin ole oleskelun peruste. Markkinointisivut, jotka lupaavat oleskeluluvan ostoksesta, kuvaavat vaihtoehtoa, jota emme löytäneet laista lokakuussa 2026.

Mikä muuttuu 1. marraskuuta 2026. Muutettu ulkomaalaislaki, joka hyväksyttiin 20. tammikuuta 2026, tulee voimaan tuona päivänä (EY Armenian oikeudellinen tiedote).

• Yrityspolku. Tilapäinen oleskelu enintään vuodeksi, jos omistat vähintään 2 miljoonan AMD:n arvosta osuuksia armenialaisessa yhtiössä tai toimit yksityisenä elinkeinonharjoittajana ja yritystilillä tai liikevaihdossa on ollut vähintään 1 miljoona AMD hakemusta edeltävien 60 päivän aikana. Pysyvä oleskelu seuraa kolmen vuoden tilapäisen oleskelun jälkeen edeltävien viiden vuoden aikana.
• Sijoituspolku. Laissa uutta: pysyvä oleskelu Armeniaan tehdyn sijoituksen perusteella. Laki jättää vähimmäismäärän ja kelpaavat omaisuuserät hallituksen päätöksen varaan. Lokakuun puolivälissä 2026 emme löytäneet julkaistua päätöstä, joten kukaan ei vielä voi sanoa, kelpaako kiinteistö. Myyntimateriaalin 150 000 USD:n kiinteistöraja ei perustu hyväksyttyyn päätökseen.
• Maksut. Valtion maksu nousee tilapäisessä oleskelussa 105 000:sta 150 000 AMD:hen ja pysyvässä 140 000:sta 250 000 AMD:hen (EY). Jotkin asianajotoimistojen katsaukset mainitsevat hieman korkeampia kokonaissummia, noin 156 000 ja 256 000 AMD. Hylätystä hakemuksesta maksua ei enää palauteta.
• Kiintiöt. Hallitus asettaa vuosittaisen enimmäismäärän oleskeluasemille tyypin ja perusteen mukaan, ja täyttynyt kiintiö tulee hylkäyksen perusteeksi. Lokakuun puoliväliin 2026 mennessä kiintiötä ei ollut julkaistu (EY, armenialaisen asianajotoimiston katsaus).
• Erityinen oleskeluasema armenialaista syntyperää oleville lakkautetaan, ks. maata koskeva oikeudellinen osio.

Oleskelu ilman lupaa. Venäjän ja monen muun maan kansalaiset saapuvat viisumivapaasti ja voivat oleskella enintään 180 päivää vuodessa. Pidempään oleskeluun tarvitaan oleskelun peruste. Euraasian talousliiton maiden kansalaiset, jotka jäävät yli 180 päiväksi, tarvitsevat jo todistuksen laillisesta oleskelusta. Uusien sääntöjen mukaan siitä tulee maksullinen palvelu (noin 36 000 AMD armenialaisen asianajotoimiston mukaan). Tarkista maahanmuutto- ja kansalaisuusvirastolta oman kansalaisuutesi tilanne ennen kuin suunnittelet asuvasi ostamassasi asunnossa.

Asunnon osto vaihe vaiheelta

1. Palkkaa oma juristi ennen käsirahan maksamista, sellainen joka toimii sinun eikä rakennuttajan tai välittäjän asialla.
2. Hanki verotunnus (TIN) valtion tulokomitealta. Ota mukaan passi ja sen notaarin vahvistama armenialainen käännös.
3. Tarkista kohde: kiinteistörekisteriote, mahdolliset kiinnitykset tai takavarikot, myyjän puoliso, asunnon velat. Talon kohdalla tontin luokka (ks. oikeudellinen osio).
4. Sovi hinta kirjallisesti. Hinnat ilmoitetaan USD:ssä, mutta sopimukset ja maksut tehdään AMD:ssä, joten kiinnitä muuntokurssi.
5. Maksa käsiraha pankkisiirtona, älä koskaan käteisellä.
6. Allekirjoita kauppakirja notaarin luona tai rekisterin asiakaspalvelutoimistossa, jos molemmat osapuolet saapuvat henkilökohtaisesti.
7. Maksa loppuosa pankkisiirtona tai pankin escrow-tilin kautta, joka vapautetaan rekisteröinnin yhteydessä.
8. Rekisteröi oikeus kiinteistörekisterikomiteassa viimeistään 30 työpäivää sen jälkeen, kun notaari on vahvistanut sopimuksen. Normaali käsittely kestää 4 työpäivää ja maksaa yhteensä 26 000 AMD (maksu plus valtion maksu). 3 päivää, 2 päivää ja 2 tuntia maksavat 50 000, 75 000 ja 150 000 AMD plus valtion maksu. Todistus tulee sähköpostilla (laki omaisuuteen kohdistuvien oikeuksien valtiollisesta rekisteröinnistä, hartak.am, lokakuu 2026).

Rakenteilla olevat uudiskohteet

Rakennuttajat myyvät asuntoja ennen valmistumista. Siihen asti sinulla on rekisteröity oikeus ostaa rakenteilla oleva kiinteistö, ja omistusoikeus rekisteröidään rakennuksen käyttöönoton jälkeen (Legal 500, hartak.am). Tarkista ennen allekirjoitusta rakennuslupa, tontti, valmistumispäivä ja sopimuksen sanamuoto viivästyksestä. Maksuerien pitää vastata rakennusvaiheita, älä maksa sopimusta etukäteen.

Rahoitus

Keskuspankki kertoi elokuussa 2026, että asuntolainakaupat jatkuvat, ulkomailla asuvien ostot mukaan lukien (Armenpress). Jokainen pankki asettaa omat ehtonsa ulkomailla asuville, joten hanki tarjous kirjallisena, ennen kuin lasket lainan varaan. Paikallinen pankkitili helpottaa käteisettömän maksamisen sääntöä, ja pankit pyytävät asiakirjoja varojen alkuperästä.

Kalleimmat virheet

• Maksaminen käteisellä tai ulkomaan valuutassa pankin ulkopuolella.
• Notaarin jälkeisen 30 työpäivän rekisteröintiajan ylittäminen: kauppa mitätöityy.
• Talon osto lukematta tontin luokkaa kiinteistörekisteriotteesta.
• Rakennuttajan ”osto-oikeuden” hyväksyminen tarkistamatta rakennuslupaa.
• Oston pitäminen tienä oleskeluun.
• Asuntolainan veronpalautuksen varaan laskeminen ulkomaisena ostajana Jerevanissa.
• Vuokrasopimuksen jättäminen rekisteröimättä asunnon vuokraamisen jälkeen.

Jerevan on halvempi kuin useimmat Länsi-Euroopan pääkaupungit, mutta vuokrat ovat nousseet. Numbeon käyttäjien keräämät luvut lokakuulta 2026, muunnettuna kurssilla noin 361 AMD dollarilta (Armenian keskuspankki, lokakuun puoliväli 2026):

| Erä | AMD kuukaudessa | Noin USD | |---|---|---| | Yksi henkilö, ilman vuokraa | 294 837 | 815 | | Nelihenkinen perhe, ilman vuokraa | 1 077 569 | 2 980 | | Asunto, 1 makuuhuone, kaupungin keskusta | 333 984 (vaihteluväli 250 000–500 000) | 925 | | Asunto, 1 makuuhuone, keskustan ulkopuolella | 235 893 (vaihteluväli 150 000–325 731) | 650 | | Keskimääräinen kuukausipalkka nettona | 242 285 | 670 |

Yksin asuva, joka vuokraa keskustasta yhden makuuhuoneen asunnon, tarvitsee näillä luvuilla noin 630 000 AMD eli 1 740 USD kuukaudessa (oma summamme kahdesta Numbeon rivistä). Vuokra on liikkuva osa: OC Median mukaan vuokrat nousivat joissakin kaupunginosissa 20–70 % vuoden 2026 aikana, ja Euronews mainitsi pääkaupungin kaksion hinnaksi lokakuussa 2026 noin 850 EUR kuukaudessa. Numbeo jää tällaisista hypyistä jälkeen, joten pyydä ajankohtaisia tarjouksia ennen budjetin laatimista.

Tuotot

Numbeon lokakuun 2026 tiedot antavat bruttovuokratuotoksi 5,64 % Jerevanin keskustassa ja 7,92 % sen ulkopuolella. Ne ovat bruttolukuja, jotka perustuvat pieneen käyttäjien keräämään pyyntihintaotokseen. Kiinteistövero, hoitomaksut, tyhjillään olo, kalustus ja välittäjän kulut vähennetään, ennen kuin näet nettotuoton, ja vuokrat liikkuvat niin nopeasti, että kevään luku voi syksyllä olla väärä. Lyhytaikaisen vuokrauksen 10–15 %:n väitteet tulevat mainossivuilta, emmekä ole tarkistaneet niitä.

Kysyntä

Venäläisten muutto vuodesta 2022 muokkasi Jerevanin vuokramarkkinaa, ja he ovat edelleen suurin ulkomaisten ostajien ryhmä. Syksy 2026 toi uuden vuokrien hypyn, jonka OC Media yhdistää osittain pelkoon liikekannallepanosta Venäjällä. Koska ostajat ja vuokralaiset tulevat suurelta osin yhdestä lähtömaasta, kysyntä seuraa siellä tapahtuvia asioita, ja se on hinnan pääriski. Arvostus on toinen: IMF arvioi vuonna 2024, että Armenian asuntohinnat olivat yliarvostettuja noin 20–35 %, ja keskuspankki totesi toukokuussa 2026, että nouseva hinta–vuokra-suhde voi tehdä kiinteistöstä vähemmän houkuttelevan sijoituksen (ARKA).

Vuokranantajan säännöt

• Vero: 10 % vuokrasta plus 10 % vuosittaisen 60 miljoonan AMD:n ylittävästä osasta (ks. veroja koskeva osio).
• Vuokrasopimuksen rekisteröinti: rekisteröi sopimus kiinteistörekisterikomiteassa tai ilmoita valtion tulokomitealle viiden päivän kuluessa, muuten seuraa sakko.
• Ulkomailla asuvien omistajien kannattaa nimetä paikallinen edustaja tai isännöitsijä hoitamaan veroilmoitus ja vuokralainen.

Mitä seuraavaksi

Päätä ensin, haluatko asunnon vai talon tontteineen, koska tontin luokka määrää oikeudellisen reitin. Selaa sitten Armenia-sivua, pyydä notaarilta kiinteistörekisteriote jokaisesta kiinnostavasta asunnosta ja teetä paikallisella juristilla sopimuksen tarkistus ennen ensimmäistä maksua.