Voiko ulkomaalainen ostaa asunnon Valko-Venäjällä?

Asunnon ostaminen Valko-Venäjällä onnistuu ulkomaalaiselta: asunto tai talo rekisteröidään nimiisi täytenä omistusoikeutena. Poikkeus on maa. Ulkomaalaiset eivät pääsääntöisesti voi omistaa tonttia, joten talon alla oleva maa on valtion vuokraamaa, enintään 99 vuoden ajaksi. Lain puoli on yksinkertainen. Käytäntö ei ole: EU:sta, Britanniasta, Yhdysvalloista ja Kanadasta tuleville ostajille vaikeinta on saada rahat Valko-Venäjälle ja myöhemmin takaisin pois. Tämä opas käsittelee molemmat, tiedot on tarkistettu lokakuussa 2026.

Hinnat Minskissä, syyskuu 2026

Minsk on se markkina, jolla on merkitystä. Syyskuussa 2026 rekisteröityjen ostokauppojen keskihinta oli 2330 USD neliömetriltä, 475 USD (25,6 %) enemmän kuin syyskuussa 2025, Minsk-Newsin tietojen mukaan, joita valkovenäläinen media siteerasi. Yksiöiden keskihinta oli 2530 USD neliömetriltä, kaksioiden 2234 USD ja kolmioiden 2042 USD (valkovenäläisissä ilmoituksissa lasketaan kaikki asuinhuoneet, ei vain makuuhuoneita). Kuukauden aikana rekisteröitiin noin 1000 ostokauppaa, noin 19 % vähemmän kuin vuotta aiemmin: hinnat nousivat, mutta kauppamäärät laskivat.

Jälleenmyyntimarkkinan pyyntihinnat ovat korkeampia kuin toteutuneet kauppahinnat. Realt.by ilmoitti Minskin keskihinnaksi 2539 USD neliömetriltä viikolla 28. syyskuuta–4. lokakuuta 2026, ja Northern Shore (Severny Bereg) ylitti 3000 USD. Syyskuun kaksi kalleinta rekisteröityä kauppaa olivat 6433 USD neliömetriltä Olympic Parkissa ja 5175 USD Northern Shoressa.

Aluekaupungit

Pääkaupungin ulkopuolella pyyntihinnat ovat suunnilleen puolet. Realt.by ilmoitti lokakuun 2026 alussa keskihinnoiksi 1434 USD neliömetriltä Brestissä, 1278 Grodnossa, 1190 Mogilevissa, 1156 Gomelissa ja 1071 Vitebskissä. Sisäänpääsy on halvempaa, mutta paikallisia ostajia ja vuokralaisia on vähemmän kuin Minskissä. Brest ja Grodno ovat lähellä Puolan rajaa.

Hinnat dollareina, sopimukset ruplina

Ilmoituksissa hinnat esitetään Yhdysvaltain dollareina, mutta sopimus laaditaan Valko-Venäjän ruplina (BYN). Valko-Venäjän kansallispankin kurssi 16. lokakuuta 2026 oli 3,0091 BYN per USD ja 3,3749 BYN per EUR. Vuotta aiemmin dollari maksoi 2,9466 BYN, joten rupla on liikkunut dollariin nähden vuoden aikana vain vähän.

Kolme asiaa selvitettäväksi ennen asuntonäyttöä

• Maa. Jos haluat talon tai datshan, omistat rakennuksen ja vuokraat tontin. Asunnoissa tätä kysymystä ei ole.
• Raha. Yhdeksän valkovenäläistä pankkia on EU:n täydellisen liiketoimintakiellon piirissä, ja siirrot muihin pankkeihin riippuvat oman pankkisi compliance-säännöistä. Valitse vastaanottava pankki ja varmista, että oma pankkisi lähettää sinne, ennen kuin allekirjoitat mitään.
• Poistuminen. Valko-Venäjä vaatii valtion luvan ja vähintään 25 %:n maksun markkina-arvosta, kun ”epäystävällisten” valtioiden henkilöt myyvät osuuksia valkovenäläisissä yhtiöissä tai niiden kautta omistettua kiinteistöä. Julkaistut säännöt eivät ulota tätä asuntoon, jonka ulkomaalainen omistaa henkilökohtaisesti, mutta ne ovat muuttuneet useita kertoja, joten pyydä lakimieheltä kirjallinen vastaus ennen ostoa.

Kohteet HomeNSearchissa

Voit selata Valko-Venäjän kohdeluetteloa ja verrata pyyntihintoja tämän oppaan lukuihin.

Mitä ulkomaalainen voi omistaa

Valko-Venäjän laki käsittelee rakennusta ja sen alla olevaa maata erikseen. Taulukossa tiivistetään ulkomaalaisten oikeusasemaa koskeva laki (nro 105-Z, 4. tammikuuta 2010) ja maakoodeksi lokakuun 2026 tilanteen mukaan.

| Mitä haluat | Voiko ulkomaalainen omistaa sen? | Miten se yleensä hallitaan | |---|---|---| | Asunto | Kyllä | Täysi omistusoikeus, rekisteröity nimiisi | | Talo tai datsha | Rakennuksen voi | Rakennus omistetaan; tontti on valtion vuokraama | | Pelkkä tontti | Ei | Vuokra paikalliselta toimeenpanevalta komitealta | | Osuus tontista yhdessä talon kanssa | Kyllä, vuodesta 2023 | Rekisteröity osuus, joka ostetaan talo-osuuden mukana |

Lain nro 105-Z 12 artikla sallii ulkomaalaisten omistaa, periä ja testamentata omaisuutta Valko-Venäjän lainsäädännön mukaan. Oikeus syntyy valtion rekisteröinnistä, ei allekirjoituksesta. Allekirjoitettu mutta rekisteröimätön sopimus ei anna sinulle mitään.

Maa: miksi talon mukana tulee vuokra

Maakoodeksin (23. heinäkuuta 2008, nro 425-Z) mukaan ulkomaalaiset ja kansalaisuudettomat eivät voi pääsääntöisesti saada tonttia yksityiseen omistukseen. Koodeksin 51 artikla lisää, että yksityisomisteisella tontilla olevan talon voi myydä vain tontin mukana. Käytännössä myyjä luovuttaa tontin valtiolle, ja myynnin jälkeen paikallinen toimeenpaneva komitea vuokraa sen ulkomaalaiselle ostajalle (Advisor.by maakoodeksista, 2022; valkovenäläisten lakitoimistojen oppaat). Valtion maalla vuokra-ajat riippuvat tontin sallitusta käyttötarkoituksesta ja ovat enintään 99 vuotta.

Maakoodeksin 1. tammikuuta 2023 alkaen voimassa oleva versio (laki nro 195-Z, 18. heinäkuuta 2022) toi kapeita poikkeuksia. Ulkomaalainen voi nyt omistaa tontin, kun hän:

• perii sen;
• ostaa rekisteröidyn osuuden tontista yhdessä sillä olevan talon tai datshan osuuden kanssa;
• hankkii tontin ja talon avioliiton aikana Valko-Venäjän kansalaisen kanssa yhteisomaisuutena tai saa osuuden tällaisesta tontista puolisoiden omaisuutta jaettaessa.

Kun valkovenäläiset ja ulkomaalaiset omistavat tontin yhdessä, sitä ei enää tarvitse muuttaa vuokraoikeudeksi. Kokonaista tonttia ei edelleenkään voi ostaa, saada lahjaksi eikä vaihtaa (Advisor.by maakoodeksista, 2022; valkovenäläisten notaarien kommentit). Raja-alueiden maalla on lisärajoituksia, joten tarkista kyseinen tontti.

Venäjän kansalaisiin sovelletaan unionivaltion sopimuksia yhtäläisistä oikeuksista. Asuntojen ja talojen osalta tällä on vähän merkitystä, koska ne voi ostaa kuka tahansa ulkomaalainen. Maan osalta julkaistut lähteet ovat ristiriitaisia, joten venäläisen talonostajan kannattaa pyytää valkovenäläiseltä notaarilta vastaus tonttikysymykseen ennen maksamista.

Sopimus ja rekisteröinti

Kauppasopimus tehdään kirjallisena. Osapuolet voivat vahvistaa sen notaarilla tai valtion rekisteröijällä alueellisessa kiinteistörekisteröinti- ja kadasterivirastossa (arkikielessä yhä BTI; järjestelmää ylläpitää kansallinen kadasterivirasto). Molemmat reitit päätyvät samaan: sopimus ja oikeuden siirto rekisteröidään virastossa, ja rekisteröimätöntä sopimusta pidetään tekemättömänä. Tavallinen rekisteröinti kestää viisi työpäivää; korkeampaa maksua vastaan se voidaan tehdä kahdessa päivässä tai yhdessä (Mogilevin rekisteröintiviraston hinnasto).

Ulkomaalainen tarvitsee:

• voimassa olevan passin;
• notaarin vahvistaman passin käännöksen venäjäksi tai valkovenäjäksi (Venäjän kansalaiset vapautetaan tästä);
• tulkin allekirjoitustilaisuuteen, jos et osaa venäjää tai valkovenäjää niin hyvin, että pystyt seuraamaan sopimusta.

Ennen maksamista rekisteröijän tai lakimiehesi tulisi tarkistaa:

• ote kiinteän omaisuuden yhtenäisestä valtionrekisteristä (omistaja, kiinnitykset, takavarikot, luovutuskiellot);
• myyjän omistusasiakirjat ja tekninen passi;
• myyjän puolison kirjallinen suostumus, jos asunto on yhteisomaisuutta;
• kuka osoitteeseen on rekisteröity, säilyttääkö joku asumisoikeuden ja koskeeko kauppa alaikäisten etuja (tämä voi vaatia holhousviranomaisen suostumuksen);
• maksamattomat käyttömaksut ja verot.

Kiinteistön maksaminen

Hinnat sovitaan dollareina, mutta sopimukseen hinta kirjataan Valko-Venäjän ruplina. Valko-Venäjän valuuttasäännökset eivät salli maan asukkaiden maksaa toisilleen asunnosta ulkomaan valuutalla, joten pankkijärjestelyissä myyjälle maksetaan ruplia (Realt.by). Pankin valvoma selvitys on turvallinen reitti. BSB Bank tarjoaa esimerkiksi ”Luotettavat maksut” -palvelun, joka on avoin myös ulkomaalaisille: ostaja, myyjä ja pankki allekirjoittavat kolmenvälisen sopimuksen, ostaja maksaa erityiselle tilille ja pankki vapauttaa rahat, kun myyjä tuo rekisteröidyt asiakirjat. Julkaistujen hinnastojen mukaan maksu on 0,3–0,4 % (vähintään 50 BYN, enintään 500 BYN), ja korkeampi prosentti koskee tilannetta, jossa pankki vaihtaa ulkomaan valuuttaa; tarkista voimassa oleva maksu. Muilla pankeilla on vastaavia ”turvallinen kauppa” -palveluja, mutta jos rahasi tulevat EU:sta, tarkista ensin, ettei pankki ole alla olevalla EU:n liiketoimintakiellon listalla. Pankit tarkistavat varojen alkuperän omien sääntöjensä mukaan, joten säilytä kaikki paperit.

Pakotteet: mihin länsimainen ostaja törmää

EU:sta, Britanniasta ja Pohjois-Amerikasta tuleville ostajille maksu on vaihe, joka todennäköisimmin kaatuu. Mitä vahvistimme:

• EU, heinäkuu 2025. EU kielsi kaikki liiketoimet neljän valkovenäläisen pankin kanssa, jotka oli jo irrotettu SWIFT-järjestelmästä: Belagroprombank, Bank Dabrabyt, Valko-Venäjän kehityspankki ja Belinvestbank, sekä tytäryhtiöt, joissa niillä on vähintään 50 %. Poikkeukset ovat kapeita: diplomaattiset edustustot ja Valko-Venäjällä asuvat EU-kansalaiset (neuvoston päätös (YUTP) 2025/1471 ja asetus (EU) 2025/1472).
• EU, lokakuu 2025. EU:n 19. pakotepaketti lisäsi Alfa-Bankin (Valko-Venäjä), Sber Bankin (Valko-Venäjä) ja VTB Bankin (Valko-Venäjä) EU:n liiketoimintakieltoon 2. joulukuuta 2025 alkaen asetuksen (EU) N:o 833/2014 5ac artiklan nojalla. BelVEB ja Belgazprombank olivat jo tuolla listalla, joten yhdeksän valkovenäläistä pankkia on nyt EU:n täydellisen liiketoimintakiellon piirissä (Revera; Norton Rose Fulbright, huhtikuu 2026).
• Kortit. 18.–19. maaliskuuta 2026 Visa esti Belagroprombankin, Belgazprombankin ja Alfa-Bankin (Valko-Venäjä) myöntämät kortit EU:ssa, Islannissa, Liechtensteinissa, Norjassa ja Britanniassa (Interfax). 21. huhtikuuta 2026 alkaen myös Belgazprombankin ja Alfa-Bankin (Valko-Venäjä) Mastercard-kortit lakkasivat toimimasta EU:ssa (Nasha Niva). Valko-Venäjän sisällä kortit toimivat edelleen.
• Muut pankit. Niitä ei koske yleiskielto, mutta lähettävä pankkisi soveltaa omia compliance-sääntöjään ja voi viivyttää tai kieltäytyä siirrosta. Kysy pankiltasi kirjallisesti, lähettääkö se juuri kyseiseen valkovenäläiseen pankkiin, ja kysy valkovenäläiseltä pankilta, ottaako se vastaan.
• Käteinen. EU:n säännökset kieltävät euroseteleiden viennin Valko-Venäjälle, lukuun ottamatta kapeita poikkeuksia, kuten omaan matkaan tarkoitettua rahaa. Älä suunnittele kuljettavasi ostohintaa mukanasi.

Yhdysvaltain, Britannian ja Kanadan pakotteilla on omat listansa, eivätkä ne aina muutu EU:n mukana. Maaliskuussa 2026 Yhdysvallat sallivat liiketoimet Belinvestbankin kanssa, mutta EU:n kielto sitä vastaan on edelleen voimassa, ja EU:ssa toimivat pankit noudattavat yleensä tiukempaa sääntöä. Valkovenäläinen lakimies ei voi selvittää pakoteasemaasi; oman maasi compliance-asiantuntija voi.

”Epäystävälliset valtiot” ja myöhempi myynti

Presidentin asetus nro 93, 14. maaliskuuta 2022, sellaisena kuin se on muutettuna asetuksella nro 326, 19. lokakuuta 2023 (voimassa 22. lokakuuta 2023 alkaen) ja asetuksella nro 91, 13. maaliskuuta 2024, vaatii ministerineuvoston luvan ja vähintään 25 %:n suuruisen maksun budjettiin markkina-arvosta tietyissä kaupoissa, joihin osallistuu ”epäystävällisten” valtioiden henkilöitä. Näiden valtioiden luettelo on ministerineuvoston päätöksessä nro 209, 6. huhtikuuta 2022, ja siihen kuuluvat muun muassa EU:n jäsenvaltiot, Yhdysvallat ja Britannia. Luvat myönnetään päätöksen nro 27, 12. tammikuuta 2024, nojalla, ja ilman lupaa tehty kauppa on mitätön.

Sääntö koskee osuuksia valkovenäläisissä yhtiöissä, valkovenäläisten oikeushenkilöiden omistamaa kiinteistöä, jonka omistajat tai vähintään 25 %:n haltijat ovat luettelon valtioista, sekä tällaisten yhtiöiden uudelleenjärjestelyjä (Reveran ja BRKA:n lakitoimistojen katsaukset). Tarkistamamme julkaistut tekstit ja lakimiesten kommentit eivät ulota sääntöä asuntoon, jonka ulkomaalainen yksityishenkilö omistaa henkilökohtaisesti. Sääntö on kuitenkin muuttunut useita kertoja, joten jos passisi on luettelon maasta, hanki valkovenäläiseltä lakimieheltä kirjallinen lausunto ennen ostoa äläkä osta yhtiön kautta ilman sitä.

Ostettaessa

Valko-Venäjä ei peri ostajalta erillistä varainsiirtoveroa. Lakisääteiset kulut ovat pieniä perusyksiköstä laskettavia maksuja, ja perusyksikkö on 45 BYN 1. tammikuuta 2026 alkaen (ministerineuvoston päätös nro 651, 20. marraskuuta 2025). Alla olevat luvut ovat alueellisten rekisteröintivirastojen hinnastoista (Vitebsk ja Mogilev), tarkistettu lokakuussa 2026; tarkan summan kerrot oma virastosi.

| Erä | Summa | BYN | Huomautus | |---|---|---|---| | Sopimuksen ja oikeuden siirron rekisteröinti | 0,6 perusyksikköä | 27 | Lisäksi 0,5 perusyksikköä (22,5 BYN) ensimmäisestä kohteesta; tavallinen käsittelyaika 5 työpäivää | | Nopeampi rekisteröinti | +0,3 (2 työpäivää) tai +0,6 (1 työpäivä) | +13,5 tai +27 | Valinnainen | | Valtion maksu sopimuksen vahvistamisesta, ostaja ei ole lähisukulainen | 5 perusyksikköä | 225 | 2 perusyksikköä (90 BYN) lähisukulaisille | | Rekisteröijän maksu sopimuksen vahvistamisesta | 0,6 perusyksikköä | 27 | +0,4 perusyksikköä vahvistamisesta samana päivänä | | Kiinteistönvälittäjä | Valtion asettama enimmäismäärä | Katso alla | Sovitaan välityssopimuksessa |

Yhteensä jälleenmyyntiasunnon osto maksaa tyypillisesti muutaman sata ruplaa viranomaismaksuja. Eräs Mogilevin virasto ilmoittaa 8–8,3 perusyksikköä (360–373,5 BYN) vahvistamisesta ja rekisteröinnistä nopeutetulla tai kiireellisellä aikataululla.

Välittäjien palkkioille on yläraja. Ministerineuvoston päätös nro 157, 2. huhtikuuta 2026, voimassa 16. toukokuuta 2026 alkaen, muutti yksityishenkilöille tarjottavien välityspalvelujen enimmäistaksoja (päätös nro 754, 1. marraskuuta 2023). Myynnissä avustamisesta enimmäismäärät ovat 6 % hinnasta enintään 700 perusyksikön (31 500 BYN) kohteille, 5 % enintään 2000:een (90 000 BYN), 4 % enintään 3000:een ja 3 % enintään 4200:aan; lehdistökatsausten mukaan yli 12 400 perusyksikön (558 000 BYN) kohteissa on kiinteä 1,5 %. Emme löytäneet prosentteja välillä oleville luokille emmekä ostajan puolen palveluille. Pyydä välittäjän prosentti kirjallisena.

Omistamisen aikana

Yksityishenkilöt maksavat kiinteistöveroa 0,1 % kiinteistön ”laskennallisesta arvosta”, joka vahvistetaan neliömetriä kohden verokoodeksin liitteessä 32-3. Paikalliset neuvostot voivat muuttaa prosenttia. Lailla nro 127-Z (30. joulukuuta 2025) tuli 1. tammikuuta 2026 alkaen suurten asuntojen kertoimet: 150–250 m² asunnot kerrotaan luvulla 2 ja yli 250 m² asunnot luvulla 3; 200–300 m² talot luvulla 2 ja yli 300 m² talot luvulla 3. Onlinerin laskuesimerkeissä kerroin koskee koko pinta-alaa, ei vain ylittävää osaa. Näillä prosenteilla vuoden 2026 vero maksetaan vuonna 2027.

Minskissä vuonna 2026 laskennallinen arvo on 1089 BYN neliömetriltä asunnolle, 871 BYN erillistalolle ja 665 BYN datshalle. Onlinerin 31. joulukuuta 2025 raportoimat esimerkit vuotuisesta verosta:

| Kiinteistö Minskissä | Pinta-ala | Vero vuodessa | |---|---|---| | Asunto | 100 m² | 109 BYN | | Asunto | 180 m² | 392 BYN | | Asunto | 280 m² | 915 BYN | | Talo | 250 m² | 436 BYN | | Talo | 350 m² | 915 BYN |

Eläkeläisille, lapsiperheille ja eräille muille ryhmille on vapautuksia, mutta ne liittyvät valkovenäläiseen sosiaaliseen asemaan, eivätkä auta ostajaa, joka ei asu maassa. Ylläpidon ja käyttömaksut laskuttaa erikseen taloyhtiön hallinnoija.

Vuokratulo

Yksityishenkilö, joka vuokraa asuntoa toisille yksityishenkilöille, maksaa tulovero kiinteänä kuukausisummana, ei prosenttina vuokrasta. Minskissä se on helmikuusta 2026 alkaen 53 BYN asuinhuonetta kohden kuukaudessa; keittiö, eteinen ja kylpyhuone eivät lasketa, joten kaksio maksaa 106 BYN kuukaudessa. Muilla paikkakunnilla maksu on 20–49 BYN huonetta kohden (MyFin, 2026). Summa ei riipu perimästäsi vuokrasta. Kirjallinen vuokrasopimus on rekisteröitävä paikalliselle toimeenpanevalle komitealle tai sen nimeämälle organisaatiolle ennen vuokralaisen sisäänmuuttoa; asuntokoodeksin 53 artiklan mukaan rekisteröimätön vuokrasopimus on mitätön. Vero maksetaan ERIP-maksujärjestelmän kautta veronmaksajan numerolla (UNP): ensimmäinen maksu vuokrauksen alkamista seuraavaan työpäivään mennessä ja seuraavat kunkin kuukauden ensimmäiseen päivään mennessä (GS.BY, heinäkuu 2025).

Jos vuokralainen on yritys, sovelletaan toista järjestelmää: yritys pidättää lähteellä 13 %:n tuloveron. Emme voineet julkaistuista lähteistä vahvistaa, kohdellaanko maassa asumatonta omistajaa eri tavalla kiinteän summan järjestelmässä. Kysy paikalliselta verotoimistolta ja tarkista Valko-Venäjän ja oman maasi välinen kaksinkertaisen verotuksen välttämistä koskeva sopimus.

Myytäessä myöhemmin

Verokanta on 13 %. Vapautus yhdestä myynnistä viiden vuoden välein on tarkoitettu valkovenäläisille kansalaisille ja verotuksellisille asukkaille, ja lähteet ovat ristiriitaisia siitä, voiko ulkomainen verotuksellinen asukas käyttää sitä. Verotuksellinen asukas on henkilö, joka oleskelee Valko-Venäjällä 183 päivää tai enemmän kalenterivuodessa. Ulkomaalainen, joka ei ole verotuksellinen asukas, maksaa 13 % voitosta jopa ensimmäisestä myynnistä (Advisor.by, ARDENNA, tarkistettu lokakuussa 2026). Veropohja on myyntihinta vähennettynä dokumentoiduilla hankintakuluilla tai, ilman asiakirjoja, kiinteällä 20 %:n vähennyksellä.

Menettely tulee ennen rekisteröintiä, ei sen jälkeen. Maassa asumaton myyjä jättää ensimmäisen veroilmoituksen odotetusta tulosta kiinteistön sijaintipaikan verotoimistoon, maksaa 13 % viiden työpäivän kuluessa verotusilmoituksen saamisesta ja saa todistuksen, jota ilman rekisteröijä ei rekisteröi myyntiä. Toinen veroilmoitus todellisesta tulosta on jätettävä viiden työpäivän kuluessa rahojen saamisesta; sen voi jättää tekemättä, jos tulo vastaa ensimmäistä ilmoitusta eikä vähennyksiä vaadita (verokoodeksi, 218 artikla; ARDENNA, huhtikuu 2026). Ylimaksut palautetaan.

Asunnon osto Valko-Venäjällä ei anna viisumia, mutta antaa lailliset perusteet hakea tilapäistä oleskelulupaa. Vaihtoehdot, jotka tarkistimme lokakuussa 2026:

• Viisumivapaa maahantulo 31. joulukuuta 2026 asti. 38 Euroopan maan kansalaiset voivat tulla maahan ilman viisumia: kaikki EU:n jäsenvaltiot, Britannia, Norja, Sveitsi, Islanti, Liechtenstein, Andorra, Monaco, San Marino, Vatikaani, Bosnia ja Hertsegovina sekä Pohjois-Makedonia. Oleskelu on enintään 30 päivää maahantuloa kohden, ja viisumivapaiden päivien kokonaismäärä saa olla enintään 90 kalenterivuodessa. Puolan, Liettuan ja Latvian kansalaiset sekä Latvian ei-kansalaiset voivat oleskella 90 päivää maahantuloa kohden. Maahantulo onnistuu kaikkien maantie- ja rautatierajanylityspaikkojen sekä lentokenttien kautta; Venäjälle ei voi jatkaa kauttakulkuna (pravo.by, joulukuu 2025). Järjestely on presidentin päätös, joka uusitaan vuosi kerrallaan. Emme löytäneet jatkoa 31. joulukuuta 2026 jälkeen, joten tarkista mfa.gov.by ennen ensi vuoden matkaa. Muiden kansalaisuuksien osalta katso ministeriön lista: tarkistimme vain eurooppalaisen.
• Tilapäinen oleskelulupa (TOL), yli 90 päivän oleskeluun. Lain nro 105-Z 48 artikla mainitsee perusteeksi asuinkiinteistön omistamisen Valko-Venäjällä. Lupa myönnetään enintään vuodeksi. Valtion maksu on 3 perusyksikköä (135 BYN), ja tavallinen käsittelyaika on 15 päivää. Haet passilla, omistusasiakirjalla, todistuksella asuinpaikasta ja maksukuitilla, ja sinun on annettava sormenjäljet valtion rekisteröintiä varten; ilman niitä lupa evätään. Kun lupa päättyy, voit hakea uudelleen samalla perusteella. Perheenjäsenet voivat saada omat lupansa, jos luvan haltijalla on laillinen tulo, joka on vähintään koko perheen toimeentulominimin suuruinen (e-pasluga.by, tarkistettu lokakuussa 2026).
• Pysyvä oleskelulupa. Saman lain 53 artikla luettelee perusteet, eikä kiinteistön omistus kuulu niihin. Merkitykselliset reitit ovat viisi vuotta yhtäjaksoista laillista oleskelua TOL:lla tai vähintään 15 000 perusyksikön sijoitus eli 675 000 BYN (noin 224 000 USD lokakuun 2026 kurssilla). Sijoitushakemus kulkee valtion viranomaisen esityksen kautta, ja maksu on 2 perusyksikköä. Se, lasketaanko asunnon osto sijoitukseksi, on maahanmuuttoviranomaisen päätettävissä, joten älä oleta, että lasketaan.

Oleskelusäännöt muuttuvat useammin kuin kiinteistölaki. Varmista voimassa oleva lista sisäasiainministeriön kansalaisuus- ja maahanmuuttoosastolta, ennen kuin luotat mihinkään tästä.

Vaihe vaiheelta jälleenmyyntiasunnon osto

1. Valitse vastaanottava pankki ja testaa maksureitti. Ennen kuin katsot asuntoja, varmista, että pankkisi lähettää siirron kyseiseen valkovenäläiseen pankkiin. Tee tämä ensin, koska allekirjoituksen jälkeen epäonnistunut siirto voi maksaa sinulle kaupan.
2. Hanki valkovenäläinen lakimies tai notaari, joka työskentelee sinulle, ei myyjälle eikä välitysliikkeelle. Jos passisi on ”epäystävällisten” valtioiden listalla olevasta maasta, pyydä häntä vahvistamaan tilanne lupasäännön osalta.
3. Tarkista asunto. Ote rekisteristä, rasitteet, takavarikot, tekninen passi, rekisteröidyt asukkaat, alaikäiset, puolison suostumus, maksamattomat käyttömaksut.
4. Sovi hinnasta ja allekirjoita sopimus. Se laaditaan Valko-Venäjän ruplina. Sen vahvistaa yleensä notaari tai rekisteröijä rekisteröintivirastossa.
5. Maksa pankin kautta. Älä luovuta käteistä pankin valvoman järjestelyn ulkopuolella. Säilytä siirtoasiakirjat.
6. Rekisteröi sopimus ja oikeuden siirto alueellisessa rekisteröintivirastossa. Maksa rekisteröintimaksu, valitse tavallinen tai nopeampi aikataulu ja nouda rekisteröintitodistus. Omistusoikeus alkaa rekisteröinnistä.
7. Luovutus ja käyttömaksut. Allekirjoita luovutuspöytäkirja, kirjaa mittarilukemat ja siirrä sähkö-, vesi- ja lämmityssopimukset nimiisi.

Talon osto

Järjestys on sama, kahdella lisäyksellä. Ensimmäinen on tontti: tarkista omistusasiakirjoista, onko se yksityisomistuksessa, elinikäisessä periytyvässä hallinnassa vai valtion vuokraama, koska se ratkaisee, miten myyjä voi laillisesti siirtää talon ulkomaalaiselle. Toinen on vuokra: maa-asiakirjat on rekisteröitävä uudelleen nimiisi samalla kertaa. Tarkista tontin sallittu käyttötarkoitus ja se, sijaitseeko tontti raja-alueella.

Uudiskohteet

Uusien asuntojen ostajat allekirjoittavat yleensä rakennuttajan kanssa yhteisrakentamissopimuksen, ja sopimus kuuluu valtion rekisteröinnin piiriin. Pyydä rekisteröity sopimus, todiste rakennuttajan oikeuksista maahan, rakennuslupa sekä valmistumispäivä ja viivästyssakko. Emme löytäneet ulkomaisia osallistujia koskevia erityissääntöjä yhteisrakentamisessa, joten esitä tämä kysymys lakimiehellesi.

Rahoitus

Valkovenäläiset asuntolainat ovat ruplissa. MyFinin lokakuussa 2026 listaamat korot olivat enimmäkseen noin 12–17 % vuodessa, usein alempi korko ensimmäisinä kuukausina. Pankit lainaavat kansalaisille ja ulkomaalaisille, joilla on pysyvä oleskelulupa, ja vaativat todisteet tuloista. Maassa asumattoman ostajan kannattaa varautua maksamaan omista varoistaan.

Virheet, jotka tulevat kalleimmiksi

• Allekirjoittaminen ennen maksureitin testaamista ja sen jälkeen huomaaminen, että pankki kieltäytyy siirrosta.
• Oletus, että talokauppaan kuuluu maa. Siihen kuuluu vuokra sillä ehdoilla, mitä vuokralla on.
• Käteismaksu ilman dokumentoitua pankkijärjestelyä.
• Osto yhtiön kautta tarkistamatta ”epäystävällisten valtioiden” sääntöä, joka kyllä koskee yhtiöiden omistamaa kiinteistöä.
• 13 %:n veron unohtaminen jälleenmyynnistä maassa asumattomalta ja ilmoitus, joka on jätettävä ennen rekisteröintiä.

Minsk on edullinen länsieurooppalaisin mittapuin, vaikka vuokrat keskustassa ovat nousseet nopeasti. Numbeon käyttäjien keräämät luvut Minskistä lokakuussa 2026, muunnettu kansallispankin kurssilla 3,0091 BYN per USD:

| Erä | BYN kuukaudessa | Noin USD | |---|---|---| | Yksi henkilö, ilman vuokraa | 1723 | 573 | | Nelihenkinen perhe, ilman vuokraa | 6410 | 2130 | | Vuokra, 1 makuuhuone, keskusta | 1781 | 592 | | Vuokra, 1 makuuhuone, keskustan ulkopuolella | 1165 | 387 | | Vuokra, 3 makuuhuonetta, keskusta | 3071 | 1021 | | Keskimääräinen nettopalkka | 2882 | 958 |

Voiko elää 1500 dollarilla kuukaudessa? Yksin asuva, keskustassa yhden makuuhuoneen asunnon vuokraava tarvitsee näillä luvuilla noin 3500 BYN, eli suunnilleen 1160 USD. Kyllä siis, pienellä marginaalilla. Parilla on vähemmän tilaa, ja nelihenkinen perhe, joka vuokraa keskustassa kolmen makuuhuoneen asunnon, tarvitsee noin 3150 USD ennen koulua ja vakuutuksia. Numbeo perustuu käyttäjien antamiin tietoihin ja muut vertailupalvelut antavat alempia summia, joten pidä kaikkea tätä arviona ja tarkista nykyhinnat paikan päällä.

Elinkustannusten maksaminen ulkomailta kohtaa samat pankkirajoitukset kuin kiinteistön maksaminen. Jos aiot asua maassa, avaa tili Valko-Venäjällä ja katso, miten oma pankkisi käsittelee siirtoja sinne.

Vuokrat ja tuotot

Lokakuun 2026 alussa Realt.by kertoi, että yksiön keskivuokra Minskissä oli noussut tammikuusta noin 17 %, eli noin 75 USD, kun taas vuokrailmoitusten määrä väheni noin 14 % (3510:stä tammikuussa 3034:ään syyskuussa). Realt.by on myös todennut, että alle 350 USD:n kuukausivuokralla on Minskissä vaikea löytää asuntoa. Numbeon käyttäjien arvio bruttotuotosta Minskin keskustassa on noin 5 %. Se on bruttoluku, ennen kiinteää vuokraveroa, korjauksia, välityspalkkioita ja tyhjillään oloa.

Ostohinnat nousivat 25,6 % syyskuuhun 2026 päättyneen vuoden aikana, joten uusien ostosten bruttotuotot ovat todennäköisesti alhaisemmat kuin vanhemmat keskiarvot antavat ymmärtää. Älä arvioi ostoa edellisen vuoden tuotolla.

Pitkäaikainen vuokraus

Pitkäaikainen vuokraus on tavallinen malli. Vuokrasopimus tehdään kirjallisena ja rekisteröidään paikalliselle toimeenpanevalle komitealle ennen vuokralaisen sisäänmuuttoa. Maksat kuukausittaisen kiinteän veron, joka on kuvattu veroja koskevassa osassa; yritysvuokralaisen osalta sovelletaan 13 %:n pidätysjärjestelmää. Ulkomailla asuva ulkomainen omistaja tarvitsee veronmaksajan numeron, tavan maksaa ERIP:n kautta ja jonkun paikan päällä hoitamaan avaimet, tarkastukset ja rekisteröinnin.

Vuorokausivuokraus

Lyhytaikainen vuokraus verotetaan eri tavalla: MyFinin mukaan kaksi tai useampi enintään 15 päivän sopimus vuodessa siirtää omistajan kiinteästä kuukausisummasta ammattitulon veroon. Emme voineet tarkistaa, miten tämä koskee ulkomaista omistajaa. Kysy verotoimistolta ja rakennuksen hallinnolta, ennen kuin laskelmoit sen varaan.

Mitä seuraavaksi

Päätä ensin, haluatko asunnon vai talon, koska se määrittää maakysymyksen ja oikeudelliset vaiheesi. Testaa sitten rahan reitti oman pankkisi kanssa, tee lyhyt lista asunnoista Valko-Venäjän kohdeluettelosta ja pyydä valkovenäläistä lakimiestä tarkistamaan omistusoikeus, pakoteasema ja jälleenmyyntisäännöt ennen kuin mitään rahaa liikkuu.