Asunnon ostaminen Georgiasta ulkomaalaisena

Kyllä, asunnon ostaminen Georgiasta onnistuu ulkomaalaiselta samoin ehdoin kuin georgialaiselta, yhtä suurta poikkeusta lukuun ottamatta: maatalousmaata ulkomaalainen ei voi ostaa. Asunnot, talot, liiketilat ja muut kuin maatalousmaana luokitellut tontit voi rekisteröidä ulkomaalaisen ostajan nimiin. Ostosta ei peritä varainsiirtoveroa, rekisteröinti kestää enintään neljä arkipäivää ja omistusoikeus siirtyy, kun julkinen rekisteri (NAPR) merkitsee sen. Näin asia oli lokakuussa 2026, kun tarkistimme.

Kaksi sääntöä on muuttunut hiljattain, ja monet oppaat esittävät yhä vanhat. Maaliskuun 1. päivästä 2026 alkaen kiinteistöön perustuva oleskelulupa edellyttää yli 150 000 USD:n arvoista kiinteistöä, aiemmin raja oli 100 000 USD. Syyskuussa 2026 parlamentti nosti vuotuisen kiinteistöveron perhetulorajan 40 000 GEL:stä 100 000 GEL:iin.

Markkina lukuina

Colliers Georgia laski Tbilisissä ja Batumissa vuonna 2025 noin 59 000 asuntokauppaa, joiden arvo oli 4,3 miljardia USD. Tbilisin osuus oli 42 267 kauppaa (3,3 miljardia USD). Batumi teki ennätyksen: 17 052 kauppaa, arvoltaan vähän yli 1 miljardia USD. Keskihinnat vuonna 2025:

| Kaupunki | Uudisrakennukset | Vanhat rakennukset | |---|---|---| | Tbilisi | 1 484 USD/m² | 1 244 USD/m² | | Batumi | 1 497 USD/m² | 1 196 USD/m² |

Hinnat ilmoitetaan lähes kaikkialla Yhdysvaltain dollareina, vaikka laillinen maksuväline on lari (GEL). Kansallispankin kurssi 15. lokakuuta 2026 oli 2,599 GEL dollarilta.

Hinnat jatkoivat nousuaan vuonna 2026. Collierin heinäkuun 2026 tietojen mukaan Tbilisin uusien asuntojen painotettu keskihinta oli noin 10 % korkeampi kuin heinäkuussa 2025 sekä ensi- että jälkimarkkinoilla (vanhat rakennukset: noin 14 % korkeampi), ja kaupungissa tehtiin kyseisenä kuukautena 4 486 asuntokauppaa, 22,8 % enemmän kuin vuotta aiemmin (Colliers RECOV.GE, GBC:n mukaan).

Ketkä ostavat

Tbilisi on paikallinen markkina: Collierin mukaan ulkomaalaisten osuus asuntokaupoista oli kesä–elokuussa 2026 10–14 %. Batumi on päinvastainen. Galt & Taggartin seuraamissa rakennuttajien hankkeissa ulkomaalaiset ostivat vuonna 2025 52 % asunnoista: israelilaiset 13 % myynnistä, EU-kansalaiset 14 %, ukrainalaiset, venäläiset ja valkovenäläiset yhteensä 13 %, turkkilaiset ostajat 10–11 %. Colliers, joka laskee koko Batumin markkinan, arvioi ulkomaalaisten osuudeksi myös 52 % kaupoista elokuussa 2026. Näin vahvasti ulkomaisesta kysynnästä riippuva markkina liikkuu alueen politiikan ja matkailun mukana, joten hinnat voivat kääntyä Batumissa nopeammin kuin Tbilisissä.

Tbilisi vai Batumi

• Tbilisi on pääkaupunki, jonka talous pyörii ympäri vuoden ja jonka jälleenmyynti- ja vuokramarkkina nojaa paikalliseen kysyntään. Didi Dighomin, Saburtalon ja Samgorin osuus tarjonnasta ja kysynnästä oli vuonna 2025 61 % (Colliers). Vake ja vanhakaupunki ovat arvoalueita, joiden hinnat ovat selvästi kaupungin keskiarvon yläpuolella.
• Batumi on Mustanmeren lomakaupunki Adžariassa: kesäkausi, kerrostalokompleksit ja paljon yöpymisvuokrausta varten ostettuja asuntoja. Pelkästään New Boulevardin alueella tehtiin vuonna 2025 yli 6 800 kauppaa. Hinnat vaihtelevat paljon: vuoden 2025 lopussa uudet avaimet käteen -asunnot maksoivat keskimäärin noin 3 000 USD/m² Old Batumissa ja alle 1 500 USD/m² reuna-alueilla (Galt & Taggart, maaliskuu 2026).

Batumissa kannattaa seurata tarjontaa. Galt & Taggartin seuraamissa rakennuttajien hankkeissa oli vuoden 2025 lopussa myymättä noin 12 400 asuntoa, 14 % enemmän kuin vuotta aiemmin. Galt & Taggart odottaa ensimarkkinoiden myynnin pysyvän vuonna 2026 ennallaan ja ensimarkkinoiden hintojen nousun hidastuvan 4–6 %:iin. Suuri myymätön varasto jättää ostajalle neuvotteluvaraa.

Kohteet HomeNSearchissa

Voit selata Georgian katalogia ja verrata pyyntihintoja yllä oleviin markkinakeskiarvoihin.

Mitä ulkomaalainen voi omistaa

Perustuslaki takaa omistus- ja perintöoikeuden, eikä Georgian laki jaa tavallisten kiinteistöjen ostajia kansalaisiin ja ulkomaalaisiin. Ainoa poikkeus on maatalousmaa. Perustuslain 19. artikla varaa sen valtiolle, kunnille, Georgian kansalaisille ja heidän yhteenliittymilleen ja jättää poikkeukset vuoden 2019 maatalousmaan omistusta koskevalle organiselle laille (teksti matsne.gov.ge-sivustolla, tarkistettu lokakuussa 2026).

| Mitä haluat ostaa | Voiko ulkomaalainen omistaa? | Huomioita | |---|---|---| | Asunto tai talo | Kyllä, täysi omistusoikeus | Rekisteröidään nimiisi NAPR:ssa | | Liiketila, toimisto, hotelli | Kyllä | Verotetaan eri tavalla kuin asunnot | | Muu kuin maatalousmaa-tontti | Kyllä | Tarkista ensin tontin käyttötarkoitus | | Maatalousmaa | Ei | Poikkeukset: perintö ja georgialainen yhtiö, jolla on hallituksen hyväksymä investointisuunnitelma |

Maatalousmaa: ansa talonostajalle

Laki määrittelee maatalousmaaksi laidun-, heinä-, pelto- (monivuotiset kasvit mukaan lukien) tai kotitilan (homestead) luokkaan kuuluvan maan, jota käytetään tai voidaan käyttää maanviljelyyn, rakennuksineen tai ilman (organinen laki, 3. artikla). Juuri tämä viimeinen osa yllättää ostajat. Maalaistalo, tontti vuoristonäkymällä tai ”dacha” voi sijaita kiinteistöllä, joka on rekisteröity johonkin näistä luokista, eikä ulkomaalainen voi saada siihen omistusoikeutta.

Luokka näkyy käyttötarkoituksena (designated use) NAPR:n rekisteriotteessa georgiaksi. Pyydä lakimiestäsi lukemaan se ennen kuin maksat käsirahan.

Poikkeukset ovat suppeat (4. artikla). Ulkomaalainen voi saada maatalousmaan perintönä. Georgiaan rekisteröity yhtiö, jonka määräävä osakas on ulkomaalainen, voi omistaa sen vain, jos Georgian hallitus hyväksyy investointisuunnitelman esimerkiksi maatalouteen, innovaatioihin tai matkailuinfrastruktuuriin. Jos suunnitelmaa ei toteuteta, yhtiön on myytävä maa vuoden kuluessa (5. artikla), ja osakkaiden muutos, jonka seurauksena ulkomaalaisesta tulee määräävä, on sekin sallittu vain hallituksen hyväksymän investointisuunnitelman kautta (7. artikla). Yksityiselle ostajalle tämä reitti on käytännössä suljettu. Matsne.gov.ge-sivuston englanninkieliset käännökset voivat jäädä jälkeen georgiankielisestä tekstistä, joten pyydä georgialaista lakimiestä tarkistamaan voimassa oleva sanamuoto.

Rekisteröinti tekee sinusta omistajan

Kiinteistön omistusoikeus siirtyy, kun oikeus merkitään julkiseen rekisteriin, jota pitää yllä Georgian julkisen rekisterin kansallinen virasto (NAPR). Allekirjoitettu sopimus ja maksettu kauppahinta eivät riitä. Rekisteröinti tehdään Public Service Hall -toimipisteessä (julkisten palvelujen toimipiste) tai NAPR:n toimistossa, ja sinut omistajaksi nimeävä rekisteriote on omistusoikeutesi todiste.

Sopimus, kieli ja valtakirjat

Kiinteistökauppaan ei vaadita notaaria. Sopimuksen voi allekirjoittaa Public Service Hall -toimipisteessä tai NAPR:n toimistossa, ja monet ostajat käyttävät silti notaaria. Lakimiehet neuvovat kaksikielistä sopimusta. Rekisteri ja tuomioistuimet lukevat georgiankielistä tekstiä, joten jos käännös lupaa merenäköalan, pysäköintipaikan tai viivästyssakon, jonka georgiankielinen versio jättää pois tai pehmentää, georgiankielinen versio ratkaisee.

Georgiassa ei tarvitse olla paikalla ostaakseen. Valtakirjalla edustaja voi allekirjoittaa ja rekisteröidä puolestasi. Valtakirjan voi oikeaksi todistaa notaari Georgiassa, Georgian konsulaatti tai notaari ulkomailla; ulkomainen valtakirja tarvitsee apostille-todistuksen ja notaarin vahvistaman georgiankielisen käännöksen. Varaa muutama ylimääräinen arkipäivä.

Mitä rekisteriote näyttää

Tilaa kiinteistöstä tuore ote NAPR:sta: 20 GEL yhden arkipäivän toimitusajalla tai 75 GEL samana päivänä, ja verkossa tilattuna 13 GEL tai 52 GEL. Englanninkielinen versio maksaa 26 GEL lisää (napr.gov.ge, tarkistettu lokakuussa 2026). Otteesta käyvät ilmi omistaja ja kiinteistötunnus, ja siinä luetellaan kiinnitykset, takavarikot ja muut rasitteet. Uudiskohteessa pyydä rakennuttajalta myös rakennuslupa, maan omistusoikeus ja hankkeen nykyinen vaihe, ja selvitä, rahoittaako hanketta pankki.

Raha

Pankit tarkistavat varojen alkuperän suuremmissa siirroissa, joten säilytä rahojen taustalla olevat asiakirjat: asunnon myynti, säästötilien otteet, palkka- tai osinkotodistus. Maksa pankkisiirrolla myyjän tilille ja säilytä vahvistus. Kysy lakimieheltäsi, missä valuutassa hinta kannattaa kirjata sopimukseen ja miten pankki käsittelee siirron kyseisessä valuutassa.

Oston yhteydessä

Georgiassa ostaja ei maksa varainsiirtoveroa eikä leimaveroa. Maksettavaa ovat maksut (tarkistettu napr.gov.ge-sivustolta, lokakuu 2026):

| Erä | Hinta | |---|---| | Omistusoikeuden rekisteröinti, 4 arkipäivää | 150 GEL | | Rekisteröinti, 1 arkipäivä | 270 GEL | | Rekisteröinti, samana päivänä | 350 GEL | | Rekisteriote | 20 GEL (1 arkipäivä) tai 75 GEL (samana päivänä) |

Jotkin vanhemmat oppaat ilmoittavat rekisteröinnin hinnaksi 50 GEL ja 200 GEL. Nämä luvut ovat vanhentuneita. Lisää hintaan lakimies, kääntäjä ja, jos ostat välittäjän kautta, välityspalkkio.

Rakennuttajan myymiin uudisrakennuksiin sisältyy Georgian 18 prosentin ALV, jos rakennuttaja on ALV-rekisterissä. Yksityishenkilön jälleenmyynnissä sitä ei yleensä ole. Pyydä rakennuttajaa vahvistamaan kirjallisesti, että sopimuksen hinta sisältää ALV:n.

Vuotuinen kiinteistövero

Asuntojen kiinteistövero riippuu perheen tuloista, ei kiinteistön hinnasta (Georgian verolaki). Tähän vuoteen asti vapautus päättyi 40 000 GEL:n perhetuloihin, ja 40 000–100 000 GEL:n välillä veroprosentti oli 0,05–0,2 % markkina-arvosta. Syyskuun 2026 lopussa hyväksytyt muutokset poistivat alemman rajan takautuvasti koko verokaudelta 2026. Perheet, joiden tulot ovat enintään 100 000 GEL, eivät nyt maksa kiinteistöveroa asunnoista, autoista ja muusta verotettavasta omaisuudesta maata lukuun ottamatta, kun taas rajan ylittävät maksavat yhä 0,8–1 % markkina-arvosta (civil.ge, Georgia Today ja RegFollower, syys–lokakuu 2026). Revenue Servicen (Georgian verohallinto) mukaan vuoden 2026 vero perustuu vuoden 2025 tuloihin. Vuoden 2026 veroilmoitukset on jätettävä 2. marraskuuta mennessä, ja verolaki asettaa maksupäiväksi 15. marraskuuta.

Monet oppaat esittävät yhä vanhan 40 000 GEL:n säännön, joten tarkista jokaisen lukemasi tekstin päiväys. Maa verotetaan erikseen, ja vero maksetaan tuloista riippumatta: verotettavaa on maa, jonka omistat 1. huhtikuuta, ja maksu erääntyy 15. marraskuuta (PwC, syyskuu 2026).

PwC:n tiivistelmä kuvaa tulotestin Georgiassa asuville yksityishenkilöille. Ei-asukkaiden osalta Revenue Servicen ohjeisiin viittaavat veroneuvojat sanovat, että perheen maailmanlaajuiset tulot lasketaan ja että jos ei-asukas ei jätä veroilmoitusta, Revenue Service voi laskea veron enimmäisprosentilla kiinteistön markkina-arvosta. Neuvojat suosittelevat siksi, että ei-asukkaat jättävät ilmoituksen silloinkin, kun veroa ei ole maksettavana. Tarkista oma tilanteesi Revenue Servicesta tai kirjanpitäjältä ennen marraskuun määräaikaa. Georgian verovelvolliseksi tulee viettämällä maassa 183 päivää minkä tahansa yhtämittaisen 12 kuukauden jakson aikana (KPMG).

Vuokratulo

Asuinkäyttöön vuokratun asunnon vuokra verotetaan kiinteällä 5 prosentilla bruttovuokrasta ilman vähennyksiä (PwC, syyskuu 2026). Veroneuvojat lisäävät, että vuokranantaja rekisteröityy Revenue Servicen vuokranantajarekisteriin osoitteessa rs.ge ja jättää edellisen vuoden vuosi-ilmoituksen maaliskuun loppuun mennessä. Muu vuokra, esimerkiksi liiketiloista, verotetaan yleensä 20 prosentilla vähennysten jälkeisestä nettotulosta. Georgian kiinteistöstä saatu vuokra on veronalaista Georgiassa, vaikka asuisit ulkomailla.

Yöpymisvuokraus on eri asia. Veroneuvojat pitävät sitä liiketoimintana, ja lähteet ovat eri mieltä siitä, mikä järjestelmä pätee: 1 prosentin pienyrittäjäasema, 20 prosentin järjestelmä vai yhtiö. Kysy kirjanpitäjän näkemys, ennen kuin luotat tuottolukuun, joka ohittaa verot.

Myynti

Georgiassa ei ole erillistä luovutusvoittoveroa. Asunnon myyntivoitto kuuluu yksityishenkilön tuloveroon:

• Omistettu yli kaksi vuotta: voitto on verovapaa. Vapautus pätee myös, jos asunto oli vuokrattuna vuokralaisille asuinkäyttöön (Andersen in Georgia).
• Myyty kahden vuoden sisällä: 5 % voitosta asunnosta tai talosta tontteineen (PwC) ja 20 % muusta omaisuudesta. Voitto on myyntihinta vähennettynä ostohinnalla ja suoraan liittyvillä kuluilla.
• Kaupallinen käyttö: liiketilan vuokraus tai toistuva myynti voidaan katsoa taloudelliseksi toiminnaksi, ja menetät vapautuksen.

Jos myyt usein, varaudu siihen, että Revenue Service tarkistaa, harjoitatko kauppaa. Säilytä ostosopimus ja kulujen todisteet.

Kiinteistön omistaminen Georgiassa ei sellaisenaan anna oikeutta asua maassa. Useimmat matkailijat eivät silti tarvitse oleskelulupaa: yli 90 maan kansalaiset, EU-maat, Britannia, Yhdysvallat, Venäjä ja Ukraina mukaan lukien, voivat tulla maahan ilman viisumia ja oleskella enintään vuoden (hallituksen asetus nro 255; tarkista oman passisi osalta osoitteesta geoconsul.gov.ge). Tammikuun 1. päivästä 2026 lähtien ilman oleskelulupaa matkustavilla on oltava koko oleskelun ajan sairaus- ja tapaturmavakuutus, jonka vakuutusmäärä on vähintään 30 000 GEL. Kiinteistöstä on hyötyä, jos haluat oleskeluluvan.

Kiinteistönomistajan oleskelulupa

Julkisten palvelujen kehitysvirasto (SDA) myöntää lyhytaikaisen oleskeluluvan ulkomaalaiselle, jolla on omistusoikeus Georgiassa sijaitsevaan kiinteistöön (maatalousmaata lukuun ottamatta), jonka markkina-arvo ylittää 150 000 USD GEL:ksi muutettuna. Luvan piiriin voi ottaa puolison ja lapset (SDA, tarkistettu lokakuussa 2026).

• Raja. 150 000 USD 1. maaliskuuta 2026 alkaen, aiemmin 100 000 USD, ulkomaalaisten ja kansalaisuudettomien oikeudellista asemaa koskevaan lakiin kesäkuussa 2025 hyväksyttyjen muutosten perusteella. Asianajotoimistojen mukaan rajan voi saavuttaa yhdistämällä useita kiinteistöjä.
• Arvostus. Arvona pidetään Georgiassa akkreditoidun tahon sertifioidun arvioitsijan määrittämää markkina-arvoa, ei maksamaasi hintaa.
• Vain rekisteröity kiinteistö. Asianajotoimistojen yhteenvedot kertovat, että omistusoikeuden on oltava jo rekisteröity, joten rakenteilla oleva off-plan-asunto ei kelpaa, ennen kuin se on sinun.
• Maksu ja käsittelyaika. Valtion maksu on 300 GEL 30 päivän käsittelystä, 450 GEL 20 päivän ja 600 GEL 10 päivän käsittelystä (SDA). Oleskelukortista peritään erillinen maksu, alkaen 60 GEL.
• Voimassaoloaika. Yksi vuosi, uusitaan vuosittain. Jos myyt kiinteistön, lupa menettää perustansa.
• Vanhat luvat. Asianajotoimistojen mukaan 100 000 USD:n rajalla luvan saaneet voivat jatkaa uusimista niin kauan kuin omistavat saman kiinteistön. Säännöt niille, joiden lupa on päässyt raukeamaan, ovat epäselvät, ja 1. maaliskuuta 2026 lähellä tehtyjä kauppoja koskevat siirtymäsäännökset kuvataan eri toimistoissa eri tavoin. Kysy suoraan SDA:lta, jos tämä koskee sinua.

Työnteko-oikeus muuttui vuonna 2026

Maaliskuun 1. päivästä 2026 lähtien useimmat ulkomaalaiset, jotka työskentelevät, tekevät freelance-työtä tai pyörittävät yritystä Georgiassa, tarvitsevat erillisen työtoimintaa koskevan luvan (labor activity), jonka myöntää valtion työllisyystukivirasto (State Employment Support Agency). Pelkkä oleskelulupa ei enää anna tätä oikeutta. Sijoittajan oleskeluluvan tai pysyvän oleskeluoikeuden haltijat on vapautettu; kiinteistöön perustuva lupa ei ole tuolla listalla. Ennen maaliskuuta työperäisiksi maahanmuuttajiksi rekisteröidyillä on aikaa 1. tammikuuta 2027 asti mukautua, ja ilman lupaa työskentelystä seuraa ensimmäisestä rikkomuksesta 2 000 GEL:n sakko (Yhdysvaltain suurlähetystö Georgiassa ja asianajotoimistojen yhteenvedot). Huhtikuussa 2026 parlamentti laajensi vapautusten luetteloa (laki nro 1509), ja lakimiehet ovat eri mieltä siitä, lasketaanko oman asunnon vuokraaminen työtoiminnaksi. Jos aiot ansaita tuloja Georgiassa, tarkista tilanteesi lakimieheltä.

Sijoittajan oleskelulupa

Tarjolla on myös korkeampi taso: sijoittajan oleskelulupa 300 000 USD:n sijoituksella Georgiaan tai omistusoikeudella yli 300 000 USD:n arvoiseen kiinteistöön. Se myönnetään viideksi vuodeksi, eikä haltijan tarvitse hankkia työlupaa. SDA:n mukaan haltija, joka pitää kiinteistön nämä viisi vuotta, voi sen jälkeen hakea toistaiseksi voimassa olevaa oleskelulupaa. Jos suunnittelet kauppaa tämän reitin varaan, keskustele ensin maahanmuuttolakimiehen kanssa.

Vaihe vaiheelta

1. Aseta budjetti ja viimeistelytaso. Uudisrakennuksessa hinta riippuu paljon viimeistelyvaiheesta (katso alla). Jos haluat oleskeluluvan, kiinteistön on oltava arvioitsijan arvion mukaan yli 150 000 USD:n arvoinen.
2. Palkkaa oma lakimies ennen kuin varaat mitään, joku jonka maksat itse, ei rakennuttaja tai välittäjä. Pyydä sopimus georgiaksi ja kielellä, jota luet.
3. Tarkista kiinteistö. Rekisteriote käyttötarkoituksineen, kiinnityksineen ja takavarikkoineen; uudiskohteessa lupa, maan omistusoikeus, rakennusvaihe ja rakennuttajan rahoitus.
4. Varaa. Maksa käsiraha vasta, kun lakimiehesi on lukenut ehdot. Varauksessa tai esisopimuksessa on oltava hinta, valuutta, luovutuspäivä ja se, mitä käsirahalle tapahtuu, jos tarkistukset epäonnistuvat.
5. Allekirjoita kauppakirja Public Service Hall -toimipisteessä, NAPR:n toimistossa tai notaarilla, henkilökohtaisesti tai valtakirjalla.
6. Maksa pankkisiirrolla allekirjoitettua sopimusta vastaan ja säilytä vahvistus.
7. Rekisteröi NAPR:ssa. Maksu on 150 GEL neljän arkipäivän käsittelystä, 270 GEL yhden päivän ja 350 GEL saman päivän käsittelystä. Hae ote, jossa sinut on nimetty omistajaksi.
8. Sen jälkeen siirrä sähkö- ja vesisopimukset nimiisi, ilmoita kiinteistö verotukseen, jos säännöt sitä vaativat, ja hae SDA:lta oleskelulupaa, jos haluat sellaisen.

Rakennusvaiheessa myytävät kohteet ja viimeistely: black, white ja green frame

Monet uudet asunnot myydään rakennusvaiheessa ja luovutetaan keskeneräisinä. Viimeistelyvaihetta kuvataan alan termeillä, eikä mikään niistä ole oikeudellinen standardi:

• Black frame: betonirunko. Ei väliseiniä, rappausta eikä tasoitetta. Sähkö tulee asunnon ovelle, ei juuri pidemmälle.
• White frame: rapatut seinät, lattiatasoite, ikkunat, ulko-ovi ja liityntäpisteet kiinteistön verkkoihin. Keittiö, kylpyhuonekalusteet, lattiat ja maalaus jäävät sinun hoidettavaksesi.
• Green frame: rakennuttajat käyttävät termiä eri tavoin. Jotkut tarkoittavat sillä white framea sekä lämmitystä tai energiatehokkaita materiaaleja. Se maksaa enemmän kuin white frame.

Yhden rakennuttajan ”white frame” voi sisältää paljon vähemmän kuin toisen. Kirjaa tekniset tiedot sopimuksen liitteeseen kohta kohdalta äläkä luota esitteeseen. Budjetoi sisustus erikseen ja pyydä kirjallinen tarjous, ennen kuin vertaat black frame -hintaa valmiiseen asuntoon.

Rakennuttajariski

Escrow-tili ei ole Georgian uudiskohteissa vakiokäytäntö, joten suurin osa maksueristä menee suoraan rakennuttajalle. Viivästykset, hankkeen muutokset ja rakennuttajan maksukyvyttömyys ovat suurimmat riskit, ja lehdistö on kertonut tapauksista, joissa sama asunto on myyty usealle ostajalle. Ennen kuin maksat, tutki rakennuttajan aiemmat hankkeet, kysy, mikä pankki rahoittaa rakentamista ja missä vaiheessa se myöntää asuntolainoja, lue viivästyssakon ehto ja kysy, miten maksusi on turvattu, jos rakennus ei valmistu. Georgian laki sallii myös ostajan tulevan oikeuden ennakkorekisteröinnin julkiseen rekisteriin; lakimiehet suosittelevat sitä, koska se estää samaa asuntoa koskevien kilpailevien oikeuksien rekisteröinnin, mikä on tärkein suoja kaksoismyyntiä vastaan. Näin suuressa kaupassa riippumaton georgialainen lakimies on palkkionsa väärti.

Rahoitus ja pankkitili

Georgialaiset pankit lainaavat ei-asukkaille, muun muassa TBC, Bank of Georgia ja Liberty. Neuvojien vuoden 2026 oppaat arvioivat ei-asukkaan omarahoitusosuudeksi 30–40 % pankin arviosta, dollarilainojen koroksi noin 8 %:sta alkaen ja larilainojen koroksi noin 10–13 %, yleensä enintään 10 vuodeksi. Pankit suosivat valmiita rakennuksia ja vaativat dokumentoituja, vakaita tuloja. Monet rakennuttajat myyvät myös omilla maksuohjelmillaan valmistumiseen asti, usein korotta; se on yksityinen sopimus rakennuttajan kanssa, joten edellä kuvattu rakennuttajariski pätee täysin. Vahvista ehdot pankilta, sillä ne muuttuvat usein.

Tilin avaamiseen tarvitaan passi, yleensä selvitys varojen alkuperästä ja georgialainen matkapuhelinnumero tekstiviestikoodeja varten. Jotkut pankit haluavat käynnin konttorissa ensimmäisen tilin avaamiseksi, ja käytännöt vaihtelevat pankeittain. Yhden neuvojan oppaan mukaan notaarin vahvistama valtakirja voi joissain pankeissa korvata käynnin, mutta se vie kaksi–neljä viikkoa lisää.

Kalleimmat virheet

• Käsirahan maksaminen ennen rekisteriotteen lukemista.
• Maalaistalon osto tarkistamatta, onko tontti luokiteltu maatalousmaaksi.
• Esitteen ”white framen” pitäminen samana kuin sopimuksen.
• Keskeneräisen off-plan-asunnon laskeminen mukaan oleskeluluvan rajaan.
• Sellaisen oppaan käyttäminen, joka esittää yhä vanhan 40 000 GEL:n kiinteistöveron rajan tai 100 000 USD:n oleskeluluvan.

Georgia on Länsi-Eurooppaa halvempi, ja Batumi on halvempi kuin Tbilisi. Nämä ovat Numbeon käyttäjien keräämiä lukuja lokakuulta 2026 (Tbilisin keskustan ulkopuolisen vuokran luku on heinäkuun 2026 otoksesta). Ne vaihtelevat otosten välillä, joten lue ne vaihteluväleinä. Dollarimuunnoksissa on käytetty Kansallispankin noin 2,6 GEL:n kurssia dollarilta.

| | Tbilisi | Batumi | |---|---|---| | Yksi henkilö, kuukaudessa, ilman vuokraa | noin 1 700 GEL (660 USD) | noin 1 600 GEL (610 USD) | | Nelihenkinen perhe, kuukaudessa, ilman vuokraa | noin 6 300 GEL (2 440 USD) | noin 5 800 GEL (2 260 USD) | | Vuokra, 1 makuuhuone, keskusta | 1 750–1 850 GEL | 1 270–1 310 GEL | | Vuokra, 1 makuuhuone, keskustan ulkopuolella | noin 1 160 GEL | 900–970 GEL |

Yksin asuva, joka vuokraa yhden makuuhuoneen asunnon Tbilisin keskustasta, tarvitsee siis noin 3 500 GEL kuukaudessa, eli noin 1 350 USD. Batumissa sama elämäntyyli maksaa noin 2 900 GEL, noin 1 100 USD. Perheelle, joka vuokraa kolmen makuuhuoneen asunnon Batumista, realistinen budjetti on noin 8 300 GEL, lähes 3 200 USD. Kansainväliset koulut ja yksityinen sairausvakuutus ovat kuluja, jotka muuttavat budjettia eniten, joten arvioi ne erikseen.

Jos asut kiinteistössä itse ja ansaitset tuloja Georgiassa, muista oleskelua käsittelevän osion työlupasääntö.

Tuotot

Global Property Guide arvioi Georgian keskimääräiseksi vuokran bruttotuotoksi 7,25 % vuoden 2026 kolmannella neljänneksellä (Tbilisi 7,23 %), kun se oli ensimmäisellä neljänneksellä 7,42 % ja Tbilisi 7,53 % sekä Batumi 7,31 %. Nämä ovat bruttolukuja ennen veroja, korjauksia, maksuja ja tyhjiä jaksoja. TBC Capital arvioi Batumin bruttotuotoksi noin 7,2 %, ja kun vähennetään hallinto, siivous, alustamaksut, käyttökulut ja tyhjät viikot, nettotuotto jää siellä tyypillisesti 3–4 %:iin (International Investment, helmikuu 2026). Galt & Taggart mittasi Batumin tuotoksi 7,4 % vuonna 2025, kun se oli 8,8 % vuonna 2024.

Vuokrat eivät nouse hintojen tahdissa. Global Property Guiden siteeraamat TBC Capitalin tiedot osoittavat Tbilisin pyyntivuokrien laskeneen noin 8 % vuonna 2024 ja vielä 11 % vuonna 2025, ja TBC odottaa vuodelle 2026 uutta 2,1 %:n laskua. Se veti tuotot alas vuosien 2022–2023 huipusta. Nykyhinnasta ja viime vuoden vuokrasta laskettu tuotto voi olla liian korkea.

Pitkäaikainen vuokraus

Asuinkäyttöön tarkoitetun asunnon pitkäaikaisesta vuokrauksesta maksetaan kiinteä 5 prosentin vero bruttovuokrasta, kuten verotusosiossa on kuvattu, ja nuo 5 prosenttia peritään vuokrasta ennen mitään kuluja. Sovi vuokra ja valuutta kirjallisessa sopimuksessa ja tarkista rakennuksen hoitovastikkeet, ennen kuin lasket tulon mukaan.

Lyhytaikainen vuokraus

Välitystoimistojen esitteet lupaavat usein kaksinumeroisia tuottoja Batumin lyhytaikaisesta vuokrauksesta. TBC Capitalin luvut ovat paljon alhaisempia: keskimääräisellä noin 34 USD:n yöhinnalla ja 31 %:n käyttöasteella asunto tuottaa noin 3 850 USD vuodessa ennen kuluja. Galt & Taggartin keskihinta oli 35,6 USD vuonna 2025, ennallaan vuodessa. TBC:n laskuesimerkissä 59 500 USD:lla ostettu 35 m²:n yksiö tuottaa noin 3 % nettona vuodessa pitkäaikaisessa vuokrauksessa (takaisinmaksuaika noin 32 vuotta) ja noin 2,8 % yöpymisvuokrauksessa 43 %:n käyttöasteella. Sesonki ratkaisee: Mustanmeren kesä tuo suurimman osan tuloista.

Ennen kuin ostat asunnon yöpymisvuokraukseen, tarkista rakennuksen säännöt, luvitus ja verokohtelu kirjanpitäjältä sekä tarjonta samassa kompleksissa. Torni, jossa on satoja samanlaisia yksiöitä, on ruuhkautunut markkina.

Mitä seuraavaksi

Päätä ensin, haluatko Tbilisin paikallisen, ympärivuotisen markkinan vai Batumin lomakohdemarkkinan ulkomaisine ostajineen ja myymättömine asuntovarastoineen. Tee sitten lyhyt lista kohteista Georgian katalogista, tilaa jokaisesta rekisteriote ja pyydä riippumatonta georgialaista lakimiestä lukemaan sopimus, ennen kuin maksat käsirahan.