Ինչպես գնել անշարժ գույք Հայաստանում օտարերկրացու համար

Անշարժ գույքի գնումը Հայաստանում օտարերկրացու համար գրեթե նույն պայմաններով է, ինչ քաղաքացու համար։ Բնակարանները, տները, գրասենյակներն ու խանութները կարելի է ունենալ լիարժեք սեփականության իրավունքով՝ առանց կացության թույլտվության և առանց օտարերկրացիների համար սահմանված քվոտայի։ Սահմանափակումը հողին է վերաբերում։ Սահմանադրությունն օտարերկրացիներին արգելում է հող ունենալ, իսկ Հողային օրենսգիրքը նրանց թույլ է տալիս ունենալ բնակելի և կոմերցիոն շենքերի տակ գտնվող հողամասեր, բայց ոչ գյուղատնտեսական հող։ Բնակարան գնելը Հայաստանում ապրելու իրավունք չի տալիս, իսկ կացության կանոնները փոխվում են 2026 թ. նոյեմբերի 1-ից։ Ստորև յուրաքանչյուր հարց քննարկվում է աղբյուրներով, ստուգված է 2026 թ. հոկտեմբերին։

Գները և ովքեր են գնում

Կադաստրի կոմիտեի տվյալներով՝ 2026 թ. առաջին կիսամյակում Երևանի բազմաբնակարան շենքերում բնակարանի միջին գինը կազմել է 505 900 դրամ (AMD) մեկ մ²-ի համար, ինչը նախորդ տարվա համեմատ 9,1% աճ է (ArmInfo, 2026 թ. օգոստոս)։ Դա մոտ 1 400 ԱՄՆ դոլար է՝ դոլարը մոտ 360 դրամ հաշվարկով։ 2025 թ. միջինը 464 300 դրամ էր մեկ մ²-ի համար՝ ընդամենը 0,3% աճով, այսինքն՝ 2025 թ. մեծ մասով շուկան կանգնած էր։ Կենտրոնական բանկը 2026 թ. օգոստոսին հայտարարել է, որ աճը վերսկսվել է երկրորդ եռամսյակում, և որ կառուցապատողներն ավելի ակտիվ են դիմում ոչ ռեզիդենտ գնորդներին՝ վաճառքները պահելու համար (Armenpress, 2026 թ. օգոստոսի 4)։ Euronews-ը, հղում անելով Կադաստրի կոմիտեին, 2026 թ. հոկտեմբերի 13-ին գրել է, որ Երևանում բնակարանների գները միայն օգոստոսին աճել են 2,9%, իսկ մեկ տարվա կտրվածքով՝ 23,5%։ Դա մեկ ամսվա ցուցանիշ է, և Կադաստրի հաջորդ հաշվետվությունները ցույց կտան՝ այն պահպանվում է, թե ոչ։

Օտարերկրյա գնորդները փոքր, բայց աճող հատված են։ 2025 թ. օտարերկրյա քաղաքացիները մասնակցել են Հայաստանում գույքի հետ կապված 4 413 գործարքի. դա 13,4% աճ է և բոլոր գործարքների 7,4%-ը։ 2026 թ. առաջին կիսամյակում գործարքները 2 313 էին, ինչը 2025 թ. նույն ժամանակահատվածից 37% ավելի է (Կադաստրի կոմիտեի տվյալներ՝ ArmInfo-ի միջոցով)։ Այս թվերը գնումներն ու վաճառքները հաշվում են միասին. 2025 թ. օտարերկրացիները գնել են 2 014 գույք և վաճառել 2 524։ Գնվածներից 1 304-ը Երևանում էին, 221-ը՝ Կոտայքում, 78-ը՝ Լոռիում։ Օտարերկրյա գնորդների մեջ առաջին տեղում ռուսներն են, նրանցից հետո՝ ԱՄՆ և Իրանի քաղաքացիները, իսկ Euronews-ը ռուսներին վերագրում է օտարերկրացիների բոլոր գործարքների մոտ 72%-ը։

Որտեղ են գնում օտարերկրացիները

• Երևանը վերցնում է պահանջարկի մեծ մասը։ Կենտրոն վարչական շրջանը և հարևան Արաբկիրը ամենաթանկ թաղամասերն են. 2026 թ. երկրորդ եռամսյակում գներն ամենաարագ աճել են Նորք-Մարաշում, Շենգավիթում և Աջափնյակում (Կադաստրի կոմիտեի տվյալներ՝ JAMnews-ի միջոցով)։ Numbeo-ի՝ օգտատերերի լրացրած տվյալներով՝ 2026 թ. հոկտեմբերին կենտրոնում բնակարանները մոտ 1,2 միլիոն դրամ էին մեկ մ²-ի համար, կենտրոնից դուրս՝ մոտ 565 000։ Դրանք հայտարարված գների նմուշներ են, ոչ թե Կադաստրի միջինը, բայց մոտ երկու անգամ տարբերությունը բնորոշ է քաղաքի գնագոյացմանը։ Վարչապետը մեջբերել է կենտրոնում 8 000 ԱՄՆ դոլար/մ² գնով վաճառված բնակարան՝ 2023 թ. առավելագույն 5 500 դոլարի դիմաց (OC Media, 2026 թ. հոկտեմբեր). դա մեկ գործարք է, ոչ թե շուկայական գին։
• Նորակառույցները Երևանում տարածված են և վաճառվում են կառուցապատողների կողմից շինարարության փուլում։ Հիփոթեքի պետական հարկային վերադարձը, որ նախկինում խթանում էր դրանց գնումը, Երևանում այլևս չի գործում (տե՛ս հարկերի բաժինը)։
• Ծաղկաձորը՝ գլխավոր դահուկային քաղաքը, Ֆինանսների նախարարության 2024 թ. դեկտեմբերի տվյալներով մարզերի ամենաթանկ շուկան էր՝ 455 000 դրամ մեկ մ²-ի համար (Arka)։ Նոր նախագծերի կառուցապատողների գնացուցակներում 2026 թ. սկզբին գները տատանվում էին մոտ 560 000-ից մինչև 800 000 դրամ մեկ մ²-ի համար (karucapatoxic.am-ի հայտարարություններ)։ Դահուկային սեզոնը տևում է մոտ դեկտեմբերից ապրիլ, ինչը որոշում է վարձակալության եկամուտը։
• Դիլիջանը անտառային և առողջարանային քաղաք է, որ վաճառվում է տուրիզմով։ 2026 թ. համար հուսալի գնային շարք չգտանք, ուստի հայտարարված գներին չվստահեք. տեղի գործակալներից հարցրեք վերջերս կայացած գործարքները։

HomeNSearch-ի հայտարարությունները

Տե՛ս Հայաստանի էջը և ցանկացած հայտարարված գին համեմատեք վերևում նշված Կադաստրի միջինի հետ։

Ինչ կարող է ունենալ օտարերկրացին

Հայկական օրենքը շենքերն առանձնացնում է հողից, և հենց այդ բաժանումն է որոշում՝ ինչ կարելի է գնել։ Աղյուսակը հիմնված է Սահմանադրության, Հողային օրենսգրքի 4-րդ հոդվածի և Քաղաքացիական օրենսգրքի վրա՝ 2026 թ. հոկտեմբերի դրությամբ։

| Ինչ եք ուզում | Կարո՞ղ է օտարերկրացին ունենալ | Նշումներ | |---|---|---| | Բնակարան, տուն, գրասենյակ, խանութ | Այո | Կացության թույլտվություն կամ քվոտա պետք չէ | | Տանը կից հող, այգու հող, մասնավոր տների, բնակելի շենքերի, հանրային կամ արտադրական շենքերի համար նախատեսված հողամասեր | Այո | Հողային օրենսգրքի 4-րդ հոդված, 3.1 կետ | | Գյուղատնտեսական հող և 3.1 կետում չնշված ցանկացած այլ հող | Ոչ | Օգտագործման իրավունք կամ վարձակալություն, կամ հայկական ընկերություն | | Ցանկացած հող՝ «հատուկ կացության կարգավիճակ» ունեցողների համար | Այո | Կարգավիճակը վերացվում է 2026 թ. նոյեմբերի 1-ից. ընթացիկ կրողները պահպանում են այն քարտի ժամկետի ավարտը |

Հողի կանոնը

Սահմանադրության համաձայն՝ օտարերկրյա քաղաքացիները և քաղաքացիություն չունեցող անձինք հող ունենալ չեն կարող, բացի օրենքով նախատեսված դեպքերից։ Հողային օրենսգրքի 4-րդ հոդվածի 3-րդ կետը կրկնում է արգելքը և մեկ խմբի համար բացառություն է անում՝ հատուկ կացության կարգավիճակ ունեցող անձանց։ Ապա 3.1 կետը արգելքը վերացնում է տանը կից հողամասերի, այգեգործական հողերի, ինչպես նաև մասնավոր տների, հանրային և արտադրական օբյեկտների ու բնակելի շենքերի կառուցման և սպասարկման համար նախատեսված հողերի համար (Հողային օրենսգրքի տեքստը՝ arlis.am-ում, ստուգված 2026 թ. հոկտեմբերին)։ Ցանկից դուրս մնացած հողը մնում է փակ, առաջին հերթին՝ գյուղատնտեսականը. այնտեղ օտարերկրացին կարող է ունենալ միայն օգտագործման իրավունք կամ վարձակալություն։

Հատուկ կացության կարգավիճակը տրվել է հիմնականում հայկական ծագում ունեցող անձանց։ «Օտարերկրացիների մասին» օրենքի փոփոխությունները, որ ընդունվել են 2026 թ. հունվարի 20-ին, այն վերացնում են 2026 թ. նոյեմբերի 1-ից, իսկ ընթացիկ կրողները քարտերը պահպանում են մինչև դրանց ժամկետի ավարտը (EY Armenia-ի իրավական ակնարկ)։ Բարեփոխումը վերլուծող հայ իրավաբանները նշում են, որ այդ դեպքում հողի բացառությունն անցնում է Հայաստանին բացառիկ ծառայությունների համար մշտական կացություն ստացածներին, և որ կարգավիճակը կորցրած սեփականատերը սահմանափակված հողը վաճառելու կամ փոխանցելու համար մեկ տարի ունի։ Եթե վաճառողը կամ միջնորդն ասում է, թե օտարերկրացի գնորդը հատուկ կարգավիճակով կարող է ձեռք բերել ցանկացած հող, դա համարեք հնացած տեղեկություն։

Բնակարաններ

Բնակարանի հետ անցնում է նաև շենքի տակ գտնվող հողի բաժինը։ 2012 թվականից Կադաստրը շենքի նկատմամբ իրավունքները չի գրանցում, եթե փաստաթղթավորված չեն նաև նրա հողամասի իրավունքները (Legal 500), ուստի յուրաքանչյուր գործարքում հողամասը նույնպես ստուգվում է։ Սովորական բազմաբնակարան շենքում դա չեք նկատի։

Տներ և հողամասեր

Հենց այստեղ են օտարերկրացիները բախվում հողի կանոնին։ Որևէ վճարումից առաջ պահանջեք կադաստրային քաղվածք և կարդացեք հողամասի կատեգորիան։ Եթե այն ընկնում է 3.1 կետի տակ, տունն ու հողամասը գնում եք միասին։ Եթե ոչ, սովորաբար լուծումներն են՝ շենքի սեփականությունը հողամասն օգտագործելու գրանցված իրավունքով, երկարաժամկետ վարձակալություն կամ ստորև նկարագրված ընկերության ճանապարհը։ Քաղաքացիական օրենսգիրքը օտար հողի վրա շենք ունեցողին իրավունք է տալիս օգտագործել հողամասի այն մասը, որի վրա շենքը կանգնած է (Legal 500)։ Իրավաբանը պետք է հաստատի, թե դրանցից որն է հարմար ձեր հողամասին։

Ընկերության ճանապարհը

Հայ իրավաբանները նկարագրում են հայկական ՍՊԸ, որը կարող է լինել ամբողջովին օտարերկրյա սեփականություն և ունենալ այնպիսի հող, որը նրա սեփականատերն անձամբ ունենալ չէր կարող։ Դա տարածված պրակտիկա է, բայց դա սեփական հաշիվներով, տարեկան հաշվետվություններով և հարկերով ընկերություն է, ոչ թե կրճատ ճանապարհ։ Ընկերությունը վերավաճառելիս վճարում է 18% շահութահարկ, իսկ ընկերության կապիտալում շենք կամ բնակարան ներդնելու դիմաց ստացված բաժնետոմսերը հարկվում են, եթե վաճառվում են ձեռքբերման տարում կամ դրան հաջորդող երեք հարկային տարիների ընթացքում (Հարկային օրենսգիրք, 149-րդ հոդված)։ Գումար փոխանցելուց առաջ տեղի իրավաբանից հաստատել տվեք կառուցվածքը հենց ձեր հողամասի համար։

Ինչ ստուգել ստորագրելուց առաջ

• Կադաստրային քաղվածք e-cadastre.am-ից կամ Կադաստրի գրասենյակից՝ սեփականատերեր, հիփոթեքներ, արգելանքներ և այլ սահմանափակումներ, հողամասի կատեգորիա։
• Վաճառողի ամուսնական կարգավիճակը։ Ամուսնության ընթացքում ձեռք բերված գույքը համատեղ սեփականություն է, նույնիսկ եթե գրանցված է մեկ ամուսնու անունով, ուստի մյուս ամուսնու համաձայնությունը կարևոր է (Legal 500)։
• Բնակարանի պարտքերը՝ կոմունալ վճարներ, շենքի կառավարման վճարներ և գույքահարկ։ Կադաստրը վաճառքը գրանցում է միայն այն դեպքում, երբ տվյալ գույքի գույքահարկը վճարված է, պարտք չունենալու տեղեկանքի հիման վրա (Կադաստրի կոմիտեի հաղորդագրություն, 2026 թ. սեպտեմբեր)։
• Նորակառույցի դեպքում՝ շինարարության թույլտվությունը և կառուցապատողի վաճառելու իրավունքը։ Շինարարության փուլում դուք գրանցում եք կառուցվող անշարժ գույք գնելու իրավունք (Legal 500), ոչ թե դեռ բնակարան։

Նոտար և գրանցում

Սեփականությունն անցնում է, երբ Կադաստրի կոմիտեն գրանցում է այն, ոչ թե ստորագրելիս։ Առուվաճառքի պայմանագիրը վավերացնում է նոտարը։ Այն կարելի է ստորագրել նաև Կադաստրի սպասարկման գրասենյակում, եթե երկու կողմերն էլ ներկա են անձամբ (Legal 500)։ Նոտարի կողմից վավերացված պայմանագիրը պետական գրանցման պետք է ներկայացվի վավերացումից հետո 30 աշխատանքային օրվա ընթացքում, հակառակ դեպքում գործարքն առոչինչ է («Գույքի նկատմամբ իրավունքների պետական գրանցման մասին» օրենք, 24-րդ հոդված)։ 2026 թ. հուլիսից Հայաստանի քաղաքացիները կարող են առուվաճառքը կնքել նաև ամբողջությամբ առցանց՝ առանց նոտարի (Կադաստրի կոմիտե, 2026 թ. սեպտեմբեր). հայտարարությունը վերաբերում է քաղաքացիներին, ուստի օտարերկրյա գնորդը պետք է հաշվի առնի նոտարը կամ Կադաստրի գրասենյակը։ Օտարերկրյա գնորդին պետք է հարկ վճարողի հաշվառման համար (ՀՎՀՀ) Պետական եկամուտների կոմիտեից. հայկական իրավաբանական ընկերությունների ուղեցույցները հիմնական փաստաթղթերից նշում են անձնագիրը՝ նոտարական կարգով վավերացված հայերեն թարգմանությամբ։

Վճարումը՝ բանկով, ոչ կանխիկ

2023 թ. հուլիսից ֆիզիկական անձանց միջև 300 000 դրամից բարձր ցանկացած վճարում պետք է լինի անկանխիկ («Անկանխիկ գործարքների մասին» օրենք; Պետական եկամուտների կոմիտե), ուստի ամբողջ գինը փոխանցվում է բանկային փոխանցմամբ կամ բանկի էսկրոու հաշվի միջոցով։ «Արժութային կարգավորման և արժութային վերահսկողության մասին» օրենքը նաև պահանջում է, որ Հայաստանի ռեզիդենտների միջև վճարումները կատարվեն դրամով։ Հայտարարություններում գները հաճախ նշվում են դոլարով, իսկ պայմանագիրը դրանք փոխարկում է համաձայնեցված փոխարժեքով։ Եթե կողմերից մեկը ոչ ռեզիդենտ է, առաջին վճարումից առաջ նոտարին և ձեր բանկին հարցրեք, թե ինչ արժույթով կարող է կնքվել պայմանագիրը։

Գնման ժամանակ

Հայաստանում գնորդից գանձվող փոխանցման հարկ կամ դրոշմանիշային վճար մենք չենք գտել։ Գնորդի ծախսերը փոքր վճարներ են՝

| Հոդված | Գումար | Աղբյուր | |---|---|---| | Առուվաճառքի պայմանագրի նոտարական վավերացում | մոտ 20 000 դրամ | hartak.am | | Գույքի կադաստրային քաղվածք (միասնական տեղեկանք) | 10 000 դրամ | «Գույքի նկատմամբ իրավունքների պետական գրանցման մասին» օրենք, հոդ. 73 | | Բնակարանի սեփականության իրավունքի գրանցման պետական տուրք | 1 000 դրամ | Կադաստրի կոմիտեի սակագին; hartak.am | | Գրանցման վճար, ստանդարտ (4 աշխատանքային օր) | 25 000 դրամ | նույն օրենք, հոդ. 73 և 74 | | Նույնը, արագացված՝ 3 օր, 2 օր, 2 ժամ | 50 000, 75 000, 150 000 դրամ | նույն օրենք, հոդ. 74 | | ԱԱՀ | 20%, նորակառույցի գնի մեջ, երբ կառուցապատողը ԱԱՀ վճարող է | հայկական իրավաբանական ընկերությունների ուղեցույցներ | | Գործակալի միջնորդավճար | պայմանավորվածությամբ, չի կարգավորվում | |

Որոշ ուղեցույցներ գրանցման համար նշում են 45 000-ից 50 000 դրամ. 2026 թ. հոկտեմբերին գործող օրենքի տեքստում նշված է 25 000 գումարած տուրքը։ Վճարելուց առաջ սակագինը ստուգեք cadastre.am-ում։

Տարեկան գույքահարկ

Սեփականատերը գույքահարկը վճարում է ամեն տարի՝ դեկտեմբերի 1-ից ոչ ուշ, կադաստրային արժեքի հիման վրա, որը 2021 թ. բարեփոխումից հետո շուկայական գներին շատ ավելի մոտ է, քան նախկինում։ Բարեփոխումը ներդրվել է փուլերով՝ 2021 թ. լրիվ դրույքաչափի 25%-ով, իսկ 2025 թ. հասել է 75%-ի. 2026 թ. առաջին տարին է 100%-ով (Հարկային օրենսգիրք, 229-րդ և 233-րդ հոդվածներ)։ Նախկին չհարկվող շեմը վերացվել է, ուստի յուրաքանչյուր բնակարան ինչ-որ գումար վճարում է։ Դրույքաչափերն աստիճանական են, և յուրաքանչյուրը կիրառվում է միայն իր շեմից բարձր հատվածի նկատմամբ։

| Բնակարանի կադաստրային արժեք (դրամ) | Հարկ | |---|---| | Մինչև 10 միլիոն | 0,05% | | 10-ից 25 միլիոն | 5 000 + 10 միլիոնից բարձր մասի 0,1% | | 25-ից 47 միլիոն | 20 000 + 25 միլիոնից բարձր մասի 0,2% | | 47-ից 75 միլիոն | 64 000 + 47 միլիոնից բարձր մասի 0,4% | | 75-ից 100 միլիոն | 176 000 + 75 միլիոնից բարձր մասի 0,6% | | 100-ից 200 միլիոն | 326 000 + 100 միլիոնից բարձր մասի 1% | | 200 միլիոնից ավելի | 1 326 000 + 200 միլիոնից բարձր մասի 1,5% |

40 միլիոն դրամ կադաստրային արժեքով բնակարանը տարեկան վճարում է 50 000 դրամ՝ մոտ 140 ԱՄՆ դոլար։ 80 միլիոն դրամանոց բնակարանը՝ 206 000 դրամ, մոտ 570 դոլար։ Տները կիրառում են առանձին սանդղակ ավելի ցածր շեմերով (0,05% մինչև 7 միլիոն դրամ, ապա 0,1%, 0,2% և այլն՝ մինչև 1,5% 200 միլիոն դրամից բարձր մասի համար)։ Որոշ հին ուղեցույցներ դեռ տպում են մինչև 2021 թ. գործած սանդղակը։ Ձեր հարկը կախված է Կադաստրի կոմիտեի սահմանած կադաստրային արժեքից, ուստի վաճառողից հարցրեք վերջին արժեքը։

Վարձակալության եկամուտ

Գույքի վարձակալությունից եկամուտը հարկվում է 10%-ով, իսկ տարեկան վարձավճարի 60 միլիոն դրամը գերազանցող մասի համար՝ ևս 10%-ով (Հարկային օրենսգիրք, 150-րդ հոդված; PwC Worldwide Tax Summaries; hartak.am)։ Եթե վարձակալը ընկերություն կամ անհատ ձեռնարկատեր է, նա հարկը պահում է որպես հարկային գործակալ։ Եթե վարձակալը ֆիզիկական անձ է, հայտարարագրում և վճարում եք ինքներդ։ Ոչ ռեզիդենտները Հայաստանում հարկվում են միայն հայկական աղբյուրից ստացված եկամտի համար, որի մեջ մտնում է հայկական գույքի վարձավճարը։ Վարձակալության պայմանագիրը պետք է գրանցվի Կադաստրի կոմիտեում, կամ վարձակալության սկսվելուց հետո հինգ օրվա ընթացքում պետք է ծանուցվի Պետական եկամուտների կոմիտեն։ Չկատարելու դեպքում տուգանքը կադաստրային արժեքի 5%-ն է՝ առավելագույնը 500 000 դրամ, իսկ մեկ տարվա ընթացքում կրկնվելու դեպքում՝ 10%՝ առավելագույնը 1 միլիոն դրամ (Պետական եկամուտների կոմիտե, գործում է 2023 թ. դեկտեմբերից)։ 2025 թ. ստացված վարձավճարը հայտարարագրվում է, և հարկը վճարվում է մինչև 2026 թ. նոյեմբերի 1-ը. 2026 հարկային տարվանից ժամկետը հաջորդ տարվա հուլիսի 1-ն է (Պետական եկամուտների կոմիտե)։ Ամսաթիվը հաստատեք src.am-ում։

Վաճառելիս

Հարկային օրենսգրքով վաճառքի եկամտահարկը կախված է նրանից, թե ով է գնորդը՝

• Մասնավոր անձ, որը ոչ անհատ ձեռնարկատեր է, ոչ նոտար. եկամտահարկ չկա (147-րդ հոդված, 1-ին մաս, 16-րդ կետ)։ Օրենսգիրքն այստեղ ռեզիդենտների և ոչ ռեզիդենտների միջև սահման չի դնում։
• Ընկերություն կամ անհատ ձեռնարկատեր. 10% (150-րդ հոդված, 9-րդ մաս), որը գնորդը պահում է որպես հարկային գործակալ։
• Ցանկացած գնորդ, եթե Օրենսգիրքը ձեզ համարում է շենքի կառուցապատող. 20% (150-րդ հոդված, 11-րդ մաս)։
• Հող. հողի վաճառքից եկամուտն ազատված է՝ անկախ նպատակային նշանակությունից (147-րդ հոդված, 1-ին մաս, 38-րդ կետ)։

Եթե հարկային ռեզիդենտ եք մեկ այլ երկրում, այն նույնպես կարող է հարկել շահույթը։ Վաճառելուց առաջ հարկային խորհրդատուից հարցրեք Հայաստանի և ձեր երկրի միջև կնքված համաձայնագրի մասին։

Հիփոթեքի եկամտահարկի վերադարձ

Պետական ծրագիրը, որը նորակառույցի հիփոթեքի տոկոսների չափով վերադարձնում է եկամտահարկը, օտարերկրացու համար գնելու պատճառ չէ։ Այն պահանջում է աշխատող անձ, որը վճարում է հայկական եկամտահարկ, իսկ ոչ քաղաքացու դեպքում՝ հարկային ռեզիդենտ (183 օր կամ ավելի), որը գնում է մինչև 55 միլիոն դրամ արժողությամբ նոր բնակարան (afm.am, 2025)։ 2025 թ. հունվարի 1-ից այն Երևանում նոր հիփոթեքների նկատմամբ չի կիրառվում, բացի 2022 թ. առաջ սկսված նախագծերից։ Վերադարձը դադարում է Արագածոտնում, Արարատում, Արմավիրում և Կոտայքում 2027 թ. հունվարի 1-ից, իսկ մյուս մարզերում՝ 2029 թ. հունվարի 1-ից, բացառությամբ սահմանամերձ համայնքների կառավարական ցանկի (ArmBanks, 2026 թ. հունիսի 11; ARKA)։

Հայաստանում գույք գնելը կացության թույլտվության իրավունք չի տալիս։ Օրենքը թվարկում է այլ հիմքեր՝ աշխատանք, բիզնես, ուսում, քաղաքացու կամ օրինական բնակվողի հետ ընտանեկան կապ և մի քանի այլ հիմք։ 2026 թ. բարեփոխումը վերլուծող հայ իրավաբանները նույնը նշում են. Երևանի բնակարանը օգնում է բանկերի հետ գործ ունենալիս և ցույց է տալիս երկրի հետ կապը, բայց ինքնին կացության հիմք չէ։ Գնման դիմաց թույլտվություն խոստացող մարքեթինգային էջերը նկարագրում են մի տարբերակ, որը 2026 թ. հոկտեմբերի դրությամբ օրենքում մենք չգտանք։

Ինչ է փոխվում 2026 թ. նոյեմբերի 1-ից։ «Օտարերկրացիների մասին» օրենքի փոփոխված տարբերակը, որն ընդունվել է 2026 թ. հունվարի 20-ին, ուժի մեջ է մտնում այդ օրը (EY Armenia-ի իրավական ակնարկ)։

• Բիզնես ուղի։ Ժամանակավոր կացություն մինչև մեկ տարի, եթե հայկական ընկերությունում ունեք առնվազն 2 միլիոն դրամ արժողությամբ բաժնեմաս, կամ գործում եք որպես անհատ ձեռնարկատեր և դիմումից առաջ 60 օրվա ընթացքում բիզնես հաշվին կամ շրջանառության մեջ ունեք առնվազն 1 միլիոն դրամ։ Մշտական կացությունը տրվում է ժամանակավոր կացության երեք տարուց հետո՝ նախորդ հինգ տարվա ընթացքում։
• Ներդրումային ուղի։ Օրենքում նոր է՝ մշտական կացություն Հայաստանում ներդրման հիմքով։ Նվազագույն գումարը և թույլատրելի ակտիվները օրենքը թողնում է կառավարության որոշմանը։ 2026 թ. հոկտեմբերի կեսերին հրապարակված որոշում չգտանք, ուստի դեռ ոչ ոք չի կարող ասել՝ գույքը կընդունվի՞ արդյոք։ Վաճառքի նյութերը, որոնք նշում են 150 000 ԱՄՆ դոլար գույքի շեմ, ընդունված որոշման վրա չեն հիմնվում։
• Վճարներ։ Պետական տուրքը ժամանակավոր կացության համար 105 000 դրամից բարձրանում է մինչև 150 000 դրամ, մշտական կացության համար՝ 140 000 դրամից մինչև 250 000 դրամ (EY)։ Իրավաբանական ընկերությունների որոշ ակնարկներ մի փոքր ավելի բարձր ընդհանուր գումարներ են նշում՝ մոտ 156 000 և 256 000 դրամ։ Մերժված դիմումի դեպքում գումարն այլևս չի վերադարձվում։
• Քվոտաներ։ Կառավարությունը կսահմանի կարգավիճակների տարեկան առավելագույն թիվ ըստ տեսակի և հիմքի, և լցված քվոտան դառնում է մերժման հիմք։ 2026 թ. հոկտեմբերի կեսերին ոչ մի քվոտա հրապարակված չէր (EY; հայկական իրավաբանական ընկերության ակնարկ)։
• Հատուկ կացության կարգավիճակը հայկական ծագում ունեցող անձանց համար վերացվում է. տե՛ս իրավական բաժինը հողի մասին։

Առանց թույլտվության մնալը։ Ռուսաստանի և շատ այլ երկրների քաղաքացիները մտնում են առանց վիզայի և տարվա ընթացքում կարող են մնալ մինչև 180 օր։ Ավելի երկար մնալու համար կացության հիմք է պետք։ ԵԱՏՄ երկրների քաղաքացիները, որոնք 180 օրից ավելի են մնում, արդեն կարիք ունեն օրինական գտնվելու տեղեկանքի. նոր կանոններով այն դառնում է վճարովի ծառայություն (մոտ 36 000 դրամ՝ հայկական իրավաբանական ընկերության տվյալներով)։ Նախքան գնած բնակարանում ապրելու պլան կազմելը, Միգրացիայի և քաղաքացիության ծառայությունում ստուգեք ձեր քաղաքացիության համար գործող կանոնները։

Քայլ առ քայլ՝ բնակարանի դեպքում

1. Վարձեք սեփական իրավաբան կանխավճար վճարելուց առաջ՝ այնպիսին, որն աշխատում է ձեզ համար, ոչ թե կառուցապատողի կամ գործակալի։
2. Ստացեք հարկ վճարողի հաշվառման համար (ՀՎՀՀ) Պետական եկամուտների կոմիտեից։ Բերեք անձնագիրը՝ նոտարական կարգով վավերացված հայերեն թարգմանությամբ։
3. Ստուգեք գույքը. կադաստրային քաղվածքը, հիփոթեքը կամ արգելանքը, վաճառողի ամուսնուն, բնակարանի պարտքերը։ Տան դեպքում՝ հողամասի կատեգորիան (տե՛ս իրավական բաժինը)։
4. Գինը համաձայնեցրեք գրավոր։ Գները նշվում են ԱՄՆ դոլարով, բայց պայմանագրերն ու հաշվարկները կատարվում են դրամով, ուստի ամրագրեք փոխարկման փոխարժեքը։
5. Կանխավճարը վճարեք բանկային փոխանցմամբ, երբեք կանխիկ։
6. Կնքեք առուվաճառքի պայմանագիր նոտարի մոտ կամ Կադաստրի սպասարկման գրասենյակում, եթե երկու կողմերն էլ ներկա են անձամբ։
7. Մնացորդը վճարեք բանկային փոխանցմամբ կամ բանկի էսկրոու հաշվի միջոցով, որն ազատվում է գրանցման պահին։
8. Գրանցեք իրավունքը Կադաստրի կոմիտեում՝ ամենաուշը նոտարի կողմից պայմանագիրը վավերացնելուց հետո 30 աշխատանքային օրվա ընթացքում։ Ստանդարտ ընթացակարգը տևում է 4 աշխատանքային օր և ընդհանուր արժե 26 000 դրամ (վճար գումարած տուրք). 3 օրվա, 2 օրվա և 2 ժամվա տարբերակները արժեն 50 000, 75 000 և 150 000 դրամ՝ գումարած տուրքը։ Վկայականը գալիս է էլ. փոստով («Գույքի նկատմամբ իրավունքների պետական գրանցման մասին» օրենք; hartak.am, 2026 թ. հոկտեմբեր)։

Նորակառույցներ շինարարության փուլում

Կառուցապատողները բնակարաններ վաճառում են ավարտից առաջ։ Մինչ այդ դուք ունենում եք կառուցվող անշարժ գույք գնելու գրանցված իրավունք, իսկ սեփականությունը գրանցվում է շենքը շահագործման հանձնելուց հետո (Legal 500; hartak.am)։ Ստորագրելուց առաջ ստուգեք շինարարության թույլտվությունը, հողամասը, ավարտի ժամկետը և այն, թե ինչ է ասում պայմանագիրը ուշացման մասին։ Փուլային վճարումները պետք է համապատասխանեն շինարարության փուլերին. պայմանագրից առաջ մի վճարեք։

Ֆինանսավորում

Կենտրոնական բանկը 2026 թ. օգոստոսին հայտարարել է, որ հիփոթեքային գործարքները շարունակվում են, այդ թվում՝ ոչ ռեզիդենտների գնումները (Armenpress)։ Յուրաքանչյուր բանկ ոչ ռեզիդենտների համար սահմանում է իր պայմանները, ուստի վարկի վրա հույս դնելուց առաջ գրավոր առաջարկ ստացեք։ Տեղական բանկային հաշիվը հեշտացնում է անկանխիկ վճարման կանոնի պահպանումը, իսկ բանկերը միջոցների աղբյուրի վերաբերյալ փաստաթղթեր են պահանջում։

Ամենաթանկ սխալները

• Վճարում կանխիկ կամ արտարժույթով՝ բանկից դուրս։
• Նոտարից հետո գրանցման 30 աշխատանքային օրվա ժամկետի բաց թողնումը՝ գործարքը դառնում է առոչինչ։
• Տան գնումը՝ առանց կադաստրային քաղվածքում հողամասի կատեգորիան կարդալու։
• Կառուցապատողի «գնելու իրավունքի» ընդունումը՝ առանց շինարարության թույլտվությունը ստուգելու։
• Գնումը կացության ճանապարհ համարելը։
• Երևանում օտարերկրյա գնորդի համար հիփոթեքի հարկային վերադարձի վրա հույս դնելը։
• Բնակարանը վարձով տալուց հետո վարձակալության պայմանագիրը չգրանցելը։

Երևանը արևմտաեվրոպական մայրաքաղաքների մեծ մասից էժան է, բայց վարձավճարները բարձրանում են։ Numbeo-ի՝ օգտատերերի լրացրած տվյալները 2026 թ. հոկտեմբերի համար՝ փոխարկված մոտ 361 դրամ մեկ դոլարի փոխարժեքով (Հայաստանի Կենտրոնական բանկ, 2026 թ. հոկտեմբերի կես)՝

| Հոդված | Դրամ ամսական | Մոտ ԱՄՆ դոլար | |---|---|---| | Մեկ մարդ, առանց վարձավճարի | 294 837 | 815 | | Չորս հոգանոց ընտանիք, առանց վարձավճարի | 1 077 569 | 2 980 | | 1 սենյականոց բնակարան, քաղաքի կենտրոն | 333 984 (տիրույթ՝ 250 000-ից 500 000) | 925 | | 1 սենյականոց բնակարան, կենտրոնից դուրս | 235 893 (տիրույթ՝ 150 000-ից 325 731) | 650 | | Միջին զուտ ամսական աշխատավարձ | 242 285 | 670 |

Կենտրոնում մեկ ննջասենյականոց բնակարան վարձող մեկ մարդուն այս թվերով ամսական պետք է մոտ 630 000 դրամ կամ 1 740 ԱՄՆ դոլար (մեր հաշվարկը՝ Numbeo-ի երկու տողերի գումարը)։ Շարժուն տողը վարձավճարն է. OC Media-ն հաղորդում է, որ 2026 թ. ընթացքում որոշ թաղամասերում վարձավճարները բարձրացել են 20-ից 70%-ով, իսկ Euronews-ը 2026 թ. հոկտեմբերին մայրաքաղաքում երկսենյականոց բնակարանը նշել է մոտ 850 եվրո ամսական։ Numbeo-ն նման թռիչքներից հետ է մնում, ուստի բյուջե սահմանելուց առաջ հարցրեք ընթացիկ առաջարկները։

Եկամտաբերություն

Numbeo-ի 2026 թ. հոկտեմբերի տվյալները Երևանի կենտրոնում տալիս են վարձակալության համախառն եկամտաբերություն՝ 5,64%, կենտրոնից դուրս՝ 7,92%։ Դրանք համախառն ցուցանիշներ են, հաշվարկված հայտարարված գների փոքր, օգտատերերից հավաքված նմուշով։ Զուտ եկամուտ տեսնելուց առաջ հանվում են գույքահարկը, շենքի վճարները, դատարկ մնալու ժամանակը, կահավորումը և գործակալի ծախսերը, իսկ վարձավճարներն այնքան արագ են փոխվում, որ գարնանային թիվը աշնանը կարող է սխալ լինել։ Կարճաժամկետ վարձակալությունից 10–15% խոստացող պնդումները գալիս են գովազդային էջերից, և մենք դրանք չենք ստուգել։

Պահանջարկ

2022 թվականից ռուսների ներհոսքը վերաձևավորեց Երևանի վարձակալության շուկան, և նրանք մնում են օտարերկրյա գնորդների ամենամեծ խումբը։ 2026 թ. աշնանը վարձավճարները նորից թռան, ինչը OC Media-ն մասամբ կապում է Ռուսաստանում մոբիլիզացիայի վախերի հետ։ Քանի որ գնորդներն ու վարձակալները հիմնականում մեկ երկրից են, պահանջարկը շարժվում է այնտեղի իրադարձություններին համընթաց, և դա գնի համար հիմնական ռիսկն է։ Երկրորդը գնահատումն է. ԱՄՀ-ն 2024 թ. գնահատել է, որ Հայաստանում տների գները գերագնահատված են մոտ 20–35%-ով, իսկ Կենտրոնական բանկը 2026 թ. մայիսին նշել է, որ գնի և վարձավճարի աճող հարաբերակցությունը կարող է գույքը նվազ գրավիչ դարձնել ներդրման համար (ARKA)։

Վարձատուների համար կանոններ

• Հարկ. 10% վարձավճարից, գումարած 10% տարեկան 60 միլիոն դրամից բարձր մասի համար (տե՛ս հարկերի բաժինը)։
• Վարձակալության գրանցում. պայմանագիրը գրանցեք Կադաստրի կոմիտեում կամ հինգ օրվա ընթացքում ծանուցեք Պետական եկամուտների կոմիտեին, այլապես՝ տուգանք։
• Արտասահմանում ապրող սեփականատերերը պետք է նշանակեն տեղի գործակալ կամ կառավարիչ, որը կզբաղվի հարկային հաշվետվությամբ և վարձակալի հետ։

Ինչ անել հաջորդը

Նախ որոշեք՝ ձեզ բնակարան է պետք, թե հողամասով տուն, որովհետև հողամասի կատեգորիան որոշում է իրավական ճանապարհը։ Հետո նայեք Հայաստանի էջը, նոտարից պահանջեք ձեր հավանած ցանկացած բնակարանի կադաստրային քաղվածքը և պայմանագիրը տեղի իրավաբանին ստուգել տվեք առաջին վճարումից առաջ։