Անշարժ գույքի վարձակալության եկամտաբերության հաշվիչ

Cap Rate-ը հաշվի է առնում դատարկ ժամանակահատվածը և ծախսերը, համախառն եկամտաբերությունը՝ ոչ։ Համախառն եկամտաբերությունը տարեկան վարձավճարն է՝ բաժանած գնի վրա։ Cap Rate-ը զուտ գործառնական եկամուտն է՝ բաժանած գնի վրա, այսինքն վարձավճարը՝ առանց դատարկ ժամանակահատվածի, պահպանման ծախսերի, անշարժ գույքի հարկի, ապահովագրության և կառավարման։ Ուստի Cap Rate-ը երբեք չի գերազանցում համախառն եկամտաբերությանը, իսկ նրանց տարբերությունը դատարկ ժամանակահատվածն ու ծախսերն են։

Անուիտետային կերպով՝ ամեն ամիս նույն գումարը ամբողջ ժամկետով։ Տարվա վճարները հանվում են դրամական հոսքից, իսկ հիփոթեքի մնացորդը 5 տարի անց՝ վաճառքի արժեքից։ Սկզբնական վճարն ու տոկոսադրույքը սահմանվում են «Հիփոթեք» բլոկում, ժամկետը՝ լրացուցիչ կարգավորումներում։ Տոկոսադրույքի ապագա փոփոխությունը հաշվիչը չի մոդելավորում։

Որովհետև դրա մեջ մտնում է նաև 5 տարվա դրամական հոսքը։ Ընդհանուր շահույթը վաճառքից հետո կապիտալն է (արժեքը՝ առանց վաճառքի ծախսերի և հիփոթեքի մնացորդի) գումարած կուտակված դրամական հոսքը հանած ներդրված միջոցները։ Գնման և վաճառքի ծախսերը այն նվազեցնում են։ Նվազեցնում է նաև բացասական դրամական հոսքը, և այդ դեպքում շահույթը կարող է գնի աճից պակաս լինել։

IRR-ը միջին տարեկան եկամտաբերությունն է՝ հաշվի առնելով, թե երբ են գումարները գալիս։ Երկու օբյեկտի IRR-ը կարող է տարբեր լինել, թեև 5 տարվա ROI-ն նույնն է. եթե մեկը վարձավճար է բերում առաջին տարուց, իսկ մյուսի ողջ եկամուտը գալիս է վաճառքի ժամանակ, առաջինի IRR-ը ավելի բարձր է։ IRR-ը տարեկան մեծություն է, ուստի այն կարելի է ուղղակիորեն համեմատել ավանդի կամ պարտատոմսերի տարեկան դրույքաչափի հետ։

Ոչ։ Գնման, տիրապետման և վարձակալության հարկերը երկրից երկիր խիստ տարբերվում են և կախված են ձեր հարկային կարգավիճակից, ուստի հաշվիչը կոնկրետ երկրի դրույքաչափեր չի լրացնում։ Լրացուցիչ կարգավորումներում անշարժ գույքի հարկը (տարեկան գումար) և վարձակալությունից եկամտահարկը լռելյայն զրո են, իսկ գնման ծախսերը՝ գնի պայմանական 5%-ը։ Փոխարինեք դրանք ձեր դեպքի թվերով։ Վաճառքի ժամանակ կապիտալի աճի հարկը և հարկերը ձեր ռեզիդենտության երկրում հաշվարկի մեջ չեն մտնում։ Երկրների մեր ուղեցույցներում կան կողմնորոշիչ տվյալներ, իսկ ճշգրիտ գումարը ստուգեք հարկային խորհրդատուի մոտ։

Միասնական չափանիշ չկա. ամեն ինչ կախված է երկրից, օբյեկտի տեսակից և հիփոթեքի տոկոսադրույքից։ Հաշվիչի սանդղակում Cap Rate-ը 6%-ից սկսած համարվում է բարձր, 4%-ից 6%-ը՝ միջին։ Արդյունքը համեմատեք ձեր այլընտրանքի հետ։ Եթե ձեր արժույթով ավանդն ավելի շատ է տալիս, քան օբյեկտի Cash-on-Cash-ը, ապա այս գնման մեջ դուք հույս եք դնում գնի աճի վրա, ոչ թե վարձավճարի։