Կարո՞ղ է օտարերկրացին անշարժ գույք գնել Բելառուսում

Անշարժ գույքի գնումը Բելառուսում օտարերկրացու համար հնարավոր է. բնակարանը կամ տունը գրանցվում է ձեր անունով՝ որպես լիարժեք սեփականություն։ Բացառություն է հողը։ Օտարերկրյա քաղաքացիները, որպես կանոն, հողամասի սեփականատեր դառնալ չեն կարող, ուստի տան տակի հողը տրվում է պետական վարձակալությամբ՝ մինչև 99 տարի ժամկետով։ Իրավական կողմը պարզ է։ Գործնականը՝ ոչ. ԵՄ-ի, Մեծ Բրիտանիայի, ԱՄՆ-ի և Կանադայի գնորդների համար ամենադժվարը փողը Բելառուս փոխանցելն է, իսկ հետո՝ այն այնտեղից հանելը։ Ուղեցույցում քննարկվում են երկուսն էլ. տվյալները ստուգվել են 2026 թվականի հոկտեմբերին։

Գները Մինսկում, 2026 թվականի սեպտեմբեր

Հիմնական շուկան Մինսկն է։ 2026 թվականի սեպտեմբերին գրանցված առուվաճառքի գործարքների միջին գինը կազմել է 2 330 USD/մ²՝ 2025 թվականի սեպտեմբերի համեմատ 475 USD-ով (25,6%-ով) ավելի (Minsk-News-ի տվյալներ՝ ըստ բելառուսական լրատվամիջոցների)։ Միասենյականոց բնակարանների միջին գինը 2 530 USD/մ² է, երկսենյականոցներինը՝ 2 234, եռասենյականոցներինը՝ 2 042 (բելառուսական հայտարարություններում հաշվվում են բոլոր բնակելի սենյակները, ոչ միայն ննջասենյակները)։ Ամսվա ընթացքում գրանցվել է մոտ 1 000 առուվաճառքի գործարք՝ նախորդ տարվա համեմատ մոտ 19%-ով պակաս. գները բարձրացել են, ծավալները՝ նվազել։

Վերավաճառքի շուկայում հայտարարված գները գործարքների գներից բարձր են։ Realt.by-ի տվյալներով՝ 2026 թվականի սեպտեմբերի 28-ից հոկտեմբերի 4-ը ընկած շաբաթում Մինսկում հայտարարված միջին գինը 2 539 USD/մ² էր, իսկ «Հյուսիսային ափ» (Severny Bereg) թաղամասում՝ ավելի քան 3 000 USD։ Սեպտեմբերին ամենաթանկ երկու գրանցված գործարքները եղել են 6 433 USD/մ² «Օլիմպիական պարկում» և 5 175 USD «Հյուսիսային ափում»։

Տարածաշրջանային քաղաքներ

Մայրաքաղաքից դուրս հայտարարված գները մոտավորապես երկու անգամ ցածր են։ Realt.by-ի համաձայն՝ 2026 թվականի հոկտեմբերի սկզբին միջին գները եղել են՝ Բրեստում՝ 1 434 USD/մ², Գրոդնոյում՝ 1 278, Մոգիլյովում՝ 1 190, Գոմելում՝ 1 156, Վիտեբսկում՝ 1 071։ Մուտքի գինն ավելի ցածր է, բայց տեղացի գնորդների և վարձակալների շրջանակը Մինսկի համեմատ փոքր է։ Բրեստն ու Գրոդնոն մոտ են Լեհաստանի սահմանին։

Գները դոլարով, պայմանագիրը՝ ռուբլով

Հայտարարություններում գները նշվում են ԱՄՆ դոլարով, իսկ պայմանագիրը կազմվում է բելառուսական ռուբլով (BYN)։ Բելառուսի Ազգային բանկի փոխարժեքը 2026 թվականի հոկտեմբերի 16-ին կազմում էր 3,0091 BYN՝ 1 USD-ի դիմաց և 3,3749 BYN՝ 1 EUR-ի դիմաց։ Մեկ տարի առաջ դոլարն արժեր 2,9466 BYN, այսինքն՝ տարվա ընթացքում ռուբլու փոխարժեքը դոլարի նկատմամբ քիչ է փոխվել։

Երեք հարց, որ պետք է լուծել բնակարան դիտելուց առաջ

• Հողը։ Եթե ցանկանում եք տուն կամ ամառանոց, շենքը կլինի ձերը, իսկ հողամասը՝ վարձակալությամբ։ Բնակարանների դեպքում նման հարց չկա։
• Փողը։ Բելառուսի ինը բանկի նկատմամբ գործում է ԵՄ-ի գործարքների լիակատար արգելք, մյուսների դեպքում փոխանցումը կախված է ձեր բանկի համապատասխանության (compliance) կանոններից։ Ստորագրելուց առաջ ընտրեք ստացող բանկը և համոզվեք, որ ձեր բանկը փոխանցում կուղարկի դրան։
• Դուրս գալը։ Երբ «ոչ բարեկամ» պետությունների անձինք վաճառում են բելառուսական ընկերությունների բաժնետոմսեր կամ դրանց միջոցով պատկանող անշարժ գույք, Բելառուսը պահանջում է կառավարության թույլտվություն և շուկայական արժեքի առնվազն 25%-ի վճարում։ Հրապարակված կանոնները դա չեն տարածում օտարերկրացու անձամբ պատկանող բնակարանի վրա, սակայն կանոնները մի քանի անգամ փոխվել են, ուստի գնելուց առաջ իրավաբանից գրավոր պատասխան ստացեք։

Հայտարարություններ HomeNSearch-ում

Կարող եք դիտել Բելառուսի կատալոգը և համեմատել հայտարարված գները այս ուղեցույցի թվերի հետ։

Ինչ կարող է ունենալ օտարերկրացին

Բելառուսի օրենսդրությունը շենքը և դրա տակի հողը դիտարկում է առանձին։ Աղյուսակը ամփոփում է «Օտարերկրյա քաղաքացիների իրավական կարգավիճակի մասին» օրենքը (No. 105-Z, 2010 թվականի հունվարի 4) և Հողային օրենսգիրքը՝ 2026 թվականի հոկտեմբերի դրությամբ։

| Ինչ եք ուզում գնել | Կարո՞ղ է օտարերկրացին ունենալ որպես սեփականություն | Ինչպես է սովորաբար պատկանում | |---|---|---| | Բնակարան | Այո | Լիարժեք սեփականություն, գրանցված ձեր անունով | | Տուն կամ ամառանոց | Շենքը՝ այո | Շենքը սեփականություն է, հողամասը՝ պետական վարձակալությամբ | | Առանձին հողամաս | Ոչ | Տեղական գործադիր կոմիտեի վարձակալություն | | Հողամասի բաժին՝ տան հետ միասին | Այո, 2023 թվականից | Գրանցված բաժին, որը գնվում է տան բաժնի հետ |

No. 105-Z օրենքի 12-րդ հոդվածը օտարերկրացիներին թույլ է տալիս Բելառուսի օրենսդրությանը համապատասխան ունենալ սեփականություն, ժառանգել և կտակել։ Իրավունքը ծագում է պետական գրանցմամբ, ոչ թե ստորագրմամբ։ Ստորագրված, բայց չգրանցված պայմանագիրը ձեզ ոչինչ չի տալիս։

Հողը. ինչու է տունը գալիս վարձակալության հետ

2008 թվականի հուլիսի 23-ի Հողային օրենսգրքի (No. 425-Z) համաձայն՝ օտարերկրյա քաղաքացիներն ու քաղաքացիություն չունեցող անձինք, որպես կանոն, չեն կարող հողամաս ստանալ մասնավոր սեփականության իրավունքով։ Օրենսգրքի 51-րդ հոդվածը ավելացնում է, որ մասնավոր սեփականություն հանդիսացող հողամասի վրա գտնվող տունը կարող է վաճառվել միայն հողամասի հետ միասին։ Գործնականում վաճառողը հողամասից հրաժարվում է հօգուտ պետության, իսկ վաճառքից հետո տեղական գործադիր կոմիտեն հողամասը վարձակալությամբ տալիս է օտարերկրացի գնորդին (Advisor.by՝ Հողային օրենսգրքի մասին, 2022; բելառուսական իրավաբանական ընկերությունների ուղեցույցներ)։ Պետական հողի վարձակալության ժամկետը կախված է հողամասի նպատակային նշանակությունից և հասնում է մինչև 99 տարվա։

2023 թվականի հունվարի 1-ից գործող Հողային օրենսգրքի խմբագրությունը (օրենք No. 195-Z, 2022 թվականի հուլիսի 18) նեղ բացառություններ մտցրեց։ Այժմ օտարերկրացին կարող է հողամասն ունենալ սեփականությամբ, երբ.

• այն ժառանգում է.
• գնում է հողամասի գրանցված բաժինը՝ դրա վրա գտնվող տան կամ ամառանոցի բաժնի հետ միասին.
• Բելառուսի քաղաքացու հետ ամուսնության ընթացքում ձեռք է բերում տնով հողամաս՝ որպես համատեղ սեփականություն, կամ ամուսինների գույքի բաժանման ժամանակ ստանում է նման հողամասի բաժին։

Եթե հողամասը համատեղ պատկանում է բելառուսներին և օտարերկրացիներին, այն այլևս պարտադիր չէ տեղափոխել վարձակալության։ Ամբողջական հողամաս գնել, նվեր ստանալ կամ փոխանակել դեռևս հնարավոր չէ (Advisor.by՝ Հողային օրենսգրքի մասին, 2022; բելառուս նոտարների մեկնաբանություն)։ Սահմանամերձ գոտիներում հողը լրացուցիչ սահմանափակումներ ունի, ուստի ստուգեք կոնկրետ հողամասը։

Ռուսաստանի քաղաքացիների վրա տարածվում են Միութենական պետության հավասար իրավունքների մասին համաձայնագրերը։ Բնակարանների և տների դեպքում դա գրեթե ոչինչ չի փոխում, քանի որ դրանք կարող է գնել ցանկացած օտարերկրացի։ Հողի հարցում հրապարակված աղբյուրները հակասում են միմյանց, ուստի տուն գնող ռուս քաղաքացին վճարելուց առաջ հողամասի հարցի պատասխանը պետք է ստանա բելառուս նոտարից։

Պայմանագիր և գրանցում

Առուվաճառքի պայմանագիրը գրավոր է։ Կողմերը կարող են այն հաստատել նոտարի մոտ կամ տարածքային գրանցման և հողի կադաստրի գործակալության պետական գրանցողի մոտ (խոսակցական լեզվում այն դեռ կոչվում է BTI. համակարգը ղեկավարում է Ազգային կադաստրային գործակալությունը)։ Երկու ճանապարհն էլ հանգեցնում են նույն արդյունքին. պայմանագիրը և իրավունքի փոխանցումը գրանցվում են գործակալությունում, իսկ չգրանցված պայմանագիրը համարվում է չկնքված։ Ստանդարտ գրանցումը տևում է հինգ աշխատանքային օր, ավելի բարձր վճարով՝ երկու կամ մեկ օր (Մոգիլյովի գրանցման գործակալության սակագին)։

Օտարերկրացուն անհրաժեշտ են՝

• վավեր անձնագիր.
• անձնագրի նոտարական կարգով հաստատված թարգմանություն ռուսերեն կամ բելառուսերեն (Ռուսաստանի քաղաքացիներին դա պետք չէ).
• թարգմանիչ ստորագրման ժամանակ, եթե ռուսերենին կամ բելառուսերենին այնքան չեք տիրապետում, որ հասկանաք պայմանագիրը։

Վճարելուց առաջ գրանցողը կամ ձեր իրավաբանը պետք է ստուգի՝

• Անշարժ գույքի միասնական պետական գրանցամատյանից քաղվածքը (սեփականատեր, հիփոթեք, արգելանք, օտարման արգելք).
• վաճառողի սեփականության փաստաթղթերը և տեխնիկական անձնագիրը.
• վաճառողի ամուսնու գրավոր համաձայնությունը, եթե բնակարանը համատեղ սեփականություն է.
• ով է գրանցված հասցեում, պահպանո՞ւմ է արդյոք որևէ մեկը այնտեղ ապրելու իրավունք, և շոշափվո՞ւմ են արդյոք անչափահասների շահերը (դրա համար կարող է պահանջվել խնամակալության և հոգաբարձության մարմնի համաձայնությունը).
• կոմունալ և հարկային պարտքերը։

Գույքի դիմաց վճարումը

Գնի շուրջ համաձայնվում են դոլարով, բայց պայմանագրում գինը նշվում է բելառուսական ռուբլով։ Բելառուսի արժութային կանոնները ռեզիդենտներին թույլ չեն տալիս միմյանց բնակարանի դիմաց վճարել արտարժույթով, ուստի բանկային սխեմաներով վաճառողին վճարում են ռուբլով (Realt.by)։ Անվտանգ ճանապարհը բանկի վերահսկողությամբ հաշվարկն է։ Օրինակ՝ BSB Bank-ն ունի «Վստահելի վճարումներ» (Reliable Payments) ծառայություն, որը բաց է նաև օտարերկրյա քաղաքացիների համար. գնորդը, վաճառողը և բանկը ստորագրում են եռակողմ համաձայնագիր, գնորդը գումարը փոխանցում է հատուկ հաշվին, իսկ բանկը փողը թողարկում է այն բանից հետո, երբ վաճառողը ներկայացնում է գրանցված փաստաթղթերը։ Հրապարակված սակագներով միջնորդավճարը 0,3%–0,4% է (նվազագույնը՝ 50 BYN, առավելագույնը՝ 500 BYN), ավելի բարձր դրույքը կիրառվում է, երբ բանկը փոխարկում է արտարժույթ. ընթացիկ դրույքը ճշտեք։ Այլ բանկերն էլ ունեն նման «անվտանգ գործարքի» ծառայություններ, բայց եթե ձեր փողը ԵՄ-ից է, նախ ստուգեք, որ բանկը ներքևում նշված ԵՄ-ի գործարքների արգելքի ցանկում չէ։ Բանկերը միջոցների աղբյուրը ստուգում են իրենց կանոններով, ուստի պահպանեք բոլոր փաստաթղթերը։

Պատժամիջոցներ. ինչի է բախվում արևմտյան գնորդը

ԵՄ-ի, Մեծ Բրիտանիայի և Հյուսիսային Ամերիկայի գնորդների համար վճարումն այն քայլն է, որտեղ ամենից հաճախ խափանում է։ Ինչը հաստատեցինք՝

• ԵՄ, 2025 թվականի հուլիս։ ԵՄ-ն արգելեց բոլոր գործարքները Բելառուսի չորս բանկի հետ, որոնք արդեն անջատված էին SWIFT-ից՝ Belagroprombank, Bank Dabrabyt, Բելառուսի զարգացման բանկ և Belinvestbank, ինչպես նաև դրանց դուստր կազմակերպությունների հետ, որոնցում նրանք ունեն 50% կամ ավելի բաժին։ Բացառությունները նեղ են՝ դիվանագիտական ներկայացուցչություններ և Բելառուսում բնակվող ԵՄ քաղաքացիներ (Խորհրդի որոշում (CFSP) 2025/1471 և Կանոնակարգ (EU) 2025/1472)։
• ԵՄ, 2025 թվականի հոկտեմբեր։ 19-րդ փաթեթը Alfa-Bank-ը (Belarus), Sber Bank-ը (Belarus) և VTB Bank-ը (Belarus) ավելացրեց ԵՄ-ի գործարքների արգելքի ցանկում՝ 2025 թվականի դեկտեմբերի 2-ից, Կանոնակարգ (EU) No 833/2014-ի 5ac հոդվածի հիման վրա։ BelVEB-ը և Belgazprombank-ը այդ ցանկում արդեն կային, ուստի այժմ Բելառուսի ինը բանկի նկատմամբ գործում է ԵՄ-ի գործարքների լիակատար արգելք (Revera; Norton Rose Fulbright, 2026 թվականի ապրիլ)։
• Քարտեր։ 2026 թվականի մարտի 18–19-ից Visa-ն ԵՄ-ում, Իսլանդիայում, Լիխտենշտեյնում, Նորվեգիայում և Մեծ Բրիտանիայում արգելափակեց Belagroprombank-ի, Belgazprombank-ի և Alfa-Bank-ի (Belarus) թողարկած քարտերը (Interfax)։ 2026 թվականի ապրիլի 21-ից ԵՄ-ում դադարեցին աշխատել նաև Belgazprombank-ի և Alfa-Bank-ի (Belarus) Mastercard քարտերը (Nasha Niva)։ Բելառուսի ներսում քարտերը շարունակում են աշխատել։
• Այլ բանկեր։ Նրանց վրա համընդհանուր արգելք չի տարածվում, բայց ուղարկող բանկը կիրառում է իր համապատասխանության կանոնները և կարող է փոխանցումը հետաձգել կամ մերժել։ Գրավոր հարցրեք ձեր բանկին, կուղարկի՞ արդյոք փոխանցում Բելառուսի կոնկրետ բանկին, իսկ բելառուսական բանկին՝ կստանա՞ արդյոք։
• Կանխիկ։ ԵՄ-ի կանոնները արգելում են եվրոյի թղթադրամների արտահանումը Բելառուս, նեղ բացառություններով, օրինակ՝ անձնական ճամփորդության համար նախատեսված գումարի համար։ Գնի գումարը ձեռքով տանելու մասին մի՛ մտածեք։

ԱՄՆ-ի, Մեծ Բրիտանիայի և Կանադայի պատժամիջոցներն ունեն իրենց ցանկերը, և դրանք միշտ չէ, որ հետևում են ԵՄ-ին։ 2026 թվականի մարտին ԱՄՆ-ը թույլատրեց գործարքներ Belinvestbank-ի հետ, բայց ԵՄ-ի արգելքը նրա նկատմամբ մնում է ուժի մեջ, իսկ ԵՄ-ում ներկայացուցչություն ունեցող բանկերը, որպես կանոն, հետևում են ավելի խիստ կանոնին։ Բելառուս իրավաբանը չի կարող հաստատել ձեր պատժամիջոցային կարգավիճակը. դա կարող է անել ձեր երկրի համապատասխանության (compliance) խորհրդատուն։

«Ոչ բարեկամ պետություններ» և հետագա վաճառքը

Նախագահի No. 93 հրամանագիրը (2022 թվականի մարտի 14)՝ փոփոխված No. 326 հրամանագրով (2023 թվականի հոկտեմբերի 19, ուժի մեջ է 2023 թվականի հոկտեմբերի 22-ից) և No. 91 հրամանագրով (2024 թվականի մարտի 13), «ոչ բարեկամ» պետությունների անձանց հետ կապված որոշ գործարքների համար պահանջում է Նախարարների խորհրդի թույլտվություն և բյուջե առնվազն շուկայական արժեքի 25%-ի վճարում։ Այդ պետությունների ցանկը գտնվում է Նախարարների խորհրդի No. 209 որոշման մեջ (2022 թվականի ապրիլի 6) և ներառում է, ի թիվս այլոց, ԵՄ անդամ պետությունները, ԱՄՆ-ը և Մեծ Բրիտանիան։ Թույլտվությունները տրվում են No. 27 որոշմամբ (2024 թվականի հունվարի 12), իսկ առանց թույլտվության կնքված գործարքն անվավեր է։

Կանոնը վերաբերում է բելառուսական ընկերությունների բաժնետոմսերին, բելառուսական իրավաբանական անձանց պատկանող անշարժ գույքին, եթե նրանց սեփականատերերը կամ 25% և ավելի բաժին ունեցողները նշված պետություններից են, և այդպիսի ընկերությունների վերակազմակերպմանը (Revera-ի և BRKA-ի իրավաբանական ընկերությունների ակնարկներ)։ Մեր ստուգած հրապարակված տեքստերն ու իրավաբանների մեկնաբանությունները այն չեն տարածում այն բնակարանի վրա, որը օտարերկրյա ֆիզիկական անձը ունի անձամբ։ Սակայն կանոնը մի քանի անգամ փոխվել է, ուստի եթե ձեր անձնագիրը նշված երկրի է, գնելուց առաջ ստացեք բելառուս իրավաբանի գրավոր եզրակացություն, իսկ ընկերության միջոցով՝ առանց դրա մի՛ գնեք։

Գնելիս

Բելառուսում գնորդից առանձին հարկ գույքի փոխանցման համար չի գանձվում։ Օրենքով սահմանված ծախսերը փոքր տուրքեր են, որոնք հաշվարկվում են բազային մեծությունից. 2026 թվականի հունվարի 1-ից այն 45 BYN է (Նախարարների խորհրդի No. 651 որոշում, 2025 թվականի նոյեմբերի 20)։ Ստորև բերված թվերը վերցված են տարածաշրջանային գրանցման գործակալությունների սակագներից (Վիտեբսկ և Մոգիլյով), ստուգվել են 2026 թվականի հոկտեմբերին. ճշգրիտ գումարը ճշտեք ձեր գործակալությունում։

| Հոդված | Չափ | BYN-ով | Նշում | |---|---|---|---| | Պայմանագրի և իրավունքի փոխանցման գրանցում | 0,6 բազային մեծություն | 27 | Գումարած 0,5 բազային մեծություն (22,5 BYN) առաջին օբյեկտի համար. ստանդարտ ժամկետը՝ 5 աշխատանքային օր | | Արագացված գրանցում | +0,3 (2 աշխատանքային օր) կամ +0,6 (1 աշխատանքային օր) | +13,5 կամ +27 | Ըստ ցանկության | | Պետական տուրք պայմանագրի հաստատման համար, գնորդը մերձավոր ազգական չէ | 5 բազային մեծություն | 225 | Մերձավոր ազգականների համար՝ 2 բազային մեծություն (90 BYN) | | Գրանցողի վճար պայմանագրի հաստատման համար | 0,6 բազային մեծություն | 27 | +0,4 բազային մեծություն՝ մեկ օրում հաստատման համար | | Ռիելտոր | Պետության սահմանած առավելագույն չափը | Տե՛ս ստորև | Համաձայնեցվում է գործակալության հետ պայմանագրում |

Ընդհանուր առմամբ՝ վերավաճառքի բնակարանի գնումը պաշտոնական տուրքերով սովորաբար արժե մի քանի հարյուր ռուբլի։ Մոգիլյովի մի գործակալություն հաստատման և գրանցման համար արագացված կամ շտապ կարգով նշում է 8–8,3 բազային մեծություն (360–373,5 BYN)։

Ռիելտորի վճարները սահմանափակված են։ Նախարարների խորհրդի No. 157 որոշումը (2026 թվականի ապրիլի 2), որը գործում է 2026 թվականի մայիսի 16-ից, փոփոխեց ֆիզիկական անձանց համար ռիելտորական ծառայությունների առավելագույն սակագները (No. 754 որոշում, 2023 թվականի նոյեմբերի 1)։ Վաճառքին աջակցելու դեպքում առավելագույնը՝ գնի 6%՝ մինչև 700 բազային մեծությամբ (31 500 BYN) օբյեկտների համար, 5%՝ մինչև 2 000 (90 000 BYN), 4%՝ մինչև 3 000 և 3%՝ մինչև 4 200. մամուլի ակնարկները 12 400 բազային մեծությունից (558 000 BYN) ավելի գնի համար նշում են հաստատուն 1,5%։ Միջանկյալ տիրույթի կամ գնորդի կողմից ծառայությունների դրույքները մենք չգտանք։ Գործակալի դրույքը ստացեք գրավոր։

Տիրապետելիս

Ֆիզիկական անձինք վճարում են անշարժ գույքի հարկ՝ գույքի «հաշվարկային արժեքի» 0,1%-ի չափով, որը մեկ քառակուսի մետրի համար սահմանված է Հարկային օրենսգրքի 32-3 հավելվածում։ Տեղական խորհուրդները կարող են դրույքը ճշգրտել։ 2026 թվականի հունվարի 1-ից No. 127-Z օրենքը (2025 թվականի դեկտեմբերի 30) մեծ բնակարանների համար ավելացրեց գործակիցներ. 150–250 մ² բնակարանները բազմապատկվում են 2-ով, 250 մ²-ից մեծերը՝ 3-ով, 200–300 մ² տները՝ 2-ով, 300 մ²-ից մեծերը՝ 3-ով։ Onliner-ի հաշվարկի օրինակներում գործակիցը կիրառվում է ամբողջ մակերեսի վրա, ոչ միայն ավելցուկի։ 2026 թվականի հարկը այս դրույքներով վճարվում է 2027 թվականին։

Մինսկում 2026 թվականին հաշվարկային արժեքը բնակարանի համար 1 089 BYN/մ² է, առանձնատան համար՝ 871 BYN, ամառանոցի համար՝ 665 BYN։ Տարեկան հարկի օրինակներ, որոնք Onliner-ը հրապարակել է 2025 թվականի դեկտեմբերի 31-ին.

| Գույք Մինսկում | Մակերես | Հարկ տարեկան | |---|---|---| | Բնակարան | 100 մ² | 109 BYN | | Բնակարան | 180 մ² | 392 BYN | | Բնակարան | 280 մ² | 915 BYN | | Տուն | 250 մ² | 436 BYN | | Տուն | 350 մ² | 915 BYN |

Արտոնություններ կան թոշակառուների, բազմազավակ ընտանիքների և որոշ այլ խմբերի համար, բայց դրանք կապված են բելառուսական սոցիալական կարգավիճակի հետ և ոչ ռեզիդենտ գնորդին չեն օգնի։ Սպասարկումն ու կոմունալ ծառայությունները բնակարանային կազմակերպությունը հաշվեգրում է առանձին։

Վարձակալությունից եկամուտ

Ֆիզիկական անձը, որը բնակարանը վարձով է տալիս այլ ֆիզիկական անձանց, եկամտահարկը վճարում է որպես ամսական հաստատուն գումար, ոչ թե վարձի տոկոս։ Մինսկում այն 2026 թվականի փետրվարից կազմում է ամսական 53 BYN մեկ բնակելի սենյակի համար. խոհանոցը, միջանցքը և լոգարանը չեն հաշվվում, ուստի երկսենյականոց բնակարանն արժե ամսական 106 BYN։ Այլ բնակավայրերում մեկ սենյակի համար վճարում են 20–49 BYN (MyFin, 2026)։ Գումարը կախված չէ ձեր պահանջած վարձից։ Գրավոր վարձակալության պայմանագիրը պետք է գրանցվի տեղական գործադիր կոմիտեում կամ նրա նշանակած կազմակերպությունում մինչև վարձակալի մուտքը. Բնակարանային օրենսգրքի 53-րդ հոդվածի համաձայն՝ չգրանցված պայմանագիրն անվավեր է։ Հարկը վճարվում է ERIP վճարային համակարգով՝ հարկ վճարողի համարով (UNP). առաջին վճարումը՝ վարձակալության սկզբից հետո հաջորդ աշխատանքային օրը, հաջորդները՝ յուրաքանչյուր ամսվա առաջին օրը (GS.BY, 2025 թվականի հուլիս)։

Եթե վարձակալը ընկերություն է, կիրառվում է այլ կարգ. ընկերությունը 13% եկամտահարկը պահում է աղբյուրում։ Հրապարակված աղբյուրներից չկարողացանք հաստատել, արդյոք ոչ ռեզիդենտ սեփականատիրոջը հաստատուն գումարի կարգում այլ կերպ են վերաբերվում։ Հարցրեք տեղական հարկային տեսչությանը և ստուգեք Բելառուսի ու ձեր երկրի միջև կրկնակի հարկման դեմ համաձայնագիրը։

Հետագա վաճառքը

Դրույքը 13% է։ Հինգ տարվա ընթացքում մեկ վաճառքի արտոնությունը նախատեսված է Բելառուսի քաղաքացիների և հարկային ռեզիդենտների համար. աղբյուրները տարբեր կարծիք ունեն այն մասին, կարո՞ղ է արդյոք այն օգտագործել օտարերկրյա հարկային ռեզիդենտը։ Հարկային ռեզիդենտ է համարվում այն անձը, ով օրացուցային տարվա ընթացքում Բելառուսում գտնվում է 183 օր կամ ավելի։ Օտարերկրացին, որը հարկային ռեզիդենտ չէ, 13% վճարում է օգուտից նույնիսկ առաջին վաճառքի դեպքում (Advisor.by, ARDENNA, ստուգվել է 2026 թվականի հոկտեմբերին)։ Հարկման բազան վաճառքի գինն է՝ հանած փաստաթղթերով հաստատված ձեռքբերման ծախսերը, իսկ փաստաթղթերի բացակայության դեպքում՝ հաստատուն 20% նվազեցումը։

Ընթացակարգը կատարվում է մինչև գրանցումը, ոչ թե դրանից հետո։ Ոչ ռեզիդենտը գույքի գտնվելու վայրի հարկային տեսչությանը ներկայացնում է առաջին հայտարարագիրը՝ սպասվող եկամտով, հարկային ծանուցումից հետո հինգ աշխատանքային օրվա ընթացքում վճարում է 13% և ստանում տեղեկանք, առանց որի գրանցողը վաճառքը չի գրանցի։ Փաստացի եկամտով երկրորդ հայտարարագիրը պետք է ներկայացվի գումարը ստանալուց հետո հինգ աշխատանքային օրվա ընթացքում. այն կարելի է բաց թողնել, եթե եկամուտը համընկնում է առաջին հայտարարագրի հետ և նվազեցում չի պահանջվում (Հարկային օրենսգիրք, հոդված 218; ARDENNA, 2026 թվականի ապրիլ)։ Ավելի վճարված գումարը վերադարձվում է։

Բելառուսում բնակարան գնելը վիզա չի տալիս, բայց օրինական հիմք է տալիս ժամանակավոր բնակության թույլտվության դիմելու համար։ 2026 թվականի հոկտեմբերին ստուգված տարբերակները՝

• Առանց վիզայի մուտք՝ մինչև 2026 թվականի դեկտեմբերի 31-ը։ Եվրոպայի 38 երկրի քաղաքացիները կարող են մտնել առանց վիզայի. ԵՄ բոլոր անդամ պետությունները, Մեծ Բրիտանիան, Նորվեգիան, Շվեյցարիան, Իսլանդիան, Լիխտենշտեյնը, Անդորրան, Մոնակոն, Սան Մարինոն, Վատիկանը, Բոսնիա և Հերցեգովինան և Հյուսիսային Մակեդոնիան։ Մեկ մուտքի ժամանակ կարելի է մնալ մինչև 30 օր, իսկ առանց վիզայի օրերի ընդհանուր քանակը օրացուցային տարվա ընթացքում չպետք է գերազանցի 90-ը։ Լեհաստանի, Լիտվայի և Լատվիայի քաղաքացիները, ինչպես նաև Լատվիայի ոչ քաղաքացիները, մեկ մուտքի ժամանակ կարող են մնալ 90 օր։ Մուտքը հնարավոր է բոլոր ավտոմոբիլային և երկաթուղային անցակետերով ու օդանավակայաններով. դեպի Ռուսաստան տարանցիկ ելք չկա (pravo.by, 2025 թվականի դեկտեմբեր)։ Ռեժիմը նախագահի որոշում է և երկարաձգվում է տարեցտարի։ 2026 թվականի դեկտեմբերի 31-ից հետո երկարաձգում չգտանք, ուստի հաջորդ տարի ճամփորդելուց առաջ ստուգեք mfa.gov.by-ը։ Այլ քաղաքացիությունների համար տե՛ս նախարարության ցանկը. մենք ստուգել ենք միայն եվրոպականը։
• Ժամանակավոր բնակության թույլտվություն (TRP)՝ 90 օրից ավելի մնալու համար։ No. 105-Z օրենքի 48-րդ հոդվածը որպես հիմք նշում է Բելառուսում բնակելի գույք ունենալը։ Թույլտվությունը տրվում է մինչև մեկ տարի ժամկետով։ Պետական տուրքը 3 բազային մեծություն է (135 BYN), ստանդարտ քննարկման ժամկետը՝ 15 օր։ Դիմում եք անձնագրով, սեփականության փաստաթղթով, բնակության վայրը հաստատող փաստաթղթով և տուրքի անդորրագրով, իսկ պետական գրանցման համար պետք է մատնահետքեր հանձնեք. առանց դրա թույլտվությունը մերժվում է։ Ժամկետը լրանալիս կարող եք նորից դիմել նույն հիմքով։ Ընտանիքի անդամները կարող են ստանալ իրենց թույլտվությունները, եթե տիրոջ օրինական եկամուտը առնվազն հավասար է ամբողջ ընտանիքի ապրուստի նվազագույնին (e-pasluga.by, ստուգվել է 2026 թվականի հոկտեմբերին)։
• Մշտական բնակության թույլտվություն։ Նույն օրենքի 53-րդ հոդվածը թվարկում է հիմքերը, և գույքի սեփականությունը դրանց մեջ չէ։ Համապատասխան ուղիները՝ TRP-ով հինգ տարվա անընդմեջ օրինական բնակություն կամ առնվազն 15 000 բազային մեծության ներդրում, այսինքն՝ 675 000 BYN (2026 թվականի հոկտեմբերի փոխարժեքով մոտ 224 000 USD)։ Ներդրումային դիմումը քննվում է պետական մարմնի միջնորդությամբ, տուրքը 2 բազային մեծություն է։ Բնակարանի գնումը ներդրում համարվո՞ւմ է, թե ոչ՝ որոշում է միգրացիոն մարմինը, ուստի դա նախապես մի՛ ենթադրեք։

Բնակության կանոնները փոխվում են ավելի հաճախ, քան սեփականության իրավունքը։ Այս ամենին հույսը դնելուց առաջ ընթացիկ ցանկը ճշտեք Ներքին գործերի նախարարության քաղաքացիության և միգրացիայի դեպարտամենտում։

Քայլ առ քայլ վերավաճառքի բնակարանի համար

1. Ընտրեք ստացող բանկը և փորձարկեք վճարման ճանապարհը։ Մինչև բնակարաններ դիտելը համոզվեք, որ ձեր բանկը փոխանցում կուղարկի այդ բելառուսական բանկին։ Սա արեք առաջինը, որովհետև ստորագրելուց հետո ձախողված փոխանցումը կարող է արժենալ ձեզ գործարքը։
2. Գտեք բելառուս իրավաբան կամ նոտար, որը աշխատում է ձեզ համար, ոչ թե վաճառողի կամ գործակալության։ Եթե ձեր անձնագիրը «ոչ բարեկամ» երկրի է, խնդրեք, որ հաստատի իրավիճակը թույլտվության կանոնի առումով։
3. Ստուգեք բնակարանը։ Գրանցամատյանից քաղվածք, ծանրաբեռնվածություններ, արգելանքներ, տեխնիկական անձնագիր, գրանցված բնակիչներ, անչափահասներ, ամուսնու համաձայնություն, կոմունալ պարտքեր։
4. Համաձայնեցրեք գինը և ստորագրեք պայմանագիրը։ Այն կազմվում է բելառուսական ռուբլով։ Սովորաբար այն հաստատում է նոտարը կամ գրանցման գործակալության գրանցողը։
5. Վճարեք բանկի միջոցով։ Կանխիկ մի՛ հանձնեք՝ առանց բանկի վերահսկողությամբ սխեմայի։ Պահպանեք փոխանցման փաստաթղթերը։
6. Գրանցեք պայմանագիրը և իրավունքի փոխանցումը տարածքային գրանցման գործակալությունում։ Վճարեք տուրքը, ընտրեք ստանդարտ կամ արագացված ժամկետ և վերցրեք գրանցման վկայականը։ Սեփականությունը սկսվում է գրանցման պահից։
7. Հանձնում և կոմունալ ծառայություններ։ Ստորագրեք հանձնման ակտը, գրանցեք հաշվիչների ցուցմունքները և կոմունալ հաշիվները փոխանցեք ձեր անունով։

Տան դեպքում

Հերթականությունը նույնն է՝ երկու հավելումով։ Նախ՝ հողամասը. սեփականության փաստաթղթերում ճշտեք՝ այն մասնավոր սեփականությո՞ւն է, ցմահ ժառանգվող տիրապետո՞ւմ է, թե պետական վարձակալություն, որովհետև դրանից է կախված, թե ինչպես կարող է վաճառողն օրինական կերպով տունը փոխանցել օտարերկրացուն։ Երկրորդ՝ վարձակալությունը. հողի փաստաթղթերը պետք է միաժամանակ վերագրանցվեն ձեր անունով։ Ստուգեք հողամասի նպատակային նշանակությունը և այն, թե արդյոք այն սահմանամերձ գոտում է։

Նորակառույցներ

Նոր բնակարանների գնորդները կառուցապատողի հետ սովորաբար կնքում են համատեղ շինարարության պայմանագիր, որը ենթակա է պետական գրանցման։ Պահանջեք գրանցված պայմանագիրը, կառուցապատողի՝ հողի նկատմամբ իրավունքների ապացույցը, շինարարության թույլտվությունը և հանձնման ամսաթիվը՝ ուշացման տուգանքով։ Համատեղ շինարարության մեջ օտարերկրյա մասնակիցների համար առանձին կանոններ չգտանք, ուստի այդ հարցը ուղղեք ձեր իրավաբանին։

Ֆինանսավորում

Բելառուսական բանկերի հիփոթեքը ռուբլով է։ MyFin-ում 2026 թվականի հոկտեմբերին նշված դրույքները հիմնականում տարեկան մոտ 12%–17% էին, հաճախ առաջին ամիսներին ավելի ցածր դրույքով։ Բանկերը վարկ են տալիս քաղաքացիներին և մշտական բնակության թույլտվություն ունեցող օտարերկրացիներին և պահանջում են եկամտի հաստատում։ Ոչ ռեզիդենտ գնորդը պետք է նախատեսի վճարել սեփական միջոցներից։

Սխալներ, որոնք ամենաթանկն են նստում

• Ստորագրելը մինչև վճարման ճանապարհի փորձարկումը և հետո պարզելը, որ բանկը մերժում է փոխանցումը։
• Ենթադրելը, թե տան գնումը ներառում է նաև հողը։ Այն ներառում է վարձակալություն՝ այն պայմաններով, որ այդ վարձակալությունն ունի։
• Կանխիկ վճարումը՝ առանց բանկի հետ փաստաթղթավորված պայմանավորվածության։
• Ընկերության միջոցով գնելը՝ առանց «ոչ բարեկամ պետությունների» կանոնը ստուգելու, որը իսկապես ընդգրկում է ընկերության սեփականությունը։
• Ոչ ռեզիդենտի համար վերավաճառքի 13% հարկը և գրանցումից առաջ ներկայացվող հայտարարագիրը մոռանալը։

Մինսկը Արևմտյան Եվրոպայի համեմատ էժան է, թեև կենտրոնում վարձավճարները արագ աճել են։ Numbeo-ի՝ օգտատերերի լրացրած տվյալները Մինսկի համար, 2026 թվականի հոկտեմբեր, վերահաշվարկված Ազգային բանկի փոխարժեքով՝ 3,0091 BYN 1 USD-ի դիմաց.

| Հոդված | BYN ամսական | Մոտավորապես USD | |---|---|---| | Մեկ անձ, առանց վարձավճարի | 1 723 | 573 | | Քառանդամ ընտանիք, առանց վարձավճարի | 6 410 | 2 130 | | Մեկ ննջասենյականոց բնակարանի վարձ, քաղաքի կենտրոն | 1 781 | 592 | | Մեկ ննջասենյականոց բնակարանի վարձ, կենտրոնից դուրս | 1 165 | 387 | | Երեք ննջասենյականոց բնակարանի վարձ, քաղաքի կենտրոն | 3 071 | 1 021 | | Միջին զուտ աշխատավարձ | 2 882 | 958 |

Կարելի՞ է ապրել ամսական 1 500 USD-ով։ Կենտրոնում մեկ ննջասենյականոց բնակարան վարձող մեկ անձին այս թվերով անհրաժեշտ է մոտ 3 500 BYN, այսինքն՝ մոտ 1 160 USD։ Ուրեմն՝ այո, որոշակի պաշարով։ Զույգի համար տեղը քիչ է, իսկ կենտրոնում երեք ննջասենյականոց բնակարան վարձող քառանդամ ընտանիքին մինչև դպրոցն ու ապահովագրությունը պետք է մոտ 3 150 USD։ Numbeo-ի տվյալները լրացնում են օգտատերերը, այլ ագրեգատորները ընդհանուր առմամբ ավելի ցածր գումար են նշում, ուստի ամեն ինչ համարեք գնահատական և ընթացիկ գները ստուգեք տեղում։

Բնակության ծախսերը արտերկրից վճարելիս հանդիպում եք նույն բանկային սահմանափակումներին, ինչ գույքի գնի վճարման դեպքում։ Եթե մտադիր եք մնալ, Բելառուսում հաշիվ բացեք և տեսեք, թե ձեր տեղական բանկն ինչպես է վերաբերվում դրան կատարվող փոխանցումներին։

Վարձավճարներ և եկամտաբերություն

2026 թվականի հոկտեմբերի սկզբին Realt.by-ը հայտնեց, որ Մինսկում միասենյականոց բնակարանի միջին վարձը հունվարից աճել է մոտ 17%-ով՝ մոտ 75 USD-ով, իսկ վարձակալության հայտարարությունները նվազել են մոտ 14%-ով (հունվարի 3 510-ից մինչև սեպտեմբերի 3 034)։ Realt.by-ը նաև նշել է, որ Մինսկում ամսական 350 USD-ից էժան բնակարան գտնելը դժվար է։ Մինսկի կենտրոնում համախառն եկամտաբերության Numbeo-ի՝ օգտատերերի գնահատականը մոտ 5% է։ Սա համախառն ցուցանիշ է՝ մինչև վարձի հաստատուն հարկը, վերանորոգումը, գործակալության վճարները և դատարկ ժամանակահատվածները։

Գնման գները 2026 թվականի սեպտեմբերին ավարտվող տարում աճել են 25,6%-ով, ուստի նոր գնումների համախառն եկամտաբերությունը, ամենայն հավանականությամբ, ավելի ցածր է, քան ցույց են տալիս հին միջինները։ Գնումը մի՛ հիմնավորեք նախորդ տարվա եկամտաբերությամբ։

Երկարաժամկետ վարձակալություն

Սովորական մոդելը երկարաժամկետ վարձակալությունն է։ Պայմանագիրը գրավոր է և գրանցվում է տեղական գործադիր կոմիտեում մինչև վարձակալի մուտքը։ Դուք վճարում եք հարկերի բաժնում նկարագրված ամսական հաստատուն հարկը. վարձակալ ընկերության դեպքում կիրառվում է 13% պահման կարգը։ Արտերկրում ապրող օտարերկրյա սեփականատիրոջը պետք են հարկ վճարողի համար, ERIP-ով վճարելու հնարավորություն և տեղացի մարդ, որը կզբաղվի բանալիներով, ստուգումներով և գրանցմամբ։

Օրավարձով վարձակալություն

Կարճաժամկետ վարձակալությունը հարկվում է այլ կերպ. MyFin-ի տվյալներով՝ տարվա ընթացքում մինչև 15 օր ժամկետով երկու կամ ավելի պայմանագիրը սեփականատիրոջը ամսական հաստատուն գումարից տեղափոխում է մասնագիտական եկամտի հարկի ռեժիմ։ Թե ինչպես է դա կիրառվում օտարերկրյա սեփականատիրոջ նկատմամբ, մենք չկարողացանք ստուգել։ Դրա վրա հաշվարկելուց առաջ հարցրեք հարկային տեսչությանը և շենքի կառավարմանը։

Ինչ անել հաջորդը

Նախ որոշեք՝ բնակարան եք ուզում, թե տուն, որովհետև դրանից են կախված հողի հարցը և ձեր իրավական քայլերը։ Հետո ձեր բանկում փորձարկեք փողի ճանապարհը, Բելառուսի կատալոգում ընտրեք բնակարաններ և մինչև փողը հանձնելը բելառուս իրավաբանին հանձնարարեք ստուգել սեփականությունը, պատժամիջոցային կարգավիճակը և վերավաճառքի կանոնները։