Անշարժ գույքի գնում Վրաստանում. ինչ պետք է իմանա օտարերկրացին

Այո, անշարժ գույքի գնումը Վրաստանում հասանելի է նաև օտարերկրացուն՝ քաղաքացու հավասար պայմաններով, մեկ խոշոր բացառությամբ՝ գյուղատնտեսական հողը։ Բնակարանը, տունը, առևտրային տարածքը և ոչ գյուղատնտեսական նշանակության հողակտորը կարելի է գրանցել օտարերկրացի գնորդի անունով։ Գնման հարկ չկա, գրանցումը տևում է մինչև չորս աշխատանքային օր, իսկ սեփականությունն անցնում է այն պահից, երբ իրավունքը գրանցվում է Հանրային ռեեստրում (Հանրային ռեեստրի ազգային գործակալություն, NAPR)։ Սա իրավիճակն է՝ ստուգված 2026 թվականի հոկտեմբերին։

Վերջերս երկու կանոն փոխվել է, իսկ շատ ուղեցույցներում դեռ հին կանոններն են նշված։ 2026 թվականի մարտի 1-ից անշարժ գույքի հիմքով կացության թույլտվություն ստանալու համար գույքի արժեքը պետք է գերազանցի 150 000 ԱՄՆ դոլարը (մինչ այդ շեմը 100 000 ԱՄՆ դոլար էր)։ 2026 թվականի սեպտեմբերին խորհրդարանը գույքի տարեկան հարկի համար ընտանիքի եկամտի շեմը 40 000 լարիից բարձրացրեց մինչև 100 000 լարի։

Շուկան թվերով

Colliers Georgia-ի հաշվարկով՝ 2025 թվականին Թբիլիսիում և Բաթումիում վաճառվել է մոտ 59 000 բնակարան՝ 4,3 մլրդ ԱՄՆ դոլար արժեքով։ Դրանցից 42 267 գործարքը Թբիլիսիում է (3,3 մլրդ ԱՄՆ դոլար)։ Բաթումին ռեկորդ սահմանեց՝ 17 052 վաճառք, ընդհանուր առմամբ մի փոքր ավելի, քան 1 մլրդ ԱՄՆ դոլար։ Միջին գները 2025 թվականին.

| Քաղաք | Նոր շենքեր | Հին շենքեր | |---|---|---| | Թբիլիսի | 1 484 ԱՄՆ դոլար/մ² | 1 244 ԱՄՆ դոլար/մ² | | Բաթումի | 1 497 ԱՄՆ դոլար/մ² | 1 196 ԱՄՆ դոլար/մ² |

Գները համարյա ամենուր նշվում են ԱՄՆ դոլարով, թեև օրինական արժույթը լարին է (GEL)։ Ազգային բանկի փոխարժեքը 2026 թվականի հոկտեմբերի 15-ին 2,599 լարի էր մեկ դոլարի դիմաց։

2026 թվականին գները շարունակեցին աճել։ Colliers-ի 2026 թվականի հուլիսի տվյալներով՝ Թբիլիսիում նոր բնակարանների կշռված միջին գինը 2025 թվականի հուլիսի համեմատ մոտ 10%-ով բարձր էր և առաջնային, և երկրորդային շուկայում (հին շենքերում՝ մոտ 14%-ով), իսկ նույն ամսում քաղաքում գրանցվել է 4 486 բնակելի գործարք, ինչը մեկ տարի առաջվա համեմատ 22,8%-ով շատ է (Colliers RECOV.GE, ըստ GBC-ի)։

Ովքեր են գնում

Թբիլիսին տեղական շուկա է. Colliers-ի տվյալներով՝ 2026 թվականի հունիսից օգոստոս բնակարանների գնումներում օտարերկրացիների մասնաբաժինը 10%-ից 14% էր։ Բաթումիում պատկերը հակառակն է։ Այն կառուցապատողների նախագծերում, որոնք հետազոտում է Galt & Taggart-ը, բնակարանների 52%-ը 2025 թվականին գնել են օտարերկրյա քաղաքացիները. իսրայելացիները՝ վաճառքի 13%-ը, ԵՄ քաղաքացիները՝ 14%-ը, ուկրաինացիները, ռուսները և բելառուսները միասին՝ 13%-ը, թուրք գնորդները՝ 10%-ից 11%-ը։ Colliers-ը, որը հաշվում է Բաթումիի ամբողջ շուկան, 2026 թվականի օգոստոսին նույնպես գործարքներում օտարերկրացիների մասնաբաժինը 52% է նշում։ Այդքան մեծ արտաքին պահանջարկ ունեցող շուկան կախված է տարածաշրջանի քաղաքականությունից և ճամփորդություններից, ուստի Բաթումիում գները կարող են փոխվել ավելի արագ, քան Թբիլիսիում։

Թբիլիսի թե Բաթումի

• Թբիլիսին մայրաքաղաքն է՝ ամբողջ տարվա տնտեսությամբ, իսկ նրա վերավաճառքի և վարձակալության շուկաները հենվում են տեղական պահանջարկի վրա։ Դիդի Դիղոմին, Սաբուրթալոն և Սամգորին 2025 թվականին կազմում էին առաջարկի և պահանջարկի 61%-ը (Colliers)։ Վակեն և Հին Թբիլիսին պրեմիում թաղամասեր են, որտեղ գները քաղաքի միջինից շատ բարձր են։
• Բաթումին Աջարիայի սևծովյան առողջարանային քաղաքն է. ամառային սեզոն, բազմահարկ բնակելի համալիրներ և բազմաթիվ բնակարաններ, որոնք գնվել են օրավարձով տալու համար։ Միայն «Նոր բուլվար» շրջանում 2025 թվականին գրանցվել է 6 800-ից ավելի վաճառք։ Գները խիստ տարբերվում են. 2025 թվականի վերջին «բանալիով» նոր բնակարանները Հին Բաթումիում միջինում արժեին մոտ 3 000 ԱՄՆ դոլար/մ², իսկ ծայրամասային գոտիներում՝ 1 500 ԱՄՆ դոլարից պակաս (Galt & Taggart, 2026 թվականի մարտ)։

Բաթումիում պետք է հետևել առաջարկին։ Այն կառուցապատողների նախագծերում, որոնք հետազոտում է Galt & Taggart-ը, 2025 թվականի վերջին չվաճառված էր մոտ 12 400 բնակարան՝ մեկ տարի առաջվանից 14%-ով ավելի։ Galt & Taggart-ը 2026 թվականին առաջնային շուկայի վաճառքներում կայունություն է սպասում, իսկ առաջնային գների աճը դանդաղելու է մինչև 4–6%։ Չվաճառված ֆոնդի մեծ պաշարը գնորդին սակարկելու հնարավորություն է տալիս։

Հայտարարություններ HomeNSearch-ում

Հարցվող գները վերևում նշված միջինների հետ կարող եք համեմատել այստեղ. Վրաստանի կատալոգ։

Ինչ կարող է ունենալ օտարերկրացին

Սահմանադրությունը երաշխավորում է սեփականության և ժառանգության իրավունքը, իսկ սովորական անշարժ գույքի դեպքում Վրաստանի օրենսդրությունը գնորդներին չի բաժանում քաղաքացիների և օտարերկրացիների։ Միակ բացառությունը գյուղատնտեսական հողն է։ Վրաստանի Սահմանադրության 19-րդ հոդվածով այն պատկանում է պետությանը, համայնքներին, Վրաստանի քաղաքացիներին և նրանց միավորումներին, իսկ բացառությունները սահմանում է «Գյուղատնտեսական հողի սեփականության մասին» 2019 թվականի օրգանական օրենքը (տեքստը matsne.gov.ge-ում է, ստուգված է 2026 թվականի հոկտեմբերին)։

| Ինչ եք ուզում գնել | Կարո՞ղ է օտարերկրացին | Նշումներ | |---|---|---| | Բնակարան կամ տուն | Այո, լիարժեք սեփականություն | Գրանցվում է Հանրային ռեեստրում ձեր անունով | | Առևտրային տարածք, գրասենյակ, հյուրանոց | Այո | Հարկվում է բնակարանից տարբեր կերպ | | Ոչ գյուղատնտեսական հողակտոր | Այո | Նախ ստուգեք հողակտորի նպատակային նշանակությունը | | Գյուղատնտեսական հող | Ոչ | Բացառություններ՝ ժառանգություն և կառավարության հաստատած ներդրումային պլան ունեցող վրացական ընկերություն |

Գյուղատնտեսական հող. թակարդ տուն գնողների համար

Օրենքով գյուղատնտեսական հող է համարվում արոտի, խոտհարքի, վարելահողի (բազմամյա տնկարկների հետ միասին) կամ տնամերձի կատեգորիայի հողը, որն օգտագործվում է կամ կարող է օգտագործվել գյուղատնտեսության համար՝ շենքով կամ առանց դրա (օրգանական օրենք, 3-րդ հոդված)։ Հենց վերջին մասն է թակարդում գնորդներին։ Գյուղական տունը, լեռների տեսարանով հողակտորը կամ «դաչան» կարող է կանգնած լինել այս կատեգորիաներից մեկում գրանցված հողամասի վրա, և օտարերկրացին դրա նկատմամբ սեփականության իրավունք չի ստանա։

Կատեգորիան նշված է Հանրային ռեեստրի քաղվածքում՝ վրացերենով, որպես հողակտորի նպատակային նշանակություն։ Կանխավճար վճարելուց առաջ քաղվածքը տվեք իրավաբանին՝ կարդալու։

Բացառությունները նեղ են (4-րդ հոդված)։ Օտարերկրացին գյուղատնտեսական հող կարող է ստանալ ժառանգությամբ։ Վրաստանում գրանցված ընկերությունը, որի գերիշխող գործընկերը օտարերկրացի է, կարող է դրան տիրապետել միայն այն դեպքում, եթե Վրաստանի կառավարությունը հաստատի ներդրումային պլան, օրինակ՝ գյուղատնտեսության, նորարարության կամ զբոսաշրջության ենթակառուցվածքի բնագավառում։ Եթե պլանը չի կատարվում, ընկերությունը պետք է հողը վաճառի մեկ տարվա ընթացքում (5-րդ հոդված), իսկ գործընկերների փոփոխությունը, որի արդյունքում գերիշխող է դառնում օտարերկրացին, նույնպես թույլատրվում է միայն կառավարության հաստատած ներդրումային պլանով (7-րդ հոդված)։ Անհատ գնորդի համար այս ճանապարհը գործնականում փակ է։ matsne.gov.ge-ի անգլերեն թարգմանությունները կարող են ետ մնալ վրացերեն տեքստից, ուստի գործող խմբագրությունը ստուգել տվեք վրացի իրավաբանով։

Գրանցումը ձեզ դարձնում է սեփականատեր

Անշարժ գույքի սեփականությունն անցնում է, երբ իրավունքը մտցվում է Հանրային ռեեստրում, որը վարում է Հանրային ռեեստրի ազգային գործակալությունը (NAPR)։ Ստորագրված պայմանագիրը և վճարված գինը բավարար չեն։ Գրանցումը կատարվում է Արդարադատության տանը (Հանրային ծառայությունների սրահ) կամ NAPR-ի գրասենյակում, իսկ ձեզ որպես սեփականատեր նշող ռեեստրի քաղվածքը սեփականության ապացույցն է։

Պայմանագիր, լեզու և լիազորագիր

Անշարժ գույքի առուվաճառքի համար նոտար պարտադիր չէ։ Պայմանագիրը կարելի է կնքել Արդարադատության տանը կամ NAPR-ի գրասենյակում, թեև շատ գնորդներ դարձյալ դիմում են նոտարի։ Իրավաբանները խորհուրդ են տալիս երկլեզու պայմանագիր։ Ռեեստրը և դատարանները կարդում են վրացերեն տեքստը, ուստի եթե թարգմանությունը խոստանում է ծովի տեսարան, ավտոկայանատեղի կամ ուշացման տուգանք, իսկ վրացերեն տարբերակում դա չկա կամ մեղմացված է, վճռորոշը վրացերեն տարբերակն է։

Գնելու համար Վրաստանում ներկա լինել պարտադիր չէ։ Լիազորագրով ներկայացուցիչը կարող է ձեր փոխարեն ստորագրել և գրանցում անցկացնել։ Լիազորագիրը կարող է հաստատվել Վրաստանի նոտարի, Վրաստանի հյուպատոսության կամ արտասահմանի նոտարի կողմից. օտարերկրյա լիազորագրին պետք են ապոստիլ և վրացերեն նոտարական հաստատված թարգմանություն։ Հաշվի առեք մի քանի լրացուցիչ աշխատանքային օր։

Ինչ է ցույց տալիս ռեեստրի քաղվածքը

Գույքի վերաբերյալ թարմ քաղվածք պատվիրեք NAPR-ից. 20 լարի՝ մեկ աշխատանքային օրվա ժամկետով կամ 75 լարի՝ նույն օրը, իսկ առցանց պատվիրելիս՝ 13 կամ 52 լարի։ Անգլերեն տարբերակը 26 լարի թանկ է (napr.gov.ge, ստուգված է 2026 թվականի հոկտեմբերին)։ Քաղվածքում նշված են սեփականատերը և կադաստրային ծածկագիրը, թվարկված են հիփոթեքները, արգելանքները և այլ սահմանափակումները։ Նոր շենքի դեպքում կառուցապատողից պահանջեք նաև շինարարության թույլտվությունը, հողի սեփականության փաստաթուղթը և նախագծի ընթացիկ փուլը, և պարզեք՝ բանկը ֆինանսավորո՞ւմ է նախագիծը։

Գումար

Խոշոր փոխանցումների դեպքում բանկերը ստուգում են միջոցների աղբյուրը, ուստի պահեք գումարի հետևում կանգնած փաստաթղթերը. տան վաճառքի, խնայողությունների քաղվածքներ, աշխատավարձի կամ շահաբաժնի հաստատում։ Վճարեք բանկային փոխանցմամբ վաճառողի հաշվին և պահեք փոխանցման հաստատումը։ Իրավաբանից հարցրեք, թե որ արժույթը պետք է նշվի պայմանագրում և ինչպես կվերաբերվի բանկը այդ արժույթով փոխանցմանը։

Գնման ժամանակ

Վրաստանում գնորդը անշարժ գույքի փոխանցման հարկ կամ դրոշմանիշային վճար չի վճարում։ Վճարվում են միայն գանձումներ (napr.gov.ge, ստուգված է 2026 թվականի հոկտեմբերին).

| Կետ | Արժեք | |---|---| | Սեփականության գրանցում, 4 աշխատանքային օր | 150 լարի | | Գրանցում, 1 աշխատանքային օր | 270 լարի | | Գրանցում, նույն օրը | 350 լարի | | Ռեեստրի քաղվածք | 20 լարի (1 աշխատանքային օր) կամ 75 լարի (նույն օրը) |

Որոշ հին ուղեցույցներում գրանցման համար նշված է 50 և 200 լարի։ Այդ թվերը հնացած են։ Ավելացրեք իրավաբանի, թարգմանչի և, եթե գնում եք գործակալի միջոցով, միջնորդավճարի ծախսերը։

ԱԱՀ-ի վճարող գրանցված կառուցապատողի վաճառած նոր շենքերի վրա տարածվում է Վրաստանի 18% ԱԱՀ-ն։ Մասնավոր անձի կողմից երկրորդային բնակարանի վաճառքի դեպքում սովորաբար՝ ոչ։ Կառուցապատողից խնդրեք գրավոր հաստատել, որ պայմանագրում նշված գինը ներառում է ԱԱՀ։

Գույքի տարեկան հարկ

Բնակելի գույքի հարկը կախված է ընտանիքի եկամտից, այլ ոչ թե գույքի գնից (Վրաստանի հարկային օրենսգիրք)։ Այս տարի մինչ այդ ազատումը գործում էր ընտանիքի մինչև 40 000 լարի եկամտի համար, իսկ 40 000-ից մինչև 100 000 լարի եկամտի դեպքում դրույքաչափը շուկայական արժեքի 0,05%-ից մինչև 0,2% էր։ 2026 թվականի սեպտեմբերի վերջին ընդունված փոփոխությունները վերացրին ստորին շեմը՝ հետադարձ ուժով, 2026 թվականի ամբողջ հարկային ժամանակաշրջանի համար։ Այն ընտանիքները, որոնց եկամուտը մինչև 100 000 լարի է, այժմ բնակելի գույքի, ավտոմեքենաների և այլ հարկվող գույքի (բացի հողից) համար հարկ չեն վճարում, իսկ այդ շեմից բարձր դեպքում դեռ վճարում են շուկայական արժեքի 0,8%-ից մինչև 1% (civil.ge, Georgia Today և RegFollower, 2026 թվականի սեպտեմբեր և հոկտեմբեր)։ Եկամուտների ծառայության բացատրությամբ՝ 2026 թվականի հարկը հիմնված է 2025 թվականի եկամտի վրա։ 2026 թվականի հայտարարագիրը պետք է ներկայացնել մինչև նոյեմբերի 2-ը, իսկ հարկային օրենսգրքով վճարման ժամկետը նոյեմբերի 15-ն է։

Շատ ուղեցույցներում դեռ նշված է 40 000 լարի շեմով հին կանոնը, ուստի ուշադրություն դարձրեք կարդացածի ամսաթվին։ Հողը հարկվում է առանձին և վճարվում է անկախ եկամտից. հարկվում է ապրիլի 1-ին սեփականության մեջ գտնվող հողը, վճարումը՝ մինչև նոյեմբերի 15-ը (PwC, 2026 թվականի սեպտեմբեր)։

PwC-ի ամփոփումը նկարագրում է եկամտի թեստը ռեզիդենտ ֆիզիկական անձանց համար։ Ոչ ռեզիդենտների մասին հարկային խորհրդատուները, հղում անելով Եկամուտների ծառայության պարզաբանումներին, ասում են, որ հաշվի է առնվում ընտանիքի համաշխարհային եկամուտը, և եթե ոչ ռեզիդենտը հայտարարագիր չի ներկայացնում, Եկամուտների ծառայությունը կարող է հարկը հաշվարկել գույքի շուկայական արժեքի նկատմամբ առավելագույն դրույքաչափով։ Ուստի խորհրդատուները խորհուրդ են տալիս ոչ ռեզիդենտներին հայտարարագիր ներկայացնել նույնիսկ այն դեպքում, երբ հարկ չի հաշվարկվում։ Նոյեմբերի ժամկետից առաջ ձեր դեպքը ստուգեք Եկամուտների ծառայությունում կամ հաշվապահի մոտ։ Անձը Վրաստանի հարկային ռեզիդենտ է դառնում երկրում ցանկացած անընդմեջ 12 ամսվա ընթացքում 183 օր մնալուց հետո (KPMG)։

Վարձակալության եկամուտ

Բնակելի նպատակով տրված բնակելի տարածքի վարձավճարը հարկվում է համախառն վարձավճարի միասնական 5%-ով՝ առանց նվազեցումների (PwC, 2026 թվականի սեպտեմբեր)։ Հարկային խորհրդատուները հավելում են, որ վարձատուն գրանցվում է Եկամուտների ծառայության վարձատուների ռեեստրում rs.ge-ում և մարտի վերջին ներկայացնում է նախորդ տարվա տարեկան հայտարարագիրը։ Մյուս վարձավճարները, օրինակ՝ առևտրային տարածքից, սովորաբար հարկվում են նվազեցումներից հետո զուտ եկամտի 20%-ով։ Վրաստանում գտնվող գույքից ստացված վարձավճարը հարկվում է Վրաստանում, նույնիսկ եթե ապրում եք արտասահմանում։

Օրավարձով տալը այլ հարց է։ Հարկային խորհրդատուներն այն համարում են ձեռնարկատիրական գործունեություն, իսկ աղբյուրները համաձայն չեն, թե որ ռեժիմն է կիրառվում. 1% փոքր բիզնեսի կարգավիճակը, 20% ռեժիմը, թե ընկերությունը։ Եկամտաբերության թվին, որը հարկը հաշվի չի առնում, առանց հաշվապահի կարծիքի մի վստահեք։

Վաճառքի ժամանակ

Վրաստանում կապիտալի հավելաճի առանձին հարկ չկա։ Բնակարանի վաճառքից ստացված շահույթը եկամտահարկի մաս է կազմում.

• Տիրապետում երկու տարուց ավելի. շահույթն ազատված է հարկից։ Ազատումը գործում է նաև այն դեպքում, եթե տունը վարձակալներին տրվել է որպես բնակարան (Andersen in Georgia)։
• Վաճառք երկու տարվա ընթացքում. բնակարանի կամ հողակտորով տան համար շահույթի 5%-ը (PwC), այլ գույքի համար՝ 20%։ Շահույթը վաճառքի գնի և գնման գնի ու անմիջականորեն կապված ծախսերի տարբերությունն է։
• Առևտրային օգտագործում. առևտրային տարածքի վարձակալությունը կամ կրկնվող վաճառքները կարող են համարվել տնտեսական գործունեություն, և դուք կկորցնեք ազատումը։

Եթե հաճախ եք վաճառում, սպասեք, որ Եկամուտների ծառայությունը կստուգի՝ արդյոք առևտուր չեք անում։ Պահեք գնման պայմանագիրը և ծախսերի հաստատող փաստաթղթերը։

Վրաստանում անշարժ գույք ունենալն ինքնին չի տալիս այնտեղ ապրելու իրավունք։ Այցելուների մեծ մասին կացության թույլտվություն, այնուամենայնիվ, պետք չէ. 90-ից ավելի երկրների քաղաքացիներ, այդ թվում՝ ԵՄ երկրների, Մեծ Բրիտանիայի, ԱՄՆ-ի, Ռուսաստանի և Ուկրաինայի, կարող են առանց վիզայի մուտք գործել և մնալ մինչև մեկ տարի (կառավարության որոշում № 255. ձեր անձնագրի համար ստուգեք geoconsul.gov.ge-ում)։ 2026 թվականի հունվարի 1-ից կացության թույլտվություն չունեցող այցելուները պարտավոր են ամբողջ մնալու ընթացքում ունենալ նաև առողջության և դժբախտ պատահարների ապահովագրություն՝ առնվազն 30 000 լարի ծածկույթով։ Գույքը օգտակար է, եթե ձեզ կացության թույլտվություն է պետք։

Կացության թույլտվություն գույքի սեփականատերերի համար

Հանրային ծառայությունների զարգացման գործակալությունը (SDA) կարճաժամկետ կացության թույլտվություն է տալիս այն օտարերկրացուն, որը Վրաստանում սեփականության իրավունքով ունի անշարժ գույք (բացի գյուղատնտեսական հողից)՝ լարիի համարժեքով 150 000 ԱՄՆ դոլարից ավելի շուկայական արժեքով։ Թույլտվության մեջ կարելի է ընդգրկել ամուսնուն և երեխաներին (SDA, ստուգված է 2026 թվականի հոկտեմբերին)։

• Շեմ. 150 000 ԱՄՆ դոլար 2026 թվականի մարտի 1-ից՝ 100 000 ԱՄՆ դոլարի փոխարեն, համաձայն «Օտարերկրացիների և քաղաքացիություն չունեցող անձանց իրավական կարգավիճակի մասին» օրենքում 2025 թվականի հունիսին ընդունված փոփոխությունների։ Իրավաբանական ընկերությունների խոսքով՝ շեմին հասնելու համար կարելի է գումարել մի քանի օբյեկտ։
• Գնահատում. արժեքը այն շուկայական արժեքն է, որը սահմանում է Վրաստանում հավատարմագրված մարմնի հավաստագրված գնահատողը, այլ ոչ թե ձեր վճարած գինը։
• Միայն գրանցված գույք. իրավաբանական ընկերությունների ամփոփումների համաձայն՝ սեփականությունը պետք է արդեն գրանցված լինի, ուստի կառուցվող օբյեկտը չի հաշվվում, մինչև չդառնա ձերը։
• Գանձում և ժամկետներ. պետական տուրքը 30 օրում քննարկման համար 300 լարի է, 20 օրվա համար՝ 450 լարի, 10 օրվա համար՝ 600 լարի (SDA)։ Կացության քարտը վճարվում է առանձին՝ 60 լարիից։
• Ժամկետ. մեկ տարի, երկարաձգվում է ամեն տարի։ Եթե գույքը վաճառեք, թույլտվությունը կորցնում է հիմքը։
• Հին թույլտվություններ. իրավաբանական ընկերությունների խոսքով՝ նրանք, ովքեր թույլտվություն են ստացել 100 000 ԱՄՆ դոլարի շեմով, կարող են այն երկարաձգել, քանի դեռ տիրապետում են նույն գույքին։ Նրանց համար, ում թույլտվությունը ժամկետանց է, կանոնները պարզ չեն, իսկ 2026 թվականի մարտի 1-ին մոտ գնված գույքի անցումային դրույթները տարբեր ընկերություններ տարբեր կերպ են նկարագրում։ Եթե դա ձեզ է վերաբերում, ուղղակի հարցրեք SDA-ին։

2026 թվականին աշխատանքի իրավունքը փոխվեց

2026 թվականի մարտի 1-ից Վրաստանում աշխատող, ֆրիլանսերություն անող կամ բիզնես վարող օտարերկրացիների մեծ մասին աշխատանքային գործունեության առանձին թույլտվություն է պետք, որը տրամադրում է Զբաղվածության աջակցության պետական գործակալությունը։ Միայն կացության թույլտվությունն այլևս այդ իրավունքը չի տալիս։ Ազատված են ներդրումային կացության թույլտվության կամ մշտական կացության տերերը. գույքի հիմքով տրված թույլտվությունն այդ ցուցակում չէ։ Մարտից առաջ աշխատանքային միգրանտ գրանցված անձինք պահանջը կատարելու համար ժամանակ ունեն մինչև 2027 թվականի հունվարի 1-ը, իսկ թույլտվությունից զատ աշխատելը առաջին խախտման համար տուգանվում է 2 000 լարիով (ԱՄՆ դեսպանություն Վրաստանում և իրավաբանական ընկերությունների ամփոփումներ)։ 2026 թվականի ապրիլին խորհրդարանը ընդլայնեց բացառությունների ցանկը (օրենք № 1509), իսկ իրավաբանները համաձայն չեն, թե սեփական բնակարանը վարձով տալը աշխատանքային գործունեություն է համարվում թե ոչ։ Եթե նախատեսում եք Վրաստանում եկամուտ ստանալ, ձեր դեպքը ստուգեք իրավաբանի մոտ։

Ներդրումային թույլտվություն

Գոյություն ունի ավելի բարձր աստիճան՝ ներդրումային կացության թույլտվություն Վրաստանում 300 000 ԱՄՆ դոլարի ներդրման կամ 300 000 ԱՄՆ դոլարից ավելի արժեքով գույքի սեփականության դեպքում։ Տրվում է հինգ տարով, և նրա տերը աշխատանքի թույլտվության կարիք չունի։ SDA-ի տվյալներով՝ տերը, որը այդ հինգ տարվա ընթացքում պահում է գույքը, կարող է դիմել անժամկետ մնալու թույլտվության համար։ Եթե գնումը պլանավորում եք այս ճանապարհով, նախ քննարկեք ներգաղթի իրավաբանի հետ։

Քայլ առ քայլ

1. Որոշեք բյուջեն և հարդարման մակարդակը։ Նոր շենքում գինը մեծապես կախված է հարդարման փուլից (տես ներքևում)։ Եթե կացության թույլտվություն եք ուզում, գույքի արժեքը գնահատողի գնահատմամբ պետք է գերազանցի 150 000 ԱՄՆ դոլարը։
2. Վարձեք սեփական իրավաբան որևէ բան ամրագրելուց առաջ՝ այնպիսին, ում վճարում եք դուք, այլ ոչ թե կառուցապատողը կամ գործակալը։ Պայմանագիրը պահանջեք վրացերենով և ձեզ հասկանալի լեզվով։
3. Ստուգեք գույքը։ Ռեեստրի քաղվածք՝ նպատակային նշանակությամբ, հիփոթեքներով և արգելանքներով. նոր շենքի համար՝ թույլտվությունը, հողի սեփականության փաստաթուղթը, շինարարության փուլը և կառուցապատողի ֆինանսավորումը։
4. Ամրագրեք։ Կանխավճար վճարեք միայն այն բանից հետո, երբ իրավաբանը կարդացել է պայմանները։ Ամրագրման կամ նախնական համաձայնագրում պետք է նշված լինեն գինը, արժույթը, հանձնման ժամկետը և այն, թե ինչ կլինի կանխավճարի հետ, եթե ստուգումները չանցնեն։
5. Ստորագրեք առուվաճառքի պայմանագիրը Արդարադատության տանը, NAPR-ի գրասենյակում կամ նոտարի մոտ՝ անձամբ կամ լիազորագրով։
6. Վճարեք բանկային փոխանցմամբ՝ ստորագրված պայմանագրի հիման վրա, և պահեք հաստատումը։
7. Գրանցեք NAPR-ում։ Գանձումը չորս աշխատանքային օրվա համար 150 լարի է, մեկի համար՝ 270 լարի, նույն օրը՝ 350 լարի։ Վերցրեք քաղվածքը, որտեղ ձեզ նշված է որպես սեփականատեր։
8. Դրանից հետո վերագրանցեք կոմունալ հաշիվները, գույքը հայտարարագրեք հարկային նպատակներով, եթե կանոնները դա պահանջում են, իսկ եթե կացության թույլտվություն եք ուզում՝ դիմեք SDA-ին։

Կառուցվող օբյեկտներ և հարդարում. սև, սպիտակ և կանաչ կարկաս

Շատ նոր բնակարաններ վաճառվում են շինարարության ընթացքում և հանձնվում են անավարտ։ Հարդարման փուլերը նկարագրվում են շուկայական տերմիններով, և դրանցից և ոչ մեկը իրավական ստանդարտ չէ.

• Սև կարկաս. բետոնե կմախք։ Ներքին միջնորմներ, սվաղ և հարթեցնող շերտ չկան։ Էլեկտրաէներգիան հասնում է բնակարանի դռանը, ավելի հեռու՝ գրեթե ոչ։
• Սպիտակ կարկաս. սվաղված պատեր, հատակի հարթեցնող շերտ, պատուհաններ, մուտքի դուռ և կոմունիկացիաների միացման կետեր։ Խոհանոցը, սանտեխնիկան, հատակը և ներկը ավելացնում եք ինքներդ։
• Կանաչ կարկաս. կառուցապատողները տերմինն օգտագործում են տարբեր կերպ։ Ոմանք նկատի ունեն սպիտակ կարկաս՝ գումարած ջեռուցում կամ էներգաարդյունավետ նյութեր։ Այն թանկ է սպիտակ կարկասից։

Մեկ կառուցապատողի «սպիտակ կարկասը» կարող է ներառել շատ ավելի քիչ, քան մյուսինը։ Բնութագիրը կետ առ կետ գրեք պայմանագրի հավելվածում և մի հենվեք բուկլետի վրա։ Հարդարումը հաշվեք առանձին և սև կարկասի գինը պատրաստի բնակարանի հետ համեմատելուց առաջ վերցրեք գրավոր նախահաշիվ։

Կառուցապատողի ռիսկ

Վրաստանում նոր նախագծերի համար էսկրոուն ստանդարտ չէ, ուստի մասնավճարների մեծ մասը գնում է ուղիղ կառուցապատողին։ Հիմնական ռիսկերն են ուշացումները, նախագծի փոփոխությունները և կառուցապատողի սնանկացումը. մամուլում նաև հաղորդվել է նույն բնակարանը մի քանի գնորդի վաճառելու դեպքերի մասին։ Վճարելուց առաջ ստուգեք կառուցապատողի նախորդ նախագծերը, պարզեք՝ որ բանկն է ֆինանսավորում շինարարությունը և որ փուլում կտա հիփոթեք, կարդացեք ուշացման տուգանքի կետը և հարցրեք՝ ինչպես են պաշտպանված ձեր վճարումները, եթե շենքը չավարտվի։ Վրաստանի օրենքը թույլ է տալիս նաև գնորդի ապագա իրավունքի նախնական գրանցում Հանրային ռեեստրում. իրավաբանները դա խորհուրդ են տալիս, քանի որ այն արգելափակում է նույն բնակարանի նկատմամբ մրցակցող իրավունքների գրանցումը՝ կրկնակի վաճառքից հիմնական պաշտպանությունը։ Այսքան մեծ գնման համար անկախ վրացի իրավաբանի վարձը արժե ծախսել։

Ֆինանսավորում և բանկային հաշիվ

Վրացական բանկերը վարկ են տալիս ոչ ռեզիդենտներին, այդ թվում՝ TBC-ն, Bank of Georgia-ն և Liberty-ն։ Խորհրդատուների 2026 թվականի ուղեցույցներով՝ ոչ ռեզիդենտի սկզբնական վճարը բանկի գնահատման 30%-ից 40% է, դոլարային դրույքաչափը սկսվում է մոտ 8%-ից, լարիով՝ մոտավորապես 10%-ից 13%, ժամկետը սովորաբար մինչև 10 տարի է։ Բանկերը նախընտրում են ավարտված շենքերը և պահանջում են փաստաթղթավորված, կայուն եկամուտ։ Շատ կառուցապատողներ մինչև շենքի ավարտը առաջարկում են նաև սեփական ապառիկ, հաճախ առանց տոկոսի. դա կառուցապատողի հետ մասնավոր պայմանագիր է, ուստի վերևում նկարագրված կառուցապատողի ռիսկն ամբողջությամբ գործում է։ Պայմանները ճշտեք բանկում, որովհետև դրանք հաճախ փոխվում են։

Հաշիվ բացելու համար պետք են անձնագիր, սովորաբար՝ միջոցների աղբյուրի մասին տեղեկանք, և վրացական բջջային համար SMS կոդերի համար։ Որոշ բանկեր առաջին հաշվի համար պահանջում են գալ մասնաճյուղ, քաղաքականությունը բանկից բանկ տարբերվում է։ Մի խորհրդատուի ուղեցույցի համաձայն՝ որոշ բանկերում նոտարական հաստատված լիազորագիրը կարող է փոխարինել այցին՝ երկուսից չորս լրացուցիչ շաբաթ կորցնելու գնով։

Սխալներ, որոնք ամենաթանկն են արժենում

• Կանխավճար վճարել՝ մինչև ռեեստրի քաղվածքը կարդալը։
• Գյուղական տուն գնել՝ չստուգելով, արդյոք հողակտորը գյուղատնտեսական է դասվում։
• Բուկլետի «սպիտակ կարկասը» պայմանագրինը համարել։
• Անավարտ կառուցվող բնակարանը հաշվել կացության թույլտվության շեմի մեջ։
• Աշխատել ուղեցույցով, որտեղ դեռ նշված է գույքահարկի հին 40 000 լարի շեմը կամ 100 000 դոլարի թույլտվությունը։

Վրաստանն ավելի էժան է, քան Արևմտյան Եվրոպան, իսկ Բաթումին՝ Թբիլիսիից։ Ստորև Numbeo-ի 2026 թվականի հոկտեմբերի տվյալներն են, որոնք լրացնում են օգտատերերը (Թբիլիսիում կենտրոնից դուրս վարձը 2026 թվականի հուլիսի գրառումից է)։ Գրառումների միջև թվերը փոխվում են, ուստի ընդունեք որպես միջակայքեր։ Դոլարի փոխարկումը կատարված է Ազգային բանկի փոխարժեքով՝ մոտ 2,6 լարի դոլարի դիմաց։

| | Թբիլիսի | Բաթումի | |---|---|---| | Մեկ մարդ, ամսական, առանց վարձի | մոտ 1 700 լարի (660 ԱՄՆ դոլար) | մոտ 1 600 լարի (610 ԱՄՆ դոլար) | | Չորս հոգանոց ընտանիք, ամսական, առանց վարձի | մոտ 6 300 լարի (2 440 ԱՄՆ դոլար) | մոտ 5 800 լարի (2 260 ԱՄՆ դոլար) | | 1 ննջարանով բնակարանի վարձ, քաղաքի կենտրոն | 1 750–1 850 լարի | 1 270–1 310 լարի | | 1 ննջարանով բնակարանի վարձ, կենտրոնից դուրս | մոտ 1 160 լարի | 900–970 լարի |

Այսպիսով, Թբիլիսիի կենտրոնում մեկ ննջարանով բնակարան վարձակալող մեկ մարդուն ամսական պետք է մոտ 3 500 լարի, այսինքն՝ մոտ 1 350 ԱՄՆ դոլար։ Բաթումիում նույն կենսամակարդակն արժե մոտ 2 900 լարի, մոտավորապես 1 100 ԱՄՆ դոլար։ Բաթումիում երեք ննջարանով բնակարան վարձակալող ընտանիքի համար իրատեսական բյուջեն մոտ 8 300 լարի է, մոտ 3 200 ԱՄՆ դոլար։ Բյուջեն ամենաշատը փոխում են միջազգային դպրոցներն ու մասնավոր բժշկական ապահովագրությունը, ուստի դրանք հաշվեք առանձին։

Եթե ինքներդ եք ապրում գույքում և Վրաստանում եկամուտ եք ստանում, հիշեք կացության բաժնում նկարագրված աշխատանքի թույլտվության կանոնը։

Եկամտաբերություն

Global Property Guide-ի տվյալներով՝ Վրաստանում վարձակալության միջին համախառն եկամտաբերությունը 2026 թվականի երրորդ եռամսյակում 7,25% էր (Թբիլիսիում՝ 7,23%), առաջին եռամսյակի 7,42%-ից հետո, երբ Թբիլիսիում այն 7,53% էր, իսկ Բաթումիում՝ 7,31%։ Սրանք համախառն ցուցանիշներ են՝ մինչև հարկերը, վերանորոգումը, վճարները և դատարկ ժամանակահատվածները։ TBC Capital-ը Բաթումիի համախառն եկամտաբերությունը գնահատել է մոտ 7,2%, իսկ կառավարման, մաքրման, հարթակների միջնորդավճարների, կոմունալ վճարների և դատարկ շաբաթների հանումից հետո զուտ եկամտաբերությունն այնտեղ սովորաբար 3%-ից 4% է (International Investment, 2026 թվականի փետրվար)։ Galt & Taggart-ը Բաթումիում 2025 թվականին չափել է 7,4% եկամտաբերություն՝ 2024 թվականի 8,8%-ից հետո։

Վարձերը գների հետ չեն աճում։ Global Property Guide-ի մեջբերած TBC Capital-ի տվյալներով՝ Թբիլիսիում հարցվող վարձերը 2024 թվականին իջել են մոտ 8%-ով, 2025 թվականին՝ ևս 11%-ով, իսկ TBC-ն 2026 թվականին սպասում է ևս 2,1% անկում։ Դա եկամտաբերությունը ետ քաշեց 2022–2023 թվականների գագաթնակետից։ Այսօրվա գնից և անցյալ տարվա վարձից հաշվարկված եկամտաբերությունը կարող է չափազանց բարձր լինել։

Երկարաժամկետ վարձակալություն

Բնակելի նպատակով երկարաժամկետ վարձակալությունը հարկվում է համախառն վարձավճարի միասնական 5%-ով, ինչպես նկարագրված է հարկերի բաժնում, ընդ որում 5%-ը գանձվում է վարձավճարից՝ ցանկացած ծախս հանելուց առաջ։ Վարձը և արժույթը համաձայնեցրեք գրավոր պայմանագրով և եկամուտը հաշվելուց առաջ ստուգեք շենքի սպասարկման վճարները։

Կարճաժամկետ վարձակալություն

Գործակալությունների բուկլետները հաճախ խոստանում են Բաթումիում կարճաժամկետ վարձակալությունից երկնիշ եկամտաբերություն։ TBC Capital-ի թվերը շատ ավելի ցածր են. օրական մոտ 34 ԱՄՆ դոլար միջին սակագնի և 31% զբաղվածության դեպքում բնակարանը տարեկան բերում է մոտ 3 850 ԱՄՆ դոլար՝ ծախսերը հանելուց առաջ։ Galt & Taggart-ի միջին սակագինը 2025 թվականին 35,6 ԱՄՆ դոլար էր, տարվա ընթացքում անփոփոխ։ TBC-ի հաշվարկի օրինակում 59 500 ԱՄՆ դոլարով գնված 35 մ² ստուդիան երկարաժամկետ վարձակալության դեպքում տարեկան տալիս է մոտ 3% զուտ եկամուտ (փոխհատուցվում է մոտ 32 տարում) և մոտ 2,8%՝ օրավարձով՝ 43% զբաղվածության դեպքում։ Սեզոնը կարևոր է. սևծովյան ամառը բերում է եկամտի մեծ մասը։

Օրավարձով տալու համար բնակարան գնելուց առաջ ստուգեք շենքի կանոնները, լիցենզավորումը և հարկումը հաշվապահի մոտ, ինչպես նաև նույն համալիրում առաջարկը։ Աշտարակը, որտեղ հարյուրավոր միանման ստուդիաներ կան, գերբեռնված շուկա է։

Ինչ անել հաջորդ քայլով

Նախ որոշեք՝ ուզում եք Թբիլիսիի տեղական, ամբողջ տարվա շուկան, թե Բաթումիի առողջարանային շուկան իր օտարերկրացի գնորդներով և չվաճառված բնակարանների պաշարով։ Հետո Վրաստանի կատալոգում ընտրեք օբյեկտները, յուրաքանչյուրի համար պատվիրեք ռեեստրի քաղվածք և կանխավճար վճարելուց առաջ անկախ վրացի իրավաբանին տվեք պայմանագիրը կարդալու։