დუბაის ახალ პროექტებზე გასაყიდი ბინების უმეტესობა ჯერ ფიზიკურად არ არსებობს. მშენებარე ფაზის ბინები, რომლებსაც სართულის გეგმისა და 3D ვიზუალიზაციის მიხედვით ყიდულობენ, ბოლო წლებში ქალაქის უძრავი ქონების გარიგებების უმეტესობას შეადგენდა, და ახალი პროექტები თითქმის ყოველ კვირას გამოდის ბაზარზე.
მყიდველები ორი მიზეზით ჩნდებიან. პირველი — თანხის სრულად ერთბაშად გადახდის ნაცვლად, შესაძლებელია განვადებით გადახდა კოშკის მშენებლობის პარალელურად. მეორე — ახალი პროექტის ფასი, როგორც წესი, ბაზარზე უფრო დაბალია იმ რაიონში უკვე დასრულებულ ანალოგიურ ობიექტებთან შედარებით. ამასობაში მარეგულირებელი ორგანო თითქმის ორი ათწლეულია, რაც 2008 წლის კრახის შემდეგ სისტემურად აშენებს დამცავ მექანიზმებს. ქვემოთ ვნახავთ, როგორ არის აწყობილი გადახდის გეგმები, რა იცავს რეალურად თქვენს ფულს და რომელი რისკები ამ ყველაფრის მიუხედავად რჩება ცოცხალი.
რატომ დომინირებს მშენებარე ფაზა დუბაის ახალ პროექტებში
ეს მოდელი ორივე მხარეს ერგება. დეველოპერები წინასწარი გაყიდვებით აფინანსებენ მშენებლობას და კრედიტორებს მოთხოვნას უმტკიცებენ. მყიდველები კი სამი-ოთხი წლის განმავლობაში იხდიან, პირველები ირჩევენ ბინებსა და სართულებს, და ფასი ფიქსირდება მანამ, სანამ პროექტის მიმდებარე ტერიტორია განვითარდება. ისეთ მასტერპლან-რაიონებში, როგორიცაა Dubai Creek Harbour ან Dubai South, თითქმის ყველაფერი, რაც იყიდება, თავდაპირველად სწორედ მშენებარე ფაზაშია — უბრალოდ, შენობები ჯერ არ არსებობს.
ფინანსური მხარეც მნიშვნელოვანია. მზა ბინის იპოთეკით ყიდვისას წინასწარ სჭირდება საწყისი შენატანი და საკომისიოები, ხოლო გადახდები პირველივე თვიდან იწყება. მშენებარე ფაზის განვადება ამავე თანხას მშენებლობის მთელ პერიოდზე ანაწილებს, და რადგან ეს არ არის სესხი, პროცენტიც არ ერიცხება. მათთვის, ვისაც სესხის აღება არ სურს, სწორედ ეს სტრუქტურა წარმოადგენს მთავარ მიმზიდველ ფაქტორს.
როგორ არის აწყობილი გადახდის გეგმები
ტიპური გეგმა იწყება დაახლოებით 10%-იანი დაჯავშნის შენატანით, რასაც მოსდევს ან კალენდარულ თარიღებზე, ან მშენებლობის ეტაპებზე მიბმული განვადებები — ნაწილი საძირკვლის ეტაპზე, კიდევ ერთი მაშინ, როცა მშენებლობა 40%-ს გადააჭარბებს, და ასე შემდეგ. მშენებლობის პერიოდში გადასახდელი წილის და ჩაბარებისას გადასახდელი წილის თანაფარდობა გეგმის სახელწოდებას განსაზღვრავს. 60/40-იანი გეგმა ნიშნავს, რომ მშენებლობის მანძილზე 60% გადაიხდება, ხოლო გასაღების მიღებისას — 40%.
ჩაბარების შემდგომი გეგმები ფასის ნაწილს დასრულების შემდეგ გადადებენ. შესაძლოა მშენებლობის დროს ნახევარი გადაიხადოთ, შემდეგ ჩაესახლოთ ან იქირაოთ, ხოლო დანარჩენი — ორი-სამი წლის განმავლობაში, ქირის შემოსავლის ხარჯზე დახუროთ. მოსახერხებელია, თუმცა იშვიათად უფასო. დეველოპერები ამ მოქნილობას ბინის ფასში ჩადებენ, ამიტომ იგივე განლაგების ბინა სხვადასხვა პროექტში შეადარეთ ერთმანეთს, სანამ გადაწყვეტთ, ღირს თუ არა გაწელილი გრაფიკი.
იპოთეკა მშენებარე ფაზისთვისაც არსებობს, თუმცა არაბეთის გაერთიანებული საემიროების ცენტრალური ბანკის წესები საკრედიტო ლიმიტს ფასის 50%-ით ზღუდავს, მაშინ როცა უკვე დასრულებულ პირველ საცხოვრებელზე — 80%-მდეა შესაძლებელი. მყიდველთა უმეტესობა უბრალოდ დეველოპერის გრაფიკს მიჰყვება და საჭიროების შემთხვევაში მხოლოდ ბოლო შენატანს იპოთეკით ფარავს ჩაბარებისას.
რა იცავს თქვენს ფულს
დუბაიმ თავისი მარეგულირებელი გაკვეთილები მძიმე გზით ისწავლა. 2008-2009 წლებში ათობით პროექტი გაჩერდა, და მყიდველების საწყისი შენატანები სამუდამოდ დაიკარგა. მას შემდეგ აშენებულ სისტემას სამი ძირითადი დამცავი შრე აქვს.
ესქრო ანგარიშები
დუბაის 2007 წლის მე-8 კანონის მიხედვით, ერთი ბინის გაყიდვამდეც კი, ყველა მშენებარე პროექტს უნდა ჰქონდეს ესქრო ანგარიში DLD-ის მიერ დამტკიცებულ ბანკში. თქვენი შენატანები სწორედ ამ ანგარიშზე ჯდება, და არა დეველოპერის ოპერაციულ სახსრებში. ბანკი თანხას მხოლოდ დამოუკიდებელი კონსულტანტების მიერ დამოწმებული მშენებლობის პროგრესის შესაბამისად ათავისუფლებს, ასე რომ დეველოპერს არ შეუძლია თქვენი გადახდილი თანხა მარკეტინგზე ან სხვა ობიექტზე დახარჯოს. დასრულების შემდეგაც პროექტის ღირებულების 5% კიდევ ერთი წლით რჩება ესქროში დაბლოკილი, დეფექტების დასაფარად.
პრაქტიკული წესი: თანხა გადარიცხეთ მხოლოდ ნასყიდობის ხელშეკრულებაში მითითებულ ესქრო-IBAN-ზე. თუ ვინმე სხვა ანგარიშზე გადარიცხვას ითხოვს — რაც არ უნდა იყოს ახსნა — ეს არის ნიშანი, რომ დროულად წახვიდეთ.
Oqood — დროებითი რეგისტრაცია
დასრულებულ ქონებაზე გაიცემა საკუთრების მოწმობა. მშენებარე ფაზის ბინაზე კი გაიცემა მისი დროებითი ვერსია — Oqood რეგისტრაცია დუბაის მიწის დეპარტამენტში (DLD), რომელიც ჯერ კიდევ არარსებულ შენობაში კონკრეტულ ბინაზე თქვენს სახელშეკრულებო წილს აფიქსირებს. სარეგისტრაციო მოსაკრებელი შეადგენს შესყიდვის ფასის 4%-ს — იგივე DLD-ის ტარიფი, რაც მზა ბინების გაყიდვისასაც გამოიყენება. რეგისტრაციის შემდეგ ერთი და იგივე ბინის ორჯერ გაყიდვა შეუძლებელია, და თქვენი პოზიცია დაცული რჩება პროექტის მფლობელის შეცვლის შემთხვევაშიც. რეგისტრაცია თავად გადაამოწმეთ Dubai REST აპლიკაციაში და არ დაეყრდნოთ მხოლოდ გამყიდველის სიტყვას.
20%-იანი წესი და RERA-ს ზედამხედველობა
რაიმეს გაყიდვამდე მშენებარე ფაზაში დეველოპერს მთლიანად უნდა ეკუთვნოდეს მიწა და უნდა გადალახოს ფინანსური ბარიერი — ან დაასრულოს მშენებლობის 20%, ან შეიტანოს პროექტის ღირებულების 20% ესქროზე, ან წარადგინოს ბანკის გარანტია ამ თანხის ოდენობით. RERA, DLD-ის მარეგულირებელი განყოფილება, ამტკიცებს ყოველ პროექტს, აქვეყნებს დასრულების პროცენტს საკუთარი ადგილზე შემოწმებების საფუძველზე, და შეუძლია გაყინოს გაყიდვები ან საერთოდ გააუქმოს პროექტი, თუ მშენებლობა შეჩერდა. პროექტის გაუქმებისას სასამართლო კომიტეტი ახდენს მის ლიკვიდაციას და ესქრო ანგარიშიდან მყიდველებს თანხას უბრუნებს.
რისკები, რომლებიც მაინც რჩება
ეს მთელი მექანიზმი მშენებარე ფაზას ისეთივე უსაფრთხოს ვერ ხდის, როგორც საკუთრების მოწმობით მზა ბინაა. ოთხი რისკი ნამდვილად იმსახურებს პატიოსან ყურადღებას.
დაგვიანებები
ეს კვლავაც ყველაზე გავრცელებული პრობლემაა. ნებართვები ჩერდება, კონტრაქტორები იცვლებიან პროექტის მიმდინარეობის დროს, ხოლო დეველოპერი, რომლის გაყიდვები ანელდება, ესქროდან ნაკლებ თანხას იღებს, რაც მშენებლობასაც კიდევ უფრო ანელებს. ხელშეკრულებების უმეტესობა დეველოპერს ჩაბარების სავარაუდო თარიღიდან ექვსიდან თორმეტ თვემდე საშეღავათო პერიოდს აძლევს, სანამ მყიდველს რაიმე პრეტენზიის უფლება საერთოდ გაუჩნდება; ამის შემდეგ კომპენსაცია მხოლოდ სასამართლოს გზით შესაძლებელია. დაგვიანების პუნქტი ხელშეკრულების ხელმოწერამდე უნდა წაიკითხოთ, და არა ორი გაცდენილი კვარტლის შემდეგ.
საკუთარი დავალიანება
გადახდის გრაფიკი სავალდებულო ხელშეკრულებაა, და დუბაის კანონმდებლობა ზუსტ პროცედურას ითვალისწინებს იმ მყიდველებისთვის, ვინც გადახდას წყვეტს. დეველოპერი აცნობებს DLD-ს, მყიდველს ეძლევა 30 დღე ვალდებულების აღსადგენად, ხოლო ამის შემდეგ დეველოპერს შეუძლია ხელშეკრულება შეწყვიტოს და უკვე გადახდილი თანხის ნაწილი დაიტოვოს. ეს წილი დამოკიდებულია მშენებლობის მიმდინარეობის ხარისხზე, და ის საკმაოდ მნიშვნელოვანია — ჩვეულებრივ ხელშეკრულების ღირებულების 25-40%-ის ფარგლებში. მშენებარე ფაზაში ყოფნა ისეთი პოზიცია არ არის, რომლის ჩუმად მიტოვება შესაძლებელია. თუ გარემოებები შეიცვალა, ხელშეკრულების სხვისთვის გადაცემა ჩვეულებრივ საუკეთესო გამოსავალია, თუმცა დეველოპერების უმეტესობა თანხმობისთვის ფასის 30-40%-ის უკვე გადახდას მოითხოვს და ცალკე საკომისიოსაც აწესებს დოკუმენტაციისთვის.
ბაზრის ვარდნა მშენებლობის პროცესში
თანხმდებით ლანჩის ეტაპის ფასზე. თუ კოშკის მშენებლობის განმავლობაში ღირებულებები 15%-ით დაეცემა, თქვენ მაინც ხელშეკრულებით განსაზღვრულ ფასს ხართ ვალდებული, ხოლო ბანკი ჩაბარებისას ბინას მიმდინარე, დაბალი ღირებულებით შეაფასებს, რაც ნიშნავს, რომ სხვაობა ნაღდი ფულით უნდა დაფაროთ. დუბაის ეს სცენარი უკვე ჰქონია: 2014 წლის პიკზე ხელმოწერილი მყიდველები ფასების ვარდნას ხუთი წელი უყურებდნენ, სანამ ბაზარი აღდგებოდა. ციკლები ამ ბაზრის ნაწილია. მშენებარე ფაზაში იმდენად გრძელვადიანი პერსპექტივით შედით, რომ ერთი ციკლის გადატანა შეძლოთ.
ვიზუალის და რეალობის უფსკრული
რეკლამა მზის ჩასვლის ლაგუნას გვთავაზობს. ჩაბარებისას შენობას იღებთ. დამკვიდრებულ დეველოპერებთან ეს სხვაობა ჩვეულებრივ არაარსებითია, ახალ დეველოპერებთან კი შესამჩნევი შეიძლება იყოს — უფრო იაფი მოსაპირკეთებელი მასალები ჰოლში, სავარჯიშო დარბაზი ვიზუალზე ნაჩვენების ნახევარი ზომის, ან „ზღვის ხედი", რომელსაც გზისგაღმა ახალი პროექტი ხურავს. იურიდიულად მნიშვნელობა აქვს მხოლოდ ნასყიდობის ხელშეკრულებაზე დართულ სპეციფიკაციას, არა ბუკლეტს, და ბევრი ხელშეკრულება უშვებს, რომ აშენებული ფართობი ხელშეკრულებაში მითითებულისგან რამდენიმე პროცენტით განსხვავდებოდეს, კომპენსაციის გარეშე. მოსაპირკეთებელი მასალები, ტექნიკა და ხედის დაპირებები წერილობით დააფიქსირეთ.
დეველოპერისა და პროექტის შემოწმება
მშენებარე ფაზასთან დაკავშირებული პრობლემების უმეტესობა სათავეს იმ შემოწმებების გამოტოვებაში იღებს, რომლებსაც ერთი ნახევარი დღეც კმარა. ბინის დაჯავშნამდე, გაიარეთ ეს მოკლე სია.
- ეწვიეთ დეველოპერის ორ-სამ უკვე დასრულებულ პროექტს, სასურველია ისეთს, რომელიც ხუთ ან მეტ წელზე ადრეა ჩაბარებული, და შეხედეთ, როგორ „დაბერდა" შენობა.
- შეადარეთ წარსულ პროექტებში დაპირებული ჩაბარების თარიღები ფაქტობრივ ჩაბარებას — ამას პორტალები და საინფორმაციო არქივები ადვილად აჩვენებენ.
- DLD-ის ვებგვერდზე ან Dubai REST აპლიკაციაში გადაამოწმეთ პროექტის RERA რეგისტრაცია, ესქრო ანგარიშის დეტალები და მიმდინარე დასრულების პროცენტი.
- მიეცით ნასყიდობის ხელშეკრულება საემიროების უძრავი ქონების იურისტს წასაკითხად, განსაკუთრებული ყურადღებით დაგვიანების პუნქტზე, ფართობის დასაშვებ ცდომილებაზე, გადაცემის პირობებზე და სპეციფიკაციაზე.
ლანჩ-ფასდაკლება, რომელიც ამ შემოწმებას ვერ უძლებს, საერთოდ არასდროს ყოფილა ფასდაკლება.
ჩაბარება და დეფექტების შემოწმება
როცა შენობა დასრულების სერტიფიკატს იღებს, დეველოპერი მოითხოვს ბოლო შენატანს და გადასცემს ბინას. მიღება-ჩაბარების აქტს ადგილზევე ხელი ნუ მოაწერეთ. ჯერ დაუკვეთეთ სნაგინგ-ინსპექცია — მომსახურება რამდენიმე ასეული დირჰამიდან იწყება და, როგორც წესი, ბევრ ხარვეზს ავლენს, კარების არასწორად მორგებიდან დაწყებული ბალკონების დაუბლანდი ჰერმეტიზაციით დამთავრებული. ხარვეზების სია საკუთრებაში მიღებამდე წარადგინეთ. დეველოპერი პასუხისმგებელია მოწყობილობებისა და სისტემების დეფექტებზე ჩაბარებიდან ერთი წლის განმავლობაში, ხოლო შენობის კონსტრუქციაზე — ათი წლის განმავლობაში, არაბეთის გაერთიანებული საემიროების ათწლიანი პასუხისმგებლობის (decennial liability) წესის მიხედვით. სრული გადახდის შემდეგ Oqood რეგისტრაცია თქვენს სახელზე გაცემულ საკუთრების მოწმობად გარდაიქმნება. შესყიდვის სრული პროცედურა, საკომისიოების ჩათვლით, აღწერილია ჩვენს სახელმძღვანელოში უძრავი ქონების ყიდვის შესახებ დუბაიში.
როდის სჯობს მშენებარე ფაზა და როდის — არა
მშენებარე ფაზა იმარჯვებს მაშინ, როცა თქვენი პერსპექტივა გრძელვადიანია, თქვენთვის მყისიერ ქირავნობის შემოსავალზე მეტად განვადების სტრუქტურაა ღირებული, და თქვენ ისეთ რაიონში ინვესტირებთ, სადაც ინფრასტრუქტურა რეალურად ვითარდება. ის კარგავს მაშინ, როცა პირველივე თვიდან ქირავნობის შემოსავალი გჭირდებათ, როცა ზუსტად გინდათ ნახოთ, რისთვის იხდით, ან როცა თქვენი ფინანსები ჩაბარების დაგვიანებას ვერ აიტანენ. უნივერსალური პასუხი არ არსებობს — მხოლოდ თანხვედრა ან შეუსაბამობა თქვენს კონკრეტულ სიტუაციასთან; სრული ბალანსი აღწერილია ჩვენს მშენებარე და მზა უძრავი ქონების შედარებაში.
HomeNSearch-ზე წარმოდგენილია როგორც მიმდინარე ახალი პროექტები, ისე მზა ბინები საემიროების მასშტაბით — ასე რომ გადაწყვეტილების მიღებამდე შეგიძლიათ შეადაროთ განვადების გეგმა უკვე დასრულებულ ბინას იმავე უბანში, ჩვენს არაბეთის გაერთიანებული საემიროების გვერდზე.
ხშირად დასმული კითხვები
შეუძლიათ თუ არა უცხოელებს მშენებარე ბინის ყიდვა დუბაიში?
დიახ. უცხოელ მყიდველებს შეუძლიათ მშენებარე ფაზაში ბინის შეძენა დუბაის ნებისმიერ დანიშნულ ფრიჰოლდ ზონაში, რაც უახლესი პროექტების უმეტესობის რაიონებს მოიცავს. Oqood რეგისტრაცია, ხოლო შემდგომ საკუთრების მოწმობაც, თქვენს სახელზე გაიცემა, და საკუთრება არანაირ საცხოვრებელ ვალდებულებას არ ითვალისწინებს.
შემიძლია თუ არა ჩემი მშენებარე ბინის გაყიდვა ჩაბარებამდე?
ჩვეულებრივ — დიახ, ნასყიდობის ხელშეკრულების ახალ მყიდველზე გადაცემით. დეველოპერები, როგორც წესი, თანხმობისთვის ითხოვენ ფასის 30-40%-ის უკვე გადახდას და საკომისიოს იღებენ წინააღმდეგობის არარსებობის მოწმობისთვის. მზარდი ბაზრის პირობებში ხელშეკრულების გადაცემა ხშირად გამოიყენება მოგებით გასვლის საშუალებად, ჯერ კიდევ გასაღების მიღებამდე.
რა ხდება, თუ ჩემი პროექტი გაუქმდება?
RERA-ს შეუძლია გააუქმოს გაჩერებული პროექტი, რის შემდეგაც სასამართლო კომიტეტი ახდენს მის ლიკვიდაციას და ესქრო ანგარიშიდან მყიდველებს ანაზღაურებას უბრუნებს. ეს დაცვა რეალურია, მაგრამ პროცესი ნელია — ანაზღაურებას შესაძლოა წლები დასჭირდეს, და ესქროში ჩარჩენილ თანხას მოცდის პერიოდში პროცენტი არ ერიცხება.
უფრო იაფია თუ არა მშენებარე ფაზა მზა ბინასთან შედარებით დუბაიში?
ლანჩის ეტაპზე ანალოგიური მშენებარე ფაზის ბინა, როგორც წესი, უფრო იაფია იმავე რაიონში მზა ბინასთან შედარებით, და განვადების გეგმა ხარჯს პროცენტის გარეშე ანაწილებს. თუმცა, დარჩება თუ არა ეს გარიგება საბოლოოდ იაფი, დამოკიდებულია იმაზე, რას გააკეთებს ბაზარი ჩაბარებამდე — ამიტომაც ფასდაკლება არასდროს უნდა იყოს ყიდვის ერთადერთი მიზეზი.
