ქირით მიღებული შემოსავლიანობის კალკულატორი
გამოთვალეთ უძრავი ქონების შემოსავლიანობა ქირაზე: ფულადი ნაკადი ხარჯების შემდეგ, Cap Rate და მოგება 5 წელიწადში იპოთეკის, ცარიელი პერიოდისა და გარიგების ხარჯების გათვალისწინებით. ციფრები იცვლება მაშინვე, სანამ სლაიდერებს ამოძრავებთ.
- შეაფასეთ შემოსავლიანობა
- შეადარეთ სცენარები
- მიიღეთ გააზრებული გადაწყვეტილება
ინვესტიციის პარამეტრები
1. ობიექტი და ქირა
წლის რა ნაწილს დგას ობიექტი დაქირავების გარეშე
2. ხარჯები
მომსახურება, მომსახურების გადასახადი, მფლობელის კომუნალური გადასახადები, წვრილმანი რემონტი
3. ობიექტის ფასის ზრდა
გაანგარიშების შედეგები
წმინდა ფულადი ნაკადი
1130 € / თვეში
13 560 € / წელიწადში
- ჯამური შემოსავლიანობა
- 6%
- Cap Rate
- 4,5%
- Cash-on-Cash
- 4,3%
- ფასის ზრდა
- 3%
5 წლის პროგნოზი
ინვესტიციის პროფილი
როგორ ვითვლით- შემოსავლიანობა
- საშუალო
- Cap Rate 4,5%
- ფულადი ნაკადი
- დადებითი
- 1130 € თვეში
- უსაფრთხოების მარაგი
- მაღალი
- ნულზე გადის 17% დატვირთვიდან
- ფასის ზრდაზე დამოკიდებულება
- საშუალო
- შემოსავლის 40% ფასის ზრდიდან მოდის
ძირითადი მაჩვენებლები (პირველი წელი)
- ქირის ჯამური შემოსავალი
- 18 000 €
- ცარიელი პერიოდის დანაკარგი
- -1440 €
- საოპერაციო ხარჯები
- -3000 €
- წმინდა საოპერაციო შემოსავალი
- 13 560 €
- ქირის შემოსავლის გადასახადი
- 0 €
წმინდა ფულადი ნაკადი
13 560 €
1130 € / თვეში
შედეგი 5 წლის შემდეგ
- ობიექტის ღირებულება
- 347 782 €
- გაყიდვის ხარჯები
- -10 433 €
- ფულადი ნაკადი 5 წლის განმავლობაში
- +70 567 €
- ჩადებული საკუთარი სახსრები
- -315 000 €
საბოლოო მოგება
92 916 €
ROI 5 წლისთვის: 29,5% · საშუალოდ 5,7% წელიწადში
უზარალობის წერტილი
- მინიმალური დატვირთვა
- 17%
- მინიმალური ქირა
- 272 € / თვეში
რა არ არის გათვალისწინებული გაანგარიშებაში
- ვალუტის კურსის ცვლილებები
- იპოთეკის განაკვეთის ცვლილება
- კაპიტალური რემონტი ჩვეულებრივი შენახვის ხარჯების გარდა
- კაპიტალის ზრდის გადასახადი გაყიდვისას
- გადასახადები თქვენი რეზიდენტობის ქვეყანაში
- ავეჯი და ქირაობისთვის მომზადება
მენეჯერი გადაამოწმებს ციფრებს კონკრეტული ქვეყნისთვის და შეარჩევს ობიექტებს თქვენი ბიუჯეტის მიხედვით
როგორ ვითვლით
კალკულატორი იყენებს მხოლოდ იმას, რასაც თქვენ შეიყვანთ, და ბაზრის მონაცემებს არ ამატებს. ამიტომ შედეგი იმდენად ზუსტია, რამდენადაც ზუსტია თქვენი შეფასებები ქირასა და ხარჯებზე. ფულადი ნაკადი, შემოსავლიანობა და უზარალობის წერტილი პირველი წლის მაჩვენებლებია, პროგნოზი კი 5 წელს მოიცავს.
ფულადი ნაკადი
ვიღებთ წლიურ ქირას ცარიელი პერიოდის გამოკლებით. მას აკლდება შენახვის ხარჯები, ქონების გადასახადი, დაზღვევა და მმართველი კომპანიის საკომისიო. ასე მიიღება წმინდა საოპერაციო შემოსავალი, იგივე NOI. NOI-დან ვაკლებთ ქირის შემოსავლის გადასახადს (იხდება მხოლოდ მაშინ, როცა NOI დადებითია) და წლის განმავლობაში იპოთეკის ყველა გადახდას. რაც დარჩება, არის წლიური ფულადი ნაკადი. თვიური მაჩვენებლისთვის ვყოფთ 12-ზე.
შემოსავლიანობა
ჯამური შემოსავლიანობა არის წლიური ქირა გაყოფილი ობიექტის ფასზე, ცარიელი პერიოდისა და ხარჯების გარეშე. Cap Rate (კაპიტალიზაციის განაკვეთი) არის NOI გაყოფილი ფასზე. იპოთეკა მასზე გავლენას არ ახდენს, ამიტომ ობიექტების შესადარებლად მოსახერხებელია. Cash-on-Cash (ფულადი უკუგება ჩადებულ სახსრებზე) არის ფულადი ნაკადი გაყოფილი თქვენს ჩადებულ საკუთარ სახსრებზე: პირველად შენატანსა და შეძენის ხარჯებზე. საკუთარი სახსრებით ყიდვისას პირველადი შენატანი მთელი ფასია.
შედეგი 5 წლის შემდეგ
ობიექტის ფასი იზრდება არჩეული სცენარით, ქირა და ხარჯები კი თქვენ მიერ მითითებული წლიური პროცენტით. 5 წლის შემდეგ ვითვლით თქვენს კაპიტალს გაყიდვის შემდეგ: ღირებულება გაყიდვის ხარჯებისა და იპოთეკის ნაშთის გამოკლებით. მას ვუმატებთ ფულად ნაკადს მთელი 5 წლის განმავლობაში და ვაკლებთ ჩადებულ სახსრებს. ეს არის საბოლოო მოგება. ROI 5 წლისთვის არის ეს მოგება, გაყოფილი ჩადებულ სახსრებზე.
საშუალო წლიური უკუგება (IRR)
ROI 5 წლისთვის არ აჩვენებს, როდის შემოვიდა ფული, IRR კი ამას ითვალისწინებს. IRR (შიდა უკუგების ნორმა) არის წლიური განაკვეთი, რომლის დროსაც ჩადებული სახსრები, წლების ფულადი ნაკადი და გაყიდვის შემდეგ კაპიტალი ერთმანეთს აწონასწორებს. კალკულატორი ამ განაკვეთს ეძებს წელიწადში −99%-დან +100%-მდე. თუ ამ ფარგლებში ის არ არსებობს (მაგალითად, როცა ფული მხოლოდ გადის), წერს, რომ საშუალო წლიური უკუგება არ განისაზღვრება.
უზარალობის წერტილი
მინიმალური დატვირთვა არის წლის ის ნაწილი, რომლის განმავლობაშიც ობიექტი უნდა იყოს გაქირავებული, რომ ფულადი ნაკადი ნულს გაუტოლდეს. მინიმალური ქირა არის ის თვიური ქირა, რომლის დროსაც ფულადი ნაკადი ნულია თქვენი ცარიელი პერიოდის პროცენტით. თუ ფულადი ნაკადი უარყოფითია მთელი წლის გაქირავების დროსაც, კალკულატორი ამის შესახებ გაგაფრთხილებთ.
ინვესტიციის პროფილი
ეს კალკულატორის საკუთარი სკალაა და არა ბაზრის რეიტინგი ან რეკომენდაცია. შემოსავლიანობა მაღალია Cap Rate 6%-დან, საშუალო — 4%-დან 6%-მდე, 4%-ზე დაბალი კი დაბალია. ფულადი ნაკადი „ნულთან ახლოსაა“, თუ ის წლიური ქირის 2%-ის ფარგლებშია, პლუსშიც და მინუსშიც. უსაფრთხოების მარაგი მაღალია, როცა ობიექტი ნულზე გადის 70%-ზე დაბალი დატვირთვისას, და დაბალია, როცა ამისთვის 90%-ზე მეტია საჭირო. ფასის ზრდაზე დამოკიდებულების გასაგებად ვაჯამებთ ობიექტის ფასის ზრდას 5 წელიწადში და ფულად ნაკადს იმავე პერიოდში და ვუყურებთ, რა წილს იძლევა ფასის ზრდა: 30%-ზე ნაკლები ნიშნავს დაბალ დამოკიდებულებას, 60%-ზე მეტი — მაღალს.
ხშირად დასმული კითხვები
რით განსხვავდება Cap Rate ჯამური შემოსავლიანობისგან?
Cap Rate ითვალისწინებს ცარიელ პერიოდს და ხარჯებს, ჯამური შემოსავლიანობა — არა. ჯამური შემოსავლიანობა არის წლიური ქირა, გაყოფილი ფასზე. Cap Rate არის წმინდა საოპერაციო შემოსავალი, გაყოფილი ფასზე, ანუ ქირა ცარიელი პერიოდის, შენახვის ხარჯების, ქონების გადასახადის, დაზღვევისა და მართვის გამოკლებით. ამიტომ Cap Rate ჯამურ შემოსავლიანობაზე მაღალი არასოდეს არის, მათ შორის სხვაობა კი ცარიელი პერიოდი და ხარჯებია.
როგორ ითვალისწინებს კალკულატორი იპოთეკას?
ანუიტეტით: ყოველ თვე ერთი და იგივე თანხა მთელი ვადის განმავლობაში. წლის გადახდები აკლდება ფულად ნაკადს, 5 წლის შემდეგ იპოთეკის ნაშთი კი გაყიდვის ღირებულებას. პირველად შენატანსა და განაკვეთს ადგენთ ბლოკში „იპოთეკა“, ვადას — გაფართოებულ პარამეტრებში. განაკვეთის მომავალ ცვლილებას კალკულატორი არ მოდელირებს.
რატომ არის საბოლოო მოგება ფასის ზრდაზე მეტი?
იმიტომ, რომ მასში 5 წლის ფულადი ნაკადიც შედის. საბოლოო მოგება არის კაპიტალი გაყიდვის შემდეგ (ღირებულება გაყიდვის ხარჯებისა და იპოთეკის ნაშთის გამოკლებით) პლუს დაგროვილი ფულადი ნაკადი მინუს ჩადებული სახსრები. შეძენისა და გაყიდვის ხარჯები მას ამცირებს. ამცირებს უარყოფითი ფულადი ნაკადიც, და მაშინ მოგება შეიძლება ფასის ზრდაზე ნაკლები აღმოჩნდეს.
რა არის IRR და რატომ გვჭირდება, თუ ROI არსებობს?
IRR არის საშუალო წლიური უკუგება იმის გათვალისწინებით, როდის შემოდის ფული. ორი ობიექტის IRR შეიძლება განსხვავდებოდეს, თუნდაც 5 წლის ROI ერთი იყოს: თუ ერთი ქირას პირველივე წლიდან იძლევა, მეორეს კი მთელი შემოსავალი გაყიდვისას მოაქვს, პირველის IRR უფრო მაღალია. IRR წლიური სიდიდეა, ამიტომ მისი პირდაპირ შედარება შეიძლება დეპოზიტის ან ობლიგაციების წლიურ განაკვეთთან.
ითვალისწინებს თუ არა კალკულატორი კონკრეტული ქვეყნის გადასახადებს?
არა. შეძენის, ფლობისა და გაქირავების გადასახადები ქვეყნიდან ქვეყნამდე ძლიერ განსხვავდება და დამოკიდებულია თქვენს საგადასახადო სტატუსზე, ამიტომ კალკულატორი კონკრეტული ქვეყნის განაკვეთებს თავად არ ჩაწერს. გაფართოებულ პარამეტრებში ქონების გადასახადი (წლიური თანხა) და ქირის შემოსავლის გადასახადი ნაგულისხმევად ნულია, შეძენის ხარჯები კი პირობითი 5%-ია ფასიდან. ჩაანაცვლეთ ისინი თქვენი შემთხვევის ციფრებით. გაყიდვისას კაპიტალის ზრდის გადასახადი და გადასახადები თქვენი რეზიდენტობის ქვეყანაში გაანგარიშებაში არ შედის. ქვეყნების გზამკვლევებში არის საორიენტაციო მონაცემები, ზუსტი თანხა კი გადაამოწმეთ საგადასახადო მრჩეველთან.
რა შემოსავლიანობა ითვლება კარგად?
ერთიანი ნორმა არ არსებობს: ყველაფერი დამოკიდებულია ქვეყანაზე, ობიექტის ტიპსა და იპოთეკის განაკვეთზე. კალკულატორის სკალაზე Cap Rate 6%-დან მაღალია, 4%-დან 6%-მდე — საშუალო. შეადარეთ შედეგი თქვენს ალტერნატივას. თუ თქვენი ვალუტის დეპოზიტი უფრო მეტს იძლევა, ვიდრე ობიექტის Cash-on-Cash, ამ შენაძენში ფასის ზრდას ეყრდნობით და არა ქირას.
