როგორ იყიდოს უცხოელმა უძრავი ქონება სომხეთში

უძრავი ქონების ყიდვა სომხეთში უცხოელისთვის თითქმის იმავე პირობებით შეიძლება, რაც მოქალაქისთვის. ბინის, სახლის, ოფისისა და მაღაზიის ფლობა სრული საკუთრების უფლებით შეიძლება, ბინადრობის ნებართვისა და უცხოელებისთვის დადგენილი კვოტის გარეშე. შეზღუდვა მიწას ეხება: კონსტიტუცია უცხოელებს მიწის ფლობას უკრძალავს, ხოლო მიწის კოდექსი მათ უშვებს საცხოვრებელი და კომერციული შენობების ქვეშ მდებარე ნაკვეთებს, ოღონდ არა სასოფლო-სამეურნეო მიწას. ბინის ყიდვა სომხეთში ცხოვრების უფლებას არ იძლევა, ხოლო ბინადრობის წესები 2026 წლის 1 ნოემბრიდან იცვლება. ქვემოთ თითოეული საკითხი წყაროებითაა განხილული და შემოწმებულია 2026 წლის ოქტომბერში.

ფასები და ვინ ყიდულობს

საკადასტრო კომიტეტის მონაცემებით, 2026 წლის პირველ ნახევარში ერევნის მრავალბინიან შენობებში ბინის საშუალო ფასი 505 900 დრამი (AMD) იყო ერთ მ²-ზე, რაც წინა წელთან შედარებით 9,1%-ით მეტია (ArmInfo, 2026 წლის აგვისტო). ეს დაახლოებით 1 400 აშშ დოლარია, თუ დოლარს დაახლოებით 360 დრამად ვიანგარიშებთ. 2025 წლის საშუალო მაჩვენებელი 464 300 დრამი იყო მ²-ზე, მხოლოდ 0,3%-იანი ზრდით, ანუ 2025 წლის უმეტეს ნაწილში ბაზარი ადგილზე იდგა. ცენტრალურმა ბანკმა 2026 წლის აგვისტოში განაცხადა, რომ ზრდა მეორე კვარტალში განახლდა და დეველოპერები გაყიდვების შესანარჩუნებლად არარეზიდენტ მყიდველებს უფრო აქტიურად ეძებენ (Armenpress, 2026 წლის 4 აგვისტო). Euronews-მა, საკადასტრო კომიტეტზე დაყრდნობით, 2026 წლის 13 ოქტომბერს დაწერა, რომ ერევანში ბინების ფასი მხოლოდ აგვისტოში 2,9%-ით, ხოლო წლიურად 23,5%-ით გაიზარდა. ეს ერთი თვის მაჩვენებელია; საკადასტრო კომიტეტის შემდეგი ანგარიშები გვიჩვენებს, შენარჩუნდება თუ არა ტენდენცია.

უცხოელი მყიდველები მცირე, მაგრამ მზარდი ჯგუფია. 2025 წელს უცხო ქვეყნის მოქალაქეები სომხეთში ქონებასთან დაკავშირებულ 4 413 ტრანზაქციაში მონაწილეობდნენ: ეს 13,4%-იანი ზრდაა და ყველა გარიგების 7,4%. 2026 წლის პირველ ნახევარში გარიგებები 2 313 იყო, რაც 2025 წლის იმავე პერიოდზე 37%-ით მეტია (საკადასტრო კომიტეტის მონაცემები ArmInfo-ს მეშვეობით). ეს რიცხვები ყიდვასა და გაყიდვას ერთად ითვლის: 2025 წელს უცხოელებმა იყიდეს 2 014 ობიექტი და გაყიდეს 2 524. ნაყიდიდან 1 304 ერევანში იყო, 221 — კოტაიქში, 78 — ლორეში. უცხოელ მყიდველებს შორის პირველ ადგილზე რუსები არიან, მათ მოსდევენ აშშ-სა და ირანის მოქალაქეები, ხოლო Euronews-ის შეფასებით, რუსები უცხოელთა ყველა გარიგების დაახლოებით 72%-ს შეადგენენ.

სად ყიდულობენ უცხოელები

• ერევანი მოთხოვნის დიდ ნაწილს იღებს. ქენტრონი და მეზობელი არაბკირი ყველაზე ძვირი უბნებია; 2026 წლის მეორე კვარტალში ფასები ყველაზე სწრაფად ნორქ-მარაშში, შენგავითსა და აჯაფნიაკში გაიზარდა (საკადასტრო კომიტეტის მონაცემები JAMnews-ის მეშვეობით). Numbeo-ს, მომხმარებლების მიერ შევსებული მონაცემებით, 2026 წლის ოქტომბერში ცენტრში ბინები დაახლოებით 1,2 მილიონი დრამი იყო მ²-ზე, ცენტრის გარეთ — დაახლოებით 565 000. ეს გამოცხადებული ფასების ნიმუშებია და არა კადასტრის საშუალო, მაგრამ დაახლოებით ორჯერადი სხვაობა ქალაქის ფასწარმოქმნისთვის დამახასიათებელია. პრემიერ-მინისტრმა მოიყვანა ცენტრში 8 000 აშშ დოლარად მ²-ზე გაყიდული ბინის მაგალითი, 2023 წლის მაქსიმუმთან — 5 500 დოლართან — შედარებით (OC Media, 2026 წლის ოქტომბერი); ეს ერთი გარიგებაა და არა საბაზრო ფასი.
• ახალი შენობები ერევანში გავრცელებულია და დეველოპერები მათ მშენებლობის ეტაპზე ყიდიან. იპოთეკის სახელმწიფო საგადასახადო დაბრუნება, რომელიც მათ ყიდვას ასტიმულირებდა, ერევანზე აღარ ვრცელდება (იხ. გადასახადების განყოფილება).
• წაღკაძორი, მთავარი სათხილამურო ქალაქი, ფინანსთა სამინისტროს 2024 წლის დეკემბრის მონაცემებით რეგიონების ყველაზე ძვირი ბაზარი იყო — 455 000 დრამი მ²-ზე (Arka). ახალი პროექტების დეველოპერული ფასების სიებში 2026 წლის დასაწყისში ფასები დაახლოებით 560 000-დან 800 000 დრამამდე მერყეობდა მ²-ზე (karucapatoxic.am-ის განცხადებები). სათხილამურო სეზონი დაახლოებით დეკემბრიდან აპრილამდე გრძელდება, რაც ქირის შემოსავალს განსაზღვრავს.
• დილიჯანი ტყისა და სამკურნალო ქალაქია, რომელიც ტურიზმით იყიდება. 2026 წლისთვის სანდო ფასების სერია ვერ ვიპოვეთ, ამიტომ გამოცხადებულ ფასებს ნუ დაეყრდნობით; ადგილობრივ აგენტებს ახლახან დადებული გარიგებები ჰკითხეთ.

განცხადებები HomeNSearch-ზე

იხილეთ სომხეთის გვერდი და ნებისმიერი გამოცხადებული ფასი შეადარეთ ზემოთ მოცემულ კადასტრის საშუალოს.

რისი ფლობა შეუძლია უცხოელს

სომხეთის კანონმდებლობა შენობას მიწისგან განასხვავებს და სწორედ ეს გამიჯვნა წყვეტს, რისი ყიდვაა შესაძლებელი. ცხრილი ეფუძნება კონსტიტუციას, მიწის კოდექსის მე-4 მუხლს და სამოქალაქო კოდექსს 2026 წლის ოქტომბრის მდგომარეობით.

| რა გსურთ | შეუძლია თუ არა უცხოელს ფლობა | შენიშვნა | |---|---|---| | ბინა, სახლი, ოფისი, მაღაზია | დიახ | ბინადრობის ნებართვა ან კვოტა საჭირო არ არის | | სახლთან მიმდებარე მიწა, ბაღის მიწა, კერძო სახლების, საცხოვრებელი კორპუსების, საზოგადოებრივი ან საწარმოო შენობების ნაკვეთები | დიახ | მიწის კოდექსის მუხლი 4, პუნქტი 3.1 | | სასოფლო-სამეურნეო მიწა და ნებისმიერი სხვა მიწა, რომელიც 3.1 პუნქტში არ არის ჩამოთვლილი | არა | სარგებლობის უფლება ან იჯარა, ან სომხური კომპანია | | ნებისმიერი მიწა „განსაკუთრებული ბინადრობის სტატუსის“ მფლობელებისთვის | დიახ | სტატუსი უქმდება 2026 წლის 1 ნოემბრიდან; მიმდინარე მფლობელები ბარათის ვადის ამოწურვამდე ინარჩუნებენ |

მიწის წესი

კონსტიტუციის თანახმად, უცხო ქვეყნის მოქალაქეებს და მოქალაქეობის არმქონე პირებს მიწის ფლობა არ შეუძლიათ, გარდა კანონით გათვალისწინებული შემთხვევებისა. მიწის კოდექსის მე-4 მუხლის მე-3 პუნქტი აკრძალვას იმეორებს და ერთ ჯგუფს ათავისუფლებს: განსაკუთრებული ბინადრობის სტატუსის მქონე პირებს. შემდეგ 3.1 პუნქტი აკრძალვას იხსნის სახლთან მიმდებარე ნაკვეთებზე, საბაღე მიწებზე, ასევე კერძო სახლების, საზოგადოებრივი და საწარმოო ობიექტებისა და საცხოვრებელი კორპუსების მშენებლობისა და მოვლისთვის განკუთვნილ მიწებზე (მიწის კოდექსის ტექსტი arlis.am-ზე, შემოწმებულია 2026 წლის ოქტომბერში). ჩამონათვალს გარეთ დარჩენილი მიწა დახურული რჩება, პირველ რიგში სასოფლო-სამეურნეო: იქ უცხოელს მხოლოდ სარგებლობის უფლება ან იჯარა შეიძლება ჰქონდეს.

განსაკუთრებული ბინადრობის სტატუსი ძირითადად სომხური წარმოშობის პირებს ეძლეოდათ. კანონში „უცხოელთა შესახებ“ 2026 წლის 20 იანვარს მიღებული ცვლილებები მას აუქმებს 2026 წლის 1 ნოემბრიდან, ხოლო ამჟამინდელი მფლობელები ბარათებს ვადის ამოწურვამდე ინარჩუნებენ (EY Armenia-ს იურიდიული მიმოხილვა). რეფორმას მიმოხილველი სომეხი იურისტები აღნიშნავენ, რომ ამის შემდეგ მიწის გამონაკლისი გადადის მათზე, ვინც სომხეთის წინაშე განსაკუთრებული დამსახურებისთვის მუდმივი ბინადრობა მიიღო, და რომ მფლობელს, რომელმაც სტატუსი დაკარგა, შეზღუდული მიწის გასაყიდად ან გადასაცემად ერთი წელი აქვს. თუ გამყიდველი ან შუამავალი ამბობს, რომ უცხოელს განსაკუთრებული სტატუსით ნებისმიერი მიწის შეძენა შეუძლია, ეს მოძველებულ ინფორმაციად მიიჩნიეთ.

ბინები

ბინასთან ერთად გადადის შენობის ქვეშ მდებარე მიწის წილიც. 2012 წლიდან კადასტრი შენობაზე უფლებებს არ არეგისტრირებს, თუ მისი ნაკვეთის უფლებებიც დოკუმენტირებული არ არის (Legal 500), ამიტომ თითოეულ გარიგებაში ნაკვეთიც მოწმდება. ჩვეულებრივ მრავალბინიან კორპუსში ამას ვერ შეამჩნევთ.

სახლები და ნაკვეთები

სწორედ აქ ეჯახებიან უცხოელები მიწის წესს. ნებისმიერ გადახდამდე მოითხოვეთ საკადასტრო ამონაწერი და წაიკითხეთ ნაკვეთის კატეგორია. თუ ის 3.1 პუნქტს ექვემდებარება, სახლსა და ნაკვეთს ერთად ყიდულობთ. თუ არა, ჩვეულებრივ გამოსავალია შენობის საკუთრება ნაკვეთით სარგებლობის რეგისტრირებული უფლებით, გრძელვადიანი იჯარა ან ქვემოთ აღწერილი კომპანიის გზა. სამოქალაქო კოდექსი სხვისი მიწის ნაკვეთზე შენობის მფლობელს ანიჭებს ნაკვეთის იმ ნაწილით სარგებლობის უფლებას, რომელზეც შენობა დგას (Legal 500). იურისტმა უნდა დაადასტუროს, რომელი მათგანი გამოგადგებათ თქვენი ნაკვეთისთვის.

კომპანიის გზა

სომეხი იურისტები აღწერენ სომხურ შპს-ს, რომელიც შეიძლება სრულად უცხოელის საკუთრებაში იყოს და ფლობდეს მიწას, რომელსაც მისი მფლობელი პირადად ვერ შეიძენდა. ეს გავრცელებული პრაქტიკაა, მაგრამ ეს კომპანიაა საკუთარი ანგარიშებით, წლიური ანგარიშგებითა და გადასახადებით და არა მოკლე გზა. კომპანია გადაყიდვისას მოგების 18%-იან გადასახადს იხდის, ხოლო კომპანიის კაპიტალში შენობის ან ბინის შეტანის სანაცვლოდ მიღებული წილები იბეგრება, თუ ისინი შეძენის წელს ან მომდევნო სამ საგადასახადო წელში გაიყიდება (საგადასახადო კოდექსი, მუხლი 149). თანხის გადარიცხვამდე ადგილობრივ იურისტს სთხოვეთ სტრუქტურის დადასტურება თქვენი კონკრეტული ნაკვეთისთვის.

რა შეამოწმოთ ხელმოწერამდე

• საკადასტრო ამონაწერი e-cadastre.am-დან ან კადასტრის ოფისიდან: მესაკუთრეები, იპოთეკები, დაყადაღებები და სხვა ტვირთები, ნაკვეთის კატეგორია.
• გამყიდველის ოჯახური მდგომარეობა. ქორწინების დროს შეძენილი ქონება თანასაკუთრებაა, თუნდაც ერთ მეუღლეზე იყოს რეგისტრირებული, ამიტომ მეორე მეუღლის თანხმობა მნიშვნელოვანია (Legal 500).
• ბინის დავალიანება: კომუნალური გადასახადები, შენობის მართვის მოსაკრებლები და ქონების გადასახადი. კადასტრი გაყიდვას არეგისტრირებს მხოლოდ მაშინ, როცა ამ ქონების გადასახადი გადახდილია, დავალიანების არარსებობის ცნობის საფუძველზე (საკადასტრო კომიტეტის შეტყობინება, 2026 წლის სექტემბერი).
• ახალი შენობის შემთხვევაში: მშენებლობის ნებართვა და დეველოპერის გაყიდვის უფლება. მშენებლობის ეტაპზე თქვენ არეგისტრირებთ მშენებარე უძრავი ქონების ყიდვის უფლებას (Legal 500) და არა ჯერ ბინას.

ნოტარიუსი და რეგისტრაცია

საკუთრება გადადის მაშინ, როცა საკადასტრო კომიტეტი მას არეგისტრირებს და არა ხელმოწერისას. ნასყიდობის ხელშეკრულებას ნოტარიუსი ამოწმებს. მისი ხელმოწერა შესაძლებელია საკადასტრო მომსახურების ოფისშიც, თუ ორივე მხარე პირადად გამოცხადდება (Legal 500). ნოტარიულად დამოწმებული ხელშეკრულება სახელმწიფო რეგისტრაციაზე უნდა წარდგეს დამოწმებიდან 30 სამუშაო დღეში, წინააღმდეგ შემთხვევაში გარიგება ბათილია (კანონი „ქონებაზე უფლებების სახელმწიფო რეგისტრაციის შესახებ“, მუხლი 24). 2026 წლის ივლისიდან სომხეთის მოქალაქეებს ნასყიდობის სრულად ონლაინ გაფორმებაც შეუძლიათ ნოტარიუსის გარეშე (საკადასტრო კომიტეტი, 2026 წლის სექტემბერი); განცხადება მოქალაქეებს ეხება, ამიტომ უცხოელმა მყიდველმა ნოტარიუსი ან კადასტრის ოფისი უნდა გაითვალისწინოს. უცხოელ მყიდველს სჭირდება საგადასახადო ნომერი (TIN) სახელმწიფო შემოსავლების კომიტეტიდან; სომხური იურიდიული ფირმების გზამკვლევები ძირითად დოკუმენტად ასახელებენ პასპორტს ნოტარიულად დამოწმებული სომხური თარგმანით.

გადახდა ბანკით და არა ნაღდი ფულით

2023 წლის ივლისიდან ფიზიკურ პირებს შორის 300 000 დრამზე მეტი ნებისმიერი გადახდა უნაღდო უნდა იყოს (კანონი „უნაღდო ოპერაციების შესახებ“; სახელმწიფო შემოსავლების კომიტეტი), ამიტომ მთელი ფასი გადადის საბანკო გადარიცხვით ან ბანკის ესკროუ ანგარიშით. კანონი „სავალუტო რეგულირებისა და სავალუტო კონტროლის შესახებ“ ასევე მოითხოვს, რომ სომხეთის რეზიდენტებს შორის გადახდები დრამებში განხორციელდეს. განცხადებებში ფასები ხშირად დოლარშია მითითებული, ხოლო ხელშეკრულება მათ შეთანხმებული კურსით გადაიყვანს. თუ ერთ-ერთი მხარე არარეზიდენტია, პირველ გადახდამდე ნოტარიუსს და თქვენს ბანკს ჰკითხეთ, რა ვალუტით შეიძლება ხელშეკრულების დადება.

ყიდვისას

სომხეთში მყიდველისგან გადაცემის გადასახადი ან ბეგარა ვერ ვიპოვეთ. მყიდველის ხარჯები მცირე მოსაკრებლებია:

| მუხლი | თანხა | წყარო | |---|---|---| | ნასყიდობის ხელშეკრულების ნოტარიული დამოწმება | დაახლოებით 20 000 დრამი | hartak.am | | ქონების საკადასტრო ამონაწერი (ერთიანი ცნობა) | 10 000 დრამი | კანონი „ქონებაზე უფლებების სახელმწიფო რეგისტრაციის შესახებ“, მუხ. 73 | | ბინაზე საკუთრების უფლების რეგისტრაციის სახელმწიფო ბაჟი | 1 000 დრამი | საკადასტრო კომიტეტის ტარიფი; hartak.am | | რეგისტრაციის მოსაკრებელი, სტანდარტული (4 სამუშაო დღე) | 25 000 დრამი | იგივე კანონი, მუხ. 73 და 74 | | იგივე, დაჩქარებული: 3 დღე, 2 დღე, 2 საათი | 50 000, 75 000, 150 000 დრამი | იგივე კანონი, მუხ. 74 | | დღგ | 20%, ახალი შენობის ფასში, თუ დეველოპერი დღგ-ს გადამხდელია | სომხური იურიდიული ფირმების გზამკვლევები | | აგენტის საკომისიო | შეთანხმებით, არ რეგულირდება | |

ზოგი გზამკვლევი რეგისტრაციისთვის 45 000-დან 50 000 დრამამდე ასახელებს; 2026 წლის ოქტომბერში მოქმედი კანონის ტექსტში წერია 25 000 პლუს ბაჟი. გადახდამდე ტარიფი cadastre.am-ზე შეამოწმეთ.

წლიური ქონების გადასახადი

მესაკუთრე ქონების გადასახადს ყოველწლიურად იხდის, არაუგვიანეს 1 დეკემბრისა, საკადასტრო ღირებულებიდან, რომელიც 2021 წლის რეფორმის შემდეგ საბაზრო ფასებს გაცილებით უფრო ახლოსაა, ვიდრე ადრე. რეფორმა ეტაპობრივად ინერგებოდა: 2021 წელს სრული განაკვეთის 25%-ით, 2025 წელს კი 75%-ს მიაღწია; 2026 წელი პირველი წელია 100%-ით (საგადასახადო კოდექსი, მუხლები 229 და 233). ძველი არაბეგრადი ზღვარი გაუქმებულია, ამიტომ ყველა ბინა რაღაცას იხდის. განაკვეთები პროგრესულია და თითოეული მხოლოდ საკუთარ ზღვარზე მეტ ნაწილზე გამოიყენება.

| ბინის საკადასტრო ღირებულება (დრამი) | გადასახადი | |---|---| | 10 მილიონამდე | 0,05% | | 10-დან 25 მილიონამდე | 5 000 + 10 მილიონს ზემოთ ნაწილის 0,1% | | 25-დან 47 მილიონამდე | 20 000 + 25 მილიონს ზემოთ ნაწილის 0,2% | | 47-დან 75 მილიონამდე | 64 000 + 47 მილიონს ზემოთ ნაწილის 0,4% | | 75-დან 100 მილიონამდე | 176 000 + 75 მილიონს ზემოთ ნაწილის 0,6% | | 100-დან 200 მილიონამდე | 326 000 + 100 მილიონს ზემოთ ნაწილის 1% | | 200 მილიონზე მეტი | 1 326 000 + 200 მილიონს ზემოთ ნაწილის 1,5% |

40 მილიონი დრამის საკადასტრო ღირებულების ბინა წელიწადში 50 000 დრამს იხდის, დაახლოებით 140 აშშ დოლარს. 80 მილიონიანი ბინა — 206 000 დრამს, დაახლოებით 570 დოლარს. სახლებზე ცალკე სკალა მოქმედებს უფრო დაბალი ზღვრებით (0,05% 7 მილიონ დრამამდე, შემდეგ 0,1%, 0,2% და ა.შ. 200 მილიონ დრამს ზემოთ ნაწილზე 1,5%-მდე). ზოგი ძველი გზამკვლევი ჯერ კიდევ 2021 წლამდე მოქმედ სკალას აქვეყნებს. თქვენი გადასახადი დამოკიდებულია საკადასტრო კომიტეტის მიერ დადგენილ საკადასტრო ღირებულებაზე, ამიტომ გამყიდველს უახლესი ღირებულება ჰკითხეთ.

ქირის შემოსავალი

ქონების გაქირავებით მიღებული შემოსავალი იბეგრება 10%-ით, ხოლო წლიური ქირის 60 მილიონ დრამს აღმატებულ ნაწილზე — კიდევ 10%-ით (საგადასახადო კოდექსი, მუხლი 150; PwC Worldwide Tax Summaries; hartak.am). თუ დამქირავებელი კომპანია ან ინდივიდუალური მეწარმეა, ის გადასახადს საგადასახადო აგენტის სახით იკავებს. თუ დამქირავებელი ფიზიკური პირია, დეკლარაციას თავად აბარებთ და გადასახადსაც თავად იხდით. არარეზიდენტები სომხეთში იბეგრებიან მხოლოდ სომხეთის წყაროდან მიღებულ შემოსავალზე, რაც სომხეთში არსებული ქონების ქირასაც მოიცავს. ქირავნობის ხელშეკრულება საკადასტრო კომიტეტში უნდა დარეგისტრირდეს, ან ქირავნობის დაწყებიდან ხუთი დღის განმავლობაში სახელმწიფო შემოსავლების კომიტეტს უნდა ეცნობოს. შეუსრულებლობის ჯარიმაა საკადასტრო ღირებულების 5%, მაქსიმუმ 500 000 დრამი, ხოლო ერთ წელიწადში განმეორების შემთხვევაში — 10%, მაქსიმუმ 1 მილიონი დრამი (სახელმწიფო შემოსავლების კომიტეტი, მოქმედებს 2023 წლის დეკემბრიდან). 2025 წელს მიღებული ქირა დეკლარირდება და გადასახადი იხდება 2026 წლის 1 ნოემბრამდე; 2026 საგადასახადო წლიდან ვადაა მომდევნო წლის 1 ივლისი (სახელმწიფო შემოსავლების კომიტეტი). თარიღი დაადასტურეთ src.am-ზე.

გაყიდვისას

საგადასახადო კოდექსის მიხედვით, გაყიდვის საშემოსავლო გადასახადი იმაზეა დამოკიდებული, ვინ არის მყიდველი:

• კერძო პირი, რომელიც არც ინდივიდუალური მეწარმეა და არც ნოტარიუსი: საშემოსავლო გადასახადი არ არის (მუხლი 147, ნაწილი 1, პუნქტი 16). კოდექსი აქ რეზიდენტებსა და არარეზიდენტებს შორის განსხვავებას არ ადგენს.
• კომპანია ან ინდივიდუალური მეწარმე: 10% (მუხლი 150, ნაწილი 9), რომელსაც მყიდველი საგადასახადო აგენტის სახით იკავებს.
• ნებისმიერი მყიდველი, თუ კოდექსი თქვენ შენობის დეველოპერად მიგიჩნევთ: 20% (მუხლი 150, ნაწილი 11).
• მიწა: მიწის გაყიდვიდან შემოსავალი გათავისუფლებულია, სამიზნე დანიშნულების მიუხედავად (მუხლი 147, ნაწილი 1, პუნქტი 38).

თუ სხვა ქვეყანაში საგადასახადო რეზიდენტი ხართ, იმ ქვეყანამაც შეიძლება მოგება დაბეგროს. გაყიდვამდე საგადასახადო მრჩეველს ჰკითხეთ სომხეთსა და თქვენს ქვეყანას შორის დადებული შეთანხმების შესახებ.

იპოთეკის საშემოსავლო გადასახადის დაბრუნება

სახელმწიფო პროგრამა, რომელიც ახალ შენობაზე იპოთეკის პროცენტის ოდენობით საშემოსავლო გადასახადს აბრუნებს, უცხოელისთვის ყიდვის მიზეზი არ არის. ის მოითხოვს დასაქმებულ პირს, რომელიც სომხეთში საშემოსავლო გადასახადს იხდის, ხოლო არამოქალაქის შემთხვევაში — საგადასახადო რეზიდენტს (183 დღე ან მეტი), რომელიც 55 მილიონ დრამამდე ღირებულების ახალ საცხოვრებელს ყიდულობს (afm.am, 2025). 2025 წლის 1 იანვრიდან ის ერევანში ახალ იპოთეკებზე არ გამოიყენება, გარდა 2022 წლამდე დაწყებული პროექტებისა. დაბრუნება წყდება არაგაწოტნში, არარატში, არმავირსა და კოტაიქში 2027 წლის 1 იანვრიდან, ხოლო სხვა რეგიონებში — 2029 წლის 1 იანვრიდან, სასაზღვრო თემების სამთავრობო სიის გარდა (ArmBanks, 2026 წლის 11 ივნისი; ARKA).

სომხეთში ქონების ყიდვა ბინადრობის ნებართვის უფლებას არ იძლევა. კანონი სხვა საფუძვლებს ჩამოთვლის: სამსახური, ბიზნესი, სწავლა, მოქალაქესთან ან კანონიერ რეზიდენტთან ოჯახური კავშირი და კიდევ რამდენიმე. 2026 წლის რეფორმას მიმოხილველი სომეხი იურისტები იგივეს აღნიშნავენ: ერევნის ბინა ბანკებთან ურთიერთობაში ეხმარება და ქვეყანასთან კავშირს აჩვენებს, მაგრამ თავისთავად ბინადრობის საფუძველი არ არის. მარკეტინგული გვერდები, რომლებიც ყიდვის სანაცვლოდ ნებართვას ჰპირდებიან, აღწერენ ვარიანტს, რომელიც 2026 წლის ოქტომბრის მდგომარეობით კანონში ვერ ვიპოვეთ.

რა იცვლება 2026 წლის 1 ნოემბრიდან. კანონის „უცხოელთა შესახებ“ შესწორებული ვერსია, რომელიც 2026 წლის 20 იანვარს მიიღეს, ამ თარიღიდან ძალაში შედის (EY Armenia-ს იურიდიული მიმოხილვა).

• ბიზნეს გზა. დროებითი ბინადრობა ერთ წლამდე, თუ სომხურ კომპანიაში გაქვთ მინიმუმ 2 მილიონი დრამის ღირებულების წილი, ან მოქმედებთ ინდივიდუალურ მეწარმედ და განაცხადამდე 60 დღის განმავლობაში ბიზნეს ანგარიშზე ან ბრუნვაში გაქვთ მინიმუმ 1 მილიონი დრამი. მუდმივი ბინადრობა გაიცემა დროებითი ბინადრობის სამი წლის შემდეგ, წინა ხუთი წლის განმავლობაში.
• საინვესტიციო გზა. კანონში ახალია: მუდმივი ბინადრობა სომხეთში ინვესტიციის საფუძველზე. მინიმალურ თანხასა და დასაშვებ აქტივებს კანონი მთავრობის გადაწყვეტილებას უტოვებს. 2026 წლის ოქტომბრის შუა რიცხვებში გამოქვეყნებული გადაწყვეტილება ვერ ვიპოვეთ, ამიტომ ჯერ ვერავინ იტყვის, ჩაითვლება თუ არა ქონება. გაყიდვის მასალებს, რომლებიც 150 000 აშშ დოლარის ქონების ზღვარს ასახელებენ, მიღებული გადაწყვეტილება არ უდევთ საფუძვლად.
• მოსაკრებლები. სახელმწიფო ბაჟი დროებითი ბინადრობისთვის 105 000 დრამიდან 150 000 დრამამდე იზრდება, მუდმივისთვის — 140 000-დან 250 000 დრამამდე (EY). იურიდიული ფირმების ზოგი მიმოხილვა ოდნავ მეტ ჯამს ასახელებს: დაახლოებით 156 000 და 256 000 დრამს. უარყოფილი განაცხადის შემთხვევაში თანხა აღარ ბრუნდება.
• კვოტები. მთავრობა დაადგენს სტატუსების წლიურ ზღვრულ რაოდენობას ტიპისა და საფუძვლის მიხედვით, ხოლო შევსებული კვოტა უარის საფუძველი ხდება. 2026 წლის ოქტომბრის შუა რიცხვებისთვის კვოტა გამოქვეყნებული არ იყო (EY; სომხური იურიდიული ფირმის მიმოხილვა).
• განსაკუთრებული ბინადრობის სტატუსი სომხური წარმოშობის პირებისთვის უქმდება; იხ. იურიდიული განყოფილება მიწის შესახებ.

ნებართვის გარეშე ყოფნა. რუსეთისა და ბევრი სხვა ქვეყნის მოქალაქეები ვიზის გარეშე შედიან და წელიწადში 180 დღემდე შეუძლიათ დარჩენა. უფრო ხანგრძლივი ყოფნისთვის ბინადრობის საფუძველია საჭირო. ევრაზიული ეკონომიკური კავშირის ქვეყნების მოქალაქეებს, რომლებიც 180 დღეზე მეტხანს რჩებიან, უკვე სჭირდებათ კანონიერი ყოფნის ცნობა; ახალი წესებით ის ფასიანი სერვისი ხდება (დაახლოებით 36 000 დრამი, სომხური იურიდიული ფირმის მონაცემებით). სანამ ნაყიდ ბინაში ცხოვრებას დაგეგმავთ, მიგრაციისა და მოქალაქეობის სამსახურში შეამოწმეთ თქვენი მოქალაქეობისთვის მოქმედი წესები.

ნაბიჯ-ნაბიჯ ბინის შემთხვევაში

1. აიყვანეთ საკუთარი იურისტი ავანსის გადახდამდე, ისეთი, რომელიც თქვენთვის მუშაობს და არა დეველოპერისთვის ან აგენტისთვის.
2. აიღეთ საგადასახადო ნომერი (TIN) სახელმწიფო შემოსავლების კომიტეტში. წაიღეთ პასპორტი ნოტარიულად დამოწმებული სომხური თარგმანით.
3. შეამოწმეთ ქონება: საკადასტრო ამონაწერი, იპოთეკა ან დაყადაღება, გამყიდველის მეუღლე, ბინის დავალიანება. სახლის შემთხვევაში — ნაკვეთის კატეგორია (იხ. იურიდიული განყოფილება).
4. ფასზე შეთანხმდით წერილობით. ფასები აშშ დოლარშია მითითებული, მაგრამ ხელშეკრულებები და ანგარიშსწორება დრამებში მიმდინარეობს, ამიტომ გადაყვანის კურსი დააფიქსირეთ.
5. ავანსი გადაიხადეთ საბანკო გადარიცხვით, არასოდეს ნაღდი ფულით.
6. გააფორმეთ ნასყიდობის ხელშეკრულება ნოტარიუსთან ან საკადასტრო მომსახურების ოფისში, თუ ორივე მხარე პირადად გამოცხადდება.
7. ნაშთი გადაიხადეთ საბანკო გადარიცხვით ან ბანკის ესკროუ ანგარიშით, რომელიც რეგისტრაციისას გამოიცემა.
8. დაარეგისტრირეთ უფლება საკადასტრო კომიტეტში, არაუგვიანეს ხელშეკრულების ნოტარიუსის მიერ დამოწმებიდან 30 სამუშაო დღისა. სტანდარტული განხილვა 4 სამუშაო დღე გრძელდება და სულ 26 000 დრამი ღირს (მოსაკრებელი პლუს ბაჟი); 3 დღიანი, 2 დღიანი და 2 საათიანი ვარიანტები 50 000, 75 000 და 150 000 დრამი ღირს ბაჟის დამატებით. მოწმობა ელფოსტით მოდის (კანონი „ქონებაზე უფლებების სახელმწიფო რეგისტრაციის შესახებ“; hartak.am, 2026 წლის ოქტომბერი).

მშენებარე ახალი შენობები

დეველოპერები ბინებს დასრულებამდე ყიდიან. მანამდე თქვენ გაქვთ მშენებარე უძრავი ქონების ყიდვის რეგისტრირებული უფლება, ხოლო საკუთრება რეგისტრირდება შენობის ექსპლუატაციაში მიღების შემდეგ (Legal 500; hartak.am). ხელმოწერამდე შეამოწმეთ მშენებლობის ნებართვა, ნაკვეთი, დასრულების ვადა და ის, რას ამბობს ხელშეკრულება დაგვიანებაზე. ეტაპობრივი გადახდები მშენებლობის ეტაპებს უნდა შეესაბამებოდეს; ხელშეკრულებამდე წინასწარ ნუ გადაიხდით.

დაფინანსება

ცენტრალურმა ბანკმა 2026 წლის აგვისტოში განაცხადა, რომ იპოთეკური გარიგებები გრძელდება, არარეზიდენტების მიერ ყიდვების ჩათვლით (Armenpress). თითოეული ბანკი არარეზიდენტებისთვის საკუთარ პირობებს ადგენს, ამიტომ სესხზე დაყრდნობამდე წერილობითი შეთავაზება აიღეთ. ადგილობრივი საბანკო ანგარიში უნაღდო გადახდის წესის დაცვას ამარტივებს, ხოლო ბანკები სახსრების წყაროს დამადასტურებელ დოკუმენტებს ითხოვენ.

ყველაზე ძვირადღირებული შეცდომები

• ნაღდი ფულით ან უცხოური ვალუტით გადახდა ბანკის გარეშე.
• ნოტარიუსის შემდეგ რეგისტრაციის 30 სამუშაო დღის ვადის გაცდენა: გარიგება ბათილი ხდება.
• სახლის ყიდვა საკადასტრო ამონაწერში ნაკვეთის კატეგორიის წაკითხვის გარეშე.
• დეველოპერის „ყიდვის უფლების“ მიღება მშენებლობის ნებართვის შემოწმების გარეშე.
• ყიდვის ბინადრობის გზად მიჩნევა.
• ერევანში უცხოელი მყიდველისთვის იპოთეკის საგადასახადო დაბრუნებაზე დაყრდნობა.
• ბინის გაქირავების შემდეგ ქირავნობის ხელშეკრულების დაურეგისტრირებლობა.

ერევანი დასავლეთ ევროპის დედაქალაქების უმეტესობაზე იაფია, მაგრამ ქირები იზრდება. Numbeo-ს მომხმარებლების მიერ შევსებული მონაცემები 2026 წლის ოქტომბრისთვის, გადაყვანილი დაახლოებით 361 დრამად დოლარზე (სომხეთის ცენტრალური ბანკი, 2026 წლის ოქტომბრის შუა რიცხვები):

| მუხლი | დრამი თვეში | დაახლოებით აშშ დოლარი | |---|---|---| | ერთი ადამიანი, ქირის გარეშე | 294 837 | 815 | | ოთხსულიანი ოჯახი, ქირის გარეშე | 1 077 569 | 2 980 | | 1 საძინებლიანი ბინა, ქალაქის ცენტრი | 333 984 (დიაპაზონი: 250 000-დან 500 000-მდე) | 925 | | 1 საძინებლიანი ბინა, ცენტრის გარეთ | 235 893 (დიაპაზონი: 150 000-დან 325 731-მდე) | 650 | | საშუალო წმინდა თვიური ხელფასი | 242 285 | 670 |

ერთ ადამიანს, რომელიც ცენტრში ერთსაძინებლიან ბინას ქირაობს, ამ მონაცემებით თვეში დაახლოებით 630 000 დრამი, ანუ 1 740 აშშ დოლარი სჭირდება (ჩვენი გამოთვლა Numbeo-ს ორი სტრიქონის ჯამით). ცვალებადი სტრიქონი ქირაა: OC Media იუწყება, რომ 2026 წლის განმავლობაში ზოგ უბანში ქირები 20-დან 70%-მდე გაიზარდა, ხოლო Euronews-მა 2026 წლის ოქტომბერში დედაქალაქში ოროთახიანი ბინა დაახლოებით 850 ევროდ თვეში დაასახელა. Numbeo ასეთ ნახტომებს ჩამორჩება, ამიტომ ბიუჯეტის განსაზღვრამდე მიმდინარე შეთავაზებები ჰკითხეთ.

შემოსავლიანობა

Numbeo-ს 2026 წლის ოქტომბრის მონაცემები ერევნის ცენტრში გაქირავების მთლიან შემოსავლიანობას 5,64%-ს აჩვენებს, ცენტრის გარეთ — 7,92%-ს. ესენი მთლიანი მაჩვენებლებია, გამოცხადებული ფასების მცირე, მომხმარებლებისგან შეგროვებული ნიმუშიდან გამოთვლილი. წმინდა შემოსავლამდე ქონების გადასახადი, შენობის მოსაკრებლები, ცარიელი პერიოდები, ავეჯი და აგენტის ხარჯები ჯერ გამოიქვითება, ხოლო ქირები იმდენად სწრაფად იცვლება, რომ გაზაფხულის მაჩვენებელი შემოდგომაზე შეიძლება არასწორი აღმოჩნდეს. მოკლევადიანი ქირავნობიდან 10–15%-ის შესახებ განცხადებები სარეკლამო გვერდებიდან მოდის და ჩვენ ისინი არ გადაგვიმოწმებია.

მოთხოვნა

2022 წლიდან რუსების შემოდინებამ ერევნის გაქირავების ბაზარი შეცვალა და ისინი უცხოელ მყიდველთა უდიდეს ჯგუფად რჩებიან. 2026 წლის შემოდგომაზე ქირებმა კიდევ ერთხელ აიწია, რასაც OC Media ნაწილობრივ რუსეთში მობილიზაციის შიშებს უკავშირებს. რადგან მყიდველები და დამქირავებლები ძირითადად ერთი ქვეყნიდან არიან, მოთხოვნა იქ მიმდინარე მოვლენებს მიჰყვება და ეს ფასისთვის მთავარი რისკია. მეორე რისკი შეფასებაა: სავალუტო ფონდმა 2024 წელს დაადგინა, რომ სომხეთში სახლების ფასი დაახლოებით 20–35%-ით არის გადაჭარბებული, ხოლო ცენტრალურმა ბანკმა 2026 წლის მაისში აღნიშნა, რომ ფასისა და ქირის ზრდადი თანაფარდობა ქონებას ინვესტიციისთვის ნაკლებად მიმზიდველს ხდის (ARKA).

წესები მეიჯარეებისთვის

• გადასახადი: 10% ქირაზე, პლუს 10% წელიწადში 60 მილიონ დრამს ზემოთ ნაწილზე (იხ. გადასახადების განყოფილება).
• ქირავნობის რეგისტრაცია: ხელშეკრულება დაარეგისტრირეთ საკადასტრო კომიტეტში ან ხუთი დღის განმავლობაში შეატყობინეთ სახელმწიფო შემოსავლების კომიტეტს, წინააღმდეგ შემთხვევაში ჯარიმა დაგეკისრებათ.
• საზღვარგარეთ მცხოვრებმა მესაკუთრეებმა უნდა დანიშნონ ადგილობრივი აგენტი ან მმართველი, რომელიც საგადასახადო დეკლარაციასა და დამქირავებელს მიხედავს.

რა გააკეთოთ შემდეგ

ჯერ გადაწყვიტეთ, ბინა გჭირდებათ თუ ნაკვეთიანი სახლი, რადგან ნაკვეთის კატეგორია იურიდიულ გზას განსაზღვრავს. შემდეგ გადახედეთ სომხეთის გვერდს, ნოტარიუსს სთხოვეთ თქვენთვის სასურველი ნებისმიერი ბინის საკადასტრო ამონაწერი და ხელშეკრულება ადგილობრივ იურისტს გადაამოწმებინეთ პირველ გადახდამდე.