შეუძლია თუ არა უცხოელს უძრავი ქონების ყიდვა ბელარუსში?

უძრავი ქონების ყიდვა ბელარუსში უცხოელისთვის შესაძლებელია: ბინა ან სახლი თქვენს სახელზე რეგისტრირდება სრულ საკუთრებად. გამონაკლისი მიწაა. უცხო ქვეყნის მოქალაქეებს, როგორც წესი, მიწის ნაკვეთის საკუთრება არ შეუძლიათ, ამიტომ სახლის ქვეშ მიწა სახელმწიფო იჯარით, 99 წლამდე ვადით, ეძლევათ. იურიდიულად ყველაფერი მარტივია. პრაქტიკულად — არა: ევროკავშირის, დიდი ბრიტანეთის, აშშ-სა და კანადის მყიდველებისთვის ყველაზე რთული ბელარუსში ფულის გადარიცხვა და, მოგვიანებით, იქიდან გამოტანაა. გზამკვლევში ორივე საკითხია განხილული; მონაცემები შემოწმებულია 2026 წლის ოქტომბერში.

ფასები მინსკში, 2026 წლის სექტემბერი

მთავარი ბაზარი მინსკია. 2026 წლის სექტემბერში რეგისტრირებული ნასყიდობის გარიგებების საშუალო ფასი 2 330 USD/მ² იყო, ანუ 2025 წლის სექტემბერთან შედარებით 475 USD-ით (25,6%-ით) მეტი (Minsk-News-ის მონაცემები, ბელარუსული მედიის მიხედვით). ერთოთახიანი ბინის საშუალო ფასი 2 530 USD/მ² იყო, ორთოთახიანის — 2 234, სამოთახიანის — 2 042 (ბელარუსულ განცხადებებში ითვლება ყველა საცხოვრებელი ოთახი და არა მხოლოდ საძინებლები). თვეში დაახლოებით 1 000 ნასყიდობის გარიგება დარეგისტრირდა, ანუ წინა წელთან შედარებით დაახლოებით 19%-ით ნაკლები: ფასები გაიზარდა, მოცულობა შემცირდა.

მეორადი ბაზრის მოთხოვნილი ფასები გარიგების ფასებზე მაღალია. Realt.by-ის მონაცემით, მინსკში საშუალო მოთხოვნილი ფასი 2026 წლის 28 სექტემბრიდან 4 ოქტომბრამდე კვირაში 2 539 USD/მ² იყო, ხოლო „ჩრდილოეთ ნაპირზე“ (Severny Bereg) — 3 000 USD-ზე მეტი. სექტემბერში ყველაზე ძვირი ორი რეგისტრირებული გარიგება იყო 6 433 USD/მ² „ოლიმპიურ პარკში“ და 5 175 USD „ჩრდილოეთ ნაპირზე“.

რეგიონული ქალაქები

დედაქალაქის გარეთ მოთხოვნილი ფასები დაახლოებით ორჯერ დაბალია. Realt.by-ის მიხედვით, 2026 წლის ოქტომბრის დასაწყისში საშუალო ფასი იყო: ბრესტში — 1 434 USD/მ², გროდნოში — 1 278, მოგილიოვში — 1 190, გომელში — 1 156, ვიტებსკში — 1 071. შესასვლელი ფასი დაბალია, მაგრამ ადგილობრივი მყიდველებისა და მოიჯარადრეების წრე მინსკთან შედარებით უფრო მცირეა. ბრესტი და გროდნო პოლონეთის საზღვართან ახლოსაა.

ფასები დოლარში, ხელშეკრულება რუბლში

განცხადებებში ფასი აშშ დოლარშია მითითებული, ხელშეკრულება კი ბელარუსულ რუბლში (BYN) იწერება. ბელარუსის ეროვნული ბანკის კურსი 2026 წლის 16 ოქტომბერს იყო 3,0091 BYN 1 USD-ზე და 3,3749 BYN 1 EUR-ზე. ერთი წლის წინ დოლარი 2,9466 BYN ღირდა, ანუ წლის განმავლობაში რუბლის კურსი დოლარის მიმართ ცოტათი შეიცვალა.

სამი საკითხი, რომელიც ბინის ნახვამდე უნდა გადაწყვიტოთ

• მიწა. თუ სახლი ან აგარაკი გინდათ, შენობა თქვენი იქნება, ნაკვეთი კი იჯარით გექნებათ. ბინებთან ასეთი საკითხი არ დგას.
• ფული. ბელარუსის ცხრა ბანკზე ევროკავშირის ტრანზაქციების სრული აკრძალვა ვრცელდება, დანარჩენებზე გადარიცხვა თქვენი ბანკის შესაბამისობის (compliance) წესებზეა დამოკიდებული. ხელმოწერამდე აირჩიეთ მიმღები ბანკი და დარწმუნდით, რომ თქვენი ბანკი მას გადარიცხვას გაუგზავნის.
• გასვლა. „არამეგობრული“ სახელმწიფოების პირები ბელარუსულ კომპანიებში წილებს ან მათი მეშვეობით ფლობილ უძრავ ქონებას რომ ყიდიან, ბელარუსის მთავრობის ნებართვას და საბაზრო ღირებულების სულ მცირე 25%-ის გადახდას მოითხოვს. გამოქვეყნებული წესები ამას იმ ბინაზე არ ავრცელებს, რომელსაც უცხოელი პირადად ფლობს, თუმცა წესები რამდენჯერმე შეიცვალა, ამიტომ ყიდვამდე იურისტისგან წერილობითი პასუხი აიღეთ.

ობიექტები HomeNSearch-ზე

შეგიძლიათ ნახოთ ბელარუსის კატალოგი და მოთხოვნილი ფასები ამ გზამკვლევის მონაცემებს შეადაროთ.

რისი ფლობა შეუძლია უცხოელს

ბელარუსის კანონმდებლობა შენობას და მის ქვეშ მიწას ცალ-ცალკე განიხილავს. ცხრილი აჯამებს კანონს „უცხო ქვეყნის მოქალაქეთა სამართლებრივი მდგომარეობის შესახებ“ (No. 105-Z, 2010 წლის 4 იანვარი) და მიწის კოდექსს 2026 წლის ოქტომბრის მდგომარეობით.

| რისი ყიდვა გსურთ | შეუძლია თუ არა უცხოელს საკუთრება? | როგორ ფლობენ ჩვეულებრივ | |---|---|---| | ბინა | დიახ | სრული საკუთრება, რეგისტრირებული თქვენს სახელზე | | სახლი ან აგარაკი | შენობა — დიახ | შენობა საკუთრებაშია; ნაკვეთი სახელმწიფო იჯარითაა | | მიწის ნაკვეთი ცალკე | არა | ადგილობრივი აღმასრულებელი კომიტეტის იჯარა | | ნაკვეთის წილი სახლთან ერთად | დიახ, 2023 წლიდან | რეგისტრირებული წილი, რომელიც სახლის წილთან ერთად იყიდება |

კანონის No. 105-Z მე-12 მუხლი უცხოელებს ბელარუსის კანონმდებლობის შესაბამისად საკუთრების, მემკვიდრეობით მიღებისა და დატოვების უფლებას აძლევს. უფლება სახელმწიფო რეგისტრაციისას წარმოიშობა და არა ხელმოწერისას. ხელმოწერილი, მაგრამ დაურეგისტრირებელი ხელშეკრულება არაფერს გაძლევთ.

მიწა: რატომ მოდის სახლთან ერთად იჯარა

2008 წლის 23 ივლისის მიწის კოდექსის (No. 425-Z) მიხედვით, უცხო ქვეყნის მოქალაქეებსა და მოქალაქეობის არმქონე პირებს, როგორც წესი, მიწის ნაკვეთის კერძო საკუთრებაში მიღება არ შეუძლიათ. კოდექსის 51-ე მუხლის თანახმად, კერძო საკუთრებაში მყოფ ნაკვეთზე მდებარე სახლი მხოლოდ ნაკვეთთან ერთად შეიძლება გაიყიდოს. პრაქტიკაში გამყიდველი ნაკვეთზე სახელმწიფოს სასარგებლოდ უარს ამბობს, გაყიდვის შემდეგ კი ადგილობრივი აღმასრულებელი კომიტეტი ნაკვეთს უცხოელ მყიდველს იჯარით გადასცემს (Advisor.by მიწის კოდექსზე, 2022; ბელარუსული იურიდიული ფირმების გზამკვლევები). სახელმწიფო მიწაზე იჯარის ვადა ნაკვეთის დანიშნულებაზეა დამოკიდებული და 99 წლამდეა.

2023 წლის 1 იანვრიდან მოქმედმა მიწის კოდექსის რედაქციამ (კანონი No. 195-Z, 2022 წლის 18 ივლისი) ვიწრო გამონაკლისები შემოიღო. ახლა უცხოელს შეუძლია ნაკვეთი საკუთრებაში ჰქონდეს, როდესაც:

• მას მემკვიდრეობით იღებს;
• ყიდულობს ნაკვეთის რეგისტრირებულ წილს მასზე მდებარე სახლის ან აგარაკის წილთან ერთად;
• ბელარუსის მოქალაქესთან ქორწინებაში იძენს ნაკვეთს სახლით, როგორც თანასაკუთრებას, ან მეუღლეთა ქონების გაყოფისას ასეთი ნაკვეთის წილს იღებს.

თუ ნაკვეთს ბელარუსელები და უცხოელები ერთად ფლობენ, მისი იჯარაზე გადაყვანა აღარ არის სავალდებულო. მთლიანი ნაკვეთის ყიდვა, ჩუქება ან გაცვლა კვლავ შეუძლებელია (Advisor.by მიწის კოდექსზე, 2022; ბელარუსელი ნოტარიუსების კომენტარი). სასაზღვრო ზონებში მიწას დამატებითი შეზღუდვები აქვს, ამიტომ კონკრეტული ნაკვეთი შეამოწმეთ.

რუსეთის მოქალაქეებზე ვრცელდება კავშირური სახელმწიფოს თანასწორი უფლებების შესახებ შეთანხმებები. ბინებსა და სახლებზე ეს თითქმის არაფერს ცვლის, რადგან მათ ნებისმიერი უცხოელი ყიდულობს. მიწაზე გამოქვეყნებული წყაროები ერთმანეთს ეწინააღმდეგება, ამიტომ რუსეთის მოქალაქემ სახლის ყიდვისას გადახდამდე ნაკვეთის საკითხზე ბელარუსელი ნოტარიუსისგან პასუხი უნდა აიღოს.

ხელშეკრულება და რეგისტრაცია

ნასყიდობის ხელშეკრულება წერილობითია. მხარეებს შეუძლიათ ის ნოტარიუსთან ან ტერიტორიული რეგისტრაციისა და მიწის კადასტრის სააგენტოს სახელმწიფო რეგისტრატორთან დაამოწმონ (სასაუბრო ენაში მას კვლავ BTI ჰქვია; სისტემას ეროვნული საკადასტრო სააგენტო მართავს). ორივე გზა ერთსა და იმავე შედეგამდე მიდის: ხელშეკრულება და უფლების გადასვლა სააგენტოში რეგისტრირდება, დაურეგისტრირებელი ხელშეკრულება კი დაუდებლად ითვლება. სტანდარტული რეგისტრაცია ხუთ სამუშაო დღეს გრძელდება; უფრო მაღალი გადასახდელით ის ორ ან ერთ დღეში შეიძლება (მოგილიოვის სარეგისტრაციო სააგენტოს ტარიფები).

უცხოელს სჭირდება:

• მოქმედი პასპორტი;
• პასპორტის ნოტარიულად დამოწმებული თარგმანი რუსულ ან ბელარუსულ ენაზე (რუსეთის მოქალაქეებს ეს არ სჭირდებათ);
• თარჯიმანი ხელმოწერისას, თუ რუსულ ან ბელარუსულ ენას იმდენად არ ფლობთ, რომ ხელშეკრულება გაიგოთ.

გადახდამდე რეგისტრატორმა ან თქვენმა იურისტმა უნდა შეამოწმოს:

• უძრავი ქონების ერთიანი სახელმწიფო რეესტრის ამონაწერი (მესაკუთრე, იპოთეკა, დაყადაღება, განკარგვის აკრძალვა);
• გამყიდველის საკუთრების დამადასტურებელი დოკუმენტები და ტექნიკური პასპორტი;
• გამყიდველის მეუღლის წერილობითი თანხმობა, თუ ბინა თანასაკუთრებაა;
• ვინ არის მისამართზე რეგისტრირებული, ინარჩუნებს თუ არა ვინმე იქ ცხოვრების უფლებას და ირღვევა თუ არა არასრულწლოვანთა ინტერესები (ამისთვის შესაძლოა მეურვეობისა და მზრუნველობის ორგანოს თანხმობა დაგჭირდეთ);
• კომუნალური და საგადასახადო დავალიანება.

ქონების საფასურის გადახდა

ფასზე დოლარებში თანხმდებიან, მაგრამ ხელშეკრულებაში ფასი ბელარუსულ რუბლებშია მითითებული. ბელარუსის სავალუტო წესები რეზიდენტებს ბინის საფასურის უცხოური ვალუტით ერთმანეთისთვის გადახდის უფლებას არ აძლევს, ამიტომ საბანკო სქემებით გამყიდველს რუბლებით უხდიან (Realt.by). უსაფრთხო გზა ბანკის მიერ კონტროლირებადი ანგარიშსწორებაა. მაგალითად, BSB Bank-ს აქვს სერვისი „საიმედო გადახდები“ (Reliable Payments), რომელიც უცხო ქვეყნის მოქალაქეებისთვისაც ღიაა: მყიდველი, გამყიდველი და ბანკი სამმხრივ ხელშეკრულებას აფორმებენ, მყიდველი თანხას სპეციალურ ანგარიშზე რიცხავს, ბანკი კი ფულს მას შემდეგ უშვებს, რაც გამყიდველი რეგისტრირებულ დოკუმენტებს მოიტანს. გამოქვეყნებული ტარიფებით საკომისიო 0,3%–0,4%-ია (მინიმუმ 50 BYN, მაქსიმუმ 500 BYN); უფრო მაღალი განაკვეთი მაშინ მოქმედებს, როცა ბანკი უცხოურ ვალუტას აკონვერტირებს. მიმდინარე განაკვეთი დააზუსტეთ. სხვა ბანკებსაც აქვთ მსგავსი „უსაფრთხო გარიგების“ სერვისები, მაგრამ თუ თქვენი ფული ევროკავშირიდან მოდის, ჯერ შეამოწმეთ, არის თუ არა ბანკი ქვემოთ მოცემულ ევროკავშირის ტრანზაქციების აკრძალვის სიაში. ბანკები სახსრების წყაროს საკუთარი წესებით ამოწმებენ, ამიტომ ყველა დოკუმენტი შეინახეთ.

სანქციები: რას აწყდება დასავლელი მყიდველი

ევროკავშირის, დიდი ბრიტანეთისა და ჩრდილოეთ ამერიკის მყიდველებისთვის გადახდა ის ეტაპია, რომელიც ყველაზე ხშირად ფუჭდება. რაც დავადასტურეთ:

• ევროკავშირი, 2025 წლის ივლისი. ევროკავშირმა აკრძალა ყველა ტრანზაქცია ბელარუსის ოთხ ბანკთან, რომლებიც უკვე გათიშული იყო SWIFT-ისგან: Belagroprombank, Bank Dabrabyt, ბელარუსის განვითარების ბანკი და Belinvestbank, ასევე მათ შვილობილ კომპანიებთან, რომლებშიც მათ 50% ან მეტი აქვთ. გამონაკლისები ვიწროა: დიპლომატიური მისიები და ბელარუსში მცხოვრები ევროკავშირის მოქალაქეები (საბჭოს გადაწყვეტილება (CFSP) 2025/1471 და რეგულაცია (EU) 2025/1472).
• ევროკავშირი, 2025 წლის ოქტომბერი. მე-19 პაკეტმა Alfa-Bank (Belarus), Sber Bank (Belarus) და VTB Bank (Belarus) 2025 წლის 2 დეკემბრიდან ევროკავშირის ტრანზაქციების აკრძალვის სიაში დაამატა, რეგულაცია (EU) No 833/2014-ის 5ac მუხლის საფუძველზე. BelVEB და Belgazprombank ამ სიაში უკვე იყვნენ, ამიტომ ახლა ბელარუსის ცხრა ბანკზე ევროკავშირის ტრანზაქციების სრული აკრძალვა მოქმედებს (Revera; Norton Rose Fulbright, 2026 წლის აპრილი).
• ბარათები. 2026 წლის 18–19 მარტიდან Visa-მ ევროკავშირში, ისლანდიაში, ლიხტენშტაინში, ნორვეგიასა და დიდ ბრიტანეთში დაბლოკა Belagroprombank-ის, Belgazprombank-ისა და Alfa-Bank-ის (Belarus) გამოშვებული ბარათები (Interfax). 2026 წლის 21 აპრილიდან Belgazprombank-ისა და Alfa-Bank-ის (Belarus) Mastercard-ის ბარათებმაც შეწყვიტა მუშაობა ევროკავშირში (Nasha Niva). ბელარუსის შიგნით ბარათები კვლავ მუშაობს.
• სხვა ბანკები. მათზე საყოველთაო აკრძალვა არ ვრცელდება, მაგრამ გამგზავნი ბანკი საკუთარ შესაბამისობის წესებს იყენებს და გადარიცხვა შეიძლება გადადოს ან უარყოს. წერილობით ჰკითხეთ თქვენს ბანკს, გაუგზავნის თუ არა გადარიცხვას ბელარუსის კონკრეტულ ბანკს, ბელარუსის ბანკს კი — მიიღებს თუ არა.
• ნაღდი ფული. ევროკავშირის წესები ბელარუსში ევროს ბანკნოტების გატანას კრძალავს, ვიწრო გამონაკლისებით, მაგალითად, პირადი მოგზაურობისთვის განკუთვნილი თანხისთვის. ნასყიდობის ფასის თან წაღებას ნუ გეგმავთ.

აშშ-ის, დიდი ბრიტანეთისა და კანადის სანქციებს საკუთარი სიები აქვს და ისინი ყოველთვის ევროკავშირს არ მიჰყვებიან. 2026 წლის მარტში აშშ-მა Belinvestbank-თან ტრანზაქციები დაუშვა, მაგრამ ევროკავშირის აკრძალვა მასზე ძალაშია, ევროკავშირში წარმომადგენლობის მქონე ბანკები კი, როგორც წესი, უფრო მკაცრ წესს მისდევენ. ბელარუსელი იურისტი თქვენს სანქციურ მდგომარეობას ვერ დაადასტურებს; ამას თქვენი ქვეყნის შესაბამისობის (compliance) მრჩეველი შეძლებს.

„არამეგობრული სახელმწიფოები“ და მოგვიანებით გაყიდვა

პრეზიდენტის ბრძანებულება No. 93 (2022 წლის 14 მარტი), შესწორებული ბრძანებულებით No. 326 (2023 წლის 19 ოქტომბერი; ძალაშია 2023 წლის 22 ოქტომბრიდან) და ბრძანებულებით No. 91 (2024 წლის 13 მარტი), „არამეგობრული“ სახელმწიფოების პირებთან დაკავშირებულ ზოგიერთ გარიგებას მინისტრთა საბჭოს ნებართვას და ბიუჯეტში საბაზრო ღირებულების სულ მცირე 25%-ის გადახდას მოითხოვს. ამ სახელმწიფოთა სია მინისტრთა საბჭოს დადგენილებაშია No. 209 (2022 წლის 6 აპრილი) და მასში, სხვებთან ერთად, ევროკავშირის წევრი სახელმწიფოები, აშშ და დიდი ბრიტანეთი შედიან. ნებართვებს დადგენილება No. 27 (2024 წლის 12 იანვარი) აწესრიგებს, ნებართვის გარეშე დადებული გარიგება კი ბათილია.

წესი ვრცელდება ბელარუსულ კომპანიებში წილებზე, ბელარუსული იურიდიული პირების საკუთრებაში მყოფ უძრავ ქონებაზე, თუ მათი მესაკუთრეები ან 25%-ისა და მეტის მფლობელები ჩამოთვლილი სახელმწიფოებიდან არიან, და ასეთი კომპანიების რეორგანიზაციაზე (Revera-სა და BRKA-ს იურიდიული ფირმების მიმოხილვები). ჩვენ მიერ შემოწმებული გამოქვეყნებული ტექსტები და იურისტების კომენტარები მას იმ ბინაზე არ ავრცელებს, რომელსაც უცხოელი ფიზიკური პირი პირადად ფლობს. თუმცა წესი რამდენჯერმე შეიცვალა, ამიტომ თუ თქვენი პასპორტი ჩამოთვლილი ქვეყნისაა, ყიდვამდე ბელარუსელი იურისტისგან წერილობითი დასკვნა აიღეთ, კომპანიის მეშვეობით კი ამის გარეშე ნუ იყიდით.

ყიდვისას

ბელარუსში მყიდველს ცალკე გადასახადი ქონების გადაცემაზე არ ეკისრება. კანონით დადგენილი ხარჯები მცირე მოსაკრებლებია, რომლებიც საბაზო სიდიდიდან გამოითვლება; ის 2026 წლის 1 იანვრიდან 45 BYN-ია (მინისტრთა საბჭოს დადგენილება No. 651, 2025 წლის 20 ნოემბერი). ქვემოთ მოცემული მონაცემები რეგიონული სარეგისტრაციო სააგენტოების ტარიფებიდანაა (ვიტებსკი და მოგილიოვი), შემოწმებულია 2026 წლის ოქტომბერში; ზუსტი თანხა თქვენს სააგენტოში დააზუსტეთ.

| მუხლი | ოდენობა | BYN-ში | შენიშვნა | |---|---|---|---| | ხელშეკრულებისა და უფლების გადასვლის რეგისტრაცია | 0,6 საბაზო სიდიდე | 27 | პლუს 0,5 საბაზო სიდიდე (22,5 BYN) პირველი ობიექტისთვის; სტანდარტული ვადა 5 სამუშაო დღე | | დაჩქარებული რეგისტრაცია | +0,3 (2 სამუშაო დღე) ან +0,6 (1 სამუშაო დღე) | +13,5 ან +27 | არასავალდებულო | | სახელმწიფო მოსაკრებელი ხელშეკრულების დამოწმებისთვის, მყიდველი ახლო ნათესავი არ არის | 5 საბაზო სიდიდე | 225 | ახლო ნათესავებისთვის 2 საბაზო სიდიდე (90 BYN) | | რეგისტრატორის საფასური ხელშეკრულების დამოწმებისთვის | 0,6 საბაზო სიდიდე | 27 | +0,4 საბაზო სიდიდე ერთ დღეში დამოწმებისთვის | | რიელტორი | სახელმწიფოს დადგენილი ზღვარი | იხ. ქვემოთ | შეთანხმდება სააგენტოსთან ხელშეკრულებაში |

სულ, მეორადი ბინის ყიდვა ოფიციალურ მოსაკრებლებში ჩვეულებრივ რამდენიმე ასი რუბლი ჯდება. მოგილიოვის ერთი სააგენტო დამოწმებისა და რეგისტრაციისთვის დაჩქარებულ ან სასწრაფო რეჟიმში 8–8,3 საბაზო სიდიდეს (360–373,5 BYN) ასახელებს.

რიელტორის საფასური შეზღუდულია. მინისტრთა საბჭოს დადგენილებამ No. 157 (2026 წლის 2 აპრილი), რომელიც 2026 წლის 16 მაისიდან მოქმედებს, შეცვალა რიელტორის მომსახურების მაქსიმალური ტარიფები ფიზიკური პირებისთვის (დადგენილება No. 754, 2023 წლის 1 ნოემბერი). გაყიდვაში დახმარებისას ზღვარია: ფასის 6% 700 საბაზო სიდიდემდე (31 500 BYN) ობიექტებზე, 5% 2 000-მდე (90 000 BYN), 4% 3 000-მდე და 3% 4 200-მდე; პრესის მიმოხილვები 12 400 საბაზო სიდიდეზე (558 000 BYN) მეტზე ფიქსირებულ 1,5%-ს ასახელებს. შუალედური დიაპაზონის ან მყიდველის მხარეს მომსახურების განაკვეთები ვერ ვიპოვეთ. აგენტის განაკვეთი წერილობით აიღეთ.

ფლობისას

ფიზიკური პირები უძრავი ქონების გადასახადს ქონების „საანგარიშო ღირებულების“ 0,1%-ის ოდენობით იხდიან; ღირებულება კვადრატულ მეტრზეა დადგენილი საგადასახადო კოდექსის დანართ 32-3-ში. ადგილობრივ საბჭოებს განაკვეთის კორექტირება შეუძლიათ. 2026 წლის 1 იანვრიდან კანონმა No. 127-Z (2025 წლის 30 დეკემბერი) დიდი საცხოვრებლებისთვის კოეფიციენტები დაამატა: 150–250 მ²-იანი ბინები 2-ზე მრავლდება, 250 მ²-ზე დიდი ბინები — 3-ზე; 200–300 მ²-იანი სახლები 2-ზე, 300 მ²-ზე დიდი — 3-ზე. Onliner-ის გაანგარიშების მაგალითებში კოეფიციენტი მთელ ფართზე გამოიყენება და არა მხოლოდ ზედმეტზე. 2026 წლის გადასახადი ამ განაკვეთებით 2027 წელს იხდება.

მინსკში 2026 წელს საანგარიშო ღირებულებაა 1 089 BYN/მ² ბინისთვის, 871 BYN ცალკე მდგარი სახლისთვის და 665 BYN აგარაკისთვის. წლიური გადასახადის მაგალითები, რომლებიც Onliner-მა 2025 წლის 31 დეკემბერს გამოაქვეყნა:

| ქონება მინსკში | ფართი | გადასახადი წელიწადში | |---|---|---| | ბინა | 100 მ² | 109 BYN | | ბინა | 180 მ² | 392 BYN | | ბინა | 280 მ² | 915 BYN | | სახლი | 250 მ² | 436 BYN | | სახლი | 350 მ² | 915 BYN |

შეღავათები პენსიონერებს, მრავალშვილიან ოჯახებსა და ზოგიერთ სხვა ჯგუფს აქვს, მაგრამ ისინი ბელარუსულ სოციალურ სტატუსზეა მიბმული და არარეზიდენტ მყიდველს არ დაეხმარება. მოვლა-პატრონობასა და კომუნალურ მომსახურებას საბინაო ორგანიზაცია ცალკე აკისრებს.

ქირის შემოსავალი

ფიზიკური პირი, რომელიც საცხოვრებელს სხვა ფიზიკურ პირებს აქირავებს, საშემოსავლო გადასახადს ფიქსირებული ყოველთვიური თანხით იხდის და არა ქირის პროცენტით. მინსკში ის 2026 წლის თებერვლიდან ერთ საცხოვრებელ ოთახზე თვეში 53 BYN-ია; სამზარეულო, დერეფანი და სააბაზანო არ ითვლება, ამიტომ ორთოთახიანი ბინა თვეში 106 BYN ჯდება. სხვა დასახლებებში ოთახზე 20–49 BYN იხდიან (MyFin, 2026). თანხა არ არის დამოკიდებული იმაზე, რამდენს ითხოვთ ქირად. წერილობითი ქირავნობის ხელშეკრულება მდგმურის შესვლამდე ადგილობრივ აღმასრულებელ კომიტეტში ან მის მიერ დანიშნულ ორგანიზაციაში უნდა დარეგისტრირდეს; საბინაო კოდექსის 53-ე მუხლით დაურეგისტრირებელი ხელშეკრულება ბათილია. გადასახადი ERIP საგადახდო სისტემით, გადასახადის გადამხდელის ნომრით (UNP) იხდება: პირველი გადახდა — ქირავნობის დაწყების შემდეგ მომდევნო სამუშაო დღემდე, შემდგომი — ყოველი თვის პირველ რიცხვამდე (GS.BY, 2025 წლის ივლისი).

თუ მდგმური კომპანიაა, სხვა რეჟიმი მოქმედებს: კომპანია 13%-იან საშემოსავლო გადასახადს წყაროსთან იკავებს. გამოქვეყნებული წყაროებიდან ვერ დავადასტურეთ, განსხვავებულად ეპყრობიან თუ არა არარეზიდენტ მესაკუთრეს ფიქსირებული თანხის რეჟიმში. ჰკითხეთ ადგილობრივ საგადასახადო ინსპექციას და გადაამოწმეთ ბელარუსსა და თქვენს ქვეყანას შორის ორმაგი დაბეგვრის თავიდან აცილების შეთანხმება.

მოგვიანებით გაყიდვა

განაკვეთი 13%-ია. ხუთ წელიწადში ერთი გაყიდვის შეღავათი ბელარუსის მოქალაქეებისა და საგადასახადო რეზიდენტებისთვისაა განკუთვნილი; წყაროები ერთმანეთს არ ეთანხმება იმაში, შეუძლია თუ არა მისი გამოყენება უცხოელ საგადასახადო რეზიდენტს. საგადასახადო რეზიდენტი ისაა, ვინც კალენდარულ წელს ბელარუსში 183 დღე ან მეტი იმყოფება. უცხოელი, რომელიც საგადასახადო რეზიდენტი არ არის, 13%-ს მოგებაზე პირველი გაყიდვისასაც იხდის (Advisor.by, ARDENNA, შემოწმებულია 2026 წლის ოქტომბერში). საგადასახადო ბაზა გაყიდვის ფასს გამოკლებული დოკუმენტურად დადასტურებული შეძენის ხარჯებია, ხოლო დოკუმენტების გარეშე — ფიქსირებული 20%-იანი გამოქვითვა.

პროცედურა რეგისტრაციამდე სრულდება და არა მის შემდეგ. არარეზიდენტი ქონების ადგილმდებარეობის საგადასახადო ინსპექციაში წარადგენს პირველ დეკლარაციას მოსალოდნელი შემოსავლით, საგადასახადო შეტყობინებიდან ხუთი სამუშაო დღის განმავლობაში იხდის 13%-ს და იღებს ცნობას, რომლის გარეშეც რეგისტრატორი გაყიდვას არ დაარეგისტრირებს. ფაქტობრივი შემოსავლის მქონე მეორე დეკლარაცია თანხის მიღებიდან ხუთი სამუშაო დღის ვადაში უნდა წარადგინოთ; თუ შემოსავალი პირველ დეკლარაციას ემთხვევა და გამოქვითვა არ მოითხოვება, მისი გამოტოვება შეიძლება (საგადასახადო კოდექსი, მუხ. 218; ARDENNA, 2026 წლის აპრილი). გადახდილი ზედმეტი თანხა უბრუნდება.

ბელარუსში ბინის ყიდვა ვიზას არ გაძლევთ, მაგრამ დროებითი ბინადრობის ნებართვის მოსათხოვნად კანონიერ საფუძველს იძლევა. 2026 წლის ოქტომბერში შემოწმებული ვარიანტები:

• უვიზო შესვლა, 2026 წლის 31 დეკემბრამდე. ევროპის 38 ქვეყნის მოქალაქეებს ვიზის გარეშე შესვლა შეუძლიათ: ევროკავშირის ყველა წევრი სახელმწიფო, დიდი ბრიტანეთი, ნორვეგია, შვეიცარია, ისლანდია, ლიხტენშტაინი, ანდორა, მონაკო, სან-მარინო, ვატიკანი, ბოსნია და ჰერცეგოვინა და ჩრდილოეთ მაკედონია. დარჩენა ერთ შესვლაზე 30 დღემდეა, უვიზო დღეების ჯამი კი კალენდარულ წელს 90-ს არ უნდა აღემატებოდეს. პოლონეთის, ლიტვისა და ლატვიის მოქალაქეებს, ასევე ლატვიის არამოქალაქეებს, ერთ შესვლაზე 90 დღით დარჩენა შეუძლიათ. შესვლა შესაძლებელია ყველა საავტომობილო და სარკინიგზო გამშვები პუნქტით და აეროპორტებით; რუსეთისკენ ტრანზიტით გასვლა არ შეიძლება (pravo.by, 2025 წლის დეკემბერი). რეჟიმი პრეზიდენტის გადაწყვეტილებაა და წლიდან წლამდე ახლდება. 2026 წლის 31 დეკემბრის შემდეგ გაგრძელება ვერ ვიპოვეთ, ამიტომ მომავალ წელს მოგზაურობამდე mfa.gov.by შეამოწმეთ. სხვა მოქალაქეობებისთვის სამინისტროს სია ნახეთ: ჩვენ მხოლოდ ევროპული შევამოწმეთ.
• დროებითი ბინადრობის ნებართვა (TRP), 90 დღეზე მეტი ყოფნისთვის. კანონის No. 105-Z 48-ე მუხლი საფუძვლად ბელარუსში საცხოვრებელი ქონების საკუთრებას ასახელებს. ნებართვა ერთ წლამდე ვადით გაიცემა. სახელმწიფო მოსაკრებელია 3 საბაზო სიდიდე (135 BYN), სტანდარტული განხილვის ვადა — 15 დღე. განცხადებას თან ურთავთ პასპორტს, საკუთრების დოკუმენტს, საცხოვრებელი ადგილის დამადასტურებელ დოკუმენტს და მოსაკრებლის ქვითარს, ხოლო სახელმწიფო რეგისტრაციისთვის თითის ანაბეჭდები უნდა ჩააბაროთ; ამის გარეშე ნებართვაზე უარს ამბობენ. ვადის გასვლისას იმავე საფუძვლით ხელახლა შეგიძლიათ მიმართოთ. ოჯახის წევრებს საკუთარი ნებართვები შეიძლება მიეცეთ, თუ მფლობელს კანონიერი შემოსავალი აქვს, რომელიც მთელი ოჯახისთვის სულ მცირე საარსებო მინიმუმის ტოლია (e-pasluga.by, შემოწმებულია 2026 წლის ოქტომბერში).
• მუდმივი ბინადრობის ნებართვა. იმავე კანონის 53-ე მუხლი საფუძვლებს ჩამოთვლის და ქონების საკუთრება მათ შორის არ არის. შესაბამისი გზებია: TRP-ით ხუთი წლის უწყვეტი კანონიერი ცხოვრება ან სულ მცირე 15 000 საბაზო სიდიდის ინვესტიცია, ანუ 675 000 BYN (2026 წლის ოქტომბრის კურსით დაახლოებით 224 000 USD). საინვესტიციო განაცხადი სახელმწიფო ორგანოს შუამდგომლობით განიხილება, მოსაკრებელი 2 საბაზო სიდიდეა. ბინის ყიდვა ინვესტიციად ითვლება თუ არა, მიგრაციის ორგანომ უნდა გადაწყვიტოს, ამიტომ ეს წინასწარ ნუ ივარაუდებთ.

ბინადრობის წესები საკუთრების სამართალზე უფრო ხშირად იცვლება. ამ ყველაფერზე დაყრდნობამდე მიმდინარე სია შინაგან საქმეთა სამინისტროს მოქალაქეობისა და მიგრაციის დეპარტამენტში დააზუსტეთ.

ნაბიჯ-ნაბიჯ მეორადი ბინისთვის

1. აირჩიეთ მიმღები ბანკი და გამოსცადეთ გადახდის გზა. ბინების ნახვამდე დარწმუნდით, რომ თქვენი ბანკი გადარიცხვას ამ ბელარუსულ ბანკს გაუგზავნის. ეს პირველ რიგში გააკეთეთ, რადგან ხელმოწერის შემდეგ ჩავარდნილი გადარიცხვა გარიგებას დაგიკარგავთ.
2. იპოვეთ ბელარუსელი იურისტი ან ნოტარიუსი, რომელიც თქვენთვის მუშაობს და არა გამყიდველისთვის ან სააგენტოსთვის. თუ თქვენი პასპორტი „არამეგობრული“ ქვეყნისაა, სთხოვეთ, ნებართვის წესთან დაკავშირებით პოზიცია დაადასტუროს.
3. შეამოწმეთ ბინა. რეესტრის ამონაწერი, უფლებრივი ტვირთები, დაყადაღება, ტექნიკური პასპორტი, რეგისტრირებული მცხოვრებლები, არასრულწლოვნები, მეუღლის თანხმობა, კომუნალური დავალიანება.
4. შეთანხმდით ფასზე და ხელი მოაწერეთ ხელშეკრულებას. ის ბელარუსულ რუბლებში იწერება. ჩვეულებრივ მას ნოტარიუსი ან სარეგისტრაციო სააგენტოს რეგისტრატორი ამოწმებს.
5. გადაიხადეთ ბანკის მეშვეობით. ბანკის მიერ კონტროლირებადი სქემის გარეშე ნაღდ ფულს ნუ გადასცემთ. შეინახეთ გადარიცხვის დოკუმენტები.
6. დაარეგისტრირეთ ხელშეკრულება და უფლების გადასვლა ტერიტორიულ სარეგისტრაციო სააგენტოში. გადაიხადეთ მოსაკრებელი, აირჩიეთ სტანდარტული ან დაჩქარებული ვადა და აიღეთ რეგისტრაციის მოწმობა. საკუთრება რეგისტრაციისთანავე იწყება.
7. გადაცემა და კომუნალური მომსახურება. ხელი მოაწერეთ გადაცემის აქტს, დააფიქსირეთ მრიცხველების ჩვენებები და კომუნალური ანგარიშები თქვენს სახელზე გადაიტანეთ.

სახლის შემთხვევაში

თანმიმდევრობა იგივეა, ორი დამატებით. პირველი, ნაკვეთი: საკუთრების დოკუმენტებში დააზუსტეთ, ის კერძო საკუთრებაშია, სიცოცხლისეულ მემკვიდრეობით მფლობელობაშია თუ სახელმწიფო იჯარით, რადგან ამაზეა დამოკიდებული, როგორ შეუძლია გამყიდველს სახლი კანონიერად უცხოელს გადასცეს. მეორე, იჯარა: მიწის დოკუმენტები ამავე დროს თქვენს სახელზე უნდა გადაიფორმდეს. შეამოწმეთ ნაკვეთის დანიშნულება და მდებარეობს თუ არა ის სასაზღვრო ზონაში.

ახალი შენობები

ახალი ბინების მყიდველები დეველოპერთან ჩვეულებრივ წილობრივი მშენებლობის ხელშეკრულებას აფორმებენ, რომელიც სახელმწიფო რეგისტრაციას ექვემდებარება. მოითხოვეთ რეგისტრირებული ხელშეკრულება, დეველოპერის მიწაზე უფლებების დამადასტურებელი დოკუმენტი, სამშენებლო ნებართვა და ექსპლუატაციაში შესვლის თარიღი დაგვიანების ჯარიმასთან ერთად. წილობრივ მშენებლობაში უცხოელი მონაწილეების სპეციალური წესები ვერ ვიპოვეთ, ამიტომ ეს საკითხი იურისტს დაუსვით.

დაფინანსება

ბელარუსული ბანკების იპოთეკა რუბლებშია. MyFin-ზე 2026 წლის ოქტომბერში მითითებული განაკვეთები ძირითადად წელიწადში დაახლოებით 12%–17% იყო, ხშირად პირველ თვეებში დაბალი განაკვეთით. ბანკები კრედიტს მოქალაქეებსა და მუდმივი ბინადრობის ნებართვის მქონე უცხოელებს აძლევენ და შემოსავლის დადასტურებას მოითხოვენ. არარეზიდენტმა მყიდველმა საკუთარი სახსრებით გადახდა უნდა დაგეგმოს.

შეცდომები, რომლებიც ყველაზე ძვირი ჯდება

• ხელმოწერა მანამ, სანამ გადახდის გზა არ გამოგიცდიათ, და მერე გაგება, რომ ბანკი გადარიცხვაზე უარს ამბობს.
• ვარაუდი, რომ სახლის ყიდვა მიწასაც მოიცავს. ის იჯარას მოიცავს, იმ პირობებით, რაც ამ იჯარას აქვს.
• ნაღდით გადახდა ბანკთან დოკუმენტირებული შეთანხმების გარეშე.
• კომპანიის მეშვეობით ყიდვა „არამეგობრული სახელმწიფოების“ წესის შემოუმოწმებლად, რომელიც კომპანიის საკუთრებაში მყოფ ქონებას ნამდვილად მოიცავს.
• არარეზიდენტისთვის გადაყიდვისას 13%-იანი გადასახადისა და რეგისტრაციამდე წარსადგენი დეკლარაციის დავიწყება.

მინსკი დასავლეთ ევროპასთან შედარებით იაფია, თუმცა ცენტრში ქირა სწრაფად გაძვირდა. Numbeo-ს მომხმარებლების მიერ შეყვანილი მონაცემები მინსკისთვის, 2026 წლის ოქტომბერი, ეროვნული ბანკის კურსით 3,0091 BYN 1 USD-ზე გადაყვანილი:

| მუხლი | BYN თვეში | დაახლოებით USD | |---|---|---| | ერთი ადამიანი, ქირის გარეშე | 1 723 | 573 | | ოთხსულიანი ოჯახი, ქირის გარეშე | 6 410 | 2 130 | | ერთსაძინებლიანის ქირა, ქალაქის ცენტრი | 1 781 | 592 | | ერთსაძინებლიანის ქირა, ცენტრს გარეთ | 1 165 | 387 | | სამსაძინებლიანის ქირა, ქალაქის ცენტრი | 3 071 | 1 021 | | საშუალო ხელფასი (ნეტო) | 2 882 | 958 |

შეიძლება თუ არა თვეში 1 500 USD-ით ცხოვრება? ერთ ადამიანს, რომელიც ცენტრში ერთსაძინებლიანს ქირაობს, ამ მონაცემებით დაახლოებით 3 500 BYN სჭირდება, ანუ დაახლოებით 1 160 USD. ასე რომ, დიახ, გარკვეული მარაგით. წყვილს ნაკლები სივრცე რჩება, ოთხსულიან ოჯახს კი, რომელიც ცენტრში სამსაძინებლიანს ქირაობს, სკოლამდე და დაზღვევამდე დაახლოებით 3 150 USD სჭირდება. Numbeo-ს მონაცემებს მომხმარებლები ავსებენ, სხვა აგრეგატორები ჯამში უფრო დაბალ თანხას ასახელებენ, ამიტომ ყველაფერი შეფასებად მიიჩნიეთ და მიმდინარე ფასები ადგილზე შეამოწმეთ.

საცხოვრებელი ხარჯების საზღვარგარეთიდან გადახდა იმავე საბანკო შეზღუდვებს აწყდება, რასაც ქონების საფასურის გადახდა. თუ დარჩენას გეგმავთ, ბელარუსში ანგარიში გახსენით და ნახეთ, როგორ ეპყრობა თქვენი ადგილობრივი ბანკი მასზე გადარიცხვებს.

ქირები და შემოსავლიანობა

2026 წლის ოქტომბრის დასაწყისში Realt.by-მ გამოაქვეყნა, რომ მინსკში ერთოთახიანი ბინის საშუალო ქირა იანვრიდან დაახლოებით 17%-ით, დაახლოებით 75 USD-ით გაიზარდა, ხოლო ქირავნობის განცხადებები დაახლოებით 14%-ით შემცირდა (იანვრის 3 510-დან სექტემბრის 3 034-მდე). Realt.by იმასაც აღნიშნავს, რომ მინსკში თვეში 350 USD-ზე იაფი ბინის პოვნა ძნელია. Numbeo-ს მომხმარებლების შეფასებით, მინსკის ცენტრში ჯამური (ბრუტო) შემოსავლიანობა დაახლოებით 5%-ია. ეს ბრუტო მაჩვენებელია, ფიქსირებულ ქირის გადასახადამდე, რემონტამდე, სააგენტოს საკომისიომდე და ცარიელი პერიოდებამდე.

ყიდვის ფასები 2026 წლის სექტემბრამდე წლის განმავლობაში 25,6%-ით გაიზარდა, ამიტომ ახალი შენაძენების ბრუტო შემოსავლიანობა, სავარაუდოდ, ძველი საშუალო მაჩვენებლებით ნაჩვენებზე დაბალია. ყიდვას წინა წლის შემოსავლიანობაზე დაყრდნობით ნუ შეაფასებთ.

გრძელვადიანი ქირავნობა

ჩვეულებრივი მოდელი გრძელვადიანი ქირავნობაა. ხელშეკრულება წერილობითია და მდგმურის შესვლამდე ადგილობრივ აღმასრულებელ კომიტეტში რეგისტრირდება. თქვენ იხდით გადასახადების განყოფილებაში აღწერილ ფიქსირებულ ყოველთვიურ გადასახადს; მდგმური კომპანიის შემთხვევაში 13%-იანი წყაროსთან დაკავების რეჟიმი მოქმედებს. საზღვარგარეთ მცხოვრებ უცხოელ მესაკუთრეს სჭირდება გადასახადის გადამხდელის ნომერი, ERIP-ით გადახდის შესაძლებლობა და ადგილობრივი ადამიანი, რომელიც გასაღებებს, შემოწმებებსა და რეგისტრაციას მიხედავს.

დღიური ქირავნობა

მოკლევადიანი ქირავნობა სხვაგვარად იბეგრება: MyFin-ის მიხედვით, წელიწადში 15 დღემდე ვადით ორი ან მეტი ხელშეკრულება მესაკუთრეს ფიქსირებული ყოველთვიური თანხიდან პროფესიული შემოსავლის გადასახადზე გადაჰყავს. უცხოელ მესაკუთრეზე ეს როგორ ვრცელდება, ვერ გადავამოწმეთ. ამაზე დაყრდნობამდე ჰკითხეთ საგადასახადო ინსპექციასა და შენობის მმართველს.

რა გააკეთოთ შემდეგ

ჯერ გადაწყვიტეთ, ბინა გინდათ თუ სახლი, რადგან ამაზეა დამოკიდებული მიწის საკითხი და თქვენი იურიდიული ნაბიჯები. შემდეგ თქვენს ბანკთან გამოსცადეთ ფულის გზა, ბელარუსის კატალოგში შეარჩიეთ ბინები და ფულის გადაცემამდე ბელარუსელ იურისტს შეამოწმებინეთ საკუთრება, სანქციური მდგომარეობა და გადაყიდვის წესები.