უძრავი ქონების ყიდვა საქართველოში: რა უნდა იცოდეს უცხოელმა

დიახ, უძრავი ქონების ყიდვა საქართველოში უცხოელსაც შეუძლია, მოქალაქის თანაბარ პირობებში, ერთი მნიშვნელოვანი გამონაკლისით: სასოფლო-სამეურნეო მიწა. ბინა, სახლი, კომერციული ფართი და არასასოფლო-სამეურნეო მიწის ნაკვეთი უცხოელი მყიდველის სახელზეც შეიძლება დარეგისტრირდეს. ყიდვის გადასახადი არ არსებობს, რეგისტრაცია ოთხ სამუშაო დღემდე გრძელდება, საკუთრება კი მას შემდეგ გადადის, რაც უფლებას საჯარო რეესტრში (საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტო, NAPR) დაარეგისტრირებენ. ასეთი იყო მდგომარეობა 2026 წლის ოქტომბერში შემოწმებისას.

ბოლო დროს ორი წესი შეიცვალა, ბევრ გზამკვლევში კი ძველი წესებია მითითებული. 2026 წლის 1 მარტიდან უძრავი ქონების საფუძველზე ბინადრობის ნებართვის მისაღებად ქონების ღირებულება 150 000 აშშ დოლარს უნდა აღემატებოდეს (მანამდე ზღვარი 100 000 აშშ დოლარი იყო). 2026 წლის სექტემბერში კი პარლამენტმა ქონების წლიური გადასახადისთვის ოჯახის შემოსავლის ზღვარი 40 000 ლარიდან 100 000 ლარამდე გაზარდა.

ბაზარი ციფრებში

Colliers Georgia-ს აღრიცხვით, 2025 წელს თბილისსა და ბათუმში დაახლოებით 59 000 ბინა გაიყიდა, 4,3 მლრდ აშშ დოლარის ღირებულებით. აქედან 42 267 გაყიდვა თბილისზე მოდის (3,3 მლრდ აშშ დოლარი). ბათუმმა რეკორდი დაამყარა: 17 052 გაყიდვა, ჯამში ოდნავ მეტი 1 მლრდ აშშ დოლარის. საშუალო ფასები 2025 წელს:

| ქალაქი | ახალი შენობები | ძველი შენობები | |---|---|---| | თბილისი | 1 484 აშშ დოლარი/მ² | 1 244 აშშ დოლარი/მ² | | ბათუმი | 1 497 აშშ დოლარი/მ² | 1 196 აშშ დოლარი/მ² |

ფასებს თითქმის ყველგან აშშ დოლარში ასახელებენ, თუმცა ოფიციალური ვალუტა ლარია (GEL). ეროვნული ბანკის კურსი 2026 წლის 15 ოქტომბერს იყო 2,599 ლარი აშშ დოლარზე.

ფასები 2026 წელსაც გაიზარდა. Colliers-ის 2026 წლის ივლისის მონაცემებით, თბილისში ახალი ბინების შეწონილი საშუალო ფასი 2025 წლის ივლისთან შედარებით დაახლოებით 10%-ით მეტი იყო როგორც პირველად, ისე მეორად ბაზარზე (ძველ შენობებში — დაახლოებით 14%-ით), ამავე თვეს კი ქალაქში 4 486 საცხოვრებელი გარიგება დაფიქსირდა, ერთი წლით ადრინდელზე 22,8%-ით მეტი (Colliers RECOV.GE, GBC-ის მიხედვით).

ვინ ყიდულობს

თბილისი ადგილობრივი ბაზარია: Colliers-ის მონაცემით, 2026 წლის ივნისიდან აგვისტომდე ბინების შესყიდვებში უცხოელების წილი 10%-დან 14%-მდე იყო. ბათუმი პირიქითაა. იმ დეველოპერთა პროექტებში, რომლებსაც Galt & Taggart იკვლევს, ბინების 52% 2025 წელს უცხო ქვეყნის მოქალაქეებმა იყიდეს: ისრაელებმა გაყიდვების 13%, ევროკავშირის მოქალაქეებმა 14%, უკრაინელებმა, რუსებმა და ბელარუსებმა ერთად 13%, თურქმა მყიდველებმა 10%-დან 11%-მდე. Colliers, რომელიც ბათუმის მთელ ბაზარს ითვლის, 2026 წლის აგვისტოში გარიგებებშიც უცხოელების წილს 52%-ად ასახელებს. ასეთი დიდი უცხოური მოთხოვნის მქონე ბაზარი რეგიონის პოლიტიკასა და მგზავრობაზეა დამოკიდებული, ამიტომ ბათუმში ფასები თბილისთან შედარებით უფრო სწრაფად შეიძლება შეიცვალოს.

თბილისი თუ ბათუმი

• თბილისი დედაქალაქია მთელი წლის განმავლობაში აქტიური ეკონომიკით, მისი გადაყიდვისა და გაქირავების ბაზრები კი ადგილობრივ მოთხოვნას ეყრდნობა. დიდი დიღომი, საბურთალო და სამგორი 2025 წელს მიწოდებისა და მოთხოვნის 61%-ს შეადგენდა (Colliers). ვაკე და ძველი თბილისი პრემიუმ უბნებია, ფასები იქ ქალაქის საშუალოზე გაცილებით მაღალია.
• ბათუმი აჭარის შავი ზღვის კურორტია: ზაფხულის სეზონი, მრავალსართულიანი საცხოვრებელი კომპლექსები და ბევრი ბინა, რომელიც დღიურად გასაქირავებლადაა ნაყიდი. მარტო ახალი ბულვარის რაიონში 2025 წელს 6 800-ზე მეტი გაყიდვა დაფიქსირდა. ფასები ძლიერ განსხვავდება: 2025 წლის ბოლოს გასაღების პირობით ახალი ბინები ძველ ბათუმში საშუალოდ დაახლოებით 3 000 აშშ დოლარი/მ² ღირდა, პერიფერიულ ზონებში კი 1 500 აშშ დოლარზე ნაკლები (Galt & Taggart, 2026 წლის მარტი).

ბათუმში მიწოდებას უნდა დააკვირდეთ. იმ დეველოპერთა პროექტებში, რომლებსაც Galt & Taggart იკვლევს, 2025 წლის ბოლოს დაახლოებით 12 400 ბინა გაუყიდავი იყო, ერთი წლით ადრინდელზე 14%-ით მეტი. Galt & Taggart-ი 2026 წელს პირველადი ბაზრის გაყიდვებში სტაბილურობას ელის, პირველადი ფასების ზრდა კი 4%-დან 6%-მდე შენელდება. გაუყიდავი ფართის დიდი მარაგი მყიდველს ვაჭრობის საშუალებას აძლევს.

განცხადებები HomeNSearch-ზე

ზემოთ მოყვანილ საშუალო ფასებს შეგიძლიათ შეადაროთ მოთხოვნილი ფასები: იხილეთ საქართველოს კატალოგი.

რისი ფლობა შეუძლია უცხოელს

კონსტიტუცია საკუთრებისა და მემკვიდრეობის უფლებას იცავს, ჩვეულებრივი უძრავი ქონების შემთხვევაში კი საქართველოს კანონმდებლობა მყიდველებს მოქალაქეებად და უცხოელებად არ ყოფს. ერთადერთი გამონაკლისი სასოფლო-სამეურნეო მიწაა. საქართველოს კონსტიტუციის მე-19 მუხლით ის სახელმწიფოს, მუნიციპალიტეტებს, საქართველოს მოქალაქეებსა და მათ გაერთიანებებს ეკუთვნის, გამონაკლისებს კი 2019 წლის ორგანული კანონი „სასოფლო-სამეურნეო მიწის საკუთრების შესახებ“ განსაზღვრავს (ტექსტი matsne.gov.ge-ზეა, შემოწმებულია 2026 წლის ოქტომბერში).

| რისი ყიდვა გსურთ | შეუძლია თუ არა უცხოელს | შენიშვნა | |---|---|---| | ბინა ან სახლი | დიახ, სრული საკუთრება | საჯარო რეესტრში თქვენს სახელზე რეგისტრირდება | | კომერციული ფართი, ოფისი, სასტუმრო | დიახ | იბეგრება საცხოვრებლისგან განსხვავებულად | | არასასოფლო-სამეურნეო მიწის ნაკვეთი | დიახ | ჯერ ნაკვეთის სამიზნე დანიშნულება შეამოწმეთ | | სასოფლო-სამეურნეო მიწა | არა | გამონაკლისები: მემკვიდრეობა და ქართული კომპანია მთავრობის მიერ დამტკიცებული საინვესტიციო გეგმით |

სასოფლო-სამეურნეო მიწა: ხაფანგი სახლის მყიდველებისთვის

კანონით სასოფლო-სამეურნეო მიწაა საძოვრის, სათიბის, სახნავის (მრავალწლიანი ნარგავების ჩათვლით) ან საკარმიდამო კატეგორიის მიწა, რომელიც სოფლის მეურნეობისთვის გამოიყენება ან შეიძლება გამოიყენებოდეს, შენობით ან მის გარეშე (ორგანული კანონი, მე-3 მუხლი). სწორედ ეს ბოლო ნაწილი ხვდება ხოლმე მყიდველს ხაფანგში. სოფლის სახლი, მთის ხედიანი ნაკვეთი ან „აგარაკი“ შეიძლება ამ კატეგორიებიდან რომელიმეში რეგისტრირებულ ნაკვეთზე იდგეს, უცხოელი კი მასზე საკუთრებას ვერ მოიპოვებს.

კატეგორია საჯარო რეესტრის ამონაწერში ქართულად, ნაკვეთის სამიზნე დანიშნულების სახით არის მითითებული. წინასწარი თანხის გადახდამდე ამონაწერი იურისტს წააკითხეთ.

გამონაკლისები ვიწროა (მე-4 მუხლი). უცხოელს სასოფლო-სამეურნეო მიწის მემკვიდრეობით მიღება შეუძლია. საქართველოში რეგისტრირებულ კომპანიას, რომლის დომინანტი პარტნიორი უცხოელია, ასეთი მიწის ფლობა მხოლოდ მაშინ შეუძლია, თუ საქართველოს მთავრობა საინვესტიციო გეგმას დაამტკიცებს, მაგალითად სოფლის მეურნეობაში, ინოვაციებსა თუ ტურისტული ინფრასტრუქტურის სფეროში. თუ გეგმა არ შესრულდა, კომპანიამ მიწა ერთი წლის განმავლობაში უნდა გაყიდოს (მე-5 მუხლი), პარტნიორთა შეცვლაც, რომლის შედეგადაც უცხოელი დომინანტი ხდება, მხოლოდ მთავრობის მიერ დამტკიცებული საინვესტიციო გეგმით არის დაშვებული (მე-7 მუხლი). ფიზიკური პირისთვის ეს გზა პრაქტიკულად დახურულია. matsne.gov.ge-ზე ინგლისური თარგმანი ქართულ ტექსტს შეიძლება ჩამორჩეს, ამიტომ მოქმედი რედაქცია ქართველ იურისტს გადაამოწმებინეთ.

რეგისტრაცია გხდით მესაკუთრედ

უძრავ ნივთზე საკუთრება მაშინ გადადის, როცა უფლება საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს (NAPR) მიერ წარმოებულ საჯარო რეესტრში შეიტანება. ხელმოწერილი ხელშეკრულება და გადახდილი ფასი საკმარისი არ არის. რეგისტრაცია იუსტიციის სახლში ან NAPR-ის ოფისში ხორციელდება, თქვენს მესაკუთრედ დამადასტურებელი ამონაწერი კი საკუთრების დასტურია.

ხელშეკრულება, ენა და მინდობილობა

უძრავი ქონების ნასყიდობისთვის ნოტარიუსი სავალდებულო არ არის. ხელშეკრულება შეიძლება იუსტიციის სახლში ან NAPR-ის ოფისში გაფორმდეს, ბევრი მყიდველი მაინც ნოტარიუსს მიმართავს. იურისტები ორენოვან ხელშეკრულებას ურჩევენ. რეესტრი და სასამართლოები ქართულ ტექსტს კითხულობენ, ამიტომ თუ თარგმანი ზღვის ხედს, პარკინგს ან დაგვიანების ჯარიმას გვპირდება, ქართულ ვერსიაში კი ეს არ არის ან შერბილებულია, ქართული ვერსია გადაწყვეტს.

ყიდვისთვის საქართველოში ყოფნა არ გჭირდებათ. მინდობილობით წარმომადგენელს შეუძლია თქვენ მაგივრად ხელი მოაწეროს და რეგისტრაცია გაიაროს. მინდობილობა შეიძლება დაამოწმოს ნოტარიუსმა საქართველოში, საქართველოს საკონსულომ ან უცხოეთის ნოტარიუსმა; უცხოურს აპოსტილი და ქართულად ნოტარიულად დამოწმებული თარგმანი სჭირდება. გაითვალისწინეთ რამდენიმე დამატებითი სამუშაო დღე.

რას აჩვენებს რეესტრის ამონაწერი

ქონებაზე ახალი ამონაწერი NAPR-ში შეუკვეთეთ: 20 ლარი — ერთი სამუშაო დღის ვადით ან 75 ლარი — იმავე დღეს, ონლაინ შეკვეთისას კი 13 ლარი ან 52 ლარი. ინგლისური ვერსია 26 ლარით ძვირი ჯდება (napr.gov.ge, შემოწმებულია 2026 წლის ოქტომბერში). ამონაწერში მითითებულია მესაკუთრე და საკადასტრო კოდი, ჩამოთვლილია იპოთეკები, ყადაღები და სხვა შეზღუდვები. ახალი შენობის შემთხვევაში დეველოპერს მოსთხოვეთ აგრეთვე მშენებლობის ნებართვა, მიწის საკუთრების დოკუმენტი და პროექტის მიმდინარე ეტაპი, და გაარკვიეთ, აფინანსებს თუ არა პროექტს ბანკი.

ფული

ბანკები მსხვილი გადარიცხვების დროს სახსრების წყაროს ამოწმებენ, ამიტომ ფულის უკან მდგომი დოკუმენტები შეინახეთ: სახლის გაყიდვის, დანაზოგის ამონაწერები, ხელფასისა და დივიდენდის დამადასტურებელი ჩანაწერები. გადაიხადეთ ბანკის გადარიცხვით გამყიდველის ანგარიშზე და შეინახეთ გადარიცხვის დადასტურება. იურისტს ჰკითხეთ, რომელი ვალუტა უნდა მიეთითოს ხელშეკრულებაში და როგორ მოეპყრობა ბანკი ამ ვალუტით გადარიცხვას.

შეძენისას

საქართველოში მყიდველს უძრავი ქონების გადაცემის გადასახადი ან ბეგარა არ ეკისრება. იხდით მხოლოდ მოსაკრებლებს (napr.gov.ge, შემოწმებულია 2026 წლის ოქტომბერში):

| პუნქტი | ღირებულება | |---|---| | საკუთრების რეგისტრაცია, 4 სამუშაო დღე | 150 ლარი | | რეგისტრაცია, 1 სამუშაო დღე | 270 ლარი | | რეგისტრაცია, იმავე დღეს | 350 ლარი | | რეესტრის ამონაწერი | 20 ლარი (1 სამუშაო დღე) ან 75 ლარი (იმავე დღეს) |

ზოგიერთ ძველ გზამკვლევში რეგისტრაციისთვის 50 და 200 ლარია მითითებული. ეს ციფრები მოძველებულია. დაამატეთ იურისტის, მთარგმნელის და, თუ აგენტის მეშვეობით ყიდულობთ, საკომისიოს ხარჯი.

დღგ-ს გადამხდელად რეგისტრირებული დეველოპერის მიერ გაყიდულ ახალ შენობებზე საქართველოს 18%-იანი დღგ ვრცელდება. კერძო პირის მიერ მეორადი ბინის გაყიდვაზე, როგორც წესი, არა. სთხოვეთ დეველოპერს წერილობით დაადასტუროს, რომ ხელშეკრულებაში მითითებულ ფასში დღგ შედის.

ქონების წლიური გადასახადი

საცხოვრებელ ქონებაზე გადასახადი ოჯახის შემოსავალზეა დამოკიდებული და არა ქონების ფასზე (საქართველოს საგადასახადო კოდექსი). წელს მანამდე გათავისუფლება ოჯახის 40 000 ლარამდე შემოსავალზე მოქმედებდა, 40 000-დან 100 000 ლარამდე შემოსავლისას კი განაკვეთი საბაზრო ღირებულების 0,05%-დან 0,2%-მდე იყო. 2026 წლის სექტემბრის ბოლოს მიღებულმა ცვლილებებმა ქვედა ზღვარი გააუქმა, უკუძალით — 2026 წლის მთელი საგადასახადო პერიოდისთვის. ოჯახები, რომელთა შემოსავალი 100 000 ლარამდეა, ახლა საცხოვრებელ ქონებაზე, ავტომობილებსა და სხვა დასაბეგრ ქონებაზე (მიწის გარდა) გადასახადს აღარ იხდიან, ამ ზღვარს ზემოთ კი კვლავ საბაზრო ღირებულების 0,8%-დან 1%-მდე იხდიან (civil.ge, Georgia Today და RegFollower, 2026 წლის სექტემბერი და ოქტომბერი). შემოსავლების სამსახურის განმარტებით, 2026 წლის გადასახადი 2025 წლის შემოსავალს ეფუძნება. 2026 წლის დეკლარაცია 2 ნოემბრამდეა წარსადგენი, საგადასახადო კოდექსით გადახდის ვადაა 15 ნოემბერი.

ბევრ გზამკვლევში კვლავ 40 000 ლარიანი ძველი წესია მითითებული, ამიტომ წაკითხულის თარიღს დააკვირდით. მიწა ცალკე იბეგრება და შემოსავლის მიუხედავად გადაიხდება: დაიბეგრება 1 აპრილისთვის საკუთრებაში არსებული მიწა, გადახდა კი 15 ნოემბრამდეა (PwC, 2026 წლის სექტემბერი).

PwC-ის მიმოხილვა რეზიდენტი ფიზიკური პირებისთვის შემოსავლის ტესტს აღწერს. არარეზიდენტებზე საგადასახადო მრჩევლები, შემოსავლების სამსახურის განმარტებებზე დაყრდნობით, ამბობენ, რომ ოჯახის მსოფლიოში მიღებული შემოსავალი ითვლება და თუ არარეზიდენტი დეკლარაციას არ წარადგენს, შემოსავლების სამსახურმა გადასახადი ქონების საბაზრო ღირებულებაზე მაქსიმალური განაკვეთით შეიძლება დაარიცხოს. ამიტომ მრჩევლები არარეზიდენტებს დეკლარაციის წარდგენას ურჩევენ მაშინაც, როცა გადასახადი არ ერიცხებათ. ნოემბრის ვადამდე თქვენი შემთხვევა შემოსავლების სამსახურთან ან ბუღალტერთან გადაამოწმეთ. საქართველოს საგადასახადო რეზიდენტი პირი ხდება ქვეყანაში ნებისმიერი უწყვეტი 12 თვის განმავლობაში 183 დღის დარჩენის შემდეგ (KPMG).

გაქირავებიდან მიღებული შემოსავალი

საცხოვრებლად გაქირავებული საცხოვრებელი ფართის ქირა იბეგრება ერთიანი 5%-იანი განაკვეთით ჯამური ქირიდან, გამოქვითვების გარეშე (PwC, 2026 წლის სექტემბერი). საგადასახადო მრჩევლები დასძენენ, რომ მეიჯარე rs.ge-ზე შემოსავლების სამსახურის მეიჯარეთა რეესტრში რეგისტრირდება და წინა წლის წლიურ დეკლარაციას მარტის ბოლომდე წარადგენს. სხვა ქირა, მაგალითად კომერციული ფართიდან, როგორც წესი, გამოქვითვების შემდეგ წმინდა შემოსავლის 20%-ით იბეგრება. საქართველოში არსებული ქონებიდან მიღებული ქირა საქართველოში იბეგრება მაშინაც, თუ საზღვარგარეთ ცხოვრობთ.

დღიური გაქირავება სხვა საკითხია. საგადასახადო მრჩევლები მას სამეწარმეო საქმიანობად მიიჩნევენ, წყაროები კი იმაში არ თანხმდებიან, რომელი რეჟიმი ვრცელდება: 1%-იანი მცირე ბიზნესის სტატუსი, 20%-იანი რეჟიმი თუ კომპანია. შემოსავლიანობის ციფრს, რომელიც გადასახადს არ ითვალისწინებს, ბუღალტრის აზრის გარეშე ნუ დაეყრდნობით.

გაყიდვისას

საქართველოში კაპიტალის მომატების ცალკე გადასახადი არ არსებობს. საცხოვრებლის გაყიდვიდან მიღებული მოგება საშემოსავლო გადასახადის ნაწილია:

• ფლობა ორ წელზე მეტხანს: მოგება გათავისუფლებულია. გათავისუფლება მაშინაც მოქმედებს, თუ სახლი მაცხოვრებლებს საცხოვრებლად ჰქონდათ გაქირავებული (Andersen in Georgia).
• გაყიდვა ორი წლის განმავლობაში: ბინისა და მიწის ნაკვეთიანი სახლის შემთხვევაში მოგების 5% (PwC), სხვა ქონებაზე — 20%. მოგება გაყიდვის ფასის და ყიდვის ფასისა და უშუალოდ დაკავშირებული ხარჯების სხვაობაა.
• კომერციული გამოყენება: კომერციული ფართის გაქირავება ან განმეორებითი გაყიდვები ეკონომიკურ საქმიანობად შეიძლება ჩაითვალოს და გათავისუფლების უფლება დაკარგოთ.

თუ ხშირად ყიდით, შემოსავლების სამსახური შეამოწმებს, ვაჭრობას ხომ არ ეწევით. შეინახეთ ნასყიდობის ხელშეკრულება და ხარჯების დამადასტურებელი დოკუმენტები.

უძრავი ქონების ფლობა საქართველოში საცხოვრებლად დარჩენის უფლებას თავისთავად არ იძლევა. უმეტეს სტუმარს ბინადრობის ნებართვა მაინც არ სჭირდება: 90-ზე მეტი ქვეყნის მოქალაქეს, მათ შორის ევროკავშირის ქვეყნების, დიდი ბრიტანეთის, აშშ-ის, რუსეთისა და უკრაინის მოქალაქეებს, ვიზის გარეშე შესვლა და ერთ წლამდე დარჩენა შეუძლიათ (მთავრობის დადგენილება №255; თქვენი პასპორტისთვის გადაამოწმეთ geoconsul.gov.ge-ზე). 2026 წლის 1 იანვრიდან ბინადრობის ნებართვის არმქონე ვიზიტორებს მთელი ყოფნის განმავლობაში ჯანმრთელობისა და უბედური შემთხვევის დაზღვევაც უნდა ჰქონდეთ, მინიმუმ 30 000 ლარის ლიმიტით. ქონება გამოგადგებათ, თუ ბინადრობის ნებართვა გჭირდებათ.

ბინადრობის ნებართვა ქონების მფლობელებისთვის

სახელმწიფო სერვისების განვითარების სააგენტო (SDA) ხანმოკლე ბინადრობის ნებართვას აძლევს უცხოელს, რომელსაც საქართველოში საკუთრებაში აქვს უძრავი ქონება (სასოფლო-სამეურნეო მიწის გარდა), ლარის ეკვივალენტში 150 000 აშშ დოლარზე მეტი საბაზრო ღირებულებით. ნებართვაში შეიძლება შევიდნენ მეუღლე და შვილებიც (SDA, შემოწმებულია 2026 წლის ოქტომბერში).

• ზღვარი. 150 000 აშშ დოლარი 2026 წლის 1 მარტიდან, 100 000 აშშ დოლარის ნაცვლად, „უცხოელთა და მოქალაქეობის არმქონე პირთა სამართლებრივი მდგომარეობის შესახებ“ კანონში 2025 წლის ივნისში მიღებული ცვლილებების თანახმად. იურიდიული ფირმების განმარტებით, ზღვრის მისაღწევად რამდენიმე ობიექტის შეკრება შეიძლება.
• შეფასება. ღირებულება არის საბაზრო ღირებულება, რომელსაც საქართველოში აკრედიტებული ორგანოს სერტიფიცირებული შემფასებელი ადგენს და არა თქვენ მიერ გადახდილი ფასი.
• მხოლოდ რეგისტრირებული ქონება. იურიდიული ფირმების მიმოხილვების თანახმად, საკუთრება უკვე რეგისტრირებული უნდა იყოს, ამიტომ მშენებარე ობიექტი, სანამ თქვენს საკუთრებაში არ გადავა, არ ითვლება.
• მოსაკრებელი და ვადა. სახელმწიფო მოსაკრებელი 30-დღიანი განხილვისას 300 ლარია, 20-დღიანისას 450 ლარი, 10-დღიანისას 600 ლარი (SDA). ბინადრობის მოწმობა ცალკე ფასდება, 60 ლარიდან.
• ვადა. ერთი წელი, ყოველწლიურად ახლდება. თუ ქონებას გაყიდით, ნებართვა საფუძველს კარგავს.
• ძველი ნებართვები. იურიდიული ფირმების თქმით, ვინც 100 000 აშშ დოლარიანი ზღვრით მიიღო ნებართვა, მისი განახლება შეუძლია, სანამ იმავე ქონებას ფლობს. მათთვის, ვისაც ნებართვა ვადაგასული აქვს, წესები გაურკვეველია, 2026 წლის 1 მარტთან ახლოს შესყიდულ ქონებაზე გარდამავალ დებულებებს კი სხვადასხვა ფირმა სხვადასხვანაირად აღწერს. თუ ეს თქვენ გეხებათ, პირდაპირ SDA-ს ჰკითხეთ.

2026 წელს სამუშაო უფლებები შეიცვალა

2026 წლის 1 მარტიდან საქართველოში მომუშავე, ფრილანსერ ან ბიზნესის მწარმოებელ უცხოელთა უმეტესობას შრომითი საქმიანობის ცალკე ნებართვა სჭირდება, რომელსაც დასაქმების მხარდაჭერის სახელმწიფო სააგენტო გასცემს. მხოლოდ ბინადრობის ნებართვა ამ უფლებას აღარ იძლევა. გათავისუფლებულნი არიან საინვესტიციო ბინადრობის ნებართვის ან მუდმივი ბინადრობის მფლობელები; ქონების საფუძველზე გაცემული ნებართვა ამ სიაში არ არის. მარტამდე შრომით მიგრანტად რეგისტრირებულ პირებს მოთხოვნის შესასრულებლად 2027 წლის 1 იანვრამდე აქვთ დრო, ნებართვის გარეშე მუშაობა კი პირველი დარღვევისთვის 2 000 ლარით ჯარიმდება (აშშ-ის საელჩო საქართველოში და იურიდიული ფირმების მიმოხილვები). 2026 წლის აპრილში პარლამენტმა გამონაკლისების სია გააფართოვა (კანონი №1509), იურისტები კი ვერ თანხმდებიან, ითვლება თუ არა საკუთარი ბინის გაქირავება შრომით საქმიანობად. თუ საქართველოში შემოსავლის მიღებას გეგმავთ, თქვენი შემთხვევა იურისტთან გადაამოწმეთ.

საინვესტიციო ნებართვა

არსებობს უფრო მაღალი საფეხური: საინვესტიციო ბინადრობის ნებართვა საქართველოში 300 000 აშშ დოლარის ინვესტიციის ან 300 000 აშშ დოლარზე მეტი ღირებულების ქონებაზე საკუთრების შემთხვევაში. გაიცემა ხუთი წლით, მისი მფლობელი კი სამუშაო ნებართვას არ საჭიროებს. SDA-ს მონაცემით, მფლობელს, რომელიც ამ ხუთი წლის განმავლობაში ქონებას შეინარჩუნებს, შემდეგ უვადო ყოფნის ნებართვაზე განცხადების შეტანა შეუძლია. თუ ყიდვას ამ გზის გათვალისწინებით გეგმავთ, ჯერ ემიგრაციის იურისტთან გადაწყვიტეთ.

ნაბიჯ-ნაბიჯ

1. განსაზღვრეთ ბიუჯეტი და მოპირკეთების დონე. ახალ შენობაში ფასი დიდად არის დამოკიდებული მოპირკეთების ეტაპზე (იხ. ქვემოთ). თუ ბინადრობის ნებართვა გსურთ, ქონების ღირებულება შემფასებლის შეფასებით 150 000 აშშ დოლარს უნდა აღემატებოდეს.
2. აიყვანეთ საკუთარი იურისტი რაიმეს დაჯავშნამდე — ისეთი, ვისაც თქვენ უხდით და არა დეველოპერი ან აგენტი. ხელშეკრულება მოითხოვეთ ქართულად და თქვენთვის გასაგებ ენაზე.
3. შეამოწმეთ ქონება. რეესტრის ამონაწერი სამიზნე დანიშნულებით, იპოთეკებითა და ყადაღებით; ახალი შენობისთვის — ნებართვა, მიწის საკუთრების დოკუმენტი, მშენებლობის ეტაპი და დეველოპერის დაფინანსება.
4. დაჯავშნეთ. წინასწარი თანხა მას შემდეგ გადაიხადეთ, რაც იურისტმა პირობები წაიკითხა. ჯავშანში ან წინასწარ ხელშეკრულებაში მითითებული უნდა იყოს ფასი, ვალუტა, ჩაბარების ვადა და ის, რა ბედი ეწევა წინასწარ თანხას, თუ შემოწმებები ჩაიშალა.
5. ხელი მოაწერეთ ნასყიდობის ხელშეკრულებას იუსტიციის სახლში, NAPR-ის ოფისში ან ნოტარიუსთან, პირადად ან მინდობილობით.
6. გადაიხადეთ ბანკის გადარიცხვით ხელმოწერილი ხელშეკრულების საფუძველზე და შეინახეთ დადასტურება.
7. დაარეგისტრირეთ NAPR-ში. მოსაკრებელი ოთხი სამუშაო დღისთვის 150 ლარია, ერთი დღისთვის — 270 ლარი, იმავე დღეს — 350 ლარი. აიღეთ ამონაწერი, რომელშიც თქვენ მესაკუთრედ ხართ მითითებული.
8. შემდეგ გადაიფორმეთ კომუნალური ანგარიშები, თუ წესები მოითხოვს, ქონება საგადასახადო მიზნებისთვის დეკლარირეთ და, თუ ბინადრობის ნებართვა გინდათ, მიმართეთ SDA-ს.

მშენებარე ობიექტები და მოპირკეთება: შავი, თეთრი და მწვანე კარკასი

ბევრი ახალი ბინა მშენებლობის ეტაპზე იყიდება და დაუმთავრებელი გადაიცემა. მოპირკეთების ეტაპებს საბაზრო ტერმინებით აღწერენ და არც ერთი მათგანი სამართლებრივი სტანდარტი არ არის:

• შავი კარკასი: ბეტონის კარკასი. შიდა ტიხრები, ბათქაში და ცემენტის ფენა არ არის. ელექტროენერგია ბინის კართან მიდის და მეტი არაფერი.
• თეთრი კარკასი: დაბათქაშებული კედლები, იატაკის ცემენტის ფენა, ფანჯრები, შესასვლელი კარი და კომუნიკაციების მისაერთებელი წერტილები. თავად დაამატებთ სამზარეულოს, სანტექნიკას, იატაკს და შეღებვას.
• მწვანე კარკასი: დეველოპერები ამ ტერმინს სხვადასხვანაირად იყენებენ. ზოგიერთი თეთრ კარკასს პლუს გათბობას ან ენერგოეფექტურ მასალებს გულისხმობს. თეთრ კარკასზე ძვირი ღირს.

ერთი დეველოპერის „თეთრი კარკასი“ შეიძლება გაცილებით ნაკლებს მოიცავდეს, ვიდრე მეორისა. სპეციფიკაცია პუნქტობრივად ხელშეკრულების დანართში ჩაწერეთ და ბროშურას ნუ დაეყრდნობით. მოპირკეთება ცალკე ჩათვალეთ და შავი კარკასის ფასის მზა ბინასთან შედარებამდე წერილობითი ხარჯთაღრიცხვა აიღეთ.

დეველოპერის რისკი

საქართველოში ახალ პროექტებში ესკროუ სტანდარტი არ არის, ამიტომ ნაწილობრივი გადახდების უმეტესობა პირდაპირ დეველოპერთან მიდის. მთავარი რისკებია დაგვიანება, პროექტის ცვლილებები და დეველოპერის გაკოტრება; პრესაში იგივე ბინის რამდენიმე მყიდველზე გაყიდვის შემთხვევებიც გამოქვეყნებულა. გადახდამდე შეამოწმეთ დეველოპერის წინა პროექტები, გაარკვიეთ, რომელი ბანკი აფინანსებს მშენებლობას და რომელ ეტაპზე გასცემს იპოთეკას, წაიკითხეთ დაგვიანების ჯარიმის პუნქტი და ჰკითხეთ, როგორ არის თქვენი გადახდები დაცული, თუ შენობა არ დასრულდება. საქართველოს კანონმდებლობა მყიდველის მომავალი უფლების წინასწარ რეგისტრაციას საჯარო რეესტრში უშვებს; იურისტები ამას ურჩევენ, რადგან იგი ერთსა და იმავე ბინაზე კონკურენტი უფლებების რეგისტრაციას ბლოკავს — ეს ორმაგი გაყიდვისგან მთავარი დაცვაა. ამხელა შენაძენისთვის დამოუკიდებელი ქართველი იურისტის ჰონორარი ღირს.

დაფინანსება და საბანკო ანგარიში

ქართული ბანკები არარეზიდენტებსაც აკრედიტებენ, მათ შორის თიბისი, საქართველოს ბანკი და ლიბერთი. მრჩევლების 2026 წლის გზამკვლევებით, არარეზიდენტის პირველადი შენატანი ბანკის შეფასების 30%-დან 40%-მდეა, დოლარის განაკვეთი დაახლოებით 8%-დან იწყება, ლარის — დაახლოებით 10%-დან 13%-მდეა, ვადა კი, როგორც წესი, 10 წლამდეა. ბანკები დასრულებულ შენობებს ანიჭებენ უპირატესობას და დოკუმენტირებულ, სტაბილურ შემოსავალს ითხოვენ. ბევრი დეველოპერი შენობის დასრულებამდე საკუთარ განვადებასაც გვთავაზობს, ხშირად პროცენტის გარეშე; ეს დეველოპერთან კერძო ხელშეკრულებაა, ამიტომ ზემოთ აღწერილი დეველოპერის რისკი სრულად მოქმედებს. პირობები ბანკში გადაამოწმეთ, რადგან ისინი ხშირად იცვლება.

ანგარიშის გასახსნელად გჭირდებათ პასპორტი, ჩვეულებრივ სახსრების წყაროს ცნობა და ქართული მობილური ნომერი SMS კოდებისთვის. ზოგ ბანკს პირველი ანგარიშისთვის ფილიალში მისვლა სჭირდება, პოლიტიკა ბანკებს შორის განსხვავდება. ერთი მრჩევლის გზამკვლევის მიხედვით, ზოგ ბანკში ნოტარიულად დამოწმებულ მინდობილობას ვიზიტის ჩანაცვლება შეუძლია, ორიდან ოთხ დამატებით კვირამდე დროის ფასად.

შეცდომები, რომლებიც ყველაზე ძვირი ჯდება

• წინასწარი თანხის გადახდა რეესტრის ამონაწერის წაკითხვამდე.
• სოფლის სახლის ყიდვა იმის გარეშე, რომ ნაკვეთი სასოფლო-სამეურნეოდ ხომ არ არის კლასიფიცირებული.
• ბროშურაში მითითებული „თეთრი კარკასის“ ხელშეკრულებისას მიღება.
• დაუმთავრებელი მშენებარე ბინის ბინადრობის ნებართვის ზღვარში ჩათვლა.
• გზამკვლევით მუშაობა, რომელშიც კვლავ ქონების გადასახადის ძველი 40 000 ლარიანი ზღვარი ან 100 000 დოლარიანი ნებართვაა მითითებული.

საქართველო დასავლეთ ევროპაზე იაფია, ბათუმი კი — თბილისზე. ქვემოთ Numbeo-ს 2026 წლის ოქტომბრის მონაცემებია, რომლებსაც მომხმარებლები ავსებენ (თბილისში ცენტრს გარეთ ქირა ივლისის 2026 წლის ჩანაწერიდანაა). ჩანაწერებს შორის ციფრები იცვლება, ამიტომ დიაპაზონებად აღიქვით. დოლარში გადაყვანა ეროვნული ბანკის კურსითაა, დაახლოებით 2,6 ლარი აშშ დოლარზე.

| | თბილისი | ბათუმი | |---|---|---| | ერთი ადამიანი, თვეში, ქირის გარეშე | დაახლოებით 1 700 ლარი (660 აშშ დოლარი) | დაახლოებით 1 600 ლარი (610 აშშ დოლარი) | | ოთხსულიანი ოჯახი, თვეში, ქირის გარეშე | დაახლოებით 6 300 ლარი (2 440 აშშ დოლარი) | დაახლოებით 5 800 ლარი (2 260 აშშ დოლარი) | | 1-საძინებლიანის ქირა, ქალაქის ცენტრში | 1 750–1 850 ლარი | 1 270–1 310 ლარი | | 1-საძინებლიანის ქირა, ცენტრს გარეთ | დაახლოებით 1 160 ლარი | 900–970 ლარი |

ამრიგად, ერთ ადამიანს, რომელიც თბილისის ცენტრში ერთსაძინებლიანს ქირაობს, თვეში დაახლოებით 3 500 ლარი სჭირდება, ანუ დაახლოებით 1 350 აშშ დოლარი. ბათუმში იგივე ცხოვრების დონე დაახლოებით 2 900 ლარი უჯდება, დაახლოებით 1 100 აშშ დოლარი. ბათუმში სამსაძინებლიანის მქირავებელი ოჯახისთვის რეალისტური ბიუჯეტი დაახლოებით 8 300 ლარია, დაახლოებით 3 200 აშშ დოლარი. ბიუჯეტს ყველაზე მეტად საერთაშორისო სკოლები და კერძო სამედიცინო დაზღვევა ცვლის, ამიტომ ისინი ცალკე გამოთვალეთ.

თუ თავად ცხოვრობთ ქონებაში და საქართველოში შემოსავალს იღებთ, ბინადრობის განყოფილებაში აღწერილი სამუშაო ნებართვის წესი გაითვალისწინეთ.

შემოსავლიანობა

Global Property Guide-ის მიხედვით, საქართველოში ქირის საშუალო ჯამური შემოსავლიანობა 2026 წლის მესამე კვარტალში 7,25% იყო (თბილისში 7,23%), პირველი კვარტლის 7,42%-ის შემდეგ, როცა თბილისში 7,53% იყო, ბათუმში კი 7,31%. ეს ჯამური მაჩვენებლებია, გადასახადების, რემონტის, მოსაკრებლებისა და გამოუყენებელი პერიოდების გამოკლებამდე. TBC Capital-მა ბათუმის ჯამური შემოსავლიანობა დაახლოებით 7,2%-ად შეაფასა, მართვის, დასუფთავების, პლატფორმების საკომისიოს, კომუნალური გადასახადებისა და ცარიელი კვირების გამოკლების შემდეგ კი წმინდა შემოსავლიანობა იქ ჩვეულებრივ 3%-დან 4%-მდეა (International Investment, 2026 წლის თებერვალი). Galt & Taggart-მა ბათუმში 2025 წელს 7,4%-იანი შემოსავლიანობა გაზომა, 2024 წლის 8,8%-ის შემდეგ.

ქირა ფასებთან ერთად არ იზრდება. Global Property Guide-ის მიერ ციტირებული TBC Capital-ის მონაცემებით, თბილისში მოთხოვნილი ქირა 2024 წელს დაახლოებით 8%-ით დაეცა, 2025 წელს კიდევ 11%-ით, TBC კი 2026 წელს კიდევ 2,1%-იან კლებას ელის. ამან შემოსავლიანობა 2022–2023 წლების პიკიდან დაწია. დღევანდელი ფასისა და შარშანდელი ქირის მიხედვით გამოთვლილი შემოსავლიანობა შეიძლება გადაჭარბებული იყოს.

გრძელვადიანი გაქირავება

საცხოვრებლად გრძელვადიანი გაქირავება იბეგრება ჯამური ქირის ერთიანი 5%-ით, როგორც საგადასახადო ნაწილშია აღწერილი, ამასთან 5% ქირიდან ხარჯების გამოქვითვამდე გადაიხდება. ქირა და ვალუტა წერილობით ხელშეკრულებაში შეთანხმეთ და შემოსავლის დათვლამდე შენობის მომსახურების გადასახადები შეამოწმეთ.

მოკლევადიანი გაქირავება

სააგენტოების ბროშურები ხშირად ბათუმში მოკლევადიანი გაქირავებიდან ორნიშნა შემოსავალს გვპირდება. TBC Capital-ის ციფრები ბევრად დაბალია: დღიური საშუალო ტარიფით დაახლოებით 34 აშშ დოლარი და 31%-იანი დატვირთვით ბინა ხარჯების გამოკლებამდე წელიწადში დაახლოებით 3 850 აშშ დოლარს შემოაქვს. Galt & Taggart-ის საშუალო ტარიფი 2025 წელს 35,6 აშშ დოლარი იყო, წლის განმავლობაში უცვლელი. TBC-ის გათვლის მაგალითში 59 500 აშშ დოლარად ნაყიდი 35 მ² სტუდიო გრძელვადიანი გაქირავებისას წელიწადში დაახლოებით 3% წმინდა შემოსავალს იძლევა (ამოიგება დაახლოებით 32 წელიწადში) და დაახლოებით 2,8%-ს — დღიური გაქირავებისას 43%-იანი დატვირთვით. სეზონი მნიშვნელოვანია: შავი ზღვის ზაფხული შემოსავლის უდიდეს ნაწილს იძლევა.

დღიურად გასაქირავებელი ბინის ყიდვამდე შეამოწმეთ შენობის წესები, ლიცენზირება და დაბეგვრა ბუღალტერთან, ასევე იმავე კომპლექსში არსებული მიწოდება. კოშკი, სადაც ასობით ერთნაირი სტუდიოა, გადაჭედილი ბაზარია.

რა გააკეთოთ შემდეგ

ჯერ გადაწყვიტეთ, თბილისის ადგილობრივი, მთელი წლის ბაზარი გინდათ თუ ბათუმის საკურორტო ბაზარი თავისი უცხოელი მყიდველებითა და გაუყიდავი ბინების მარაგით. შემდეგ საქართველოს კატალოგში მოარჩიეთ ობიექტები, თითოეულისთვის შეუკვეთეთ რეესტრის ამონაწერი და წინასწარი თანხის გადახდამდე დამოუკიდებელ ქართველ იურისტს ხელშეკრულება წააკითხეთ.