شراء عقار في أرمينيا كأجنبي: كيف يتم

يمكنك شراء عقار في أرمينيا كأجنبي بشروط تكاد تطابق شروط المواطن. فالشقق والمنازل والمكاتب والمحال التجارية تُسجَّل بملكية كاملة، دون حاجة إلى إقامة ودون حصة محددة للأجانب. القيد الوحيد يخص الأرض: الدستور يمنع الأجانب من تملكها، ثم يسمح قانون الأراضي لهم بتملك القطع المقامة عليها مبانٍ سكنية وتجارية، دون الأراضي الزراعية. وشراء شقة لا يمنحك حق العيش في أرمينيا، وقواعد الإقامة تتغير في 1 نوفمبر 2026. تتناول الأقسام التالية كل نقطة مع مصادرها، وقد روجعت في أكتوبر 2026.

الأسعار ومن يشتري

أعلنت لجنة الكادستر أن متوسط سعر الشقة في مبنى متعدد الشقق في يريفان بلغ 505,900 درام (AMD) للمتر المربع (m²) في النصف الأول من 2026، بزيادة 9.1% عن العام السابق (ArmInfo، أغسطس 2026). وهذا يعادل نحو 1,400 دولار أمريكي بسعر صرف نحو 360 درامًا للدولار. أما متوسط 2025 فكان 464,300 درام للمتر المربع، بارتفاع 0.3% فقط، أي أن السوق بقي شبه ساكن معظم عام 2025. وقال البنك المركزي في أغسطس 2026 إن النمو عاد في الربع الثاني، وإن المطورين صاروا أنشط في استقطاب المشترين غير المقيمين للحفاظ على المبيعات (Armenpress، 4 أغسطس 2026). ونقلت Euronews عن لجنة الكادستر في 13 أكتوبر 2026 أن أسعار الشقق في يريفان ارتفعت 2.9% في أغسطس وحده و23.5% على أساس سنوي. هذا رقم شهر واحد، وستُظهر نشرات الكادستر اللاحقة ما إذا كان سيستمر.

حصة المشترين الأجانب صغيرة لكنها تنمو. شارك مواطنون أجانب في 4,413 معاملة عقارية في أرمينيا عام 2025، بزيادة 13.4% وبنسبة 7.4% من إجمالي الصفقات؛ وفي النصف الأول من 2026 بلغ العدد 2,313، بزيادة 37% عن الفترة نفسها من 2025 (بيانات لجنة الكادستر عبر ArmInfo). وتشمل هذه الأرقام الشراء والبيع معًا: ففي 2025 اشترى الأجانب 2,014 عقارًا وباعوا 2,524. ومن العقارات التي اشتروها كان 1,304 في يريفان و221 في كوتايك و78 في لوري. ويتصدر الروس قائمة المشترين الأجانب، يليهم مواطنو الولايات المتحدة وإيران، وتقدّر Euronews حصة الروس بنحو 72% من جميع المعاملات الأجنبية.

أين يشتري الأجانب

• يريفان تستحوذ على معظم الطلب. حيّا كنترون المركزي وعرابكير المجاور له هما الأغلى؛ وفي الربع الثاني من 2026 كانت الأسعار الأسرع ارتفاعًا في نورك-ماراش وشنغافيت وأجابنياك (بيانات لجنة الكادستر عبر JAMnews). وتضع بيانات Numbeo التي يجمعها المستخدمون لشهر أكتوبر 2026 أسعار الشقق في الوسط عند نحو 1.2 مليون درام للمتر المربع مقابل نحو 565,000 خارجه. هذه عينات من الأسعار المعروضة وليست متوسط الكادستر، لكن فجوة بنحو الضعف نموذجية لطريقة تسعير المدينة. وذكر رئيس الوزراء شقة مركزية بيعت بسعر 8,000 دولار للمتر المربع، مقابل حد أقصى بلغ 5,500 دولار في 2023 (OC Media، أكتوبر 2026)؛ وهذه صفقة واحدة وليست سعر سوق.
• المشاريع الجديدة شائعة في يريفان ويبيعها المطورون على الخارطة. أما استرداد الضريبة الحكومي على الرهن العقاري، الذي كان يدفع الطلب عليها، فلم يعد يشمل يريفان (راجع قسم الضرائب).
• تساغكادزور، أهم بلدة للتزلج، كانت أغلى سوق إقليمية في بيانات وزارة المالية لشهر ديسمبر 2024، بسعر 455,000 درام للمتر المربع (Arka). وتراوحت قوائم أسعار المطورين للمشاريع الجديدة هناك بين نحو 560,000 و800,000 درام للمتر المربع في أوائل 2026 (إعلانات karucapatoxic.am). ويمتد موسم التزلج من نحو ديسمبر إلى أبريل، وهذا ما يحدد دخل الإيجار.
• ديليجان بلدة غابات ومنتجعات علاجية تُسوَّق للسياحة. لم نجد سلسلة أسعار موثوقة لها لعام 2026، فاسأل الوكلاء المحليين عن صفقات أُغلقت حديثًا بدل الاعتماد على الأسعار المعروضة.

الإعلانات على HomeNSearch

راجع صفحة أرمينيا وقارن أي سعر معروض بمتوسط الكادستر الوارد أعلاه.

ما الذي يحق للأجنبي تملكه

يفصل القانون الأرميني بين المباني والأرض، وهذا الفصل هو الذي يحدد ما يمكنك شراؤه. يتبع الجدول الدستور والمادة 4 من قانون الأراضي والقانون المدني كما كانت في أكتوبر 2026.

| ما تريد شراءه | هل يحق للأجنبي تملكه؟ | ملاحظات | |---|---|---| | شقة أو منزل أو مكتب أو محل | نعم | لا حاجة إلى إقامة أو حصة | | أرض ملاصقة لمنزل، أو أرض بستنة، أو قطع للمنازل الخاصة، أو عمارات سكنية، أو مبانٍ عامة أو إنتاجية | نعم | قانون الأراضي، المادة 4، البند 3.1 | | الأراضي الزراعية وأي أرض أخرى غير مذكورة في البند 3.1 | لا | حق انتفاع أو إيجار، أو عبر شركة أرمينية | | أي أرض، لحاملي «وضع الإقامة الخاص» | نعم | يُلغى الوضع اعتبارًا من 1 نوفمبر 2026؛ ويحتفظ الحاملون الحاليون به حتى انتهاء بطاقاتهم |

قاعدة الأراضي

ينص الدستور على أنه لا يجوز للأجانب وعديمي الجنسية تملك الأرض إلا في الحالات التي يحددها القانون. وتكرر المادة 4، البند 3 من قانون الأراضي هذا الحظر وتستثني فئة واحدة: الأشخاص الحاصلين على وضع الإقامة الخاص. ثم يرفع البند 3.1 الحظر عن القطع الملاصقة للمنازل، وعن أراضي البستنة، وعن الأراضي المخصصة لبناء المنازل الخاصة وصيانتها والمرافق العامة والإنتاجية والعمارات السكنية (نص قانون الأراضي على arlis.am، روجع في أكتوبر 2026). وتبقى الأراضي خارج هذه القائمة مغلقة، وأولها الأراضي الزراعية؛ وفيها لا يستطيع الأجنبي إلا أن يحوز حق انتفاع أو إيجارًا.

مُنح وضع الإقامة الخاص أساسًا لأشخاص من أصل أرمني. وتلغيه تعديلات قانون الأجانب، التي أُقرت في 20 يناير 2026، اعتبارًا من 1 نوفمبر 2026، ويحتفظ الحاملون الحاليون ببطاقاتهم حتى تنتهي (تنبيه قانوني من EY Armenia). ويقول محامون أرمن راجعوا الإصلاح إن استثناء الأراضي ينتقل بعد ذلك إلى حاملي الإقامة الدائمة الممنوحة لخدمات استثنائية قدّموها لأرمينيا، وإن المالك الذي يفقد الصفة المؤهِّلة أمامه سنة واحدة لبيع الأرض المقيَّدة أو نقلها. وإذا قال لك بائع أو وسيط إن المشتري الأجنبي يستطيع تملك أي أرض بالوضع الخاص، فهذا كلام قديم.

الشقق

تأتي الشقة مع حصتها من الأرض التي يقوم عليها المبنى. ومنذ 2012 لا يسجل الكادستر حقوقًا على مبنى ما لم تكن حقوق قطعته موثقة أيضًا (Legal 500)، فالقطعة تُفحص في كل صفقة. وفي العمارة السكنية العادية لن تلحظ ذلك.

المنازل والقطع

هنا يصطدم الأجانب بقاعدة الأراضي. اطلب مستخرج الكادستر قبل أن تدفع أي مبلغ، واقرأ فئة القطعة. إذا كانت تندرج تحت البند 3.1 فأنت تشتري المنزل والقطعة معًا. وإن لم تندرج، فالحلول المعتادة هي تملك المبنى مع حق مسجل في استخدام القطعة، أو إيجار طويل الأمد، أو طريق الشركة المذكور أدناه. ويمنح القانون المدني مالك المبنى المقام على أرض الغير حق استخدام الجزء الذي يقوم عليه المبنى من القطعة (Legal 500). ويجب أن يؤكد محامٍ أي الخيارات يناسب قطعتك.

طريق الشركة

يصف محامون أرمن شركة أرمينية ذات مسؤولية محدودة، يجوز أن يملكها أجنبي بالكامل، تحوز أرضًا لا يستطيع مالكها حيازتها بصفته الشخصية. هذه ممارسة شائعة، لكنها شركة لها حساباتها وإقراراتها السنوية وضرائبها، وليست اختصارًا. فالشركة تدفع ضريبة أرباح 18% عند إعادة البيع، وتخضع للضريبة الأسهم المتلقاة مقابل المساهمة بمبنى أو شقة في رأس مال شركة إذا بيعت في سنة الحصول عليها أو في السنوات الضريبية الثلاث التي تليها (قانون الضرائب، المادة 149). اطلب من محامٍ محلي تأكيد البنية المناسبة لقطعتك قبل تحويل أي أموال.

فحوصات قبل التوقيع

• مستخرج الكادستر من e-cadastre.am أو من أحد مكاتب الكادستر: المالكون، والرهون، والحجوزات وغيرها من الأعباء، وفئة القطعة.
• الحالة الاجتماعية للبائع. العقار المكتسب أثناء الزواج ملك مشترك حتى لو سُجل باسم أحد الزوجين، فموافقة الزوج الآخر مهمة (Legal 500).
• الديون على الشقة: المرافق ورسوم إدارة المبنى وضريبة العقار. فالكادستر لا يسجل البيع إلا إذا سُددت ضريبة العقار المستحقة على ذلك العقار، استنادًا إلى شهادة خلو من الديون (إشعار لجنة الكادستر، سبتمبر 2026).
• للمباني الجديدة: ترخيص البناء، وحق المطور في البيع. وفي البيع على الخارطة ما تسجله هو حق شراء عقار قيد الإنشاء (Legal 500)، وليس شقة بعد.

كاتب العدل والتسجيل

تنتقل الملكية عندما تسجلها لجنة الكادستر، لا عندما توقع. يوثّق كاتب العدل عقد البيع. ويمكن توقيعه أيضًا في أحد مكاتب خدمة الكادستر إذا حضر الطرفان شخصيًا (Legal 500). ويجب تقديم الاتفاق الموثق للتسجيل الحكومي خلال 30 يوم عمل من التوثيق وإلا بطلت الصفقة (قانون التسجيل الحكومي لحقوق الملكية، المادة 24). ومنذ يوليو 2026 يستطيع المواطنون الأرمن أيضًا توقيع عقد بيع إلكترونيًا بالكامل دون كاتب عدل (لجنة الكادستر، سبتمبر 2026)؛ والإعلان يخص المواطنين، فعلى المشتري الأجنبي أن يخطط للتوثيق لدى كاتب عدل أو في مكتب كادستر. ويحتاج المشتري الأجنبي إلى رقم مكلّف ضريبي (TIN) من لجنة الإيرادات الحكومية؛ وتذكر أدلة مكاتب المحاماة الأرمينية أن المستندات الرئيسية هي جواز السفر مع ترجمة أرمينية موثقة.

الدفع عبر البنك لا نقدًا

منذ يوليو 2023 يجب أن يكون أي دفع بين الأفراد يتجاوز 300,000 درام غير نقدي (قانون العمليات غير النقدية؛ لجنة الإيرادات الحكومية)، فينتقل الثمن كله بحوالة مصرفية أو عبر حساب ضمان (Escrow) مصرفي. ويشترط قانون تنظيم العملات أيضًا أن تُسدَّد المدفوعات بين المقيمين الأرمن بالدرام. وكثيرًا ما تُذكر أسعار الإعلانات بالدولار؛ ويحوّلها العقد بسعر متفق عليه. وإذا كان أحد الطرفين غير مقيم، فاسأل كاتب العدل ومصرفك عن العملة التي يجوز استخدامها في العقد قبل الدفعة الأولى.

عند الشراء

لم نجد في أرمينيا ضريبة نقل ملكية ولا رسم طابع على المشتري. وتكاليف المشتري رسوم صغيرة:

| البند | المبلغ | المصدر | |---|---|---| | توثيق عقد البيع لدى كاتب العدل | نحو 20,000 درام | hartak.am | | مستخرج الكادستر (الشهادة الموحدة) عن العقار | 10,000 درام | قانون التسجيل الحكومي لحقوق الملكية، المادة 73 | | الرسم الحكومي لتسجيل ملكية شقة | 1,000 درام | تعرفة لجنة الكادستر؛ hartak.am | | رسم التسجيل العادي (4 أيام عمل) | 25,000 درام | القانون نفسه، المادتان 73 و74 | | الأسرع: 3 أيام، يومان، ساعتان | 50,000 و75,000 و150,000 درام | القانون نفسه، المادة 74 | | ضريبة القيمة المضافة | 20%، ضمن سعر المبنى الجديد إذا كان المطور مسجلًا في الضريبة | أدلة مكاتب المحاماة الأرمينية | | عمولة الوكيل | بالتفاوض، غير منظمة | |

تذكر بعض الأدلة 45,000 إلى 50,000 درام للتسجيل؛ أما نص القانون النافذ في أكتوبر 2026 فينص على 25,000 زائد الرسم. تحقق من التعرفة على cadastre.am قبل الدفع.

ضريبة العقار السنوية

يدفع المالك ضريبة العقار كل عام، قبل 1 ديسمبر، على القيمة الكادستريّة، التي صارت منذ إصلاح 2021 أقرب بكثير إلى أسعار السوق مما كانت. وطُبّق الإصلاح تدريجيًا بنسبة 25% من المعدل الكامل في 2021 ووصل إلى 75% في 2025؛ و2026 هو أول عام بنسبة 100% (قانون الضرائب، المادتان 229 و233). وقد زال حد الإعفاء القديم، فكل شقة تدفع شيئًا. المعدلات تصاعدية، وكل معدل يسري فقط على الشريحة التي تتجاوز حده.

| القيمة الكادستريّة للشقة (درام) | الضريبة | |---|---| | حتى 10 ملايين | 0.05% | | من 10 إلى 25 مليونًا | 5,000 + 0.1% من الجزء الزائد على 10 ملايين | | من 25 إلى 47 مليونًا | 20,000 + 0.2% من الجزء الزائد على 25 مليونًا | | من 47 إلى 75 مليونًا | 64,000 + 0.4% من الجزء الزائد على 47 مليونًا | | من 75 إلى 100 مليون | 176,000 + 0.6% من الجزء الزائد على 75 مليونًا | | من 100 إلى 200 مليون | 326,000 + 1% من الجزء الزائد على 100 مليون | | أكثر من 200 مليون | 1,326,000 + 1.5% من الجزء الزائد على 200 مليون |

شقة قيمتها الكادستريّة 40 مليون درام تدفع 50,000 درام سنويًا، أي نحو 140 دولارًا. وشقة بقيمة 80 مليون درام تدفع 206,000 درام، أي نحو 570 دولارًا. وتستخدم المنازل جدولًا منفصلًا بحدود أدنى (0.05% حتى 7 ملايين درام، ثم 0.1% و0.2% وهكذا حتى 1.5% فوق 200 مليون درام). وما زالت بعض الأدلة القديمة تنشر الجدول الذي كان معمولًا به قبل 2021. وتعتمد فاتورتك على القيمة الكادستريّة التي حددتها لجنة الكادستر للعقار، فاسأل البائع عن أحدث قيمة.

دخل الإيجار

يُفرض على دخل تأجير العقار ضريبة 10%، مع 10% إضافية على الجزء من الإيجار السنوي الذي يتجاوز 60 مليون درام (قانون الضرائب، المادة 150؛ PwC Worldwide Tax Summaries؛ hartak.am). والمستأجر الذي هو شركة أو صاحب مشروع فردي يحتجز الضريبة بصفته وكيلًا ضريبيًا. أما إذا كان المستأجر فردًا عاديًا فتقدّم الإقرار وتدفع الضريبة بنفسك. ولا يخضع غير المقيمين للضريبة في أرمينيا إلا على الدخل من مصدر أرميني، ومنه إيجار العقار الأرميني. ويجب تسجيل عقد الإيجار لدى لجنة الكادستر، أو إبلاغ لجنة الإيرادات الحكومية خلال خمسة أيام من بدء الإيجار. وغرامة المخالفة 5% من القيمة الكادستريّة بحد أقصى 500,000 درام، و10% بحد أقصى 1 مليون درام عند التكرار خلال سنة (لجنة الإيرادات الحكومية، سارية منذ ديسمبر 2023). ويُقدَّم إقرار الإيجار المتحصَّل في 2025 وتُدفع ضريبته قبل 1 نوفمبر 2026؛ ومن سنة 2026 الضريبية يصبح الموعد 1 يوليو من العام التالي (لجنة الإيرادات الحكومية). تأكد من الموعد على src.am.

عند البيع

بموجب قانون الضرائب، تتوقف ضريبة الدخل على البيع على هوية المشتري:

• فرد عادي ليس صاحب مشروع فردي ولا كاتب عدل: لا ضريبة دخل (المادة 147، الجزء 1، البند 16). ولا يميز القانون هنا بين المقيم وغير المقيم.
• شركة أو صاحب مشروع فردي: 10% (المادة 150، الجزء 9)، يحتجزها المشتري بصفته وكيلًا ضريبيًا.
• أي مشتر، إذا اعتبرك القانون مطورًا للمبنى: 20% (المادة 150، الجزء 11).
• الأرض: الدخل من بيع الأرض معفى مهما كان غرضها المحدد (المادة 147، الجزء 1، البند 38).

وإذا كنت مقيمًا ضريبيًا في بلد آخر، فقد يفرض ضريبته على الربح أيضًا. اسأل مستشارًا ضريبيًا عن الاتفاقية بين أرمينيا وبلدك قبل أن تبيع.

استرداد ضريبة الدخل على الرهن العقاري

البرنامج الحكومي الذي يرد ضريبة الدخل بقدر فوائد الرهن العقاري على مبنى جديد ليس سببًا للشراء كأجنبي. فهو يشترط موظفًا يدفع ضريبة الدخل الأرمينية، ومقيمًا ضريبيًا (183 يومًا أو أكثر) إن لم يكن مواطنًا، ويشتري سكنًا جديدًا لا يتجاوز سعره 55 مليون درام (afm.am، 2025). ولم يعد ينطبق على الرهون الجديدة في يريفان منذ 1 يناير 2025، إلا للمشاريع التي بدأت قبل 2022. وينتهي الاسترداد في أراغاتسوتن وأرارات وأرمافير وكوتايك اعتبارًا من 1 يناير 2027، وفي بقية المناطق اعتبارًا من 1 يناير 2029، باستثناء قائمة حكومية بالمجتمعات الحدودية (ArmBanks، 11 يونيو 2026؛ ARKA).

شراء عقار في أرمينيا لا يمنح حق الحصول على إقامة. فالقانون يحدد أسبابًا أخرى: العمل والأعمال والدراسة والصلة الأسرية بمواطن أو بمقيم قانوني، وأسبابًا قليلة غيرها. ويقول المحامون الأرمن الذين يراجعون إصلاح 2026 الشيء نفسه: شقة في يريفان تفيدك لدى المصارف وتُظهر صلة بالبلد، لكنها ليست سببًا للإقامة بذاتها. وصفحات التسويق التي تعد بإقامة مقابل الشراء تصف خيارًا لم نعثر عليه في القانون حتى أكتوبر 2026.

ما الذي يتغير في 1 نوفمبر 2026. يدخل قانون الأجانب المعدَّل، الذي أُقرّ في 20 يناير 2026، حيز التنفيذ في ذلك التاريخ (تنبيه قانوني من EY Armenia).

• مسار الأعمال. إقامة مؤقتة لمدة تصل إلى سنة إذا كنت تملك أسهمًا لا تقل قيمتها عن 2 مليون درام في شركة أرمينية، أو تعمل كصاحب مشروع فردي ولديك 1 مليون درام على الأقل في حساب النشاط أو في رقم الأعمال خلال الأيام الـ60 السابقة للطلب. وتتبعها إقامة دائمة بعد ثلاث سنوات من الإقامة المؤقتة ضمن السنوات الخمس السابقة.
• مسار الاستثمار. جديد في القانون: إقامة دائمة على أساس الاستثمار في أرمينيا. ويترك القانون الحد الأدنى للمبلغ والأصول المؤهلة لقرار حكومي. ولم نجد قرارًا منشورًا حتى منتصف أكتوبر 2026، فلا أحد يستطيع بعد أن يقول إن العقار سيكون مؤهلًا. والمواد الدعائية التي تذكر حدًا للعقار قدره 150,000 دولار لا يسندها قرار معتمد.
• الرسوم. يرتفع الرسم الحكومي من 105,000 درام إلى 150,000 درام للإقامة المؤقتة، ومن 140,000 درام إلى 250,000 درام للإقامة الدائمة (EY). وتذكر بعض مراجعات مكاتب المحاماة إجماليات أعلى قليلًا، نحو 156,000 و256,000 درام. ولم يعد الطلب المرفوض يستوجب رد الرسم.
• الحصص. ستحدد الحكومة سقفًا سنويًا لأوضاع الإقامة بحسب النوع والسبب، ويصبح اكتمال الحصة سببًا للرفض. ولم تُنشر أي حصة حتى منتصف أكتوبر 2026 (EY؛ مراجعة مكتب محاماة أرميني).
• وضع الإقامة الخاص للأشخاص من أصل أرمني يُلغى؛ راجع القسم القانوني عن الأراضي.

الإقامة دون تصريح. يدخل مواطنو روسيا ودول كثيرة أخرى دون تأشيرة ويمكنهم البقاء حتى 180 يومًا في السنة. وللإقامة الأطول تحتاج إلى سبب للإقامة. أما مواطنو دول الاتحاد الاقتصادي الأوراسي (EAEU) الذين يبقون أكثر من 180 يومًا فهم بحاجة بالفعل إلى شهادة إقامة قانونية؛ وبموجب القواعد الجديدة تصبح خدمة مدفوعة (نحو 36,000 درام بحسب مكتب محاماة أرميني). راجع دائرة الهجرة والجنسية بشأن جنسيتك قبل أن تخطط للعيش في الشقة التي تشتريها.

خطوة بخطوة لشراء شقة

1. استعن بمحاميك الخاص قبل دفع أي عربون، محامٍ يعمل لصالحك لا لصالح المطور أو الوكيل.
2. احصل على رقم المكلّف الضريبي (TIN) من لجنة الإيرادات الحكومية. أحضر جواز السفر مع ترجمة أرمينية موثقة.
3. افحص العقار: مستخرج الكادستر، وأي رهن أو حجز، وزوج البائع أو زوجته، والديون على الشقة. وفي المنزل، فئة القطعة (راجع القسم القانوني).
4. اتفق على السعر كتابةً. الأسعار تُذكر بالدولار، لكن العقود والتسويات تجري بالدرام، فحدد سعر التحويل.
5. ادفع العربون بحوالة مصرفية، لا نقدًا أبدًا.
6. وقّع عقد البيع لدى كاتب عدل، أو في أحد مكاتب خدمة الكادستر إذا حضر الطرفان شخصيًا.
7. ادفع الرصيد بحوالة مصرفية أو عبر حساب ضمان (Escrow) مصرفي يُفرج عنه عند التسجيل.
8. سجّل الحق لدى لجنة الكادستر، في موعد أقصاه 30 يوم عمل بعد توثيق كاتب العدل للعقد. يستغرق التسجيل العادي 4 أيام عمل ويكلف 26,000 درام إجمالًا (رسم التسجيل زائد الرسم الحكومي)؛ أما 3 أيام ويومان وساعتان فتكلف 50,000 و75,000 و150,000 درام زائد الرسم الحكومي. وتصل الشهادة بالبريد الإلكتروني (قانون التسجيل الحكومي لحقوق الملكية؛ hartak.am، أكتوبر 2026).

المباني الجديدة على الخارطة

يبيع المطورون الشقق قبل اكتمالها. وإلى ذلك الحين تحوز حقًا مسجلًا في شراء عقار قيد الإنشاء، وتُسجَّل الملكية بعد تشغيل المبنى (Legal 500؛ hartak.am). قبل أن توقع، افحص ترخيص البناء والقطعة وموعد التسليم وما ينص عليه العقد بشأن التأخير. ويجب أن تطابق الدفعات المرحلية مراحل البناء؛ ولا تدفع قبل ما ينص عليه العقد.

التمويل

قال البنك المركزي في أغسطس 2026 إن صفقات الرهن العقاري مستمرة، ومنها مشتريات غير المقيمين (Armenpress). ولكل مصرف شروطه الخاصة لغير المقيمين، فاحصل على عرض مكتوب قبل أن تعوّل على قرض. وحساب مصرفي محلي يسهّل الالتزام بقاعدة الدفع غير النقدي، وتطلب المصارف مستندات عن مصدر الأموال.

أخطاء تكلف أكثر من غيرها

• الدفع نقدًا أو بعملة أجنبية خارج المصرف.
• تفويت مهلة التسجيل، 30 يوم عمل بعد كاتب العدل: تصبح الصفقة باطلة.
• شراء منزل دون قراءة فئة القطعة في مستخرج الكادستر.
• قبول «حق الشراء» من مطور دون التحقق من ترخيص البناء.
• اعتبار الشراء طريقًا إلى الإقامة.
• التعويل على استرداد ضريبة الرهن العقاري كمشتر أجنبي في يريفان.
• ترك عقد الإيجار غير مسجل بعد تأجير الشقة.

يريفان أرخص من معظم العواصم في أوروبا الغربية، لكن الإيجارات في ارتفاع. أرقام Numbeo التي يجمعها المستخدمون لشهر أكتوبر 2026، محوّلة بسعر نحو 361 درامًا للدولار (البنك المركزي الأرميني، منتصف أكتوبر 2026):

| البند | درام شهريًا | بالدولار تقريبًا | |---|---|---| | شخص واحد، دون الإيجار | 294,837 | 815 | | أسرة من أربعة أفراد، دون الإيجار | 1,077,569 | 2,980 | | شقة بغرفة نوم واحدة، وسط المدينة | 333,984 (النطاق من 250,000 إلى 500,000) | 925 | | شقة بغرفة نوم واحدة، خارج الوسط | 235,893 (النطاق من 150,000 إلى 325,731) | 650 | | متوسط صافي الراتب الشهري | 242,285 | 670 |

يحتاج شخص واحد يستأجر شقة بغرفة نوم واحدة في الوسط إلى نحو 630,000 درام، أي 1,740 دولارًا، في الشهر وفق هذه الأرقام (من جمعنا لبندين في Numbeo). وبند الإيجار هو المتحرك: تفيد OC Media بأن الإيجارات في بعض الأحياء ارتفعت بين 20% و70% خلال 2026، ونقلت Euronews سعر شقة من غرفتين في العاصمة بنحو 850 يورو شهريًا في أكتوبر 2026. وNumbeo يتأخر عن مثل هذه القفزات، فاطلب عروضًا حية قبل أن تضع ميزانيتك.

العائد

تعطي بيانات Numbeo لشهر أكتوبر 2026 عائد إيجار إجماليًا قدره 5.64% في وسط يريفان و7.92% خارجه. وهي أرقام إجمالية مبنية على عينة صغيرة من الأسعار المعروضة يجمعها المستخدمون. تُخصم ضريبة العقار ورسوم المبنى وفترات الشغور والتأثيث وتكاليف الوكيل قبل أن ترى العائد الصافي، والإيجارات تتحرك بسرعة تكفي لأن يخطئ رقم الربيع في الخريف. أما ادعاءات 10% إلى 15% من الإيجار القصير فمصدرها صفحات ترويجية ولم نتحقق منها.

الطلب

أعاد تدفق الروس منذ 2022 تشكيل سوق الإيجار في يريفان، وما زالوا أكبر مجموعة بين المشترين الأجانب. وشهد خريف 2026 قفزة أخرى في الإيجارات، تربطها OC Media جزئيًا بمخاوف من التعبئة في روسيا. ولأن المشترين والمستأجرين يأتون في معظمهم من بلد واحد، فإن الطلب يتحرك مع الأحداث هناك، وهذا هو الخطر الرئيسي على السعر. والتقييم هو الثاني: قدّر صندوق النقد الدولي عام 2024 أن أسعار المنازل الأرمينية مبالغ في تقييمها بنحو 20% إلى 35%، ولاحظ البنك المركزي في مايو 2026 أن ارتفاع نسبة السعر إلى الإيجار قد يقلل جاذبية العقار كاستثمار (ARKA).

قواعد للمؤجّرين

• الضريبة: 10% على الإيجار، زائد 10% على الجزء الذي يتجاوز 60 مليون درام في السنة (راجع قسم الضرائب).
• تسجيل عقد الإيجار: سجّل العقد لدى لجنة الكادستر أو أبلغ لجنة الإيرادات الحكومية خلال خمسة أيام، وإلا واجهت غرامة.
• المالكون المقيمون في الخارج عليهم تعيين وكيل أو مدير محلي لمتابعة الإقرار الضريبي والمستأجر.

الخطوة التالية

حدّد أولًا هل تريد شقة أم منزلًا مع قطعة أرض، لأن فئة القطعة هي التي تحدد المسار القانوني. ثم تصفّح صفحة أرمينيا، واطلب من كاتب عدل مستخرج الكادستر لأي شقة تعجبك، واجعل محاميًا محليًا يراجع العقد قبل الدفعة الأولى.