حاسبة العائد الإيجاري للعقارات

يأخذ Cap Rate الشغور والمصاريف في الحسبان، أما العائد الإجمالي فلا. العائد الإجمالي هو الإيجار السنوي مقسومًا على السعر. ومعدل الرسملة (Cap Rate) هو صافي الدخل التشغيلي مقسومًا على السعر، وصافي الدخل التشغيلي هو الإيجار ناقص الشغور ومصاريف التشغيل وضريبة العقار والتأمين والإدارة. لذلك لا يزيد Cap Rate أبدًا على العائد الإجمالي، والفرق بينهما هو الشغور والمصاريف.

كقسط ثابت (أنيويتي): المبلغ نفسه كل شهر طوال المدة. تُخصم أقساط السنة من التدفق النقدي، ويُخصم رصيد القرض بعد خمس سنوات من قيمة البيع. تحدد الدفعة الأولى والفائدة في قسم «القرض العقاري»، والمدة في الإعدادات المتقدمة. أما تغيّر الفائدة مستقبلًا فلا تحاكيه الحاسبة.

لأنه يشمل أيضًا التدفق النقدي لخمس سنوات. إجمالي الربح هو حصتك بعد البيع (القيمة ناقص تكاليف البيع ورصيد القرض) زائد التدفق النقدي التراكمي ناقص المبلغ المستثمر. تكاليف الشراء والبيع تخفضه، والتدفق النقدي السالب كذلك، وقد يجعل الربح أقل من نمو السعر.

IRR هو متوسط العائد السنوي مع مراعاة توقيت وصول الأموال. قد يختلف IRR لعقارين لهما ROI واحد لخمس سنوات: فإذا كان أحدهما يدرّ إيجارًا من السنة الأولى والآخر يحقق كل ربحه عند البيع، فإن IRR الأول أعلى. وبما أن IRR نسبة سنوية، يمكن مقارنته مباشرة بالفائدة السنوية على وديعة أو سندات.

لا. تختلف ضرائب الشراء والتملك والإيجار كثيرًا بين الدول وتعتمد على وضعك الضريبي، لذلك لا تضع الحاسبة نسب أي دولة. في الإعدادات المتقدمة تكون ضريبة العقار (مبلغ سنوي) وضريبة دخل الإيجار صفرًا افتراضيًا، وتكاليف الشراء 5% تقريبية من السعر. استبدل بها أرقام حالتك. ضريبة أرباح رأس المال عند البيع والضرائب في بلد إقامتك غير مشمولة. تجد في أدلة الدول لدينا نقطة انطلاق، لكن تحقق من الأرقام الدقيقة مع مستشار ضريبي.

لا يوجد معيار واحد: يعتمد على الدولة ونوع العقار وفائدة القرض. في مقياس الحاسبة يُعدّ Cap Rate من 6% مرتفعًا، ومن 4% إلى 6% متوسطًا. قارن النتيجة ببديلك. فإذا كانت وديعة بعملتك تدرّ أكثر من Cash-on-Cash للعقار، فأنت تراهن على نمو السعر لا على الإيجار.