كيف يشتري الأجنبي عقارًا في بيلاروسيا؟

شراء عقار في بيلاروسيا ممكن للأجنبي: تُسجَّل الشقة أو المنزل باسمك بملكية كاملة. الأرض هي الاستثناء. فالمواطنون الأجانب لا يستطيعون عمومًا تملّك قطعة أرض، لذلك تُحاز الأرض التي يقوم عليها المنزل بعقد إيجار حكومي لمدة تصل إلى 99 عامًا. الجانب القانوني بسيط. أما الجانب العملي فليس كذلك: فالصعوبة أمام المشترين من الاتحاد الأوروبي والمملكة المتحدة والولايات المتحدة وكندا هي تحويل الأموال إلى بيلاروسيا، ثم إخراجها لاحقًا. يغطي هذا الدليل الجانبين، وبياناته مُراجَعة في أكتوبر 2026.

الأسعار في مينسك، سبتمبر 2026

مينسك هي السوق الأهم. بلغ متوسط سعر الصفقات الشرائية المسجَّلة في سبتمبر 2026 نحو 2,330 دولارًا للمتر المربع، أي بزيادة 475 دولارًا (25.6%) عن سبتمبر 2025، وفق بيانات Minsk-News التي نقلتها وسائل الإعلام البيلاروسية. وبلغ متوسط الشقق ذات الغرفة الواحدة 2,530 دولارًا للمتر المربع، وذات الغرفتين 2,234 دولارًا، وذات الغرف الثلاث 2,042 دولارًا (في الإعلانات البيلاروسية تُحتسب كل غرف المعيشة، لا غرف النوم وحدها). سُجِّلت نحو 1,000 صفقة شراء في الشهر، أي أقل بنحو 19% من العام السابق: ارتفعت الأسعار وتراجع الحجم.

أسعار الطلب في سوق إعادة البيع أعلى من أسعار الصفقات. فقد قدّر موقع Realt.by متوسط مينسك بـ 2,539 دولارًا للمتر المربع في أسبوع 28 سبتمبر إلى 4 أكتوبر 2026، وتجاوز 3,000 دولار في حي الشاطئ الشمالي (Severny Bereg). وأغلى صفقتين مسجَّلتين في سبتمبر كانتا 6,433 دولارًا للمتر المربع في Olympic Park و5,175 دولارًا في الشاطئ الشمالي.

المدن الإقليمية

خارج العاصمة تبلغ أسعار الطلب نحو النصف تقريبًا. فقد أدرج Realt.by متوسطات أوائل أكتوبر 2026: 1,434 دولارًا للمتر المربع في بريست، و1,278 في غرودنو، و1,190 في موغيليف، و1,156 في غوميل، و1,071 في فيتيبسك. أسعار الدخول أقل، لكن عدد المشترين والمستأجرين المحليين أصغر مما في مينسك. وتقع بريست وغرودنو قرب الحدود البولندية.

الأسعار بالدولار والعقود بالروبل

تُعرض الإعلانات بالدولار الأمريكي، لكن العقد يُحرَّر بالروبل البيلاروسي (BYN). كان سعر البنك الوطني لجمهورية بيلاروس في 16 أكتوبر 2026 يساوي 3.0091 BYN للدولار و3.3749 BYN لليورو. وقبل عام كان الدولار عند 2.9466 BYN، فلم يتحرك الروبل كثيرًا مقابل الدولار خلال السنة.

ثلاثة أمور تحسمها قبل معاينة الشقة

• الأرض. إذا أردت منزلًا أو دارشا (بيتًا ريفيًا)، فستملك المبنى وتستأجر القطعة. الشقق لا تواجه هذه المسألة.
• المال. تسعة بنوك بيلاروسية خاضعة لحظر كامل على المعاملات من الاتحاد الأوروبي، أما التحويل إلى البنوك الأخرى فيتوقف على قواعد الامتثال في بنكك. اختر البنك المستلِم وتأكد من أن بنكك سيحوّل إليه قبل أن توقّع أي شيء.
• الخروج. تشترط بيلاروسيا موافقة حكومية ودفع ما لا يقل عن 25% من القيمة السوقية حين يبيع أشخاص من الدول «غير الصديقة» حصصًا في شركات بيلاروسية أو عقارات مملوكة عبرها. لا تمدّ القواعد المنشورة هذا الحكم إلى شقة يملكها أجنبي بصفته الشخصية، لكنها تغيّرت عدة مرات، فاحصل على جواب مكتوب من محامٍ قبل الشراء.

الإعلانات على HomeNSearch

يمكنك تصفّح كتالوج بيلاروسيا ومقارنة أسعار الطلب بالأرقام الواردة في هذا الدليل.

ما الذي يستطيع الأجنبي تملّكه

يعامل القانون البيلاروسي المبنى والأرض التي تحته كلًّا على حدة. يلخّص الجدول التالي قانون الوضع القانوني للمواطنين الأجانب (رقم 105-Z المؤرخ 4 يناير 2010) وقانون الأراضي كما كانا في أكتوبر 2026.

| ما تريده | هل يستطيع الأجنبي تملّكه؟ | كيف يُحاز عادةً | |---|---|---| | شقة | نعم | ملكية كاملة مسجَّلة باسمك | | منزل أو دارشا | المبنى، نعم | يُملك المبنى، وتُستأجر القطعة من الدولة | | قطعة أرض مستقلة | لا | إيجار من اللجنة التنفيذية المحلية | | حصة في قطعة مع المنزل | نعم، منذ 2023 | حصة مسجَّلة تُشترى مع حصة في المنزل |

تتيح المادة 12 من القانون رقم 105-Z للأجانب التملّك والإرث والتوريث وفق التشريع البيلاروسي. ينشأ الحق عند التسجيل الحكومي، لا عند التوقيع. العقد الموقَّع غير المسجَّل لا يمنحك شيئًا.

الأرض: لماذا يأتي المنزل مع عقد إيجار

بموجب قانون الأراضي المؤرخ 23 يوليو 2008 (رقم 425-Z)، لا يجوز عمومًا للمواطنين الأجانب وعديمي الجنسية تملّك قطعة أرض ملكية خاصة. وتضيف المادة 51 من القانون أن المنزل القائم على قطعة مملوكة ملكية خاصة لا يُباع إلا مع القطعة. وعمليًا يتخلى البائع عن القطعة للدولة، وبعد البيع تؤجّرها اللجنة التنفيذية المحلية للمشتري الأجنبي (Advisor.by حول قانون الأراضي، 2022؛ أدلة مكاتب المحاماة البيلاروسية). أما في أراضي الدولة فتعتمد مدة الإيجار على الاستخدام المسموح للقطعة وتصل إلى 99 عامًا.

فتحت نسخة قانون الأراضي النافذة منذ 1 يناير 2023 (القانون رقم 195-Z المؤرخ 18 يوليو 2022) استثناءات ضيقة. يستطيع الأجنبي الآن تملّك قطعة أرض في الحالات التالية:

• إذا ورثها؛
• إذا اشترى حصة مسجَّلة من قطعة مع حصة في المنزل أو الدارشا القائمة عليها؛
• إذا اكتسب قطعة عليها منزل أثناء الزواج من مواطن بيلاروسي كملكية مشتركة، أو حصل على حصة من هذه القطعة عند تقسيم أموال الزوجين.

حين يملك بيلاروسيون وأجانب القطعة معًا، لم يعد لازمًا تحويلها إلى الإيجار. ولا يزال غير جائز شراء قطعة كاملة أو تلقّيها هبةً أو مبادلتها (Advisor.by حول قانون الأراضي، 2022؛ شروح كتّاب العدل البيلاروسيين). وتخضع الأراضي في المناطق الحدودية لقيود إضافية، فتحقق من القطعة المعنية.

تشمل اتفاقات دولة الاتحاد المواطنين الروس بشأن تساوي الحقوق. وهذا يغيّر القليل في الشقق والمنازل لأن أي أجنبي يستطيع شراءها. أما في الأراضي فالمصادر المنشورة متضاربة، لذا ينبغي للمشتري الروسي لمنزل أن يحصل من كاتب عدل بيلاروسي على جواب بشأن القطعة قبل الدفع.

العقد والتسجيل

عقد الشراء مكتوب. يمكن للطرفين توثيقه عند كاتب عدل أو لدى المسجِّل الحكومي في الوكالة الإقليمية للتسجيل وسجل الأراضي (ما زالت تُسمّى BTI في الكلام اليومي، والنظام تديره الوكالة الوطنية للسجل العقاري). يؤدي الطريقان إلى النتيجة نفسها: يُسجَّل العقد ونقل الحق لدى الوكالة، ويُعدّ العقد غير المسجَّل كأنه لم يُبرم. يستغرق التسجيل القياسي خمسة أيام عمل، ومقابل رسم أعلى يمكن إنجازه في يومين أو يوم واحد (قائمة أسعار وكالة التسجيل في موغيليف).

يحتاج الأجنبي إلى:

• جواز سفر ساري؛
• ترجمة موثَّقة لجواز السفر إلى الروسية أو البيلاروسية (المواطنون الروس معفون)؛
• مترجم شفهي عند التوقيع إن لم تكن تجيد الروسية أو البيلاروسية بما يكفي لفهم العقد.

قبل أن تدفع، ينبغي أن يتحقق المسجِّل أو محاميك مما يلي:

• مستخرج من السجل العقاري الحكومي الموحد (المالك، الرهون، الحجوزات، حظر التصرف)؛
• وثائق ملكية البائع والجواز الفني؛
• موافقة زوج البائع الكتابية إذا كانت الشقة ملكًا مشتركًا؛
• من هو مسجَّل على العنوان، وهل يحتفظ أحد بحق السكن فيها، وهل تتأثر مصالح القاصرين (وقد يتطلب ذلك موافقة سلطة الوصاية)؛
• متأخرات المرافق والضرائب.

دفع ثمن العقار

تُتفق الأسعار بالدولار، لكن العقد ينص على السعر بالروبل البيلاروسي. لا تسمح قواعد العملة البيلاروسية للمقيمين بأن يدفع بعضهم لبعض ثمن شقة بعملة أجنبية، لذا تدفع المخططات المصرفية للبائع بالروبل (Realt.by). والتسوية التي يتحكم فيها البنك هي الطريق الآمن. فعلى سبيل المثال يقدّم بنك BSB خدمة «المدفوعات الموثوقة» المتاحة أيضًا للمواطنين الأجانب: يوقّع المشتري والبائع والبنك اتفاقًا ثلاثيًا، ويدفع المشتري إلى حساب خاص، ويفرج البنك عن المال حين يحضر البائع الوثائق المسجَّلة. وتُظهر تعرفته المنشورة رسمًا بين 0.3% و0.4% (بحد أدنى 50 BYN وحد أقصى 500 BYN)، والنسبة الأعلى تُطبَّق حين يحوّل البنك العملة الأجنبية؛ تحقق من النسبة الحالية. وتقدّم بنوك أخرى خدمات «صفقة آمنة» مشابهة، لكن إن كانت أموالك قادمة من الاتحاد الأوروبي فتأكد أولًا أن البنك ليس على قائمة حظر المعاملات الأوروبية أدناه. تفحص البنوك مصدر الأموال وفق قواعدها، فاحتفظ بمستنداتك.

العقوبات: ما الذي يواجهه المشتري الغربي

بالنسبة إلى المشترين من الاتحاد الأوروبي والمملكة المتحدة وأمريكا الشمالية، الدفع هو الخطوة الأرجح أن تتعثر. وهذا ما تأكدنا منه:

• الاتحاد الأوروبي، يوليو 2025. حظر الاتحاد الأوروبي جميع المعاملات مع أربعة بنوك بيلاروسية كانت مفصولة أصلًا عن SWIFT، وهي Belagroprombank وBank Dabrabyt وبنك التنمية البيلاروسي وBelinvestbank، إضافة إلى الشركات التابعة التي تملك فيها 50% أو أكثر. والاستثناءات ضيقة: البعثات الدبلوماسية ومواطنو الاتحاد الأوروبي المقيمون في بيلاروسيا (قرار المجلس (CFSP) 2025/1471 واللائحة (EU) 2025/1472).
• الاتحاد الأوروبي، أكتوبر 2025. أضافت الحزمة رقم 19 بنوك Alfa-Bank (Belarus) وSber Bank (Belarus) وVTB Bank (Belarus) إلى قائمة حظر المعاملات الأوروبية اعتبارًا من 2 ديسمبر 2025، بموجب المادة 5ac من اللائحة (EU) رقم 833/2014. وكان BelVEB وBelgazprombank على القائمة أصلًا، فأصبح تسعة بنوك بيلاروسية خاضعة لحظر أوروبي كامل على المعاملات (Revera؛ Norton Rose Fulbright، أبريل 2026).
• البطاقات. منذ 18–19 مارس 2026 حظرت Visa بطاقات Belagroprombank وBelgazprombank وAlfa-Bank (Belarus) في الاتحاد الأوروبي وآيسلندا وليختنشتاين والنرويج والمملكة المتحدة (Interfax). ومنذ 21 أبريل 2026 توقفت أيضًا بطاقات Mastercard الصادرة عن Belgazprombank وAlfa-Bank (Belarus) عن العمل في الاتحاد الأوروبي (Nasha Niva). ولا تزال البطاقات تعمل داخل بيلاروسيا.
• البنوك الأخرى. لا يشملها حظر شامل، لكن بنكك المُرسِل يطبّق قواعد الامتثال الخاصة به وقد يؤخر التحويل أو يرفضه. اسأل بنكك كتابةً هل سيحوّل إلى البنك البيلاروسي المحدد، واسأل البنك البيلاروسي هل سيستقبل.
• النقد. تحظر قواعد الاتحاد الأوروبي تصدير الأوراق النقدية باليورو إلى بيلاروسيا، مع استثناءات ضيقة مثل أموال السفر الشخصي. فلا تخطط لحمل ثمن الشراء.

للعقوبات الأمريكية والبريطانية والكندية قوائمها الخاصة، ولا تتحرك دائمًا مع الاتحاد الأوروبي. ففي مارس 2026 أجازت الولايات المتحدة المعاملات مع Belinvestbank، لكن الحظر الأوروبي عليه ما زال ساريًا، والبنوك التي لها وجود في الاتحاد الأوروبي تتبع عمومًا القاعدة الأشد. ولا يستطيع محامٍ بيلاروسي أن يحسم لك وضعك من العقوبات؛ هذا ما يفعله مستشار الامتثال في بلدك.

«الدول غير الصديقة» والبيع لاحقًا

يشترط المرسوم الرئاسي رقم 93 المؤرخ 14 مارس 2022، بصيغته المعدَّلة بالمرسوم رقم 326 المؤرخ 19 أكتوبر 2023 (ساري منذ 22 أكتوبر 2023) والمرسوم رقم 91 المؤرخ 13 مارس 2024، الحصول على إذن من مجلس الوزراء ودفع مبلغ للميزانية لا يقل عن 25% من القيمة السوقية في صفقات معينة يكون فيها طرف من الدول «غير الصديقة». وقائمة هذه الدول في قرار مجلس الوزراء رقم 209 المؤرخ 6 أبريل 2022، وتشمل الدول الأعضاء في الاتحاد الأوروبي والولايات المتحدة والمملكة المتحدة، وغيرها. وتصدر الأذونات بموجب القرار رقم 27 المؤرخ 12 يناير 2024، وتكون الصفقة المبرمة بدونه باطلة.

تشمل القاعدة الحصص في الشركات البيلاروسية، والعقارات المملوكة لكيانات قانونية بيلاروسية يكون مالكوها، أو من يملكون 25% أو أكثر منها، من دول مدرجة، وإعادة تنظيم هذه الشركات (مراجعات مكتبي المحاماة Revera وBRKA). ولا تمدّ النصوص المنشورة وشروح المحامين التي راجعناها هذه القاعدة إلى شقة يملكها فرد أجنبي بصفته الشخصية. لكن القاعدة تغيّرت عدة مرات، فإن كنت تحمل جواز سفر من بلد مدرج، فاحصل على رأي مكتوب من محامٍ بيلاروسي قبل الشراء، ولا تشترِ عبر شركة من دونه.

عند الشراء

لا تفرض بيلاروسيا على المشتري ضريبة نقل ملكية مستقلة. التكاليف النظامية رسوم صغيرة تُحسب من الوحدة الأساسية، وهي 45 BYN اعتبارًا من 1 يناير 2026 (قرار مجلس الوزراء رقم 651 المؤرخ 20 نوفمبر 2025). الأرقام أدناه مأخوذة من قوائم أسعار وكالات التسجيل الإقليمية (فيتيبسك وموغيليف)، وتم التحقق منها في أكتوبر 2026؛ اسأل وكالتك عن المبلغ الدقيق.

| البند | المبلغ | بالـ BYN | ملاحظة | |---|---|---|---| | تسجيل العقد ونقل الحق | 0.6 وحدة أساسية | 27 | يضاف 0.5 وحدة أساسية (22.5 BYN) للكائن الأول؛ المدة القياسية 5 أيام عمل | | تسجيل أسرع | +0.3 (يومان) أو +0.6 (يوم عمل واحد) | +13.5 أو +27 | اختياري | | رسم الدولة لتوثيق العقد، المشتري ليس قريبًا من الدرجة الأولى | 5 وحدات أساسية | 225 | 2 وحدة أساسية (90 BYN) للأقارب المقربين | | رسم المسجِّل لتوثيق العقد | 0.6 وحدة أساسية | 27 | +0.4 وحدة أساسية للتوثيق في يوم واحد | | الوسيط العقاري | سقف تحدده الدولة | انظر أدناه | يُتفق عليه في عقد الوكالة |

إجمالًا، يكلّف شراء شقة من سوق إعادة البيع عادةً بضع مئات من الروبلات رسومًا رسمية. وتذكر وكالة في موغيليف ما بين 8 و8.3 وحدة أساسية (360 إلى 373.5 BYN) للتوثيق مع التسجيل بوتيرة معجَّلة أو عاجلة.

عمولات الوسطاء العقاريين لها سقف. فقد عدّل قرار مجلس الوزراء رقم 157 المؤرخ 2 أبريل 2026، الساري منذ 16 مايو 2026، الحدود القصوى لتعرفات خدمات الوسطاء العقاريين للأفراد (القرار رقم 754 المؤرخ 1 نوفمبر 2023). فللمساعدة في البيع تبلغ الحدود 6% من السعر للعقارات حتى 700 وحدة أساسية (31,500 BYN)، و5% حتى 2,000 (90,000 BYN)، و4% حتى 3,000، و3% حتى 4,200؛ وتذكر مراجعات صحفية نسبة ثابتة 1.5% فوق 12,400 وحدة أساسية (558,000 BYN). لم نعثر على النسب للشريحة الواقعة بينهما ولا لخدمات جانب المشتري. احصل على نسبة الوسيط كتابةً.

أثناء التملّك

يدفع الأفراد ضريبة عقارية بنسبة 0.1% من «القيمة المحتسبة» للعقار، وتُحدَّد للمتر المربع في الملحق 32-3 من القانون الضريبي. ويمكن للمجالس المحلية تعديل النسبة. واعتبارًا من 1 يناير 2026 أضاف القانون رقم 127-Z المؤرخ 30 ديسمبر 2025 مضاعِفات للمساكن الكبيرة: تُضرب الشقق من 150 إلى 250 م² في 2 والشقق فوق 250 م² في 3؛ والمنازل من 200 إلى 300 م² في 2 وفوق 300 م² في 3. وفي أمثلة Onliner المحسوبة يُطبَّق المضاعِف على المساحة كلها، لا على الزيادة فقط. وتُدفع ضريبة 2026 بهذه النسب في 2027.

في مينسك لعام 2026 تبلغ القيمة المحتسبة 1,089 BYN للمتر المربع للشقة، و871 BYN للمنزل المنفصل، و665 BYN للدارشا. أمثلة الضريبة السنوية التي نشرها Onliner في 31 ديسمبر 2025:

| العقار في مينسك | المساحة | الضريبة سنويًا | |---|---|---| | شقة | 100 م² | 109 BYN | | شقة | 180 م² | 392 BYN | | شقة | 280 م² | 915 BYN | | منزل | 250 م² | 436 BYN | | منزل | 350 م² | 915 BYN |

توجد إعفاءات للمتقاعدين والأسر الكبيرة وفئات أخرى، لكنها مرتبطة بالوضع الاجتماعي البيلاروسي ولن تفيد المشتري غير المقيم. وتُحاسب جهة الإسكان على الصيانة والمرافق بشكل منفصل.

دخل الإيجار

الفرد الذي يؤجّر مسكنًا لأفراد آخرين يدفع ضريبة الدخل مبلغًا شهريًا ثابتًا، لا نسبة من الإيجار. في مينسك يبلغ 53 BYN عن كل غرفة صالحة للسكن شهريًا اعتبارًا من فبراير 2026؛ ولا تُحتسب المطبخ والردهة والحمام، فشقة الغرفتين تكلّف 106 BYN شهريًا. وتفرض مناطق أخرى من 20 إلى 49 BYN للغرفة (MyFin، 2026). والمبلغ لا يتوقف على الإيجار الذي تتقاضاه. ويجب تسجيل عقد الإيجار المكتوب لدى اللجنة التنفيذية المحلية أو جهة تعيّنها قبل انتقال المستأجر؛ وبموجب المادة 53 من قانون الإسكان يكون عقد الإيجار غير المسجَّل باطلًا. وتُدفع الضريبة عبر نظام الدفع ERIP بالرقم الضريبي (UNP)، الدفعة الأولى بحلول يوم العمل التالي لبدء الإيجار والدفعات اللاحقة بحلول الأول من كل شهر (GS.BY، يوليو 2025).

إذا كان المستأجر شركة فيسري نظام آخر: تقتطع الشركة ضريبة دخل 13% من المنبع. لم نتمكن من التأكد من المصادر المنشورة هل يُعامل المالك غير المقيم معاملة مختلفة في نظام المبلغ الثابت. اسأل المفتشية الضريبية المحلية وراجع اتفاقية منع الازدواج الضريبي بين بيلاروسيا وبلدك.

البيع لاحقًا

النسبة 13%. والإعفاء الخاص ببيع واحد كل خمس سنوات مخصص للمواطنين البيلاروسيين والمقيمين لأغراض الضريبة، وتختلف المصادر في إمكانية استفادة المقيم الضريبي الأجنبي منه. المقيم لأغراض الضريبة هو من يقيم في بيلاروسيا 183 يومًا أو أكثر في السنة التقويمية. أما الأجنبي غير المقيم ضريبيًا فيدفع 13% على الربح حتى في أول عملية بيع (Advisor.by وARDENNA، تم التحقق في أكتوبر 2026). وأساس الضريبة هو سعر البيع مطروحًا منه تكاليف الشراء الموثَّقة، أو خصم ثابت 20% عند غياب المستندات.

يأتي الإجراء قبل التسجيل لا بعده. يقدّم غير المقيم إقرارًا أول بالدخل المتوقع لدى مكتب الضرائب في موقع العقار، ويدفع 13% خلال خمسة أيام عمل من إشعار الضريبة، ويحصل على شهادة لا يسجّل المسجِّل البيع من دونها. ويُستحق إقرار ثانٍ بالدخل الفعلي خلال خمسة أيام عمل من استلام المال؛ ويمكن تجاوزه إن طابق الدخل الإقرار الأول ولم يُطلب أي خصم (القانون الضريبي، المادة 218؛ ARDENNA، أبريل 2026). وتُردّ المبالغ المدفوعة زيادةً.

شراء شقة في بيلاروسيا لا يمنحك تأشيرة، لكنه يمنحك أساسًا قانونيًا لطلب تصريح إقامة مؤقتة. هذه الخيارات التي راجعناها في أكتوبر 2026:

• الدخول بلا تأشيرة، حتى 31 ديسمبر 2026. يستطيع مواطنو 38 دولة أوروبية الدخول دون تأشيرة: جميع الدول الأعضاء في الاتحاد الأوروبي، والمملكة المتحدة، والنرويج، وسويسرا، وآيسلندا، وليختنشتاين، وأندورا، وموناكو، وسان مارينو، والفاتيكان، والبوسنة والهرسك، ومقدونيا الشمالية. مدة الإقامة حتى 30 يومًا في كل دخول، ويجب ألا يتجاوز مجموع أيام الإقامة بلا تأشيرة 90 يومًا في السنة التقويمية. ويستطيع مواطنو بولندا وليتوانيا ولاتفيا، وغير المواطنين في لاتفيا، البقاء 90 يومًا في كل دخول. يسري الدخول عبر جميع المنافذ البرية والسكك الحديدية وعبر المطارات؛ ولا يمكنك العبور منها إلى روسيا (pravo.by، ديسمبر 2025). هذا النظام قرار رئاسي يُجدَّد عامًا بعد عام. لم نجد تمديدًا بعد 31 ديسمبر 2026، فتحقق من mfa.gov.by قبل رحلة العام المقبل. وبالنسبة إلى الجنسيات الأخرى راجع قائمة الوزارة: لقد تحققنا من القائمة الأوروبية فقط.
• تصريح الإقامة المؤقتة (TRP)، للإقامة فوق 90 يومًا. تدرج المادة 48 من القانون رقم 105-Z امتلاك عقار سكني في بيلاروسيا أساسًا للحصول عليه. يصدر التصريح لمدة تصل إلى عام. رسم الدولة 3 وحدات أساسية (135 BYN)، ومدة المعالجة القياسية 15 يومًا. تتقدم بجواز سفرك ووثيقة الملكية وإثبات مكان إقامتك وإيصال الرسم، ويجب أن تقدّم بصمات أصابعك للتسجيل الحكومي؛ ومن دون ذلك يُرفض التصريح. وعند انتهائه يمكنك التقدم مجددًا على الأساس نفسه. ويمكن لأفراد الأسرة الحصول على تصاريح خاصة بهم إذا كان لحامل التصريح دخل مشروع لا يقل عن الحد الأدنى للمعيشة لكامل الأسرة (e-pasluga.by، تم التحقق في أكتوبر 2026).
• تصريح الإقامة الدائمة. تسرد المادة 53 من القانون نفسه الأسس، وملكية العقار ليست بينها. والطرق المعنية هي خمس سنوات من الإقامة القانونية المتواصلة بتصريح مؤقت، أو استثمار لا يقل عن 15,000 وحدة أساسية، أي 675,000 BYN (نحو 224,000 دولار بسعر أكتوبر 2026). ويمر طلب الاستثمار عبر التماس من جهة حكومية، والرسم 2 وحدة أساسية. وتقرير ما إذا كان شراء شقة يُعدّ استثمارًا شأنٌ للسلطة المختصة بالهجرة، فلا تفترض أنه كذلك.

قواعد الإقامة تتغير أكثر من قانون العقارات. تأكد من القائمة الحالية لدى إدارة الجنسية والهجرة في وزارة الداخلية قبل أن تعتمد على أي من هذا.

خطوة بخطوة لشقة من سوق إعادة البيع

1. اختر البنك المستلِم واختبر مسار الدفع. قبل أن تعاين الشقق، تأكد من أن بنكك سيرسل تحويلًا إلى ذلك البنك البيلاروسي. افعل هذا أولًا، لأن تحويلًا يفشل بعد التوقيع قد يكلّفك الصفقة.
2. استعن بمحامٍ أو كاتب عدل بيلاروسي يعمل لصالحك، لا لصالح البائع أو الوكالة. وإذا كان جواز سفرك من بلد «غير صديق» مدرج، فاطلب منه تأكيد الوضع بشأن قاعدة الإذن.
3. افحص الشقة. مستخرج من السجل، والأعباء، والحجوزات، والجواز الفني، والمسجَّلون فيها، والقاصرون، وموافقة الزوج، ومتأخرات المرافق.
4. اتفق على السعر ووقّع العقد. يُكتب بالروبل البيلاروسي. وعادةً يوثّقه كاتب عدل أو المسجِّل في وكالة التسجيل.
5. ادفع عبر بنك. لا تسلّم نقدًا خارج ترتيب يتحكم فيه البنك. واحتفظ بمستندات التحويل.
6. سجّل العقد ونقل الحق لدى الوكالة الإقليمية للتسجيل. ادفع الرسم، واختر المدة القياسية أو الأسرع، واستلم شهادة التسجيل. تبدأ الملكية عند التسجيل.
7. التسليم والمرافق. وقّع محضر التسليم، وسجّل قراءات العدادات، وانقل حسابات المرافق إلى اسمك.

بالنسبة إلى منزل

التسلسل نفسه، مع إضافتين. الأولى القطعة: تأكد من وثائق الملكية هل هي مملوكة ملكية خاصة، أم في حيازة مدى الحياة قابلة للتوريث، أم بإيجار حكومي، لأن هذا يحدد الطريقة القانونية التي يمكن للبائع بها نقل المنزل إلى أجنبي. والثانية الإيجار: يجب أن تُعاد تسجيل وثائق الأرض باسمك في الوقت نفسه. تحقق من الاستخدام المسموح للقطعة وهل تقع في منطقة حدودية.

المباني الجديدة

يوقّع مشترو الشقق الجديدة عادةً عقد بناء مشترك مع مطوّر، ويخضع العقد للتسجيل الحكومي. اطلب العقد المسجَّل، وإثبات حقوق المطوّر في الأرض، ورخصة البناء، وموعد التسليم مع غرامة التأخير. لم نجد قواعد خاصة بالمشاركين الأجانب في البناء المشترك، فوجّه هذا السؤال إلى محاميك.

التمويل

قروض الرهن العقاري في البنوك البيلاروسية بالروبل. وكانت الأسعار المدرجة على MyFin في أكتوبر 2026 تتراوح في معظمها من نحو 12% إلى 17% سنويًا، وغالبًا بنسبة أقل في الأشهر الأولى. تقرض البنوك المواطنين والأجانب الحاصلين على تصريح إقامة دائمة، وتطلب إثبات الدخل. وعلى المشتري غير المقيم أن يخطط للدفع من أمواله الخاصة.

الأخطاء الأعلى كلفة

• التوقيع قبل اختبار مسار الدفع، ثم اكتشاف أن البنك يرفض التحويل.
• افتراض أن شراء المنزل يشمل الأرض. هو يشمل إيجارًا بما فيه من شروط.
• الدفع نقدًا دون ترتيب مصرفي موثَّق.
• الشراء عبر شركة دون التحقق من قاعدة «الدول غير الصديقة»، وهي تشمل فعلًا العقار المملوك للشركات.
• نسيان ضريبة الـ 13% على إعادة البيع للمقيم غير الضريبي، والإقرار الذي يجب تقديمه قبل التسجيل.

مينسك رخيصة بمقاييس أوروبا الغربية، وإن ارتفع الإيجار في وسط المدينة بسرعة. أرقام Numbeo (مصدرها مساهمات المستخدمين) لمينسك في أكتوبر 2026، محوَّلة بسعر البنك الوطني 3.0091 BYN للدولار:

| البند | BYN شهريًا | بالدولار تقريبًا | |---|---|---| | شخص واحد، دون الإيجار | 1,723 | 573 | | أسرة من أربعة أفراد، دون الإيجار | 6,410 | 2,130 | | إيجار غرفة نوم واحدة، وسط المدينة | 1,781 | 592 | | إيجار غرفة نوم واحدة، خارج الوسط | 1,165 | 387 | | إيجار 3 غرف نوم، وسط المدينة | 3,071 | 1,021 | | متوسط الراتب الصافي | 2,882 | 958 |

هل يمكن العيش بـ 1,500 دولار شهريًا؟ يحتاج شخص واحد يستأجر غرفة نوم واحدة في الوسط إلى نحو 3,500 BYN وفق هذه الأرقام، أي نحو 1,160 دولارًا. إذن نعم، مع هامش. أما الزوجان فهامشهما أضيق، وأسرة من أربعة تستأجر ثلاث غرف نوم في الوسط تحتاج إلى نحو 3,150 دولارًا قبل المدارس والتأمين. وNumbeo يعتمد على مساهمات المستخدمين وتعطي مجمّعات أخرى مجاميع أقل، فاعتبر كل هذا تقديرًا وتحقق من الأسعار الحالية على الأرض.

يصطدم دفع تكاليف المعيشة من الخارج بالقيود المصرفية نفسها التي تواجه دفع ثمن العقار. وإذا كنت تنوي الإقامة، فافتح حسابًا في بيلاروسيا وتحقق من كيفية تعامل بنكك الأم مع التحويلات إليه.

الإيجارات والعوائد

أفاد Realt.by في أوائل أكتوبر 2026 بأن متوسط إيجار الشقة ذات الغرفة الواحدة في مينسك ارتفع نحو 17% منذ يناير، أي نحو 75 دولارًا، بينما انخفضت إعلانات الإيجار بنحو 14% (من 3,510 في يناير إلى 3,034 في سبتمبر). وأشار Realt.by أيضًا إلى أن شقة بأقل من 350 دولارًا شهريًا يصعب العثور عليها في مينسك. وتقدّر Numbeo (بمساهمات المستخدمين) العائد الإجمالي في وسط مينسك بنحو 5%. وهذا رقم إجمالي، قبل ضريبة الإيجار الثابتة والإصلاحات وأتعاب الوكالات وفترات الشغور.

ارتفعت أسعار الشراء 25.6% في السنة حتى سبتمبر 2026، لذا يُرجَّح أن تكون العوائد الإجمالية على المشتريات الجديدة أقل مما توحي به المتوسطات الأقدم. فلا تبنِ قرار الشراء على عائد سنة سابقة.

الإيجار طويل الأجل

الإيجار طويل الأجل هو النموذج المعتاد. يُكتب العقد ويُسجَّل لدى اللجنة التنفيذية المحلية قبل انتقال المستأجر. وتدفع الضريبة الشهرية الثابتة الموضحة في قسم الضرائب؛ وللمستأجر الشركة يسري نظام الاقتطاع 13%. ويحتاج المالك الأجنبي المقيم في الخارج إلى رقم ضريبي، ووسيلة للدفع عبر ERIP، وشخص محلي يتولى المفاتيح والمعاينات والتسجيل.

الإيجار اليومي

تخضع الإيجارات قصيرة الأجل لضريبة مختلفة: وفق MyFin، يحوّل عقدان أو أكثر لا تتجاوز مدة كل منهما 15 يومًا في السنة المالك من المبلغ الشهري الثابت إلى ضريبة الدخل المهني. لم نتمكن من التحقق من كيفية تطبيق ذلك على المالك الأجنبي. اسأل مكتب الضرائب وإدارة المبنى قبل أن تعوّل عليه.

الخطوة التالية

قرّر أولًا هل تريد شقة أم منزلًا، لأن ذلك يحدد مسألة الأرض وخطواتك القانونية. ثم اختبر مسار المال مع بنكك، وضع قائمة قصيرة بالشقق في كتالوج بيلاروسيا، واجعل محاميًا بيلاروسيًا يفحص سند الملكية ووضع العقوبات وقواعد إعادة البيع قبل أن يتحرك أي مال.