Turquía tiene una de las transferencias de título más rápidas del mundo. En cuanto el papeleo está listo, la escritura cambia de manos en el Registro de la Propiedad en una única cita: entras como comprador y sales como propietario, tapu en mano, con tu nombre inscrito ese mismo día.
Llegar a esa cita lleva entre dos y cuatro semanas, y es en esas semanas donde el comprador extranjero se protege o se quema. Un tapu que nadie revisó, un dinero transferido de la forma equivocada, una obra nueva sin certificado de habitabilidad: cualquier agente con experiencia en Antalya o Estambul ha visto alguno de estos convertir una compra sencilla en un año de correspondencia con abogados.
Esta guía cubre toda la ruta: quién puede comprar, qué es realmente el tapu, cada paso desde el número fiscal hasta el día de la firma, los costes reales y cómo encaja la lira en tu decisión. Si prefieres ver primero qué te da tu presupuesto, nuestra página de Turquía tiene precios actualizados de los principales mercados costeros y urbanos.
Quién puede comprar propiedad en Turquía
Prácticamente cualquiera. Turquía eliminó su antiguo requisito de reciprocidad en 2012, y ciudadanos de más de 180 países pueden hoy comprar propiedad en plena propiedad a su propio nombre. Sin visado, sin permiso de residencia, sin socio local. Se puede tener un piso en Alanya durante años sin haber pasado allí más tiempo que unas vacaciones.
Hay una lista de exclusión corta. Los ciudadanos de Siria, Armenia y Corea del Norte no pueden comprar, y algunas otras nacionalidades tienen restricciones en regiones concretas más que una prohibición total. Las empresas registradas en el extranjero siguen reglas completamente distintas, así que si piensas comprar a través de una sociedad extranjera, eso se habla con un abogado antes que ninguna otra cosa.
Hay dos límites legales para particulares. Un ciudadano extranjero puede poseer hasta 30.000 metros cuadrados de propiedad en todo el país, y los extranjeros como grupo no pueden superar el 10% del suelo de un mismo distrito. Ninguno de los dos límites afecta a un comprador normal; existen para frenar la acumulación masiva de tierras, no para bloquear tu piso de dos habitaciones en Kadıköy. La propiedad dentro de zonas militares y de seguridad queda fuera del alcance de los compradores extranjeros, y el Registro lo comprueba automáticamente.
Un punto que conviene aclarar pronto: comprar propiedad no exige residencia, y tampoco la concede. La propiedad puede respaldar más adelante una solicitud de permiso de residencia, y a partir de 400.000 dólares abre la vía a la ciudadanía, pero la compra en sí solo necesita un pasaporte y un número fiscal.
Sobre dónde compran realmente los extranjeros: la provincia de Antalya lleva años a la cabeza, seguida de cerca por Estambul, con Mersin, Bursa y Ankara repartiéndose la mayor parte del resto. La costa gana en calidad de vida y precio, Estambul en demanda de alquiler y profundidad de reventa. Conviene saberlo antes de enamorarse de la primera vista al mar.
Qué es realmente el tapu
El tapu es el título de propiedad, emitido y custodiado por la Dirección General del Registro de la Propiedad y Catastro. Es el único documento que acredita la propiedad en Turquía. Ni el contrato de compraventa, ni la promesa de venta ante notario, ni el calendario de pagos del promotor. Hasta que tu nombre figure en el tapu, tienes un derecho, no una propiedad.
La escritura recoge la parcela, el tipo de inmueble, los propietarios y sus cuotas, y cualquier anotación sobre el título. Para los pisos hay dos formas de propiedad que importan. El kat irtifakı es una servidumbre de construcción, el tapu que se recibe mientras el edificio está en obra o aún sin terminar formalmente. El kat mülkiyeti es la propiedad horizontal plena, que se emite una vez terminado el edificio y con el visto bueno del ayuntamiento. El paso de uno a otro se hace mediante un documento llamado iskan.
El iskan, o cédula de habitabilidad, confirma que el edificio se ajusta a los planos aprobados y es legal habitarlo. Las obras nuevas sin iskan son habituales, y son el problema más frecuente que heredan los compradores extranjeros. Sin iskan puede haber problemas para dar de alta los suministros a tu nombre, te pueden forzar un descuento cuando vendas, y en los casos peores el edificio arrastra infracciones urbanísticas sin resolver. En cualquier obra nueva, exige el iskan o una fecha límite contractual firme para conseguirlo.
El proceso de compra, paso a paso
Esta es la secuencia que sigue la mayoría de las compras. Varios pasos se solapan, y por eso todo cabe en pocas semanas.
1. Obtener un número fiscal turco
Gratuito, y más rápido que pedir un café en una cafetería con cola. Llevas tu pasaporte a cualquier oficina de hacienda (vergi dairesi), rellenas un formulario, y en 15 a 30 minutos tienes tu número. También se puede tramitar online a través de la Oficina Fiscal Interactiva si prefieres tenerlo resuelto antes de volar. Necesitarás ese número para todo lo que viene después: el banco, los suministros, el propio Registro. Si compráis en conjunto, cada persona que vaya a figurar en el tapu necesita su propio número, hijos incluidos.
2. Abrir una cuenta bancaria turca
Lleva el pasaporte, el número fiscal y un justificante de domicilio de tu país; suele valer una factura reciente de suministros. Los requisitos cambian de un banco a otro, y los controles de cumplimiento sobre clientes extranjeros se han endurecido en los últimos años, así que calcula días, no horas. No es un trámite opcional. Es donde tiene que producirse la conversión de divisa de tu compra, y el certificado que emite esa conversión es lo que pedirá ver el Registro.
3. Contrata un agente, y luego contrata a tu propio abogado
Un buen agente local se gana su comisión en Turquía, donde los anuncios son un caos y el mismo piso aparece a menudo a tres precios distintos. Pero el abogado importa más. Elige uno independiente, que hable tu idioma y sin vínculo con el vendedor ni con el promotor. Cuenta con unos honorarios fijos de entre 1.000 y 2.000 euros para una compra estándar, a veces facturados como un pequeño porcentaje en su lugar.
Si el promotor te ofrece a su abogado gratis, ese abogado no es gratis y no es tuyo. La cláusula por la que no va a pelear es justo la que acabarás necesitando.
Un abogado con tu poder notarial también puede completar toda la compra sin que te muevas de casa, que es como cierra buena parte de las transacciones extranjeras en la práctica.
4. Comprueba el tapu antes de firmar nada
La diligencia debida en Turquía gira en torno al registro de la propiedad. Tu abogado solicita la nota simple del tapu vigente y la revisa buscando cargas: hipotecas, gravámenes, embargos judiciales (haciz) y anotaciones (şerh) que pueden restringir la venta o sobrevivir a ella. El registro también confirma que el vendedor realmente posee lo que vende, y en qué proporción. No son raras las propiedades heredadas con seis copropietarios.
Más allá del registro, la lista de comprobaciones es corta pero innegociable: el iskan en obra nueva, la situación urbanística de la parcela, facturas de suministros pendientes, y atrasos en el aidat (la cuota mensual de comunidad), que se quedan pegados al inmueble en lugar de al anterior propietario.
Firma la señal y el contrato de compraventa solo después de estas comprobaciones. En Turquía la señal se suele perder si el comprador se echa atrás y se devuelve duplicada si lo hace el vendedor, así que un contrato firmado antes de la diligencia debida es una moneda de cambio que ya has regalado.
5. Encarga el informe de tasación
Todo comprador extranjero necesita un informe de tasación oficial antes de la transferencia, elaborado por un tasador autorizado por la Junta de Mercados de Capitales de Turquía. Tarda unos días, es válido durante tres meses y cuesta el equivalente en liras de unos cientos de euros. El informe marca el suelo del valor que se declara en el Registro, lo que acabó con la vieja costumbre de declarar la mitad del precio real para recortar el impuesto de escrituración. También te da una segunda opinión de alguien sin interés en la operación. Si la tasación queda muy por debajo de lo que has acordado pagar, para y averigua por qué.
6. Convierte el dinero a través de un banco turco
Desde 2022, el importe de la compra debe convertirse a liras a través de un banco en Turquía antes de la transferencia. El banco vende tus dólares, euros o libras en el sistema del banco central y emite un documento de compra de divisas, el DAB (Döviz Alım Belgesi), que va a tu nombre y hace referencia a la compra. Sin DAB no hay transferencia. El Registro no tramitará la venta sin él.
En la práctica el camino es este: envías la divisa extranjera a tu cuenta turca, la conviertes poco antes del día de la firma, recoges el DAB. El momento importa porque la lira se mueve. Convertir con semanas de antelación deja que el tipo de cambio se mueva en tu contra antes de pagar, así que la mayoría convierte uno o dos días antes de la cita.
7. El día de la firma en el Registro de la Propiedad
La venta se cierra en la oficina del tapu, no ante notario. Tu parte reserva la cita a través del sistema Web-Tapu, paga por adelantado el impuesto de escrituración y la tasa del fondo rotatorio del registro, y lleva el informe de tasación y el DAB. Si no hablas turco, tiene que estar presente un traductor jurado; eso es ley, no un servicio adicional. Lleva los pasaportes con traducción notarial, dos fotos biométricas del comprador, la póliza DASK y los números fiscales. La lista de requisitos del registro es corta pero rígida, y una foto que falte puede empujarte de verdad a la siguiente cita.
Ambas partes, o sus apoderados, firman ante el funcionario del registro. El nuevo tapu se emite ese mismo día, y es lo real: propiedad inscrita por el Estado, no una promesa de ello. Pocos países del mundo mueven un título tan rápido. En España o Italia todavía estarías a semanas de la inscripción.
Cuánto cuesta comprar en Turquía
Los costes de compra son moderados para los estándares del Mediterráneo. Presupuesta en torno a un 8 o 9 por ciento sobre el precio y no deberían sorprenderte. Las partidas principales:
- Impuesto de escrituración del 4% sobre el valor declarado. La ley lo divide a partes iguales entre comprador y vendedor, la costumbre suele cargarlo sobre el comprador, y en la práctica se negocia como todo lo demás. Acuerda quién lo paga en el contrato de compraventa, no el día de la firma.
- Comisión del agente, habitualmente en torno al 2% más IVA por cada lado de la operación.
- Los honorarios de tu abogado, normalmente entre 1.000 y 2.000 euros para una compra estándar.
- Informe de tasación, traductor jurado y certificaciones notariales, que juntos suelen equivaler a unos cientos de euros.
- La tasa del fondo rotatorio del Registro, una cantidad fija modesta que se paga antes de la cita.
- El DASK, el seguro obligatorio contra terremotos. Cuesta poco, normalmente menos de 100 euros al año para un piso medio, y sin él no se puede transferir un tapu ni dar de alta los suministros.
Para verlo con números: un piso de reventa de 200.000 euros en Antalya. Si acabas cubriendo todo el impuesto de escrituración, son 8.000 euros. La comisión del agente al 2% más IVA sale a unos 4.800 euros, el abogado quizá 1.500, y tasación, traductor, seguro y tasas de registro otros 700 euros aproximadamente entre todos. Redondeando, 15.000 euros, en torno al 7,5% adicional, antes de muebles y altas de suministros.
Las obras nuevas compradas a un promotor llevan IVA, normalmente incluido en el precio anunciado. Existe una exención para compradores extranjeros que pagan en divisa extranjera y cumplen ciertas condiciones de tenencia, y si calificas o no es una pregunta para tu abogado antes de reservar, no después.
Y luego está la parte agradable: los costes de mantenimiento. El impuesto anual sobre la propiedad va del 0,1% al 0,6% del valor registrado según el tipo de inmueble y el municipio, con las viviendas normales en la parte baja de ese rango. Los propietarios que llegan de Francia, España o el Reino Unido suelen leer dos veces su primera factura fiscal turca, pensando que se ha perdido una cifra.
Financiación: un mercado en gran parte al contado
Los bancos turcos sí conceden préstamos a extranjeros, pero las condiciones explican por qué pocos compradores piden hipoteca local. Los tipos de interés siguen la larga lucha del país contra la inflación y llevan años en cifras de dos dígitos altos, la financiación rara vez supera la mitad del valor tasado, y la solicitud exige tus documentos de ingresos traducidos y apostillados. Haz números y una hipoteca turca suele perder frente a hipotecarte otra vez en tu país, o frente a comprar algo más pequeño.
Lo que llena el hueco es la financiación del promotor. En proyectos sobre plano, los planes de pago a 12-36 meses con una entrada del 30 al 50 por ciento son la norma, y sin intereses con más frecuencia de lo esperable. Eso sí, recuerda la lógica del tapu de antes: en muchos planes de pago la escritura solo se transfiere tras el último plazo, así que hasta entonces tu protección es el contrato y sus cláusulas penales, no el registro.
Cuánto tiempo lleva todo
Dos a cuatro semanas desde el acuerdo hasta el tapu en la mano es un plazo normal, sin prisas. El número fiscal, media hora. La cuenta bancaria, unos días. La diligencia debida y el informe de tasación se solapan en una o dos semanas, y la cita de transferencia suele salir a los pocos días de solicitarla. Comprar a distancia mediante poder notarial añade el tiempo necesario para notarizar y apostillar el poder en tu país, a menudo otra semana o dos.
Lo que retrasa las operaciones no es la burocracia turca, que aquí es rápida para cualquier estándar. Es la parte del comprador: el cumplimiento del banco con la transferencia internacional, la legalización lenta de documentos en casa, o un vendedor que nunca canceló una vieja hipoteca del tapu.
La lira, sin rodeos
Verás precios para extranjeros cotizados en dólares o euros en casi todas partes, y eso no es marketing. Es autodefensa. La lira lleva años perdiendo valor frente a las divisas principales a golpes de alta inflación, y los vendedores turcos de vivienda de reventa cada vez piensan más en divisa fuerte también.
Para un comprador esto tiene dos caras. Tus euros o dólares cunden más que antes, y la propiedad costera turca sigue siendo barata frente a España o Portugal con calidad comparable. Pero la misma volatilidad pide cuidado con el momento: mantén tus fondos en divisa extranjera hasta poco antes de la transferencia, convierte solo cuando el DAB realmente lo requiera, y trata con recelo cualquier proyección de renta por alquiler que te den en liras.
Nada de esto convierte a Turquía en un mercado no invertible. Lo convierte en un mercado donde la divisa forma parte de la decisión, no una nota a pie de página.
Ciudadanía a partir de 400.000 dólares, en un párrafo
Compra una propiedad de al menos 400.000 dólares, comprométete a mantenerla tres años, y puedes solicitar la ciudadanía turca para ti, tu cónyuge y tus hijos menores de 18 años. Lo que cuenta para el umbral es el informe de tasación, no el precio del contrato, y el programa tiene su propio ritmo de papeleo. Hemos cubierto toda la ruta por separado en nuestra guía sobre la ciudadanía turca por inversión inmobiliaria.
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Preguntas frecuentes
¿Puedo comprar propiedad en Turquía sin visado ni permiso de residencia?
Sí. La propiedad no exige ninguno de los dos. Compras con un pasaporte, un número fiscal turco y una cuenta bancaria, y puedes entrar como turista para todo el proceso o saltarte el viaje del todo dando a tu abogado un poder notarial. Tener una vivienda puede respaldar más adelante una solicitud de permiso de residencia, pero no es un requisito previo para comprar.
¿Cuánto se tarda en comprar una propiedad en Turquía?
De dos a cuatro semanas es lo habitual desde el precio acordado hasta el título inscrito. La transferencia en sí es del mismo día: en cuanto ocurre la cita en el Registro, sales con el tapu. Las compras a distancia mediante poder notarial suelen sumar una o dos semanas para notarizar y apostillar los documentos en casa.
¿De verdad tengo que convertir mi dinero a liras?
Sí, para el importe de la compra. Desde 2022 los fondos deben pasar por un banco turco, convertirse a liras y quedar documentados con un certificado DAB que el Registro comprueba antes de la transferencia. Los precios se pueden seguir acordando y anunciando en dólares o euros; la conversión es un paso formal al final, no un cambio en cómo se fija el precio en el mercado.
¿Quién paga el 4% de impuesto de escrituración?
La ley dice que comprador y vendedor pagan un 2% cada uno. La realidad dice que se negocia, y en muchas operaciones de reventa el comprador acaba cubriendo el 4% completo, mientras que algunos promotores lo asumen como incentivo de venta. Cierra el reparto por escrito en el contrato de compraventa, porque al Registro no le importa quién paga siempre que alguien lo haga antes de la cita.
