Calculadora de rentabilidad del alquiler

El Cap Rate tiene en cuenta la desocupación y los gastos; la rentabilidad bruta, no. La rentabilidad bruta es el alquiler de un año dividido entre el precio. El Cap Rate es el ingreso operativo neto dividido entre el precio, y el NOI es el alquiler menos la desocupación, los gastos corrientes, el impuesto sobre la propiedad, el seguro y la gestión. Por eso el Cap Rate nunca supera la rentabilidad bruta, y la diferencia entre ambos son su desocupación y sus gastos.

Como un préstamo de cuota constante (sistema francés): la misma cuota cada mes durante todo el plazo. Las cuotas de un año se restan del flujo de caja, y la hipoteca pendiente a los cinco años, del valor de venta. La entrada y el tipo de interés se ajustan en el bloque Hipoteca; el plazo, en los ajustes avanzados. Los cambios futuros del tipo de interés no se modelan.

Porque también incluye cinco años de flujo de caja. El beneficio total es su capital tras la venta (valor menos gastos de venta e hipoteca pendiente) más el flujo de caja acumulado, menos el capital aportado. Los gastos de compra y de venta lo reducen. También un flujo de caja negativo, que puede dejar el beneficio por debajo de la revalorización.

El IRR es la rentabilidad media anual teniendo en cuenta cuándo llega el dinero. Dos inmuebles con el mismo ROI a cinco años pueden tener IRR distintos: si uno da alquiler desde el primer año y el otro obtiene toda su ganancia al venderse, el primero tiene el IRR más alto. Como el IRR es una tasa anual, puede compararse directamente con el interés anual de un depósito o de los bonos.

No. Los impuestos sobre la compra, la tenencia y el alquiler varían mucho de un país a otro y dependen de su situación fiscal, así que la calculadora no rellena los tipos de ningún país. En los ajustes avanzados, el impuesto sobre la propiedad (importe anual) y el impuesto sobre los ingresos del alquiler están en 0 por defecto, y los gastos de compra se fijan en un 5 % genérico del precio. Sustitúyalos por las cifras de su caso. El impuesto sobre la plusvalía al vender y los impuestos en su país de residencia no se incluyen. Nuestras guías por país sirven de punto de partida; las cifras exactas, consúltelas con un asesor fiscal.

No hay una referencia única: depende del país, de la clase de inmueble y del tipo de interés de la hipoteca. En la escala de la calculadora, un Cap Rate desde el 6 % se marca como alto, y entre el 4 y el 6 %, como medio. Compare el resultado con su alternativa. Si un depósito en su moneda rinde más que el Cash-on-Cash del inmueble, en esta compra está apostando por la revalorización más que por el alquiler.