Francia vende cerca de un millón de viviendas al año, y los compradores extranjeros se llevan una parte considerable. Nadie te pide el pasaporte en la puerta: el país no impone restricciones a los compradores no residentes, sean quienes sean y venga de donde venga su dinero. Un jubilado estadounidense, un inversor noruego y una pareja parisina compran exactamente bajo las mismas reglas. Lo que Francia sí impone es su propia manera de cerrar una operación, construida alrededor de un funcionario público llamado notario, una estructura de dos contratos y un sistema de gastos que confunde a casi todo comprador primerizo.
Esta guía desmonta la maquinaria pieza por pieza: la oferta, el compromis de vente, la escapatoria de diez días, el dinero, la hipoteca y los impuestos que siguen llegando mucho después de la firma. Calcula entre dos y tres meses desde una oferta firmada hasta las llaves. Aprovecha bien ese tiempo.
Sin restricciones, pero con un proceso muy francés
Empecemos por la buena noticia. No existe aprobación para compradores extranjeros, ni un impuesto de timbre adicional para quienes compran desde fuera, ni cupos como los que aplican Singapur o parte de Canadá. No hace falta residencia, y se puede completar una compra sin pisar el país ni una vez, otorgando un poder notarial para las firmas.
Los obstáculos reales son administrativos. Todos los documentos estarán en francés. Si no dominas el idioma, el notario suele exigir un traductor jurado en la firma final, a tu cargo (calcula entre 150 y 300 €). Y cada transferencia que envíes pasará controles antiblanqueo, así que conserva bien la documentación sobre el origen de tus fondos. ¿Vendiste acciones para financiar el depósito? Guarda el extracto del broker.
El notario dirige toda la operación
Olvida el modelo anglosajón de dos abogados discutiendo por sus clientes. Una venta francesa la dirige un notario: un oficial público nombrado por el Estado, obligado por ley a ser imparcial. El notario verifica el título del vendedor a lo largo de treinta años de propiedad, solicita el expediente urbanístico al ayuntamiento, comprueba servidumbres, purga los derechos de preferencia, recauda los impuestos de compra en nombre del Estado e inscribe la escritura en el registro de la propiedad. Sin él, nada se transmite.
El derecho de preferencia merece una mención aparte, porque desconcierta a los recién llegados. En buena parte de la Francia urbana, el ayuntamiento tiene un droit de préemption: puede intervenir y comprar la propiedad al precio que has pactado. En suelo rural existe un derecho parecido a favor de SAFER, la agencia de tierras agrícolas. Estos derechos se renuncian en la inmensa mayoría de las ventas, pero el notario tiene que consultarlos, y el ayuntamiento dispone de dos meses para responder. Ahí está buena parte de la explicación de por qué las compraventas francesas tardan lo que tardan.
Aquí está el matiz que casi ninguna guía menciona. Un solo notario puede representar legalmente a comprador y vendedor a la vez, y en la mayoría de ventas francesas es justo lo que ocurre. Pero eres libre de nombrar el tuyo propio. Si lo haces, los dos notarios se reparten los honorarios regulados. El coste para ti no cambia ni un euro. Para un comprador extranjero que quiere a alguien explicándole cada cláusula velando por sus intereses, un segundo notario es el seguro más barato de toda la operación.
De la oferta a las llaves, paso a paso
- Presentas una offre d'achat por escrito, al precio de venta o por debajo. En cuanto el vendedor la firma, queda comprometido; tú, en la práctica, todavía no, por lo que viene a continuación.
- Entre una y tres semanas después, ambas partes firman el compromis de vente (a veces una promesse de vente), el contrato real. Cada condición que quieras debe quedar escrita ahí.
- Después tienes diez días de reflexión. Puedes retirarte sin dar explicaciones y sin perder nada. El vendedor no tiene ese derecho.
- Pagas un depósito, normalmente entre el 5 y el 10% del precio, en la cuenta de garantía del notario. Nunca directamente al vendedor.
- Las conditions suspensives siguen su curso. La más importante es la cláusula hipotecaria: si un banco rechaza tu préstamo en los términos escritos en el compromis, la operación se disuelve y recuperas el depósito.
- El notario dedica los siguientes dos meses a las comprobaciones: título, urbanismo, derecho de preferencia, cargas impagadas sobre el inmueble.
- Entre dos y tres meses después del compromis, firmas el acte authentique en la notaría, tras haber transferido el saldo y los gastos unos días antes. Las llaves cambian de manos en ese mismo momento.
Esa ventana de diez días merece que nos detengamos. La ley francesa concede a los compradores residenciales un derecho legal de desistimiento tras firmar un contrato vinculante, con el depósito devuelto íntegro y sin preguntas. Pocos países protegen así al comprador. Dedica esos diez días a releer los informes técnicos, y si algo huele raro, márchate.
Sobre esos informes: antes del compromis, el vendedor debe entregar un dossier de diagnóstico que cubre amianto, plomo, termitas, instalación eléctrica, riesgos naturales y la calificación energética DPE. Lee el DPE dos veces si piensas alquilar la vivienda. Las casas con calificación G ya están vetadas del mercado de alquiler de larga duración, la F le sigue en 2028, y esa granja de piedra tan romántica con acristalamiento simple es exactamente el tipo de compra que atrapa esta norma.
Una regla para grabar en algún sitio visible: el dinero pasa por el notario, punto. Cualquier petición de pagar un depósito, una "reserva" o el saldo en una cuenta privada es un intento de fraude, y bastante habitual en operaciones internacionales.
Lo que realmente son los gastos de notaría: sobre todo impuestos
En una vivienda de segunda mano, los gastos de cierre rondan el 7-8% del precio. Francia los agrupa bajo "frais de notaire", un nombre desafortunado que asusta al comprador y no beneficia a nadie, porque casi todo ese dinero va al Estado, no al notario.
Toma una vivienda de 300.000 € de segunda mano. La factura se reparte más o menos así:
- Impuestos de transmisión (droits de mutation) de alrededor del 5,8%, algo más en los muchos departamentos que subieron el tipo a partir de 2025: unos 17.500 €.
- Los honorarios propios del notario, una escala móvil que ronda el 1% a este nivel de precio: unos 3.000 € más IVA.
- Gastos de gestión y el gravamen del registro de la propiedad: entre 1.000 y 1.500 € más para búsquedas, documentos y el 0,1% de tasa de inscripción.
La obra nueva funciona de otra manera. Comprando sobre plano, o una vivienda de menos de cinco años en su primera reventa, los gastos de cierre bajan al 2-3%. La trampa es que el precio pactado ya incluye el 20% de IVA francés. La cifra del promotor es la cifra bruta.
La comisión de la agencia es la otra gran partida: entre el 4 y el 8%, proporcionalmente más alta en casas rurales baratas que en pisos parisinos. Los anuncios franceses casi siempre publican el precio FAI, frais d'agence inclus, así que la cifra que ves es la que comparas. Aun así conviene comprobar quién paga formalmente al agente, porque el impuesto de transmisión se calcula sobre el precio neto de comisión cuando la paga el comprador. En una compra de 300.000 €, ese detalle por sí solo ahorra varios cientos de euros.
Hipotecas para no residentes: posibles, con papeleo
Los bancos franceses prestan a no residentes, y a los tipos franceses, no a un nivel penalizado. Lo que cambia es el depósito. Los residentes de la UE suelen poder financiar entre el 70 y el 80% del precio; a los compradores de fuera de la UE se les suele ofrecer entre el 50 y el 70%. Los estadounidenses tienen un obstáculo extra, porque la normativa FATCA lleva a algunos bancos franceses a rechazar directamente a clientes de EE. UU.; un bróker hipotecario sabrá cuáles siguen diciendo que sí.
Dos costumbres francesas condicionan cualquier solicitud. Primero, el regulador limita el endeudamiento total al 35% de los ingresos, calculado con criterio conservador, en préstamos a tipo fijo de hasta 25 años. Segundo, los bancos exigen un seguro de vida vinculado al préstamo, con cuestionario médico incluido; los prestamistas franceses son muy fieles a este producto, y para los solicitantes de más edad puede costar más que el propio diferencial del tipo de interés. Los préstamos pequeños que se cancelan antes de los 60 años ya están exentos del cuestionario, lo cual ayuda.
El orden importa. Consigue una preaprobación por escrito antes de firmar el compromis, y asegúrate de que la cláusula hipotecaria refleja exactamente el préstamo que has solicitado: importe, tipo máximo, plazo. Si el banco dice que no, esa cláusula es lo que te devuelve el depósito. Hemos escrito una guía aparte sobre cómo conseguir una hipoteca en el extranjero siendo no residente que entra en más detalle.
¿Pagas en dólares o en libras? El precio queda fijado en euros el día que firmas el compromis, y una oscilación del 3% en el cambio durante los dos meses de espera mueve tu factura más que los honorarios íntegros del notario. Existen contratos a plazo pensados justo para esta situación.
Costes de propiedad: los impuestos que llegan después de las llaves
Hay dos impuestos locales que importan. La taxe foncière es el impuesto del propietario, que se factura cada otoño, y varía enormemente según el municipio: la misma casa de cuatro habitaciones puede costar 600 € al año en un pueblo y 2.500 € en una localidad a veinte minutos. Las tasas suben desde que los municipios perdieron sus ingresos por vivienda principal, y solo París elevó su parte en más de la mitad en 2023. Pide al vendedor su último avis de taxe foncière antes de hacer la oferta. Es una petición normal.
La taxe d'habitation, el antiguo impuesto de residencia, se eliminó para viviendas principales en 2023 pero sigue vigente en segundas residencias. Aquí está la trampa que atrapa a los compradores de casas vacacionales: en las zones tendues, las zonas oficialmente declaradas de mercado tenso que cubren miles de municipios, incluidos París, Niza, Burdeos y la mayor parte de la Costa Azul, los ayuntamientos pueden añadir un recargo del 5 al 60%, y no pocas localidades turísticas aplican el 60% completo. Mete esta partida en el presupuesto antes de enamorarte de las vistas.
Los propietarios de pisos también pagan gastos de comunidad (copropriété). Quien supere 1,3 millones de euros de patrimonio inmobiliario neto en Francia queda sujeto al impuesto sobre el patrimonio IFI, y los ingresos por alquiler tributan en Francia desde el primer euro, seas residente o no.
Una escritura no es un visado
Comprar una vivienda francesa no te da ningún derecho a vivir en Francia. Los ciudadanos de la UE y del EEE pueden trasladarse sin más trámite. Todos los demás, los británicos incluidos desde el Brexit, quedan limitados a 90 días de cada 180 bajo las normas Schengen. Quien quiera más tiempo solicita el visado de larga estancia para visitantes: hay que demostrar ingresos pasivos estables, aproximadamente al nivel del salario mínimo francés, cobertura sanitaria privada completa y un compromiso firmado de no trabajar en Francia. Se renueva año tras año, y tras cinco años de residencia puede convertirse en una tarjeta de larga duración. La casa refuerza el expediente como prueba de alojamiento. Simplemente no sustituye al visado.
Dónde comprar: un recorrido rápido por las regiones
La Costa Azul es el mercado premium: Niza, Antibes y Cannes se mueven entre 6.000 y 15.000 € por metro cuadrado, los cabos de lujo van mucho más allá, y en la reventa siempre hay otro comprador internacional pisándote los talones. París es la apuesta por la liquidez; a 9.500-11.500 € por metro cuadrado no es barato, pero nada en Francia se vende más rápido ni se alquila con más previsibilidad. Los Alpes son una apuesta por la estacionalidad: las estaciones de doble temporada como Chamonix generan ingresos casi todo el año, mientras que las puramente invernales viven de catorce semanas de nieve. Quien busque valor debería mirar la Provenza más allá de los pueblos famosos, la Occitania, y el Périgord, donde todavía se compran casas rurales habitables a 1.500-2.500 € por metro cuadrado. Nuestra página de Francia sigue estos mercados, y puedes filtrar los anuncios actuales en HomeNSearch por región y presupuesto.
El proceso francés parece lento visto desde fuera, y lo es. También está entre los más seguros que existen: un funcionario del Estado lo comprueba todo, tu depósito queda en depósito de garantía, y la ley te da diez días para cambiar de opinión. La lentitud forma parte de la protección.
Preguntas frecuentes
¿Pueden los extranjeros comprar propiedad en Francia?
Sí, sin restricciones. Francia no distingue entre compradores residentes, no residentes, de la UE o de fuera de la UE; el proceso es idéntico para todos. Los únicos gastos extra que conviene prever son un traductor jurado en la firma y, para compradores fuera de la zona euro, un servicio de transferencia de divisas.
¿Cuánto cuestan los gastos de notaría en Francia?
Calcula entre el 7 y el 8% del precio en una vivienda de segunda mano y entre el 2 y el 3% en obra nueva. En las reventas, la mayor parte de esa suma son impuestos de transmisión del Estado; los honorarios propios del notario rondan el 1%. Nombrar un segundo notario para que te represente no cuesta nada más, porque ambos se reparten los mismos honorarios.
¿Cuánto tarda comprar una casa en Francia?
Normalmente entre dos y tres meses desde el compromis de vente hasta el acte authentique, a veces cuatro. El ritmo lo marca la comprobación del derecho de preferencia, para la que el municipio dispone de hasta dos meses de plazo, y la condición hipotecaria. Una compra al contado sin cláusula de préstamo se cierra más rápido.
¿Comprar propiedad en Francia da derecho a residencia?
No. Ser propietario no otorga ningún derecho migratorio, así que los propietarios de fuera de la UE deben respetar el límite Schengen de 90 días de cada 180, salvo que tengan visado. El visado de larga estancia para visitantes encaja con la mayoría de propietarios de segunda residencia: exige ingresos pasivos y cobertura sanitaria, excluye trabajar y se renueva cada año. Tras cinco años de residencia legal se puede solicitar una tarjeta de larga duración.
