Ranskassa vaihtaa omistajaa lähes miljoona asuntoa vuodessa, ja ulkomaiset ostajat vievät niistä ison siivun. Passia ei kysytä ovella: Ranska ei rajoita ulkomailla asuvien ostajien kauppoja millään tavalla, riippumatta siitä keitä he ovat tai mistä heidän rahansa tulevat. Amerikkalainen eläkeläinen, norjalainen sijoittaja ja pariisilaispari ostavat täsmälleen samoilla säännöillä. Sen sijaan Ranskalla on oma tapansa viedä kauppa maaliin: notaire-niminen virkamies, kaksivaiheinen sopimusrakenne ja kulurakenne, joka hämmentää lähes jokaista ensiostajaa.
Tämä opas purkaa koneiston osiin: tarjous, compromis de vente, kymmenen päivän pakotie, rahaliikenne, laina ja verot, jotka jatkavat tuloaan pitkään kaupan jälkeen. Laske kahdesta kolmeen kuukauteen allekirjoitetun tarjouksen ja avainten luovutuksen välille. Käytä se aika hyvin.
Ei rajoituksia, mutta hyvin ranskalainen prosessi
Hyvät uutiset ensin. Ulkomaisille ostajille ei vaadita erillistä hyväksyntää, ei ylimääräistä varainsiirtoveroa, ei kiintiöitä sellaisia kuin Singaporessa tai osissa Kanadaa. Oleskelulupaa ei tarvita, ja kaupan voi hoitaa loppuun asti käymättä koskaan maassa — valtakirjalla allekirjoitukset hoituvat.
Käytännön esteet ovat hallinnollisia. Kaikki asiakirjat ovat ranskaksi. Jos et osaa kieltä, notaire vaatii yleensä valantehneen kääntäjän loppusigneeraukseen, sinun kustannuksellasi (varaa 150–300 euroa). Jokainen tilisiirto käy läpi rahanpesun vastaiset tarkastukset, joten pidä paperit kunnossa siitä, mistä rahat ovat peräisin. Rahoitatko käsirahan osakkeiden myynnillä? Säilytä välittäjän tiliote.
Notaire pitää langat käsissään
Unohda anglosaksinen malli, jossa kaksi asianajajaa väittelee kummankin osapuolen puolesta. Ranskalaista kauppaa vetää notaire — valtion nimittämä virkamies, jonka on lain mukaan pysyttävä puolueettomana. Notaire tarkistaa myyjän omistusoikeuden kolmenkymmenen vuoden taakse, hakee kaavoitustiedot kunnantalolta, tarkistaa rasitteet, selvittää etuosto-oikeudet, kerää valtion kauppaverot ja kirjaa kaupan lainhuutorekisteriin. Mikään ei siirry ilman häntä.
Etuosto-oikeus ansaitsee oman kappaleensa, sillä se hämmentää lähes kaikkia uusia ostajia. Suuressa osassa kaupunkimaista Ranskaa kunnalla on droit de préemption: se voi astua kauppaan mukaan ja ostaa kiinteistön sovitulla hinnalla. Maaseudulla vastaavan oikeuden voi laukaista SAFER, maatalousmaan viranomainen. Nämä oikeudet luovutetaan valtaosassa kauppoja, mutta notairen on aina kysyttävä, ja kunnalla on kaksi kuukautta vastausaikaa. Juuri tämä selittää suuren osan ranskalaisten kauppojen hitaudesta.
Tässä vivahde, jonka useimmat oppaat ohittavat. Sama notaire voi laillisesti edustaa sekä ostajaa että myyjää, ja useimmissa ranskalaisissa kaupoissa juuri näin tapahtuu. Voit kuitenkin vapaasti nimetä oman notairesi. Jos teet niin, kaksi notairea jakavat säädellyn palkkion keskenään — sinulle hinta ei muutu eurolla. Ulkomaiselle ostajalle, joka haluaa jonkun käyvän jokaisen ehdon läpi hänen etujaan silmällä pitäen, oma notaire on koko kaupan halvin vakuutus.
Tarjouksesta avaimiin, vaihe vaiheelta
- Teet kirjallisen offre d'achat -tarjouksen pyyntihintaan tai sen alle. Kun myyjä allekirjoittaa sen, hän on sitoutunut; sinä et vielä täysin — siitä kohta lisää.
- Yhdestä kolmeen viikkoa myöhemmin molemmat osapuolet allekirjoittavat compromis de venten (joskus promesse de venten), varsinaisen sopimuksen. Jokainen ehto, jonka haluat mukaan, on kirjattava siihen.
- Tämän jälkeen alkaa kymmenen päivän harkinta-aika. Voit perua kaupan syytä ilmoittamatta menettämättä mitään. Myyjällä ei ole vastaavaa oikeutta.
- Maksat käsirahan, yleensä 5–10 % hinnasta, notairen tilinhoitotilille — ei koskaan suoraan myyjälle.
- Sopimuksen ehdot (conditions suspensives) alkavat täyttyä. Tärkein niistä on lainaehto: jos pankki hylkää lainan compromisiin kirjatuilla ehdoilla, kauppa raukeaa ja käsiraha palautetaan.
- Notaire käyttää seuraavat kuukaudet selvityksiin: omistusoikeus, kaavoitus, etuosto-oikeus, kiinteistöön kohdistuvat maksamattomat maksut.
- Kahdesta kolmeen kuukautta compromisista allekirjoitat acte authentiquen notairen toimistossa, oltuasi jo siirtänyt loppusumman ja kulut muutamaa päivää aiemmin. Avaimet vaihtavat omistajaa pöydän ääressä.
Tuo kymmenen päivän ikkuna kannattaa pysähtyä miettimään. Ranskan laki antaa asunnon ostajalle lakisääteisen peruutusoikeuden sitovan sopimuksen allekirjoituksen jälkeen — käsiraha palautuu kokonaan, ilman kysymyksiä. Harva maa suojaa ostajaa näin. Käytä nuo kymmenen päivää tekniset raportit uudelleen lukien, ja jos jokin haisee pahalta, poistu kaupasta.
Näistä raporteista: ennen compromisia myyjän on toimitettava diagnostiikkatiedosto, joka kattaa asbestin, lyijyn, termiitit, sähköjärjestelmän, luonnonriskit ja DPE-energialuokituksen. Lue DPE kahdesti, jos aiot vuokrata kohteen. G-luokan asunnot on jo kielletty pitkäaikaisvuokrauksesta, F-luokka seuraa perässä 2028, ja romanttinen kivinavetta yksinkertaisin ikkunoin on juuri se ostos, johon tämä sääntö iskee.
Yksi sääntö kannattaa muistaa aina: raha kulkee notairen kautta, piste. Jos joku pyytää maksamaan käsirahan, "varausmaksun" tai loppusumman yksityiselle tilille, kyse on huijauksesta — ja yleisestä sellaisesta kansainvälisissä kaupoissa.
Mitä notaire-kulut oikeasti ovat: pääosin veroa
Jälleenmyyntikohteessa kaupan päättämiskulut ovat 7–8 % hinnasta. Ranska nimeää nämä "frais de notaireksi" — nimi, joka pelottaa ostajia turhaan, sillä valtaosa summasta menee valtiolle, ei notairelle.
Otetaan esimerkki: 300 000 euron jälleenmyyntikohde. Lasku jakautuu suunnilleen näin:
- Varainsiirtoverot (droits de mutation) noin 5,8 %, ja hieman enemmän niissä departementeissa, jotka nostivat veroprosenttia vuodesta 2025 alkaen: noin 17 500 euroa.
- Notairen oma säädelty palkkio, liukuva asteikko, joka tällä hintatasolla on lähellä 1 %: noin 3 000 euroa plus alv.
- Kulukorvaukset ja kiinteistörekisterin maksu: vielä 1 000–1 500 euroa selvityksiin, asiakirjamaksuihin ja 0,1 %:n rekisteröintimaksuun.
Uudiskohteet toimivat toisin. Osta suunnitteluvaiheessa (off-plan) tai alle viisi vuotta vanha koti sen ensimmäisessä jälleenmyynnissä, ja kulut putoavat 2–3 %:iin. Kolikon kääntöpuoli: sovittu hinta sisältää jo 20 %:n ranskalaisen alv:n. Rakennuttajan ilmoittama luku on bruttoluku.
Välittäjän palkkio on toinen iso erä: 4–8 %, ja suhteellisesti korkeampi halvoissa maalaistaloissa kuin pariisilaisasunnoissa. Ranskalaiset ilmoitukset merkitsevät hinnan lähes aina muodossa FAI, frais d'agence inclus, joten näkyvä luku on se, jota vertaat. Kannattaa silti tarkistaa, kuka virallisesti maksaa välittäjän, sillä varainsiirtovero lasketaan välittäjän palkkiolla vähennetystä hinnasta, kun ostaja kantaa sen kulun. 300 000 euron kaupassa pelkkä tämä yksityiskohta säästää useita satoja euroja.
Lainat ulkomailla asuville: mahdollista, paperityötä riittää
Ranskalaiset pankit lainaavat ulkomailla asuville, ja ranskalaisilla koroilla, ei rangaistustasolla. Se, mikä muuttuu, on käsiraha. EU-kansalaiset saavat yleensä lainattua 70–80 % hinnasta; EU:n ulkopuolelta tulevalle tarjotaan useammin 50–70 %. Amerikkalaisilla on ylimääräinen este, sillä FATCA-raportointi saa osan ranskalaisista pankeista kieltäytymään yhdysvaltalaisista asiakkaista suoralta kädeltä — välittäjä tietää, mitkä pankit yhä suostuvat.
Kaksi ranskalaista tapaa muovaa jokaista hakemusta. Ensinnäkin sääntelijä rajaa kokonaisvelanhoitokulut 35 %:iin tuloista, arvioituna varovaisesti, kiinteäkorkoisissa enintään 25 vuoden lainoissa. Toiseksi pankit haluavat lainan ympärille lainanottajan henkivakuutuksen terveyskyselyineen; ranskalaiset lainanantajat pitävät kiinni tästä tuotteesta tiukasti, ja iäkkäämmälle lainanottajalle se voi maksaa enemmän kuin koron marginaali. Pienemmät lainat, jotka maksetaan pois ennen 60. ikävuotta, on nyt vapautettu terveyskyselystä, mikä helpottaa asiaa.
Järjestyksellä on väliä. Hanki kirjallinen ennakkohyväksyntä ennen compromisin allekirjoitusta, ja varmista, että lainaehto vastaa juuri sitä lainaa, jota haet: summa, korkokatto, laina-aika. Jos pankki sanoo ei, juuri se ehto tuo käsirahasi takaisin. Olemme kirjoittaneet erillisen oppaan aiheesta lainan hakeminen ulkomailta ulkomailla asuvana, joka käsittelee asiaa tarkemmin.
Maksatko dollareissa tai punnissa? Hinta lukitaan euroihin sinä päivänä, kun allekirjoitat compromisin, ja 3 %:n valuuttaheilahdus kahden kuukauden odotuksen aikana muuttaa laskuasi enemmän kuin notairen koko palkkio. Termiinisopimukset on keksitty juuri tätä tilannetta varten.
Omistamisen kulut: verot, jotka seuraavat avainten mukana
Kaksi paikallisveroa on syytä huomioida. Taxe foncière on omistajan vero, joka laskutetaan joka syksy, ja se vaihtelee suuresti kunnittain: sama neljän makuuhuoneen talo voi maksaa 600 euroa vuodessa yhdessä kylässä ja 2 500 euroa kaupungissa kahdenkymmenen minuutin päässä. Verokannat ovat nousseet siitä lähtien, kun kunnat menettivät pääasuntoihin liittyvät tulonsa, ja pelkästään Pariisi nosti osuuttaan yli puolella vuonna 2023. Pyydä myyjältä viimeisin avis de taxe foncière ennen tarjouksen tekemistä. Se on täysin tavanomainen pyyntö.
Taxe d'habitation, vanha asumisvero, poistettiin päätoimipaikoilta 2023, mutta se on yhä voimassa toisilla asunnoilla. Tässä ansa, johon lomamökin ostajat lankeavat: niin sanotuilla zones tendues -alueilla, virallisesti kireiksi määritellyillä asuntomarkkina-alueilla, jotka kattavat tuhansia kuntia mukaan lukien Pariisi, Nizza, Bordeaux ja suurin osa Côte d'Azuria, kunnat voivat lisätä 5–60 %:n lisämaksun päälle, ja moni turistikaupunki soveltaa täyttä 60 %:a. Laita tämä rivi budjettiin ennen kuin ihastut näköalaan.
Kerrostaloasunnon omistajat maksavat lisäksi copropriété-yhtiövastiketta. Jokainen, jonka Ranskan kiinteistövarallisuuden nettoarvo ylittää 1,3 miljoonaa euroa, kuuluu IFI-varallisuusveron piiriin, ja vuokratulo on verotettavaa Ranskassa ensimmäisestä eurosta lähtien, asui omistaja maassa tai ei.
Kauppakirja ei ole viisumi
Ranskalaisen kodin ostaminen ei anna oikeutta asua Ranskassa. EU- ja ETA-kansalaiset voivat vain muuttaa. Kaikki muut, brittiläisiä mukaan lukien Brexitin jälkeen, ovat rajoitettuja 90 päivään minkä tahansa 180 päivän jakson aikana Schengen-sääntöjen mukaisesti. Ne, jotka haluavat pidempää oleskelua, hakevat pitkäaikaista viisumia (visa de long séjour): näyttöä vakaasta passiivisesta tulosta suunnilleen Ranskan minimipalkan tasolla, kattava yksityinen sairausvakuutus ja allekirjoitettu sitoumus olla työskentelemättä Ranskassa. Viisumi uusitaan vuosittain, ja viiden vuoden oleskelun jälkeen sen voi muuttaa pitkäaikaiseksi oleskelukortiksi. Talo vahvistaa hakemusta asumisen todisteena. Se ei vain korvaa viisumia.
Mistä ostaa: pikakierros alueilla
Côte d'Azur on huippuluokan markkina: Nizza, Antibes ja Cannes käyvät kauppaa noin 6 000–15 000 euroa neliöltä, huippuniemet vielä kauempana siitä, ja jälleenmyyntivaiheessa takanasi seisoo aina toinen kansainvälinen ostaja. Pariisi on likviditeetin markkina; 9 500–11 500 euroa neliöltä ei ole halpaa, mutta mikään Ranskassa ei myy nopeammin eikä vuokraudu ennustettavammin. Alpit ovat veto kausiluonteisuuteen: kaksikautiset lomakohteet kuten Chamonix tienaavat lähes ympäri vuoden, kun taas puhtaasti talvikeskukset elävät neljätoista lumiviikkoa. Arvon metsästäjien kannattaa katsoa Provencea kuuluisien kylien ulkopuolelta, Occitaniea ja Dordognea, jossa asuttavat maalaistalot vaihtavat yhä omistajaa 1 500–2 500 eurolla neliöltä. Ranska-maasivumme seuraa näitä markkinoita, ja voit suodattaa HomeNSearchin nykyiset kohteet alueen ja budjetin mukaan.
Ranskalainen prosessi näyttää ulkoapäin hitaalta, ja sitä se onkin. Se on myös yksi turvallisimmista maailmassa: valtion virkamies tarkistaa kaiken, käsirahasi lepää tilinhoitotilillä, ja laki antaa sinulle kymmenen päivää muuttaa mielesi. Hitaus on osa suojaa.
UKK
Voivatko ulkomaalaiset ostaa asunnon Ranskasta?
Kyllä, ilman rajoituksia. Ranska ei erottele asukasta, ulkomailla asuvaa, EU:n sisäistä tai ulkopuolista ostajaa; prosessi on kaikille sama. Ainoat ylimääräiset kulut, jotka kannattaa budjetoida, ovat valantehneen kääntäjän palkkio allekirjoitustilaisuudessa ja euroalueen ulkopuolisille ostajille valuutansiirtopalvelu.
Kuinka paljon notaire-kulut ovat Ranskassa?
Varaa 7–8 % hinnasta jälleenmyyntikohteesta ja 2–3 % uudiskohteesta. Jälleenmyynnissä suurin osa summasta on valtion varainsiirtoveroa; notairen oma säädelty palkkio on lähellä 1 %:a. Oman toisen notairen nimeäminen ei maksa mitään lisää, sillä kaksi notairea jakavat saman palkkion.
Kuinka kauan talon ostaminen Ranskasta kestää?
Yleensä kahdesta kolmeen kuukautta compromis de ventesta acte authentiqueen, joskus neljä. Tahdin määrää etuosto-oikeuden tarkistus, jossa kunnalla on jopa kaksi kuukautta vastausaikaa, sekä lainaehto. Käteiskauppa ilman lainaehtoa etenee nopeammin.
Antaako asunnon ostaminen Ranskasta oleskeluoikeuden?
Ei. Omistaminen ei tuo mukanaan maahanmuutto-oikeuksia, joten EU:n ulkopuoliset omistajat pysyvät Schengenin 90/180 päivän rajan sisällä, ellei heillä ole viisumia. Pitkäaikainen oleskeluviisumi sopii useimmille toisen kodin omistajille: se edellyttää passiivista tuloa ja sairausvakuutusta, sulkee pois työnteon ja uusitaan vuosittain. Viiden vuoden laillisen oleskelun jälkeen voi hakea pitkäaikaista oleskelukorttia.
