Pankit eivät pidä lainaamisesta ihmisille, joita ne eivät pysty jäljittämään ongelmatilanteessa. Siihen tiivistyy koko ulkomaille myönnettävän asuntolainan ongelma: sinä asut yhdessä maassa, kiinteistö sijaitsee toisessa, ja pankin on päätettävä, kannattaako ulkomaisen työnantajan palkkakuitteihin luottaa perintäriskin näkökulmasta. Osa pankeista on tehnyt tästä liiketoimintaa ja sanoo kyllä. Suurin osa sanoo yksinkertaisesti ei.
Hyvä uutinen on, että ulkomaisille lainaavat pankit keskittyvät muutamaan markkinaan, ja moni niistä sattuu olemaan juuri niitä maita, joihin kansainväliset ostajat joka tapauksessa haluavat. Espanjalaiset ja portugalilaiset pankit hyväksyvät tuhansia ulkomailla asuvien lainahakemuksia vuosittain. Arabiemiraattien pankeilla on kokonaisia osastoja pelkästään ulkomailla asuvia ja expat-ostajia varten. Ja maissa, joissa pankkirahoitusta on niukasti, rakennuttajat ovat paikanneet aukon maksuerillä, joihin ei tarvita pankkia lainkaan.
Tässä oppaassa käydään läpi neljä realistista tapaa rahoittaa ostos ulkomailta, ehdot, joita ulkomailla asuville todellisuudessa tarjotaan, miten tärkeimmät markkinamme eroavat toisistaan, itse hakuprosessi sekä valuuttariski, joka kaataa useamman ostajan kuin mikään hylkäyskirje ikinä.
Neljä tapaa rahoittaa kiinteistö ulkomailta
Jokainen rajat ylittävä kauppa rahoitetaan jollakin näistä neljästä tavasta, ja kannattaa olla itselleen rehellinen siitä, mikä niistä sopii juuri sinulle, ennen kuin puhut yhdenkään välittäjän kanssa.
Ensimmäinen tapa on paikallinen asuntolaina siinä maassa, josta ostat. Laina vakuutetaan ulkomaisella kiinteistöllä, myönnetään yleensä paikallisessa valuutassa, ja sen ehdot arvioidaan tulojen perusteella, jotka hankit jossain aivan muualla. Suurin osa tästä oppaasta käsittelee juuri tätä vaihtoehtoa.
Toinen tapa on lainata kotimaasta. Jos omistat kotimaassasi asunnon, jossa on kunnolla vapaata vakuusarvoa, lisälaina tai oman asunnon vakuudellinen laina voi tuoda tarvittavan summan, jonka viet ulkomaille käteisostajana. Oma pankkisi tuntee sinut jo entuudestaan, sopimus on omalla kielelläsi, ja myyjä kohtelee sinua käteisostajana - se antaa aitoa neuvotteluvoimaa. Kompastuskivi paljastuu heti ääneen sanottuna: perheesi koti kantaa nyt riskin kahden tuhannen kilometrin päässä olevasta lomahuoneistosta.
Kolmas vaihtoehto on rakennuttajan maksusuunnitelma. Tämä on vakiokäytäntö Turkissa, Arabiemiraateissa ja Thaimaassa, joissa pankkien lainananto ulkomaalaisille vaihtelee rajallisesta lähes olemattomaan. Maksat eriä rakennusvaiheiden mukaan, ja osa hinnasta voi lykkääntyä jopa vuosia luovutuksen jälkeen. Ei pankkia, ei tuloselvitystä, eikä riippumatonta tahoa arvioimassa, kestääkö hanke tarkastelun. Tuo viimeinen seikka on kaksiteräinen miekka.
Neljäs tapa on käteinen, ja sillä rahoitetaan enemmän kansainvälisiä kauppoja kuin muilla kolmella yhteensä. Syy ei ole se, että jokainen ostaja olisi rikas. Valmis kaksioasunto kymmenen minuutin päässä merestä Antalyassa tai Kyproksen rannikolla voi maksaa vähemmän kuin autotalli Lontoon keskustassa, ja tuollaisilla hinnoilla moni ostaja ei yksinkertaisesti tarvitse velkaa.
Millaisia ehtoja ulkomailla asuva ostaja todella saa
Unohda korot ja suhdeluvut, joita pankit mainostavat paikallisille asiakkaille. Ulkomailla asuvien lainoitus noudattaa aivan omaa sääntökirjaansa, ja jokainen sen kohta on tiukempi.
Aloitetaan omarahoitusosuudesta. Useimmilla markkinoilla, joilla ulkomaalaisille ylipäätään lainataan, pankki rahoittaa tyypillisesti 50-70 % kiinteistön arvioidusta arvosta - eli sinun on tuotava käteisenä 30-50 %. Vertaa tätä paikallisen ostajan tyypilliseen 10-20 prosenttiin. Ja arviolla on väliä: jos pankin arvioija hinnoittelee asunnon sovittua kauppahintaa alemmaksi, laina pienenee, ja erotus jää sinun maksettavaksesi.
Ostokulut tulevat vielä päälle. Varainsiirtovero, notaari- ja rekisteröintimaksut, lakiasiaintoimiston palkkio - maasta riippuen nämä lisäävät kokonaishintaan muutamasta prosentista reiluun kymmeneen prosenttiin, eikä pankki rahoita niitä. Todellinen käteistarpeesi on omarahoitusosuus plus kaikki tämä.
Laina-ajat ovat lyhyempiä kuin olet ehkä tottunut - yleensä 15-25 vuotta - ja useimmat pankit haluavat velan maksetuksi pois, kun täytät 70-75 vuotta. 55-vuotiaalle hakijalle jää usein tarjolle 15 vuoden laina-aika, halusi sitä tai ei, ja lyhyempi laina-aika tarkoittaa suurempaa kuukausierää.
Korot ovat usein vaihtuvia. Euroalueella tämä tarkoittaa yleensä marginaalia Euriborin päällä, jolloin maksuerä muuttuu Euroopan korkojen mukana. Kiinteitäkin korkoja on tarjolla, joillain markkinoilla enemmän kuin toisilla, ja ulkomailla asuva maksaa joskus pienen lisän kumpaan tahansa vaihtoehtoon. Suhtaudu jokaiseen tarjottuun lukuun tämänhetkisenä suuntaa-antavana arviona, ei lupauksena - hinnoittelu seuraa korkosykliä.
Sitten on paperisota, johon suurin osa hakemuksista todellisuudessa kaatuu. Ulkomaisia tuloja arvioiva pankki haluaa nähdä koko kuvan, käännettynä ja usein apostillella varustettuna:
- Kaksi tai kolme vuotta verotustietoja
- Tuoreet palkkakuitit, tai tilinpäätökset, jos olet yrittäjä
- Kuudesta kahteentoista kuukauteen pankkitiliotteita
- Luottotietoraportti kotimaastasi
- Luettelo olemassa olevista lainoista ja muista sitoumuksista
Useimmat pankit tekevät vielä velkaantumisasteen tarkastuksen: kuukausittaiset velanhoitomenosi, uusi asuntolaina mukaan lukien, eivät yleensä saa ylittää suunnilleen kolmannesta nettotuloistasi. Yrittäjähakijoita tarkastellaan kaikkialla tavallista tarkemmin, ja tuloja, joita on vaikea todistaa - kuten käteistuloja tai epäsäännöllistä freelance-työtä - pankki kohtelee lähes olemattomina.
Vielä yksi eurooppalainen käytäntö kannattaa tietää: monet pankit vaativat henkivakuutuksen lainan rinnalle, ja sen hinta määräytyy iän ja terveydentilan mukaan. Se on osa lainan todellista hintaa, ja yksi syy siihen, miksi hyväksyntä vaikeutuu 60 ikävuoden jälkeen.
Hanki alustava lainalupaus, ennen kuin ihastut tiettyyn asuntoon. Se maksaa vähän, vie yleensä yhdestä kolmeen viikkoa, ja tekee sinusta vakavasti otettavan ostajan jokaisen välittäjän ja myyjän silmissä.
Mitkä markkinat lainaavat ulkomailla asuville
Näin HomeNSearchin kattamat maat asettuvat ulkomaisen lainanhakijan näkökulmasta.
Espanja ja Portugali: helpoin pari
Jos haluat mutkattoman asuntolainan Euroopassa ilman paikallista asuinpaikkaa, Iberian niemimaa tarjoaa parhaat mahdollisuudet. Espanjalaiset pankit ovat lainanneet ulkomaisille ostajille jo vuosikymmenten ajan, prosessi on hiottu valmiiksi, ja ulkomailla asuva hakija, jolla on selkeästi dokumentoidut tulot, saa tyypillisesti lainaksi 60-70 % arvioidusta hinnasta 20-25 vuoden ajaksi. Tarvitset NIE-verotunnisteen sekä yleensä espanjalaisen pankkitilin ennen kaupan päättämistä. Katso, mitä rahalla saa, Espanja-sivultamme.
Portugali seuraa aivan perässä. Ulkomailla asuvien lainoitus on siellä rutiinia, laina-arvo-suhde asettuu samaan haarukkaan, joskus hieman alemmas, ja NIF-verotunnus sekä paikallinen pankkitili ovat pääsylippu peliin. Portugalilaiset pankit ovat tarkkoja asiakirjojen laadusta, joten siisti tulodokumentaatio nopeuttaa asiaa huomattavasti. Portugali-kohteemme antavat käsityksen hinnoista Lissabonista aina Algarveen asti.
Kypros ja Kreikka: mahdollista, kunhan on kärsivällisyyttä
Molemmissa maissa on pankkeja, jotka lainaavat ulkomaalaisille, mutta sektori on pienempi, ja vastaus riippuu enemmän yksittäisestä pankista - joskus jopa yksittäisestä konttorista - kuin Espanjassa. Odota varovaisempaa laina-arvo-suhdetta, hitaampaa käsittelyä ja raskaampaa paperityötä. Kreikkalaiset pankit rakensivat itseään uudelleen vuosia finanssikriisin jälkeen ja ovat yhä valikoivia ulkomailla asuvien hakemusten suhteen, vaikka tilanne on helpottunut. Molemmilla markkinoilla ostajat, joilla ei ole aikaa odottaa, päätyvät usein yksinkertaisesti maksamaan käteisellä.
Arabiemiraatit: lainoitus rakentuu palkkaehtojen varaan
Dubaissa ja Abu Dhabissa on aktiiviset asuntolainamarkkinat ulkomaalaisille, myös niille, jotka eivät asu Emiraateissa. Hyväksyntä perustuu palkkaan: pankit asettavat kuukausitulon vähimmäisrajat ja tarkastelevat tarkoin, kuinka vakaa työnantajasi tai yrityksesi on. Ulkomailla asuvat saavat pienemmän laina-arvo-suhteen kuin Emiraattien asukkaat, ja myös hinnoittelu poikkeaa, mutta prosessi on eurooppalaisittain nopea, ja pankeilla on rutiinia kansainvälisten hakemusten käsittelyssä. Itse markkinasta lisää Arabiemiraatit-sivullamme.
Turkki ja Thaimaa: maksusuunnitelmat paikkaavat aukon
Asuntolainoja ulkomaisille ostajille on Turkissa periaatteessa olemassa, ja Thaimaassa tuskin lainkaan, ja käytännössä harva kansainvälinen ostaja käyttää niitä kummassakaan maassa. Rahoituskulttuuri on erilainen: rakennuttaja kantaa luoton pankin sijaan. Korottomat maksuerät rakennusaikana ovat tavallisia turkkilaisissa ja thaimaalaisissa uudiskohteissa, ja ne voivat venyä jopa kaksi tai kolme vuotta luovutuksen jälkeen. Se on aidosti hyödyllistä rahoitusta. Muista vain, ettei kukaan pankissa ole tarkastanut rakennuttajaa - joten lakimiehesi due diligence -selvitys hankkeesta, maanomistuksesta ja tallettajan tilistä joutuu tekemään sen työn.
Hakuprosessi vaihe vaiheelta
Yksityiskohdat vaihtelevat maittain, mutta ulkomailla asuvan hakemus noudattaa lähes kaikkialla samaa runkoa.
- Hanki paikallinen verotunnus ja tarvittaessa paikallinen pankkitili. Espanjassa se on NIE, Portugalissa NIF; useimmilla mailla on vastaava.
- Kokoa tulodokumentaatio: verotustiedot, palkkakuitit, tiliotteet, luottotietoraportti - käännettynä tarvittaessa.
- Hae alustavaa lainalupausta joko suoraan tai välittäjän kautta, joka on erikoistunut ulkomailla asuvien hakemuksiin.
- Etsi kiinteistö ja sovi hinta, kerro myyjälle ostavasi rahoituksella.
- Pankki teettää oman arviointinsa. Laina lasketaan sen mukaan, kumpi on pienempi - hinta vai arvio.
- Tarkista virallinen tarjous: korkotyyppi, laina-aika, vakuutusvaatimukset, ennenaikaisen takaisinmaksun kulut.
- Allekirjoita kauppa notaarin edessä, kuten useimmat siviilioikeusmaat vaativat, ja rekisteröi kiinnitys kiinteistön saantokirjaan.
Ensimmäisistä asiakirjoista avainten saamiseen kuluu tavallisesti kuudesta kymmeneen viikkoa, jos paperit ovat kunnossa - pidempään, jos käännökset ja apostillet viivästyvät. Missä paikallinen käytäntö sen sallii, pyydä lakimiestäsi kirjoittamaan kauppasopimukseen rahoitusehto, joka pelastaa käsirahasi, jos hakemus hylätään. Espanjassa tätä ei esimerkiksi sisällytetä oletuksena. Moni ostaja on menettänyt käsirahansa olettaessaan, että se olisi mukana.
Valuuttariski, jota kukaan ei hinnoittele
Tämä riski elää pidempään kuin itse hakuprosessi: tienaat yhdessä valuutassa ja olet velkaa toisessa. Euromääräinen asuntolaina, jota maksetaan brittiläisellä palkalla, tai bahtimääräinen maksuerä, joka rahoitetaan euroilla. Laina ei välitä valuuttakurssin liikkeistä. Budjettisi välittää kyllä.
Laske läpi, mitä 10 %:n kurssiliike tarkoittaisi, koska tällaisia liikkeitä tapahtuu. Jos kotivaluuttasi heikkenee 10 % lainavaluuttaan nähden, kuukausierä nousee käytännössä 10 %, ilman että pankki muuttaa mitään. 20 vuoden laina-aikana ehdit elää läpi tällaisia heilahduksia useamman kerran, molempiin suuntiin.
Riskiä voi pehmentää. Puhtain ratkaisu on lainata siinä valuutassa, jossa tienaat, jos pankki tarjoaa sitä. Kuuden - kahdentoista kuukauden maksupuskuri lainavaluutassa vaimentaa yllätyksiä. Itse siirtoja varten valuuttapalveluihin erikoistuneet toimijat tarjoavat termiinisopimuksia, jotka lukitsevat kurssin kuukausiksi eteenpäin - tämä on tärkeintä silloin, kun maksat rakennuttajalle eriä vaiheittain. EU:n säännöt velvoittavat pankit myös varoittamaan ulkomaanvaluuttalainan ottajia tästä riskistä, ja joihinkin sopimuksiin sisältyy oikeus muuttaa laina toiseen valuuttaan, jos kurssi ylittää sovitun kynnyksen. Kysy, sisältyykö tämä sinun sopimukseesi.
Kun pankki sanoo ei
Hylkäykset ovat yleisiä ulkomailla asuvien lainoituksessa, eivätkä ne yleensä kerro juuri mitään sinusta itsestäsi. Ohut yrittäjätuloselvitys, väärä passi kyseisen pankin sisäisten linjausten kannalta, kiinteistötyyppi, josta pankki ei pidä - mikä tahansa näistä kaataa hakemuksen yksinään. Tärkeintä on, mitä teet seuraavaksi.
Joskus ratkaisu on toinen pankki, sillä kriteerit vaihtelevat rajusti saman maan sisälläkin, ja tässä kohtaa välittäjä, joka elää ulkomailla asuvien tapauksista, ansaitsee palkkionsa. Joskus ratkaisu on suurempi käsiraha: pankki, joka hylkäsi hakemuksen 30 %:n omarahoituksella, saattaa harkita uudelleen 50 %:lla. Lainaaminen kotimaan asuntoa vastaan muuttaa asian kotimaiseksi ongelmaksi, jonka oma pankkisi osaa ratkaista. Rakennuttajan maksusuunnitelmat korvaavat pankin kokonaan niillä markkinoilla, joille ne on rakennettu. Ja joskus rehellisin vastaus on ostaa jotain halvempaa käteisellä, markkinalta, jossa hinnat tekevät siitä realistista, sen sijaan että venyttäisit velkaa ehdoilla, jotka kääntyvät sinua vastaan.
Jos puntaroit useampaa näistä vaihtoehdoista keskenään, ota yhteyttä meihin. HomeNSearch toimii kolmessatoista maassa, ja osa työtämme on sovittaa ostajat markkinoille, joilla heidän budjettinsa ja rahoituksensa todella toimivat - jo ennen kuin kukaan varaa näyttömatkaa.
Usein kysytyt kysymykset
Voinko saada asuntolainan ulkomailta asumatta siellä?
Kyllä, oikeissa maissa. Espanjassa, Portugalissa ja Arabiemiraateissa on vakiintunut ulkomailla asuvien lainoitus, ja kyproslaiset sekä kreikkalaiset pankit harkitsevat ulkomaisia hakemuksia tapauskohtaisesti. Tarvitset dokumentoidut tulot, paikallisen verotunnuksen ja 30-50 %:n käsirahan. Turkki ja Thaimaa lainaavat ulkomaisille ostajille harvoin; siellä ostavat käyttävät rakennuttajan maksueräsuunnitelmia tai käteistä.
Kuinka suuri käsiraha ulkomaiseen asuntolainaan tarvitaan?
Varaudu 30-50 %:iin hinnasta, koska ulkomailla asuvien laina-arvo-suhde on tyypillisesti 50-70 %. Ostokulut tulevat vielä päälle, eikä pankki rahoita niitä. Ostaja, jolla on käteisenä 40 % hinnasta ja lisäksi kulut, on realistinen ehdokas käytännössä kaikkialla, missä ulkomaalaisille lainataan.
Missä maassa asuntolaina on helpoin saada ilman paikallista asuinpaikkaa?
Kattamistamme markkinoista Espanja ja Portugali ovat helpoimmat, ja Arabiemiraatit seuraa aivan perässä niille ostajille, jotka ylittävät pankkien asettamat palkkarajat. Kaikki kolme käsittelevät ulkomaisia hakemuksia rutiinilla, eivät eksoottisina poikkeustapauksina.
Onko rakennuttajan maksusuunnitelma parempi kuin asuntolaina?
Se on helpompi saada eikä vaadi tuloselvitystä, ja rakennusaikaiset erät ovat usein korottomia. Hintana on riski: kukaan pankki ei ole tarkastanut hanketta, ja rahasi ovat alttiina siihen asti, kunnes kiinteistö on valmis ja rekisteröity omistajan nimiin. Asuntolaina tuo puolellesi pankin arvion ja juridiset tarkastukset. Käytä maksusuunnitelmaa hyvän lakimiehen kanssa ja sellaisen rakennuttajan kohdalla, jonka valmistuneissa hankkeissa voit käydä paikan päällä.
