Ilmoituksessa näkyvä hinta ei ole se, jonka lopulta maksat. Osta 200 000 euron asunto ulkomailta, ja todellinen lasku asettuu yleensä 210 000–224 000 euron välille, kun verot, notaarin palkkio, välityspalkkio ja valuuttakulut on laskettu mukaan. Tuo ylimääräinen 5–12 % yllättää useamman ulkomaisen ostajan kuin mikään huijaus tai huono sopimus – yksinkertaisesti siksi, ettei sitä kukaan muistanut budjetoida.
Ja ostohetki on vasta ensimmäinen erä. Asunnon omistaminen toisessa maassa tuo mukanaan vuosittaisia laskuja, osan niistä verojärjestelmässä, johon et ole koskaan aiemmin törmännyt, sekä hiljaisemman joukon kuluja – valuuttakurssimarginaaleja, lentoja – jotka eivät koskaan näy yhdelläkään laskulla.
Tämä opas käy koko kustannuksen läpi tyypeittäin: mitä maksat kauppapäivänä, mitä maksat joka vuosi sen jälkeen ja mitä maksat lopulta myydessäsi. Esimerkit tulevat todellisilta markkinoilta HomeNSearchin kattamasta 13 maasta, joten luvut voi halutessaan tarkistaa itse.
Ostoon liittyvät verot: budjetin suurin yksittäinen erä
Jokainen maa perii jotain omistuksen siirtymisestä. Nimi vaihtuu – siirtovero, leimavero, rekisteröintivero, kiinteistön luovutusmaksu – ja niin vaihtelee myös summa, huomattavasti enemmän kuin useimmat ostajat osaavat odottaa.
Dubai pitää asian yksinkertaisena. Dubai Land Department perii kiinteän 4 %:n siirtomaksun kauppahinnasta, ja se on lähes koko verotarina, sillä emiraatti ei peri lainkaan vuosittaista kiinteistöveroa. Turkki näyttää samankaltaiselta ostohetkellä: 4 %:n tapu-vero maksetaan, kun tapu eli omistusoikeuden asiakirja vaihtaa omistajaa. Virallisesti kustannus jaetaan ostajan ja myyjän kesken. Käytännössä siitä neuvotellaan, joten selvitä maksaja ennen kuin allekirjoitat mitään.
Eurooppa on raskaampi. Ranskassa jälleenmyyntikiinteistön kokonaishankintakulut ovat tyypillisesti noin 7–8 % hinnasta, kun siirtomaksut ja notaarin palkkio lasketaan yhteen. Tuo yksi luku muuttaa koko lyhyen omistusajan laskelman: myy muutaman vuoden sisällä, ja pelkät ostokulut voivat syödä kaiken arvonnousun.
Kaksi tapaa säästää rahaa täällä. Kysy, mistä vero lasketaan – joissakin maissa se on ilmoitettu kauppahinta, toisissa virallinen arvioitu arvo, ja nämä kaksi voivat poiketa toisistaan huomattavasti. Kysy sitten, mikä on neuvoteltavissa. Verokannat eivät ole. Se, kuka minkäkin maksun maksaa, usein on.
Jälleenmyynti vai uudiskohde? Verotus on erilainen
Espanja jakaa maailman kahtia. Jälleenmyyntikohteesta peritään ITP, alueittain määrätty siirtovero. Rakennuttajalta ostetusta uudiskohteesta peritään sen sijaan 10 %:n arvonlisävero sekä leimavero. Kumpikaan reitti ei ole ilmainen, ja loppusummat eroavat sen verran, että ne vaikuttavat jo siihen, minkä tyyppisiä kohteita alun perin harkitsee.
Italiassa jako on kaikkein terävin, eikä kyse ole rakennuksen iästä vaan sinusta itsestäsi. Osta talo vakituiseksi asunnoksesi prima casa -järjestelmän alla, ja rekisteröintivero on 2 %. Osta täsmälleen sama talo toisena asuntona, ja vero nousee 9 %:iin. Sama kiinteistö, sama notaari, moninkertainen vero. Jos täytät prima casa -ehdot, paperityö sen hyväksi kannattaa joka tunti.
Kypros toimii toisin päin. Uudiskohteista peritään arvonlisävero, alennettu kanta on mahdollinen vakituiseen asuntoon tietyin ehdoin, kun taas jälleenmyyntikohteet ovat arvonlisäverottomia mutta niistä peritään sen sijaan siirtomaksuja. Kummallakin tavalla summat ovat eurooppalaisittain kohtuullisia, mikä on yksi syy siihen, miksi saari houkuttelee ulkomaisia ostajia vuodesta toiseen. Voit katsoa, mitä markkinoilla on juuri nyt tarjolla, Kyproksen sivultamme.
Notaarin, lakimiehen ja rekisteröinnin maksut
Suurimmassa osassa manner-Eurooppaa notaari ei ole valinnainen. Hän on valtion nimittämä virkamies, joka varmistaa omistusoikeuden, laatii kauppakirjan ja rekisteröi luovutuksen, ja hänen palkkionsa määräytyy yleensä lailla säädetyn liukuvan asteikon mukaan. Ennustettavaa – ainakin, toisin kuin useimmat muut tämän listan erät.
Lakimies on eri kuluerä, ja useimmissa maissa myös eri tarve. Ero on tärkeä: notaari on puolueeton. Hänen tehtävänsä on tehdä kaupasta laillinen, ei tehdä siitä sinulle edullinen. Oma lakimiehesi lukee sopimuksen sinun puoleltasi pöytää ja etsii sopimussakkoja, kiinteistöön kiinnittyneitä velkoja, kaavarikkomuksia ja puuttuvia lupia. Kyproksella ja Turkissa, joissa notaarilla on kiinteistökaupoissa vain pieni rooli tai ei roolia lainkaan, riippumaton lakiapu kantaa lähes koko suojan painon. Sen väliin jättäminen palkkion säästämiseksi on kallein säästö, jonka ulkomainen ostaja voi tehdä.
Rekisteröinti itsessään, eli nimesi merkitseminen lainhuutorekisteriin, on yleensä koko listan halvin erä – kiinteä summa tai murto-osa prosentista. Budjetoi se silti. Pienet kulut kertautuvat.
Välityspalkkio: maksaja riippuu siitä, mistä ostat
Joillakin markkinoilla myyjä maksaa välittäjän. Toisilla ostaja maksaa. Muutamissa maksu jaetaan hiljaa, ja jako itsessään on paikallinen tapa, ei laki. Kysy asia varhain ja pyydä vastaus kirjallisena, sillä mikään ei pilaa kaupantekopäivää yhtä varmasti kuin havainto, että jokin oletit toisen osapuolen maksavan itsekin.
Uudiskohteiden ostot näyttävät usein palkkiovapailta, koska rakennuttaja maksaa myyntiedustajan. Palkkio on silti olemassa. Se on rakennettu listahintaan, samalla tavalla kuin ruokakauppa rakentaa hyllykulut leivän hintaan. Se ei ole syy välttää uudiskohteita – se on syy neuvotella itse hinnasta sen sijaan, että olettaisit välttyneesi kuluilta.
Valuuttakurssi: kulu ilman laskua
Jos rahasi lähtee liikkeelle yhdessä valuutassa ja kiinteistö on hinnoiteltu toisessa, vaihto on todellinen kulu. Usein iso. Se piiloutuu kahteen paikkaan.
Ensin hintahaitari. Pankit ja rahansiirtopalvelut ostavat valuuttaa yhdellä kurssilla ja myyvät sen sinulle toisella, ja tuo väli on niiden marginaali. Kiinteistökaupan summissa marginaali voi hiljalleen ylittää lakimiehesi palkkion, etkä koskaan näe sitä eriteltynä. Vertaa palveluntarjoajia sen mukaan, mikä summa lopulta perille tulee – ei ilmoitetun maksun mukaan, joka on usein nolla juuri siksi, että voitto istuu kurssin sisällä.
Toiseksi liike. Hinnasta sopimisen ja kaupan päättämisen välillä kuluu yleensä kuukausia. Jos kurssi liikkuu sinua vastaan sillä välin, kiinteistö kallistuu ilman että sen hinta muuttuu lainkaan. Termiinisopimus, joka lukitsee tämän päivän kurssin kuukausien päähän ajoittuvaa maksua varten, poistaa tämän riskin pöydältä kohtuullisella kululla. Puhu valuutta-asiantuntijan kanssa ennen allekirjoitusta, ei sen jälkeen.
Pyydä täydellinen siirtotarjous kirjallisena ennen tarjouksen jättämistä. Valuuttakysymys on helpointa ratkaista silloin, kun aikataulu on vielä sinun käsissäsi.
Mitä maksat joka vuosi omistuksen aikana
Ostokulut sattuvat kerran. Omistuksen kulut toistuvat.
Vuosittainen kiinteistövero vaihtelee maiden välillä enemmän kuin melkein mikään muu tämän laskun erä. Dubai ei peri sitä lainkaan, mikä vuosikymmenen omistusajalla kertyy vakavaksi argumentiksi sen puolesta. Kypros lakkautti valtakunnallisen kiinteistöveronsa vuosia sitten ja kantaa nyt yhtä EU:n kevyimmistä vuosittaisista taakoista, jäljellä vain vaatimattomia paikallismaksuja. Ranska ja Espanja perivät molemmat vuosittaisen paikallisveron, joka perustuu kiinteistön viralliseen arvoon ja kuntaan. Nopein tie todelliseen lukuun tietylle kohteelle on suora: pyydä nähtäväksi nykyisen omistajan viimeisin veroerittely.
Sitten tulevat toistuvat kulut, joilla ei ole mitään tekemistä valtion kanssa:
- yhtiövastike tai palvelumaksu kerrostaloissa ja lomakohteissa, joka nousee jokaisen uuden altaan, hissin ja vartiointipisteen myötä
- kiinteistö- ja irtaimistovakuutus, usein pakollinen, jos ostoon otettiin lainaa
- käyttömaksut ja perusmaksut, jotka juoksevat vaikka asunto seisoisi tyhjänä
- kiinteistönhoito, tyypillisesti osuus vuokratuotosta, jos vuokraat kohdetta, tai kiinteä maksu, jos tarvitset vain paikallisen avainten pitäjän
Yksikään näistä ei yksinään ole dramaattinen. Yhdessä ne ratkaisevat, tuottaako vuokrakohde todella voittoa vai näyttääkö se vain siltä esitteessä. Laske koko lista realistista vuokraa vasten ennen ostoa, ei sen jälkeen.
Matkustaminen: rivi, jonka jokainen laskentataulukko unohtaa
Lennät katsomaan kohteita, todennäköisesti useammin kuin kerran. Lennät tekemään kaupan, ehkä avaamaan pankkitilin paikan päällä, ja myöhemmin kalustamaan asunnon ja tapaamaan hallintayhtiön. Lisää hotellit, vuokra-auto ja muutama menetetty työpäivä, ja yksi ainoa osto voi tuottaa neljä tai viisi matkaa ennen kuin vietät edes yhtä yötä omassa sängyssäsi siellä.
Siirtoveroon verrattuna summa ei ole valtava. Se ei myöskään ole nolla, ja se osuu kortillesi kuukausia ennen kaupan päättymistä, juuri silloin kun rahasi on kireimmillään. Anna sille oma rivi budjetissa, niin se lakkaa olemasta yllätys.
Verot kotimaassa
Ostaminen ulkomailla ei siirrä verotuksellista kotipaikkaasi. Kotimaasi saattaa silti olla kiinnostunut kiinteistöstä, yleensä kolmella tavalla.
Monet maat vaativat asukkaita ilmoittamaan tietyn kynnysarvon ylittävät ulkomaiset varat, ja vaikenemisesta seuraa todellisia sanktioita. Kiinteistön vuokratulo on yleensä verotettavaa myös kotimaassa paikallisen verotuksen lisäksi, ja kaksinkertaisen verotuksen sopimus ratkaisee, kumpi perii ensin ja mitä voi hyvittää. Ja kun myyt, myyntivoittoa voidaan arvioida molemmissa maissa saman sopimuksen sääntöjen mukaan.
Mikään tästä ei ole argumentti ostamista vastaan. Se on argumentti sen puolesta, että käytät tunnin molemmat lainkäyttöalueet tuntevan veroneuvojan kanssa, ennen kuin raha liikkuu. Rajat ylittävät verovirheet on halpa estää ja tuskallinen purkaa.
Poistumisen kustannukset
Myynnillä on oma laskunsa, ja ostopäivä on oikea päivä ymmärtää se. Myyntivoiton vero koskee useimpia maita, vaikka monet alentavat sitä tai luopuvat siitä tietyn omistusajan jälkeen. Todennäköisesti maksat välittäjälle myynnistä. Ja tuotto joutuu matkaamaan takaisin valuuttakurssin läpi, samalla hintahaitarilla ja samalla ajoitusriskillä kuin tullessa.
Kahden tai kolmen vuoden aikajänteellä ostavat jäävät useimmin tähän kiinni. Kun 5–12 % on kulunut sisääntullessa ja myyntikulut odottavat uloskäynnillä, lyhyt omistusaika vaatii vahvaa hinnannousua pelkästään omansa takaisin saamiseksi. Jos et aio pitää kiinteistöä pitkään, valitun maan kulurakenne merkitsee enemmän kuin parvekkeen näköala.
Luvun laittaminen paperille
HomeNSearchin kolmessatoista toimintamaassa kaava on johdonmukainen: odota lisäkulujen olevan noin 5–12 % kauppahinnan päällä, ja kohtele mitä tahansa viiden alle jäävää mieluisana yllätyksenä, ei suunnitelmana. Dubai istuu haarukan alapäässä kiinteän 4 %:n DLD-maksunsa ja nollavuosiveronsa ansiosta. Ranska istuu yläpäässä jo ennen kuin olet edes palkannut lakimiestä. 300 000 euron kaupassa tuo haarukka on ero 15 000 ja 36 000 euron välillä. Oikeaa rahaa, ja etukäteen tiedettävissä.
Rakenna siis budjetti erä erältä omaan tapaukseesi: maa, jälleenmyynti vai uudiskohde, vakituinen vai toinen asunto. Jos olet utelias, miltä aidosti matalaverotuksinen markkina tuntuu käytännössä, selaa nykyisiä Arabiemiirikuntien kohteita. Ja ennen kuin sitoudut mihinkään, lue läpi listamme viidestä virheestä, joita ulkomaiset ostajat toistavat. Lisäkulujen aliarviointi ansaitsi paikkansa sillä listalla.
Usein kysyttyä
Kuinka paljon pitäisi varata pyyntihinnan päälle?
Varaudu 5–12 %:iin kauppahinnasta kattamaan verot, notaarin ja lakimiehen palkkiot, välityspalkkio ja valuuttakulut. Se, mihin kohtaan tätä haarukkaa asetut, riippuu maasta ja kiinteistötyypistä, jälleenmyynti vai uudiskohde. Kalliit jälleenmyyntimarkkinat kuten Ranska, jossa pelkät hankintakulut ovat noin 7–8 %, istuvat lähellä yläpäätä; Dubai, kiinteällä 4 %:n siirtomaksullaan ja ilman vuosittaista kiinteistöveroa, lähellä alapäätä.
Mitkä kulut ostajat unohtavat useimmin?
Valuutanvaihto ja vuosittaiset ylläpitokulut. Valuuttakurssin marginaali ei koskaan näy erillisenä eränä, joten se ei tunnu maksulta, kun taas yhtiövastikkeet, vakuutukset ja paikallisverot nousevat esiin vasta kaupan jälkeen, kun budjettitaulukko on jo suljettu. Molemmat ovat ennakoitavissa, jos pyydät todelliset luvut etukäteen.
Maksanko silti veroa kotimaassani?
Usein kyllä. Monet maat verottavat asukkaitaan maailmanlaajuisesta vuokratulosta ja myyntivoitosta ja vaativat ulkomaisen kiinteistön ilmoittamista tietyn kynnysarvon ylittyessä. Kaksinkertaisen verotuksen sopimukset yleensä estävät täyden kaksinkertaisen maksun, mutta ne eivät poista velvoitetta. Käytä neuvojaa tarkistamassa molemmat puolet ennen ostoa, ei ensimmäisenä veroeräpäivänä sen jälkeen.
Onko uudiskohde halvempi ostaa kuin jälleenmyyntikohde?
Ei automaattisesti. Uudiskohteissa siirtovero vaihtuu arvonlisäveroksi, Espanjassa esimerkiksi 10 %, ja rakennuttajan myyntikulut on leivottu listahintaan. Jälleenmyyntikohteissa on siirtoveroja, mutta enemmän tilaa neuvotella. Italiassa ratkaiseva tekijä ei ole rakennus lainkaan vaan käyttötarkoituksesi: vakituinen asunto maksaa 2 % rekisteröintiveroa toisen asunnon 9 %:a vastaan.
