Kypros pyörittää yhtä harvoista EU:n kiinteistösidonnaisista oleskelulupaohjelmista, ja se toimii juuri niin kuin ostajat toivovat: hanki kelpoisuusehdot täyttävä asunto, jätä hakemus, ja muutaman kuukauden kuluttua koko perhe saa pysyvän oleskeluluvan. Lain perusta on ulkomaalais- ja maahanmuuttoasetuksen kohta 6(2), jota kutsutaan yleisesti pikakaistaksi ja markkinoidaan kaikkialla nimellä Kyproksen kultainen viisumi. Status myönnetään elinikäisenä, eikä keneltäkään vaadita, että hän tosiasiassa asuisi saarella.
Yksi varoitus ennen yksityiskohtia. Kypros kiristi ohjelmaa toukokuussa 2023, ja suuri osa Googlessa yhä hyvin sijoittuvasta tekstistä kuvaa vanhoja sääntöjä. Vanhempia ei enää voi ottaa mukaan, tuloraja nousi, ja valtio tarkistaa sijoituksesi nyt joka vuosi. Tämä opas kuvaa säännöt sellaisina kuin ne ovat kirjoitushetkellä.
Mitä Kyproksen pysyvä oleskelulupa oikeasti antaa
Pysyvä tarkoittaa pysyvää. Toisin kuin Kreikan uusittava viiden vuoden lupa tai useimpien kultaisten viisumien myöntämät oleskelukortit, kyproslainen lupa ei vanhene. Saat elinikäisen maahanmuuttoluvan; fyysinen henkilökortti uusitaan noin kymmenen vuoden välein, mikä on hallinnollinen muodollisuus, ei uusi hakemus.
Lupa kattaa puolison ja lapset ja avaa arjessa merkitsevät ovet. Lapsesi voivat käydä kyproslaisia kouluja, mukaan lukien englanninkieliset yksityiskoulut Limassolissa ja Paphosissa. Voit perustaa yrityksen, omistaa sen kokonaan ja nostaa osinkoja siitä. Jos myöhemmin päätät hakea kyproslaista verotuksellista asuinpaikkaa, non-dom-järjestely suojaa osinko- ja korkotuloja erityismaksulta (Special Defence Contribution) 17 vuoden ajan, eikä Kyproksella ole lainkaan perintöveroa.
Läsnäolovaatimus on tunnetusti kevyt — yksi käynti saarella joka toinen vuosi kutakin perheenjäsentä kohden. Jos tämä aikaikkuna jää väliin, lupa voidaan peruuttaa, joten kannattaa laittaa muistutus, mutta tämän lisäksi mitään päivälaskentaa ei ole.
Mitä se ei anna
Tästä kohdasta myyntiesitteet vaikenevat, joten sanotaan suoraan.
Se ei ole kansalaisuutta. Kiinteän odotusajan päässä ei odota kyproslaista passia, ei EU:n laajuista vapaata liikkuvuutta eikä oikeutta asettua Saksaan tai Ranskaan. Lupa on kansallinen oleskelustatus Kyproksen tasavallassa, ei mitään laajempaa.
Se ei myöskään ole työlupa. Pikakaistan pysyvän oleskeluluvan haltijat eivät voi ottaa vastaan palkkatyötä Kyproksella. Voit omistaa yrityksen ja elää sen osingoilla, ja voit istua oman yrityksesi palkattomana johtajana, mutta paikallinen työsopimus ei ole vaihtoehto.
Kypros ei myöskään kuulu Schengen-alueeseen — vielä. Liittyminen on edennyt vuosia ja hallitus lupaa yhä sen olevan lähellä, mutta kirjoitushetkellä kyproslainen lupasi ei tuo viisumivapaata pääsyä Schengen-maihin. Jos rajaton eurooppalainen matkustaminen on koko pointti, tarkista liittymisen tilanne ennen sitoutumista tai katso ohjelmia maista, jotka jo kuuluvat alueeseen.
Vielä yksi vivahde: pysyvä oleskelulupa ei tee sinusta verotuksellista asukasta. Se syntyy todellisesta ajasta maassa — joko tavanomaisesta 183 päivästä tai Kyproksen 60 päivän säännöstä paikallisin sitein. Moni luvan haltija pitää verotuksellisen asuinpaikkansa muualla ja käsittelee lupaa puhtaasti varasuunnitelmana.
300 000 euron sääntö: mikä oikeasti kelpaa
Otsikkoluku on 300 000 euroa. Pikkupränttä ratkaisee enemmän kuin itse luku.
Asuntoreitillä rahan on mentävä uuteen, suoraan rakennuttajalta ostettuun, ensimmäisen myynnin kohteeseen. Jälleenmyyntikohteet eivät kelpaa. Tämä yllättää ostajia enemmän kuin mikään muu ohjelmassa: kaunis kymmenvuotias huvila Paphosissa 320 000 eurolla ei kelpaa, kun taas 300 000 euron rakenteilla oleva asunto samalla kadulla kelpaa. Logiikka on teollisuuspolitiikkaa — Kypros haluaa rahan virtaavan rakentamiseen. Käytännössä hakusi rajoittuu rakennuttajien varastoon.
ALV lisätään päälle. Yleinen kanta on 19 %, mikä muuttaa 300 000 euroa 357 000 euroksi todellista rahaa. Alennettu 5 %:n kanta on olemassa ensiasunnolle kokoa ja arvoa koskevien rajojen puitteissa, joita itsessään kiristettiin kesäkuussa 2023, ja alennetun kannan valinta rajoittaa sitä, miten kohteen voi myöhemmin vuokrata. Laske molemmat vaihtoehdot läpi ennen allekirjoitusta.
Säännöt ovat sallineet summan jakamisen enintään kahdelle asuntoyksikölle, mikä sopii ostajille, jotka mieluummin omistavat kaksi vuokrauskokoista asuntoa kuin yhden ison talon. Vahvista ajantasainen pikkupränttä lakimieheltä, sillä yksityiskohdat ovat vaihdelleet kiertokirjeiden välillä.
Liikekiinteistöillä säännöt ovat väljemmät. Toimistot, liiketilat ja hotelliyksiköt kelpaavat samalla 300 000 euron rajalla, ja tässä jälleenmyyntikohteet käyvät. Sama joustavuus koskee kahta muuta, kiinteistöistä riippumatonta reittiä: osakkeita kyproslaisessa yhtiössä, joka työllistää vähintään viisi henkeä paikallisesti, tai osuuksia Kyproksella rekisteröidyssä sijoitusrahastossa.
Mihin rahat sitten menevätkin, niiden on tultava ulkomailta. Varat on siirrettävä sinun tai puolisosi ulkomailla olevilta tileiltä, ja koko summa ALV:n kanssa on maksettava ja dokumentoitava ennen hakemuksen jättöä. Epäselvästä lähteestä oleva käteinen, paikallinen laina tai ystävällinen laina kyproslaiselta yhtiöltä — mikään näistä ei läpäise varojen alkuperän tarkastusta.
Mitä kelpoisuusrajalla saa? Limassolissa yksiön tai kaksion uudessa talossa poissa rantaraitilta. Larnakassa tai Paphosissa se riittää jo kolmion tai rivitalon lähellä rannikkoa. Voit vertailla rakennuttajien nykyistä tarjontaa Kypros-sivultamme.
Vuonna 2023 nostettu tuloraja
Kiinteistöön sijoitettu raha ei yksin riitä. Sinun on myös osoitettava vähintään 50 000 euron vuotuinen varma tulo, plus 15 000 euroa puolisosta ja 10 000 euroa jokaisesta huollettavasta lapsesta. Kahden lapsen pariskunta tarvitsee siis 85 000 euroa vuodessa, todistettuna verotusmaan veroilmoituksilla.
Ennen toukokuuta 2023 raja oli 30 000 euroa ja valvonta lepsua. Uudistus nosti lukuja ja lisäsi purukykyä: tulot tarkistetaan nyt joka vuosi, ei vain hakuvaiheessa. Palkat, eläkkeet, osingot, vuokrat ja korot lasketaan kaikki mukaan. Asuntoreitin hakijoilla tulojen on oltava peräisin Kyproksen ulkopuolelta; jos sijoitat sen sijaan liikekiinteistön, osakkeiden tai rahaston kautta, myös kyproslaista tuloa voi laskea mukaan.
Mihin ostajat rahansa oikeasti laittavat
Ohjelma ei välitä, minkä kaupungin valitset, mutta jälleenmyynti- ja vuokralaskelmat eroavat saarella huomattavasti, ja koska sijoitus on pidettävä niin kauan kuin haluat luvan säilyvän, valinta ansaitsee enemmän pohdintaa kuin esite antaa ymmärtää.
Limassol vetää suurimman osan kultaisen viisumin ostoista. Se on liike-elämän pääkaupunki, laivanvarustamo- ja fintech-yritysten koti, ja vuokramarkkina on niin syvä, että kaksio harvoin seisoo tyhjänä. Kääntöpuoli on hinta: kelpoisuusraja ostaa täällä vähemmän kuin missään muualla saarella, ja uusimmat tornit rantalinjan lähellä alkavat kaukana sen yläpuolelta.
Paphos on päinvastainen profiili. Rauhallisempi, vahvasti brittiläinen ja yhä enemmän puolalainen ja saksalainen, laaja tarjonta uusia huviloita ja matalia projekteja, joissa 300 000 euroa kattaa kohteen, jossa oikeasti viihtyisi. Vuokratuotto nojaa lomailijoihin eikä yritysvuokralaisiin, joten tulo on kausiluontoista.
Larnaka on tällä hetkellä arvopeli. Lentokenttä on kotiovella, marinan uudistus on tuonut uusia hankkeita rantalinjalle, ja hinnat laahaavat yhä pahasti Limassolin perässä. Ostajat, jotka haluavat suojautua arvonnousuun eivätkä vain elämäntyyliin, päätyvät usein tänne. Nikosia, pääkaupunki, näkyy harvoin pysyvän oleskeluluvan ostoissa; se on sisämaassa, kesäisin kuuma ja hinnoiteltu paikalliselle eikä kansainväliselle markkinalle.
Yksi käytännön huomio, joka pätee kaikkialla: kiinteistö turvaa statuksesi niin kauan kuin omistat sen, joten osta jotain, jonka voisit myydä paikalliselle, ei vain seuraavalle viisuminhakijalle. Puhtaasti ohjelmaa varten suunnitellut yksiöt, oudot pohjaratkaisut juuri rajahinnassa, voivat olla vaikeita myydä eteenpäin.
Kuka voidaan ottaa mukaan
Vuoden 2023 uudistus piirsi perheen rajat uudelleen, ja muutos yllättää monet, jotka suunnittelivat vanhojen sääntöjen mukaan.
- Puolisosi, mukana pääasiakirjassa.
- Alle 18-vuotiaat lapset, mukana automaattisesti.
- Naimattomat, taloudellisesti huollettavat 18–25-vuotiaat opiskelijat, joiden kohdalla tuloraja nousee 10 000 eurolla per henkilö.
- Vanhemmat ja appivanhemmat: eivät enää kelpaa. Heidät poistettiin toukokuussa 2023, ja he tarvitsevat nyt oman kelpoisuusehdot täyttävän sijoituksensa.
Aikuiset lapset, jotka eivät ole opiskelijoita, voidaan joskus ottaa mukaan kasvattamalla sijoitusta, karkeasti yksi lisä 300 000 euron erä per aikuinen lapsi erillisellä tulotodistuksella. Tämä reitti on aidosti tapauskohtainen, joten käsittele sitä lakimiehen kanssa keskusteltavana asiana, ei valintaruutuna.
Hakuprosessi vaihe vaiheelta
- Valitse ja tarkista kiinteistö. Paikallinen lakimies tekee omistusoikeustarkastuksen, vahvistaa kaavoitusluvat ja hankkii pankin luopumisilmoituksen, jos rakennuttajan maalla on kiinnitys. Varaa lakiasioihin noin 1 % hinnasta plus ALV.
- Allekirjoita ja rekisteröi sopimus. Kauppasopimus leimataan ja talletetaan maarekisteriin, mikä suojaa oikeutesi yksikköön rakennusvaiheen ajan.
- Maksa 300 000 euroa plus ALV ulkomailta ja säilytä jälki: siirtovahvistukset, rakennuttajan kuitit, todiste siitä, että lähettävät tilit ovat sinun tai puolisosi.
- Kokoa asiakirja-aineisto. Puhtaat rikosrekisteriotteet kaikilta aikuisilta, avioliitto- ja syntymätodistukset, veroilmoitukset tulojen todistamiseksi, yksityinen sairausvakuutus, joka kattaa perheen Kyproksella. Kaikki apostillein varustettuna ja käännettynä.
- Jätä hakemus Nikosian väestörekisteri- ja maahanmuuttovirastoon. Odota noin 500 euron valtion maksuja aikuista kohden plus pieniä biometriikkamaksuja. Sinun ei tarvitse olla Kyproksella tätä vaihetta varten; lakimiehet jättävät hakemuksen valtakirjalla.
- Odota, ja anna sitten biometriset tiedot. Useimmat hakemukset selviävät muutamassa kuukaudessa, tyypillisesti kolmesta kuuteen. Hyväksynnän jälkeen jokainen perheenjäsen käy Kyproksella antamassa sormenjäljet ja noutamassa kortin.
Mitä koko homma maksaa hintalapun päälle
Budjetoi otsikkoluvun yli, sillä lisäkulut eivät ole pieniä.
ALV on suurin erä, jo mainittu edellä: 19 % vakiona, 5 % jos asunto kelpaa ensiasunnoksi vuoden 2023 jälkeisten rajojen puitteissa. Leimavero kauppasopimuksesta on suhteessa vaatimaton, 0,15 % hinnan 170 000 euroon asti ja 0,2 % loppuosasta. Uudiskohteessa, josta ALV on maksettu, ei ole maarekisterin siirtomaksuja — yksi harvoista miellyttävistä yllätyksistä kyproslaisessa kiinteistökaupassa. Lakipalkkiot ovat tyypillisesti noin 1 % kauppahinnasta plus ALV, eikä kunnollisesta riippumattomasta lakimiehestä kannata tinkiä; sama toimisto hoitaa yleensä myös oleskelulupahakemuksen kiinteällä lisämaksulla.
Sitten valtion maksut: noin 500 euroa aikuista hakijaa kohden jättövaiheessa, pieniä biometriikka- ja korttimaksuja henkeä kohden, sekä toistuva kustannus apostilleista, virallisista käännöksistä ja kuriirilähetyksistä, jotka kasautuvat nopeammin kuin odottaisi, kun asiakirjat tulevat kahdesta tai kolmesta maasta.
Omistaminen maksaa myös. Yhteiskustannukset hallinnoiduissa kohteissa, kunnalliset maksut, rakennusvakuutus ja ohjelman vaatima yksityinen sairausvakuutus jokaiselle perheenjäsenelle, uusittuna vuosittain. Mikään yksittäinen erä ei ole dramaattinen. Yhteensä nelihenkisen perheen kannattaa varata muutama tuhat euroa vuodessa pelkästään luvan paperityön ja kiinteistön pitämiseksi kunnossa.
Paperityö ei lopu: vuosivalvonta
Toukokuuhun 2023 asti sopimus oli yksinkertainen: pidä kiinteistö, käy paikan päällä joka toinen vuosi. Nyt on vuosittainen kierto. Joka vuosi sinun on osoitettava viranomaisille, että sinulla yhä on kelpoisuusehdot täyttävä sijoitus, että tuloraja yhä täyttyy ja että perheellä yhä on sairausvakuutus. Päivitetyt rikosrekisteriotteet kuuluvat myös pakettiin.
Jos jätät ilmoitukset tekemättä, lupa voidaan peruuttaa, ja Kypros on alkanut oikeasti tehdä niin pelkän uhkailun sijaan. Kiinteistön myyminen ei välttämättä tarkoita tarinan loppua. Sen voi korvata toisella kelpoisuusehdot täyttävällä omaisuudella, jonka arvo on yhtä suuri tai suurempi, mutta omistuksessa ei saa olla katkoa näiden kahden välillä.
Ja vanha sääntö pätee edelleen sen päälle: vähintään yksi käynti Kyproksella joka toinen vuosi jokaiselle luvan haltijalle perheessä.
Miksi hakemuksia hylätään
Hylkäysprosentti on matala hyvin valmistelluille hakemuksille, mikä kertoo, missä riski oikeasti piilee: valmistelussa.
Varojen alkuperä aiheuttaa eniten ongelmia. Maahanmuuttovirasto haluaa nähdä selkeän linjan ulkomaisesta tilistäsi rakennuttajalle, omissa tai puolisosi nimissä. Yhtiön kautta kulkeva raha, jota et voi dokumentoida, sukulaisen tili tai siirtoketju, josta puuttuu lenkkejä, herättää kysymyksiä, joita hakemus ei aina kestä. Sama pätee tuloihin: luvut, jotka eivät näy missään veroilmoituksessa, käsitellään kuin niitä ei olisi olemassa, mikä on toistuva ongelma käteispainotteisten yritysten omistajille.
Toinen ongelmaryhmä on vältettävissä oleva mekaniikka. Jälleenmyyntiasunnon ostaminen välittäjän vakuutuksella, että se kelpaa. Rakennuttaja, jonka maalla on ilmoittamaton kiinnitys eikä pankin luopumisilmoitusta. Rikosrekisteriotteet, jotka vanhenivat myöntämisen ja jättämisen välillä, tai väärässä järjestyksessä apostilloidut asiakirjat. Lakimies, joka on hoitanut viisikymmentä tällaista hakemusta, huomaa kaiken tämän; ensimmäistä kertaa yrittävä ei välttämättä huomaa.
Ja yksi ehdoton este kannattaa tietää: hakijat, joilla on rikosrekisteri, sekä EU:n pakoteohjelmien alaiset kansalaiset jäävät ohjelman ulkopuolelle riippumatta sijoituksen suuruudesta. Kypros poltti itsensä vanhassa kansalaisuusohjelmassaan ja seuloa nyt tiukemmin kuin ennen.
Pysyvästä oleskeluluvasta passiin: rehellinen versio
Moni markkinointiteksti vihjaa, että kultainen viisumi hiljalleen kypsyy kansalaisuudeksi. Ei kypsy.
Kyproslainen kansalaisuus kansalaistamalla rakentuu fyysiselle asumiselle, ei luvan hallussapidolle. Karkeasti sanottuna tavallinen reitti vaatii vuosia aitoa elämistä Kyproksella, noin seitsemän vuotta yhteensä edeltävän vuosikymmenen aikana plus yhtäjaksoisen viimeisen vuoden ennen hakemista. Joulukuussa 2023 hyväksyttyjen muutosten jälkeen hakijat suorittavat myös kreikan kielen kokeen B1-tasolla ja kokeen Kyproksen yhteiskuntaopista; lyhyempi reitti on olemassa korkeasti koulutetuille työntekijöille, joilla on vahvempi kreikan taito. Jos lennät joka toinen vuosi ja pidät elämäsi Dubaissa tai Lontoossa, et koskaan täytä vaatimusta, vaikka omistaisit pysyvän oleskeluluvan vuosikymmeniä.
Kehystä siis asia oikein. Pysyvä oleskelulupa pitää oven auki: jos myöhemmin muutat saarelle oikeasti ja pysyt vaaditut vuodet, passi tulee mahdolliseksi. Passiivisena sivutuotteena asunnon ostamisesta se ei ole.
Miten Kypros pärjää vuonna 2026
Kilpakenttä on ohentunut. Portugali poisti kiinteistöt kultaisesta viisumistaan vuonna 2023, Espanja sulki ohjelmansa kokonaan vuonna 2025, ja Kreikka nosti rajat 400 000 euroon, 800 000 euroon parhailla alueilla. Tätä taustaa vasten 300 000 euroa elinikäisestä statuksesta kahden vuoden käyntisäännöllä on yksi kevyimmistä yhä voimassa olevista tarjouksista Euroopassa — ja juuri siksi kyproslaiset rakennuttajat hinnoittelevat uutta tarjontaansa ohjelma mielessä pitäen. Vertailemme jäljellä olevia ohjelmia kultaisten viisumien maat -oppaassamme.
Kompromissit ovat yhtä selviä: ei Schengeniä toistaiseksi, aito tuloraja, vain uudiskohteet asuntoreitillä, ja vuosittainen paperityö, jota vanhemmat ohjelmat eivät koskaan vaatineet. Kypros sopii ostajille, jotka haluavat pysyvän Välimeren tukikohdan minimaalisella läsnäolovaatimuksella. Se on väärä vastaus ostajille, joiden todellinen tavoite on rajaton EU-matkustaminen jo ensi vuonna.
Nähdäksesi, mitä kelpoisuusrajalla saa juuri nyt, selaa uudiskohteita kiinteistökatalogissamme ja lyhennä listaa hankkeisiin, joita markkinoidaan pysyvään oleskelulupaan kelpaavina. HomeNSearch-tiimi voi vahvistaa kelpoisuuden rakennuttajalta ennen kuin varaat katselumatkan.
Usein kysytyt kysymykset
Voinko ostaa jälleenmyyntikohteen ja silti saada pysyvän oleskeluluvan?
Et pikakaistan asuntoreitin kautta, joka vaatii ensimmäisen myynnin rakennuttajalta. Jälleenmyynti käy, jos sijoitat sen sijaan liikekiinteistöön, yhtiön osakkeisiin tai rahasto-osuuksiin. On myös hitaampi kategoria F -lupa, jolla ei ole kiinteää sijoitusrajaa mutta joka vie vuoden tai enemmän ja johon liittyy tiukempi taloudellinen tarkastelu.
Pitääkö minun asua Kyproksella pitääkseni luvan?
Ei. Yksi käynti joka toinen vuosi per perheenjäsen pitää sen voimassa, vuosittaisten ilmoitusten rinnalla, joilla osoitetaan, että sijoitus, tulot ja vakuutus ovat yhä kunnossa. Kokopäiväinen asuminen siellä on sallittua, ei koskaan pakollista.
Voinko vuokrata kiinteistön?
Pitkäaikainen vuokraus on yleensä ongelmatonta, ja moni omistaja kattaa juoksevat kulunsa näin. Kaksi varausta: jos ostit alennetulla 5 %:n ALV-kannalla ensiasuntona, vuokraus on rajoitettua, ja lyhytaikaiset vuokraukset on rekisteröitävä Kyproksen omatoimimajoitussääntöjen mukaisesti ennen kuin ne menevät Airbnb:hen.
Kuinka kauan hyväksyminen kestää?
Valtion oma tavoite on noin kaksi kuukautta täydellisestä hakemuksesta, ja todellisuudessa aikataulut asettuvat useimmiten kolmen ja kuuden kuukauden välille. Puutteellinen tuloasiakirja on tavallisin viivästyksen syy, joten hanki veroilmoitukset käännettyinä ja apostilloituina ennen jättöä.
Menettävätkö lapseni statuksen täyttäessään 25 vuotta?
Lapset ja opiskelijahuollettavat saavat omat lupansa, ja Kypros on historiallisesti antanut heidän pitää statuksen aikuisuuteen asti. Vuoden 2023 valvontajärjestelmä kuitenkin sitoo perheen luvat vuosittaisiin tarkastuksiin, joten jos aikuisten lasten pitkän aikavälin turva on prioriteetti, kysy kyproslaiselta maahanmuuttolakimieheltä, olisiko kasvatettu sijoitus lapsen omissa nimissä siistimpi ratkaisu.
