Kreikka asettaa ulkomaisille ostajille vähemmän esteitä kuin melkein mikään muu Etelä-Euroopan maa. EU-kansalaisille ei ole yhtään. Muualta tulevat tarvitsevat yhden rutiiniluvan tietyillä raja-alueilla, siinä kaikki. Lupa ei ole vaikea osa.
Paperityö on. Kreikkalaisissa omistusoikeuksissa on usein vuosikymmenten perintöhistoria, yllättävän moni rakennus poikkeaa rakennusluvastaan, ja maa on yhä siirtämässä paperisia, omistajan nimellä indeksoituja rekisterejä nykyaikaiseen digitaaliseen kiinteistörekisteriin. Mikään tästä ei ole syy perääntyä. Se kertoo, mihin kannattaa laittaa energiansa: hyvään asianajajaan ja kärsivällisiin tarkistuksiin, ei seinän väriin. Tämä opas käy läpi koko reitin todellisin luvuin veroista ja maksuista, ja itse markkinaan voi tutustua Kreikan maasivultamme.
Mihin oikeastaan sijoitat
Kreikan kiinteistömarkkina koki raa'an vuosikymmenen vuoden 2008 jälkeen, arvo putosi noin 40 prosenttia, ja nousu on jatkunut vuodesta 2017. Siksi markkina tuntuu nyt vilkkaalta. Ateenan asunnot, jotka maksoivat pohjalukemissa lähes 1 000 euroa neliöltä, ovat kaksin- tai kolminkertaistuneet; suuntaa-antavasti kirjoitushetkellä keskustan Ateenassa hinnat liikkuvat 2 000-3 500 euron välillä neliöltä ja parhailla alueilla enemmän, Thessalonikissa hieman vähemmän, ja saarilla mikään keskiarvo ei toimi: Kykladien merinäköalasta voi maksaa enemmän neliöltä kuin Kolonakin kattohuoneistosta, kun taas sisämaan Kreeta pysyy vaatimattomana.
Bruttovuokratuotot kaupungeissa liikkuvat noin 4-6 prosentissa, opiskelija-alueilla enemmän, ja kysyntää tukevat vakaasti matkailu ja niukka uudisrakentaminen. Ahdinkomarkkinaa ei enää ole tarjolla. Osta tietty asunto, älä nousutarinaa.
Mihin ulkomaiset ostajat oikeastaan menevät? Ateena tuoton ja likviditeetin vuoksi, etenkin keskustaa ympäröivät kaupunginosat. Halkidiki pohjoiseurooppalaisille, jotka ajavat sinne joka kesä. Kreeta ympärivuotiseen asumiseen, koska sen kaupungit eivät sulkeudu marraskuussa niin kuin pienet saaret. Kykladit näyttäviin taloihin, Peloponnesos edullisuuteen Ateenan lähellä. Kullakin on oma hintalogiikkansa, mistä riittäisi oma artikkelinsa; ostoprosessi alla on kaikkialla sama.
Kuka saa ostaa kiinteistön Kreikasta
Käytännössä kuka tahansa. Kreikka ei aseta yleistä rajoitusta ulkomaalaisten omistukselle taloihin, asuntoihin tai maahan. Oleskelulupaa, viisumia tai kreikkalaista puolisoa ei tarvita. Manchesterilainen pariskunta, torontolainen ohjelmistoinsinööri ja belgradilainen rakennuttaja allekirjoittavat saman kauppakirjan saman notaarin pöydällä samoin säännöin.
Ainoa poikkeus juontuu vuoden 1990 laista, joka nimeää raja-alueet: itäisen Egeanmeren saaret, Dodekanesian (mukaan lukien Rodos ja Kos) sekä maakunnat pitkin pohjoista maarajaa, muiden joukossa. EU- ja ETA-kansalaiset ostavat siellä ilman muodollisuuksia. EU:n ulkopuoliset hakevat ensin luvan alueelliselta hallintoviranomaiselta ja selvittävät, keitä he ovat ja mihin käyttöön kiinteistö tulee. Kuulostaa dramaattiselta. Käytännössä se on rutiinia: lautakunnat hyväksyvät valtaosan hakemuksista, odotus lisää muutaman viikon, ja tuhannet EU:n ulkopuoliset omistavat tänään koteja Rodoksella ja Lesboksella. Jos valitsemasi talo osuu jollekin näistä alueista, asianajajasi jättää hakemuksen ennen kuin maksat mitään, ja loppu etenee normaalisti.
Palkkaa oma asianajaja ennen ensimmäistäkin asuntonäyttöä
Monessa maassa asianajaja astuu kuvaan kesken kaupan, lähes muodollisuutena. Kreikassa ei näin toimita. Hanki oma kiinteistöasianajaja ensin: ei myyjän, ei sitä, jota välittäjä suosittelee kahvikupin äärellä, vaan sellainen, joka vastaa vain sinulle ja lukee omistusoikeuksia ammatikseen.
Syynä on Kreikan kiinteistöhistoria. Kiinteistöt ovat täällä usein siirtyneet sukupolvelta toiselle epävirallisesti. Omistusoikeudet jakautuvat sisarusten kesken, testamentteja jää perunkirjoittamatta, ja tontin osuus voi yhä olla rekisterissä vuonna 1974 kuolleen isoäidin nimissä. Saari- ja kyläkiinteistöt ovat tästä klassinen esimerkki. Lisäksi vuosikymmenten ajan rakennuslupaa hieman ylittävä rakentaminen oli kansallinen tapa. Ylimääräinen kerros, umpeen rakennettu veranta, varastosta ateljeeksi muuttunut tila. Suuri osa tästä on sittemmin ilmoitettu ja laillistettu valtion ohjelmissa, mutta "laillistettu" tarkoittaa vain, että todistus asiasta on olemassa, ja ilmoittamatta jäänyt osuus muuttuu sinun ongelmaksesi allekirjoitushetkellä.
Asianajajan palkkio on noin 1-1,5 prosenttia hinnasta plus arvonlisävero, ja hyvä asianajaja ansaitsee jokaisen eur.: omistusoikeuden tarkistus 20 vuoden asiakirjojen ajalta, lupatarkastukset insinöörin kanssa, esisopimuksen laadinta, läsnäolo kauppakirjan allekirjoituksessa. Valtakirjalla hän hoitaa myös verotunnuksen hankinnan, pankkiasiat ja voi allekirjoittaa puolestasi, jos et pääse paikan päälle.
AFM: numero, jota ilman mikään ei toimi
Ennen kaikkea muuta tarvitset AFM:n, yhdeksännumeroisen kreikkalaisen verotunnuksen. Se on pakollinen kaikille ostajille kansalaisuudesta riippumatta. Ilman AFM:ää ei kauppakirjaa, ei pankkitiliä, ei sähkösopimusta, ei varainsiirtoveron maksua, ei vuosittaista kiinteistöilmoitusta. Virkailijat kysyvät sitä ennen nimeäsi.
Hyvä uutinen: se on ilmainen ja nopea. Sen hakee kreikkalaisesta verotoimistosta passilla tai AADE-portaalin kautta; ulkomailla asuvat ohjataan erilliseen toimistoon. Useimmat ostajat eivät tee tätäkään itse. Valtakirjalla toimiva asianajaja saa AFM:n muutamassa päivässä, kun olet vielä kotimaassasi.
Tarvitsetko kreikkalaisen pankkitilin?
Laki ei sitä vaadi. Käytäntö yleensä vaatii. Kauppahinnan tulisi kulkea myyjälle pankkijärjestelmän kautta selvästi dokumentoituna, koska Kreikan verottaja tarkistaa varojen alkuperän ja koska tarvitset paikallisen tilin myöhemmin ENFIA-veroon, sähköön ja veteen joka tapauksessa. Pankit pyytävät enemmän paperia kuin odottaisi: passi, AFM, osoitetodistus, veroilmoitukset, joskus tuloselvitys. Aloita ajoissa. Osa ostajista maksaa suoraan ulkomaisesta tilistä notaarin kautta, mikä toimii, kunhan jokainen euro on jäljitettävissä.
Kauppa vaihe vaiheelta
Kun asianajaja on palkattu ja AFM hankittu, kreikkalainen kauppa etenee rytmillä, joka ei ole juuri muuttunut vuosikymmeniin. Viisi vaihetta järjestyksessä.
Sovi hinta ja varaa kohde
Tarjoukset ovat epävirallisia, tavallisesti välittäjän kautta. Kun hinta on hyväksytty, moni myyjä allekirjoittaa lyhyen varaussopimuksen 3 000-10 000 euron käsirahaa vastaan ja ottaa kiinteistön pois markkinoilta asianajajasi työskennellessä. Varmista, että varaussopimus toteaa käsirahan palautuvan, jos omistusoikeustarkistus epäonnistuu, ja anna asianajajan laatia se sen sijaan, että allekirjoitat välitystoimiston valmiin pohjan.
Tee tarkistukset
Nyt asianajajasi ja insinööri ottavat ohjat kahdeksi-neljäksi viikoksi. Omistusoikeus, rasitteet, luvat, verovelat. Täysi lista löytyy seuraavasta osiosta, koska tämä vaihe ratkaisee, ostatko kodin vai oikeusjutun.
Allekirjoita esisopimus
Kun tarkistukset ovat puhtaat, molemmat osapuolet allekirjoittavat esisopimuksen, joka kiinnittää hinnan, kaupan päättymispäivän ja mahdolliset ehdot, käsirahaa vastaan, joka on 5-10 prosenttia. Kreikan laki antaa tälle käsirahalle todellista purevuutta. Peräänny ilman syytä ja menetät sen. Jos myyjä perääntyy, hän maksaa sen takaisin kaksinkertaisena. Tämä symmetria pitää useimmat kaupat rehellisinä viikot ennen kaupan päättymistä.
Maksa varainsiirtovero, allekirjoita kauppakirja
Kaupan päättyminen tapahtuu notaarin toimistossa, ja kreikkalaiset notaarit ovat valtion nimittämiä virkamiehiä, ei toimistovirkailijoita. Ostaja maksaa varainsiirtoveron ensin; notaari ei allekirjoita ilman maksukuittia. Sitten kauppakirja luetaan ääneen kreikaksi, valantehneen kääntäjän läsnä ollessa jos et osaa kieltä, ja allekirjoitetaan molempien osapuolten tai heidän valtuutettujensa toimesta.
Rekisteröi kauppakirja
Yksi askel jää jäljelle, ja sen väliin jättäminen olisi katastrofaalista: rekisteröinti paikallisessa maarekisterissä tai kiinteistörekisterissä. Kreikassa omistus siirtyy rekisteröinnillä, ei allekirjoituksella. Ennen rekisteröintiä mikään ei estä päättäväistä huijaria myymästä samaa kohdetta kahdesti. Asianajajasi hoitaa rekisteröinnin muutamassa päivässä. Sen jälkeen kiinteistö on sinun, ja kirjanpitäjäsi lisää sen verotiedostoosi E9-ilmoituksella.
Due diligence: mistä kreikkalaiset kaupat menevät pieleen
Yhä kesken oleva kiinteistörekisteri
Kreikka on historiallisesti kirjannut kiinteistöt paikallisiin rekistereihin, jotka indeksoivat kauppakirjat omistajan nimellä, ei tontin mukaan. 1990-luvun lopulta lähtien kaikki on siirtynyt Ktimatologioon, tonttiperustaiseen kansalliseen kiinteistörekisteriin. Siirtymä on pitkällä mutta kesken, ja se merkitsee käytännössä jotain. Siirtyneillä alueilla asianajaja hakee kiinteistörekisteriotteen ja näkee tilanteen yhdellä silmäyksellä. Vielä vanhoissa kirjoissa omistusketju jäljitetään kauppakirja kauppakirjalta, tavallisesti 20 vuotta taaksepäin. Ja juuri siirtyneillä alueilla nousee esiin siirtovirheitä: väärät rajat, puuttuva osuus, naapurin vielä vireillä oleva vastalause. Todellisuutta vastaamaton rekisterimerkintä on korjattavissa, mutta korjaa se ennen ostoa. Sen jälkeen se on sinun riitasi.
Ostatko maata? Kaksi tarkistusta lisää ovat ehdottomia: metsäkartat, koska metsäksi luokiteltua tonttia ei koskaan saa rakentaa riippumatta siitä, mitä myyjä lupaa, ja rantaviivan rajaus kaikelle merenrantaa lähellä olevalle.
Rakennus versus sen rakennuslupa
Hanki rakennuslupa ja anna insinöörin kävellä kiinteistö läpi piirustuksia vasten. Eroja löytyy usein, ja Kreikalla on niille oma järjestelmänsä. Laillistamislakien (nykyinen on 4495/2017) mukaan ilmoitetut poikkeamat saavat todistuksen ja maksetun sakon, ja notaari kirjaa ne kauppakirjaan. Ilmoittamattomat estävät kaupan, kunnes myyjä hoitaa ne kuntoon, myyjän kustannuksella jos sopimus on laadittu oikein. Vuodesta 2021 lähtien jokainen kauppa vaatii myös insinöörin todistuksen siitä, että rakennus vastaa lupaansa tai on täysin laillistettu, sekä kiinteistön sähköisen rakennustunnisteen.
Mitä insinöörit oikeasti löytävät? Ateljeeksi vuokrattuja kellarikerroksia, rakennusrajan yli ulottuvia uima-allasterasseja, makuuhuoneiksi hiljalleen muuttuneita ullakoita. Katselmus maksaa 300-500 euroa ja lukee kuin röntgenkuva myyjän rehellisyydestä.
Hyödyllinen vihje: puhtaan rakennuksen insinööritodistuksen saa muutamassa päivässä. Jos myyjä venyttää viikkoja, jotain laillistetaan parhaillaan kulisseissa. Hinnoittele viivästys mukaan tai kävele pois.
Velat ja selvitykset
Osa kreikkalaisista veloista seuraa kiinteistöä, joten notaari vaatii todisteen niiden puuttumisesta. Ennen kaupan päättymistä myyjän on esitettävä:
- ENFIA-todistus, joka osoittaa kiinteistöveron maksetuksi viimeiseltä viideltä vuodelta
- verovapaustodistus AADE:lta ja, ammattimaisille myyjille, sosiaalivakuutuksen selvitys
- kunnan todistus siitä, ettei TAP-kiinteistömaksua ole maksamatta
- todistus siitä, ettei kiinteistöön kohdistu kiinnityksiä, rasitteita tai vaateita rekisterin tai kiinteistörekisterin mukaan
- asunnoille vahvistus siitä, että yhtiövastikkeet on maksettu
Missään tässä ei ole mitään erikoista. Se on vakiopaperisto, ja myyjä, jolla on vaikeuksia koota se, kertoo sinulle jotain.
Mitä se maksaa: budjetoi 8-10 % kauppahinnan päälle
Kreikka sijoittuu Euroopan keskikastiin kaupan sivukuluissa. Suurin yksittäinen erä on varainsiirtovero: 3,09 %, joka lasketaan kauppahinnan ja kiinteistön "objektiivisen arvon" korkeammasta luvusta, kaavasta, jota verotoimisto ylläpitää jokaiselle maan vyöhykkeelle.
Uudiskohteet ansaitsevat oman huomionsa. Paperilla kehittäjän ennen ensimmäistä käyttöä myymä uudiskohde maksaa varainsiirtoveron sijaan 24 prosentin arvonlisäveron. Käytännössä viime vuosina on ollut voimassa keskeytysjärjestely: Kreikka jäädytti arvonlisäveron uudiskohteiden myynnistä ja on pidentänyt jäädytystä toistuvasti, joten näitä kauppoja on tehty tavallisella 3,09 prosentin verolla. Vahvista oman sopimuksesi tilanne kirjallisesti ennen allekirjoitusta. Ero on yli 20 prosenttiyksikköä veroa.
Loput laskusta:
- asianajaja, 1-1,5 % plus arvonlisävero
- notaari, noin 0,8-1,2 % plus arvonlisävero
- rekisteröinti rekisteriin tai kiinteistörekisteriin, 0,5-0,8 %
- välittäjän palkkio, yleisesti 2 % plus arvonlisävero ostajan puolelta, missä sitä peritään
- kääntäjä, apostillet ja valtakirjat etäkauppaa varten, muutama sata euroa
250 000 euron asunnossa odota kaikkiaan 20 000-25 000 euroa. Vertailun vuoksi Ranskan notaarijärjestelmä vie 7-8 prosenttia ennen kuin kukaan muu saa palkkiotaan, kun taas Kypros voi olla halvempi uudiskohteessa. Kreikka ei ole kuluissa halpa eikä ansa. Rahakysymys on omistusoikeus, ei maksut.
Asuntolainat ulkomailla asuville
Kreikkalaiset pankit lainaavat ulkomaisille ostajille, valikoivasti ja hitaasti. Odota vähintään 30-40 prosentin omarahoitusosuutta, koska ulkomailla asuvien lainan ja vakuusarvon suhde jää yleensä 60-70 prosenttiin ja voi olla alempi EU:n ulkopuolelta tulevalle tulolle. Neljä suurta (National Bank, Piraeus, Alpha, Eurobank) ajavat kaikki ohjelmia ulkomailla asuville ostajille, hinnoiteltuna hieman kotimaan asiakkaita korkeammalle. Luotonanto vaatii runsaasti asiakirjoja: vahvistetut tuloselvitykset, veroilmoitukset, joskus kreikkalainen tili historialla, ja käsittelyaikaa yhdestä kahteen kuukautta.
Tästä syystä suuri osa ulkomaisista ostoista tehdään käteisellä, usein rahoittamalla kotimaassa uudelleen, missä paperityö on ystävällisempää. Jos haluat kreikkalaista rahoitusta, hanki kirjallinen alustava arvio ennen esisopimusta ja liitä siihen rahoitusehto. Menetetty käsiraha hylätyn lainan takia on kallis oppitunti.
Omistaminen: ENFIA ja vuosittainen rutiini
Jokainen Kreikan kiinteistön omistaja maksaa ENFIA:n, vuotuisen kiinteistöveron, joka lasketaan kiinteistön koon, vyöhykearvon, iän ja kerroksen perusteella. Tyypillisessä asunnossa se jää muutamaan sataan euroon vuodessa; suuret tai huippukohteet maksavat enemmän, ja arvokkaat kiinteistöt saavat lisämaksun. Se laskutetaan vuosittain ja maksetaan kuukausierissä AADE-tilin kautta.
Vuokraat paikan, ja tulo verotetaan portaittain: 15 % 12 000 euroon asti vuodessa, 35 % siitä 35 000 euroon, 45 % sen yli. Lyhytaikainen vuokraus tuo mukanaan rekisteröintivelvoitteita ja, suosituimmilla matkailualueilla, tiukentuvia rajoituksia, joten tarkista oman kuntasi säännöt ennen kuin lupaat itsellesi Airbnb-tuottoja.
Kaksi pienempää asiaa yllättävät ihmiset myöhemmin. Rakennusvakuutus ei ole pakollinen, mutta maanjäristysvakuutus on vaivan arvoinen maassa, joka tärisee. Ja perintö: kreikkalainen omaisuus siirtyy oletuksena Kreikan perintölakien mukaan, vaikka EU-säännöt antavat monille omistajille mahdollisuuden valita kansalaisuutensa lain sijaan. Kreikkalaisen kiinteistön kattava testamentti, laadittuna samalla notaarilla, maksaa vähän ja säästää perillisiltä rajat ylittävän arvoituksen.
Miten Kreikka vertautuu naapureihin
Muihin HomeNSearchin kattamiin Välimeren markkinoihin verrattuna Kreikka on kuluiltaan keskitasoa ja paperityöltään hitaampi. Espanjan NIE toimii samassa roolissa kuin AFM, ja Espanjan kaupan sivukulut liikkuvat samankaltaisessa 8-12 prosentin haarukassa, mutta Espanjan rekisterit ovat täysin digitaaliset ja nopeammin tarkistettavissa. Kypros vaatii EU:n ulkopuolisilta ostajilta ministerineuvoston hyväksynnän, suunnilleen yhtä rutiininomaisen kuin Kreikan raja-alueen luvan, ja voi voittaa Kreikan kokonaiskuluissa uudiskohteessa. Portugalilla on siisti paperisto neljästä maasta ja suunnilleen sama kulutaso. Sen, mitä Kreikka antaa vastineeksi hitaammasta byrokratiasta, on lähtöhinta: vastaava rantakiinteistö maksaa yhä vähemmän kuin useimmilla Espanjan tai Portugalin rannikoilla, ja ero on kaventunut muttei kadonnut.
Golden visa lyhyesti
Osta oikealla kynnyksellä, ja hankinta voi tuoda perheellesi viisivuotisen uusittavan oleskeluluvan. Kynnykset riippuvat nyt sijainnista ja kohteesta: 800 000 euroa Attikassa, Thessalonikissa, Mykonoksella, Santorinilla ja suuremmilla saarilla, 400 000 euroa muualla maassa, ja 250 000 euron taso, joka säilyy koko maassa asuinkäyttöön muutetuille liikerakennuksille ja suojeltujen rakennusten kunnostuksille. Ylempiin tasoihin liittyy vähimmäiskoko- ja vuokrausrajoituksia. Yksityiskohdat muuttuvat usein; Kreikan golden visa -oppaamme pitää tilanteen ajan tasalla.
Yksi varoitus. Älä anna viisumitavoitteen valita kiinteistöä — huono 400 000 euron asunto on yhä huono asunto, johon on liimattu oleskelukortti.
Ja kun olet valmis siirtymään lukemisesta katsomiseen, selaa HomeNSearchin nykyisiä kohteita, aseta budjettisi ja ota tämä opas mukaan ensimmäiselle näytölle.
Usein kysytyt kysymykset
Voivatko amerikkalaiset ostaa kiinteistön Kreikasta?
Kyllä, samoin ehdoin kuin muutkin EU:n ulkopuoliset kansalaiset: AFM-verotunnus, asianajaja, notaari, vakioreitti. Ainoa lisävaihe koskee nimettyjä raja-alueita, mukaan lukien itäisen Egeanmeren saaret ja Dodekanesia, joissa EU:n ulkopuoliset ostajat hankkivat ensin luvan, joka myönnetään valtaosassa tapauksista.
Kauanko kiinteistön ostaminen Kreikasta kestää?
Yhdestä kolmeen kuukautta hyväksytystä tarjouksesta rekisteröityyn kauppakirjaan on realistinen haarukka. Kaupunkiasunto, jolla on siisti kiinteistörekisterimerkintä, voi valmistua neljässä-kuudessa viikossa. Saaritalo vanhalla maaseutuomistusoikeudella, kesken olevalla laillistamisella tai raja-alueen luvalla venyy kohti kolmea kuukautta tai pidempäänkin.
Voinko ostaa matkustamatta Kreikkaan?
Lain mukaan kyllä. Kreikan konsulaatissa allekirjoitetulla tai kotimaassa apostillilla varmennetulla valtakirjalla asianajajasi voi hankkia AFM:n, allekirjoittaa esisopimuksen ja saattaa kaupan päätökseen notaarilla puolestasi. Ostajat tekevät näin jatkuvasti. Silti käy katsomassa kiinteistö paikan päällä, jos mahdollista; valokuvat antavat anteeksi halkeilleet seinät ja meluisat tiet.
Mitä juoksevia veroja maksan omistajana?
ENFIA joka vuosi, tulovero mahdollisesta vuokrasta alkaen 15 prosentista, ja kunnalliset maksut kerätään sähkölaskun kautta. Jos myyt myöhemmin, tarkista silloin voimassa olevat myyntivoittosäännöt: pitkään jatkunut keskeytys on toistaiseksi pitänyt yksityishenkilöt vapaana verosta. Kreikkalainen kirjanpitäjä maksaa vähän ja säästää enemmän.
