Joka seitsemäs Espanjan asuntokauppa tehdään ulkomaalaiselle ostajalle, eikä Espanjan laki juuri yritä sitä estää. Oleskeluvaatimusta ei ole, kansalaisuustestiä ei ole, eikä omistettavien asuntojen määrälle ole kattoa. Sen sijaan on yksi asia: kiinteä paperityön järjestys, joka rankaisee jokaista väärässä järjestyksessä etenevää. Ilman NIE-numeroa et avaa pankkitiliä. Allekirjoita arras-sopimus huolimattomasti, ja mielenmuutos maksaa 10% kauppahinnasta. Tämä opas käy läpi koko ketjun ensimmäisestä lomakkeesta niihin veroihin, jotka jatkavat tulemistaan senkin jälkeen, kun avaimet ovat jo taskussa.
Ensimmäinen askel: NIE, ilman jota mikään ei etene
NIE (Número de Identidad de Extranjero) on ulkomaalaisen henkilökohtainen verotunnus. Sitä tarvitaan pankkitilin avaamiseen, kauppakirjan allekirjoittamiseen, ostoverojen maksamiseen, sähkösopimukseen - käytännössä kaikkeen. Espanjan byrokratia ei yksinkertaisesti näe ostajaa, jolla ei ole NIE:tä.
Sen voi hakea kahdella tavalla. Ensimmäinen on Espanjan konsulaatin kautta kotimaassa: täytät lomakkeen EX-15, maksat noin 10 euron maksun ja odotat kahdesta viikosta kahteen kuukauteen konsulaatin ruuhkasta riippuen. Toinen tapa on hakea paikan päällä Espanjassa, ulkomaalaisasioita hoitavalta poliisiasemalta. Tämä reitti on periaatteessa nopeampi, mutta vaatii cita previa -ajanvarauksen, ja Madridissa, Barcelonassa tai Málagassa vapaita aikoja voi joutua odottamaan viikkoja.
On myös kolmas vaihtoehto. Valtakirjan saanut asianajaja voi hakea NIE:n puolestasi, ja juuri näin useimmat etäostajat toimivat. Kumman tahansa reitin valitset, aloita ajoissa - NIE on yleisin yksittäinen syy siihen, että kaupat viivästyvät.
Avaa espanjalainen pankkitili
Mikään laki ei tarkkaan ottaen pakota sinua pankkiasioimaan Espanjassa. Käytännössä ilman sitä ei pääse pitkälle. Kauppahinta maksetaan yleensä espanjalaisen pankin sekillä, ja oston jälkeen tarvitset suoraveloitukset kiinteistöverolle, yhtiövastikkeelle ja käyttömaksuille - kaikki, mitä espanjalaiset palveluntarjoajat odottavat vedettäväksi espanjalaiselta tililtä.
Ota mukaan passi, NIE ja tositteet tuloista tai työsuhteesta. Ei-residentit allekirjoittavat myös certificado de no residente -todistuksen, jonka pankki usein hankkii puolestasi pientä maksua vastaan. Varaudu myös kysymyksiin siitä, mistä rahat ovat peräisin. Rahanpesun vastaiset säännöt tarkoittavat, että pankki haluaa nähdä palkkakuitit, veroilmoitukset tai kotimaassa myydyn asunnon kauppakirjan ennen kuin se hyväksyy kuusinumeroisen siirron.
Siirrä rahat ajoissa - ei kaupanteon viikolla. Jos säästösi eivät ole euroissa, vertaa valuutanvaihtoyhtiön kurssia pankkisi kurssiin. 250 000 euron siirrossa erotus voi kattaa notaarin ja rekisterin kulut yhteensä.
Palkkaa asianajaja, joka vastaa vain sinulle
Espanja ei velvoita ostajaa käyttämään asianajajaa, ja moni paikallinen hoitaa kaupan pelkän notaarin kanssa. Ulkomaalaisena älä tee samoin. Tarvitset riippumattoman abogadon, joka on rekisteröity paikalliseen asianajajaliittoon ja työskentelee vain sinulle - ei kiinteistönvälittäjän suosittelemaa, eikä varsinkaan myyjän tai rakennuttajan asianajajaa, vaikka tarjous kuulostaisi kuinka ystävälliseltä.
Miksi tästä kannattaa pitää kiinni? Koska notaari, joka osallistuu jokaiseen espanjalaiseen kauppaan, on puolueeton virkamies. Notaari tarkistaa, että kauppakirja on laillinen ja että molemmat osapuolet ymmärtävät, mitä he allekirjoittavat. Sen sijaan notaari ei kaiva esiin asunnon velkoja, kaavoitustilannetta tai sopimuksen tasapuolisuutta. Se on asianajajasi tehtävä, eikä kukaan muu ketjussa saa siitä palkkaa.
Varaudu noin 1%:iin kauppahinnasta, tai kiinteään palkkioon halvemmissa kohteissa. Jos et pääse paikalle, asianajajasi voi toimia kotimaassa notaarin edessä allekirjoitetun ja apostillilla varustetun valtakirjan nojalla ja hoitaa koko kaupan, NIE mukaan lukien, sinun jäädessä kotiin.
Varaussopimus ja arras-käsiraha
Espanjassa tarjoukset muuttuvat sopimuksiksi nopeasti. Ensin tulee varaussopimus: maksat pidätysmaksun, tyypillisesti 3 000-6 000 euroa, ja asunto poistuu myynnistä pariksi viikoksi, kun asianajajasi tekee tarkistukset. Lue tämäkin pieni sopimus ennen allekirjoitusta - siinä pitää lukea selvästi, että maksu palautuu, jos tarkistuksissa löytyy ongelmia.
Varsinainen asiakirja on contrato de arras, yksityinen kauppasopimus, joka allekirjoitetaan tavallisesti 10%:n käsirahaa vastaan. Sen tavallisessa muodossa (arras penitenciales, siviililain artiklan 1454 nojalla) käsiraha on peruutettavissa hinnalla: kumpi tahansa osapuoli voi vielä vetäytyä, mutta kalliisti. Jos vetäydyt itse, menetät 10%. Jos myyjä vetäytyy, hänen on maksettava sinulle takaisin kaksinkertainen summa. 300 000 euron asunnossa se tarkoittaa 30 000 euron menetystä, jos kylmät jalat iskevät - tai 60 000 euroa taskuun, jos myyjä ottaa vastaan paremman tarjouksen.
Jos ostat asuntolainalla, pyydä asianajajaasi kirjaamaan laina arras-sopimukseen ehdoksi. Ilman tätä lauseketta hylätty lainahakemus vie silti koko käsirahan.
Due diligence: mitä tarkistetaan ennen suurta allekirjoitusta
Ensimmäinen asiakirja, jonka asianajajasi hankkii, on nota simple - kiinteistörekisterin ote, joka maksaa muutaman euron netistä ja listaa rekisteröidyn omistajan, kohteen tarkan kuvauksen sekä kaikki kiinnitykset: kiinnelainat, ulosmittaukset, tuomioistuinmerkinnät, kulkuoikeudet.
Miksi tämä on niin tärkeää? Koska Espanjassa velat kiinnittyvät kiinteistöön, eivät sen aiheuttaneeseen henkilöön. Osta asunto, jossa on maksamaton kiinnelaina tai vero, ja veloista tulee sinun ongelmasi. Sama sääntö koskee yhtiövastikkeita: ostaja vastaa kuluvan vuoden maksamattomista vastikkeista sekä kolmesta edellisestä vuodesta. Siksi asianajajasi pyytää taloyhtiön isännöitsijältä todistuksen siitä, että myyjä on ajan tasalla, ja tarkistaa samasta syystä IBI-kiinteistöveron kuitit.
Uudiskohteilla on oma tarkistuslistansa. Rakennus tarvitsee ensimmäisen käyttöluvan (licencia de primera ocupación) ennen viimeistä maksuerää - ilman sitä et välttämättä saa liittää käyttöhyödykkeitä tai asua kodissa laillisesti. Ostatko piirustuksilta? Jokaisen maksuerän pitää olla suojattu pankkitakuulla, joka palauttaa rahasi korkoineen, jos rakennuttaja ei koskaan toimita. Ja jos ihastuit maalaistaloon, tarkistuta maan kaavoitusluokka. Espanjan maaseudulla riittää viehättäviä taloja rakennettuna paikkoihin, joihin ei olisi pitänyt rakentaa mitään.
Asuntolainat ei-residenteille: pienemmät lainat, enemmän papereita
Espanjalaiset pankit myöntävät lainoja ei-residenteille rutiinisti, mutta tiukemmin ehdoin. Odota korkeintaan 60-70% asunnon arvosta, kun residentti voi saada jopa 80%. Se tarkoittaa 30-40% käteisenä, ostokulujen päälle. Lyhennykset yhdessä nykyisten velkojesi kanssa eivät yleensä saa ylittää noin 35% nettokuukausitulostasi.
Paperityötä on enemmän kuin kotimaassa, koska pankki takaa tuloja, joita se ei voi helposti tarkistaa:
- kaksi tai kolme viimeisintä veroilmoitustasi
- tuoreet palkkakuitit, tai yhtiön tilinpäätökset, jos toimit yrittäjänä
- kuuden kuukauden pankin tiliotteet
- luottotietoraportti kotimaastasi, käännettynä espanjaksi
Pankki tilaa myös tasaciónin, sertifioidun yhtiön tekemän virallisen arvion, sinun kustannuksellasi (300-600 euroa). Laina lasketaan arvion ja kauppahinnan pienemmästä luvusta, joten matala tasación voi jättää aukon budjettiin viime hetkellä.
Yksi suoja toimii puolestasi. Vuoden 2019 asuntolainalain jälkeen pankin on annettava sinulle sitova tarjousasiakirja (FEIN) vähintään kymmenen päivää ennen allekirjoitusta, ja se maksaa nykyään itse leimaveron ja suurimman osan lainan perustamiskuluista. Varaa hakemuksesta hyväksyntään kuudesta kahdeksaan viikkoa, äläkä allekirjoita ehdotonta arras-sopimusta ennen kuin raha on varmistunut.
Kaupantekopäivä: notaari, escritura ja kiinteistörekisteri
Kauppa päätetään notaarin toimistossa. Ostaja ja myyjä, tai heidän asiamiehensä, istuvat samassa pöydässä. Notaari vahvistaa kaikkien henkilöllisyyden, pyytää tuoreen nota simplen samana aamuna varmistaakseen, ettei uusia kiinnityksiä ole ilmestynyt yön aikana, ja lukee kauppakirjan, escritura públican, ääneen. Maksat loppusumman - lähes aina pankkisekillä -, allekirjoitat ja saat avaimet. Ostajana sinulla on oikeus valita notaari; palkkio noudattaa säänneltyä taulukkoa, tavallisessa kaupassa noin 600-1 000 euroa.
Escritura ei ole loppu. Ostoveron on oltava maksettu 30 arkipäivän kuluessa, ja kauppakirja lähtee sen jälkeen kiinteistörekisteriin, missä rekisteröinti voi kestää muutaman viikon. Kunnes rekisteröinti on valmis, omistat asunnon, mutta rekisteri ei vielä kerro sitä. Gestoría, hallinnollinen asiamiestoimisto, hoitaa yleensä molemmat ilmoitukset; jos sinulla on asuntolaina, pankki vaatii tätä joka tapauksessa.
Mitä kauppa todella maksaa
Varaudu 10-15% sovitun hinnan päälle. Se, mihin raha menee, riippuu suurelta osin yhdestä kysymyksestä: jälleenmyynti vai uudiskohde?
- Jälleenmyyntiasunnoista maksetaan ITP, siirtovero, jonka jokainen alue määrittää itse: 6% Madridissa, 7% Andalusiassa, 10% Valenciassa ja Katalonyssa. Koko Espanjan vaihteluväli on 6-10%.
- Uudiskohteista maksetaan sen sijaan 10% ALV (IVA), plus leimavero (AJD) noin 1,5% useimmilla alueilla.
- Kanariansaarilla IGIC 7% korvaa IVA:n uusissa asunnoissa.
- Notaari ja kiinteistörekisteri yhteensä: yleensä 1 000-1 700 euroa.
- Riippumaton asianajaja: noin 1% plus ALV.
- Asuntolainan kanssa: arviointimaksu, ja usein järjestelypalkkio 0,5-1%.
Lasketaan esimerkki. 300 000 euron jälleenmyyntiasunto Valenciassa tuo 30 000 euroa ITP-veroa ennen kuin olet maksanut ainuttakaan asiantuntijapalkkiota. Sama summa käytettynä Madridissa säästää 12 000 euroa veroa. Alueelliset verokannat ovat perusteltu syy vertailla sijainteja - syy, jota esitteet harvoin mainitsevat.
Verot, jotka jatkuvat oston jälkeenkin
Omistamisella on juoksevia kuluja, ja yksi niistä yllättää lähes kaikki. IBI, vuotuinen kunnallinen kiinteistövero, tulee kerran vuodessa, noin 0,4-1,1% verotusarvosta - hallinnollisesta luvusta, joka on selvästi markkinahintaa alempi. Yhtiövastikkeet vaihtelevat 40 eurosta kuussa pienessä kerrostalossa aina useisiin satoihin euroihin lomakohteessa, jossa on uima-altaita ja puutarhoja.
Sitten on vero, jonka useimmat oppaat unohtavat: ei-residentin laskennallinen tulovero. Vaikket vuokraisi asuntoa, Espanja verottaa silti laskennallisesta tulosta, joka on 1,1% tai 2% verotusarvosta, verokannalla 19% EU- ja ETA-maiden residenteille ja 24% kaikille muille, ilmoitettuna kerran vuodessa lomakkeella Modelo 210. Tyypillisessä lomahuoneistossa lasku on muutama sata euroa. Pieni summa, mutta sen laiminlyönti kasvattaa sakkoja, jotka tulevat vastaan myyntihetkellä. Jos vuokraat asuntoa, todellista vuokratuloa verotetaan sen sijaan, eivätkä EU:n ulkopuoliset vuokranantajat voi vähentää kuluja.
Yksi asia, jota kauppa ei osta: oleskelulupaa
Espanjan kultainen viisumi on historiaa. Ohjelma, joka myönsi oleskeluluvan 500 000 euron kiinteistösijoitusta vastaan, suljettiin uusilta hakijoilta 3. huhtikuuta 2025, eikä asunnon omistamisella ole enää mitään vaikutusta maahanmuuttostatukseesi. EU:n ulkopuolisena kansalaisena voit käyttää espanjalaista asuntoasi tavallisen Schengen-rajan puitteissa, 90 päivää 180 päivän aikana - ei päivääkään enempää, maksoit asunnosta sitten mitä tahansa.
Jos aiot oikeasti muuttaa Espanjaan asumaan, toimivat reitit ovat ei-lukratiivinen viisumi, digitaalisen nomadin viisumi sekä työ- tai opiskeluluvat. Olemme vertailleet niitä tulorajoineen ja aikatauluineen oppaassamme Espanjaan muutosta kultaisen viisumin jälkeen.
Mistä kannattaa aloittaa etsiminen
Paperityö on sama 90 000 euron kyläkodille Andalusiassa ja 2 miljoonan euron huvilalle Marbellassa, joten kiinnostavat päätökset koskevat itse kohdetta. HomeNSearch listaa asuntoja ympäri Espanjaa paikallisella markkinatiedolla varustettuna Espanjan maasivullamme, ja voit verrata espanjalaisia hintoja kymmeneen muuhun markkinaan koko kiinteistökatalogissamme. Jos jokin ilmoitus herättää kysymyksiä, kysy meiltä ennen kuin lennät paikalle - se on halvempaa kuin selvittää asia paikan päällä.
UKK: asunnon ostaminen Espanjasta ulkomaalaisena
Onko ulkomaalaisten asunnonostoon Espanjassa rajoituksia?
Käytännössä ei juuri lainkaan. Mikä tahansa kansalaisuus voi ostaa minkä tahansa määrän asuntoja täysillä omistusoikeuksilla. Yksi poikkeus: EU:n ulkopuoliset ostajat tarvitsevat puolustusministeriön ennakkoluvan kiinteistöön, joka sijaitsee jollain harvoista nimetyistä sotilasalueista, pääasiassa rajojen tuntumassa ja tietyillä strategisilla rannikoilla. Asianajajasi tietää, koskeeko tämä osoitetta - valtaosassa tapauksia ei koske.
Pitääkö minun matkustaa Espanjaan viedäkseni kaupan loppuun?
Ei. Kotimaassa notaarin edessä allekirjoitettu ja apostillilla varustettu valtakirja antaa espanjalaisen asianajajasi hankkia NIE:si, avata pankkitilin, allekirjoittaa arras-sopimuksen ja viedä kaupan päätökseen notaarilla ilman sinua. Moni ostaja näkee asuntonsa ensimmäisen kerran vasta sen jälkeen, kun avaimet ovat jo hänen.
Kuinka kauan asunnon ostaminen Espanjassa kestää?
Käteiskauppa vie tyypillisesti kahdeksasta kahteentoista viikkoa hyväksytystä tarjouksesta kaupan päättymiseen. Asuntolainan kanssa aikaa kuluu kolmesta neljään kuukauteen. NIE on tavallisin pullonkaula, joten hae sitä heti, kun päätös alkaa olla tosissasi.
Saanko asunnon ostamisella oleskeluluvan Espanjaan?
Et. Kultainen viisumi suljettiin huhtikuussa 2025, eikä asunnon omistaminen tuo mitään maahanmuutto-oikeuksia. EU:n ulkopuoliset omistajat pysyvät 90/180 päivän Schengen-säännön sisällä, elleivät he täytä viisumin ehtoja muulla perusteella, kuten ei-lukratiivisen tai digitaalisen nomadin reitin kautta.
