Suuri osa siitä, mitä Dubain lanseerauksissa myydään, ei ole vielä olemassa. Suunnitelmavaiheen asunnot, jotka ostetaan pohjapiirroksen ja visualisointien perusteella, ovat muodostaneet valtaosan kaupungin kiinteistökaupoista viime vuosina, ja uusia hankkeita tulee markkinoille lähes viikoittain.
Ostajia houkuttelee kaksi asiaa. Kauppahinnan voi maksaa erissä tornin noustessa sen sijaan, että koko summa siirretään heti ensimmäisenä päivänä, ja lanseerausvaiheen hinnat asettuvat yleensä valmiiden, vastaavien asuntojen alapuolelle samalla alueella. Valvoja puolestaan on lähes kaksi vuosikymmentä rakentanut suojamekanismeja sen jälkeen, kun vuoden 2008 romahdus paljasti, mitä tapahtuu ilman niitä. Katsotaan, miten maksuaikataulut toimivat, mikä rahasi todella suojaa ja mitkä riskit säilyvät kaikesta suojasta huolimatta.
Miksi suunnitelmavaihe hallitsee Dubain lanseerauksia
Malli sopii kaupan molemmille osapuolille. Rakennuttajat myyvät etukäteen rahoittaakseen rakentamisen ja osoittaakseen kysyntää rahoittajilleen. Ostajat saavat kolmesta neljään vuotta maksuaikaa, ensimmäisen valinnan asunnoista ja kerroksista sekä hinnan, joka lyödään lukkoon ennen kuin hankkeen ympäristö ehtii kehittyä. Suurhankealueilla, kuten Dubai Creek Harbourissa tai Dubai Southissa, lähes kaikki tarjolla oleva on suunnitelmavaiheessa, koska rakennuksia ei yksinkertaisesti vielä ole.
Mukana on myös rahoitusnäkökulma. Valmiin asunnon ostaminen asuntolainalla tarkoittaa käsirahaa ja kuluja etukäteen sekä lyhennyksiä heti ensimmäisestä kuukaudesta. Suunnitelmavaiheen maksuaikataulu jakaa saman summan koko rakennusajalle ilman korkoa, koska kyse ei ole lainasta. Ostajille, jotka mieluummin välttävät velkaa, tämä rakenne on koko houkutus.
Miten maksuaikataulut on rakennettu
Tyypillinen aikataulu alkaa noin 10 %:n varausmaksulla, jonka jälkeen erät sidotaan joko kalenteripäiviin tai rakennusvaiheisiin: siivu perustusten valmistuttua, toinen kun rakentaminen ylittää 40 %, ja niin edelleen. Se, kuinka suuri osa maksetaan rakennusaikana ja kuinka suuri valmistuessa, antaa aikatauluille niiden lyhenteet. 60/40-aikataulu tarkoittaa 60 % rakennusaikana ja 40 % avainten luovutuksessa.
Luovutuksen jälkeiset maksuaikataulut siirtävät osan hinnasta valmistumisen jälkeiseen aikaan. Voit maksaa puolet rakennusaikana, muuttaa asuntoon tai vuokrata sen, ja maksaa loput kahden tai kolmen vuoden aikana, kun se samalla tuottaa vuokratuloa. Kätevää, mutta harvoin ilmaista. Rakennuttajat hinnoittelevat tämän joustavuuden asuntoon, joten vertaa samaa pohjaratkaisua eri hankkeissa ennen kuin päätät, kannattaako venytetty aikataulu.
Asuntolainaa saa myös suunnitelmavaiheen asuntoon, vaikka Arabiemiirikuntien keskuspankin säännöt rajoittavat lainoituksen 50 %:iin hinnasta, kun valmiin ensiasunnon kohdalla raja on jopa 80 %. Useimmat ostajat noudattavat yksinkertaisesti rakennuttajan aikataulua ja ottavat tarvittaessa lainan viimeistä erää varten luovutushetkellä.
Mikä suojaa rahaasi
Dubai oppi sääntelynsä läksyt kantapään kautta. Vuosina 2008-2009 kymmenet hankkeet pysähtyivät ja ostajien käsirahat katosivat lopullisesti. Sen jälkeen rakennettu järjestelmä koostuu kolmesta pääkerroksesta.
Escrow-tilit
Dubain lain nro 8/2007 mukaan jokaisella suunnitelmavaiheen hankkeella on oltava DLD:n hyväksymä escrow-tili pankissa, ennen kuin yhtäkään asuntoa myydään. Maksuerät menevät tälle tilille, eivät rakennuttajan käyttöpääomaan. Pankki vapauttaa varoja vain riippumattomien konsulttien todentamaa rakennusvaiheen edistymistä vastaan, joten rakennuttaja ei voi käyttää maksujasi markkinointiin tai muihin hankkeisiin. Valmistumisen jälkeen 5 % hankkeen arvosta pysyy lukittuna escrow-tilillä vielä vuoden ajan vikojen korjaamista varten.
Käytännön sääntö: maksa vain kauppakirjassa mainittuun escrow-IBAN-tiliin. Jos joku pyytää siirtoa muulle tilille, syystä riippumatta, se on merkki vetäytyä kaupasta.
Oqood-väliaikaisrekisteröinti
Valmiille kiinteistölle myönnetään omistuskirja. Suunnitelmavaiheen asunnolle myönnetään sen väliaikainen vastine: Oqood-rekisteröinti Dubain maarekisterissä (DLD), joka kirjaa sopimusperusteisen oikeutesi tiettyyn asuntoon ennen kuin rakennusta on edes olemassa. Rekisteröintimaksu on 4 % kauppahinnasta, sama DLD-maksu kuin valmiiden asuntojen kaupoissa. Kun rekisteröinti on tehty, asuntoasi ei voida myydä kahdesti, ja asemasi säilyy, vaikka hanke vaihtaisi omistajaa. Tarkista rekisteröinti itse Dubai REST -sovelluksesta äläkä luota pelkkään myyntitoimiston sanaan.
20 %:n sääntö ja RERA:n valvonta
Ennen kuin rakennuttaja saa myydä mitään suunnitelmavaiheessa, sen on omistettava tontti kokonaan ja ylitettävä taloudellinen kynnys: valmiina täytyy olla 20 % rakentamisesta, escrow-tilillä 20 % hankkeen arvosta, tai vastaavan summan pankkitakaus. RERA, DLD:n sääntelyelin, hyväksyy jokaisen hankkeen, julkaisee valmiusasteet omien paikan päällä tehtyjen tarkastustensa perusteella ja voi jäädyttää myynnin tai perua hankkeen, jos eteneminen pysähtyy. Jos hanke perutaan, oikeuslaitoksen alainen lautakunta hoitaa purkamisen ja palauttaa ostajille rahat escrow-tililtä.
Riskit, jotka jäävät jäljelle
Mikään tästä koneistosta ei tee suunnitelmavaiheen asunnosta yhtä turvallista kuin valmis asunto omistuskirjoineen. Neljä riskiä ansaitsee rehellisen tarkastelun.
Viivästykset
Yhä yleisin ongelma. Luvat myöhästyvät, urakoitsijoita vaihdetaan kesken hankkeen, ja rakennuttajalla, jonka myynti hidastuu, on vähemmän escrow-varoja käytettävissä, mikä hidastaa työmaata entisestään. Useimmat kauppasopimukset antavat rakennuttajalle kuudesta kahteentoista kuukauteen joustoaikaa arvioidun valmistumispäivän jälkeen ennen kuin sinulla on minkäänlaista vaadetta; sen jälkeen korvaus ratkaistaan tuomioistuimessa. Lue viivästyslauseke ennen allekirjoitusta, ei toisen myöhästyneen kvartaalin jälkeen.
Oma maksuviivästyksesi
Maksuaikataulu on sitova sopimus, ja Dubain laki määrittelee tarkan menettelyn ostajille, jotka lopettavat maksamisen. Rakennuttaja ilmoittaa asiasta DLD:lle, sinulla on 30 päivää korjata tilanne, ja sen jälkeen rakennuttaja voi purkaa sopimuksen ja pidättää osan jo maksetuista summista. Osuuden suuruus riippuu siitä, kuinka pitkälle rakentaminen on edennyt, ja se on merkittävä: yleisesti mainitaan 25-40 % sopimusarvosta. Suunnitelmavaiheen kauppaa ei voi hiljaa hylätä. Jos olosuhteet muuttuvat, sopimuksen siirtäminen eteenpäin on yleensä parempi ratkaisu, vaikka useimmat rakennuttajat vaativat, että 30-40 % hinnasta on maksettu ennen kuin ne suostuvat siirtoon, ja niistä veloitetaan käsittelymaksu.
Markkinoiden lasku kesken aikataulun
Sitoudut lanseerausvaiheen hintaan. Jos arvot laskevat 15 % tornin noustessa, olet silti velvollinen maksamaan sopimushinnan, ja pankki, joka arvioi asunnon luovutushetkellä, lainaa vain senhetkisen alemman arvon mukaan, jolloin joudut kattamaan erotuksen käteisellä. Dubai on kokenut tämän: vuoden 2014 huipulla allekirjoittaneet ostajat näkivät hintojen laskevan viiden vuoden ajan ennen toipumista. Suhdanteet kuuluvat tähän markkinaan. Osta suunnitelmavaiheen asunto vain, jos aikahorisonttisi riittää selviämään yhdestä syklistä.
Kuilu mainoskuvan ja todellisuuden välillä
Markkinointi näyttää laguunin auringonlaskussa. Luovutuksessa saat rakennuksen. Vakiintuneilla rakennuttajilla ero näiden välillä on yleensä maltillinen; uusilla se voi harmittaa: halvemmat aulan pintamateriaalit, puolet renderöidystä koosta oleva kuntosali, ”merinäköala”, jonka katkaisee seuraava kadun toisella puolella nouseva hanke. Juridisesti merkitsevä on kauppasopimuksen tekninen liite, ei esite, ja monissa sopimuksissa rakennetun pinta-alan sallitaan poiketa sopimuksen mukaisesta luvusta muutamalla prosentilla ilman korvausta. Vaadi pintamateriaalit, laitteet ja näkymälupaukset kirjallisena.
Rakennuttajan ja hankkeen tarkistaminen
Suurin osa suunnitelmavaiheen harmeista johtuu iltapäivässä tehtävissä olevien tarkistusten laiminlyönnistä. Käy tämä lyhyt lista läpi ennen kuin varaat mitään.
- Käy katsomassa kahta tai kolmea rakennuttajan valmistunutta hanketta, mieluiten sellaisia, jotka luovutettiin viisi vuotta sitten tai aiemmin, ja katso, miten rakennukset ovat vanhentuneet.
- Vertaa aiempien hankkeiden luvattuja luovutuspäiviä toteutuneisiin; portaalit ja uutisarkistot tekevät tästä helppoa.
- Varmista hankkeen RERA-rekisteröinti, escrow-tilin tiedot ja nykyinen valmiusaste DLD:n verkkosivuilta tai Dubai REST -sovelluksesta.
- Anna Arabiemiirikuntien kiinteistöoikeuteen erikoistuneen lakimiehen lukea kauppasopimus, kiinnittäen huomiota viivästyslausekkeeseen, pinta-alan toleranssiin, siirtoehtoihin ja tekniseen liitteeseen.
Lanseerausalennus, joka haihtuu tällaisessa tarkastelussa, ei koskaan ollutkaan alennus.
Luovutus ja vikatarkastus
Kun rakennus saa valmistumistodistuksensa, rakennuttaja perii viimeisen erän ja luovuttaa asunnon. Älä allekirjoita vastaanottolomaketta paikan päällä. Tilaa ensin vikatarkastus (snagging); palvelu maksaa muutamasta sadasta dirhamista ylöspäin ja löytää säännönmukaisesti kymmeniä puutteita, vinoista ovista tiivistämättömiin parvekkeisiin. Toimita puutelista ennen hallinnan vastaanottamista. Rakennuttaja vastaa kalusteiden ja järjestelmien vioista vuoden ajan luovutuksesta, ja itse rakenteesta kymmenen vuoden ajan Arabiemiirikuntien pitkäaikaisvastuun (decennial liability) nojalla. Kun olet maksanut koko summan, Oqood-rekisteröinti muuttuu omistuskirjaksi omalla nimelläsi. Laajemmat ostoprosessin yksityiskohdat, maksut mukaan lukien, käydään läpi oppaassamme kiinteistön ostamisesta Dubaissa.
Milloin suunnitelmavaihe voittaa valmiin asunnon, ja milloin ei
Suunnitelmavaihe kannattaa, kun aikahorisonttisi on pitkä, arvostat maksuaikataulua enemmän kuin välitöntä vuokratuloa ja ostat alueelle, jolle on tulossa aitoa infrastruktuuria. Se ei kannata, jos tarvitset vuokratuloa heti ensimmäisestä kuukaudesta, haluat tarkastaa tarkalleen, mistä maksat, tai taloutesi ei kestä myöhästynyttä luovutusta. Yleispätevää vastausta ei ole, vain sopivuus tai sopimattomuus omaan tilanteeseesi; koko vertailu löytyy oppaastamme suunnitelmavaiheen ja jälleenmyynnin vertailusta.
HomeNSearch listaa sekä käynnissä olevat lanseeraukset että valmiin kannan kaikkialla Emiraateissa, joten voit vertailla maksuaikataulua valmiiseen asuntoon samalla alueella Yhdistyneiden arabiemiirikuntien sivullamme ennen kuin päätät suuntaasi.
Usein kysyttyä
Voivatko ulkomaalaiset ostaa suunnitelmavaiheen asunnon Dubaissa?
Kyllä. Ulkomaalaiset ostajat voivat hankkia suunnitelmavaiheen asunnon miltä tahansa Dubain nimetyltä freehold-alueelta, ja nämä alueet kattavat suurimman osan alueista, joilla uusia hankkeita lanseerataan. Oqood-rekisteröinti, ja myöhemmin omistuskirja, myönnetään omalla nimelläsi, eikä omistaminen edellytä oleskelulupaa.
Voinko myydä suunnitelmavaiheen asuntoni ennen luovutusta?
Yleensä kyllä, siirtämällä kauppasopimuksen uudelle ostajalle. Rakennuttajat vaativat tyypillisesti, että 30-40 % hinnasta on maksettu ennen kuin ne suostuvat siirtoon, ja ne veloittavat vastaväitteettömyystodistuksesta maksun. Nousevilla markkinoilla sopimuksen siirto on yleinen tapa poistua kaupasta voitolla ennen kuin avaimia edes saa käteen.
Mitä tapahtuu, jos hankkeeni peruuntuu?
RERA voi perua hankkeen, joka on pysähtynyt, minkä jälkeen oikeuslaitoksen alainen lautakunta purkaa sen ja palauttaa ostajille rahat escrow-tililtä. Suoja on aito, mutta prosessi on hidas; palautukset voivat kestää vuosia, eikä escrow-tilillä makaava raha tuota sinulle mitään odotusaikana.
Onko suunnitelmavaiheen asunto Dubaissa halvempi kuin valmis kiinteistö?
Lanseerausvaiheessa vastaavat suunnitelmavaiheen asunnot hinnoitellaan yleensä valmiin kannan alapuolelle samalla alueella, ja maksuaikataulu jakaa kustannuksen ilman korkoa. Se, pysyykö kauppa edullisempana, riippuu siitä, mitä markkinoilla tapahtuu ennen luovutusta, minkä vuoksi alennus ei koskaan saisi olla ainoa ostoperuste.
