Kymmenen vuotta sitten riitti, että kuvasit ylimääräisen asunnon Koukakissa, laitoit kuvat Airbnb:hen ja otit ensimmäisen varauksen jo samalla viikolla. Kukaan ei tarkistanut mitään. Se Kreikka on historiaa. Maassa toimii nykyään yksi Euroopan tiukimmin säännellyistä lyhytvuokrausjärjestelmistä: jokaisella ilmoituksella on oma rekisterinumero, turvallisuuslaki puree oikeasti, Ateenan keskustassa lupien myöntäminen on jäissä, ja toukokuussa 2026 voimaan astuva EU-asetus poistaa rekisteröimättömät ilmoitukset kaikilta suurilta alustoilta yhdellä kertaa.
Ostajalle olennaista on tämä: markkina itsessään voi hyvin. Kreikan matkailu rikkoo ennätyksiä toistuvasti, saarten heinä-elokuun käyttöasteet häpäisevät edelleen suurimman osan Välimerta, ja laillinen, vakuutettu ja rekisteröity vuokrakohde tuottaa suunnilleen saman kuin ennenkin, miinus kiinteä paperityön kustannuserä. Säännöt rankaisevat lähinnä niitä, jotka yrittivät oikaista.
Tässä oppaassa käydään läpi, mitä laki vuonna 2026 oikeasti vaatii, mitä vaatimustenmukaisuus maksaa, missä rajoitukset iskevät kovimmin ja milloin kannattaa mieluummin allekirjoittaa kaksitoista kuukautta kestävä vuokrasopimus.
AMA-numero: ei rekisteröintiä, ei ilmoitusta
Jokainen Kreikassa lyhytvuokrattava kohde tarvitsee AMA-numeron — rekisterinumeron, jonka myöntää Kreikan verohallinto AADE sähköisten järjestelmiensä kautta. Rekisteröinti tehdään kohteittain, ei isäntäkohtaisesti, ja numeron pitää näkyä jokaisessa julkaisemassasi ilmoituksessa: Airbnb, Booking.com, Vrbo, oma verkkosivusi, kaikki. Ilmoitus ilman näkyvää AMA-numeroa on laiton jo sellaisenaan, eikä tarkastajan tarvitse edes käydä asunnossa nähdäkseen sen — riittää, että hän lukee ilmoituksen.
Itse rekisteröinti on helppo osuus. Se hoidetaan sähköisesti, se kytkeytyy kreikkalaiseen verotunnukseesi, ja paikallinen kirjanpitäjä hoitaa sen tyypillisesti kohtuullista maksua vastaan vuosittaisten ilmoitusten yhteydessä. Ongelmat syntyvät siitä, mihin rekisteröinti sitoo omistajan. Jokainen yöpyminen pitää ilmoittaa AADEn lyhytvuokrausrekisteriin. Alustat raportoivat bruttotulosi verottajalle omatoimisesti, joten kahta aineistoa verrataan keskenään, ja ristiriita Airbnb:n ilmoittaman ja sinun ilmoittamasi summan välillä on yksi yleisimmistä syistä joutua verotarkastukseen.
Ulkomaisilla omistajilla on oltava kreikkalainen verotunnus (AFM), ennen kuin mitään tästä voi tapahtua. Jos ostit kiinteistön asianajajan avulla, tunnus on sinulla jo — sitä vaaditaan itse kaupassakin.
Laki 5170/2025: laatu- ja turvallisuusvaatimukset
Ennen pelkkä rekisteröinti riitti. Lain 5170/2025 voimaantulon jälkeen se on vain pääsylippu. Laki asettaa vähimmäisstandardit, jotka jokaisen rekisteröidyn lyhytvuokrauskohteen on täytettävä, ja tarkastajilla on nyt vihdoin jotain konkreettista tarkastettavaa pelkän ilmoitusnumeron lisäksi.
Keskeiset vaatimukset ovat nämä:
- Vieraat kattava vastuuvakuutus, jonka on myöntänyt Kreikassa toimiluvan saanut vakuutusyhtiö
- Toimivat sammuttimet ja palovaroittimet — ei alkuperäispakkauksessaan kaapin perällä lojuvia
- Sähköasennuksen turvallisuustodistus, jonka on allekirjoittanut luvan saanut sähköasentaja
- Tuholaistorjuntatodistus sertifioidulta toimijalta
- Tila, joka täyttää asunnon vaatimukset — luonnonvaloa ja ilmanvaihtoa; kellarit ja varastot studioksi naamioituina eivät läpäise tarkastusta
- Hätätiedote vieraille, jossa kerrotaan uloskäynnit ja hätänumerot
Mikään näistä ei ole erikoista. Kyse on suunnilleen siitä, mitä pieneltä majataloltakin on aina vaadittu, vain pienemmässä mittakaavassa. Parin viime vuosikymmenen aikana rakennetulle tai remontoidulle kiinteistölle standardin täyttäminen on lähinnä kahden teknikon ja yhden vakuutusmeklarin varaamista. Vanhemmissa saaristotaloissa voi olla aitoa remontoitavaa, yleensä sähköpuolella, ja se kannattaa hinnoitella mukaan jokaiseen ostoon, jossa johdotus on vanhempi kuin kirjanpitäjäsi.
Vakuutus on kohta, jossa ulkomaiset omistajat mokaavat useimmin, koska vakuutuksen on tultava Kreikassa toimiluvan saaneelta yhtiöltä. Münchenin tai Manchesterin kotivakuutuksesi ei kelpaa, vaikka sen vastuuvakuutusosuus vaikuttaisi kuinka kattavalta.
Tarkastukset ja sakot
Valvonta ei ole enää teoriaa. Tarkastajat käyvät paikan päällä, ja sakot kasvavat tarkoituksella asteittain: ensimmäisellä kerralla kipeästi, toistuvassa rikkomuksessa moninkertaisesti, ja yläpäässä niin ankarasti, että ne pyyhkivät pois useamman sesongin tulot kerralla. Täysin ilman AMA-numeroa toimiminen kuuluu ankarimpaan luokkaan. Logiikka on läpinäkyvä. Kreikka ei halua kieltää lyhytvuokrausta — se haluaa tehdä säännösten kiertämisestä selvästi huonoa bisnestä.
Muistisääntö: täysi vaatimustenmukaisuus maksaa muutaman sata euroa vuodessa plus kertaluonteiset todistukset. Kiinnijääminen ilman niitä voi maksaa enemmän kuin kaksio Ateenassa tuottaa koko vuodessa. Missään laskelmassa paperitöiden ohittaminen ei kannata.
Ateenan jäädytys ja miksi Thessalonikia kannattaa seurata
Ateenan tiheästi asutuissa keskusta-alueissa, joilla suurin osa kaupungin Airbnb-buumista tapahtui, hallitus on jäädyttänyt uusien AMA-rekisteröintien myöntämisen. Kiinteistö näillä alueilla, jolla ei jo ole numeroa, ei voi saada sitä jäädytyksen ollessa voimassa. Logiikka on sama kuin Barcelonassa tai Lissabonissa: kokonaiset kerrostalot muuttuivat avainlaatikkohotelleiksi, kun paikalliset etsivät asuntoa, ja kaupungin keskusta tyhjeni kadunpätkä kerrallaan.
Olemassa olevat rekisteröinnit pysyvät voimassa, mikä tuottaa mielenkiintoisen sivuvaikutuksen. Jäädytysvyöhykkeiden sisällä olevat asunnot, joissa on voimassa oleva AMA, myydään nyt korkeammalla hinnalla, koska itse luvasta on tullut niukka hyödyke. Myyjä, joka mainostaa "aktiivinen lyhytvuokrarekisteröinti" keskustassa Ateenassa, kertoo hinnasta jo ennen kuin olet nähnyt keittiötä.
Kaksi johtopäätöstä ostajalle. Ensinnäkin: älä koskaan oleta, että keskusta-Ateenan asunnon voi lyhytvuokrata. Tarkista, missä kaupunginosassa se sijaitsee, onko rekisteröinti jo olemassa ja siirtyykö se kaupan mukana — pyydä asianajajaasi vahvistamaan kaikki kolme kirjallisesti. Toiseksi: pidä Thessalonikia silmällä. Samat paineet, jotka johtivat Ateenan jäädytykseen, ovat olemassa siellä myös, eikä kukaan Kreikan markkinoilla yllättyisi, jos vastaavat rajoitukset seuraisivat. Ostaminen Kreikan toiseksi suurimman kaupungin keskustasta puhtaasti Airbnb-tulojen vuoksi tarkoittaa vetoa siitä, että säännöt pysyvät ennallaan. Viime aikoina ne eivät ole pysyneet.
Näiden vyöhykkeiden ulkopuolella, saarilla, rannikolla ja suurimmassa osassa maata, rekisteröinti on edelleen avoinna ja yllä kuvattu valtakunnallinen standardi on koko sääntökirja.
Pari asuntoa vai bisnes? Kannattaa tuntea raja
Kreikan laki vetää rajan yksittäisen henkilön muutaman asunnon hiljaisen vuokraamisen ja käytännössä majoitusliiketoimintaa pyörittävän toimijan välille. Rajan alapuolella vuokratulo ilmoitetaan yksityishenkilönä, ja elämä pysyy suhteellisen yksinkertaisena. Rajan ylityttyä valtio kohtelee toimintaa ammattimaisena: yritysrekisteröinti, arvonlisävero, per-yö-maksut ja niihin liittyvät kirjanpitovelvoitteet.
Tarkka rajakohta on vaihdellut vuosien varrella ja riippuu osittain siitä, kuinka montaa kiinteistöä vuokraat ja miten toiminta on järjestetty — kysy siis kirjanpitäjältäsi ennen laajentamista, älä sen jälkeen. Kaava on kuitenkin yksinkertainen: yksi tai kaksi kiinteistöä, yksinkertainen järjestelmä. Rakenna salkku, ja Kreikka odottaa sinun näyttävän siltä hotellinpitäjältä, joksi olet muuttunut. Moni ulkomainen omistaja on huomannut eron vasta jälkikäteen, ja jälkikäteen maksettava arvonlisävero ei ole kenenkään lempikirjettä.
Miten tuloa verotetaan
Yksinkertaisen järjestelmän piirissä olevalle yksityishenkilölle lyhytvuokraustulo verotetaan progressiivisesti: kevyesti ensimmäisestä osasta, kiristyen vuositulon kasvaessa. Kreikka perii vieraita kohtaan myös pienen yökohtaisen ilmastonkestävyysmaksun, joka on korkeampi kesäkuukausina — isäntä kerää sen ja tilittää eteenpäin. Tulo ilmoitetaan vuosittain, ja koska alustat ovat jo raportoineet bruttosummasi AADElle, lukujesi täytyy täsmätä niiden kanssa.
Useimmilla ostajien kotimailla on kaksinkertaisen verotuksen välttävä sopimus Kreikan kanssa, joten samaa tuloa ei veroteta täysimääräisesti kahdesti, mutta veroilmoitus Kreikkaan on tehtävä asuinpaikasta riippumatta. Kirjanpitäjä, joka on erikoistunut lyhytvuokraukseen, hoitaa koko kierron tyypillisesti muutamalla sadalla eurolla vuodessa. Kun ottaa huomioon, kuinka paljon hän säästää sinua ristiriidoilta ja myöhästyneiltä ilmoituksilta, se on budjetin vähiten vapaaehtoinen rivi.
Vielä yksi tapa kannattaa omaksua heti ensimmäisestä päivästä: säilytä jokainen kuitti. Todistukset, vakuutus, siivous, korjaukset, kirjanpitäjän palkkiot. Osa niistä pienentää verotettavaa tuloasi, ja kaikki niistä vastaavat kysymyksiin, jos AADE joskus kysyy.
Toukokuu 2026: vaatimustenmukaisuus lakkaa olemasta valinnainen
Tähän asti valvonta on riippunut siitä, löytävätkö Kreikan viranomaiset sinut. Toukokuusta 2026 alkaen EU:n lyhytvuokrausasetus muuttaa mekaniikan kokonaan. Alustojen, jotka toimivat EU:ssa, on kerättävä rekisteröintinumerot, tarkistettava ne virallisista rekistereistä ja poistettava tarkastuksessa hylätyt ilmoitukset. Varaustiedot kulkevat alustoilta viranomaisille vakioaikataulun mukaan, kaikissa jäsenmaissa yhtä aikaa.
Katso tätä rekisteröimättömän isännän näkökulmasta. Ovelle ei koputeta. Ilmoitus vain katoaa Airbnb:stä ja Booking.comista samalla viikolla, ja mukana katoavat vuosien aikana kertynyt arvosteluhistoria ja varauskalenteri. Harmaa alue, joka teki satunnaisen säännösten kiertämisen mahdolliseksi, sulkeutuu nyt alustatasolla, ja Kreikka, jolla on jo AADEn kautta toimiva rekisteri, on yksi niistä maista, joissa kytkin voidaan kääntää siististi. Jos aiot ostaa lyhytvuokrausta silmällä pitäen, ainoa järkevä suunnitelma vuonna 2026 on täysi rekisteröinti ensimmäisestä päivästä alkaen.
Kultaisen viisumin ostajat: kiinteistösi ei voi olla Airbnb
Yksi sääntö yllättää sijoittajia riittävän usein ansaitakseen oman osionsa. Kreikan kultaisen viisumin ohjelman kautta vuodesta 2024 voimassa olevien sääntöjen mukaisesti ostettuja kiinteistöjä ei saa käyttää lyhytvuokraukseen. Kielto on kirjoitettu suoraan ohjelmaan: rikkomus vaarantaa merkittävät sakot ja oleskeluluvan itsensä. Kultainen viisumi on nyt oleskelutuote, ei tuottotuote, ja Kreikan viranomaiset ovat sanoneet suoraan, että tarkoittavat sitä.
Jos haluat sekä Kreikan oleskeluluvan että Airbnb-tuloja, toimiva ratkaisu edellyttää erillisiä kiinteistöjä: yksi ostettu viisumin ehdot täyttäen, toinen, ohjelman ulkopuolelta hankittu, hoitamassa tienaamisen. Ja jos oleskelulupa ei sinua kiinnosta, mikään tästä ei koske sinua. Tavallinen ostos ei kanna mitään lyhytvuokrausrajoitusta yllä kuvatun lisäksi. Olemme kartoittaneet alueet ja kynnysarvot oppaassamme mistä ostaa asunto Kreikasta, joka täydentää hyvin tätä artikkelia.
Missä lyhytvuokraus toimii yhä hyvin
Kun otsikot riisutaan pois, kartta pysyy enimmäkseen vihreänä. Ateenan jäädytys kattaa kourallisen keskusta-alueita yhdessä kaupungissa. Kaikkialla muualla malli, joka teki Kreikan lyhytvuokrauksesta alun perin houkuttelevan, toimii yhä: vahvat kesät, joka vuosi hieman pidentyvät välikaudet ja ostohinnat selvästi Espanjan, Portugalin tai Etelä-Ranskan vastaavaa rantaviivaa alempana.
Selvät sesongit omaavat saaret tekevät raskaimman työn. Kreeta, Rodos ja Korfu tarjoavat yli kaksikymmentä varattavaa viikkoa ja lentokentät ympärivuotisin yhteyksin. Vilkkaammat Kykladit puristavat huimia yöhintoja lyhyempään ikkunaan. Manner-Peloponnesos ja Halkidiki vaihtavat huippusesongin voiman halvempaan sisäänpääsyyn ja kasvavaan kotimaiseen kysyntään. Jopa Ateena jäädytysvyöhykkeiden ulkopuolella toimii, etuna erityisesti kaupunkikysyntä helmikuussa, kun saaret nukkuvat. Selaa Kreikan kohteita HomeNSearchissa, niin näet hajonnan: sama raha ostaa studion väärästä postinumerosta tai kaksio kylätalon merinäköalalla ja avoimella rekisteröintivyöhykkeellä ympärillään.
Vaatimustenmukaisen vuokrauksen laskutoimitus
Mitä sääntökirja siis oikeasti maksaa? Tyypilliselle asunnolle: vastuuvakuutus maksaa muutaman sata euroa vuodessa. Sähkötodistus ja tuholaistorjuntapaperit ovat kertaluonteisia tai määräajoin uusittavia, muutamasta sadasta eurosta alkaen. Varoittimet ja sammuttimet ovat mitätön kertahankinta. Lisää kirjanpitäjä, ja saat kiinteän vaatimustenmukaisuuskerroksen, joka jää alle tuhannen euron vuodessa, kun todistukset on kertaalleen hankittu.
Aseta tämä tuottoja vastaan, ja kuva järjestyy maantieteen mukaan. Hyvin sijoittuva kaksio kreetalaisen rantakaupungin lähellä voi tuottaa bruttona kymmeniä tuhansia pitkän sesongin aikana, jolloin vaatimustenmukaisuus syö vain pienen murto-osan tuloista. Siivous, hallinta ja alustan komissiot olivat aina isompia kuluja joka tapauksessa. Lyhyen sesongin saarella, jossa varattavia viikkoja on neljätoista, samat kiinteät kulut purevat huomattavasti kovemmin, ja rajatapaus voi liukua "kohtuullisesta tuotosta" "kalliiksi harrastukseksi", kun jokainen todistus on maksettu. Sääntely ei pilannut mallia — se nosti panoksia sesongin pituuden suhteen.
Ennen kuin ostat mitään pelkän välittäjän ennusteen varassa, laske luvut mukaan ottaen kaikki kustannukset. Artikkelimme vuokratuoton todellisesta laskemisesta käy läpi menetelmän, mukaan lukien kulut, jotka kiiltävät ennusteet mieluusti unohtavat.
Vaihtoehto: pitkäaikaisvuokraus
Joskus vastaus on ohittaa koko koneisto. Kaksitoista kuukautta kestävä vuokrasopimus ei vaadi AMA-numeroa, vieraiden vastuuvakuutusta eikä yökohtaista maksua, eikä sitä koske Ateenan jäädytys. Bruttotulo on pienempi, usein kolmasosan tai puolet alle hyvin hoidetun lyhytvuokran vahvalla sijainnilla, mutta niin ovat myös kulut, tyhjät kuukaudet ja työmäärä. Kreikka on myös tarjonnut veroetuja omistajille, jotka siirtävät kiinteistönsä lyhytvuokrauksesta pitkäaikaisvuokraukseen, mikä kaventaa eroa entisestään — erityisesti Ateenassa, jossa vuokralaiskysyntä on syvää ja jatkuvaa.
Jäädytettyjen alueiden sisällä olevalle asunnolle, jolla ei ole siirtokelpoista AMA-numeroa, pitkäaikaisvuokraus ei ole varasuunnitelma — se on ainoa suunnitelma. Muualla se on rehellinen vertailukohta. Lyhytvuokraus, joka voittaa pitkän sopimuksen vain, jos unohtaa kaksitoista viikkoa talven tyhjyyttä, ei voita sitä oikeasti.
Vaatimustenmukaisuuden tarkistuslista ennen ensimmäistä varausta
- Hanki kreikkalainen verotunnus (AFM), jos ostoprosessi ei jo antanut sinulle sitä.
- Varmista, että kiinteistö sijaitsee jäädytetyn rekisteröintivyöhykkeen ulkopuolella tai että olemassa oleva AMA siirtyy pätevästi kaupan mukana.
- Rekisteröi kiinteistö AADEn kautta ja hanki AMA-numero.
- Osta vastuuvakuutus Kreikassa toimiluvan saaneelta vakuutusyhtiöltä.
- Asenna palovaroittimet ja sammuttimet; tilaa sähköturvallisuustodistus ja tuholaistorjuntasertifikaatti.
- Laadi vieraille hätätiedote uloskäynteineen ja yhteystietoineen.
- Näytä AMA-numero jokaisessa ilmoituksessa, jokaisella alustalla, ennen ensimmäistäkään varausta.
- Palkkaa kirjanpitäjä; ilmoita jokainen yöpyminen AADEn rekisteriin ja peri ilmastomaksu.
- Merkitse kalenteriin uusimiset: vakuutus vuosittain, todistukset omilla sykleillään.
Tee kaikki tämä, ja toukokuu 2026 on sinulle ei-mitään-tapahtumaa. Jätä puolet väliin, ja samasta päivämäärästä tulee määräaika.
Usein kysytyt kysymykset
Tarvitsenko AMA-numeron yhdelle huoneelle vai vain kokonaisille kiinteistöille?
Mikä tahansa alustan kautta lyhytvuokrattava majoitustila tarvitsee oman rekisteröintinsä, ja numeron on näyttävä ilmoituksessa. Velvoite koskee ilmoitettua tilaa, ei sitä, kuinka suuren osan rakennuksesta omistat.
Voinko yhä saada lyhytvuokrausluvan keskusta-Ateenaan?
En jäädytetyillä alueilla, niin kauan kuin rajoitus on voimassa. Siellä olemassa olevat rekisteröinnit toimivat edelleen, minkä vuoksi voimassa olevalla AMA:lla varustetut keskusta-asunnot maksavat nyt lisähinnan. Näiden vyöhykkeiden ulkopuolella, mukaan lukien suurin osa Ateenaa ja loppu maasta, rekisteröinti on edelleen avoinna.
Mitä tapahtuu toukokuussa 2026, jos ilmoituksellani ei ole voimassa olevaa numeroa?
EU-asetus velvoittaa alustat tarkistamaan rekisteröintinumerot ja poistamaan tarkastuksessa hylätyt ilmoitukset. Käytännössä säännösten vastaista ilmoitusta odottaa poistaminen listalta pikemmin kuin varoituskirje, sen lisäksi mitä sakkoja Kreikan viranomaiset määräävät rekisteröimättömästä toiminnasta.
Voinko lyhytvuokrata kultaisen viisumin kautta ostetun kiinteistön?
Et, jos ostit sen vuodesta 2024 voimassa olevien sääntöjen mukaisesti. Näiden kiinteistöjen lyhytvuokraus on kielletty, ja rikkomus vaarantaa sekä merkittävät sakot että oleskeluluvan itsensä. Ohjelman ulkopuolelta ostetut kiinteistöt eivät kanna vastaavaa rajoitusta.
