Jokaisen thaimaalaisen kerrostalon läpi kulkee näkymätön raja. Ulkomaalainen voi omistaa vapaaomistuksena, omalla nimellään, enintään 49 % talon myytävästä lattiapinta-alasta. Loput 51 % on pysyttävä thaimaalaisten hallussa. Tämä yksi sääntö ratkaisee, minkä huoneiston voit rekisteröidä omiin nimiisi, mitä paperitöitä pankkisi vaatii, miksi kaksi identtistä pohjaratkaisua voivat maksaa eri hintaa, ja mitä lakimiehesi tarkistaa ennen kuin yhtäkään bahtia siirretään.
Itse sääntö on lyhyt. Sen seuraukset eivät ole. Suurin osa ulkomaalaisten kauhutarinoista Thaimaan asunto-osakekaupoissa juontuu samasta virheestä: käsirahakuitin luultiin tarkoittavan, että huoneisto oli jo heidän. Ei ollut. Tämä opas käy läpi, mistä kiintiö on peräisin, miten laskenta oikeasti toimii, miten tietyn talon jäljellä olevan kiintiön voi varmistaa ja mitä vaihtoehtoja on jäljellä, jos haluamasi talo on jo täynnä. Laajempi kuva vuokraoikeuksista, käyttöoikeuksista ja siitä, miksi maa-alue ei ole vaihtoehto, löytyy oppaastamme miten ulkomaalainen voi ostaa kiinteistön Thaimaasta.
Mistä 49 %:n sääntö on peräisin
Thaimaassa ulkomaalainen ei voi omistaa maata. Asunto-osakkeet ovat poikkeus tästä säännöstä. Vuoden 1979 Condominium Act B.E. 2522 loi omistusmuodon, jossa ulkomaalainen voi hallita huoneistoa suoraan, vaikka maapohja kuuluu yhteisesti kaikille ja sitä hallinnoi juristinen henkilö eli talon lakisääteinen hallintoelin. Lain pykälä 19 määrittää, mitkä ulkomaalaiset ylipäätään voivat ostaa, ja myöhemmin lisätty pykälä 19 bis asettaa kattoluvun sille, kuinka suuren osan yhdestä talosta ulkomaalaiset voivat yhteensä omistaa. Katto oli yhtä paljon poliittinen kuin taloudellinen ratkaisu: asunto-osakkeet voitiin avata ulkomaiselle pääomalle ilman, että yksikään talo, katu tai lomakohde luisui kokonaan pois thaimaalaisten käsistä.
Luku ei ollut alun perin 49. Alkuperäinen katto oli 40 %. Vuoden 1999 muutos nosti sen 49 prosenttiin ja avasi hetkeksi jopa mahdollisuuden täysin ulkomaalaisomisteisille taloille Bangkokissa — se ikkuna sulkeutui hiljaisesti vuonna 2004. Siitä lähtien luku on pysynyt paikallaan, vaikkakaan ei ilman keskustelua: vuosina 2024–2025 hallitus on puhunut kiintiön nostamisesta 75 prosenttiin lomakohteissa kuten Phuketissa ja Pattayassa, 99 vuoden vuokraoikeusmallin rinnalla. Julkaisuhetkellä molemmat ovat vielä ehdotuksia. Yhtään lakia ei ole hyväksytty. Osta voimassa olevan lain perusteella, älä huhujen perusteella siitä, mitä saattaisi tulla.
Yksi rakenteellinen yksityiskohta yllättää monet ostajat. Kiintiötä lasketaan talokohtaisesti. Jokaisella rekisteröidyllä asunto-osaketalolla on oma 49 %:n kirjanpitonsa, joten kehittäjän seuraava torni vieressä voi olla vielä puolityhjä, vaikka ensimmäinen olisi täynnä. Kiintiö kuuluu rakennukselle, ei koskaan brändille.
Lattiapinta-ala, ei huoneistojen lukumäärä
Tässä kohtaa moni menee harhaan. 49 %:a ei mitata huoneistojen määrässä. Se mitataan neliömetreinä myytävää lattiapinta-alaa, laskettuna yhteen kaikista huoneistoista ja verrattuna jo ulkomaalaisille rekisteröityyn alaan. Yhteiset tilat jäävät laskennan ulkopuolelle: aulat, kuntosalit, käytävät, uima-altaat. Erikseen omistusoikeudella myydyt autopaikat sen sijaan lasketaan mukaan, jos sellaisia projektissa on.
Otetaan yksinkertainen esimerkki. Talossa on 200 huoneistoa, joiden yhteenlaskettu myytävä pinta-ala on 10 000 neliömetriä. Ulkomaalaiset voivat vapaaomistaa enintään 4 900 neliömetriä siitä. Jos ulkomaalaiset ovat jo rekisteröineet 4 650 neliötä, jäljellä olevaa kiintiötä on 250 neliömetriä. 65 neliön yksiö mahtuu vielä. 280 neliön kattohuoneisto ei mahdu, vaikka huoneistolukumäärä näyttäisi mitä tahansa.
Siksi yksi iso kattohuoneisto syö enemmän kiintiötä kuin kaksi yksiötä yhteensä, ja siksi myytyjen huoneistojen laskeminen ei kerro mitään olennaista. Ulkomaalaiset ostajat suosivat isompia, ylemmän kerroksen huoneistoja, joten talo voi näyttää päälukuna puoliksi thaimaalaiselta ja olla silti pinta-alalta täysin kiintiön ulkopuolella. Kysy neliömetrejä. Aina.
Yksi lisäkoukku: kehittäjät rajoittavat joskus ulkomaalaismyyntiä lain sallimaa 49 prosenttia pienemmäksi, joko pitääkseen thaimaalaisen pankkirahoituksensa kunnossa tai varatakseen kiintiötä kalleimmalle huoneistokannalle. Laki antaa kattoluvun. Kehittäjän oma linja kertoo, mitä on todellisuudessa tarjolla.
Miten jäljellä oleva kiintiö tarkistetaan ennen mitään maksuja
Kolme lähdettä, luotettavuusjärjestyksessä nousevasti.
Myyntitoimisto ensin. Kunnollinen kehittäjä antaa kirjallisen kiintiövahvistuksen, jossa näkyy nykyinen ulkomaalaisprosentti ja huoneistosi vaatima pinta-ala. Vaadi siihen päiväys ja allekirjoitus. Mutta ymmärrä, mitä se on: myyjän oman kirjanpidon hetkikuva, ei lain lupausta varata mitään sinulle.
Jälleenmyyntikohteessa juristinen henkilö antaa ulkomaalaiskiintiökirjeen velattomuustodistuksen rinnalla, eikä maanmittaustoimisto rekisteröi ulkomaalaisen vapaaomistuksen siirtoa ilman kumpaakin. Nämä kirjeet myönnetään vasta lähellä siirtopäivää ja vanhenevat päivissä, joten toimiva käytäntö on alustava vahvistus varhain ja viralliset kirjeet vasta kaupanteon yhteydessä.
Maanmittaustoimiston rekisteri on totuus. Lakimiehesi voi tarkistaa talon rekisteröidyn ulkomaalaisomistuksen suoraan virallisesta rekisteristä. Se on Thaimaassa rutiininomaista due diligenceä ja maksaa vähän. Jätä se väliin, ja luotat myyjän taulukkolaskentaan vuotesi suurimmassa rahasiirrossa.
Sitten ansa, ja se on klassikko. Kiintiö vahvistetaan vasta siirron rekisteröintihetkellä, ei silloin kun allekirjoitat varauksen tai maksat käsirahan. Rakennusvaiheen kaupoissa tämä väli venyy kahdeksi tai kolmeksi vuodeksi: varaat tammikuussa, torni valmistuu 2028, ja siinä välissä kymmenet muut ulkomaalaisostajat rekisteröivät siirtonsa ennen sinua. Se joka rekisteröi ensin, saa kiintiön. Varauslomakkeesi päiväys ei merkitse maanmittaustoimistolle mitään, ja voimakkaasti Shanghaissa, Moskovassa ja Singaporessa markkinoitu talo voi täyttää ulkomaalaispuolensa kauan ennen luovutusta.
Korjaus on sopimustekninen. Tee käsirahasta ehdollinen: jos ulkomaalaisen vapaaomistuksen kiintiötä ei ole huoneistollesi saatavilla siirtohetkellä, koko käsiraha palautuu. Ei hyvitystä toiseen projektiin, ei automaattista muuttumista vuokraoikeudeksi, jota et pyytänyt. Palautus. Thaimaan kuluttajansuojaviranomainen tiukensi kehittäjien sopimuksia 31.1.2025 alkaen kieltämällä muun muassa automaattiset käsirahan menetyslausekkeet, mikä vahvistaa asemaasi. Kiintiöehto on silti kirjoitettava sopimukseen erikseen. Kukaan ei lisää sitä puolestasi.
Pyydä myyjää kirjaamaan sopimukseen, että huoneisto myydään ulkomaalaiskiintiön puitteissa ja että jos vapaaomistusta ei voida rekisteröidä, sinulla on oikeus täyteen palautukseen. Kehittäjä, joka epäröi tämän lauseen kohdalla, kertoo sinulle jotain olennaista.
Kun kiintiö on täynnä
Sanotaan, että haluamassasi talossa ei ole enää ulkomaalaista alaa jäljellä. Thai-kiintiön huoneistot eivät yksinkertaisesti ole sinulle saatavilla vapaaomistuksena; maanmittaustoimisto kieltäytyy rekisteröinnistä. Kaksi rehellistä reittiä jää jäljelle, ja yksi epärehellinen reitti kannattaa mainita, jotta osaat kieltäytyä siitä.
Ensimmäinen rehellinen reitti on rekisteröity vuokraoikeus. Ulkomaalainen voi vuokrata thai-kiintiön huoneiston enintään 30 vuodeksi, kirjattuna maanmittaustoimistossa omistusoikeustodistukseen. Se on laillista, yleistä Phuketissa ja Samuilla, ja edullisempaa kuin vapaaomistus. Suhtaudu kuitenkin selkeästi sopimuskauteen. Lupauksia 30 plus 30 plus 30 vuodesta on kiertänyt vuosikymmeniä, ja maaliskuussa 2025 Thaimaan korkein oikeus vahvisti sen, minkä huolelliset lakimiehet olivat aina varoittaneet: etukäteen sovitut jatkoketjut eivät ole omistusoikeuksia, vaan henkilökohtaisia lupauksia. Uusiminen vuonna 30 riippuu siitä, kuka silloin omistaa huoneiston — se voi olla alkuperäisen myyjän perilliset tai koko talon ostanut uusi omistaja. Hinnoittele 30 vuoden vuokraoikeus 30 vuoden omaisuutena, selvästi vapaaomistusta halvempana, ja pidä jatkolauseketta toiveena, ei suunnitelmana.
Toinen reitti on yksinkertaisempi: valitse toinen talo. Thaimaasta ei ole pulaa asunto-osakkeista. Kiintiöpaine keskittyy kapealle huoneistokannan kaistalle — Phuketin rannat, Pattayan keskusta, muutama Sukhumvitin bulevardi Bangkokissa, Samuin suositut rinteet. Siirry 500 metriä sisämaahan tai yksi BTS-pysäkki eteenpäin, ja talot avoimin kiintiöin ilmestyvät uudelleen, usein neliöhinnaltaan edullisempina. Selaa nykyiset ilmoitukset ensin omien vaatimustesi mukaan ja vasta sitten tietyn tornin mukaan, ei toisin päin.
Ja reitti, josta kannattaa kieltäytyä: ostaminen thaimaalaisen yhtiön kautta nimellisosakkailla, perustettuna vain siksi, että ulkomaalainen hallitsisi thai-kiintiön kiinteistöä paperilla. Se on laitonta, ja aika jolloin siihen katsottiin läpi sormien on ohi. Vuoden 2025 puolivälistä lähtien Thaimaan viranomaiset ovat tutkineet nimellisrakenteita mittakaavassa, jota markkina ei ole ennen nähnyt, ja syytteitä sekä pakkomyyntejä on seurannut. Mitä tahansa avulias välittäjä sanookaan siitä, että kaikki tekevät niin — älä tee.
Jälleenmyyntipreemio, josta kukaan ei puhu
Kiintiö vaikuttaa kahteen suuntaan. Se rajoittaa sinua ostohetkellä. Kun olet kerran sen sisällä, se alkaa toimia hyväksesi.
Talossa, jossa ulkomaalainen kysyntä on kova, ulkomaalaiskiintiön vapaaomistus on kiintiöity hyödyke. Vain 49 % lattiapinta-alasta on ikinä koko maailman ulkomaalaisostajien saatavilla, ja uutta tarjontaa syntyy vain kun ulkomaalainen omistaja myy takaisin thaimaalaiselle. Tuloksena on kaksi markkinaa saman talon sisällä: sama kaksio myydään yhdellä hinnalla ulkomaalaisena vapaaomistuksena ja halvemmalla thai-vapaaomistuksena tai vuokraoikeutena. Phuketissa ja Pattayassa ilmoitusten otsikossa lukee "foreign quota" samaan tapaan kuin muualla mainostetaan merinäköalaa, ja ero kasvaa taloissa, joiden kiintiö loppui jo aikaisin.
Myös myynnistä luopuminen on sujuvaa. Kun ulkomaalaisrekisteröity huoneisto myydään toiselle ulkomaalaiselle, rekisteröinti seuraa huoneistoa, eikä ostajasi tarvitse uutta kiintiötä synnyttääkseen. Ostajakuntasi on jokainen ulkomaalainen, joka haluaa juuri sen talon — samaa yleisöä, johon thai-kiintiön myyjä ei pääse käsiksi. Vuokraoikeus toimii toisin päin: joka vuosi lyhentää jäljellä olevaa kautta, ja ostajakunta joka innostuu 19 vuoden jäännösajasta on ohut.
Mikään tästä ei tee ulkomaalaiskiintiön asunnosta taattua voittoa. Thaimaan kiinteistömarkkinalla on syklinsä, ylitarjonta toistuu Pattayassa ja osissa Bangkokia, ja lanseerausvaiheessa maksettu preemio voi viedä vuosia takaisin. Mutta kahdesta muuten identtisestä huoneistosta kiintiön sisällä oleva on likvidimpi omaisuuserä, ja markkina hinnoittelee sen sen mukaisesti.
FET-lomake: rahasi on tultava ulkomailta
Kiintiö ei ole ainoa ulkomaalaisen vapaaomistuksen ehto. Sama pykälä 19:n kehys vaatii, että ostosumma tulee Thaimaahan ulkomailta ulkomaan valuutassa, ja sinun on todistettava se.
Todiste on Foreign Exchange Transaction -lomake, FET. Kun siirrät rahaa ulkomailta, vastaanottava thaimaalainen pankki muuntaa sen bahteiksi ja myöntää FET:n jokaisesta vähintään 50 000 Yhdysvaltain dollarin arvoisesta siirrosta; pienemmät siirrot saavat pankin luottotodistuksen, jonka maanmittaustoimisto hyväksyy myös, joten useampi keskisuuri maksuerä toimii yhtä lailla. Siirtopäivänä maanmittaustoimisto vaatii FET-lomakkeet tai luottotodistukset, jotka kattavat koko kauppahinnan, ennen kuin se rekisteröi ulkomaalaiskiintiön vapaaomistuksen. Ei FET:iä, ei rekisteröintiä. Tämä yllättää ne, joilla on jo bahteja thaimaalaisella tilillä tai jotka aikovat maksaa paikallisilla tuloilla; se raha, alkuperästään riippumatta, ei täytä vaatimusta.
Kolme tapaa pitävät paperityöt siistinä. Lähetä raha ulkomaan valuutassa ja anna thaimaalaisen pankin muuntaa se, sillä valmiiksi bahteiksi muunnettuna saapuva siirto ei välttämättä synnytä FET:iä lainkaan. Täsmää nimet: lähettäjän tai edunsaajan tulisi olla ostaja, joka päätyy omistusoikeustodistukseen, ja jos pariskunta ostaa yhdessä, molempien nimet kuuluvat maksujäljelle. Ja kirjoita siirto-ohjeisiin tarkoitus, esimerkiksi "asunto-osakkeen 12B osto, [talon nimi]". Samat FET:it ovat tärkeitä myös vuosia myöhemmin, sillä ne ovat asiakirjat, joiden avulla saat myyntituoton siirrettyä pois Thaimaasta ilman kitkaa, kun lopulta myyt.
Due diligence ennen allekirjoitusta
Koko tarkistuslista ulkomaalaiskiintiön ostoon, tiivistettynä:
- Varmista, että talo on rekisteröity asunto-osaketaloksi Condominium Actin mukaan. "Apartment" tai palveluasunto ilman asunto-osaketitteliä ei tarjoa mitään ulkomaalaista vapaaomistusta.
- Hanki kirjallinen, päivätty kiintiövahvistus kehittäjältä, tai alustava vahvistus juristiselta henkilöltä, jos kyseessä on jälleenmyynti.
- Anna lakimiehen vahvistaa jäljellä oleva kiintiö ja myyjän omistusoikeus maanmittaustoimistosta, ei pelkästään myyntitoimiston tietojen mukaan.
- Kirjoita kiintiöehto sekä varaukseen että kauppasopimukseen: ei ulkomaalaista vapaaomistusta siirtohetkellä, koko käsiraha takaisin.
- Reititä jokainen maksu ulkomailta ulkomaan valuutassa, täsmäävin nimin ja mainitulla tarkoituksella, ja säilytä jokainen FET ja luottotodistus.
- Jälleenmyynnissä vaadi velattomuustodistus ja ulkomaalaiskiintiökirje juristiselta henkilöltä kaupanteon yhteydessä.
- Rakennusvaiheen kohteissa tarkista kehittäjän talletustilijärjestelyt ja luovutushistoria, ja punnitse, kuinka paljon kiintiöriskiä kahden vuoden odotus lisää juuri siinä talossa.
- Budjetoi siirtopäivän kustannukset, joista suurin on 2 %:n siirtomaksu, ja sovi kirjallisesti kuka maksaa mitäkin.
Jos Thaimaa on yksi useista harkinnassa olevista markkinoista, HomeNSearchin Thaimaa-sivu kokoaa hinnat, ostokustannukset ja ajantasaiset ilmoitukset yhteen paikkaan, mikä nopeuttaa vertailua verrattuna kymmeneen välittäjäpuheluun.
UKK
Voiko ulkomaalainen todella omistaa thaimaalaisen asunto-osakkeen suoraan?
Kyllä. 49 %:n kiintiön puitteissa ulkomaalainen ostaja saa vapaaomistuksen omalla nimellään, rekisteröitynä maanmittaustoimistossa, periytyvänä ja myytävänä kuten vapaaomistus muuallakin. Katto koskee talon kokonaisulkomaalaisomistusta, ei yksittäistä huoneistoasi.
Mitä kiintiölle tapahtuu, kun myyn huoneistoni?
Myy toiselle ulkomaalaiselle, ja ulkomaalaisrekisteröinti siirtyy huoneiston mukana, joten talon prosenttiosuudet eivät muutu. Myy thaimaalaiselle ostajalle, ja neliösi palaavat thai-puolelle, vapauttaen kiintiötä jollekin tulevalle ulkomaalaisostolle. Tämä epäsymmetria selittää suurelta osin, miksi ulkomaalaiskiintiön huoneistot suosituissa taloissa kantavat preemiota.
Onko 30 vuoden vuokraoikeus uusittavissa?
Vain jos silloinen omistaja suostuu uusimaan sen. Maaliskuun 2025 korkeimman oikeuden päätöksen jälkeen etukäteen allekirjoitetut uusimisehdot lasketaan henkilökohtaisiksi lupauksiksi, ei omistusoikeuksiksi, joten 30 plus 30 -rakenne takaa täsmälleen 30 vuotta. Arvota ja hinnoittele se sen mukaisesti.
Tarvitsenko FET-lomakkeen vuokraoikeutta varten?
Maanmittaustoimisto ei vaadi sitä vuokraoikeuden rekisteröintiin, koska rahansiirtosääntö koskee vain vapaaomistusta. Saapuvan siirron dokumentointi on silti järkevää: se pitää rahajäljen siistinä ja helpottaa varojen siirtämistä pois Thaimaasta, kun vuokrakausi päättyy tai siirrät sopimuksen toiselle.
