Turkissa toimii maailman vilkkain sijoitusperusteinen kansalaisuusohjelma, ja useimmat pääsevät siihen kiinteistön kautta. Osta vähintään 400 000 dollarin arvoiseksi arvioitu kiinteistö, pidä se kolme vuotta, ja voit hakea Turkin passia itsellesi, puolisollesi ja alaikäisille lapsillesi. Ei asumisvaatimusta, ei kielikoetta – Turkissa ei tarvitse asua koskaan.
Tämä lyhyt versio pitää paikkansa. Pidempi versio sisältää ansoja. 400 000 dollaria mitataan virallisella arviointiraportilla, ei sillä summalla, jonka itse maksoit. Myyjän kansalaisuudella on väliä. Rahan on kuljettava turkkilaisen pankin kautta hyvin tarkasti määrätyllä tavalla, ja siitä pitää olla todiste. Jos jokin näistä yksityiskohdista jää huomiotta, omistat asunnon Istanbulissa – mutta et reittiä kansalaisuuteen. Tämä opas käy koko mekanismin läpi, sudenkuopat mukaan lukien.
Ohjelma, joka alkoi miljoonasta dollarista
Turkki lisäsi sijoitusreitit kansalaisuuslakiinsa tammikuussa 2017. Kiinteistösijoittajien alkuperäinen kynnys oli 1 000 000 dollaria, eikä sitä juuri kukaan käyttänyt. Syyskuussa 2018 hallitus laski rajan 250 000 dollariin, ja hakemukset lähtivät nousuun – parissa vuodessa Turkki myönsi enemmän sijoittajakansalaisuuksia kuin kaikki Karibian ohjelmat yhteensä. Kysyntä kuumeni niin, että kesäkuussa 2022 rajaa nostettiin taas, tällä kertaa 400 000 dollariin, missä se on edelleen.
Muista tämä jana. Kynnys, joka on muuttunut kahdesti viidessä vuodessa, voi muuttua kolmannenkin kerran, ja turkkilaiset virkamiehet nostavat ajatuksen esiin lehdistössä suunnilleen vuosittain. Jos luvut toimivat sinulle 400 000 dollarilla, se on peruste toimia nyt – ei odottaa sääntöjä, jotka vain tiukkenevat.
Kiinteistö ei ole ainoa kelpaava sijoitus, mutta se hallitsee tilastoja. Pankkitalletusvaihtoehto maksaa 100 000 dollaria enemmän ja vain makaa tilillä, kun taas asunnon voi vuokrata, siinä voi asua tai sen voi myydä sitovan ajan päätyttyä. Useimmille perheille valinta tekee itsensä.
Ketkä sitä oikeasti käyttävät? Kymmeniä tuhansia päähakijoita vuodesta 2018 lähtien, ja iranilaiset, irakilaiset, venäläiset, kiinalaiset sekä Persianlahden maiden kansalaiset toistuvasti kärkitilastoissa. Tuo volyymi kannattaa pysäyttää hetkeksi. Se tarkoittaa, että koneisto on hyvin öljytty, istanbulilaiset lakimiehet ovat käsitelleet satoja hakemuksia ja epäonnistumiskohdat tunnetaan etukäteen. Se tarkoittaa myös, että kokonaisia myyntiorganisaatioita elää pelkästään ohjelman varassa – ja juuri sieltä useat alla kuvatuista sudenkuopista periytyvät.
400 000 dollaria määräytyy arvioinnin, ei kauppakirjan mukaan
Tässä on virhe, joka kaataa hakemuksia enemmän kuin mikään muu. Ostajat luulevat, että 400 000 dollarin maksaminen riittää. Ei riitä. Ratkaisee luku Turkin arvopaperimarkkinalautakunnan (SPK) lisensioiman arviointifirman laatimassa virallisessa arviointiraportissa. Maanmittauslaitos tarkistaa tuon luvun luovutuksen yhteydessä, ja myöhemmin sijoituksen vahvistava ministeriö nojaa samaan lukuun.
Jos maksat asunnosta 430 000 dollaria ja arvioija hinnoittelee sen 385 000 dollariin, et täytä ehtoa. Piste. Silloin joudut täydentämään summaa toisella kiinteistöllä tai neuvottelemaan kaupan uusiksi. Ja tätä tapahtuu jatkuvasti, koska ulkomailla "kansalaisuuspaketteja" markkinoivat rakennuttajat hinnoittelevat usein reilusti paikallista markkinaa kalliimmaksi. Ylihinta menee heidän taskuunsa – arviointikuilu jää sinun ongelmaksesi.
Nyrkkisääntö: jos kansalaisuuskauppa toimii vain rakennuttajan pyyntihinnalla, se ei toimi. Arvioija hinnoittelee kiinteistön, ei pakettia.
Käytännössä kannattaa kääntää tavanomainen järjestys toisin päin. Tutustu ensin rehellisiin pyyntihintoihin (vertailukelpoiset kohteet HomeNSearchin Turkki-katalogissa ovat kelpo mittapuu) ja tilaa arviointi ennen kuin allekirjoitat mitään sitovaa. Raportti maksaa muutaman sata dollaria ja on voimassa kolme kuukautta. Halpa vakuutus kuusinumeroista virhettä vastaan.
Vielä yksi mutka: dollarisumma lasketaan raportin liiralukemasta, muunnettuna keskuspankin kurssiin kaupantekopäivänä. Liiran heilunta voi kääntyä kumpaan suuntaan tahansa, ja jyrkkä liike varauksen ja rekisteröintiajan välissä voi työntää rajatapauksen viivan alle.
Mitkä kiinteistöt kelpaavat – ja mitkä eivät hiljaa mainiten
Ohjelma on väljä kiinteistötyypin suhteen. Asunnot, huvilat, toimistot, liiketilat, tontit – kaikki kelpaavat, ja yhteen hakemukseen voi yhdistää useamman kohteen, kunhan yhteenlaskettu arvioitu arvo ylittää 400 000 dollaria ja ne esitetään yhdessä. Myös rakenteilla oleva kohde kelpaa notaarin vahvistaman, maarekisteriin merkityn esisopimuksen kautta, kunhan itse maksut yltävät kynnykseen.
Todelliset rajoitukset koskevat kaupan toista osapuolta:
- Myyjän on oltava Turkin kansalainen tai turkkilainen yhtiö. Osto toiselta ulkomaalaiselta ei kelpaa, mikä sulkeista pois ison siivun jälleenmyyntimarkkinasta esimerkiksi Alanyan ja Fethiyen kaltaisissa siirtolaiskaupungeissa.
- Kiinteistö ei saa olla sellainen, jonka sinä, puolisosi tai lapsesi olette aiemmin luovuttaneet jollekulle. Myynti ystävälle ja takaisinosto on vanha temppu, jota rekisteriviranomainen nykyään seuloo.
- Yritysmyyjä ei saa olla yhtiö, jossa sinulla on osakkuus. Ostaminen omalta turkkilaiselta yhtiöltäsi ei käy.
- Omistusoikeuden pitää olla puhdas. Panttioikeudet ja kiinnitykset joko hylkäävät kiinteistön tai leikkaavat kynnykseen laskettavaa arvoa.
Maalla on omat ehtonsa: maatalousmaa on yleisesti rajoitettu ulkomaalaisilta, ja rakentamattomalla tontilla pitää yleensä olla vahvistettu rakennussuunnitelma. Useimmat hakijat pitäytyvät yksinkertaisimmassa vaihtoehdossa – valmiissa asuntokannassa Istanbulissa, Antalyassa tai Mersinissä, missä omistusoikeuden tarkistus on rutiinia ja vuokrakysyntä todellista. Pieni joukko kansalaisuuksia kohtaa Turkissa kiinteistönomistuksen rajoituksia (erityisesti Syyrian kansalaiset), mikä sulkee kiinteistöreitin heiltä, vaikka muut sijoitusvaihtoehdot voivat pysyä avoinna.
Itse ostomekanismi, tapu-siirto mukaan lukien, toimii kuten mikä tahansa ulkomaalaisen ostaja; oppaamme kiinteistön ostamiseen Turkissa käy koko prosessin läpi vaihe vaiheelta.
Rahan reitti: turkkilaiset pankit ja DAB
Vuoden 2022 alusta ohjelmaan liitettiin valuuttasääntö. Dollareita ei voi enää yksinkertaisesti siirtää myyjälle ja kuitata asia hoidetuksi. Ulkomaan valuutta on myytävä turkkilaiselle pankille, joka välittää sen keskuspankille, ja kauppa maksetaan sen jälkeen liirassa. Pankki antaa valuutanostotodistuksen, Döviz Alım Belgesi eli DAB. Se paperi todistaa, että 400 000 dollaria kovaa valuuttaa todella siirtyi Turkin rahoitusjärjestelmään.
Ei DAB:ia, ei kansalaisuutta, vaikka kaikki muu hakemuksessa olisi kunnossa. Siirto pitää siis suunnitella etukäteen: vaihtotapahtuma oikean nimen alle, summat täsmäämään kauppakirjaan, kuitit talteen. Käteisluovutukset tai offshore-tilitykset ostajan ja myyjän välillä eivät jätä käyttökelpoista jälkeä. Pätevä paikallinen asianajaja koreografoi rahaliikenteen puolestasi, ja tämä on yksi hyvistä syistä palkata sellainen.
Ajoituksella on väliä myös tässä. Vaihto tapahtuu päivän kurssiin, joten kauppakirjan liirasumman ja DAB:in dollarisumman pitää täsmätä, kun viranomaiset vertaavat niitä.
Kolmen vuoden merkintä tapuun
Kaupan sulkeutuessa maarekisteri merkitsee omistuskirjaan sitoumuksen: kiinteistöä ei myydä kolmeen vuoteen. Tuo merkintä on passin hinta. Omistusoikeus itsessään pysyy koskemattomana. Vuokraa paikka, remontoi se, asu siellä, jätä tyhjilleen – kaikki käy. Et vain voi siirtää sitä.
Kolmen vuoden jälkeen rajoitus poistuu automaattisesti. Ei hakemusta, ei maksua, ei uutta hyväksyntää. Siitä eteenpäin voit myydä kenelle tahansa, myös toiselle ulkomaalaiselle, eikä kansalaisuutesi horju. Passi ei vanhene sijoituksen mukana.
Aikainen myynti on se todella vaarallinen liike. Sitoumuksen varaan myönnetty kansalaisuus voidaan perua, jos sitoumus rikotaan, ja Turkin laki antaa viranomaisille jalansijan tehdä juuri niin. Kolme vuotta on sopimus. Jos on realistinen mahdollisuus, että tarvitset pääoman takaisin aiemmin, tämä ei ole sinun ohjelmasi.
Kuka saa kansalaisuuden kanssasi
Yksi sijoitus kattaa koko perheen. Puolisosi ja jokainen alaikäinen lapsesi liittyvät hakemukseen ja saavat kansalaisuuden samalla kertaa. Vammaisuuden vuoksi huollettavana olevat aikuiset lapset voidaan sisällyttää myös; terveitä aikuisia lapsia ei voida, eivätkä vanhempasi kelpaa mukaan. 19-vuotias tarvitsee oman kelpoisen sijoituksensa, mikä kannattaa tietää ennen ajoituksen suunnittelua. Useampi kuin yksi perhe on jättänyt hakemuksen ajoissa juuri siksi, että lapsi oli vanhenemassa ikärajan yli.
Naturalisoinnin jälkeen syntyneet lapset ovat Turkin kansalaisia syntymästään lähtien, riippumatta siitä, missä päin maailmaa he syntyvät.
Prosessi ja aikataulu: miltä 10–12 kuukautta näyttää
Mikään prosessissa ei vaadi useamman päivän oleskelua Turkissa, ja valtakirjalla osa ostajista ei käy maassa lainkaan. Vaiheet menevät näin:
- Hanki turkkilainen verotunniste ja avaa paikallinen pankkitili. Päivä pari.
- Valitse kiinteistö, tilaa SPK-arviointi, tee valuutanvaihto, hanki DAB.
- Viimeistele siirto maarekisterissä; kolmen vuoden merkintä kirjataan tapuun.
- Hae vaatimustenmukaisuustodistus, joka vahvistaa sijoituksen kelpoisuuden. Yleensä viikko tai kaksi.
- Hanki lyhytaikaiset oleskeluluvat kaikille hakijoille. Sijoitukseen sidottu muodollisuus; se ei velvoita ketään asumaan Turkissa.
- Jätä kansalaisuushakemus biometriikkoineen ja odota.
Odotus on pitkä osuus. Paperivaihe kiinteistön etsinnästä jätettyyn hakemukseen saakka valmistuu tavallisesti kolmessa tai neljässä kuukaudessa. Loput ajasta kuluu valtion tekemään kansalaisuushakemuksen käsittelyyn. Kymmenen–kaksitoista kuukautta alusta passiin on luku, jonka varaan vakavasti asiaan suhtautuvan hakijan kannattaa laskea, ja jotkin hakemukset selviävät nopeamminkin.
Asiakirjapaketti on kevyempi kuin useimmissa ohjelmissa: passit, biometriset valokuvat, apostillein ja käännöksin varustetut syntymä- ja avioliittotodistukset sekä sijoituksen mukana jo syntyneet paperit. Turkki ei vaadi poliisin rikosrekisteriotteita niin kuin Karibian ohjelmat, mutta älä lue tätä valvonnan puutteeksi. Turvallisuustarkastus tapahtuu valtiokoneiston sisällä käsittelyn aikana, ja pakotteiden alaisista tai korkean riskin profiileista tulevat hakijat saavat hylkäyksen ilman suurempia selityksiä.
Turkin kielitaitoa ei kysellä haastattelussa, koska kielivaatimusta ei ole. Ei vähimmäispäiviä maassa, ei ennen hyväksyntää eikä sen jälkeen. Turkki sallii myös kaksoiskansalaisuuden ehdoitta omalta osaltaan, mutta tarkista kotimaasi kanta – muutama valtio yhä pakottaa kansalaisensa valitsemaan.
Budjetoi sijoituksen lisäksi: 4 %:n leimavero ilmoitetusta arvosta, arviointiraportti, käännös- ja notaarikulut, valtion käsittelymaksut sekä lakikulut, jotka asettuvat yleensä 2 000–6 000 dollarin väliin perhekohtaista hakemusta kohti. Ulkomaisessa valuutassa maksavat ei-asukkaat voivat uudiskohteissa saada arvonlisäverovapautuksen, johon liittyy oma pidätysehtonsa – tarkistuta pienet kirjaimet asianajajallasi ennen kuin lasket sen varaan.
Mitä passi todella antaa
Turkin passi avaa viisumivapaan tai saapumisviisumin kautta kulun laajalle osalle maailmaa: Japani, Etelä-Korea, Singapore, suurin osa Latinalaista Amerikkaa ja Kaakkois-Aasiaa sekä pitkä lista muita, reilusti yli 110 kohdetta. Perheelle, joka tekee bisnestä Aasian, Persianlahden ja entisen Neuvostoliiton alueella, se on aidosti hyödyllinen matkustusasiakirja.
Sitä se ei anna, on Eurooppa. Turkki ei kuulu EU:hun eikä Schengeniin; Turkin kansalaiset jonottavat Schengen-viisumia siinä missä muutkin, sama pätee Yhdistyneeseen kuningaskuntaan ja Yhdysvaltoihin tavallisilla matkailijaviisumeilla. Jos joku myy tätä ohjelmaa takaovena Euroopan oleskeluun, hän harhauttaa sinua. Jos Eurooppa on todellinen tavoite, vertaa mieluummin vuonna 2026 vielä avoinna oleviin golden visa -ohjelmiin; eri hinta, eri ehdot, eri lopputulos.
Kaksi aitoa lisäetua ansaitsee maininnan. Turkilla on Yhdysvaltojen kanssa E-2-sijoittajasopimus, joten Turkin kansalaiset voivat hakea E-2-viisumia perustamalla yhdysvaltalaisen yrityksen – reitti, jota monella muulla kansalaisuudella ei yksinkertaisesti ole. Ja kansalaisuus siirtyy jälkeläisillesi, mitä mikään oleskelulupa ei koskaan voi luvata.
Verotuksen puolella uutinen on hiljaisesti hyvä: pelkkä passi ei tee sinusta Turkin verotuksellista asukasta. Verotuksellinen asuinpaikka seuraa fyysistä oleskelua (183 päivää tai enemmän vuodessa) tai elinetujesi keskusta, ei matkustusasiakirjan väriä. Pidä elämäsi muualla, ja maailmanlaajuinen tulosi pysyy Turkin ulottumattomissa – vaikka Turkista saatavaa vuokratuloasi verotetaan paikallisesti, kuten kenen tahansa muunkin.
Muut reitit lyhyesti
Kiinteistö on käytetyin reitti, ei ainoa. Vaihtoehdot, kaikki saman kolmen vuoden sitoumuksen alaisina: 500 000 dollarin talletus turkkilaisessa pankissa, 500 000 dollaria valtion joukkovelkakirjoja, 500 000 dollaria turkkilaisen kiinteistö- tai pääomasijoitusrahaston osuuksia, tai 500 000 dollarin kiinteä pääomasijoitus yritykseen. On myös työllistämisreitti sille, joka perustaa yrityksen ja palkkaa vähintään 50 turkkilaista työntekijää. Talletusvaihtoehto kärsii samasta liirariskistä kuin kaikki muukin, ilman vuokratuloa, kun taas rahastoreitti on kasvattanut suosiotaan, koska se ohittaa kiinteistökaupan kokonaan. Silti laskutoimitus suosii useimmille perheille kiinteistöä: se on halvin lippu 100 000 dollarilla ja ainoa, jossa voi asua.
Riskit, joista esitteet vaikenevat
Ensin liira. Turkin inflaatio ja valuutan heikkeneminen ovat kroonisia, ja vaikka kelpoisuussijoituksesi on nimetty dollareissa liittymishetkellä, itse omaisuus elää liiratalouden sisällä. Istanbulin ydinkeskustan asuntokanta on pitänyt dollariarvonsa kohtuullisen hyvin viime syklien läpi; toisen tason kannat ylitarjonta-alueilla eivät ole. Ostat reaaliomaisuutta epävakaalta markkinalta, eikä passi suojaa siltä.
Sitten ylihinnoittelu. Ulkomailla markkinoidut kansalaisuuspaketit kantavat säännönmukaisesti 15–30 prosentin lisän identtisten yksiköiden katuhintaan nähden. Rakennuttaja sponsoroi paperityösi ja veloittaa palvelun kauppahinnan sisällä, ja kuilun kohtaat uudestaan jälleenmyynnissä. Vertaile riippumattomasti ennen kuin sitoudut kenenkään "avaimet käteen" -tarjoukseen.
Arviointikuilu voi puraista myös rehellisiä kauppoja. Arvio, joka jää alle 400 000 dollarin sen jälkeen, kun olet jo maksanut käsirahan, jättää sinut neuvottelemaan heikosta asemasta. Tilaa raportti aikaisin, joka kerta.
Mieti myös irtautumista. Kun kolme vuotta on kulunut ja haluat myydä, luontaiset ostajasi ovat muita samaa ohjelmaa tavoittelevia ulkomaalaisia, eivätkä he voi ostaa sinulta, koska osto ulkomaalaisomistajalta ei kelpaa heille. Se kutistaa jälleenmyyntipoolisi turkkilaisiin ostajiin ja niihin ulkomaalaisiin, jotka haluavat kiinteistön eivätkä passia. Sijoittajien kyllästämissä yhtiöissä, joissa suurin osa omistajista osti kansalaisuutta varten, tuo pooli voi olla ohut, ja se näkyy jälleenmyyntihinnoissa. Rakennuksilla, joissa on aitoa paikallista kysyntää, tätä ongelmaa ei ole.
Ja sääntelyriski. Kynnys nousi 1 000 000 dollarista 250 000 dollariin ja sieltä 400 000 dollariin kuudessa vuodessa, valuuttasääntö ilmestyi 2022, ja parlamentti käy ohjelman tulevaisuudesta keskustelua säännöllisin väliajoin. Mikään ei viittaa siihen, että ohjelma sulkeutuisi huomenna, mutta kymmenen vuoden perhesuunnitelmia ei kannata rakentaa oletukselle, että tämän päivän säännöt pysyvät. Sijoitusmuuttoliikkeen säännöt seuraavat finanssi-ilmastoa kaikkialla, ja Turkin säännöt ovat liikkuneet useammin kuin useimpien muiden.
Mikään tästä ei tee reitistä huonoa ideaa. Se tarkoittaa, että reitti palkitsee ne, jotka kohtelevat sitä ensin kiinteistökauppana ja vasta sitten passihakemuksena – rehellinen hinta, puhdas omistusoikeus, todellinen vuokrakysyntä, ja vasta niiden päälle kansalaisuustiedosto.
Usein kysytyt kysymykset
Voinko saada Turkin kansalaisuuden ostamalla kiinteistön alle 400 000 dollarilla?
Ei. SPK-arviointiraportissa ilmoitetun arvon on yllettävä 400 000 dollariin, ja maarekisteri tarkistaa sen luovutuksen yhteydessä. Voit yhdistää kaksi tai useamman kiinteistön samaan hakemukseen luvun saavuttamiseksi, mutta halvempien ostosten kautta ei ole alennusreittiä.
Pitääkö minun asua Turkissa ennen kansalaisuuden saamista tai sen jälkeen?
Ei. Missään vaiheessa ei ole fyysistä oleskeluvaatimusta, ei kielikoetta eikä haastattelua. Moni hakija saa koko prosessin päätökseen yhdellä tai kahdella lyhyellä käynnillä, ja jotkut hoitavat sen valtakirjalla koskaan käymättä maassa.
Voinko myydä kiinteistön kolmen vuoden jälkeen ja säilyttää passini?
Kyllä. Myyntikielto poistuu tapusta automaattisesti kolmen vuoden täytyttyä, eikä myynti sen jälkeen vaikuta kansalaisuuteesi mitenkään. Myynti ennen kolmen vuoden täyttymistä on se, mikä laittaa passin vaakalaudalle.
Antaako Turkin passi vapaan asumis- tai matkustusoikeuden EU:ssa?
Ei. Turkki ei ole EU:n eikä Schengenin jäsen, joten Turkin kansalaiset tarvitsevat viisumin Eurooppaan tavallisin ehdoin. Passin vahvuus on muualla: laaja viisumivapaa kulku Aasiassa ja Latinalaisessa Amerikassa, Yhdysvaltain E-2-sopimusvaihtoehto sekä täydet oikeudet itse Turkissa.
Voinko ostaa kiinteistön toiselta ulkomaalaiselta?
Ei kansalaisuustarkoituksessa. Kiinteistö on ostettava Turkin kansalaiselta tai turkkilaiselta oikeushenkilöltä, eikä se saa olla sellainen, jonka sinä tai lähisukulaisesi olette aiemmin luovuttaneet. Jälleenmyynti kahden ulkomaalaisen välillä on täysin laillinen kauppa – se ei vain kelpaa 400 000 dollarin vaatimukseen.
