Kreikassa ei ole yhtä asuntomarkkinaa. Maassa on pääkaupunki, joka käyttäytyy kuin tavallinen eurooppalainen suurkaupunki, toinen kaupunki joka hiljalleen matkii sitä, ja kymmeniä saaria, joilla hinnat, sesongit ja vuokrasäännöt eroavat niin paljon, ettei maan keskiarvoista ole mitään hyötyä. Siksi rehellinen vastaus kysymykseen "mistä ostaisin Kreikasta?" alkaa toisesta kysymyksestä: mitä haluat asunnon tekevän puolestasi?
Alla käydään läpi paikat, joita ulkomaiset ostajat oikeasti harkitsevat, ilman esitteiden kiiltoa. Mannermaalla Ateena ja Thessaloniki. Suurista saarista Kreeta, Rodos ja Korfu. Mykonos ja Santorini omassa luokassaan hinnan yläpäässä. Sitten arvokastiluokka, josta puhutaan aivan liian vähän: Peloponnesoksen rannikko, Halkidiki, Paros, Naxos ja pieni Kea. Hinnat muuttuvat liian nopeasti painettavaksi, joten tässä oppaassa pitäydytään suhteellisissa vertailuissa; ajantasaiset hintapyynnöt löytyvät Kreikan maasivultamme. Yksi asia yhdistää kaikkea: syksystä 2024 lähtien golden visa on hinnoitellut Kreikan kahteen tasoon ostopaikan mukaan, ja tämä raja piirtää koko kartan uusiksi jokaiselle, joka tavoittelee oleskelulupaa.
Ateena: ainoa aidosti ympärivuotinen markkina
Ateenassa asuntomarkkina muistuttaa eniten sijoitusta ja vähiten postikorttia. Vuokralaisten kysyntä ei nuku talviunta. Opiskelijat, nuoret ammattilaiset, etätyöläiset ja turistikausi, joka nykyään venyy maaliskuusta marraskuuhun, pitävät keskustan asunnot vuokrattuina kuukausina, jolloin useimmat saaret ammottavat tyhjinä. Se on pääkaupungin vahvin kortti, eikä sitä sovi väheksyä.
Toinen argumentti on alueiden uudistuminen. Kypseli, Patisia ja Metaxourgeio olivat vuosikymmenten ajan epämuodikkaita, mikä jätti niihin runsaasti tukevia 1960- ja 1970-luvun kerrostaloja selvästi Kolonakia tai rannikon esikaupunkeja halvemmalla. Nyt niitä kunnostetaan kortteli kerrallaan. Ateenan vuokravälittäjät ja suuret kreikkalaiset portaalit puhuvat usein näiden keskustan alueiden kunnostetuista asunnoista yli seitsemän prosentin bruttovuokratuotoista, selvästi enemmän kuin monessa muussa Euroopan pääkaupungissa. Näihin lukuihin kannattaa suhtautua markkinointimatematiikkana, ei lupauksena, mutta suunta on oikea: keskusta-Ateena vuokraantuu yhä hyvin suhteessa hintaansa.
Sitten on metro. Linja 4 on rakenteilla, ja se kulkee Alsos Veikoulta Goudiin Galatsin, Kypselin, Exarheian, Kolonakin ja Zografoun kautta. Ateenalla on tästä jo kokemusta: kun linja 3 ryömi kohti rannikkoa, hinnat sen varrella nousivat ennen kuin tunneli edes valmistui. Ostaminen tulevan linja 4 -aseman läheltä sen ollessa yhä työmaana on lähinnä käsikirjoitettua arvonnousua, mitä kaupunki tarjoaa. Hitaasti käsikirjoitettua, myönnettäköön. Aikataulut ovat lipsuneet ennenkin ja lipsuvat vielä.
Kaksi varausta pitävät Ateenan rehellisenä. Koko Attika kuuluu golden visan 800 000 euron tasoon, mikä hinnoittelee useimmat oleskelulupaa hakevat ostajat pois pääkaupungista, ellei käytetä alempana käsiteltyä 250 000 euron muuntoreittiä. Lisäksi kaupunki on jäädyttänyt uudet lyhytvuokraussijainnit useilla keskusta-alueilla, joten Airbnb-vetoinen suunnitelma kannattaa tarkistaa tämän vuoden säännöistä, ei vuoden 2023 blogitekstistä.
Thessaloniki: sama logiikka alennuksella
Thessaloniki toistaa Ateenan kaavaa pienemmillä luvuilla. Se on Pohjois-Kreikan solmukohta, satamakaupunki jossa on maan suurin opiskelijamäärä, ja keskustan asunnot käyvät kaupaksi selvästi vastaavia Ateenan alueita halvemmalla. Pelkästään Aristoteleen yliopisto tuottaa kymmeniätuhansia vuokralaisia, jotka tarvitsevat asunnon syyskuusta kesäkuuhun — juuri sen kauden, jota saarten vuokranantajat pelkäävät.
Kaupunki sai vihdoin metronsa vuoden 2024 lopulla, vuosikymmenten paikallisten kaivuvitsien jälkeen, ja uudet asemat muokkaavat jo, mitkä alueet lasketaan keskustaksi. Lisää mukaan ruokakulttuuri, jota kreikkalaiset itse arvostavat pääkaupunkia korkeammalle, ja vaatimattomalla budjetilla saa täältä asunnon, joka oikeasti vuokraantuu — ei lohdutuspalkintoa.
Koukku tuli vuoden 2024 golden visa -uudistuksen mukana, joka siirsi Thessalonikin alueen 800 000 euron tasolle Attikan rinnalle. Puhtaalle sijoittajalle tämä ei muuta mitään. Oleskeluluvan hakijalle se tarkoittaa, ettei halvempi kaupunki enää tarjoa halvempaa viisumia. Ajele sen sijaan tunti kaakkoon Halkidikiin, ja raja putoaa puoleen. Palataan tähän myöhemmin.
Kreeta: saari, joka ei sulje talveksi
Jos pitäisi nimetä yksi saari, joka sopii lähes mihin tahansa tarkoitukseen, se olisi Kreeta. Ylivoimaisesti suurin, ja ainoa jonka alla on kokonainen talous turismin lisäksi: maatalous, laivaliikenne, yliopistot, isot sairaalat, oikea ruuhka helmikuussa. Iraklion ja Chania ovat toimivia kaupunkeja. Täällä on talvivuokralaisia, käsityöläiset vastaavat puhelimeen marraskuussa, eikä huvila seiso tyhjänä aavekylässä viittä kuukautta.
Toinen etu on saavutettavuus. Kaksi kansainvälistä lentokenttää yhdistää saaren jo suureen osaan Eurooppaa, ja Kastellin uutta kenttää rakennetaan korvaamaan Iraklionin ahdas terminaali. Chanian ja Apokoronasin huvila-alue on ollut ulkomaisen ostamisen selkäranka jo kaksi vuosikymmentä, Elounda idässä pitää luksuslippua korkealla, ja Rethymno jää kahden ääripään väliin.
Kaksi asiaa kannattaa tietää etukäteen. Kreetan koko on kaksiteräinen miekka: Chaniasta saaren itäkärkeen ajaa neljä tuntia, joten valitse tukikohtasi ennen taloa. Ja koska saari ylittää golden visan väestörajan, se kuuluu 800 000 euron tasoon muiden kärkinimien kanssa.
Rodos ja Korfu: pakettimatkojen työjuhdat
Kumpikaan saari ei ole Mykonoksen tapaan muodikas, mikä on juuri niiden vahvuus sijoituskohteena. Rodos ja Korfu rakensivat matkailunsa tilauslennoille Britanniasta, Saksasta, Skandinaviasta ja Puolasta jo puoli vuosisataa sitten, ja nuo markkinat palaavat yhä uudelleen. Sesongit venyvät pitkiksi, suunnilleen huhtikuusta lokakuun loppuun ja joskus pidemmällekin. Käyttöaste nojaa matkanjärjestäjiin ja toistuviin kävijöihin some-vaikuttajien sijaan, mikä tekee vuokratuotosta tylsempää mutta vakaampaa kuin missään Kykladeilla.
Rodoksella on keskiaikainen vanhakaupunki, joka pitää Rodoksen kaupungin elävänä ympäri vuoden, sekä syvä etelä, joka on yhä edullinen saariston mittapuulla. Korfu on vihreämpi, italialaishenkinen saari, jonka koillisrannikolla britit ovat pitkään maksaneet lisähintaa venepaikasta. Molemmat ovat tarpeeksi suuria sairaaloille, talvikouluille ja pysyvälle väestölle.
Molemmat ylittävät myös golden visan väestörajan, joten niissä pätee 800 000 euroa. Yksi Rodos-erityispiirre: osa Dodekanesosta lasketaan raja-alueeksi, ja EU:n ulkopuoliset ostajat tarvitsevat luvan ennen kauppaa. Lakimiehet käsittelevät sitä muodollisuutena, mutta se lisää muutaman viikon.
Mykonos ja Santorini: huippuhinnat, lyhyet kaudet
Kuuluisa kaksikko toimii täysin eri matematiikalla. Neliöhinnaltaan ne ovat Kreikan kalleinta kiinteistöä, ja tienausikkuna on lyhyin: pikajuoksu toukokuusta lokakuun alkuun, sitten hiljaista. Kalderanäköalalla varustetun huvilan huippuvuorokausihinnat ovat huomattavia. Samoin ovat ylläpitokulut, hoitomaksut, vesilaskut ja talven hiljaisuus.
Santorinin huvila voi ansaita elokuussa enemmän kuin ateenalainen kerrostalo, ja helmikuussa ei mitään. Vuositasolla laskettuna se tylsempi vaihtoehto usein voittaa.
Nämä ovat elämäntapaostoksia, joihin kuuluu myös sijoitus, ostajille joita hiljainen sesonki ei pidä hereillä yöllä. Santorinin kalderan rakennusrajoitukset ja Mykonoksen infrastruktuurin rasitus rajoittavat uutta tarjontaa, mikä suojaa arvoja mutta hankaloittaa remonttihankkeita. Molemmat saaret mainitaan suoraan golden visan 800 000 euron tasolla, mikä kertoo, millaiseksi Kreikan valtio arvioi kysynnän siellä.
Arvokastiluokka: Peloponnesos, Halkidiki, Paros, Naxos, Kea
Tässä kartta muuttuu kiinnostavaksi, sillä vuoden 2024 golden visa -uudistus jakoi Kreikan kahteen nopeuteen. Manner-Kreikka Attikan ja Thessalonikin ulkopuolella sekä saaret, joissa on alle noin 3 100 asukasta, säilyttivät 400 000 euron rajan; kaikki kuuluisat paikat siirtyivät 800 000 euroon. Alla olevat paikat kannattavat itsessään — viisumimatematiikka on vain kirsikka päällä.
Peloponnesoksen rannikko on vahvin tapaus. Se on mannermaata, joten 400 000 euron taso pätee, ja se elää ympäri vuoden. Costa Navarino nosti lounaisrannikon kansainväliselle lomakohdekartalle, Kalamatan lentokenttä avaa jatkuvasti uusia reittejä, Manin kivitalot houkuttelevat kunnostajia ympäri Eurooppaa, ja Porto Heli idässä on toiminut vuosia ateenalaisten laivanvarustajasukujen huomaamattomana viikonloppurantana. Merta, historiaa ja aitoa talviyhteisöä mannerhinnoin.
Halkidiki on Thessalonikin riviera. Kassandran ja Sithonian niemimaat täyttyvät joka kesä Balkanin ja Keski-Euroopan matkailijoista, tunnin ajomatkan päässä miljoonan asukkaan kaupungista. Se on toki kausiluonteinen, mutta metropolin selän takana oleva sesonkimarkkina toimii aivan eri tavalla kuin lauttaikataulun varassa oleva. Ja koska Halkidiki on oma aluekokonaisuutensa Thessalonikin ulkopuolella, se pysyy 400 000 euron vyöhykkeellä.
Paros ja Naxos ovat Kykladien nouseva pari, jotka keräävät Mykonoksesta ja Santorinista hinnan vuoksi luopuneita mutta yhä valoa ja arkkitehtuuria kaipaavia ostajia. Parosilla on laajeneva lentokenttä ja nopeasti kasvava kansainvälinen yleisö; Naxos on suurempi, maatalousvaltaisempi ja elää paremmin lokakuun jälkeenkin. Varoitus viisumin hakijoille: molemmat ylittävät väestörajan, joten ne kuuluvat 800 000 euron tasoon, vaikka maksavat selvästi vähemmän kuin kuuluisat naapurinsa. Arvoa hinnassa kyllä, arvoa oleskeluluvassa ei.
Kea on hiljainen aarre. Tunnin lauttamatkan päässä Lavriosta, joka itsessään on alle tunnin Ateenan lentokentältä, se on paikka jossa ateenalaiset arkkitehdit ja professorit pitävät viikonloppukivitalojaan. Ei lentokenttää, matalaprofiilisia satamia, pieni pysyvä väestö. Ja juuri koska väkiluku pysyy alle 3 100 rajan, 400 000 euron taso pätee tätä kirjoitettaessa. Saarielämään pääkaupungin perjantai-illan matkan päässä tämä on ehkä koko Egeanmeren fiksuin lippu.
Golden visa -kerros muuttaa järjestystä
Syyskuusta 2024 lähtien Kreikka on hinnoitellut oleskeluluvan maantieteen mukaan, ja yksityiskohdat muuttavat vastausta tähän artikkeliin enemmän kuin useimmat oppaat myöntävät. Nykyinen malli, käyty tarkemmin läpi Kreikan golden visa -oppaassamme, tiivistyy kolmeen lukuun.
- 800 000 euroa Attikassa, Thessalonikin alueella, Mykonoksella, Santorinilla ja millä tahansa saarella, jossa on yli 3 100 asukasta, sijoitettuna yhteen vähintään 120 neliömetrin kiinteistöön.
- 400 000 euroa kaikkialla muualla, samoilla yhden kiinteistön ja 120 neliömetrin ehdoilla.
- 250 000 euroa missä tahansa maassa, myös keskusta-Ateenassa, kaupallisesta rakennuksesta muutettuna asuinkäyttöön tai suojellusta rakennuksesta kunnostettuna.
Tästä seuraa kaksi asiaa. Kuuluisat saaret ja molemmat suurkaupungit maksavat nyt viisumin kannalta saman verran, mikä ohjaa budjettitietoisia oleskeluluvan hakijoita juuri sitä ylempään tasoon: Peloponnesokseen, Halkidikiin, pieniin saariin. Ja uusien sääntöjen mukaan ostettuja kiinteistöjä ei saa lainkaan lyhytvuokrata. Se tappaa vanhan strategian rahoittaa viisumi Airbnb-tuloilla ja ohjaa viisumiostajat pitkäaikaisvuokrausmarkkinoille, mikä tarkoittaa lähinnä mannerta.
Suositukset ostajatyypeittäin
Puhdas sijoittaja aloittaa Ateenasta, Thessaloniki halvempana toisena vaihtoehtona. Ympärivuotiset vuokralaiset, likvidi jälleenmyynti, uudistuvat kaupunginosat ja rakenteilla oleva metrolinja antavat pääkaupungille enemmän tapoja voittaa. Saarihuvila voi vetää tasoihin hyvänä sesonkina bruttoluvuissa; talven tyhjät kuukaudet ja ylläpitokulut yleensä syövät eron.
Lomakotia etsivän perheen kannattaa punnita ensin Kreetaa, sitten Rodosta tai Korfua. Kaikkiin kolmeen lentää suoraan suurimmasta osasta Eurooppaa, kaikissa on oikeita kaupunkeja apteekkeineen ja korjaamoineen, eikä yksikään sammu viimeisen tilauslennon lähdettyä. Paros ja Naxos sopivat perheille, jotka haluavat Kykladit ilman Mykonoksen sirkusta ja sietävät lauttalogistiikan.
Muuttajat — eli ne, jotka oikeasti asuvat Kreikassa suurimman osan vuodesta — rajautuvat nopeasti Ateenaan, Thessalonikiin, Kreetaan tai Peloponnesokseen. Kaikki muu vaatii rakastamaan helmikuuta saarella, ja se kannattaa testata ennen ostoa. Vuokraa ensin yksi talvi. Se on kiinteistökaupan halvin due diligence.
Budjettitietoisella golden visa -hakijalla on selkein reitti: vähintään 120 neliön koti Peloponnesoksen rannikolla, Halkidikissa tai pienellä saarella kuten Kealla 400 000 euron tasolla, tai 250 000 euron muutosprojekti, jos kaupunkielämä merkitsee merta enemmän. Postikorttisaarten tavoittelu viisumin takia maksaa nyt tuplasti, ja lyhytvuokrauskielto vei pois pääsyyn edes yrittää.
Missä tahansa päädytkin, itse mekaniikka tuskin muuttuu: oma lakimies, notaari, kreikkalainen verotunnus, omistusoikeuden tarkistus maarekisteristä. Se, mikä muuttuu, on se mitä paikka antaa takaisin. Vertaile ajantasaisia kohteita kaikilta tässä mainituilta alueilta kiinteistöhaussamme, suodatettuna maan, alueen ja budjetin mukaan.
UKK: mistä ostaa asunto Kreikasta
Missä asunnot ovat halvimpia Kreikassa?
Neliöhinnaltaan halvinta on mannermaalla poissa rannikoilta, Kreetan ja Peloponnesoksen sisämaan kylissä, sekä suurten saarten kuten Rodoksen epämuodikkaassa etelässä. Ulkomaisten ostajien suosikeista Thessaloniki on selvästi Ateenaa halvempi vastaavista keskusta-asunnoista, ja Naxos on edullisempi kuin sen Kyklad-naapurit. Halpa ja hyvin vuokrattava eivät kuitenkaan ole sama asia, joten vertaa hintaa aina todelliseen vuokrakysyntään ennen juhlimista.
Voivatko ulkomaalaiset ostaa asuntoja mistä tahansa Kreikasta?
EU-kansalaiset ostavat ilman rajoituksia. EU:n ulkopuoliset voivat myös ostaa, yhtä kummallisuutta lukuun ottamatta: nimetyt raja-alueet, joihin kuuluu osia itäisestä Egeanmerestä ja Dodekanesosta, Rodos mukaan lukien, vaativat luvan ennen kauppaa. Se myönnetään rutiinisti ja lakimies hoitaa hakemuksen, mutta varaa siihen muutama ylimääräinen viikko. Muu prosessi on kaikkialla sama: kreikkalainen verotunnus, notaarin vahvistama kauppakirja, maarekisteri.
Ovatko vuokratuotot parempia Ateenassa vai saarilla?
Ilmoitetut bruttoluvut näyttävät usein samankaltaisilta, ja välittäjät kummallakin puolella siteeraavat niitä mielellään. Ero syntyy nettotuotossa. Ateena tuottaa kaksitoista kuukautta vuodessa maltillisin hoitokuluin; kausiluontoinen saarihuvila tuottaa viisi tai kuusi kuukautta ja maksaa raskaasti siivouksesta, ylläpidosta ja paikallisesta operaattorista. Kreikkalaiset välitystoimistot siteeraavat usein yli seitsemän prosentin bruttovuokratuottoa keskusta-Ateenan alueilla, kun taas saarten tuotot vaihtelevat paljon enemmän talon hoitajan tasosta riippuen.
Mitkä osat Kreikasta kelpaavat 400 000 euron golden visaan?
Manner-Kreikka Attikan ja Thessalonikin alueen ulkopuolella, sekä saaret joissa on alle noin 3 100 asukasta. Tähän kuuluvat Peloponnesos, Halkidiki ja pienet saaret kuten Kea, mutta ei Kreeta, Rodos, Korfu, Paros tai Naxos, jotka kuuluvat 800 000 euron tasoon Mykonoksen, Santorinin, Ateenan ja Thessalonikin kanssa. Erillinen 250 000 euron reitti kaupallisten kiinteistöjen muuttamiseen asuinkäyttöön tai suojeltujen rakennusten kunnostukseen pätee koko maassa. Säännöt muuttuvat, joten tarkista voimassa oleva lista ennen päätöstä.
