Thaimaassa ei ole yhtä kiinteistömarkkinaa, vaan ainakin kuusi, ja ne toimivat niin eri tavoin, että Phuketille kirjoitetut neuvot ovat Pattayassa lähes hyödyttömiä. Lentoyhteydet, vuokrakaudet, kondojen ja huviloiden suhde, jopa vuokralaisten profiili – kaikki muuttuu, kun siirryt toiselle rannikolle.
Tämä vertailu käsittelee kolmea paikkaa, joista ulkomaiset ostajat kysyvät eniten: Phuket, Pattaya ja Koh Samui. Lisäksi mukana on lyhyemmät esittelyt Bangkokista, Hua Hinista ja Chiang Maista. Hintoja emme mainitse tarkoituksella – ne muuttuvat, ja maaliskuussa pitävä luku voi lokakuuhun mennessä johtaa harhaan. Sen sijaan markkinoiden keskinäiset erot ja kunkin luonne pysyvät totena, ja se riittää ostoslistan pohjaksi. Ajantasainen tarjonta kaikista näistä löytyy HomeNSearchin Thaimaa-sivulta.
Yksi sääntö muovaa koko päätöksen
Ulkomaalainen ei voi omistaa maata Thaimaassa. Ei viisumilla, ei avioliiton kautta, ei odottamalla. Tämä yksi sääntö jakaa jokaisen alla olevan markkinan kahteen tuotteeseen. Kondon voi omistaa suoraan omalla nimellä, kunhan ulkomaalaisten osuus rakennuksen myytävästä pinta-alasta ei ylitä 49 prosenttia. Huvilat ovat toinen juttu: talo voi olla sinun, mutta sen alla oleva maa on joko rekisteröidyllä vuokrasopimuksella (30 vuotta, uusimisehdot vaihtelevat vahvuudeltaan) tai thaimaalaisen yhtiön nimissä – mikä on laillista, kun yhtiö tekee jotain oikeaa liiketoimintaa, ja riskialtista, kun se on pelkkä kuori.
Joten jokainen sijaintipäätös on itse asiassa kaksi kysymystä. Missä haluat olla, ja ohjaako se paikka sinut kondo- vai huvilareitille? Phuket ja Samui ovat ytimeltään huvilamarkkinoita. Pattaya ja Bangkok ovat kondomarkkinoita. Tämä ero painaa yhtä paljon kuin maantiede. Ostoprosessin mekaniikka kiintiötarkistuksista vuokrasopimuksen rekisteröintiin käydään läpi oppaassamme miten ulkomaalainen voi ostaa kiinteistön Thaimaasta. Tässä keskitymme siihen, missä.
Ennen kuin maksat käsirahaa mistään kondosta, pyydä taloyhtiön hallinnolta kirjallinen vahvistus ulkomaalaiskiintiön senhetkisestä tilanteesta. Se vie päivän, ja se on pelastanut monta ostajaa asunnolta, jota ei olisi koskaan voitu rekisteröidä heidän nimiinsä.
Phuket: kaikkien osaaja
Phuket on maan suurin lomamarkkina ja ainoa Thaimaan saari, jonka lentokentälle lentää suoria kaukolentoja. Sesonkiaikaan sinne pääsee suoraan Persianlahdelta, suuresta osasta Aasiaa ja useista Euroopan kaupungeista, ja juuri tämä lentoyhteys on hiljainen moottori kaiken muun takana: Thaimaan pisin vuokrakausi, syvin lomavuokralaisten joukko ja koko kuningaskunnan suurin huvilavuokramarkkina.
Saari jakautuu rannikoittain. Bang Taon ja Lagunan alue on vakiintunutta premium-huvilakantaa, ja hotellitasoinen hallinta löytyy ovelta. Kamalan rinteillä sijaitsee joitakin maan kalleimmista merinäköalapaikoista. Patong on yöelämän moottori ja myy alennuksella suhteessa omaan näköalaansa – sinne ostetaan vuokralaisliikenteen, ei rauhan vuoksi. Eteläinen Rawai ja Nai Harn elävät rauhallisemmin ja sopivat pitkäaikaista, paikallista tunnelmaa etsiville perheille. Puhtaat kondosijoittajat keskittyvät yleensä Bang Taon, Surinin ja lentokentän lähikäytävän ympärille, missä brändätyt asunnot ja vuokraohjelmalanseeraukset kasautuvat.
Kenelle Phuket sopii? Ostajille, jotka haluavat yhden hankinnan, joka hoitaa kaiken. Hyvin valittu Phuket-kiinteistö tuottaa vuokraa suurimman osan vuodesta, myy jälleen laajimmalle yleisölle koko Thaimaassa ja toimii perheen tukikohtana, koska kansainväliset koulut ja yksityissairaalat ovat jo saarella. Kompromissit ovat kuitenkin todellisia. Se on kolmesta markkinasta selvästi kallein, liikenne rannikoiden välillä ryömii, ja jotkin kondosegmentit ovat viime lanseerauskierroksilla ajaneet kysynnän edelle. Lounaismonsuuni myös pehmentää rantoja suunnilleen toukokuusta lokakuuhun, minkä vuoksi vuokrakausi – pitkä kuin onkin – huipentuu silti marraskuusta huhtikuuhun.
Pattaya: hinta-laatusuhde ja volyymi
Pattayan tapaus on yksinkertainen. Se sijaitsee noin kaksi tuntia moottoritietä Bangkokista – mitä yksikään saari ei voi sanoa – ja sen kondomarkkina tarjoaa enemmän rakennettua tilaa lähellä rantaa halvemmalla kuin mikään muu tässä artikkelissa. Siinä koko myyntipuhe. Monelle ostajalle se riittää.
Kaupunki elää volyymista. Bangkokilaiset ajavat sinne viikonloppuisin ympäri vuoden, ja kansainvälinen matkailuliikenne pitää lyhytvuokraukset täynnä kuukausina, jolloin saaret hiljenevät – joten vuokraprofiili on tasaisempi ja vähemmän kausiluonteinen kuin Phuketissa tai Samuilla: harvempia huippuviikkoja, mutta myös vähemmän kuolleita. Expat-infrastruktuuri on tiheä ja käytännöllinen: kansainväliset sairaalat, kauppakeskukset, golfkentät moneen suuntaan ja vuosikymmeniä paikalla ollut vakiintunut ulkomaalaisyhteisö. Rakenteellista vetoapuakin löytyy: Itäinen talouskäytävä pumppaa rahaa alueen teihin ja rautateihin, ja kaupungin eteläpuolella sijaitseva U-Tapaon lentokenttä kasvaa hitaasti todelliseksi kansainväliseksi porttikaupungiksi. Mikään tästä ei takaa arvonnousua. Se kuitenkin tukee vuokralaispohjaa.
Luonne riippuu siitä, missä seisot. Keski-Pattayalla on yöelämämaine, ja se on ansaittu. Jomtien, yksi niemi etelämpänä, on eri kaupunki: pitkä rantaviiva keskikorkeita kondoja, perheitä hiekalla, iltatoreja. Wongamat ja Naklua pohjoisessa muodostavat rauhallisen, hienostuneen kulman. Ja sitten kompromissit: meri ei ole Thaimaan kaunein, kaupungin imago vaatii selittämistä tulevalle asunnon ostajalle, ja jokainen jälleenmyynti kilpailee jatkuvan uuslanseerausvirran kanssa. Osta jotain harvinaista – aito merinäköala, kävelymatkan päässä ranta, matala rakennustiheys – tai hyväksy hidas arvonnousu.
Koh Samui: butiikkisaari
Samui on Phuketin vastapaino. Pienempi ja vihreämpi, kookospalmuviljelmät seisovat yhä rakennusten välissä, ja rakennusmääräykset ovat pitäneet tornitalot poissa taivaanrannasta. Merinäköalaiset rinnehuvilat hallitsevat markkinaa, kondoskene pysyy vaatimattomana. Jos Phuket on teollisuutta, Samui on yhä naapurustojen kokoelma.
Nämä naapurustot eroavat toisistaan hyödyllisesti. Chaweng on vilkas kaupallinen keskus ja lähinnä Patongia. Bophut kalastajakylineen on parasta butiikki-Samuita: ravintoloita veden äärellä, kävelyetäisyydellä oleva iltatunnelma, perheystävällinen. Maenam pysyy rauhallisena ja asuinvaltaisena; Lamai on siltä väliltä. Ostajat täällä painottuvat perheisiin ja eläkeläisiin, jotka pitivät Phuketia liian meluisana, kun taas häämatkalaiset pitävät yllä vahvaa yläluokan lyhytvuokranissiä.
Kaksi rakenteellista erikoisuutta määrittää sijoitustapauksen. Ensinnäkin saavutettavuus. Samuin lentokentän rakensi ja sitä pyörittää Bangkok Airways, kapasiteetti on rajallinen ja liput maksavat enemmän, joten suurin osa saapujista on joko varakkaita tai sitoutuneita. Se rajaa massaturismin pois, suojelee saaren tunnelmaa ja pienentää vuokralaispoolia – kaikki samalla kertaa. Varareitti, lautta Surat Thanin kautta, syö suurimman osan päivästä Bangkokista laskettuna. Toiseksi sää kulkee vastakkaisessa syklissä Phuketiin nähden. Samui sijaitsee Siaminlahdella, sen sateisin jakso osuu suunnilleen loka–joulukuulle, ja pitkä kuiva kausi kestää tammikuusta pitkälle elokuuhun asti. Samuin huvila tienaa niinä kuukausina, jolloin Andamaninmeren rannikon kiinteistöt makaavat sateessa.
Rehelliset haittapuolet: jälleenmyynti kestää kauemmin, koska ostajapooli on pienempi, rakennuslaatu vaihtelee enemmän kuin Phuketin vakiintuneissa kohteissa, ja vakava lääketieteellinen hoito tarkoittaa yhä usein lentoa. Kartoita huolella ja pysy vakiintuneella koillisneljänneksellä, ellet tunne saarta hyvin.
Loput listalta
Bangkok
Pääkaupunki on ainoa tämän artikkelin markkina, joka elää pitkäaikaisvuokrista. Vuokralaiset ovat vuoden sopimuksilla työskenteleviä ammattilaisia, kysyntä ei juuri huomaa vuodenaikoja, ja jälleenmyyntimarkkina on maan syvin, mikä tekee Bangkokista Thaimaan helpoimman poistumistien. Yhtä mekanismia kannattaa seurata tarkkaan: kuumissa lanseerauksissa 49 prosentin ulkomaalaiskiintiö voi täyttyä jo ensimmäisenä myyntiviikonloppuna, ja kiintiöasunnot myydään myöhemmin ulkomaalaisille korkeammalla hinnalla kuin muuten identtinen thaikiintiön asunto. Alueen valinta ratkaisee kaiken, sillä ylitarjontaa tulee aalloissa aina kun uusi metrolinja avataan.
Hua Hin
Kuninkaallinen rantakaupunki mukavan automatkan päässä Bangkokista, ja se myös tuntuu siltä: rauhallinen, siisti, golfpainotteinen, laaja vakiintunut eläkeläisyhteisö ja viikonloppuliikennettä pääkaupungista pakettimatkailun sijaan. Markkina on matala ja maapainotteinen, joten vuokratontti-vai-yhtiö-kysymys seuraa mukana kaikkialla. Lyhytvuokratulot jäävät ohuemmiksi kuin bilekaupungeissa. Hua Hin ostetaan asuttavaksi.
Chiang Mai
Tämän artikkelin matalin sisäänpääsyhinta ja pohjoisen pääkaupunki. Merta ei ole, mikä poistaa lomavuokrabisneksen käytännössä kokonaan; vuokrakysyntä tulee pitkäaikaisilta etätyöläisiltä, opiskelijoilta ja eläkeläisiltä. Marraskuu-helmikuu on upeaa aikaa. Helmikuu-huhtikuu on polttokausi, jolloin peltopalot heikentävät ilmanlaatua epäterveelliselle tasolle – ja juuri siihen ikkunaan kannattaa matkustaa ennen ostopäätöstä, ei sen jälkeen.
Suositukset ostajatyypeittäin
Yksi tapa erottaa tyytyväiset omistajat katuvaisista toimii jokaisella näistä markkinoista: käy paikan päällä hiljaisimpaan aikaan. Phuketissa syyskuussa, Samuilla marraskuussa, Chiang Maissa maaliskuussa. Jos pidät paikasta silti sen huonoimmillaan, osta luottavaisin mielin. Yllättävän moni ostopäätös tehdään helmikuun auringossa ja katutaan sadekaudella. Tässä siis, miten kuusi kohdetta pärjäävät neljälle ostajatyypille, joita tapaamme useimmin.
Tuottosijoittaja
Pattaya bruttoluvuissa pienellä sisäänpääsyllä – tasainen sesonki ja bangkokilaisten viikonloppuliikenne tekevät työn. Bangkok, jos haluat vakaampaa pitkäaikaisvuokratuloa nopeimmalla jälleenmyynnillä. Phuket on premium-vaihtoehto: hallinnoitu huvilavuokraus voi tuottaa hyvin, mutta silloin allekirjoitat suuremman hintalapun ja kausiluonteisen kalenterin.
Loma-asuntoperhe
Useimmiten Phuket. Suorat lennot merkitsevät valtavasti lasten kanssa, ja koulut sekä sairaalat mahdollistavat talon kasvamisen myöhemmin muuksikin kuin loma-asunnoksi. Samui, jos haluat rauhallisempaa ja olet valmis maksamaan lentolisän. Jomtien on budjettivastaus, joka silti toimii.
Eläkeläinen
Hua Hin rauhaa ja läheisyyttä Bangkokin sairaaloihin. Samui saarielämää rauhallisemmassa tahdissa, hyväksyen sairaankuljetuskysymyksen. Phuket jakaa eron täydellä infrastruktuurilla itse saarella. Ja Pattayan eläkeläisyhteisö on valtava syystä: se on näistä neljästä halvin elää mukavasti.
Etätyöläinen
Chiang Mai hinnan ja yhteisön puolesta, silmät auki savukuukausille. Bangkok kaiken muun osalta. Saaret ovat paikkoja, joissa etätyöläiset vierailevat, eivät osta – jos tämä olet sinä, vuokraa ensin kokonainen vuosi ja päätä sitten. Kun olet valmis vertailemaan asuntoja kaikilta kuudelta markkinalta, HomeNSearchin katalogi suodattaa maan ja kiinteistötyypin mukaan.
UKK: mistä ostaa kiinteistö Thaimaasta
Kumpi on parempi vuokratuotolle, Phuket vai Pattaya?
Ne voittavat eri pelejä. Pattaya nostaa yleensä korkeamman bruttoprosentin, koska sisäänpääsykustannukset ovat matalat ja kysyntä jatkuu ympäri vuoden. Phuket tuottaa suuremman absoluuttisen tulon kiinteistöä kohden, varsinkin huvilasegmentissä, mutta sen tulot keskittyvät marraskuun ja huhtikuun väliin. Päätä ensin, kumpaa tavoittelet: prosentuaalista tuottoa vai kokonaistuottoa.
Voivatko ulkomaalaiset ostaa talon Phuketista tai Samuilta?
Rakennuksen kyllä, maan ei. Käytännössä huvilaostajat rekisteröivät 30 vuoden vuokrasopimuksen maalle tai omistavat sen thaimaalaisen yhtiön kautta, ja yhtiön on oltava aidosti toimiva rakenne, ei tyhjä kuori. Kondot ovat ainoa reitti vapaaehtoiseen omistukseen omalla nimellä, rakennuksen 49 prosentin ulkomaalaiskiintiön puitteissa. Hanki riippumaton lakineuvonta ennen kumman tahansa rakenteen allekirjoittamista.
Missä hinnat alkavat matalimmalta?
Chiang Maissa on matalin sisäänpääsyhinta kokonaisuudessaan, ja Pattaya matalin rantamarkkinoista. Phuket on kärjessä, Samui sen alapuolella mutta Pattayan yläpuolella minkä tahansa merinäköalaisen kohteen osalta. Bangkokilla on laajin hintahaitari koko maassa, kaukaisista yksiöistä keskustan kattohuoneistoihin.
Onko Koh Samuilta vaikeampi myydä kuin Phuketista?
Yleensä kyllä. Samuin ostajapooli on pienempi ja saarelle pääseminen kalliimpaa, joten jopa oikein hinnoiteltu huvila voi odottaa ostajaansa selvästi kauemmin. Phuketin suurempi markkina ja vahvempi lentoyhteys tekevät siitä Thaimaan likvideimmän lomamarkkinan. Osta Samui, koska haluat Samuin – älä siksi, että tarvitset nopean poistumistien.
