Մարդկանց մեծ մասը, ովքեր փող են կորցնում արտասահմանում տուն ունենալիս, երբեք չեն հանդիպում խարդախի: Փողն անհետանում է լուռ՝ ոչ ոքի կողմից չհիշատակված վճար, ոչ ոքի կողմից չթարգմանված կետ, փոխարժեք, որը կանխավճարի և վերջնահաշվարկի միջև սահել է սխալ ուղղությամբ: Այս ամենը գրեթե միշտ կանխելի է:
Մենք տեսնում ենք, թե ինչպես նույն մի քանի սխալներն են կրկնվում HomeNSearch-ի 13 երկրներում: Կիպրոս, Թաիլանդ, Վրաստան՝ իրավական համակարգերը տարբեր են, մարդկային սովորույթները՝ նույնը: Այս ուղեցույցը քննում է այն սխալները, որոնք գնորդներից իրական գումար են խլում, և այն ձանձրալի, բայց անհրաժեշտ նախազգուշական քայլերը, որոնք կանգնեցնում են դրանցից յուրաքանչյուրը:
Տուն գնել՝ առանց ծրագրի
Զարմանալիորեն շատ արտասահմանյան գնումներ սկսվում են որպես արձակուրդ: Եղանակը հրաշալի է, գինին՝ էժան, իսկ գործակալի ցուցափեղկում վիլլան արժե այնքան, որքան հայրենիքում մեկ սենյականոց բնակարանի կեսը: Երեք ամիս անց գնորդն արդեն ունի գույք, բայց հստակ պատկերացում չունի, թե ինչի համար է այն։
Նախ որոշեք, թե ինչ դեր պիտի կատարի գույքը: Տուն, որտեղ կանցկացնեք թոշակառության տարիները, բնակարան, որը կվարձակալեք, և բազա, որը կօգտագործեք տարեկան վեց շաբաթ՝ սրանք երեք տարբեր գնումներ են, հաճախ երեք տարբեր քաղաքներում, երեք տարբեր բյուջեով: Վարձակալական եկամտաբերությունը մեկի համար ամեն ինչ է, մյուսի համար՝ գրեթե ոչինչ:
Այս մեկ թակարդի մեջ թաքնված են ևս երկու փոքր թակարդ: Առաջինը՝ արագ շահույթի պատրանքն է. անշարժ գույքը դանդաղ գումար է, և ով խոստանում է, որ արտասահմանյան բնակարանը վերավաճառելու եք մեկ տարվա ընթացքում, ուրիշ բան է վաճառում ձեզ: Երկրորդը՝ վիզայի համար կատարվող գնումն է: Բնակության ծրագրերը փակվում են, և արագ. Իսպանիան 2025թ. ապրիլին փակեց ոսկե վիզան, և գնորդները, ովքեր երկիրն ընտրել էին հիմնականում թույլտվության համար, ստիպված եղան ամեն ինչ վերանայել տեղում:
Ենթադրություն, թե սեփականության կանոնները նույնն են, ինչ հայրենիքում
Յուրաքանչյուր երկիր ինքն է գծում այն սահմանը, թե ինչ կարող է օտարերկրացին տիրապետել, և այդ սահմանն անսպասելի տեղերում է անցնում: Որոշ երկրներ օտարերկրացիներին արգելում են գյուղատնտեսական հողի սեփականությունը: Ոմանք փակում են սահմանամերձ գոտիներ կամ կղզիներ: Ոմանք թղթի վրա ողջունում են, բայց գործնականում ձգձգում:
Թաիլանդը դասական օրինակ է: Օտարերկրացին կարող է ամբողջովին տիրապետել կոնդոմինիումի, բայց միայն օտարերկրյա քվոտայի սահմաններում. շենքի վաճառքային մակերեսի ոչ ավելի, քան 49 տոկոսը կարող է պատկանել օտարերկրացիների, և Փուկետի ու Բանգկոկի պահանջված շենքերը հաճախ հենց այս սահմանագծին են հասնում: Հողի հետ կապված կանոններն ավելի խիստ են: Օտարերկրացիները սովորաբար ընդհանրապես չեն կարող տիրապետել Թաիլանդի հողին, ուստի ստանդարտ ուղին մոտավորապես 30-ամյա վարձակալությունն է՝ պայմանագրում գրանցված երկարաձգման հնարավորությամբ։ Երկարաձգումը պայմանագրային խոստում է, ոչ թե գրանցված իրավունք, ուստի ամեն ինչ որոշում է պայմանագրի ձևակերպումը: Մեր Թաիլանդի էջը մանրամասն բացատրում է այս կառուցվածքները։
Ստուգեք կանոնները նախքան ցուցակ կազմելը: Ոչ դրանից հետո:
Գործարքն ընթացնել մյուս կողմի մարդկանցով
Կառուցապատողն ունի իր փաստաբանը: Գործակալը ծանոթ է նոտարին: Սենյակում գտնվող բոլորը սիրալիր են, փորձառու և վճարվում են վաճառողի կողմից:
Վարձեք ձեր սեփական փաստաբանին. ինքնուրույն, գործարքի մյուս բոլոր մասնակիցներից անկախ, ձեր լեզվին տիրապետող և տվյալ իրավադաշտում ամեն շաբաթ աշխատող մարդ: Ավելացրեք տեխնիկական փորձագետ ցանկացած տասը տարուց ավելի հին գույքի համար, և թարգմանիչ՝ ամեն փաստաթղթի համար, որին ստորագրում եք, քանի որ «նոտարը կբացատրի» թարգմանություն չէ: Նոտարական երկրներում նոտարը չեզոք պաշտոնյա է, որը հաստատում է գործարքը: Չեզոք նշանակում է չեզոք: Այդ սեղանի շուրջ ոչ ոք ձեզ չի պաշտպանում, եթե ինքներդ չեք վարձել նրան:
Անկախ խորհրդատվությունը թանկ է թվում այնքան ժամանակ, մինչև հայտնաբերում է սեփականագրին կցված պարտքը: Հետո այն ամենաէժան բանն է, որ երբևէ գնել եք:
Ստորագրել՝ նախքան փաստաթղթերի ստուգումը
Ուսումնասիրությունը (due diligence) ձանձրալի արտահայտություն է մեկ սուր հարցի համար. արդյոք վաճառողն իսկապես տիրապետում է այն, ինչ վաճառում է, և արդյոք դա օրինական է: Շատ շուկաներում ազնիվ պատասխանն է՝ «մասամբ»: Հարցրեք վաղ:
Նախքան ձեր հաշվից մեկ եվրո դուրս գա, ձեր փաստաբանը գրավոր պետք է հաստատի, որ.
- սեփականությունը գրանցված է, ազատ է բեռից և համապատասխանում է վաճառողի ինքնությանը
- շենքն ունի շինարարական թույլտվություն և ավարտի ակտ, ոչ թե «թույլտվությունը սպասման մեջ» ձևակերպում
- գույքին կցված չեն հիփոթեք, հարկային պարտք կամ կոմունալ ծառայությունների պարտք, ինչը շատ երկրներում սովորական բան է
- դեռևս կառուցվող նախագծի դեպքում կառուցապատողն ունի լիցենզիա, և շինարարության փուլերը արձանագրված են
Չթույլտվված ընդլայնումը, որը հայրենիքում լինելու էր փոքր գլխացավանք, արտասահմանում կարող է անշարժ գույքն անվաճառելի դարձնել: Պատշգամբից դա չեք նկատի:
Այցելել միայն բարձր սեզոնին
Հուլիսյան հանգստավայրային քաղաքը նույն քաղաքը չէ հունվարին: Ռեստորանները փակվում են, ավտոբուսները դադարում են աշխատել, շենքերի կեսը մթնում է, և ծովի տեսարանն այժմ ուղեկցվում է քամով, որը բացատրում է, թե ինչու տեղացիներն ապրում են բարձունքներում: Եթե տեղը տեսել եք միայն իր լավագույն վիճակում, ապա ընդհանրապես չեք տեսել այն:
Ցածր սեզոնի այցը պատասխանում է այն հարցերին, որոնց ամառային դիտումը չի կարող պատասխանել: Կա՞ գործող կլինիկա մոտակայքում փետրվարին: Գոյություն ունի՞ ձեր հույսը դրված ձմեռային վարձակալական շուկան, թե՞ քաղաքը հինգ ամիս քնում է: Կիպրոսում Լիմասոլն ամբողջ տարվա ընթացքում աշխատում է լիարժեք տեմպով, մինչդեռ որոշ ափամերձ գյուղեր, մեկ ժամ հեռավորության վրա, հոկտեմբերից հետո գրեթե փակվում են, և հենց այս տարբերությունն է որոշում, թե բնակարանը կվաստակի տասներկու ամիս, թե վեց: Մեր Կիպրոսի էջը մանրամասնորեն վերլուծում է շրջանները:
Վերադարձեք ձմռանը: Հետո որոշեք:
Բյուջետավորել միայն գինը, ոչինչ ավելին
Հայտարարված գինը ծախսի սկիզբն է, ոչ ավարտը: Գործարքի ծախսերը երկրների միջև խիստ տարբերվում են. Դուբայը փոխանցման ժամանակ գանձում է հողային վարչության միասնական 4 տոկոս վճար, մինչդեռ Ֆրանսիայում հին տան նոտարական ծախսերը սովորաբար կազմում են 7-8 տոկոս, դեռ մինչ գործակալների կամ փաստաբանների ներգրավումը: Հետո սկսվում է սեփականությունը: Համատիրության վճարներ, տեղական գույքահարկ, ապահովագրություն, կառավարման ընկերություն, եթե տունը վարձակալության եք տալիս, չվերթներ՝ իրապես օգտագործելու համար:
Վերանորոգում եք պլանավորում: Վերցրեք շինարարի ժամկետը և ենթադրեք մոտավորապես կրկնակի, ապա գնահատեք հենց ձգձգումը. ամիսների վճարներ և կոմունալ ծախսեր տան համար, որտեղ դեռ չեք կարող ապրել կամ վարձակալության տալ: Գնորդները, ովքեր վերջին եվրոն էլ ներդրել են գնման մեջ, այս ծախսերի համար ոչինչ չեն թողնում, և ֆինանսապես սեղմված սեփականատերը դառնում է հարկադիր վաճառող:
Թողեք պահուստ: Իսկական պահուստ:
Անտեսել արտարժութային ռիսկը
Դուք գնումներ եք կատարում եվրոյով, բատով կամ դիրհեմով, բայց վաստակում եք ուրիշ բանով: Այդ բացը կենդանի ֆինանսական դիրք է, անկախ նրանից՝ այդպես եք վերաբերվում դրան, թե ոչ: Դեռևս կառուցվող նախագիծն ամենասուր դեպքն է. երկու-երեք տարվա ընթացքում աստիճանաբար կատարվող վճարումները նշանակում են, որ դուք համաձայնվել եք գնի հետ՝ չիմանալով, թե ի վերջո որքան կարժենա այն ձեր սեփական արժույթով:
Փոխարժեքները շարժվում են: Ավելի շատ, քան կարծում եք: Վեցնիշ գնման վրա մի քանի տոկոս շեղումը հավասար է խոհանոցի, տանիքի կամ մեկ տարվա պահպանման ծախսերի:
Փոխարժեքը կանխատեսել չեք կարող, բայց կառավարել կարող եք: Մասնագիտացված արժութային բրոքերները առաջարկում են ֆորվարդային պայմանագրեր, որոնք ամրագրում են այսօրվա փոխարժեքը մի քանի ամիս անց կատարվելիք վճարման համար, սովորաբար ավելի լավ մարժայով, քան մանրածախ բանկը տալիս է մեծ փոխանցումների համար: Նույն տրամաբանությունը գործում է նաև գործարքի ավարտից հետո. փոխառություն վերցնել արժույթով, որով չեք վաստակում, արժանի է երկար և սառնասրտ մտածելու:
Փող ուղարկել՝ շրջանցելով էսքրոուի հաշիվը
Այս ոլորտում ամենածանր կորուստները վատ ներդրումներ չեն: Դրանք սխալ հաշվին կատարված փոխանցումներ են: «Ամրագրման վճար», որը փոխանցվել է անձնական հաշվին՝ գինը պահելու համար: Կանխավճար, վճարված կառուցապատողի «գործընկեր ընկերությանը»: Բանկային տվյալներ, փոփոխված հաքինգի ենթարկված նամակով՝ գործարքի ավարտի շաբաթում: Անշարժ գույքի գործարքների շուրջ վճարային խարդախությունը լավ փաստագրված է ցանկացած ակտիվ շուկայում, և արտասահմանյան գնորդները, ովքեր գործում են երկրորդ լեզվով և շտապողականորեն, ամենամեղմ թիրախն են:
Պաշտպանությունը ընթացակարգ է, ոչ թե բնազդ: Փողը շարժվում է միայն տվյալ երկրի պաշտոնական ուղիով. նոտարի հաճախորդական հաշիվ, լիցենզավորված էսքրոու գործակալ կամ, կարգավորվող շուկաներում դեռևս կառուցվող նախագծերի համար, նախագծի պետական հսկողության տակ գտնվող էսքրոուի հաշիվ: Հաստատեք հաշվի տվյալները հեռախոսով նախքան ամեն փոխանցում՝ ինքներդ գտած համարով, ոչ թե նամակից վերցվածով: Բացառություններ չկան, որքան էլ հմայիչ լինի մարդը:
Երբ գործարքի մեջ ինչ-որ մեկը ցանկանում է, որ ձեր փողն ավելի արագ շարժվի, քան ձեր փաստաբանը կարող է ստուգել, թե ուր է այն գնում, հենց այդ արագությունն է վտանգի ազդանշանը:
Դանդաղեցրեք: Ոչինչ մի փոխանցեք վստահության հիմքով:
Գերավճարել՝ առանց ելքի մասին մտածելու
Լոնդոնից կամ Ցյուրիխից եկած գնորդի համար արտասահմանյան պորտալում ամեն ինչ էժան է թվում, և վաճառողները դա գիտեն: Որոշ շուկաներում լուռ գործում է երկաստիճան գնագոյացում, և ավելի բարձր մակարդակը վերապահված է հենց ձեզ համար: Դեղամիջոցը տեղական համադրելի գներն են. ինչքանո՞վ են վաճառվել նմանատիպ տներ այս փողոցում, ոչ թե ինչքանո՞վ են ցուցակագրվել: Լավ գործակալը հեշտությամբ ցույց կտա դա: Դժկամ գործակալն արդեն պատասխանել է բոլորովին այլ հարցի:
Մտածեք ելքի մասին մինչև մուտքը: Ո՞վ կգնի այս գույքն ձեզանից տասը տարի հետո: Կոնդոմինիում, որը վաճառվում է միայն օտարերկրացիից օտարերկրացու, գտնվում է ավելի նոսր և դանդաղ շուկայում, քան այն, որը ցանկանում են նաև տեղացիները, և այդ իրացվելիությունը արժեքի մի մասն է: Շուկաների միջև գնային մակարդակների համեմատությունը հենց այն է, ինչի համար ստեղծված է մեր կատալոգը, երկար ժամանակ նախքան դիտման չվերթ ամրագրելը:
Էժանը լավ գործարքի հետ նույնը չէ: Երբեք չի եղել:
Հաճախակի տրվող հարցեր
Կարո՞ղ են արդյոք օտարերկրացիներն ունենալ հողի սեփականություն Թաիլանդում
Որպես կանոն՝ ոչ: Օտարերկրացիները կարող են ամբողջովին տիրապետել կոնդոմինիումային միավորների՝ մեկ շենքի 49 տոկոս օտարերկրյա քվոտայի սահմաններում, բայց հողը սովորաբար վերցվում է մոտավորապես 30-ամյա վարձակալությամբ՝ պայմանագրային երկարաձգման հնարավորությամբ, ոչ թե ամբողջական սեփականությամբ: Ընկերության կառուցվածքներ գոյություն ունեն, բայց դրանք իրական իրավական ռիսկ են կրում և պահանջում են Թաիլանդի մասնագիտացված խորհրդատվություն, նախքան դրանց վրա հենվելը:
Իմ սեփական փաստաբանն ինձ պե՞տք է արդյոք այն երկրներում, որտեղ նոտարներ են օգտագործում
Այո: Նոտարը հաստատում է, որ գործարքն օրինական է ձևով, բայց ոչ ոք նոտարի սեղանի մոտ չի ստուգում, թե արդյոք գործարքը ձեզ համար լավն է: Ձեր սեփական փաստաբանը կարդում է պայմանագիրը, ստուգում սեփականությունն ու պարտքերը և հակադրվում վատ ձևակերպումներին: Այս երկու դերերը չեն համընկնում:
Ոսկե վիզան լա՞վ պատճառ է երկիր ընտրելու համար
Բնակության իրավունքին վերաբերվեք որպես բոնուսի, երբեք որպես հիմնական ծրագրի: Ծրագրերը փոխվում են քիչ նախազգուշացումով. Իսպանիան փակեց իր ոսկե վիզան 2025թ. ապրիլին, և այլ երկրներ բարձրացրել են շեմերը կամ նեղացրել իրավասու տարածքները: Գնեք գույք, որն ինքնին իմաստալից է, և եթե դրան ուղեկցում է թույլտվություն էլ ավելի լավ:
Որքա՞ն պետք է հատկացնեմ գնման գնից բացի
Դա կախված է երկրից, հենց դրա համար էլ խնդրեք ձեր փաստաբանից ծախսերի մանրամասն ցանկ, նախքան որևէ բան ստորագրելը: Փոխանցման հարկերն ու վճարները տատանվում են Դուբայի միասնական 4 տոկոսից մինչև եվրոպական շուկաներ, որտեղ նոտարական, հարկային և գործակալական ծախսերը միասին զգալիորեն գերազանցում են այս մակարդակը: Ավելացրեք ձեր սեփական փաստաբանի վճարը, արժութային փոխարկումը և առաջին տարվա պահպանման ծախսերի պահուստը:
