Անշարժ գույքի գնում Ֆրանսիայում. նոտարական վճարներ և գործարքի ընթացքը

Ֆրանսիան տարեկան վաճառում է գրեթե մեկ միլիոն բնակարան, և օտարերկրյա գնորդներին բաժին է ընկնում դրանց զգալի մասը։ Դռան մոտ ոչ ոք ձեր անձնագիրը չի ստուգում. Ֆրանսիան որևէ սահմանափակում չի սահմանում ոչ ռեզիդենտ գնորդների համար, ինչ ազգության և որտեղից էլ ունենան իրենց միջոցները։ Ամերիկացի կենսաթոշակառուն, նորվեգացի ներդրողը և փարիզյան զույգը գնում են բոլորովին նույն կանոններով։ Ֆրանսիան, փոխարենը, ունի գործարքի կնքման իր՝ բավականին ինքնատիպ ձևը՝ նոտար կոչվող պետական պաշտոնյայի շուրջ կառուցված, երկափուլ պայմանագրով և վճարների համակարգով, որը շփոթեցնում է գրեթե բոլոր առաջին անգամ գնողներին։

Այս ուղեցույցը այս մեխանիզմը քանդում է մաս առ մաս՝ առաջարկը, compromis de vente-ն, տասնօրյա փախուստի ուղին, փողը, հիփոթեքը և հարկերը, որոնք շարունակում են գալ գործարքի ավարտից երկար ժամանակ անց։ Ստորագրված առաջարկից մինչև բանալիների ստացում հաշվեք երկուսից երեք ամիս։ Այդ ժամանակը լավ օգտագործեք։

Սահմանափակումներ չկան, բայց ընթացակարգը շատ ֆրանսիական է

Սկսենք լավ լուրից։ Չկա օտարերկրյա գնորդի հաստատում, չկա արտասահմանյան գնորդների համար լրացուցիչ դրոշմանիշային տուրք, չկա Սինգապուրին կամ Կանադայի որոշ շրջաններին բնորոշ քվոտա։ Բնակության իրավունք պետք չէ, և գործարքը կարելի է ավարտել առանց երբևէ երկիր ոտք դնելու՝ ստորագրությունների համար լիազորագիր տալով։

Գործնական խոչընդոտները վարչական բնույթի են։ Բոլոր փաստաթղթերը ֆրանսերենով են։ Եթե լեզուն չգիտեք, նոտարը սովորաբար պնդում է երդվյալ թարգմանչի ներկայության վրա վերջնական ստորագրման ժամանակ, ձեր հաշվին (հաշվեք 150–300 եվրո)։ Ամեն մի փոխանցում անցնում է փողերի լվացման դեմ ուղղված ստուգումներով, ուստի պահեք հստակ փաստաթղթեր՝ որտեղից են եկել ձեր միջոցները։ Բաժնետոմսեր վաճառո՞ւմ եք կանխավճարը հայթայթելու համար. պահեք բրոքերի քաղվածքը։

Ամբողջ գործընթացը վարում է նոտարը

Մոռացեք անգլո-ամերիկյան մոդելը, երբ երկու փաստաբան վիճում են իրենց հաճախորդների անունից։ Ֆրանսիական վաճառքը ղեկավարում է նոտարը՝ պետության կողմից նշանակված պաշտոնյա, ով օրենքով պարտավոր է լինել անկողմնակալ։ Նոտարը ստուգում է վաճառողի սեփականության իրավունքը երեսուն տարվա խորությամբ, քաղաքապետարանից բերում է հատակագծային փաստաթղթերը, ստուգում է սերվիտուտները, չեղարկում է առաջնահերթ գնման իրավունքները, պետության անունից գանձում է գնման հարկերը և գրանցում է ակտը հողային ռեեստրում։ Առանց նրա սեփականությունը ձեռք չի փոխում։

Առաջնահերթ գնման իրավունքին արժե առանձին անդրադառնալ, քանի որ հենց դա է շփոթեցնում նորեկներին։ Ֆրանսիայի քաղաքային տարածքների մեծ մասում համայնքն ունի droit de préemption՝ իրավունք միջամտել և գույքը գնել ձեր համաձայնեցրած գնով։ Գյուղական հողերի դեպքում նման իրավունք կարող է ունենալ SAFER-ը՝ գյուղատնտեսական հողերի գործակալությունը։ Գործարքների ճնշող մեծամասնությունում այս իրավունքից հրաժարվում են, բայց նոտարը պարտավոր է հարցում ուղարկել, իսկ համայնքին տրվում է մինչև երկու ամիս պատասխանելու համար։ Հենց սա է Ֆրանսիայում գործարքի ավարտի երկար տևողության հիմնական պատճառներից մեկը։

Ահա մի նրբություն, որը շատ ուղեցույցներ բաց են թողնում. մեկ նոտարը կարող է օրինականորեն ներկայացնել և՛ գնորդին, և՛ վաճառողին, և Ֆրանսիայում վաճառքների մեծ մասում հենց այդպես էլ լինում է։ Բայց դուք ազատ եք նշանակել ձեր սեփական նոտարը։ Այս դեպքում երկու նոտարները միայն կիսում են նույն կարգավորվող վարձատրությունը՝ ձեզ համար ընդհանուր արժեքը ոչ մի եվրոյով չի փոխվում։ Օտարերկրյա գնորդի համար, ով ուզում է, որ որևէ մեկը իր հետ անցնի յուրաքանչյուր կետը՝ իր շահերը հաշվի առնելով, երկրորդ նոտարը ամբողջ գործարքի ամենաէժան ապահովագրությունն է։

Առաջարկից մինչև բանալիներ. քայլ առ քայլ

1. Դուք գրավոր ներկայացնում եք offre d'achat՝ հայտարարված գնով կամ դրանից ցածր։ Հենց վաճառողը ստորագրում է, նա արդեն պարտավորված է. դուք դեռ ոչ, քանի որ առջևում է հաջորդ փուլը։
2. Մեկից երեք շաբաթ անց երկու կողմերն էլ ստորագրում են compromis de vente-ն (երբեմն՝ promesse de vente-ն)՝ բուն պայմանագիրը։ Ձեզ անհրաժեշտ բոլոր պայմանները պետք է գրված լինեն հենց այստեղ։
3. Այնուհետև սկսվում է տասնօրյա մտածելու ժամկետը։ Կարող եք հրաժարվել գործարքից՝ առանց պատճառաբանելու, և ոչինչ չկորցնել։ Վաճառողն այս իրավունքը չունի։
4. Դուք վճարում եք կանխավճար՝ սովորաբար գնի 5–10%-ը, նոտարի էսքրոու հաշվին։ Երբեք ուղղակիորեն վաճառողին։
5. Ընթանում են conditions suspensives-ը՝ հետաձգող պայմանները։ Ամենակարևորը հիփոթեքային կետն է. եթե բանկը մերժում է վարկը compromis-ում գրված պայմաններով, գործարքը լուծարվում է, և ձեր կանխավճարը վերադարձվում է։
6. Հաջորդ մի քանի ամիսների ընթացքում նոտարը կատարում է ստուգումներ՝ սեփականության իրավունք, հատակագիծ, առաջնահերթ գնման իրավունք, գույքի վրա ամրագրված չմարված պարտքեր։
7. Compromis-ից երկուսից երեք ամիս անց, մի քանի օր առաջ մնացորդն ու վճարները փոխանցելուց հետո, դուք ստորագրում եք acte authentique-ը նոտարի գրասենյակում։ Բանալիները փոխանցվում են հենց այնտեղ, սեղանի մոտ։

Այս տասնօրյա ժամկետի վրա արժե առանձին կանգ առնել։ Ֆրանսիական օրենքը բնակելի գույքի գնորդներին տալիս է հրաժարվելու օրինական իրավունք նույնիսկ պարտադիր պայմանագիր ստորագրելուց հետո, կանխավճարը վերադարձվում է ամբողջությամբ, առանց հարցերի։ Քիչ երկրներ են գնորդին այսքան պաշտպանում։ Այս տասը օրերն օգտագործեք տեխնիկական հաշվետվությունները նորից կարդալու համար, և եթե ինչ-որ բան կասկածելի է թվում, հեռացեք։

Այս հաշվետվությունների մասին. compromis-ից առաջ վաճառողը պարտավոր է ներկայացնել ախտորոշիչ փաստաթղթերի փաթեթ, որը ներառում է ասբեստ, կապար, ցեցատեսակ միջատներ, էլեկտրահաղորդագիծ, բնական ռիսկեր և DPE էներգաարդյունավետության վարկանիշը։ Եթե տունը վարձակալության եք տալու պատրաստվում, DPE-ն երկու անգամ կարդացեք։ G վարկանիշ ունեցող տները արդեն արգելված են երկարաժամկետ վարձակալության շուկայում, F-ը հաջորդում է 2028 թվականին, և միագույն ապակիներով ռոմանտիկ քարե ագարակատունը ճիշտ այն օրինակն է, որին վերաբերում է այս կանոնը։

Մի կանոն, որ արժե որևէ տեսանելի տեղում գրառել. փողը միշտ անցնում է նոտարով, և վերջ։ Ցանկացած խնդրանք վճարել կանխավճար, «ամրագրման վճար» կամ մնացորդը մասնավոր հաշվի, խաբեության փորձ է, և միջազգային գործարքներում բավականին տարածված։

Ինչ են իրականում նոտարական վճարները. հիմնականում հարկ

Երկրորդային շուկայի գույքի դեպքում գործարքի ավարտի ծախսերը կազմում են գնի 7–8%-ը։ Ֆրանսիան այս ամենն անվանում է «frais de notaire»՝ անվանում, որ վախեցնում է գնորդներին ու անհարկի ստվեր է գցում, քանի որ այդ գումարի գրեթե ամբողջը գնում է պետությանը, ոչ թե նոտարին։

Վերցնենք 300 000 եվրո արժողությամբ երկրորդային բնակարան։ Հաշիվը մոտավորապես այսպես է բաժանվում.

• Փոխանցման տուրք (droits de mutation)՝ մոտ 5,8%, և մի փոքր ավելի այն դեպարտամենտներում, որոնք 2025 թվականից բարձրացրել են դրույքաչափը՝ ընդհանուր առմամբ մոտ 17 500 եվրո։
• Նոտարի սեփական՝ կարգավորվող վարձատրությունը, որը այս գնային մակարդակում սահող սանդղակով կազմում է մոտ 1%-ը՝ մոտ 3 000 եվրո՝ գումարած ԱԱՀ։
• Այլ ծախսեր և հողային ռեեստրի տուրք՝ ևս 1 000–1 500 եվրո ստուգումների, փաստաթղթերի ձևակերպման և 0,1% գրանցման վճարի համար։

Նոր կառուցվող բնակարանների դեպքում ամեն ինչ այլ է։ Off-plan գույք գնելիս, կամ հինգ տարուց ցածր տան առաջին վերավաճառքի դեպքում, գործարքի ծախսերն իջնում են 2–3%-ի։ Հակառակ կողմից, համաձայնեցված գինն արդեն պարունակում է Ֆրանսիայի 20% ԱԱՀ-ն. կառուցապատողի հայտարարած գումարը հանրագումարային է։

Գործակալական միջնորդավճարը մեկ այլ մեծ հոդված է՝ 4–8%, և համաչափորեն ավելի բարձր էժան գյուղական տների, քան Փարիզի բնակարանների դեպքում։ Ֆրանսիական հայտարարությունները գրեթե միշտ գինը ցույց են տալիս FAI ձևաչափով (frais d'agence inclus), ուստի այն գումարը, որ տեսնում եք, հենց այն է, որ համեմատում եք։ Դեռ արժե ստուգել, թե ֆորմալ առումով ով է վճարում գործակալին. եթե միջնորդավճարը կրում է գնորդը, փոխանցման տուրքը հաշվարկվում է միջնորդավճարից զուրկ գնից։ 300 000 եվրոյանոց գործարքի դեպքում միայն այս մանրամասնությունը մի քանի հարյուր եվրո է խնայում։

Հիփոթեք ոչ ռեզիդենտների համար. հնարավոր է, թղթաբանության հետ

Ֆրանսիական բանկերը վարկավորում են նաև ոչ ռեզիդենտներին, ընդ որում՝ ֆրանսիական տոկոսադրույքով, ոչ թե տուգանային մակարդակով։ Փոփոխվում է կանխավճարը։ ԵՄ ռեզիդենտները սովորաբար կարող են վարկ վերցնել գնի 70–80%-ի չափով, ԵՄ-ից դուրս գնորդներին ավելի հաճախ առաջարկում են 50–70%։ Ամերիկացիների առջև ավելի մեծ խոչընդոտ կա, քանի որ FATCA-ի հաշվետվողականության պահանջները ստիպում են որոշ ֆրանսիական բանկերի ամբողջովին մերժել ամերիկյան հաճախորդներին. բրոքերը գիտի, թե որ բանկերն են դեռ համաձայն։

Երկու ֆրանսիական սովորույթ է ձևավորում ցանկացած դիմում։ Առաջինը՝ կարգավորողը սահմանում է պարտքային ծանրաբեռնվածության առավելագույն սահման՝ եկամտի 35%-ը, պահպանողականորեն գնահատված, մինչև 25 տարի ժամկետով ֆիքսված տոկոսադրույքով վարկերի համար։ Երկրորդը՝ բանկերը վարկի հետ ցանկանում են տեսնել փոխառուի կյանքի ապահովագրություն՝ բժշկական հարցաթերթիկով, ֆրանսիական վարկատուները շատ են հավատարիմ այս ապրանքին, և տարեց փոխառուների համար այն կարող է ավելի թանկ արժենալ, քան տոկոսադրույքի տարբերությունը։ Փոքր վարկեր, որոնք մարվում են մինչև 60 տարեկան հասակը, այժմ ազատված են բժշկական հարցաթերթիկից, ինչը որոշակիորեն օգնում է։

Հաջորդականությունը կարևոր է։ Ստացեք գրավոր նախնական հաստատում մինչև compromis-ի ստորագրումը, այնուհետև համոզվեք, որ հիփոթեքային կետը ճշգրիտ արտացոլում է դիմած վարկը՝ գումարը, առավելագույն տոկոսադրույքը, ժամկետը։ Եթե բանկը մերժի, հենց այս կետն է, որ ձեզ վերադարձնում է կանխավճարը։ Մենք առանձին ուղեցույց ունենք արտասահմանում ոչ ռեզիդենտների համար հիփոթեք ստանալու վերաբերյալ, որտեղ այս թեման ավելի մանրամասն է քննարկվում։

Վճարո՞ւմ եք դոլարով կամ ֆունտով։ Գինը ֆիքսվում է եվրոյով compromis-ի ստորագրման օրը, և երկամսյա սպասման ընթացքում փոխարժեքի 3% տատանումը կարող է ձեր հաշիվը շարժել ավելի, քան նոտարի ամբողջ վարձատրությունը։ Ֆորվարդային պայմանագրերը գոյություն ունեն հենց նման իրավիճակների համար։

Սեփականատիրության ծախսերը. հարկեր, որոնք հետևում են բանալիներին

Երկու տեղական հարկ ունի նշանակություն։ Taxe foncière-ը սեփականատիրոջ հարկն է, ուղարկվում է ամեն աշուն, և զգալիորեն տարբերվում է համայնքից համայնք. նույն չորսսենյականոց տունը մի գյուղում կարող է արժենալ 600 եվրո տարեկան, իսկ քսան րոպե հեռավորության վրա գտնվող քաղաքում՝ 2 500 եվրո։ Դրույքաչափերն աճում են այն պահից, երբ համայնքները կորցրին իրենց հիմնական բնակության եկամուտը. միայն Փարիզը 2023 թվականին բարձրացրել է իր բաժինը կիսից ավելի։ Առաջարկ անելուց առաջ վաճառողից խնդրեք վերջին avis de taxe foncière-ը։ Սա բնականոն խնդրանք է։

Taxe d'habitation-ը՝ հին բնակության հարկը, հիմնական բնակավայրերի համար չեղարկվել է 2023 թվականին, բայց մնացել է երկրորդ տների համար։ Ահա այն ծուղակը, որի մեջ ընկնում են ամառանոցային տան գնորդները. zones tendues-ում՝ պաշտոնապես ճանաչված սեղմ շուկայի գոտիներում, որոնք ընդգրկում են հազարավոր համայնքներ, այդ թվում՝ Փարիզը, Նիցցան, Բորդոն և Ազուր ափի մեծ մասը, խորհուրդները կարող են ավելացնել 5–60% հավելավճար, և զբոսաշրջային քաղաքների մեծ մասը կիրառում է հենց 60%-անոց առավելագույնը։ Այս տողը ներառեք բյուջեում, նախքան տեսարանից հիացած լինելը։

Բնակարանների սեփականատերերը նաև վճարում են copropriété-ի սպասարկման վճարներ։ Ցանկացած ոք, ում մաքուր ֆրանսիական գույքային հարստությունը գերազանցում է 1,3 միլիոն եվրոն, ենթակա է IFI գույքային հարկին, իսկ վարձակալական եկամուտը հարկվում է Ֆրանսիայում առաջին եվրոյից՝ ռեզիդենտի կամ ոչ ռեզիդենտի համար հավասարապես։

Սեփականության ակտը վիզա չէ

Ֆրանսիական տուն գնելը ձեզ Ֆրանսիայում ապրելու իրավունք չի տալիս։ ԵՄ և ԵՏՀ քաղաքացիները կարող են պարզապես տեղափոխվել։ Բոլոր մյուսները, Brexit-ից հետո բրիտանացիների ներառյալ, սահմանափակված են Շենգենյան կանոններով՝ 90 օր ցանկացած 180-օրյա ժամանակահատվածում։ Ավելին ցանկացող սեփականատերերը դիմում են երկարաժամկետ այցելուի վիզայի (visa de long séjour visiteur) համար. պահանջվում է կայուն պասիվ եկամտի ապացույց՝ մոտավորապես ֆրանսիական նվազագույն աշխատավարձի մակարդակով, ամբողջական մասնավոր բժշկական ապահովագրություն և ստորագրված պարտավորություն Ֆրանսիայում չաշխատելու վերաբերյալ։ Այն վերականգնվում է տարեկան կտրվածքով, և հինգ տարի բնակությունից հետո կարող է վերածվել երկարաժամկետ քարտի։ Տունը ամրապնդում է ձեր գործը որպես կացարանի ապացույց, բայց չի փոխարինում վիզային։

Որտե՞ղ գնել. արագ ճամփորդություն շրջանների միջով

Ազուր ափը պրեմիում շուկան է. Նիցցան, Անտիբը և Կանը վաճառվում են մոտավորապես 6 000–15 000 եվրո մեկ քառակուսի մետրի համար, հեղինակավոր հրվանդանները դրանից շատ ավելի բարձր, և վերավաճառքի ժամանակ միշտ հաջորդ միջազգային գնորդն է սպասում ձեր հետևից։ Փարիզը իրացվելիության ընտրություն է. 9 500–11 500 եվրո մեկ քառակուսի մետրի համար էժան չէ, բայց Ֆրանսիայում ոչինչ ավելի արագ չի վաճառվում և ավելի կանխատեսելիորեն չի վարձակալվում։ Ալպերը սեզոնայնության վրա խաղադրույք է. երկսեզոն հանգստավայրեր, ինչպիսին Շամոնին է, վաստակում են տարվա մեծ մասը, մինչդեռ մաքուր ձմեռային կայանները ապրում են ձյան տասնչորս շաբաթներով։ Արժեքի փնտրողները ուշադրություն դարձնեն Պրովանսին՝ հայտնի գյուղերից դուրս, Օկսիտանիային և Դորդոնյին, որտեղ բնակելի գյուղական տները դեռ վաճառվում են 1 500–2 500 եվրո մեկ քառակուսի մետրի համար։ Մեր Ֆրանսիայի երկրի էջը հետևում է այս շուկաներին, և դուք կարող եք զտել HomeNSearch-ի ընթացիկ հայտարարությունները ըստ շրջանի և բյուջեի։

Ֆրանսիական գործընթացը դրսից դանդաղ է թվում, և իրականում այդպես էլ է։ Այն նաև ամենաանվտանգներից մեկն է ամենուր. պետական պաշտոնյան ամեն ինչ ստուգում է, ձեր կանխավճարը գտնվում է էսքրոու հաշվում, և օրենքը ձեզ տալիս է տասը օր՝ մտքերը փոխելու համար։ Դանդաղությունը հենց այս պաշտպանության մասն է։

Հաճախակի տրվող հարցեր

Կարո՞ղ են օտարերկրացիները գույք գնել Ֆրանսիայում

Այո, առանց սահմանափակումների։ Ֆրանսիան չի տարբերում ռեզիդենտին ոչ ռեզիդենտից, ԵՄ-ից կամ ոչ ԵՄ գնորդից. գործընթացը բոլորի համար նույնական է։ Միակ լրացուցիչ ծախսերը, որ արժե ներառել բյուջեում, երդվյալ թարգմանիչն է ստորագրման ժամանակ, և, եվրագոտուց դուրս գնորդների համար, արժույթի փոխանցման ծառայությունը։

Որքա՞ն են նոտարական վճարները Ֆրանսիայում

Հաշվեք գնի 7–8%-ը երկրորդային բնակարանի համար և 2–3%-ը նոր կառուցվածի համար։ Երկրորդային գույքի դեպքում այդ գումարի մեծ մասը պետական փոխանցման տուրք է, նոտարի սեփական՝ կարգավորվող վարձատրությունը կազմում է մոտ 1%։ Ձեզ ներկայացնող երկրորդ նոտար նշանակելը ոչ մի լրացուցիչ ծախս չի պահանջում, քանի որ երկուսը պարզապես կիսում են նույն վարձատրությունը։

Որքա՞ն ժամանակ է տևում տուն գնելը Ֆրանսիայում

Սովորաբար երկուսից երեք ամիս՝ compromis de vente-ից մինչև acte authentique, երբեմն՝ չորս։ Տեմպը սահմանվում է առաջնահերթ գնման իրավունքի ստուգմամբ, որտեղ համայնքին տրվում է մինչև երկու ամիս պատասխանելու, և հիփոթեքային պայմանով։ Կանխիկ գնումը, հրաժարվելով վարկային կետից, ավարտվում է ավելի արագ։

Արդյո՞ք գույքի գնումը Ֆրանսիայում տալիս է բնակության իրավունք

Ոչ։ Սեփականությունը որևէ իմիգրացիոն իրավունք չի կրում, ուստի ոչ ԵՄ սեփականատերերը մնում են Շենգենյան 180 օրից 90 օրվա սահմանում, եթե վիզա չունեն։ Երկարաժամկետ այցելուի վիզան հարմար է երկրորդ տան մեծամասնություն սեփականատերերի համար. այն պահանջում է պասիվ եկամուտ և բժշկական ապահովագրություն, բացառում է աշխատանքը և վերականգնվում է ամեն տարի։ Հինգ տարվա օրինական բնակությունից հետո կարելի է դիմել երկարաժամկետ քարտի համար։