Ինչպես գնել անշարժ գույք արտերկրում հեռակա կարգով և անել դա անվտանգ

Տասը տարի առաջ խնայողություններդ մեկ այլ երկիր փոխանցելը մի բնակարանի համար, որտեղ երբեք ոտք չես դրել, խաբեության պատմության սկիզբ էր հիշեցնում։ Այսօր դա սովորական պրակտիկա է։ Կադաստրերն անցել են թվային ձևաչափի, տեսազանգերը դարձել են գույքի դիտման բնականոն միջոց, իսկ հանրաճանաչ շուկաներում իրավաբանները ամեն շաբաթ գործարքներ են փակում այն գնորդների համար, ովքեր տեղում չեն գտնվում։

Սակայն սովորական լինելը դեռ չի նշանակում ինքնաբերաբար անվտանգ։ Ռիսկն ինքն իրենից չի անհետացել, պարզապես տեղափոխվել է։ Երբ գնում ես անձամբ, աչքերդ ինքնուրույն կատարում են ուսումնասիրության մի մասը։ Երբ գնում ես հեռակա, ողջ բեռն ընկնում է ընթացակարգի վրա։ Հենց այդ ընթացակարգին է նվիրված այս ուղեցույցը՝ ուղիղ դիտումներ, անկախ իրավաբան, լիազորագիր, էսքրոու, կադաստրի ստուգում և այն, ինչ տեղի է ունենում բանալիներն ստանալուց հետո։ Ամբողջ շղթան պահպանելիս հեռակա գնումն ավելի ռիսկային չէ, քան սովորականը։ Դրանում որևէ օղակ բաց թողնելիս՝ դու պարզապես խաղադրույք ես կատարում։

Երբ հեռակա գնումն իմաստ ունի

Որոշ գնումներ ավելի լավ են համապատասխանում հեռակա ձևաչափին, քան մյուսները։ Դասական օրինակը հաստատված դևելոպերի կողմից կառուցվող նոր բնակարանն է. 6B բնակարանը լիովին նույնական է մեկ հարկ վերևում գտնվող 7B-ին, և տեղում այցելությունը հազիվ թե ինչ-որ նոր բան բացահայտի, որը արդեն չգիտես նախագծերից, էսքրոուի պայմաններից և դևելոպերի փորձից։ Նույնպես լավ են սազում ներդրումային բնակարանները, որոնք վարձակալության ես տալու և հազվադեպ ես տեսնելու, ինչպես նաև կրկնակի գնումը այն քաղաքում, որը արդեն փողոց առ փողոց գիտես։

Երկրորդային բնակարանների հետ ավելի բարդ է։ Խոնավություն, փողոցի աղմուկ գիշերվա ժամը երկուսին, աստիճանավանդակ, որտեղ հարևանի տապակած ձկան հոտ է եկել,— տեսախցիկը դա ամբողջությամբ բաց է թողնում։ Եվ եթե դա այն վայրն է, որտեղ ընտանիքդ իրականում ապրելու է, գործարքն ավարտելուց առաջ գոնե մեկ անգամ ինքդ գնա տեղում, նույնիսկ եթե բոլոր իրավական քայլերը դեռ հեռակա են կատարվում։ Արդար կանոն է. գնիր հեռակա, երբ ակտիվը ստանդարտացված է, և ինքդ գնա, երբ այն եզակի է։

Տեսադիտումներ, որոնք իրականում ինչ-որ բան են ասում

Փայլեցված, մոնտաժված տեսանյութը մարքեթինգ է և ոչ ավելին։ Քեզ պետք է ուղիղ եթերով զանգ, որի ընթացքում դու ես ուղղորդում տեսախցիկը։

Ուստի ազատորեն ուղղորդիր։ Խնդրիր գործակալին բացել վահանակը, բացել բոլոր ծորակները, ջրահեռացնել զուգարանները, բացել պատուհանները, որպեսզի փողոցի ձայնը լսես, նկարել տեսարանը յուրաքանչյուր սենյակից, ապա դուրս գալ մուտքից, տեսախցիկով անցնել հարևան շենքերով և մեքենայով անցնել ճանապարհը մինչև լողափ կամ դպրոց։ Ամրագրիր երկու զանգ՝ տարբեր ժամերի համար. արևով լցված, հանգիստ առավոտյան բնակարանը կարող է դիմաց ունենալ գիշերային ակումբ, որը գոյություն ունի միայն մթնշաղից հետո։

Այնուհետև խնդրիր հենց այդ զանգի չմշակված տեսագրությունը, ուղարկված նույն օրը, առանց մոնտաժի, տեսանելի ամսաթվով։ Մերժումը, կամ դրա փոխարեն մի գեղեցիկ մոնտաժված տեսահոլովակի ստացումը, արդեն շատ բան է ասում։ Արա նաև սեփական ուսումնասիրությունդ՝ արբանյակային պատկեր հարևան շինհրապարակի համար, Street View՝ ցածր հարկի իրական վիճակի համար, և հակառակ պատկերի որոնում ցուցակի լուսանկարների վրա՝ ստուգելու համար, որ դրանք վերցված չեն մեկ այլ նախագծից։

Անկախ իրավաբան, որին վճարում ես դու

Հեռակա գնման ամենակարևոր անվտանգության որոշումը ոչ թե երկիրն է կամ դևելոպերն է, այլ այն, թե ով է ստուգում փաստաթղթերը, և այդ մարդը պետք է աշխատի բացառապես քեզ համար։

Վաճառող գործակալությունը կառաջարկի «երաշխավորված իրավաբան»։ Դևելոպերն ունի սեփական իրավաբանական թիմ, որը հաճույքով կբացատրի պայմանագիրը։ Երկուսից էլ քաղաքավարի հրաժարվիր։ Անկախությունը ձեռք է բերվում մեկ եղանակով. դու ես գտել իրավաբանին, դու ես նրան հանձնարարել գործը, և դու ես վճարում։

Իրավաբանի ստուգումը հնարավոր է անգամ արտերկրից։ Ստուգիր փաստաբանական պալատում գրանցումն առցանց, խնդրիր մասնագիտական պատասխանատվության ապահովագրության ապացույց, աշխատանքը սկսելուց առաջ գրավոր ամրագրիր վարձատրությունը և հոգա, որ ընդհանուր լեզու ունենաք կամ երդված թարգմանիչ ներգրավես։ Լավ տեղական իրավաբանն անցկացնում է սեփականության ստուգում, մանրակրկիտ վերլուծում պայմանագիրը, կազմում լիազորագիրը և հաճախ գումարն անցկացնում է իր հաշվարկային հաշվի միջոցով, որպեսզի այն վաղաժամ չհասնի վաճառողի ձեռքը։

Լիազորագիրը՝ առանց առեղծվածի

Հենց լիազորագիրն է հնարավոր դարձնում հեռակա գնումն ընդհանրապես. նոտարական վավերացում ունեցող փաստաթուղթ, որը քո իրավաբանին կամ մեկ ուրիշին, ում վստահում ես, թույլ է տալիս ստորագրել գնումը քո անունից։ Մեխանիզմն ինքնին ձանձրալի է, և հենց դա է լավ նշանը։ Երկրների մեծ մասում շղթան այսպիսի տեսք ունի.

1. Իրավաբանդ կազմում է լիազորագրի տեքստը՝ ըստ տեղական պահանջների։
2. Դու այն ստորագրում ես նոտարի մոտ քո երկրում, կամ նպատակակետ երկրի հյուպատոսությունում՝ քո քաղաքում։
3. Նոտարական փաստաթուղթը ստանում է ապոստիլ՝ Հաագայի կոնվենցիայի համաձայն (անհարկի է, եթե ստորագրել ես հյուպատոսությունում)։
4. Կուրիերը հասցնում է բնօրինակը, և իրավաբանդ կազմակերպում է երդված թարգմանությունը։

Պահիր այն նեղ շրջանակում։ Նշիր կոնկրետ գույքը, սահմանափակիր գինը, դիր ժամկետ և բացառիր վերավաճառքի կամ գրավադրման ցանկացած իրավունք։ Նեղ լիազորագիրն գրեթե անօգուտ է ցանկացածի համար, ով կցանկանար չարաշահել այն, և կարող ես այն չեղարկել ցանկացած պահի, նույն նոտարական ուղիով։

Մի քանի երկրներ արդեն սկսել են ընդունել հեռակա նոտարացված կամ էլեկտրոնային ստորագրություն ունեցող լիազորագրեր, որոնք կատարվում են նոտարի հետ տեսազանգի ընթացքում։ Մեծ մասը դեռ պահանջում է թանաք, կնիք և ապոստիլ։ Հարցրու իրավաբանիդ, թե որ ռեժիմն է կիրառվում, նախքան որևէ բան ամրագրելը. պատասխանը փոփոխվում է երկրից երկիր, երբեմն նաև տարեթվից տարեթիվ։

Ամրագրման պայմանագրերը և առաջին գումարը, որ ուղարկում ես

Ինչ-որ պահի գործակալը կպահանջի ամրագրման կանխավճար՝ գույքը շուկայից հանելու համար։ Դա նորմալ է։ Նորմալ չէ ամեն ինչին ստորագրելը, ինչ որ մեկ ժամվա ընթացքում հայտնվի քո փոստարկղում։

Ամրագրման պայմանագիրն ուղարկիր իրավաբանիդ, մինչև որևէ վճարում կատարելը։ Փաստաթղթից երեք պատասխան է անհրաժեշտ. երբ է կանխավճարը վերադարձելի, որքան է տևում ամրագրումը, և պայմանավորված է արդյոք դա մաքուր ուսումնասիրության արդյունքով։ Վերադարձի մասին անորոշ ձևակերպումը գործնականում նշանակում է վերադարձի բացակայություն։ Հենց շտապողականությունն ինքնին ընկալիր որպես ազդանշան։ «Մեկ այլ գնորդ այսօր կեսօրին դիտում է» ամենահին հնարքն է առևտրում, և այն կրկնակի ավելի լավ է աշխատում մեկի վրա, ով երեք ժամային գոտի հեռու է։

Էսքրոուի կարգապահություն. գումարը մնում է իրավական գործընթացի ներսում

Մեկ կանոն կանխում է հեռակա գնման աղետների մեծ մասը.

Գումարը շարժվում է միայն այն հաշիվներով, որոնք գոյություն ունեն իրավական գործընթացի ներսում. նոտարի էսքրոու, իրավաբանիդ հաշվարկային հաշիվ, բանկային էսքրոու կամ կարգավորվող դևելոպերական էսքրոու հաշիվ։ Երբեք՝ անհատական հաշվի, անկախ նրանից, թե ում անունով է այն և որքան համոզիչ է հնչում պատճառը։

Ամեն հաստատված շուկա ունի այս մեխանիզմի իր տարբերակը։ Դուբայում դևելոպերները պարտավոր են off-plan վճարումները հավաքել հսկվող էսքրոու հաշիվների միջոցով։ Եվրոպայի մեծ մասում նոտարը կամ գնորդի իրավաբանը պահում է միջոցները, մինչև սեփականության իրավունքի փոխանցումը։ Իրավաբանդ գիտի տեղական սովորույթը, և քո գործն է մերժել մնացած ամեն ինչը։ Խնդրանքները՝ «խնայել վճարների վրա»՝ ուղղակի փոխանցելով վաճառողի զարմիկին, հենց այն ձևն է, որով կանխավճարներն անհետանում են։

Սպասիր հարցերի նաև հակառակ ուղղությամբ։ Նպատակակետ երկրի բանկերը կհարցնեն, որտեղից է քո գումարը, նախքան այն ընդունելը։ Ֆինանսավորման աղբյուրի փաստաթղթաշարը կազմիր վաղաժամ. հարկային հայտարարագրեր, նախորդ գույքի վաճառքի պայմանագիր, հաշվետվություններ, որոնք ցույց են տալիս խնայողությունների կուտակումը։ Փոխանցումից առաջ դա անելը կտևի կես օր։ Փոխանցումը մերժվելուց հետո անելը կտևի շաբաթներ։

Արժույթը՝ ծախս, որը պայմանագրում չկա

Պայմանագիրը նշում է մեկ թիվ։ Բայց այն, թե որքան է քեզ նստում գնումը, որոշվում է փոխարժեքով, որ գործում է այն օրը, երբ ամեն վճարում լքում է հաշիվդ։ Սովորական բանկի և մասնագիտացված արտարժույթի բրոքերի միջև տարբերությունը վեցնիշանոց փոխանցման դեպքում իրական գումար է, իսկ երկու տարվա վրա ձգված off-plan վճարումների գրաֆիկում փոխարժեքի ռիսկն աննկատ մեծանում է ավելի, քան գնորդների մեծ մասն է սպասում։

Առաջին վճարումից առաջ համեմատիր բանկիդ փոխարժեքը գոնե մեկ կարգավորվող արտարժույթի բրոքերի հետ։ Փուլային վճարումների դեպքում հարցրու ֆորվարդային պայմանագրերի մասին, որոնք ամրագրում են այսօրվա փոխարժեքը այն փոխանցումների համար, որոնք կանես ամիսներ անց։ Եվ մնացորդն ուղարկելուց առաջ ուղարկիր փոքր փորձնական գումար. IBAN-ի վրիպակն այդ չափով հայտնաբերելը շատ ավելի էժան է։

Ստուգիր սեփականությունն ինքդ. կադաստրերն անցել են թվային ձևաչափի

Պետք չէ որևէ մեկի խոսքին հավատալ, թե ով է գույքի սեփականատերը։ Երկրների աճող ցանկում կադաստրն առցանց է, և սեփականության քաղվածքն արժե քիչ գումար կամ ընդհանրապես ոչինչ։

Ամենամաքուր օրինակը Վրաստանն է։ Նրա կադաստրը լիովին թվային է, քաղվածքները հանրամատչելի են, ավարտված վաճառքը գրանցվում է մոտավորապես մեկ աշխատանքային օրում, և գնումը լիազորագրով ամենօրյա պրակտիկա է։ Հենց այս զուգակցումն է պատճառը, թե ինչու Վրաստանում գնումն այդքան լավ է սազում հեռակա գնորդներին։ Դուբայն էլ մյուս աչքի ընկնող օրինակն է. սեփականության վկայագրերն էլեկտրոնային են, և գործարքները արագ գրանցվում են Դուբայի հողային վարչությունում (Dubai Land Department), ուստի Արաբական Միացյալ Ամիրայությունում գնումը հնարավոր է ամբողջությամբ ստուգել՝ առանց թղթի հետ որևէ շփման։

Ուր էլ որ գնես, խնդրիր իրավաբանիդ վերցնել քաղվածքը և զանգով քայլ առ քայլ բացատրել քեզ։ Վաճառողի անունը պետք է համընկնի անձնագրի հետ։ Ոչ մի հիփոթեք, ոչ մի գրավադրում, ոչ մի դատական նշում։ Նոր կառույցի դեպքում ավելացրու շինարարական թույլտվությունը և դևելոպերի իրավունքները հողի նկատմամբ։ Պնդիր հենց փաստաթղթերի վրա, ոչ թե ամփոփման, նույնիսկ եթե լեզուն չես կարդում. երդված թարգմանությունը մնում է քեզ մոտ, և հենց դու ես, ով կարող է հարցեր տալ դրա մասին։

Գործարքի ավարտը և ինչ է հաջորդում դրան

Հենց այդ օրը քո լիազորված ներկայացուցիչը ստորագրում է նոտարի առջև, էսքրոուն ազատում է միջոցները, կադաստրը գրանցում է փոխանցումը։ Նախ ստանում ես սկանավորված տարբերակները, ապա բնօրինակները՝ կուրիերով։ Դա, հավանաբար, անսպասելիորեն սովորական կզգացվի, բայց հենց դա է նշանակում, որ ընթացակարգն աշխատում է։

Այնուհետև սկսվում է սեփականատիրության շրջանը, և եթե նախապես չես պլանավորել, հեռավորությունը սկսում է գումար նստել։ Կոմունալ ծառայությունները պետք է վերագրանցվեն քո անունով։ Երկրների մեծ մասը ոչ ռեզիդենտ սեփականատերերից ինչ-որ հարկային հայտարարագրում է սպասում, նույնիսկ վարձակալական եկամտի բացակայության դեպքում։ Մնացած ամեն ինչը հոգում է տեղական կառավարիչը՝ բանալիներ, հաշիվներ, ստուգումներ, իսկ եթե վարձակալության ես տալիս՝ նաև վարձակալների հետ հարաբերությունները։ Համաձայնեցրու գրավոր աշխատանքի շրջանակը և պահանջիր լուսանկարային ստուգման հաշվետվություններ ֆիքսված ինտերվալներով, փոխարենը «կհետևենք» պարզ խոստման։

Եթե դեռ ընտրության փուլում ես, HomeNSearch-ի կատալոգը ընդգրկում է 13 երկիր, և այս ուղեցույցի ամեն քայլը վերաբերում է դրանցից ցանկացածին։

Կարմիր դրոշներ. երբ պետք է կանգնեցնել

Ստորև թվարկվածներից յուրաքանչյուրն ինքնին բավարար պատճառ է դադար տալու համար։ Երկուսը կամ ավելին՝ պատճառ է հեռանալու։

• Վճարումը պահանջվում է անհատական հաշվի, կամ բանկային տվյալները փոխվում են էլփոստով վերջին պահին։
• Ուղիղ եթերով զանգ չի առաջարկվում, միայն մոնտաժված տեսանյութ։
• Լիազորագիրը կազմված է վաճառողի կողմից, կամ դրանում նշվում է վաճառողի հետ կապված մեկը։
• Գործակալությունը պնդում է սեփական իրավաբանի վրա և հետ է պահում արտաքին ստուգումից։
• Գինը զգալիորեն ցածր է համանման ցուցակագրերից, և դրան ուղեկցում է մի պատմություն։
• Պատրվակներ, թե ինչու կադաստրի քաղվածքը հնարավոր չէ ցույց տալ մինչև կանխավճարը։
• Off-plan նախագիծ առանց էսքրոու հաշվի այնտեղ, որտեղ օրենքն այն պահանջում է։
• Պայմանագրերը միայն այն լեզվով, որը չես կարդում, առանց երդված թարգմանության առաջարկի։

Սրանցից ոչ մեկն ինքնին խարդախության ապացույց չէ։ Բայց յուրաքանչյուրը հավանականությունը շեղում է քո դեմ, և ծովի տեսարանը այս թվաբանությունը չի փոխում։

Հաճախակի տրվող հարցեր

Կարո՞ղ եմ ամբողջ գնումն ավարտին հասցնել՝ երբեք երկիր չայցելելով։

Հաստատված շուկաների մեծ մասում՝ այո։ Լիազորագիրը թույլ է տալիս իրավաբանիդ ստորագրել քո փոխարեն, գումարը շարժվում է էսքրոուի միջոցով, և կադաստրը գրանցում է քեզ որպես սեփականատեր, մինչ դու մնում ես տանը։ Off-plan և ներդրումային գնումները մշտապես այս ձևով են ավարտվում։ Միակ քայլը, որն արժե անել անձամբ, եթե հնարավոր է, երկրորդային բնակարանի վերջնական դիտումն է, որտեղ պատրաստվում ես ապրել։

Վտանգավո՞ր է ինչ-որ մեկին լիազորագիր տալը։

Ոչ, եթե այն նեղ շրջանակում է։ Սահմանափակիր մեկ կոնկրետ նշված գույքով, սահմանափակիր գինը, ավելացրու ժամկետ և հանձնիր անկախ իրավաբանի, ոչ թե վաճառողի կողմից որևէ մեկին։ Այդպես կազմված՝ այն գրեթե անօգուտ է ցանկացած բանի համար, բացի քո գործարքից, և կարող ես այն ցանկացած պահի հետ կանչել նոտարի միջոցով։

Ո՞րն է վճարման ամենաանվտանգ եղանակը։

Իրավական գործընթացի միջոցով, երբեք դրա շուրջը շրջանցելով։ Սա նշանակում է նոտարական կամ բանկային էսքրոու, իրավաբանիդ հաշվարկային հաշիվ, կամ off-plan նախագծերի համար՝ կարգավորվող դևելոպերական էսքրոու։ Եթե վճարում ես այլ արժույթից, փոխարկման համար օգտագործիր կարգավորվող արտարժույթի բրոքեր և հիմնական գումարից առաջ ուղարկիր փոքր փորձնական փոխանցում։

Ո՞ր երկրներն են ամենահեշտը հեռակա գնորդների համար։

Փնտրիր երկու բան. թվային կադաստր, որը կարող ես ինքդ ստուգել, և հաստատված լիազորագրային պրակտիկա։ Վրաստանը երկուսում էլ առաջատար է, վաճառքները գրանցվում են մոտավորապես մեկ աշխատանքային օրում։ Արաբական Միացյալ Ամիրայությունները գործում են Դուբայի հողային վարչության միջոցով էլեկտրոնային սեփականության համակարգով։ HomeNSearch-ի 13 երկրների մեջ հենց այս երկուսն են սովորական պատասխանը, թեև լավ տեղական իրավաբանը հեռակա գնումը գործնականում հնարավոր է դարձնում գրեթե ցանկացած տեղում։