Ինչպես ստանալ հիփոթեք արտերկրում՝ չլինելով տվյալ երկրի ռեզիդենտ

Բանկերին դուր չի գալիս վարկ տալ նրանց, ում չեն կարող «հասնել»։ Ոչ ռեզիդենտի հիփոթեքի ողջ խնդիրը մեկ նախադասությամբ հենց սա է. դուք ապրում եք մի երկրում, գույքը գտնվում է մյուսում, և վարկատուն պետք է որոշի՝ արժե՞ արդյոք ռիսկը վերցնել՝ հիմնվելով օտարերկրյա գործատուից ստացվող աշխատավարձի վկայականի վրա։ Որոշ բանկեր հենց սրանից բիզնես են սարքել՝ «այո» ասելով։ Մեծամասնությունը պարզապես ասում է «ոչ»։

Լավ նորությունն այն է, որ օտարերկրացիներին վարկավորող բանկերը կենտրոնացած են մի քանի շուկաներում, և դրանցից մի քանիսը հենց այն վայրերն են, ուր միջազգային գնորդներն ինքնուրույն էլ ցանկանում են լինել։ Իսպանական և պորտուգալական վարկատուները տարեկան հազարավոր ոչ ռեզիդենտ վարկեր են հաստատում։ ԱՄԷ-ի բանկերն ունեն ամբողջ բաժիններ՝ նվիրված էքսպատներին և արտասահմանյան գնորդներին։ Իսկ այնտեղ, որտեղ բանկային ֆինանսավորումը սակավ է, կառուցապատողները բացը լրացրել են բաժնետերով վճարումների պլաններով, առանց որևէ բանկի ներգրավման։

Այս ուղեցույցը կանդրադառնա արտերկրում գնումը ֆինանսավորելու չորս իրական եղանակներին, այն պայմաններին, որ իրականում առաջարկվում են ոչ ռեզիդենտներին, մեր հիմնական շուկաների համեմատությանը, հայտի ընթացակարգին և արտարժութային ռիսկին, որը ավելի շատ գնորդների է վնասում, քան որևէ մերժման նամակ։

Արտերկրում գույք գնելու չորս եղանակ

Ցանկացած սահմանամերձ գնում ֆինանսավորվում է չորս եղանակներից մեկով, և արժե անկեղծորեն որոշել, թե ո՛րն է ձեզ հարմար, նախքան որևէ գործակալի հետ խոսելը։

Առաջինը՝ տեղական հիփոթեքն այն երկրում, որտեղ գնում եք։ Վարկը ապահովագրված է արտասահմանում գտնվող գույքով, սովորաբար տրվում է տեղական արժույթով և գնահատվում է ձեր՝ այլուր վաստակած եկամուտով։ Հենց սրա մասին է հիմնականում այս ուղեցույցը։

Երկրորդը՝ վարկ վերցնելը սեփական երկրում։ Եթե ձեր երկրում ունեք գույք՝ բավարար սեփական կապիտալով, այնտեղ վերաֆինանսավորումը կամ բնակարանային կապիտալի վարկը կարող են գումար հայթայթել, որով հետո արտերկրում կհայտնվեք որպես կանխիկ գնորդ։ Ձեր բանկն արդեն ճանաչում է ձեզ, պայմանագիրը ձեր մայրենի լեզվով է, և վաճառողները ձեզ ընկալում են որպես կանխիկ գնորդ, ինչը իրական բանակցային ուժ է տալիս։ Թակարդն ակնհայտ է. ձեր ընտանեկան տունն այժմ կրում է երկու հազար կիլոմետր հեռու գտնվող արձակուրդային բնակարանի ռիսկը։

Երրորդը՝ կառուցապատողի վճարումների պլանն է։ Ստանդարտ պրակտիկա է Թուրքիայում, ԱՄԷ-ում և Թաիլանդում, որտեղ օտարերկրացիներին բանկային վարկավորումը սահմանափակից մինչև գրեթե զրո է։ Վճարում եք մասերով՝ կապված շինարարության փուլերի հետ, երբեմն էլ գումարի մի մասը հասցվում է հանձնումից տարիներ հետո։ Ոչ մի բանկ, եկամտի ֆայլ չկա, և չկա անկախ գնահատող, ով հարցնի՝ արդյոք նախագիծը իմաստ ունի։ Այս վերջին կետը գործում է երկու ուղղություններով էլ։

Չորրորդը՝ կանխիկն է, և հենց այն ֆինանսավորում է ավելի շատ միջազգային գնումներ, քան մյուս երեքը միասին վերցրած։ Ոչ թե այն պատճառով, որ բոլոր գնորդները հարուստ են։ Ավարտված երկսենյականոց բնակարանը՝ ծովից տասը րոպե հեռավորության վրա, Անթալիայում կամ Կիպրոսի ափին, կարող է ավելի քիչ արժենալ, քան կենտրոնական Լոնդոնի ավտոտնակը, և այս գների դեպքում շատ գնորդների պարզապես պարտք չի հարկավոր։

Ինչպիսի՞ն են իրականում ոչ ռեզիդենտների պայմանները

Մոռացեք այն տոկոսադրույքներն ու գործակիցները, որ բանկերը գովազդում են տեղացիներին։ Ոչ ռեզիդենտների վարկավորումն ընթանում է առանձին կանոնագրքով, և ամեն տողն ավելի խիստ է։

Սկսենք կանխավճարից։ Այն շուկաների մեծ մասում, որտեղ ընդհանրապես վարկավորում են օտարերկրացիներին, բանկերը սովորաբար տրամադրում են գույքի գնահատված արժեքի 50%-ից 70%-ը, այսինքն՝ դուք պետք է բերեք 30%-ից 50%-ը կանխիկ։ Համեմատեք սա տեղացի գնորդի 10%-20% կանխավճարի հետ։ Եվ գնահատումն էլ կարևոր է. եթե բանկի գնահատողը բնակարանը գնահատում է պայմանագրված գնից ցածր, վարկը փոքրանում է, և տարբերությունը ձեր հոգսն է դառնում։

Գնման ծախսերն ավելանում են դրան։ Փոխանցման հարկերը, նոտարական և գրանցման վճարները, իրավաբանական ծառայությունները. կախված երկրից, դրանք կազմում են մի քանի տոկոսից մինչև երկնիշ ցուցանիշ, և վարկատուները դրանք չեն ֆինանսավորի։ Ձեր իրական կանխիկ պահանջն է կանխավճարը գումարած այս ամենը։

Վարկի ժամկետներն էլ ավելի կարճ են, քան կարող եք սովորած լինել՝ սովորաբար 15-ից 25 տարի, և բանկերի մեծ մասը ցանկանում է, որ պարտքը մարվի, մինչև դուք հասնեք 70-ից 75 տարեկան հասակի։ 55-ամյա դիմորդին հաճախ առաջարկվում է 15-ամյա ժամկետ՝ ուզի թե չուզի, իսկ ավելի կարճ ժամկետը նշանակում է ավելի մեծ ամսական վճար։

Տոկոսադրույքները հաճախ լինում են փոփոխական։ Եվրոգոտում սա սովորաբար նշանակում է մարժա՝ Euribor-ից վեր, այնպես որ ձեր վճարումը շարժվում է Եվրոպայի տոկոսադրույքների հետ։ Ֆիքսված պայմաններ էլ կան, որոշ շուկաներում ավելի շատ, քան մյուսներում, և ոչ ռեզիդենտները երբեմն վճարում են փոքր հավելավճար՝ ամեն դեպքում։ Ձեզ առաջարկվող յուրաքանչյուր թիվն ընկալեք որպես ընթացիկ միջին ցուցանիշ, ոչ թե խոստում. գները հետևում են տոկոսադրույքի ցիկլին։

Հետո գալիս են փաստաթղթերը, որտեղ իրականում մահանում է հայտերի մեծ մասը։ Բանկը, որը գնահատում է օտարերկրյա եկամուտը, ուզում է ամբողջական պատկերը՝ թարգմանված և հաճախ ապոստիլացված.

• Երկու կամ երեք տարվա հարկային հայտարարագրեր
• Վերջին աշխատավարձի վկայականներ, կամ հաշվետվություններ, եթե ինքնազբաղված եք
• Վեցից տասներկու ամսվա բանկային քաղվածքներ
• Վարկային պատմություն ձեր հայրենի երկրից
• Առկա վարկերի և այլ պարտավորությունների ցանկ

Բանկերի մեծ մասն ավելացնում է նաև եկամուտ-պարտք թեստ. ձեր ընդհանուր ամսական պարտքային վճարումները, ներառյալ նոր հիփոթեքը, ընդհանուր առմամբ չեն կարող գերազանցել ձեր զուտ եկամտի մոտավորապես մեկ երրորդը։ Ինքնազբաղվածներին ամենուր ավելի մանրակրկիտ են ստուգում, և եկամուտը, որը դժվար է փաստաթղթավորել՝ ինչպիսին են կանխիկ եկամուտը կամ անկանոն ֆրիլանսը, գործնականում գոյություն չունեցող է համարվում։

Եվս մեկ եվրոպական սովորույթ, որի մասին արժե իմանալ. շատ վարկատուներ հիփոթեքի հետ մեկտեղ պահանջում են կյանքի ապահովագրության պոլիս՝ գնված ձեր տարիքի և առողջության հիման վրա։ Դա վարկի իրական արժեքի մասն է և պատճառներից մեկն է, թե ինչու է հաստատումն ավելի դժվարանում 60 տարեկանից հետո։

Ստացեք սկզբունքային համաձայնություն (agreement in principle), նախքան կոնկրետ բնակարանին սիրահարվելը։ Դա քիչ արժե, սովորաբար տևում է մեկից երեք շաբաթ, և ձեզ բոլոր հանդիպած գործակալների ու վաճառողների աչքում լուրջ գնորդի է վերածում։

Ո՞ր շուկաներն են վարկավորում ոչ ռեզիդենտներին

Ահա, թե ինչպես են HomeNSearch-ի ընդգրկած երկրները դասավորվում օտարերկրյա փոխառուի տեսանկյունից։

Իսպանիա և Պորտուգալիա. ամենահասանելի զույգը

Եթե ուզում եք Եվրոպայում պարզ ոչ ռեզիդենտ հիփոթեք, Իբերիան լավագույն հնարավորությունն է։ Իսպանական բանկերը տասնամյակներ շարունակ վարկավորել են օտարերկրյա գնորդներին, գործընթացը լավ մշակված է, և մաքուր, փաստաթղթավորված եկամուտ ունեցող ոչ ռեզիդենտը սովորաբար կարող է վարկ ստանալ գնահատված արժեքի 60%-ից 70%-ի չափով՝ 20-25 տարվա ընթացքում։ Ձեզ կպահանջվի NIE՝ օտարերկրացու հարկային համարը, և սովորաբար նաև իսպանական բանկային հաշիվ, ձեռքբերումն ավարտելուց առաջ։ Տեսեք, թե ինչ կարելի է գնել այս գումարով մեր Իսպանիայի էջում։

Պորտուգալիան մոտ է հետևում։ Ոչ ռեզիդենտների վարկավորումը սովորական երևույթ է, վարկ-արժեք հարաբերակցությունը նման մակարդակի է, երբեմն մի փոքր ցածր, իսկ NIF հարկային համարը և տեղական հաշիվը մուտքի տոմսերն են։ Պորտուգալական բանկերը մանրակրկիտ են փաստաթղթերի որակի հարցում, ուստի կանոնավոր եկամտի ֆայլը զգալիորեն արագացնում է գործընթացը։ Մեր Պորտուգալիայի ցուցակը գների պատկերացում է տալիս՝ Լիսաբոնից մինչև Ալգարվե։

Կիպրոս և Հունաստան. հնարավոր է, բայց համբերություն է պահանջում

Երկու երկրներում էլ կան օտարերկրացիներին վարկավորող բանկեր, բայց ոլորտն ավելի փոքր է, և պատասխանն ավելի շատ կախված է կոնկրետ բանկից, երբեմն էլ՝ կոնկրետ մասնաճյուղից, քան Իսպանիայում։ Ակնկալեք ավելի պահպանողական վարկ-արժեք հարաբերակցություն, ավելի դանդաղ գնահատում և ավելի մեծ փաստաթղթային բեռ։ Հունական բանկերն ամբողջ տարիներ ծախսեցին ֆինանսական ճգնաժամից հետո վերականգնվելու վրա և դեռ խիստ ընտրողական են ոչ ռեզիդենտների հայտերի հարցում, թեև իրավիճակը մեղմացել է։ Երկու շուկաներում էլ սպասել չուզող գնորդները հաճախ պարզապես կանխիկով են ավարտում գործարքը։

ԱՄԷ. վարկավորում, կառուցված աշխատավարձի չափանիշների վրա

Դուբայում և Աբու Դաբիում գործում է ակտիվ հիփոթեքային շուկա օտարերկրացիների համար, ներառյալ նրանք, ովքեր չեն ապրում Էմիրություններում։ Հաստատումը հենվում է աշխատավարձի վրա. բանկերը սահմանում են նվազագույն ամսական եկամտի շեմ և խստորեն ուսումնասիրում են, թե որքան կայուն է ձեր գործատուն կամ բիզնեսը։ Ոչ ռեզիդենտներին տրվում է ավելի ցածր վարկ-արժեք հարաբերակցություն, քան ԱՄԷ-ի ռեզիդենտներին, տարբեր է նաև գնագոյացումը, բայց գործընթացը արագ է եվրոպական չափանիշներով, և բանկերը սովորական են միջազգային փաստաթղթերի հետ աշխատելուն։ Տես մեր ԱՄԷ-ի էջում հենց շուկայի մասին։

Թուրքիա և Թաիլանդ. որտեղ վճարումների պլաններն են լրացնում բացը

Հիփոթեքն օտարերկրյա գնորդների համար գոյություն ունի թղթի վրա Թուրքիայում և գրեթե չկա Թաիլանդում, և գործնականում քիչ միջազգային գնորդներ են օգտվում դրանից երկու երկրներում էլ։ Ֆինանսավորման մշակույթը տարբեր է. բանկի փոխարեն վարկային ռիսկը կրում է կառուցապատողը։ Անտոկոս վճարումների ժամանակացույցները շինարարության ընթացքում սովորական երևույթ են թուրքական և թաիլանդական նոր կառույցներում, երբեմն ձգվելով հանձնումից երկու-երեք տարի հետո։ Սա իսկապես օգտակար ֆինանսավորում է։ Պարզապես հիշեք, որ ոչ ոք բանկի անունից չի ստուգել կառուցապատողին, ուստի ձեր փաստաբանի ուսումնասիրությունը՝ նախագծի, հողի սեփականության և էսքրոու համաձայնագրերի վերաբերյալ, պետք է կատարի հենց այդ աշխատանքը։

Հայտը՝ քայլ առ քայլ

Մանրամասները տարբերվում են երկրից երկիր, բայց ոչ ռեզիդենտի հայտը գրեթե ամենուր հետևում է նույն կմախքին։

1. Ձեռք բերեք տեղական հարկային համարը և, անհրաժեշտության դեպքում, տեղական բանկային հաշիվ։ Իսպանիայում սա NIE-ն է, Պորտուգալիայում՝ NIF-ը. երկրների մեծ մասն ունի համարժեք համակարգ։
2. Հավաքեք եկամտի ֆայլը՝ հարկային հայտարարագրեր, աշխատավարձի վկայականներ, քաղվածքներ, վարկային պատմություն, թարգմանված ըստ անհրաժեշտության։
3. Դիմեք սկզբունքային համաձայնության՝ ուղղակիորեն կամ միջնորդի միջոցով, որը զբաղվում է ոչ ռեզիդենտների գործերով։
4. Գտեք գույքը, համաձայնեցրեք գինը և տեղեկացրեք վաճառողին, որ գնում եք ֆինանսավորմամբ։
5. Բանկը պատվիրում է իր սեփական գնահատումը։ Վարկը սահմանվում է գնի և գնահատված արժեքի ցածր ցուցանիշով։
6. Ուսումնասիրեք պաշտոնական առաջարկը՝ տոկոսադրույքի տեսակը, ժամկետը, ապահովագրության պահանջները, վաղաժամկետ մարման վճարները։
7. Ավարտեք գործարքը նոտարի մոտ, ինչպես պահանջում է քաղաքացիական իրավունքի երկրների մեծամասնությունը, և գրանցեք հիփոթեքը սեփականության վրա։

Առաջին փաստաթղթերից մինչև բանալիների ստացումը, վեցից տասը շաբաթը ողջամիտ ակնկալիք է, եթե ձեր փաստաթղթերը կարգին են, ավելի երկար՝ եթե թարգմանություններն ու ապոստիլացումը ձգձգվեն։ Որտեղ տեղական պրակտիկան թույլ է տալիս, խնդրեք ձեր փաստաբանին գնման պայմանագրում ներառել ֆինանսավորման պայման, որպեսզի ձեր կանխավճարը փրկվի մերժված հայտի դեպքում։ Իսպանիան, օրինակ, դա ինքնաբերաբար չի ներառում։ Շատ գնորդներ կանխավճար են կորցրել՝ ենթադրելով, որ դա ինքնաբերաբար ներառված է։

Արտարժութային անհամապատասխանությունը, որը ոչ ոք նախապես չի հաշվարկում

Ահա ռիսկը, որը գոյատևում է հայտից ավելի երկար. դուք վաստակում եք մի արժույթով, պարտք ունեք մյուսով։ Եվրոյով հիփոթեք՝ վճարվող բրիտանական աշխատավարձից, բահտով վճարումների պլան՝ ֆինանսավորվող եվրոներից։ Վարկին կարևոր չէ, թե ինչ է անում փոխարժեքը։ Ձեր բյուջեին՝ շատ էլ կարևոր է։

Հաշվարկեք 10%-անոց տատանման տարբերակը, քանի որ նման տատանումներ իրականում պատահում են։ Եթե ձեր հայրենի արժույթը թուլանում է վարկի արժույթի նկատմամբ 10%-ով, ձեր ամսական վճարումն ինքնըստինքյան աճում է 10%-ով՝ առանց բանկի կողմից որևէ բանի փոփոխման։ 20-ամյա ժամկետի ընթացքում դուք նման տատանումներ կապրեք մեկից ավելի անգամ, երկու ուղղություններով էլ։

Կարող եք մեղմել այն։ Ամենամաքուր լուծումն այն է, որ վարկ վերցնեք այն արժույթով, որով վաստակում եք, եթե վարկատուն դա առաջարկում է։ Վեցից տասներկու ամսվա պահուստ, պահված վարկի արժույթով, կլանում է ցնցումները։ Հենց փոխանցումների համար մասնագիտացված արտարժույթի ընկերությունները առաջարկում են ֆորվարդ պայմանագրեր, որոնք ամրագրում են փոխարժեքը ամիսներ առաջ. սա ամենակարևորն է կառուցապատողին տրվող փուլային վճարումների դեպքում։ ԵՄ կանոնները նաև պարտավորեցնում են վարկատուներին զգուշացնել արտարժութային վարկառուներին այս ռիսկի մասին, և որոշ պայմանագրեր նախատեսում են վարկը փոխարկելու իրավունք, եթե փոխարժեքը գերազանցի սահմանված շեմը։ Ստուգեք՝ ձեր պայմանագիրն ունի՞ նման դրույթ։

Երբ բանկը «ոչ» է ասում

Մերժումները սովորական են ոչ ռեզիդենտների վարկավորման ոլորտում և հաճախ քիչ բան են ասում ձեր մասին։ Ինքնազբաղվածի թույլ եկամտի ֆայլը, տվյալ բանկի ներքին քաղաքականությանը չհամապատասխանող անձնագիրը, գույքի տեսակը, որը վարկատուն չի հավանում. սրանցից ցանկացածը կարող է ինքնուրույն ընկղմել հայտը։ Կարևորն այն է, թե որն է հաջորդ քայլը։

Երբեմն պատասխանը մեկ այլ բանկ է, քանի որ չափանիշները շատ են տարբերվում նույն երկրի ներսում, և միջնորդը, որը մասնագիտացած է ոչ ռեզիդենտների գործերում, հենց այստեղ է վաստակում իր վարձատրությունը։ Երբեմն պատասխանն ավելի մեծ կանխավճարն է. 50%-անոց կանխավճարով բանկը, որը մերժել էր ձեզ 30%-ի դեպքում, կարող է վերանայել իր որոշումը։ Ձեր տան գրավադրումը խնդիրը վերածում է ներքին հարցի, որը ձեր սեփական բանկը կարող է լուծել։ Կառուցապատողի վճարումների պլանները ընդհանրապես փոխարինում են բանկին այն շուկաներում, որոնք հենց դրա համար են ստեղծված։ Եվ երբեմն ազնիվ պատասխանն այն է, որ գնեք մի բան ավելի էժան, կանխիկով, մի շուկայում, որտեղ գները դա իրատեսական են դարձնում, փոխանակ ձեզ ձգելուց այնպիսի պայմաններով վարկի, որը հետո պատժում է ձեզ։

Եթե կշռադատում եք այս տարբերակներից մի քանիսը, խոսեք մեզ հետ։ HomeNSearch-ը գործում է տասներեք երկրում, և մեր աշխատանքի մի մասն է գնորդներին կապել այն շուկաների հետ, որտեղ նրանց բյուջեն և ֆինանսավորումն իրականում համապատասխանում են՝ նախքան որևէ ուսումնասիրական այց ամրագրելը։

Հաճախակի տրվող հարցեր

Կարո՞ղ եմ հիփոթեք ստանալ արտերկրում՝ չապրելով այնտեղ

Այո, ճիշտ երկրներում։ Իսպանիան, Պորտուգալիան և ԱՄԷ-ն բոլորն ունեն հաստատված ոչ ռեզիդենտ վարկավորում, իսկ կիպրական և հունական բանկերը դիտարկում են օտարերկրյա դիմորդներին՝ ըստ առանձին դեպքի։ Ձեզ կպահանջվի փաստաթղթավորված եկամուտ, տեղական հարկային համար և 30%-ից 50% կանխավճար։ Թուրքիան և Թաիլանդը հազվադեպ են վարկավորում օտարերկրյա գնորդներին. այնտեղ գնողները օգտագործում են կառուցապատողի վճարումների պլաններ կամ կանխիկ։

Ինչքա՞ն կանխավճար է անհրաժեշտ արտասահմանյան հիփոթեքի համար

Հաշվեք գնի 30%-ից 50%-ը, քանի որ ոչ ռեզիդենտների վարկ-արժեք հարաբերակցությունը սովորաբար 50%-ից 70%-ն է։ Գնման ծախսերն ավելանում են դրան, և ոչ մի վարկատու չի ֆինանսավորի դրանք։ Գնորդը, ով ունի գնի 40%-ը կանխիկով, գումարած ծախսերը, գրեթե ամենուր իրատեսական թեկնածու է, որտեղ վարկավորում են օտարերկրացիներին։

Ո՞ր երկիրն է ամենահեշտը ոչ ռեզիդենտ հիփոթեքի համար

Մեր ընդգրկած շուկաների մեջ՝ Իսպանիան և Պորտուգալիան, մոտիկ հետևում է ԱՄԷ-ն նրանց համար, ովքեր անցնում են բանկերի աշխատավարձի շեմերը։ Այս երեք երկրներն էլ օտարերկրյա հայտերը մշակում են որպես սովորական պրակտիկա, ոչ թե որպես բացառություն։

Կառուցապատողի վճարումների պլանն ավելի լա՞վ է, քան հիփոթեքը

Ավելի հեշտ է ստանալ, եկամտի ֆայլ չի պահանջվում, և շինարարության ընթացքում վճարումները հաճախ անտոկոս են։ Փոխարենը կա ռիսկ. ոչ ոք չի ստուգել նախագիծը, և ձեր գումարը մնում է անպաշտպան, մինչև գույքն ավարտվի և գրանցվի։ Հիփոթեքը ձեր կողմն է դասավորում բանկի գնահատումն ու իրավաբանական ստուգումները։ Օգտագործեք վճարումների պլանները՝ լավ փաստաբանի հետ և կառուցապատողի, որի ավարտված նախագծերով կարող եք անձամբ քայլել։