Ինչպես գնել անշարժ գույք արտերկրում. ամբողջական քայլ առ քայլ ուղեցույց

Մեկ այլ երկրում տուն գնելը ժամանակին հարուստ մարդկանց հոբբի էր։ Այլևս այդպես չէ։ Տեսազանգով դիտումները, անգլերենով խոսող իրավաբանները և արտարժույթի հատուկ բրոքերները Լիմասոլում գտնվող բնակարանը կամ Ալիկանտեի մերձակայքում գտնվող տնակը դարձրել են իրատեսական ծրագիր նույնիսկ սովորական բյուջե ունեցող գնորդի համար։

Իրատեսականը միշտ չէ, որ պարզ է։ Ստիպված կլինեք ստորագրել պայմանագրեր՝ իրավական համակարգում, որում չեք մեծացել, հաճախ լեզվով, որ չեք տիրապետում, և փոխանցել արտասահման միգուցե ձեր կյանքի ամենամեծ գումարը։ Այս ուղեցույցը ամբողջ գործընթացը ներկայացնում է հերթականությամբ. ինչ պետք է որոշել առաջին հերթին, ում պետք է վարձել, ինչքան է արժենում յուրաքանչյուր փուլ, և որքան ժամանակ է պահանջում ամբողջը։ Այն հիմնված է այն ամենի վրա, ինչ ամեն օր տեսնում ենք HomeNSearch-ում, որտեղ ստուգում ենք հայտարարություններ 13 երկրում, այդ թվում՝ Կիպրոսում, Իսպանիայում, Թուրքիայում, Թաիլանդում և ԱՄԷ-ում։

Սկսեք ոչ թե «որտեղ»-ից, այլ «ինչու»-ից

Հանգստյան օրերի բնակարան, վարձակալությունից եկամուտ ապահովող ներդրում և ապագա կենսաթոշակային բնակավայր՝ սրանք երեք բոլորովին տարբեր գնումներ են։ Դրանք ենթադրում են տարբեր երկրներ, տարբեր թաղամասեր և տարբեր տեսակի գույք, ուստի նպատակը որոշեք նախքան առաջին հայտարարությունը բացելը։

Եկամուտ ակնկալող ներդրողին պետք է հետաքրքրի հունվարյան վարձակալական պահանջարկը, ոչ թե ինչպիսի տեսք ունի մարինան հուլիսին։ Ապագա ռեզիդենտին անհրաժեշտ է մտածել դպրոցների, առողջապահության և վիզայի հնարավորությունների մասին։ Հանգստյան օրերի գնորդը այս ամենով կարող է չանհանգստանալ և ավելի ընտրողական լինել տեսարանի հարցում։

Հետո որոշեք իրական բյուջեն։ Գնման հարկերն ու վճարները սովորաբար ավելացնում են գնի 5–12%-ը՝ կախված երկրից, ուստի 200 000 եվրո արժողությամբ բնակարանն իրականում կարժենա 210 000–224 000 եվրո, նախքան որևէ աթոռ գնելը։ Այս ծախսերը ներառեք ձեր առավելագույն սահմանաչափում և պահեստային միջոցներ պահեք. անակնկալները անխուսափելի են։

Ուսումնասիրեք շուկան ինչպես տեղացի, ոչ թե ինչպես զբոսաշրջիկ

Երկիրը ավելի քիչ է կարևոր, քան փողոցը։ Ծովափից երկու թաղամաս հեռավորության վրա և ցամաքի խորքում՝ քսան րոպե հեռավորության վրա գները կարող են վարվել ինչպես բոլորովին տարբեր շուկաներում, ուստի երբ ընտրել եք տարածաշրջանը, արագ իջեք թաղամասային մակարդակի։

Գների շարժը դիտարկեք տասը տարվա, ոչ թե երկու տարվա կտրվածքով։ Շուկան, որ երեք տարում կրկնապատկվել է, կարող է երկու տարում կրկնակի իջնել, մինչդեռ դանդաղ աճող շուկան սովորաբար ավելի առողջ նշան է տալիս։ Ստուգեք նաև, թե ինչ է կառուցվում մոտակայքում. կռունկների անտառը նշանակում է ապագա մատակարարման ավելացում, իսկ ապագա մատակարարումը սահմանափակում է թե՛ վերավաճառքի գինը, թե՛ վարձակալական եկամուտը։

Տոկոսադրույքները նույնպես այս «տնային աշխատանքի» մասն են։ Երբ տեղական վարկավորումը թանկանում է, ներքին պահանջարկը սառչում է, և հենց այդ ժամանակ է արտասահմանից եկած կանխիկ գնորդն ստանում գնագոյացման տեղ։ Ցիկլը կատարելապես ճշգրիտ կանխատեսելու կարիք չկա. կարևոր է իմանալ, թե ցիկլի որ փուլում եք գնում։

Եթե վարձակալական եկամուտը ծրագրի մասն է, ուսումնասիրեք ոչ միայն գները, այլև վարձակալության կանոնները։ Բազմաթիվ հանրաճանաչ քաղաքներ այժմ լիցենզավորում կամ սահմանափակում են կարճաժամկետ վարձակալությունը, և թաղամասը, որտեղ զբոսաշրջային վարձակալությունը սահմանափակված է, բոլորովին այլ ներդրում է, քան բուկլետում պատկերվածը։ Հարցրեք տեղական կառավարման ընկերությանը, թե ինչպիսին է իրական զբաղվածությունը ողջ տարվա ընթացքում. նրանց պատասխանն ավելի արժեքավոր է, քան ցանկացած ինտերնետային կանխատեսում։

Եվ այցելեք սեզոնից դուրս ժամանակահատվածում. օգոստոսը ստում է։

Ստուգեք սեփականության կանոնները, նախքան սիրահարվելը

Յուրաքանչյուր երկիր օտարերկրյա գնորդների համար իր սահմանն է քաշում, և դա ուշ բացահայտելը թանկ է նստում։ Թաիլանդն օտարերկրացուն հող չի վաճառում, սակայն կոնդոմինիումը կարող է լիովին սեփականություն դառնալ, քանի դեռ օտարերկրացիները շենքի ոչ ավելի քան 49%-ն են կազմում։ ԱՄԷ-ն օտարերկրյա սեփականությունը սահմանափակում է հատուկ freehold գոտիներով։ Կիպրոսը ոչ եվրոպացի գնորդներից պահանջում է Նախարարների խորհրդի թույլտվություն, ինչը սովորական ընթացակարգ է, սակայն ձեր փաստաբանն է, որ պետք է ներկայացնի հայտը։ Չեռնոգորիան ազատորեն վաճառում է բնակարաններ օտարերկրացիներին, թեև սահմանափակում է հողի որոշ կատեգորիաներ, իսկ Վրաստանում գրեթե ոչինչ սահմանափակված չէ. սեփականության գրանցումը, ինչպես հայտնի է, տևում է մոտավորապես մեկ օր։

Ռեզիդենտության կանոնները մեկ այլ գիրք են, որ պետք է կարդալ վաղ։ Իսպանիան 2025 թվականի ապրիլին փակեց ոսկե վիզան, իսկ Պորտուգալիան դեռ 2023 թվականի հոկտեմբերին վերացրեց անշարժ գույքի ուղին, սակայն գնորդներ դեռ հայտնվում են՝ երկուսի շուրջ կառուցված ծրագրերով։ Հունաստանն դեռ ունի գույքի հետ կապված վիզա, որի շեմերը կախված են տարածաշրջանից, Թուրքիան քաղաքացիություն ստանալու ուղի է տալիս 400 000 դոլարից սկսած գնումների դեպքում, իսկ Կիպրոսը մշտական ռեզիդենտությունը կապում է 300 000 եվրոյից բարձր արժողությամբ նոր բնակարան գնելու հետ։ Եթե ռեզիդենտության ծրագիրը ձեր պլանի մասն է, հաստատեք այն պաշտոնական կառավարական էջերում հենց այն շաբաթ, երբ սկսում եք որոնումը. ծրագրերը փակվում են ավելի արագ, քան բլոգները թարմացվում են։

Վարձեք ձեր սեփական մարդկանց

Գործակալը, որ ցույց է տալիս գույքը, աշխատում է վաճառողի համար։ Կառուցապատողի անվճար իրավաբանական աջակցությունն էլ աշխատում է կառուցապատողի համար։ Սա չի նշանակում, որ նրանք անազնիվ են. պարզապես սենյակում ոչ ոք չի վճարվում ձեզ պաշտպանելու համար, մինչև դուք չեք վարձում մեկին, ով հենց դա է անելու։

Նվազագույնը, այդ մեկը պետք է լինի անկախ տեղական իրավաբան, ով խոսում է ձեր լեզվով և պատասխանատու է միայն ձեր առաջ։ Կախված երկրից, կպահանջվի նաև լիցենզավորված գործակալ գնորդի կողմից, երդվյալ թարգմանիչ ամեն ինչի համար, ինչ ստորագրում եք, և նոտար, որը քաղաքացիական իրավունքի երկրների մեծ մասում գործարքի պարտադիր, չեզոք մասնակիցն է, ոչ թե ընտրովի հավելում։ Հարկային խորհրդատու, ով ծանոթ է թե՛ ձեր, թե՛ նպատակային երկրի օրենսդրությանը, իր վարձատրությունը արդարացնում է հենց առաջին անգամ, երբ բացում է կրկնակի հարկման պայմանագիրը։

Կանոն, որը մեր բրոքերները կրկնում են ամեն նոր գնորդի. եթե սեղանի շուրջ բոլորին ձեզ ներկայացրել է վաճառողը, ապա դուք թիմ չունեք։ Դուք ունեք հանդիսատես։

Քայլ առ քայլ ժամանակացույցը

Ահա տիպիկ երկրորդային գույքի գնման հաջորդականությունը։ Չկառուցված («off-plan») օբյեկտի դեպքում տրամաբանությունը նույնն է, միայն ավարտը սպասում է շինարարությանը։

1. Սահմանեք բյուջեն և կազմեք կարճ ցուցակ (1–4-րդ շաբաթ)

Ամրագրեք ձեր առավելագույն սահմանաչափը՝ ներառելով ծախսերի 5–12%-ը, ընտրեք մեկ կամ երկու թիրախային տարածաշրջան և սկսեք զտել հայտարարությունները։ Դա արեք խստորեն։ Պահանջեք հատակագծեր, ճշգրիտ հասցեներ և տեսադիտումներ, և հրաժարվեք ցանկացած վաճառողից, ով դրանք չի տրամադրում։ Սա նաև այն շաբաթն է, երբ պետք է սկսել իրավաբանների հետ հարցազրույցները, նախքան դրանց հրատապ կարիք կունենաք։

2. Կատարեք մեկ կենտրոնացված ուղևորություն դիտումների համար (մոտավորապես մեկ շաբաթ)

Դիտեք ութից տասներկու գույք երեք-չորս օրվա ընթացքում, ոչ թե երկու գույք հանգիստ երկու շաբաթում։ Երեկոյան քայլեք թաղամասով։ Հնարավորության դեպքում խոսեք հարևանի հետ։ Հանդիպեք ձեր ընտրած իրավաբանին անձամբ, քանի դեռ երկրում եք։

3. Ամրագրեք գույքը

Գտե՞լ եք ձեզ հարմարը։ Սովորաբար ստորագրում եք կարճ ամրագրման պայմանագիր և վճարում ամրագրման ավանդ, հաճախ մի քանի հազար եվրո, որպեսզի գույքը հանվի շուկայից ստուգումների ընթացքում։ Կարդացեք նույնիսկ այս փոքր պայմանագիրը՝ նախքան ստորագրելը։ Որոշ ավանդներ վերադարձվում են, եթե սեփականության ստուգումը ձախողվում է։ Մյուսները՝ ոչ։

4. Թողեք, որ ձեր իրավաբանն անցկացնի ամբողջական ստուգում (2–4 շաբաթ)

Սա այն փուլն է, որ փրկում է գնորդներին։ Իրավաբանը հաստատում է, որ վաճառողն իսկապես ունի այն, ինչ վաճառում է, ստուգում է հիփոթեքները, պարտքերը և երրորդ կողմերի պահանջները սեփականության իրավունքի վրա, ինչպես նաև ստուգում շինարարական թույլտվությունները և հատակագծային համապատասխանությունը։ Չկառուցված գույքի դեպքում նա նաև ստուգում է կառուցապատողի լիցենզիաները և ձեր փուլային վճարումների պաշտպանվածությունը։ Ոչինչ չի ստորագրվում, մինչև սա մաքուր արդյունքով չավարտվի։

5. Ստորագրեք պայմանագիրը և վճարեք կանխավճարը

Հաջորդը գալիս է հիմնական վաճառքի պայմանագիրը, տարբեր երկրներում տարբեր անուններով, կանխավճարով, որը սովորաբար կազմում է գնի մոտավորապես 10%-ը։ Այստեղից սկսած, հրաժարվելը սովորաբար ձեզ արժենում է կանխավճարը, իսկ վաճառողի հրաժարվելը՝ ավելին։ Ամսաթվերը, տուգանքները և ինչը համարվում է չկատարում, ամբողջությամբ գրված են այս փաստաթղթում, ուստի հենց այստեղ է ձեր իրավաբանն արդարացնում իր վարձատրությունը։

6. Կարգավորեք գումարը

Հիփոթեքի հաստատումը, արտարժույթի փոխանակումը և միջազգային փոխանցումը տեղի են ունենում պայմանագրի և գործարքի ավարտի միջև։ Սկսեք դրանք ավելի վաղ, քան թվում է անհրաժեշտ։ Բանկերը կհարցնեն, թե որտեղից են գումարները, և երկու երկրից երեք հաստատությունների քաղվածքներ ստանալը ավելի երկար է տևում, քան ցանկացած ոք սպասում է։

7. Ավարտեք գործարքը և գրանցեք

Ավարտի օրը սովորաբար նոտարական հանդիպում է. մնացորդը փոխանցվում է, ակտը ստորագրվում է, և փոխանցումն ուղարկվում է հողային ռեեստր։ Եվրոպայի մեծ մասում այս ամենը կարելի է անել լիազորագրով՝ առանց տեղում ներկա գտնվելու։ Ընդունված առաջարկից մինչև բանալիների ստացումը երկու-երեք ամիսը սովորական տեմպ է երկրորդային գործարքի համար։

Հիփոթեք, արտարժույթ և գումարի փոխանցում

Փոխառություն ոչ ռեզիդենտի համար

Շատ երկրներ վարկեր են տալիս օտարերկրյա գնորդներին, սակայն ավելի խիստ պայմաններով, քան տեղացիներին. ավելի մեծ կանխավճար, ավելի շատ փաստաթղթեր և հաճախ ավելի բարձր տոկոսադրույք։ Ակնկալեք, որ վարկատուն կպահանջի հաստատված եկամտի ապացույց, հարկային հայտարարագրեր, վարկային պատմություն ձեր հայրենիքից և գոյություն ունեցող պարտքերի բացատրություն, անհրաժեշտության դեպքում՝ թարգմանված։ Այլ շուկաներ, այդ թվում՝ Թաիլանդն ու Վրաստանը, փաստացի կանխիկ շուկաներ են օտարերկրացիների համար։ Հենց դրա համար բազմաթիվ գնորդներ ազատում են կապիտալ իրենց հայրենի գույքից և արտասահման հայտնվում որպես կանխիկ գնորդներ, ինչը նաև ուժեղացնում է նրանց առաջարկները։

Եվս մեկ բան. եթե բնակարանը եվրոյով վարձակալական եկամուտ կբերի, այլ արժույթով վարկ վերցնելը ավելորդ ռիսկ է ավելացնում. հնարավորության դեպքում համապատասխանեցրեք վարկը եկամտին։

Արժույթը գնի մասն է

Ստորագրման և ավարտի միջև ընկած ժամանակահատվածում փոխարժեքը շարունակում է շարժվել, և վեցնիշ գումարի փոխանցման դեպքում փոքր տատանումն էլ կարող է ձեր տան արժեքը փոխել հազարավոր միավորով։ Փոխարժեքը կանխատեսել հնարավոր չէ, բայց հնարավոր է ամրագրել այն. արտարժույթի մասնագետները առաջարկում են ֆորվարդային պայմանագրեր, որոնք ամրագրում են այսօրվա փոխարժեքն ամիսներ հետո տեղի ունեցող ավարտի ամսաթվի համար։

Համեմատեք փոխանցման ամբողջ արժեքը, ոչ թե գովազդված վճարը։ Զրոյական վճարով փոխանցումը, ուռճացված փոխարժեքով, հաճախ ամենաթանկ տարբերակն է սեղանին։ Վերցրեք երկու-երեք առաջարկ նույն գումարի, նույն օրվա համար. դրանց միջև եղած տարբերությունը ձեզ կզարմացնի։

Հարկերը, որոնք դուք իրականում կվճարեք

Չորս պահ ստեղծում է հարկ. գնումը, տիրապետումը, վարձակալությունը և վաճառքը։

Գնումը մեծն է, և հենց դա է կազմում այն 5–12%-ի հիմնական մասը։ Անվանումը փոխվում է երկրից երկիր. փոխանցման հարկ, դրոշմանիշային տուրք կամ ԱԱՀ նոր շինություններում։ Դրույքաչափն էլ է փոխվում։ Կիպրոսում փոխանցման վճարները սանդղակային են և հասնում են մինչև 8%-ի, Դուբայում գործում է հողային վարչության միասնական 4%-ոց վճար, իսկ Ֆրանսիայում երկրորդային գույքի գնման դեպքում նոտարական ծախսերը կազմում են մոտավորապես 7–8%։

Տիրապետումը գրեթե ամենուր առաջացնում է տարեկան մունիցիպալ կամ գույքահարկ, սովորաբար ոչ մեծ։ Վարձակալությունը նշանակում է եկամուտի հայտարարագրում այն երկրում, որտեղ գույքն է, ինչպես նաև սովորաբար ձեր հայրենիքում. կրկնակի հարկման պայմանագրերը գոյություն ունեն, որպեսզի նույն եվրոյի վրա երկու անգամ չհարկվեք, բայց այդ արտոնությունը պետք է պահանջվի, ոչ թե ենթադրվի ինքնաբերաբար։ Վաճառքն առաջացնում է կապիտալի աճի հարկ գույքի երկրում, որը հաճախ նվազում է, որքան երկար եք տիրապետել գույքին։

Մեկ վարչական մանրամասն, որն ունի գործարքը հետաձգելու անհամաչափ ուժ. երկրների մեծ մասը ձեզ տալիս է տեղական հարկային համար նախքան գնումը, ինչպիսին է Իսպանիայի NIE-ն, և վաղ դիմումը պահպանում է նոտարական ամսաթիվը ժամանակացույցում։

Այս ամենը չպետք է ձեզ վախեցնի։ Այն պարզապես պետք է հայտնվի ձեր աղյուսակում նախքան առաջարկ անելը, ոչ թե հետո։

Ինչպես են համեմատվում չորս հանրաճանաչ շուկաներ

Արագ ակնարկ այն շուկաների մասին, որոնց մասին գնորդներն ամենից հաճախ մեզ հարցնում են, մեր կատալոգի 13 երկրից։ Բոլորի մեջ ստուգված հայտարարությունները կարող եք դիտել մեր գույքի կատալոգում։

Կիպրոսը շատ գնորդների համար ամենահեշտ մուտքն է դեպի ԵՄ գույք. անգլերենով պայմանագրերը ստանդարտ են, գործընթացը կոմպակտ է, իսկ 300 000 եվրոյից բարձր արժողությամբ նոր բնակարանի հետ կապված մշտական ռեզիդենտության ուղին պահպանում է կայուն պահանջարկ։ Հաշվի առեք ԱԱՀ-ն նոր շինություններում կամ փոխանցման վճարները երկրորդային շուկայում, և մի մոռացեք Նախարարների խորհրդի թույլտվության մասին, եթե ոչ եվրոպացի գնորդ եք։

Իսպանիան հասուն հսկա շուկա է՝ խորը երկրորդային պաշարներով Վալենսիայից մինչև Անդալուսիա։ Ձեզ կպահանջվի NIE, նախքան գործարքն ավարտելը, և 2025 թվականի ապրիլից ի վեր ոսկե վիզա այլևս կցված չէ։ Գնեք այն կյանքի կամ եկամտի համար, ոչ թե անձնագրի։

Թուրքիան արագ է շարժվում և, օտարերկրյա գնորդների համար, հիմնականում գնագոյացվում է կայուն արժույթով։ Սեփականության վկայականը՝ TAPU-ն, փոխանցվում է հողային ռեեստրի մեկ հանդիպման ընթացքում, իսկ 400 000 դոլարից սկսած գնումները բացում են քաղաքացիության ուղին, ինչը պահպանում է ներդրողների բարձր հետաքրքրությունը Ստամբուլում և Անթալիայում։

Թաիլանդն ունի իր սեփական կանոնները. կոնդոմինիումները լիովին սեփականացվող են 49%-անոց օտարերկրյա քվոտայի սահմաններում, հողն օտարերկրացիների համար հասանելի չէ, և գնումների մեծ մասը կանխիկ է։ Վարձակալական պահանջարկը Փուկեթի նման կենտրոններում ինքն իրեն ապացուցում է։

Հաճախ տրվող հարցեր

Կարո՞ղ է օտարերկրացին ամբողջությամբ տիրապետել գույքին արտերկրում

Հանրաճանաչ երկրների մեծ մասում՝ այո, թեև գրեթե յուրաքանչյուր երկիր ինչ-որ տեղ պայման է դնում. քվոտա, գոտի, թույլտվության ձև կամ հողի սահմանափակում։ Ձեր կոնկրետ իրավիճակի գործնական պատասխանն արժե մեկ զանգ տեղական իրավաբանին, և դա այն զանգն է, որ արժե անել կարճ ցուցակի կազմումից առաջ, ոչ թե հետո։

Որքա՞ն է տևում գույքի գնումն արտերկրում

Որոնումը հաշվեք առանձին։ Երբ առաջարկն ընդունվում է, երկրորդային գույքի գնումը սովորաբար ավարտվում է երկուից երեք ամսում՝ պայմանավորված ամբողջական ստուգումով, ֆինանսավորմամբ և նոտարի ժամանակացույցով։ Չկառուցված գույքն ավարտվում է շինարարության ավարտի հետ, ինչը կարող է լինել մեկ կամ երեք տարի հեռու։

Պե՞տք է ես ուղևորվեմ գնման համար

Սովորաբար՝ ոչ։ Մեր 13 երկրների մեծ մասում լիազորագիրը թույլ է տալիս ձեր իրավաբանին ստորագրել ամեն ինչ, և բազմաթիվ գնորդներ ավարտում են գործարքը՝ երկրորդ ուղևորության կարիք չունենալով։ Այնուամենայնիվ, մենք առաջարկում ենք գոնե մեկ դիտման ուղևորություն կատարել. լուսանկարները չեն ձայնագրում աղմուկը, հոտերը կամ հարևանի աքաղաղը։

Արտերկրում գույք գնելը ինձ ռեզիդենտություն կտա՞

Միայն այնտեղ, որտեղ գործող ծրագիր դա ասում է։ Իսպանիայի ոսկե վիզան ավարտվեց 2025 թվականի ապրիլին, իսկ Պորտուգալիայի անշարժ գույքի ուղին փակվեց 2023 թվականի հոկտեմբերին, ուստի ոչ մեկը այսօրվա ծրագրի մեջ տեղ չունի։ Հունաստանը, Կիպրոսը, Թուրքիան և ԱՄԷ-ն դեռ գույքը կապում են ռեզիդենտության կամ քաղաքացիության հետ տարբեր ձևերով, յուրաքանչյուրն իր շեմերով և պայմաններով։ Ստուգեք ընթացիկ կանոնները պաշտոնական աղբյուրներում գնումից առաջ, ոչ թե հետո։