Ինչպես գնել անշարժ գույք Չեռնոգորիայում. գործընթաց, հարկեր և կացության իրավունք

Չեռնոգորիայում գործածվում է եվրո, երկիրը գտնվում է Եվրոպայի մեծամասնության մայրաքաղաքներից ընդամենը երեք ժամ թռիչքի հեռավորության վրա, և ծովային տեսարանով բնակարան այստեղ վաճառվում է Ժնևի կայանատեղիի գնով։ Գնման գործընթացը զարմանալիորեն կարճ է. օտարերկրացու համար հատուկ թույլտվություն պետք չէ, բնակարանի համար կառավարության հաստատում չի պահանջվում, և կադաստրը մի քանի շաբաթում ձեր անունով է գրանցում սեփականությունը։ Այս ուղեցույցում կանդրադառնանք նրան, թե ով ինչ կարող է գնել, գործարքի յուրաքանչյուր քայլին, 2024 թվականի հարկային բարեփոխմանը, որը համացանցի կեսը դեռ չի նկատել, և թե ինչպես է սեփականության վկայականը վերածվում կացության իրավունքի։

Կարո՞ղ են արդյոք օտարերկրացիները անշարժ գույք գնել Չեռնոգորիայում

Այո, և Բալկանների մյուս երկրների համեմատ՝ պայմանները շատ ավելի ազատ են։ Օտարերկրացի ֆիզիկական անձինք բնակարաններ ու տներ գնում են լիարժեք սեփականությամբ, իրենց անունով, ճիշտ նույն իրավունքով, ինչ Չեռնոգորիայի քաղաքացին։ Չափանիշը փոխադարձությունն է. եթե չեռնոգորցին կարող է սեփականություն ունենալ ձեր երկրում, ապա դուք էլ կարող եք սեփականություն ունենալ Չեռնոգորիայում։ Սա վերաբերում է ԵՄ երկրներին, Մեծ Բրիտանիային, ԱՄՆ-ին, Կանադային, Ավստրալիային, Պարսից ծոցի երկրներին և գրեթե բոլոր այն երկրներին, որտեղից իրականում գալիս են գնորդները։ Ձեր փաստաբանը մեկ օրում ստուգում է դա։ Այն հազվադեպ քաղաքացիությունները, որոնց հետ փոխադարձության համաձայնագիր չկա, նույնպես դուրս չեն մնում. նրանք գնում են տեղական ընկերության միջոցով, նույն սխեմայով, ինչ հողի դեպքում է կիրառվում։

Կանոնները իրապես խստանում են միայն հողի հարցում։ Օտարերկրացի ֆիզիկական անձը կարող է սեփական անունով ունենալ տան տակի հողամասը, բայց գյուղատնտեսական հողը, անտառը, որոշակի չափից մեծ հողամասերը և սահմանամերձ գոտում գտնվող տարածքները ուղղակիորեն չեն կարող գրանցվել օտարերկրյա անձնագրի վրա։ Լուծումը չեռնոգորական ընկերությունն է՝ դ.օ.օ.-ն. դուք տնօրինում եք ընկերությունը, ընկերությունը՝ հողը։ Փաստաբանները նման ընկերություն են բացում մոտ մեկ շաբաթում, մի քանի հարյուր եվրոյով, և մեծ այգիներով վիլլաների զգալի մասը հենց այս սխեմայով է գրանցված։ Դա սովորական պրակտիկա է, ոչ թե օրենքի բացթողում։

Գնման գործընթացը՝ քայլ առ քայլ

Առաջարկի ընդունումից մինչև սեփականության գրանցում մաքուր գործարքը տևում է չորսից ութ շաբաթ։ Հաջորդականությունն այսպիսին է.

1. Վարձեք ձեր սեփական փաստաբանին, նախքան որևէ բան ստորագրելը։ Հաշվարկեք գնի մոտ 1 տոկոսը, հաճախ էժան բնակարանների դեպքում՝ մի քանի հարյուր եվրո նվազագույն շեմով։ Փաստաբանը կադաստրից ուղղակիորեն հանում է սեփականության թերթիկը՝ list nepokretnosti-ն, և ստուգում գրավների, պարտավորությունների, չստորագրած համասեփականատերերի առկայությունը, և ամենակարևորը՝ արդյոք շենքն ամբողջությամբ օրինականացված է։
2. Ստացեք հարկային նույնականացման համար հարկային մարմնից։ Բավական է անձնագիրը և կարճ ձևաթուղթը, սովորաբար նույն օրը է տրվում։ Այն կպահանջվի պայմանագրի և հետագայում հարկի վճարման համար։
3. Ստորագրեք նախնական պայմանագիր և վճարեք կանխավճար՝ սովորաբար 10 տոկոս։ Չեռնոգորական օրենքը կանխավճարը դիտարկում է հին հարավսլավական ձևով. եթե գնորդն է հրաժարվում գործարքից, նա կորցնում է կանխավճարը, իսկ եթե վաճառողն է հրաժարվում, պարտավոր է վերադարձնել կրկնակի չափով։ Պարզ վերավաճառքի դեպքում դա կամընտիր է, իսկ շինարարական փուլում գտնվող օբյեկտների դեպքում՝ ստանդարտ։
4. Ստորագրեք հիմնական պայմանագիրը նոտարի մոտ։ Նոտարական վավերացումն այստեղ պարտադիր է անշարժ գույքի վաճառքի համար, և եթե դուք չեռնոգորերեն չեք խոսում, ստորագրմանը մասնակցում է դատական թարգմանիչ, կամ պայմանագիրը կազմվում է երկլեզու։
5. Փոխանցեք գումարը բանկից բանկ։ Նոտարներն ու բանկերը ակնկալում են մաքուր, փաստաթղթավորված փոխանցում. կանխիկ գումարով ծանրաբեռնված գործարքները Չեռնոգորիայում նույնպես կասկածելի են թվում, ինչպես ամենուր։
6. Նոտարը պայմանագիրը ներկայացնում է կադաստր, որը ձեզ գրանցում է որպես նոր սեփականատեր։ Վերավաճառքի դեպքում հարկային մարմինն այնուհետև թողարկում է փոխանցման հարկի գնահատականը։

Չեռնոգորական դասական թակարդը խարդախությունը չէ, այլ օրինականացումը։ 1990-ականներին և 2000-ականներին ափամերձ շենքերի հազարավոր օրինակներ կառուցվել են առանց ամբողջական թույլտվության։ Երբեք չօրինականացված գույքը հիփոթեք չի ստանում, թղթի վրա գոնե կրում է քանդման հրամանի ռիսկը և վատ է վերավաճառվում։ Կադաստրում մեկ ստուգումն ամեն ինչ պարզաբանում է, ուստի սա այն բանը չէ, որ կարելի է բաց թողնել։

Շինարարական փուլում գտնվող գույքի գնումը պահանջում է ուսումնասիրության մեկ լրացուցիչ շերտ։ Չեռնոգորիան Դուբայի ոճի էսքրոու համակարգ չունի, ուստի ձեր պաշտպանությունը կառուցապատողի փորձն է, վավեր շինարարական թույլտվությունը և պայմանագիրը, որը վճարումները կապում է շինարարության փուլերի հետ։ Հարցրեք, թե ինչ պատահեց կառուցապատողի վերջին երկու նախագծերի հետ և երբ են բանալիներն իրականում հանձնվել։ Անորոշ պատասխանները նշանակում են, որ զեղչն արժանի չէ։

Հեռավար գնումն ապահովագրի միջոցով

Երկիր ուղևորվել պարտադիր չէ։ Չեռնոգորիայի դեսպանատանը ստորագրված կամ ձեր երկրում նոտարի մոտ ստորագրված ու ապոստիլով վավերացված լիազորագիրը թույլ է տալիս ձեր փաստաբանին ստանալ TIN-ը, ստորագրել պայմանագիրը նոտարի մոտ և գրանցել սեփականությունը, մինչ դուք հետևում եք գործընթացին էլփոստով։ Ափամերձ գործակալությունները ամեն ամիս իրականացնում են այսպիսի հեռավար գործարքներ Գերմանիայից, Մեծ Բրիտանիայից և Պարսից ծոցի երկրներից եկող գնորդների համար։ Դիտումն անցնում է վիդեոզանգով, պայմանագիրը՝ լիազորագրով, բանալիները հասնում են սուրհանդակով։

Ֆինանսավորումը՝ պլանավորեք կանխիկ վճարումով

Չեռնոգորական բանկերը վարկեր են տալիս անշարժ գույքի դիմաց, բայց ոչ ռեզիդենտների համար հիփոթեքը հազվադեպ է, և թղթաբանությունը ընթանում է իր ուրույն տեմպով։ Տեղացիների համար պայմանները տևում են մոտ 20-25 տարի, դրույքաչափերով, որոնք գերմանական կամ բրիտանական բանկերին սովոր մարդուն չեն տպավորի։ Օտարերկրյա գնորդների մեծ մասը վճարում է կանխիկ, փոխառում է իր հայրենիքի գույքի հաշվին կամ օգտվում է կառուցապատողի մասնաբաժինների ծրագրից նոր կառույցների վրա, որտեղ հանձնումից առաջ փուլային վճարումները սովորական պրակտիկա են։ Եթե ձեր գնումը կախված է տեղական վարկից, ստացեք բանկի հաստատումը գրավոր ձևով, նախքան նախնական պայմանագիրը ստորագրելը, ոչ թե հետո։

Ինչ արժե գնումն իրականում

Ահա այն մասը, որտեղ Google-ի ասածների մեծ մասին լավ է չվստահել։ Տարիներ շարունակ բոլոր ուղեցույցները կրկնում էին նույն միտքը. Չեռնոգորիան գանձում է 3 տոկոսանոց միասնական փոխանցման հարկ։ Դա ավարտվեց 2024 թվականի հունվարին։ Վերավաճառքի գույքի փոխանցման հարկն այժմ առաջադիմական է.

• 3% մինչև 150 000 եվրո գնի հատվածի համար
• 5% 150 000-ից 500 000 եվրո հատվածի համար
• 6% 500 000 եվրոն գերազանցող ցանկացած հատվածի համար

Հաշվարկենք 300 000 եվրո արժողությամբ բնակարանի համար. 4 500 եվրո առաջին հատվածի, գումարած 7 500 եվրո երկրորդի համար, ընդհանուր՝ 12 000 եվրո, փաստացի 4 տոկոս։ Ցանկացած հոդված, որ դեռ նշում է 3 տոկոսանոց միասնական դրույքաչափ, գրվել է բարեփոխումից առաջ և երբեք չի թարմացվել, ինչը ցույց է տալիս, թե որքանով կարելի է վստահել դրա մնացած մասին։

ԱԱՀ-ի հաշվառված կառուցապատողից գնված նոր կառույցները ընդհանրապես ազատված են փոխանցման հարկից։ Փոխարենը գինը ներառում է 21 տոկոս ԱԱՀ, և «ներառում է» բառն այստեղ առանցքային է. այն ավելացված չէ նոտարի սեղանի մոտ, այլ արդեն մտցված է հայտարարված գնի մեջ։ Մնացած ծախսերը հանգիստ են. նոտարական վճարները սովորական բնակարանի համար կազմում են մի քանի հարյուր եվրո՝ ըստ գնի սանդղակի։ Իրավաբանական ծառայությունների վճարը կազմում է մոտ 1 տոկոս։ Գործակալության միջնորդավճարը 3 տոկոսից է սկսվում, ավանդաբար ծանրաբեռնվում է վաճառողի վրա, թեև էժան օբյեկտների դեպքում այդ ծախսը հակված է տեղափոխվել գնի մեջ, ուստի նախքան դիտումների ամրագրումը հարկ է պարզաբանել, թե ով ինչ է վճարում։ Դրոշմ չկա և հարստության հարկ չկա, որը հետագայում ավելանա։

Տիրապետումն էլ է էժան։ Տարեկան քաղաքային գույքահարկը կազմում է շուկայական արժեքի 0,25-1 տոկոս, ափամերձ քաղաքներում երկրորդ բնակարանները հարկվում են այդ միջակայքի վերին սահմանով. Բուդվայում 200 000 եվրոյով գնված բնակարանի դեպքում սպասվում է տարեկան մի քանի հարյուր եվրո, ոչ թե հազարներ։ Հետագայում վաճառքի դեպքում կապիտալի աճը հարկվում է 15 տոկոսով։ Վարձակալությունից եկամուտը հարկվում է նույն 15 տոկոսով, 30 տոկոս ծախսերի հաստատագրված նվազեցումից հետո։

Կացության իրավունքը. ինչ է տալիս ձեր սեփականության վկայականը

Չեռնոգորիայում բնակարանի սեփականությունը հիմք է հանդիսանում ժամանակավոր կացության իրավունքի՝ privremeni boravak-ի, դիմումի համար։ Դիմումին կցվում են սեփականության թերթիկը, առողջության ապահովագրությունը, միջոցների ապացույցը և դատվածության մասին տեղեկանքը։ Իրավունքը տրվում է մինչև մեկ տարի ժամկետով և երկարաձգվում է այնքան ժամանակ, քանի դեռ գույքը ձեր սեփականությունն է։ Շատ գնորդների համար հենց սա է գնման ամբողջ իմաստը. հանգստյան բնակարանն այդպես դառնում է օրինական բազա, և 90-օրյա զբոսաշրջային ժամկետը դադարում է կարևոր լինել։ Դիմումները ներկայացվում են Ներքին գործերի նախարարության այն գրասենյակում, որի տարածքում գտնվում է գույքը, և որոշումն սովորաբար պատրաստ է մի քանի շաբաթում։ Ամուսինները և երեխաները կարող են դիմել ընտանիքի վերամիավորման հիմքով, այնպես որ մեկ վկայականը կարող է ընդգրկել ողջ ընտանիքը։

Երկու անկեղծ վերապահում. այս իրավունքը աշխատանքի իրավունք չի տալիս, և դրանում անցկացրած տարիները չեն հաշվառվում մշտական կացության համար, որին անհրաժեշտ է այլ հիմք, ինչպիսին են աշխատանքը կամ ընտանեկան կապերը։ Եթե Չեռնոգորիան ձեզ համար պիտի դառնա հիմնական տունը, ոչ թե ամառային երկար հանգստի վայրը, ապա ուղին համապատասխան ձևով պլանավորեք։

Իսկ քաղաքացիությո՞ւնը։ Չեռնոգորիան ժամանակին ուներ ներդրումային քաղաքացիության ծրագիր՝ կապված հաստատված հանգստյան համալիրների նախագծերի հետ։ Այն փակվեց 2022 թվականի վերջին և այդպես էլ չվերաբացվեց։ Էջեր, որոնք դեռ գովազդում են չեռնոգորական անձնագիր 450 000 եվրո ներդրման դիմաց, նկարագրում են ծրագիր, որն այլևս գոյություն չունի. սա հին բովանդակության երկրորդ դեպքն է, որը հեշտությամբ կմոլորեցնի ձեզ։

Որտե՞ղ գնել. կարճ շրջագայություն ափի երկայնքով

Ափագիծը մի ծայրից մյուսը հազիվ 100 կիլոմետր է, սակայն դրա երկայնքով գտնվող շուկաները վարվում են ինչպես տարբեր երկրների շուկաներ։ Մեր Չեռնոգորիայի էջը հետևում է կենդանի հայտարարություններին ու գներին, ահա այստեղ՝ կարճ շրջագայությունը։ Ցամաքային մասում կա փոքրիկ դահուկային շուկա Կոլաշինի և Ժաբլյակի շրջակայքում, բայց փողն ու այս շրջագայությունը մնում են ջրի ափին։

Բուդվա

Վարձակալության շարժիչը։ Բուդվան և նրա ռիվիերան՝ Բեչիչին, Ռաֆայլովիչին, Պետրովացը, կլանում են Չեռնոգորիայի ամառային զբոսաշրջության մեծագույն մասը, և հին քաղաքի մոտ լավ պահված մեկ ննջասենյականոց բնակարանն ամուր զբաղված է հունիսից մինչև սեպտեմբեր։ Այստեղ գնեք եկամտաբերության և հեշտ վերավաճառքի համար և ընդունեք բետոնե ուրվագիծն ու օգոստոսյան մարդաշատությունը որպես գործարքի մաս։

Կոտորի ծովածոց

Ծովածոցը բացիկի պես տեսարան է. ՅՈՒՆԵՍԿՕ-ի ցանկում գրանցված ծովածոց, որտեղ քարաշեն գյուղեր, ինչպիսիք են Պերաստը և Դոբրոտան, ձգվում են ջրի եզրով, իսկ ծովածոցի հենց ծայրում կանգնած է պարսպապատ Կոտոր քաղաքը։ Այստեղ գնորդները ավելի շատ գեղեցկություն են փնտրում, քան աղյուսակների թվեր։ Վերանորոգումը ենթարկվում է ժառանգության պահպանության կանոններին, և վերականգնված քարաշեն տները հասնում են գներով, որոնց ափի մնացած մասը չի հասնում։

Տիվատ և Պորտո Չեռնոգորիա

Պրեմիում հատվածը։ Սուպերյախտների Պորտո Չեռնոգորիա մարինան նավատորմային քաղաք Տիվատը վերածեց երկրի ամենաթանկ հասցեի, օդանավակայանն ընդամենը հինգ րոպե է մարինայից։ Բնակարանները վաճառվում են ազգային միջինից շատ ավելի բարձր, և շուկան ապրում է իր ուրույն ռիթմով, ավելի մոտ մանրանկարային Մոնակոյին, քան Չեռնոգորիայի մնացած մասին։

Բար և Ուլցինյ

Արժեքային տարբերակը։ Բարը գործող նավահանգստային քաղաք է երկար ափագծով և Ադրիատիկի ամենացածր գներից մեկով քառակուսի մետրի հաշվով, իսկ Ալբանիայի սահմանի մոտ գտնվող Ուլցինյը փռված է 13 կիլոմետրանոց Վելիկա Պլաժայի ավազների վրա։ Եթե ձեր որոնումը ղեկավարվում է բյուջեով, սկսեք հենց այստեղից, ապա տեսեք մեր ծովափնյա մատչելի գույքի ուղեցույցը՝ պարզելու, թե ինչպես է Չեռնոգորիայի հարավը համեմատվում Միջերկրականի մյուս մատչելի տարբերակների հետ։

Հերցեգ Նովի

Ծովածոցի մուտքը պահպանող Հերցեգ Նովին սանդուղքներով ու այգիներով ողողված աստիճանավոր քաղաք է, որը, ի տարբերություն ափի մեծ մասի, կենդանի է մնում նաև ձմռանը։ Ավելի հանգիստ, քան Բուդվան, և ավելի էժան, քան Կոտորը, այն հարմար է այն գնորդների համար, ովքեր երկրում իրական ամիսներ, ոչ թե օգոստոսի երկու շաբաթ են պատրաստվում անցկացնել։

ԵՄ հարցը

Չեռնոգորիայի երկարաժամկետ հեռանկարը տեղավորվում է մեկ բառի մեջ. անդամակցություն։ Երկիրը ԵՄ պաշտոնական թեկնածու է, արդեն բացել է բանակցությունների բոլոր գլուխները և միակողմանիորեն ընդունել է եվրոն դեռ 2002 թվականին, ուստի եվրոյով եկամուտ ունեցող գնորդները արժութային ռիսկ ընդհանրապես չեն կրում։ Բրյուսելն ու Պոդգորիցան խոսում են անդամակցության հնարավորության մասին մինչև 2030 թվականը, և Խորվաթիան 2013 թվականից հետո ցույց տվեց, թե ինչ կարող է անդամակցությունը անել ափամերձ գներով։ Այս ամենը դիտեք որպես հավելյալ հնարավորություն, ոչ թե որպես ծրագիր։ Բալկանյան անդամակցության ժամկետները նախկինում էլ են հետաձգվել և կրկին կարող են հետաձգվել, ուստի գնեք գույք, որն արժեքավոր է ներկայիս գներով, և ԵՄ անդամակցությունը հաշվեք որպես անվճար հավելում, որ կցվում է վկայականին։

Եթե թվերը ձեզ համար հարմար են, տեսեք, թե ինչ է իրականում վաճառքի մեջ։ HomeNSearch-ի գույքի կատալոգում ներկայացված են բնակարաններ, տներ և հողամասեր ողջ չեռնոգորական ափի երկայնքով, մյուս տասներկու երկրների կողքին, եթե դեռ համեմատում եք շուկաները։

Հաճախ տրվող հարցեր

Կարո՞ղ են ԱՄՆ քաղաքացիներն անշարժ գույք գնել Չեռնոգորիայում

Այո։ Փոխադարձության սկզբունքն ուժի մեջ է, և ամերիկացիները բնակարաններ ու տներ գնում են լիարժեք սեփականությամբ, իրենց անունով, ճիշտ ինչպես ԵՄ քաղաքացիները։ Միայն սահմանափակ հողի կատեգորիաները՝ գյուղատնտեսական հողամասերը, անտառը և սահմանամերձ գոտու հողերը, պահանջում են չեռնոգորական ընկերություն, և այս կանոնը հավասարապես կիրառվում է բոլոր օտարերկրյա քաղաքացիների նկատմամբ։

Չեռնոգորիայում գույք գնելը տալի՞ս է քաղաքացիություն

Ոչ։ Ներդրումային քաղաքացիության ծրագիրը փակվեց 2022 թվականի վերջին։ Սեփականությունը հիմք է հանդիսանում միայն երկարաձգվող ժամանակավոր կացության իրավունքի համար. քաղաքացիացումն ընթանում է սովորական ճանապարհով՝ մոտավորապես տասը տարվա օրինական բնակությամբ երկրում։

Կարո՞ղ եմ գույք գնել Չեռնոգորիայում առանց այցելության

Այո, և դա սովորական պրակտիկա է։ Նոտարական վավերացում ունեցող, ապոստիլով հաստատված լիազորագիրը թույլ է տալիս տեղական փաստաբանին ստանալ TIN-ը, ստորագրել նոտարի մոտ և գրանցել սեփականությունը ձեր փոխարեն, մինչ գումարը փոխանցվում է բանկային փոխանցումով։ Շատ սեփականատերեր առաջին անգամ մտնում են իրենց բնակարան միայն այն բանից հետո, երբ բանալիներն արդեն իրենցն են։

Ինչքա՞ն է արժենում տիրապետումը տարեկան

Քաղաքային գույքահարկը՝ շուկայական արժեքի 0,25-1 տոկոսը, կոմունալ ծախսերը, որոնք էժան են թվում Արևմտյան Եվրոպայի համեմատ, և վարձակալության եկամտից 15 տոկոս հարկ՝ ստանդարտ 30 տոկոս ծախսերի նվազեցումից հետո։ Միջին կարգի ափամերձ բնակարանի համար ֆիքսված ընթացիկ ծախսերը սովորաբար չեն գերազանցում հազարը եվրոյով։