外国人がアルメニアで不動産を購入する方法

外国人でもアルメニアで不動産を購入でき、条件は国民とほぼ同じです。アパート、戸建て、オフィス、店舗は完全な所有権として取得でき、居住許可は不要で、外国人向けの所有枠もありません。制限があるのは土地です。憲法は外国人による土地所有を禁じていて、土地法典が例外として認めるのは住宅や商業用建物の敷地までで、農地は対象外です。アパートを買っても、アルメニアに住む権利は得られません。居住に関する規則も2026年11月1日に変わります。以下、各点を出典とともに説明します(2026年10月確認)。

価格と買い手

地籍委員会の発表によると、2026年上半期のエレバンの集合住宅の平均価格は1m²あたり505,900ドラム(AMD)で、前年同期比9.1%上昇しました(ArmInfo、2026年8月)。1米ドル=約360 AMDで換算すると約1,400米ドルです。2025年の平均は464,300 AMD/m²で、上昇率は0.3%にとどまり、2025年の大半は横ばいでした。中央銀行は2026年8月、第二四半期に上昇が再開し、販売を維持するために開発業者が非居住者の買い手への働きかけを強めていると述べています(Armenpress、2026年8月4日)。Euronewsは地籍委員会の数字として、エレバンのアパート価格が8月だけで2.9%、前年比で23.5%上昇したと2026年10月13日に報じました。これは一か月分の数字で、続くかどうかは今後の地籍委員会の発表で確かめることになります。

外国人の買い手は少数ですが、増えています。2025年にアルメニアで外国籍の人が関わった不動産取引は4,413件で、前年比13.4%増、全取引の7.4%でした。2026年上半期は2,313件で、2025年同期より37%増えています(地籍委員会のデータ、ArmInfo経由)。この数字は購入と売却の合計です。2025年に外国人が購入したのは2,014件、売却したのは2,524件でした。購入物件の内訳は、エレバンが1,304件、コタイク州が221件、ロリ州が78件です。外国人の買い手ではロシア人が最多で、米国人、イラン人が続き、Euronewsはロシア人が外国人取引の約72%を占めるとしています。

外国人が買う場所

• エレバンに需要の大半が集まります。中心部のケントロンと隣接するアラブキルが最も高い地区です。2026年第二四半期に価格の上昇が最も速かったのは、ノルク・マラシュ、シェンガヴィト、アジャプニャクでした(地籍委員会のデータ、JAMnews経由)。ユーザー投稿型のNumbeoの2026年10月のデータでは、中心部のアパートは1m²あたり約1,200,000 AMD、中心部以外は約565,000 AMDです。これは地籍委員会の平均ではなく売り出し価格のサンプルですが、二対一前後という差は、この街の値付けによく見られるものです。首相は、中心部で1m²あたり8,000米ドルで売れたアパートを挙げ、2023年の最高額は5,500米ドルだったと述べました(OC Media、2026年10月)。これは1件の取引であり、市場価格ではありません。
• 新築はエレバンに多く、開発業者が完成前に販売します。かつて新築購入を後押しした住宅ローンの所得税還付は、エレバンでは対象外になりました(税金の項を参照)。
• ツァグカゾールは主要なスキーの町で、財務省の2024年12月のデータでは、地方で最も高い市場でした(1m²あたり455,000 AMD、Arka)。2026年初めの同地の新規プロジェクトでは、開発業者の価格表が1m²あたり約560,000〜800,000 AMDでした(karucapatoxic.amの掲載情報)。スキーシーズンは12月ごろから4月までで、賃貸収入に影響します。
• ディリジャンは森と温泉の町で、観光向けに売られています。2026年の信頼できる価格推移は見つかりませんでした。売り出し価格に頼らず、現地の仲介業者に最近の成約事例を尋ねてください。

HomeNSearchの掲載物件

アルメニアのページを開き、売り出し価格を上記の地籍委員会の平均と比べてみてください。

外国人が所有できるもの

アルメニアの法律は建物と土地を分けて扱い、この区別によって買えるものが決まります。下の表は、2026年10月時点の憲法、土地法典第4条、民法典に基づきます。

| 対象 | 外国人は所有できるか | 備考 | |---|---|---| | アパート、戸建て、オフィス、店舗 | 可 | 居住許可も枠も不要 | | 住宅に隣接する土地、家庭菜園用地、個人住宅用地、集合住宅用地、公共・生産用建物の用地 | 可 | 土地法典第4条3.1項 | | 農地、および3.1項に挙げられていないその他の土地 | 不可 | 使用権、賃借、またはアルメニア法人を通じて | | あらゆる土地(「特別居住資格」の保有者) | 可 | 資格は2026年11月1日に廃止。現保有者はカードの期限まで維持 |

土地に関するルール

憲法は、外国籍者と無国籍者は、法律が定める場合を除いて土地を所有できないと定めています。土地法典第4条3項も同じ禁止を繰り返したうえで、特別居住資格を持つ人だけを例外にしています。続く3.1項は、住宅に隣接する土地、家庭菜園用地、個人住宅、公共施設・生産施設、集合住宅の建設と維持のための土地について、禁止を解いています(arlis.amの土地法典本文、2026年10月確認)。このリストにない土地は引き続き所有できず、とくに農地がそうです。外国人が持てるのは使用権か賃借権だけです。

特別居住資格は主にアルメニア系の人に与えられてきました。2026年1月20日に採択された外国人法の改正により、2026年11月1日に廃止され、現保有者はカードの期限が切れるまで維持できます(EY Armeniaのリーガルアラート)。改正を検討したアルメニアの弁護士によれば、その後は土地の例外が、アルメニアへの特別な貢献により永住権を得た人に移り、適格な資格を失った所有者は、制限のある土地を一年以内に売却または譲渡しなければなりません。売主や仲介業者が、外国人の買い手でも特別資格を使えばどんな土地でも取得できると言うなら、情報が古いと考えてください。

アパート

アパートには、建物の下にある土地の持ち分が付きます。2012年以降、地籍は、敷地の権利も書類で確認できない限り、建物の権利を登録しません(Legal 500)。そのため、どの取引でも敷地が確認されます。通常の集合住宅では、意識することはないでしょう。

戸建てと土地

外国人が土地のルールにぶつかるのはここです。お金を払う前に地籍抄本を取り寄せ、土地の区分を確認してください。3.1項に該当すれば、建物と土地を一緒に買えます。該当しない場合の一般的な解決策は、建物を所有して敷地の使用権を登録する、長期賃借にする、または次に述べる法人の方法です。民法典は、他人の土地に建つ建物の所有者に、建物が載っている部分の敷地を使う権利を認めています(Legal 500)。どれがその土地に合うかは、弁護士に確認してもらってください。

法人を使う方法

アルメニアの弁護士は、外国人が全額出資できるアルメニアの有限責任会社(LLC)が、所有者個人には持てない土地を保有する方法を説明しています。よく使われる方法ですが、会社には独自の会計、年次の届出、税金があり、近道ではありません。会社が再販するときの法人利益税は18%で、建物やアパートを会社の資本に現物出資して受け取った株式は、取得した年とその後三課税年度のうちに売却すると課税されます(税法典第149条)。資金を送る前に、現地の弁護士にその土地に合う仕組みかどうか確認してもらってください。

署名前の確認事項

• 地籍抄本:e-cadastre.amまたは地籍局の窓口で取得します。所有者、抵当、差押えなどの負担、土地の区分が分かります。
• 売主の婚姻状況:婚姻中に取得した財産は、片方の名義で登録されていても共有財産なので、配偶者の同意が必要になります(Legal 500)。
• 債務:アパートの公共料金、管理費、固定資産税です。地籍は、その物件の固定資産税が完納され、債務がないことの証明書がある場合にのみ売買を登録します(地籍委員会の通知、2026年9月)。
• 新築の場合:建築許可と、開発業者の販売権。完成前の取引で登録されるのは建設中の不動産を購入する権利(Legal 500)であって、まだアパートではありません。

公証と登記

所有権は、署名した時ではなく、地籍委員会が登録した時に移ります。売買契約は公証人が認証します。当事者双方が本人で出向けば、地籍のサービス窓口でも署名できます(Legal 500)。公証された契約は、公証から30営業日以内に国家登録に提出しなければならず、過ぎると取引は無効になります(不動産権の国家登録法第24条)。2026年7月から、アルメニア国民は公証人なしで売買契約をオンラインだけで締結することもできます(地籍委員会、2026年9月)。この発表の対象は国民なので、外国人の買い手は公証人か地籍窓口を使う前提で計画してください。外国人の買い手には、国家歳入委員会が発行する納税者番号(TIN)が必要です。アルメニアの法律事務所のガイドでは、主な書類として、公証済みのアルメニア語訳を付けたパスポートが挙げられています。

支払いは現金ではなく銀行経由

2023年7月から、個人間で300,000 AMDを超える支払いは現金以外で行わなければならず(非現金決済法、国家歳入委員会)、代金の全額を銀行振込か銀行のエスクロー口座で動かすことになります。通貨規制法は、アルメニア居住者同士の支払いをドラムで行うことも求めています。売り出し価格はドル建てで示されることが多く、契約書では合意したレートで換算します。当事者の一方が非居住者なら、最初の支払いの前に、契約に使える通貨を公証人と取引銀行に確認してください。

購入時

アルメニアでは、買い手にかかる不動産移転税や印紙税は見つかりませんでした。買い手の費用は少額の手数料です。

| 項目 | 金額 | 出典 | |---|---|---| | 売買契約の公証人認証 | 約20,000 AMD | hartak.am | | 物件の地籍抄本(統一証明書) | 10,000 AMD | 不動産権の国家登録法第73条 | | アパートの所有権登録の国家手数料 | 1,000 AMD | 地籍委員会の料金表、hartak.am | | 登録料、通常(4営業日) | 25,000 AMD | 同法第73条、第74条 | | 同、急ぎ:3日、2日、2時間 | 50,000、75,000、150,000 AMD | 同法第74条 | | 付加価値税(VAT) | 20%。開発業者がVAT登録している新築では価格に含まれる | アルメニアの法律事務所のガイド | | 仲介手数料 | 交渉次第、規制なし | |

登録料を45,000〜50,000 AMDとしているガイドもありますが、2026年10月時点で有効な法文は、25,000 AMDに国家手数料を加えた額としています。支払う前にcadastre.amで料金表を確認してください。

固定資産税(年額)

所有者は毎年、12月1日までに、地籍価額に対する固定資産税を納めます。地籍価額は、2021年の改革以降、以前よりずっと市場価格に近づいています。改革は2021年に満額の25%で始まり、2025年に75%に達しました。2026年が初めての100%の年です(税法典第229条、第233条)。以前の非課税枠はなくなったので、どのアパートも何らかの税を払います。税率は累進で、各税率は、その区分の下限を超える部分にだけ適用されます。

| アパートの地籍価額(AMD) | 税額 | |---|---| | 10,000,000まで | 0.05% | | 10,000,000〜25,000,000 | 5,000+10,000,000を超える部分の0.1% | | 25,000,000〜47,000,000 | 20,000+25,000,000を超える部分の0.2% | | 47,000,000〜75,000,000 | 64,000+47,000,000を超える部分の0.4% | | 75,000,000〜100,000,000 | 176,000+75,000,000を超える部分の0.6% | | 100,000,000〜200,000,000 | 326,000+100,000,000を超える部分の1% | | 200,000,000超 | 1,326,000+200,000,000を超える部分の1.5% |

地籍価額が40,000,000 AMDのアパートの税額は年50,000 AMDで、約140米ドルです。80,000,000 AMDなら206,000 AMD、約570米ドルになります。戸建ては、しきい値が低い別の税率表を使います(7,000,000 AMDまで0.05%、その後は0.1%、0.2%と上がり、200,000,000 AMD超で1.5%)。古いガイドには、2021年より前の税率表が今も載っていることがあります。実際の請求額は、地籍委員会がその物件に定めた地籍価額で決まるので、売主に最新の価額を尋ねてください。

賃貸収入

不動産の賃貸収入には10%が課され、年間賃料のうち60,000,000 AMDを超える部分にはさらに10%がかかります(税法典第150条、PwC Worldwide Tax Summaries、hartak.am)。借り手が法人または個人事業主の場合は、源泉徴収義務者として税を差し引きます。借り手が個人なら、自分で申告して納めます。非居住者は、アルメニア源泉の所得、つまりアルメニアの不動産の賃料にだけ、アルメニアで課税されます。賃貸借契約は地籍委員会に登録するか、賃貸開始から五日以内に国家歳入委員会に通知しなければなりません。怠った場合の罰金は地籍価額の5%(上限500,000 AMD)、一年以内に繰り返した場合は10%(上限1,000,000 AMD)です(国家歳入委員会、2023年12月から施行)。2025年に受け取った賃料は2026年11月1日までに申告して納税し、2026年課税年度分からは翌年7月1日が期限になります(国家歳入委員会)。日付はsrc.amで確認してください。

売却時

税法典では、売却にかかる所得税は買い手が誰かによって決まります。

• 個人(個人事業主でも公証人でもない人):所得税なし(第147条1項16号)。ここで税法典は居住者と非居住者を区別していません。
• 法人または個人事業主:10%(第150条9項)。買い手が源泉徴収義務者として差し引きます。
• 買い手が誰であっても、税法典があなたを建物の開発業者とみなす場合:20%(第150条11項)。
• 土地:土地の売却益は、指定用途にかかわらず非課税です(第147条1項38号)。

他国の税務居住者であれば、その国もこの利益に課税することがあります。売る前に、アルメニアとお住まいの国の間の租税条約について税理士に相談してください。

住宅ローンの所得税還付

新築のローン金利の額までを限度に所得税を還付する国の制度は、外国人が買う理由にはなりません。対象は、アルメニアの所得税を納めている就業者で、市民でなければ税務居住者(183日以上滞在)であり、55,000,000 AMD以下の新築住宅を買う人です(afm.am、2025年)。エレバンの新規住宅ローンには、2022年より前に着工した計画を除き、2025年1月1日から適用されていません。還付は、アラガツォトン、アララト、アルマヴィル、コタイクでは2027年1月1日に、その他の地域では2029年1月1日に終了します。ただし政府が定める国境地域の自治体は除きます(ArmBanks、2026年6月11日、ARKA)。

アルメニアで不動産を買っても、居住許可を得る権利は生じません。法律が定める他の根拠は、就労、事業、就学、国民または合法的な居住者との家族関係などです。2026年の改正を検討したアルメニアの弁護士も同じ見方で、エレバンのアパートは銀行との取引や国とのつながりを示すには役立つが、それだけでは居住の根拠にならないと述べています。購入と引き換えに許可を約束するマーケティングページが示すのは、2026年10月時点で当社が法律に見つけられなかった選択肢です。

2026年11月1日に変わること。 2026年1月20日に採択された改正外国人法が、この日に施行されます(EY Armeniaのリーガルアラート)。

• 事業ルート。 アルメニア企業の株式を2,000,000 AMD以上保有している場合、または個人事業主として、申請前の60日間に事業口座の残高か売上が1,000,000 AMD以上ある場合は、最長一年の一時居住が認められます。永住は、直近五年のうち三年間の一時居住の後に認められます。
• 投資ルート。 法律に新設されました。アルメニアへの投資を根拠とする永住です。最低額と対象資産は、政府の決定に委ねられています。2026年10月中旬の時点で公表されたものは見つかっておらず、不動産が対象になるかどうかは、まだ誰にも言えません。150,000米ドルという不動産のしきい値を挙げる販売資料には、採択された決定の裏付けがありません。
• 手数料。 国家手数料は、一時居住が105,000 AMDから150,000 AMDに、永住が140,000 AMDから250,000 AMDに上がります(EY)。法律事務所の解説には、合計額をやや高く、約156,000 AMDと256,000 AMDとするものもあります。却下された申請に対する返金は、なくなります。
• 割当枠。 政府が居住資格の種類と根拠ごとに年間の上限を定め、枠が埋まると、却下の根拠になります。2026年10月中旬の時点で公表された枠はありません(EY、アルメニアの法律事務所の解説)。
• 特別居住資格はアルメニア系の人向けでしたが、廃止されます。土地に関する法律の項を参照してください。

許可なしの滞在。 ロシアなど多くの国の国民はビザなしで入国でき、一年のうち180日まで滞在できます。それより長く滞在するには、居住の根拠が必要です。ユーラシア経済連合(EAEU)の国の国民が180日を超えて滞在する場合は、すでに合法滞在証明書が必要で、新しい規則では有料のサービスになります(アルメニアの法律事務所によれば約36,000 AMD)。購入したアパートに住む計画を立てる前に、移民・市民権局で自国の国籍の扱いを確認してください。

アパート購入の手順

1. 自分の弁護士を雇う:手付金を払う前に。開発業者や仲介業者ではなく、あなたのために働く弁護士です。
2. 納税者番号(TIN)を取得する:国家歳入委員会で。公証済みのアルメニア語訳を付けたパスポートを持参します。
3. 物件を確認する:地籍抄本、抵当や差押え、売主の配偶者、アパートの債務。戸建てなら土地の区分(法律の項を参照)。
4. 価格を書面で合意する:価格は米ドル建てで示されますが、契約と決済はAMDで行われるので、換算レートを固定します。
5. 手付金は銀行振込で払う:現金は絶対に避けます。
6. 売買契約に署名する:公証人の前で。双方が出向く場合は地籍のサービス窓口でも可能です。
7. 残金を払う:銀行振込か、登録時に解除される銀行のエスクロー口座で。
8. 権利を登録する:地籍委員会に、公証人による契約の認証から遅くとも30営業日以内に。通常の処理は4営業日で、費用は合計26,000 AMD(登録料と国家手数料)です。3日、2日、2時間なら、それぞれ50,000、75,000、150,000 AMDに国家手数料が加わります。証明書はメールで届きます(不動産権の国家登録法、hartak.am、2026年10月)。

完成前(オフプラン)の新築

開発業者は完成前にアパートを売ります。それまで手にするのは、建設中の不動産を購入する登録済みの権利で、所有権は建物の使用開始後に登録されます(Legal 500、hartak.am)。署名の前に、建築許可、敷地、完成予定日、遅延について契約がどう定めているかを確認してください。段階払いは工事の段階に合わせるべきで、契約より先に支払ってはいけません。

資金調達

中央銀行は2026年8月、非居住者による購入を含め、住宅ローンの取引は続いていると述べました(Armenpress)。非居住者への条件は銀行ごとに異なるので、融資を当てにする前に書面で条件提示を受けてください。現地の銀行口座があると、非現金決済のルールに従いやすく、銀行は資金源に関する書類を求めます。

最も高くつく失敗

• 銀行を通さず、現金や外貨で支払う。
• 公証後30営業日以内という登録期限を逃す。取引が無効になります。
• 地籍抄本で土地の区分を読まずに戸建てを買う。
• 建築許可を確かめずに、開発業者の「購入権」を受け入れる。
• 購入を居住への道だと考える。
• 外国人の買い手なのに、エレバンで住宅ローンの所得税還付を当てにする。
• アパートを貸したのに、賃貸借契約を登録しない。

エレバンは西欧の大半の首都より物価が安いものの、家賃は上がり続けています。以下はユーザー投稿型のNumbeoの2026年10月の数字で、1米ドル=約361 AMD(アルメニア中央銀行、2026年10月中旬)で換算しています。

| 項目 | 月額(AMD) | 米ドル換算 | |---|---|---| | 単身者、家賃を除く | 294,837 | 815 | | 四人家族、家賃を除く | 1,077,569 | 2,980 | | 1ベッドルーム、市内中心部 | 333,984(250,000〜500,000) | 925 | | 1ベッドルーム、中心部以外 | 235,893(150,000〜325,731) | 650 | | 平均手取り月給 | 242,285 | 670 |

中心部で1ベッドルームを借りる単身者は、この数字だと月に約630,000 AMD、1,740米ドル必要です(Numbeoの二行を当社が足した値)。動いているのは家賃の行です。OC Mediaは、2026年中に一部の地区で家賃が20%から70%上がったと報じ、Euronewsは2026年10月に首都の二部屋のアパートを月約850ユーロと伝えました。Numbeoはこうした急な上昇に遅れるので、予算を立てる前に、現在の募集条件を確認してください。

利回り

Numbeoの2026年10月のデータでは、エレバンの総賃貸利回りは、中心部で5.64%、中心部以外で7.92%です。これはユーザー投稿による少数の売り出し価格から作った総利回りです。純利回りを知るには、固定資産税、建物の管理費、空室、家具、仲介費用を差し引く必要があり、家賃の動きが速いため、春の数字が秋には外れることもあります。短期賃貸で10%から15%という主張は宣伝ページに由来するもので、当社では確認していません。

需要

2022年以降のロシア人の流入がエレバンの賃貸市場を変え、ロシア人は今も外国人の買い手で最大のグループです。2026年秋には家賃がもう一段上がり、OC Mediaはその一因をロシアでの動員への不安に結びつけています。買い手も借り手も主に一つの国から来ているため、需要はその国の出来事に左右され、これが価格への最大のリスクです。二つ目は割高感で、IMFは2024年に、アルメニアの住宅価格が約20〜35%割高だと推計し、中央銀行は2026年5月に、価格対家賃比の上昇が投資としての魅力を下げる可能性があると指摘しました(ARKA)。

家主向けのルール

• 税金:賃料に10%、年間60,000,000 AMDを超える部分にはさらに10%(税金の項を参照)。
• 賃貸借契約の登録:契約を地籍委員会に登録するか、五日以内に国家歳入委員会に通知してください。怠ると罰金が科されます。
• 海外在住のオーナーは、納税申告と借り手の対応を任せる現地の代理人か管理者を指名してください。

次にすること

まず、アパートか、土地付きの戸建てかを決めてください。土地の区分によって法的なルートが変わるからです。次にアルメニアのページで物件を見て、気に入ったアパートの地籍抄本を公証人に頼み、最初の支払いの前に現地の弁護士に契約を確認してもらいましょう。