不動産の賃貸利回りシミュレーター

Cap Rateは空室と費用を考慮し、表面利回りは考慮しません。表面利回りは年間賃料を物件価格で割った値です。Cap Rateは純営業利益を物件価格で割った値で、NOIは賃料から空室、運営費、固定資産税、保険料、管理手数料を引いた額です。そのためCap Rateが表面利回りを上回ることはなく、両者の差が空室と費用の分です。

元利均等返済で、期間中は毎月同じ額を返済する想定です。1年分の返済額はキャッシュフローから、5年後のローン残高は売却価値から差し引かれます。頭金と金利は「住宅ローン」のブロックで、期間は詳細設定で指定します。将来の金利変動は計算に入れていません。

5年分のキャッシュフローも含まれるからです。最終的な利益は、売却後の自己資本（物件価値から売却諸費用とローン残高を引いた額）に累計キャッシュフローを足し、投下した自己資金を引いたものです。購入諸費用と売却諸費用は利益を減らします。キャッシュフローがマイナスの場合も同様で、利益が価格上昇分を下回ることがあります。

IRRは、お金が入る時期を考慮した平均年利です。5年間のROIが同じ2つの物件でも、IRRは違うことがあります。1年目から賃料が入る物件と、利益のすべてが売却時に出る物件では、前者のほうがIRRは高くなります。IRRは年率なので、預金や債券の年利とそのまま比べられます。

含まれません。購入、保有、賃貸にかかる税金は国によって大きく異なり、納税者の区分にも左右されるため、特定の国の税率は入れていません。詳細設定では、固定資産税（年額）と賃貸所得税の初期値は0、購入諸費用は目安として物件価格の5%です。ご自身のケースの数字に置き換えてください。売却時のキャピタルゲイン税と居住国での課税は計算に含まれません。国別のガイドが出発点になりますが、正確な金額は税理士などの専門家に確認してください。

共通の基準はなく、国、物件の種類、ローン金利によって変わります。このシミュレーターの目安では、Cap Rate 6%以上が高い、4%から6%が中程度です。結果は代わりの運用先と比べてください。お使いの通貨の預金が物件のCash-on-Cashより高い利息なら、その購入は賃料ではなく価格上昇に賭けていることになります。