外国人はアゼルバイジャンで不動産を購入できるのか。バクーの購入ガイド

アゼルバイジャンで不動産を購入することは、外国人にも認められています。マンション、一戸建て、商業用物件は自分名義で登記でき、事前に居住許可を取る必要もありません。唯一買えないのは土地です。土地法典第48条は、外国人が土地区画を取得できるのは賃借のみと定め、第88条はこの規則を建物にも適用しています。つまり、外国人に家を売る場合、その下の土地は賃借の形になります。実際には、外国人が購入する物件のほぼすべてがバクーのマンションで、その大半は開発業者が販売する新築です。無利息の分割払いが付くことも少なくありません。以下の数字はすべて2026年10月に確認したものです。

価格と上昇率

バクーの売出価格の中央値は、2026年8月時点で1 m²あたり2,735 AZN(約1,609米ドル)でした。82,000件超の物件を分析したm2mapプラットフォームの数字です。鑑定士会議所によると、7月の中央値は新築が2,812.5 AZN、中古市場が2,616.7 AZNでした(いずれもJAMnews、2026年8月31日)。したがって65 m²の物件は約178,000 AZN、米ドルでは約105,000ドルになります。マナトはドルに対して管理されており、中央銀行の公式レートは2026年10月15日時点で1米ドル=1.7000 AZNでした。

価格の上昇は賃金を上回っています。2026年第2四半期、中央銀行は前年比で新築が12.4%、中古市場が8.6%の上昇を記録しましたが、名目賃金の伸びは7%、賃料は7.4%でした。月額の平均賃金は全国で1,174 AZN、バクーで1,487 AZNです(JAMnews、2026年8月)。2026年10月の中央銀行の金融安定報告書も同じ傾向で、1年間で新築が12.7%、中古が8.3%の上昇でした。鑑定士会議所は新築の値上がりを、中上位・プレミアム層の需要、利用しやすい住宅ローン、住宅を投資対象と見る意識に結び付けています。売出価格は市場の事実ではなく、交渉の出発点として扱ってください。

バクーの価格帯

売出価格は大まかに次の階層に分かれます。下の幅は2026年の市場ガイド(menzil.ai、2026年5月)によるものです。いずれも売出価格で、互いに重なり、地区と同じくらい建物自体が価格を左右します。

| 階層 | 地区 | 1 m²あたり(AZN) | |---|---|---| | プレミアム中心部 | サバイル、28 Mayメトロ駅周辺のナシミ、ホワイトシティ | 4,000〜9,500 | | 中上位 | バスティ・バギロワ通り周辺のヤサマル、ナリマノフ、ニザミ付近の新規プロジェクト | 2,500〜4,100 | | 一般層 | ナシミとヤサマルの外縁部、ハタイ、ビナガディ | 1,700〜2,600 | | 郊外 | サブンチュ、マルダカン、ブゾヴナ、ザブラト、バキハノフ | 1,100〜1,800 | | 遠いアブシェロン | ロクバタン、ゴヴサン、ピララヒ | 700〜1,400 |

中心部とは、サバイル(旧市街イチェリシェヘルと海岸沿いの大通り)と、28 Mayメトロ駅周辺のナシミの通りを指します。ホワイトシティは、湾岸の旧工業用地に造成された新しい地区です。ヤサマルとナリマノフは、中心部の西と北に広がる大きな住宅地区です。

バクー以外

アブシェロン半島はバクーの住民が海を楽しみに出かける場所で、マルダカン、ビルガフ、ブゾヴナ、シーブリーズ・リゾートに別荘や休暇用マンションがあります。ここでは家の多くが独立した土地区画に建っているため、次のセクションの土地規則がそのまま当てはまります。ガバラとシャハダグはスキーや夏の観光で知られる山岳リゾートで、物件数はバクーよりかなり少なくなります。どちらについても信頼できる統計は見つかりませんでした。現地で示される「平均価格」は慎重に受け止め、再販には時間がかかると見ておいてください。

HomeNSearchの掲載物件

HomeNSearchのバクーの物件は、大半が開発業者の新築です。売出価格を本ガイドの数字と比べるには、アゼルバイジャンの物件カタログをご覧ください。

外国人が所有できるもの

外国人と無国籍者は、アゼルバイジャンで建物と専有区画を購入し、登記できます。土地は別の法的対象で、規則が異なります。下の表は、土地法典と、現地の法律事務所が説明している2026年10月時点の実務をまとめたものです。

| 対象 | 外国人は所有できるか | 一般的な保有形態 | |---|---|---| | マンション | 可 | 自分名義で、国家登記簿に登記 | | オフィス、店舗、その他の商業用物件 | 可 | 自分名義、または会社を通じて | | 一戸建て・ヴィラ | 建物は可 | 下の土地は所有ではなく賃借 | | 土地区画 | 不可 | 賃借のみ | | 現地法人を通じた土地 | 可能だが厳しく審査される | アゼルバイジャンの会社が土地を保有。外国人の支配は疑問を招く |

土地:禁止と回避策

土地法典第48条は、アゼルバイジャンの市民と法人は土地を所有、使用または賃借で取得できる一方、外国人、無国籍者、外国法人が土地区画を取得できるのは賃借のみと定めています。第86条は、外国人が土地を受け取れるのは使用と賃借に限ると定め、第88条は、構造物を外国人に売却する場合、その下の土地は外国人に賃貸されると定めています。外国人が土地を相続または贈与で受け取った場合、第49条により1年以内に売却しなければならず、売却しなければ国または自治体が買い取ります(土地法典の英語版、2026年10月確認)。農地は、外国人が生産目的で賃借することはできますが、所有はできません。

第50条によると、国有地と自治体有地の一時使用は、15年までの短期か、15年から99年までの長期です。どちらの期間が自分の区画に当たるかは、土地の所有者と賃貸借契約の内容によります。そこに建てたものにお金を払う前に、賃貸借契約をよく読んでください。

一部の投資家は、アゼルバイジャンの会社を設立し、その会社に土地を保有させています。法律事務所VLOは2026年4月、規制当局が外国人による支配的な持分を間接的な外国人取得とみなし、事前承認や土地の売却を求める可能性があると警告しました。また、法人の不動産税は個人と計算方法が異なり(固定資産の平均価額の年1%)、この方法には追加のコストがかかります。

権利証明:登記簿抄本と「クプチャ」問題

現地では、所有権を証明する書類を今でも「クプチャ」と呼びます。ソ連時代の言葉です。現在の所有権の証明は、経済省傘下の不動産問題国家サービス(emlak.gov.az)が管理する不動産国家登記簿の**抄本(çıxarış)**です。所有権は、権利がこの登記簿に記載された時点で初めて移転し、銀行も公証人も抄本をもとに手続きを進めます。

抄本のない家にも住むことはできますが、売却、担保設定、相続が難しく、銀行は通常そうした物件を担保に融資しません。2026年6月、ある国会議員が書類のない住宅を約500,000戸と推計し、恩赦を提案しましたが、2026年10月までに決定は報じられていません。これは購入者にとって最大の実務上のリスクで、次の3つの形で表れます。

• 使用開始承認書のない新築。 建物が使用開始の承認(istismara qəbul aktı)を受けるまで、マンションの所有権は登記できません。それまで手にしているのは所有権ではなく、契約上の権利です。
• バクー周辺の「マンション型」の建物。 ヒルダラン、マサズル、アブシェロンの一部では、多くの集合住宅が個人住宅(高さ約12 mまで)として許可を受け、その後4〜6階まで増築されました。現地メディアOperativ Mediaの取材に応じた不動産の専門家によると、現行法ではこうした部屋に抄本は発行できず、所有者は登記も、担保設定も、合法的な売却もできません。
• 用途の違う土地に建てた家。 地目を変更せずに農地、牧草地、菜園の土地に建てた家や、許可なく建てた家には、抄本は発行されません。

価格に合意する前に、抄本と使用開始承認書を求め、弁護士に登記簿で両方を確認してもらってください。外縁部の建物で安いマンションは、まず抄本を確認する理由になります。

契約、公証人、登記

不動産の売買契約は公証人の前で署名する必要があり、買い手が所有者になるのは、権利が国家登記簿に登記された時点です。公証人が契約書を電子的に登記所へ送り、代金は公証人の預託口座を通して支払います。当事者の双方が出向くか、公証済みの委任状に基づく代理人が手続きします。国外にいたまま購入することもできます。外国で署名した委任状にはアポスティーユが必要で、他言語の書類にはアゼルバイジャン語への認証翻訳が必要です。アポスティーユ条約は2005年からアゼルバイジャンで適用されています。ドイツは20年にわたりアゼルバイジャンの加盟に異議を唱えていましたが、2026年3月16日に異議を撤回したため、ドイツの書類もアポスティーユだけで足ります。古いガイドには異なる記述が残っています。

不動産国家登記簿法は、権利登記の期間を申請から10営業日とし、測量が必要な場合はさらに5日まで延長できると定めています。抵当権の登記は3営業日です。7営業日、3営業日、1営業日での登記は、標準手数料のそれぞれ1.5倍、2倍、3倍かかります(料金評議会の2023年7月31日付決定)。VLOは、仮契約から登記までの一般的な期間を4〜8週間としていますので、滞在や委任状の手配はそれに合わせてください。

購入時の費用

法定の手数料は定額で、価格に対する割合ではありません。大きな費目は仲介業者と弁護士です。公証人の手数料は国家手数料法で定められており(バクーは280 AZN、スムガイト、ギャンジャ、アブシェロン地区ではその70%、それ以外では50%)、ASANの公証サービスのページに掲載されています(2026年10月確認)。料金は変わるため、公証人に確認してください。

| 項目 | 金額 | |---|---| | 公証人の国家手数料、バクー | 280 AZN、ほかにサービス料42 AZN | | 公証人の国家手数料、スムガイト、ギャンジャ、アブシェロン地区 | 196 AZN、ほかに29.40 AZN | | 公証人の国家手数料、その他の都市・地区 | 140 AZN、ほかに21 AZN | | 公証人の国家手数料、近親者間 | 25 AZN、ほかに3.75 AZN | | 登記簿抄本 | 数十AZN(情報源では30〜50 AZN) | | 銀行送金手数料 | 価格の0.2%〜0.5%程度(公証人の取引銀行による) | | 仲介手数料 | 通常は価格の2%〜4%、交渉可 | | 弁護士と翻訳 | 法務で500〜2,000米ドル、翻訳で50〜200米ドル(市場の目安) |

バクーの150,000 AZNのマンションの場合、仲介業者を使わず基本的な法務チェックだけなら合計約1,500 AZN、仲介手数料4%で本格的な法務サービスを付けると約11,000 AZNで、価格のおよそ1%〜7%です。差の大半は仲介手数料です。

新築のVAT。 開発業者からマンションまたは商業用物件を購入し、全額を銀行振込で支払った個人は、VATの30%の還付を受けられます(税法典第165.6条。規則は2022年5月25日の大統領令で承認)。VAT 18%込みの150,000 AZNのマンションなら、VATは22,881 AZN、還付額は6,864 AZNで、価格の約4.6%です。中古物件は対象外です。最終支払いから90日以内に税務ポータルで申請し、還付金は銀行口座に振り込まれます。この制度で、2026年1月〜9月に銀行が還付した額は2,640万 AZNでした(AZERTAC、2026年10月)。規則は「個人消費者」を対象とし、外国人を除外していません。法律事務所Caspian Legal Centerは、外国人の買い手も対象になるとしています。ただしポータルはアゼルバイジャンの個人識別番号(FIN)で動くため、還付を当てにする前に、外国人の買い手がどう申請するのかを開発業者と銀行に書面で確認してください。

保有中の費用

個人の年間不動産税は価格ではなく床面積に課されます。バクーは1 m²あたり0.4 AZN、ギャンジャ、スムガイト、アブシェロン地区は0.3 AZN、その他の都市は0.2 AZN、村は0.1 AZNで、バクーには0.7〜1.5のゾーン係数がかかります。住宅は最初の30 m²が免税です(税法典、国家税務局の案内)。80 m²のバクーのマンションは50 m²分が課税対象で、係数をかける前で年約20 AZNです。請求書は自治体が送り、8月15日と11月15日までに半額ずつ2回に分けて納めます。実際にかかる維持費は、建物の管理会社への管理費と公共料金です。

賃貸収入

2026年1月1日から、個人が居住用に別の個人へ貸す住宅の賃料にかかる税は、14%から10%に引き下げられました。ホテル型の宿泊施設は対象外で、その他の賃貸料は14%のままです(PwC)。借り手が法人または登録済みの個人事業主なら、その借り手が税を源泉徴収します。借り手が一般の個人の場合(通常はこちらです)、貸主が10%を自分で納め、税務当局に登録して申告します(2026年の税法典改正、Caspian Legal Center)。アゼルバイジャンに年182日を超えて滞在する居住者は全世界所得に課税され、非居住者はアゼルバイジャン源泉の所得、つまりバクーのマンションの賃料などにのみ課税されます。他国に住んでいる場合は、租税条約が適用されるか確認してください。

売却時

その住宅に3暦年以上居住者として登録していた個人は、売却に税がかかりません。物件に住んだことのない投資家は、このグループに入りません。それ以外の人は、利益ではなく面積に課される簡易税を納め、公証人が源泉徴収します。住宅の最初の30 m²を差し引き、残りに1 m²あたり15 AZNとゾーン係数をかけて課税します。バクーには係数1.2〜4.0の12のゾーンがあり、ギャンジャ、スムガイト、ヒルダランは1.5、アブシェロンの集落とその他いくつかの都市は1.2、国内のそれ以外は0.5です(税法典、国家税務局の案内、2026年10月時点で変更なし)。係数2.2のバクーのゾーンにある80 m²のマンションは、売却価格にかかわらず(80 − 30)× 15 × 2.2 = 1,650 AZNを納めます。出口の価格を考える前に、建物がどのゾーンかを公証人に聞いてください。

マンションを買うだけでは居住権は得られませんが、居住許可の根拠になり得ます。移民法典では、アゼルバイジャンで100,000 AZN以上の不動産を所有することが一時居住許可の根拠の1つで、永住許可の基準は200,000 AZNです(国家移民局。2023年5月16日から施行されている改正)。2026年7月の法典改正は短期滞在の延長に関する規則を変えたもので、これらの基準額は変わっていません。

• 一時居住許可(TRP)。 不動産の価値が100,000 AZN以上必要で、価値は登記簿抄本と鑑定で確認されます。弁護士は基準額より余裕を持たせるよう勧めています。TRPは最長1年で発行され、1回につき最長2年まで延長できます。成人の国家手数料は、1年間の許可が20営業日で決定される場合は120 AZN、15営業日の場合は160 AZNです(ASANサービス、2026年10月)。書類には、合法的な滞在の証明、診断書、不動産の書類、宿泊先の証明が含まれます。
• 永住許可(PRP)。 200,000 AZN以上の不動産と、TRPでの2年以上の居住が必要です。同じ200,000 AZNは、定期預金や国債でも満たせます。
• その他の方法。 アゼルバイジャンの銀行に100,000 AZN以上の定期預金を置く、または額面がそれに相当する国債を持つ場合も、TRPの対象になります。経済に500,000 AZN以上を投資すると(不動産、預金、有価証券を組み合わせ可)、最長3年のTRPが得られ、1回につき最長3年更新できます。
• 市民権。 アゼルバイジャンには投資による市民権取得制度がありません。帰化には、ほかの条件に加え、永住許可での5年間の居住が必要です。

入国。 ロシア、ベラルーシ、カザフスタン、ジョージア、トルコ、UAEなどの国民は、90日までビザなしで入国できます。EU、英国、米国などの国民は、ASAN電子ビザをオンラインで申請します。3営業日で25米ドル(3時間なら60米ドル)で発行され、1回の滞在は30日までです。免除対象は変わるため、ご自身の国籍についてはe-visaポータルで確認してください。陸路国境は、特別検疫体制のもとで旅客の通行が閉鎖されたままで、この措置は2027年1月2日まで延長されていますので、空路での入国を計画してください。15日を超えて滞在する外国人は、滞在先で国家移民局に登録する必要があります。

マンション購入の手順

1. 価格に1%〜7%を上乗せして考えます。 手数料、仲介業者、翻訳、弁護士の分です(税金のセクション参照)。新築にするか中古にするかも決めます。
2. お金を払う前に、自分の弁護士を雇います。 仲介業者への報酬は、取引が成立した時点で支払われます。
3. 売主と物件を確認します。 国家登記簿の抄本、売主のパスポートと権限、売主が既婚なら配偶者の書面による同意、そして抵当権、質権、裁判所による差押え、紛争がないことの証明を求めます。中古マンションでは、公共料金の領収書と納税証明も求めてください。
4. 仮契約を結び、手付金を支払います。 これは一般的な慣行です。確認で問題が見つかった場合の手付金の扱いを書面に入れてください。
5. 公証人のもとで売買契約に署名します。 公証人の預託口座を通して、銀行振込で支払います。バクーにいない場合は、アポスティーユ付きの公証済み委任状と認証翻訳を使います。
6. 国家登記簿に権利を登記します。 通常は公証人が申請を行い、自分名義の抄本が届きます。抄本がなければ、そのマンションはあなたのものではありません。
7. 公共料金と建物の管理費の手続きをし、 契約書、抄本、支払いの領収書は、売却する日まで保管します。

新築:追加の確認

新築はバクーの主力商品です。開発業者には建築許可が必要で、引き渡しの前に使用開始承認書も必要です。承認書のない建物のマンションは登記できません。契約書に承認書か、その取得予定日を入れてもらってください。

アゼルバイジャンには、竣工前の物件購入(オフプラン)に対する義務的なエスクローがなく、現地の専門家は2025年の時点でもまだ導入を提案している段階でした。代金は開発業者に渡り、頼れるのは契約と裁判所です。2025年2月25日の最高裁判所の決定は参考になります。開発業者は、予見も防止もできなかった客観的に克服不能な事情を証明しない限り、不可能を理由に義務を免れることはできない、というものです。この件では、取り壊された家の代わりに約束されたマンションを、住民が7年待っていました(Caspian Legal Center)。7年かかる裁判を前提にしないでください。引き渡し実績のある開発業者を選び、引き渡し日、遅延の違約金、抄本の発行日を契約書に書き込んでください。

分割払いは一般的です。2026年の掲載例には、頭金15%で36〜48か月の無利息というものがありました。プランが価格に織り込まれていることがあるため、現金価格と分割価格は別々に確認してください。

資金調達

住宅ローン・信用保証基金による国の支援付き住宅ローン(年8%で最大150,000 AZN、優遇対象グループは4%)は、アゼルバイジャン国民向けです。銀行独自の住宅ローンははるかに高く、Birbankは2026年10月に年16.5%からの金利を提示していました。外国人への融資は限られ、案件ごとに判断されるので、融資を当てにする前に銀行へ直接尋ねてください。現金払いか、開発業者の分割払いを使う前提で計画するのが現実的です。

最も高くつく間違い

• 使用開始承認書がなく、その予定日もない建物のマンションに代金を払う。
• 「マンション型」の建物の安い部屋を、抄本が発行できるか確かめずに買う。
• ヴィラのために賃借ではなく土地の購入を当てにする、または実質的に自分が支配する現地法人を当てにする。
• 開発業者と銀行が確認する前に、VAT還付が自分に適用されると思い込む。

Visaboardsの生活費レビュー(2026年9月更新、Numbeoのデータに基づく)による目安です。賃料は2026年6月のバクーのサンプルによります。

| 項目 | 月額 | |---|---| | 月間予算、単身(節約) | 950〜1,400 AZN | | 月間予算、単身(標準) | 1,450〜1,900 AZN | | 月間予算、カップル | 1,900〜2,600 AZN | | 月間予算、4人家族 | 2,500〜3,500 AZN | | 1ベッドルーム、市内中心部 | 909 AZN | | 1ベッドルーム、中心部の外 | 539 AZN | | 3ベッドルーム、市内中心部 | 1,750 AZN | | 85 m²の公共料金(全国平均) | 約104 AZN | | インターネット | 約26 AZN | | 食料品、大人1人 | 250〜350 AZN |

地下鉄は1回0.60 AZN、安いレストランでの食事は約15 AZNです。

バクーで月1,000米ドルで暮らせるか? 1ドル=1.70 AZNなら1,700 AZNです。単身者の費目(食料品、公共料金、インターネット、携帯電話、交通費で合計約430〜550 AZN)に、中心部の1ベッドルームの909 AZNを足すと1,340〜1,460 AZNになり、外食やその他に回せるのは240〜360 AZNです。中心部の外の1ベッドルーム(539 AZN)なら、もう少し余裕があります。参考までに、バクーの平均賃金は月1,487 AZNです。

利回り

見出しの数字を信じる前に、自分の物件で計算してみてください。2026年8月のJAMnewsの数字では、65 m²の物件は中央値の売出価格で約178,000 AZN、1 m²あたり11 AZNの賃料中央値で貸すと月約715 AZNになります。表面利回りは約4.8%です。中央銀行の2026年10月の金融安定報告書は、資本化期間(価格を年間賃料で割ったもの)を23年としており、表面利回りで約4.3%に当たります。どちらも、住宅賃料への10%の税、建物の費用、修繕、空室、仲介コストを引く前の数字です。この水準の利回りは控えめで、価格上昇を前提にした計画は、価格が賃金を上回り続けることに依存します。

借り手が支払う賃料

同じ中央銀行の報告書では、掲載物件の賃料の中央値は月917 AZN(Trend、2026年10月13日)で、賃料は2026年第2四半期に前年比7.4%上昇しました。バクーの1ベッドルームについては、生活費セクションの2026年6月のサンプルで、中心部が約909 AZN、中心部の外が539 AZN、中心部の3ベッドルームが約1,750 AZNです。これらは募集賃料で、実際の契約はもっと低いこともあります。

税金とルール

2026年1月1日から、個人の借り手が住む住宅の賃料には10%の税がかかります。借り手が一般の個人の場合は、自分で納めて申告します(税金のセクション参照)。10%の税率はホテル型の宿泊施設には適用されないため、日単位の貸し出しは別の税がかかる場合があります。計画を立てる前に、税理士と建物の管理規約で確認してください。

次のステップ

住むためか、貸すためか、居住許可のためか、まず目的を決めてください。100,000 AZNと200,000 AZNの基準で、探すべき物件が変わるためです。そのうえで、アゼルバイジャンのカタログから建物を絞り込み、売主に登記簿抄本(新築なら使用開始承認書も)を求め、お金を動かす前に現地の弁護士に両方を確認してもらってください。