外国人がジョージアで不動産を購入する方法

ジョージアで不動産を購入することは、外国人でも可能です。条件は国民と同じで、例外は農地だけです。マンション、一戸建て、商業用物件、農地以外の土地は、外国人の名義で登記できます。購入時の取得税はなく、登記は最長4営業日で完了し、所有権は公共登記簿(国家公共登記庁、NAPR)に記録された時点で移転します。以上は2026年10月に確認した内容です。

最近、2つのルールが変わりましたが、古い情報のまま書いているガイドも多く残っています。2026年3月1日から、不動産による居住許可の対象は150,000米ドル超の物件となり、従来の100,000米ドルから引き上げられました。また2026年9月には、不動産税(年額)が非課税となる世帯所得の上限を、議会が40,000ラリ(GEL)から100,000ラリへ引き上げました。

数字で見る市場

Colliers Georgiaによると、2025年のトビリシとバトゥミのマンション売買は約59,000件、取引額は43億米ドルでした。このうちトビリシは42,267件(33億米ドル)。バトゥミは17,052件で過去最高を記録し、取引額は10億米ドルをわずかに上回りました。2025年の平均価格は次のとおりです。

| 都市 | 新築 | 築古 | |---|---|---| | トビリシ | 1m²あたり1,484米ドル | 1m²あたり1,244米ドル | | バトゥミ | 1m²あたり1,497米ドル | 1m²あたり1,196米ドル |

法定通貨はラリ(GEL)ですが、価格はほぼ例外なく米ドルで表示されます。ジョージア国立銀行の2026年10月15日のレートは1米ドル=2.599ラリでした。

2026年に入っても価格は上昇を続けています。Colliersの2026年7月のデータでは、トビリシの新築マンションの加重平均価格は、一次市場・二次市場とも2025年7月比で約10%上昇しました(築古は約14%上昇)。同月の住宅取引は4,486件で、前年より22.8%増えています(Colliers RECOV.GE、GBC報道による)。

誰が買っているのか

トビリシは地元の需要が中心の市場です。Colliersによれば、2026年6〜8月のマンション購入に占める外国人の割合は10〜14%でした。バトゥミはその逆です。Galt & Taggartが調査対象とする開発事業では、2025年に外国籍の購入者がマンションの52%を占めました。内訳は、イスラエル人が販売の13%、EU市民が14%、ウクライナ人・ロシア人・ベラルーシ人の合計が13%、トルコ人が10〜11%です。バトゥミ市場全体を集計するColliersでも、2026年8月の外国人比率は取引の52%でした。外国人需要がこれほど大きい市場は、地域情勢や渡航状況に左右されやすく、バトゥミの価格はトビリシより速く反転する可能性があります。

トビリシかバトゥミか

• トビリシは首都で、通年で経済が回っています。中古売買も賃貸も地元の需要に支えられています。2025年の需給の61%を占めたのはディディ・ディゴミ、サブルタロ、サムゴリの3地区でした(Colliers)。ヴァケと旧市街は高級エリアで、価格は市の平均を大きく上回ります。
• バトゥミは、アジャリア自治共和国にある黒海沿岸のリゾートです。夏がシーズンで、高層のマンション群が多く、1泊単位で貸し出す目的で買われた部屋も多数あります。ニュー・ブールバール地区だけで、2025年の売買は6,800件を超えました。価格差は大きく、2025年末時点で、内装完成済みの新築マンションの平均は、旧バトゥミで1m²あたり約3,000米ドル、周辺部では1,500米ドルを下回りました(Galt & Taggart、2026年3月)。

バトゥミで注目すべき数字は供給量です。Galt & Taggartが調査対象とする開発事業では、2025年末に約12,400戸が未販売で、1年前より14%増えました。Galt & Taggartは、2026年の一次市場の販売は横ばいで、一次市場の価格上昇率は4〜6%に鈍化すると見ています。未販売の在庫が多ければ、買い手は価格交渉をしやすくなります。

HomeNSearchの物件

ジョージアの物件カタログで、売り出し価格を上記の市場平均と比べてみてください。

外国人が所有できるもの

憲法は財産を所有し相続する権利を保障しており、ジョージアの法律は、通常の不動産について国民と外国人を区別していません。唯一の例外が農地です。憲法第19条は、農地の所有を国、自治体、ジョージア国民およびその団体に限り、例外の定めを2019年の「農地所有に関する組織法」に委ねています(matsne.gov.geの条文、2026年10月確認)。

| 対象 | 外国人は所有できるか | 備考 | |---|---|---| | マンションまたは一戸建て | 可(完全所有権) | NAPRであなたの名義で登記される | | 商業用物件、オフィス、ホテル | 可 | 課税は住宅と異なる | | 農地以外の土地 | 可 | 先にその土地の指定用途を確認すること | | 農地 | 不可 | 例外は相続と、政府が承認した投資計画を持つジョージア法人 |

農地:住宅購入者が陥りやすい落とし穴

法律は、牧草地、採草地、耕作地(多年生作物を含む)、住宅付属地のいずれかの区分に属し、農業に利用されている、または利用可能な土地を農地と定義しています。建物の有無は問いません(組織法第3条)。買い手が引っかかるのは、この最後の部分です。村の家、山の眺めがよい区画、「ダーチャ」は、これらの区分で登録された土地に建っていることがあり、その場合、外国人は所有権を取得できません。

区分は、NAPRの登記簿抄本に「指定用途」として、ジョージア語で記載されています。手付金を支払う前に、弁護士に読んでもらってください。

例外は限られています(第4条)。外国人が農地を取得できるのは相続の場合だけです。ジョージアで登記された法人のうち、外国人が支配的なパートナーである法人が農地を所有できるのは、ジョージア政府が投資計画(たとえば農業、イノベーション、観光インフラ)を承認した場合に限られます。計画が実行されなければ、法人は1年以内に土地を売却しなければなりません(第5条)。また、パートナーの変更により外国人が支配的になる場合も、政府が承認した投資計画がある場合に限って認められます(第7条)。個人の買い手にとって、この道は事実上閉ざされています。matsne.gov.geの英訳はジョージア語の原文より更新が遅れることがあるため、最新の文言はジョージア人の弁護士に確認してもらってください。

所有者になるのは登記した時

不動産の所有権は、国家公共登記庁(NAPR)が管理する公共登記簿に権利が記録された時点で移転します。契約書への署名と代金の支払いだけでは足りません。登記は公共サービスホールまたはNAPRの窓口で行い、あなたが所有者として記載された登記簿抄本が所有権の証明になります。

契約、言語、委任状

不動産の売買に公証人は必須ではありません。契約は公共サービスホールまたはNAPRの窓口で締結でき、それでも公証人を利用する買い手は多くいます。弁護士はバイリンガルの契約書を勧めます。登記所も裁判所も読むのはジョージア語の本文なので、翻訳版にある海の眺望、駐車場、遅延ペナルティの約束がジョージア語版に無かったり弱められていたりする場合は、ジョージア語版が優先します。

購入のためにジョージアにいる必要はありません。委任状があれば、代理人が署名と登記を行えます。委任状は、ジョージア国内の公証人、ジョージアの領事館、または海外の公証人が認証できます。外国で作成したものにはアポスティーユと、公証済みのジョージア語訳が必要です。そのぶん、営業日で数日の余裕を見てください。

登記簿抄本で分かること

NAPRから、対象物件の最新の抄本を取り寄せましょう。料金は、1営業日で20ラリ、即日で75ラリ、オンライン申請なら13ラリと52ラリです。英語版は26ラリが加算されます(napr.gov.ge、2026年10月確認)。抄本には所有者と地籍コードが記載され、抵当権、差押え、その他の負担が一覧で示されます。新築の場合は、開発業者に建築許可、土地の権利証、プロジェクトの現在の進捗段階を確認し、銀行がプロジェクトに融資しているかどうかも調べてください。

資金

銀行は高額の送金について資金源を確認します。住宅の売却、預金残高証明、給与や配当の記録など、お金の裏付けとなる書類は手元に残しておきましょう。支払いは売主の口座への銀行振込とし、送金の確認書を保管します。契約書にどの通貨を記載すべきか、その通貨での送金を銀行がどう扱うかは、弁護士に尋ねてください。

購入時

ジョージアには、買い手に課される不動産移転税や印紙税はありません。支払うのは手数料です(napr.gov.geで確認、2026年10月)。

| 項目 | 費用 | |---|---| | 所有権の登記、4営業日 | 150 GEL | | 登記、1営業日 | 270 GEL | | 登記、即日 | 350 GEL | | 登記簿抄本 | 20 GEL(1営業日)または75 GEL(即日) |

古いガイドには、登記料が50 GELや200 GELと書かれていることがありますが、これらは過去の金額です。これに弁護士、翻訳者、仲介業者を通す場合は仲介手数料が加わります。

付加価値税(VAT)の登録をしている開発業者が販売する新築には、ジョージアのVAT 18%がかかります。個人が売る中古物件には、通常かかりません。契約書の価格にVATが含まれていることを、開発業者に書面で確認してもらいましょう。

不動産税(年額)

住宅の不動産税は、物件の価格ではなく世帯所得で決まります(ジョージア税法)。今年までは、世帯所得40,000 GELまでが非課税で、40,000〜100,000 GELの間は市場価格の0.05〜0.2%の税率でした。2026年9月末に採択された改正で、この下限の基準が撤廃され、2026年の課税期間全体に遡って適用されます。世帯所得が100,000 GEL以下の家庭は、住宅、自動車、土地を除くその他の課税対象財産について不動産税が非課税となり、それを超える場合は引き続き市場価格の0.8〜1%を納めます(civil.ge、Georgia Today、RegFollower、2026年9月〜10月)。歳入庁によれば、2026年分の税額は2025年の所得を基に算定されます。2026年分の申告期限は11月2日で、税法上の納付期限は11月15日です。

多くのガイドが今も古い40,000 GELのルールを載せているので、読む資料の日付を確認してください。土地は別枠で課税され、所得に関係なく納税義務があります。4月1日時点で所有していた土地が課税対象で、納付期限は11月15日です(PwC、2026年9月)。

PwCの要約は、居住者個人に対する所得の判定について述べています。非居住者については、歳入庁のガイダンスを引用する税務アドバイザーが、世帯の全世界所得が対象になると述べています。また、非居住者が申告をしない場合、歳入庁は物件の市場価格に最高税率を掛けて税額を算出することがあるとされています。そのためアドバイザーは、納税額がない場合でも非居住者は申告するよう勧めています。11月の期限までに、歳入庁か会計士にご自身のケースを確認してください。ジョージアの税務上の居住者になるのは、連続する12か月のうちいずれかの期間に183日以上滞在した場合です(KPMG)。

賃貸収入

居住用に貸し出す住宅の賃料は、控除なしで、総賃料に一律5%が課税されます(PwC、2026年9月)。税務アドバイザーによれば、家主は歳入庁のrs.geにある家主名簿に登録し、前年分の年次申告書を3月末までに提出します。商業用物件の賃料などその他の賃料は、一般に控除後の純所得の20%が課税されます。ジョージアの不動産から得る賃料は、海外に住んでいてもジョージアで課税されます。

1泊単位の短期貸しは別の扱いです。税務アドバイザーはこれを事業活動と見なしており、どの制度が適用されるかについては情報源の間で意見が分かれています。小規模事業者の1%、20%の制度、法人のいずれかです。税金を無視した利回りの数字を信じる前に、会計士の見解を得てください。

売却時

ジョージアには、独立した譲渡所得税はありません。住宅の売却益は、個人所得税の一部として扱われます。

• 2年を超えて保有した場合: 売却益は非課税です。住宅を居住用として賃貸していた場合も、非課税は適用されます(Andersen in Georgia)。
• 2年以内に売却した場合: マンション、または土地付きの一戸建ては売却益の5%(PwC)、その他の物件は20%です。売却益は、売却価格から購入価格と直接関連する費用を差し引いた額です。
• 商業目的の利用: 商業スペースの賃貸や繰り返しの売却は、経済活動と見なされ、非課税の適用を失う可能性があります。

頻繁に売却する場合は、歳入庁があなたが売買を業としているかどうかを調べると考えておきましょう。購入契約書と費用の証憑は保管しておいてください。

ジョージアで不動産を所有しても、それだけで居住する権利は得られません。とはいえ、大半の訪問者に居住許可は必要ありません。EU諸国、英国、米国、ロシア、ウクライナなど90か国超の国民は、ビザなしで入国し、最長1年間滞在できます(政府令第255号。お持ちのパスポートでの可否はgeoconsul.gov.geで確認してください)。2026年1月1日からは、居住許可を持たない訪問者に、滞在期間中ずっと、補償額30,000 GEL以上の医療・傷害保険への加入も義務付けられました。居住許可を取得したい場合に、不動産が役立ちます。

不動産所有者向けの居住許可

公共サービス開発庁(SDA)は、ジョージア国内の不動産(農地を除く)の権利を持ち、その市場価値がラリ換算で150,000米ドルを超える外国人に、短期居住許可を発給します。配偶者と子どもも含められます(SDA、2026年10月確認)。

• 基準額。 2025年6月に成立した「外国人および無国籍者の法的地位に関する法律」の改正により、2026年3月1日から150,000米ドルとなり、従来の100,000米ドルから引き上げられました。法律事務所によれば、複数の物件を合算して基準額に達することも可能です。
• 評価額。 価値とは、ジョージアで認定された機関に属する公認鑑定士が算定した市場価値であり、購入価格ではありません。
• 登記済みの物件のみ。 法律事務所の解説によれば、権利がすでに登記されている必要があるため、建設中の完成前物件(オフプラン)は、所有者になるまで対象に含まれません。
• 手数料と所要期間。 国の手数料は、30日間の審査で300 GEL、20日間で450 GEL、10日間で600 GELです(SDA)。居住カードの発行には別途60 GELからの手数料がかかります。
• 期間。 1年で、毎年更新します。物件を売却すると、許可は根拠を失います。
• 旧来の許可。 法律事務所によれば、100,000米ドルの基準で資格を得た人は、同じ物件を所有し続ける限り更新できます。許可を失効させた場合の扱いは不明確で、2026年3月1日の直前に購入した場合の経過措置は、事務所によって説明が異なります。該当する場合は、SDAに直接問い合わせてください。

2026年に変わった就労の権利

2026年3月1日から、ジョージアで就労、フリーランス活動、事業運営をする外国人の大半は、国家雇用支援庁が発給する就労活動許可を別途取得する必要があります。居住許可だけでは、この権利は得られなくなりました。投資居住許可または永住権の保持者は免除されますが、不動産に基づく許可はその対象に含まれません。3月以前に労働移民として登録した人には2027年1月1日までの猶予があり、許可なく働いた場合は、初回の違反で2,000 GELの罰金が科されます(在ジョージア米国大使館および法律事務所の解説)。2026年4月、議会は免除の範囲を広げました(法律第1509号)。自分の所有するマンションを貸すことが就労活動に当たるかどうかは、弁護士の間でも見解が分かれています。ジョージアで収入を得る予定がある場合は、弁護士にご自身のケースを確認してください。

投資居住許可

その上の区分として、ジョージアに300,000米ドルを投資するか、300,000米ドルを超える不動産の権利を持つ人向けの、投資居住許可があります。期間は5年で、保持者に就労許可は必要ありません。SDAによれば、その5年間、物件を保有し続けた保持者は、無期限滞在の許可を申請できます。この道を軸に購入を計画する場合は、先に移民問題に詳しい弁護士と相談してください。

手順

1. 予算と仕上げのレベルを決める。 新築では、価格は仕上げの段階(後述)に大きく左右されます。居住許可を希望する場合、物件は鑑定士の評価額で150,000米ドルを超えている必要があります。
2. 自分の弁護士を雇う。 何かを予約する前に、開発業者や仲介業者ではなく、あなたが報酬を払う弁護士を見つけます。契約書は、ジョージア語と、あなたが読める言語の両方で用意してもらいましょう。
3. 物件を調べる。 指定用途、抵当権、差押えが分かる登記簿抄本を取ります。新築なら、建築許可、土地の権利証、工事の進捗段階、開発業者の資金調達も確認します。
4. 予約する。 手付金は、弁護士が条件を読んでから支払います。予約契約または予備契約には、価格、通貨、引渡し期日、確認で問題が見つかった場合の手付金の扱いを明記します。
5. 売買契約を結ぶ。 公共サービスホール、NAPRの窓口、または公証人のもとで、本人か委任状を通じて署名します。
6. 支払う。 署名済みの契約書と引き換えに銀行振込で支払い、確認書を保管します。
7. NAPRで登記する。 手数料は、4営業日で150 GEL、1営業日で270 GEL、即日で350 GELです。あなたが所有者として記載された抄本を受け取ります。
8. その後。 公共料金の契約名義を変更し、規則で必要なら不動産を税務申告し、居住許可を希望する場合はSDAに申請します。

完成前の購入(オフプラン)と仕上げ:ブラックフレーム、ホワイトフレーム、グリーンフレーム

新築マンションの多くは建設中に販売され、未仕上げで引き渡されます。仕上げの段階は業界用語で表されますが、法的な基準はありません。

• ブラックフレーム: コンクリートの躯体だけの状態です。室内の間仕切り、左官、床のモルタルはありません。電気は部屋の入口まで来ていて、その先はほとんどありません。
• ホワイトフレーム: 壁の左官、床のモルタル、窓、玄関ドア、設備の接続口まで済んでいます。キッチン、浴室の設備、床材、塗装は自分で追加します。
• グリーンフレーム: 開発業者によって意味が異なります。ホワイトフレームに暖房や省エネ建材を加えたものを指す業者もあります。ホワイトフレームより高くなります。

ある業者の「ホワイトフレーム」が、別の業者のものよりはるかに内容が少ないこともあります。仕様は、パンフレットを当てにせず、項目ごとに契約書の付属書類に記載してもらいましょう。内装工事の費用は別に見積もり、ブラックフレームの価格を完成済みの部屋と比べる前に、書面の見積りを取ってください。

開発業者のリスク

ジョージアの新築開発では、エスクロー(第三者預託)は標準ではなく、分割払いの代金の大半は開発業者に直接支払われます。主なリスクは、遅延、プロジェクトの変更、開発業者の支払不能で、同じ部屋が複数の買い手に売られた事例も報道されています。支払う前に、開発業者の過去のプロジェクトを調べ、どの銀行が建設に融資しているか、どの段階で住宅ローンを出すかを尋ね、遅延ペナルティの条項を読み、建物が完成しなかった場合に自分の支払いがどう守られるかを確認してください。ジョージアの法律では、公共登記簿に買い手の将来の権利を仮登記することも認められています。同じ部屋に対する他者の権利の登記を妨げるため、二重売買に対する主な防御策として、弁護士はこれを勧めています。この規模の買い物なら、独立したジョージア人の弁護士に払う報酬は無駄になりません。

融資と銀行口座

ジョージアの銀行は、TBC、Bank of Georgia、Libertyなど、非居住者にも融資します。2026年のアドバイザー向けガイドによると、非居住者の頭金は銀行評価額の30〜40%、米ドル建ての金利は約8%から、ラリ建ては概ね10〜13%で、期間は通常最長10年です。銀行は完成済みの建物を好み、証明できる安定した収入を求めます。完成まで開発業者独自の分割払いで販売する業者も多く、無利子であることも珍しくありません。ただしそれは開発業者との個人契約ですので、上記の開発業者のリスクがそのまま当てはまります。条件は頻繁に変わるため、銀行で確認してください。

口座の開設には、パスポート、通常は資金源の説明書、SMSコードを受け取るためのジョージアの携帯番号が必要です。最初の口座は支店への来店を求める銀行もあり、方針は銀行ごとに異なります。あるアドバイザーのガイドによれば、一部の銀行では公証済みの委任状で来店を代えられますが、その分、2〜4週間余計にかかります。

最も高くつく失敗

• 登記簿抄本を読む前に手付金を払う。
• 土地が農地に分類されていないか確認せずに、村の家を買う。
• パンフレットの「ホワイトフレーム」を契約書上のものと取り違える。
• 未完成のオフプラン物件を、居住許可の基準額に数える。
• 古い40,000 GELの不動産税の基準や、100,000米ドルの許可基準をそのまま載せているガイドを頼りにする。

ジョージアは西ヨーロッパより物価が安く、バトゥミはトビリシより安く暮らせます。以下は、Numbeoに投稿された2026年10月の数字です(トビリシの中心部以外の家賃は、2026年7月のスナップショットによる)。数字は集計のたびに変動するので、幅を持って読んでください。米ドルへの換算には、ジョージア国立銀行の約1米ドル=2.6 GELのレートを使っています。

| | トビリシ | バトゥミ | |---|---|---| | 単身、月額、家賃を除く | 約1,700 GEL(660米ドル) | 約1,600 GEL(610米ドル) | | 4人家族、月額、家賃を除く | 約6,300 GEL(2,440米ドル) | 約5,800 GEL(2,260米ドル) | | 1ベッドルームの家賃、市中心部 | 1,750〜1,850 GEL | 1,270〜1,310 GEL | | 1ベッドルームの家賃、中心部以外 | 約1,160 GEL | 900〜970 GEL |

したがって、トビリシの中心部で1ベッドルームを借りる単身者には、月に約3,500 GEL、米ドルで約1,350ドルが必要です。バトゥミで同じ暮らしをすると、約2,900 GEL、米ドルで約1,100ドルになります。バトゥミで3ベッドルームを借りる家族の現実的な予算は約8,300 GEL、米ドルで約3,200ドルです。家計を最も大きく左右するのはインターナショナルスクールと民間の医療保険なので、これらは別途見積もってください。

自分で物件に住み、ジョージア国内で収入を得る場合は、居住許可の章で触れた就労許可のルールを忘れないでください。

利回り

Global Property Guideは、2026年第3四半期のジョージアの平均表面利回りを7.25%(トビリシは7.23%)としました。第1四半期の7.42%からの低下で、そのときトビリシは7.53%、バトゥミは7.31%でした。これらは、税金、修繕費、手数料、空室を引く前の表面の数字です。TBC Capitalはバトゥミの表面利回りを約7.2%とし、管理費、清掃費、プラットフォーム手数料、光熱費、空室期間を差し引くと、実質利回りは通常3〜4%になります(International Investment、2026年2月)。Galt & Taggartが測定したバトゥミの利回りは、2025年が7.4%で、2024年の8.8%から下がりました。

家賃は価格のようには上がっていません。Global Property Guideが引用するTBC Capitalのデータでは、トビリシの募集家賃は2024年に約8%、2025年にさらに11%下がり、TBCは2026年にもう2.1%下がると予想しています。これにより、利回りは2022〜2023年のピークから下がりました。現在の価格と昨年の家賃から計算した利回りは、高く出すぎる可能性があります。

長期賃貸

居住用に貸す長期賃貸には、税金の章で説明したとおり総賃料に一律5%が課税され、この5%は費用を引く前の賃料にかかります。家賃と通貨は書面の契約で定め、収入に数える前に建物の管理費を確認してください。

短期賃貸

仲介業者のパンフレットには、バトゥミの短期賃貸で2桁の利回りをうたうものがよくあります。TBC Capitalの数字はそれよりはるかに低く、1泊の平均料金が約34米ドル、稼働率が31%の場合、マンションが経費を引く前に稼ぐのは年間約3,850米ドルです。Galt & Taggartの2025年の平均料金は35.6米ドルで、前年から横ばいでした。TBCの試算例では、59,500米ドルで購入した35 m²のスタジオは、長期賃貸で実質年約3%(元が取れるまで約32年)、稼働率43%の1泊貸しで約2.8%です。シーズンも重要で、収入の大半は黒海の夏に集中します。

1泊貸しのためにマンションを買う前に、建物の規約、免許と税の扱いを会計士に確認し、同じ建物内の供給量も調べてください。同じ間取りのスタジオが何百戸も並ぶタワーは、競争の激しい市場です。

次にすること

まず、トビリシの地元中心で通年の市場と、外国人購入者が多く未販売の在庫を抱えるバトゥミのリゾート市場のどちらを選ぶか決めましょう。そのうえで、ジョージアのカタログから物件を絞り込み、それぞれの登記簿抄本を取り寄せ、手付金を払う前に独立したジョージア人の弁護士に契約書を読んでもらってください。