ათ ადამიანს ჰკითხავთ, სად ღირს ყიდვა 2026 წელს, და ათივესგან სხვადასხვა პასუხს მიიღებთ — უმეტესობა კი იმის მიხედვით ჩამოყალიბდება, თუ რომელ ბაზარს ყიდის ეს ადამიანი. ამიტომ ჯერ წესები დავადგინოთ. ეს სტატია ადარებს ცხრა ქვეყანას, რომლებთანაც HomeNSearch ყოველდღიურად მუშაობს — ჩვენ 13 ბაზარზე ვთავაზობთ უძრავ ქონებას — და შეგნებულად არაფერს ვანაწილებთ ადგილების მიხედვით. რეიტინგი გულისხმობს ერთადერთ სწორ პასუხს. ასეთი არ არსებობს: საუკეთესო ქვეყანა საინვესტიციო ქონებისთვის დამოკიდებულია იმაზე, რა უნდა გააკეთოს ამ ქონებამ თქვენთვის — მოგცეთ ქირა, გაძვირდეს დროთა განმავლობაში, თუ თან რეზიდენტობის ნებართვაც მოგიტანოთ.
სიის დაწყებამდე ერთი დაპირება. სადაც რეზიდენტობის პროგრამა დაიხურა, ამას პირდაპირ ვამბობთ. სადაც ვალუტა არასტაბილურია, ესეც ვთქვათ. ქვეყნების მიმოხილვები, რომლებიც რისკებზე დუმან, რეალურ ფულს უჯდება რეალურ მყიდველებს — ხოლო ასეთი შესყიდვების შემდგომი მოგვარება ბროკერის კვირის უფრო დიდი ნაწილია, ვიდრე ვინმეს სურს აღიაროს.
ქვემოთ ჩამოთვლილი ცხრა ბაზარი სწორედ ის ცხრაა, რომელსაც ჩვენი საინვესტიციო მყიდველები რეალურად ირჩევენ 13 ქვეყნიდან, რომელსაც ვთავაზობთ. იტალია, საფრანგეთი და დანარჩენი კატალოგიც შეიძლება კარგი ინვესტიცია იყოს — უბრალოდ ეს ცხრა ახლა ყველაზე ცხადი მაგალითებია.
როგორ აირჩიოთ, სანამ ქვეყნებს შეადარებთ
ოთხი კითხვა უფრო სწრაფად ალაგებს მყიდველების უმეტესობას, ვიდრე ფასების ცხრილი კვადრატულ მეტრზე.
- რა არის მიზანი? ქირის შემოსავალი, კაპიტალის ზრდა და რეზიდენტობის უფლება სხვადასხვა რუკაზე მიგითითებთ. შემოსავალს ხელს უწყობს დაბალგადასახადიანი, ტურისტებით სავსე ბაზარი. ზრდას ხელს უწყობს ეკონომიკა, რომელიც დაბალი ბაზისიდან ადის ზემოთ. რეზიდენტობა კი მხოლოდ იმ რამდენიმე ქვეყანამდე ავიწროებს არჩევანს, სადაც ჯერ კიდევ უძრავ ქონებას ცვლიან ნებართვაზე.
- რამდენად სწრაფად შეიძლება დაგჭირდეთ გასვლა? ლიკვიდურობა ის ჩუმი ცვლადია, რომელზეც ყველა უცხოური ყიდვისას იშვიათად ფიქრობენ. სწორად შეფასებული ბინა მადრიდში კვირებში იყიდება; ვილა პატარა ადრიატიკის ნახევარკუნძულზე შეიძლება წელიწადს ელოდოს ერთადერთ მყიდველს. თუ თქვენს კაპიტალს ვადა აქვს, ეს განსხვავება უფრო მნიშვნელოვანია, ვიდრე დამატებითი ერთი პროცენტი შემოსავალში.
- რას იღებს გადასახადი თითოეულ ეტაპზე? სამივე მომენტი დაითვალეთ — შესყიდვა, ფლობა და გასვლა. ბაზარი შეიძლება იაფი იყოს შესასვლელად, მაგრამ ძვირი ფლობისთვის, ან პირიქით. დუბაი და ნიკოზია წლიურად თითქმის არაფერს მოითხოვს; დასავლეთ ევროპის დიდი ნაწილი კი ყოველწლიურად იჭრის ნაწილს, სანამ ფლობთ.
- ვინ მართავს? ბინას, რომელიც სამი დროის სარტყლის მოშორებით დგას, სჭირდება ვინმე ადგილობრივი — გასაქირავებლად, დასალაგებლად, ღამის ორ საათზე ქვაბის შესაკეთებლად. ბაზრები, სადაც მართვის კომპანიები მომწიფებულია — დუბაი, პუკეტი თუ ესპანეთის სანაპიროები — ბევრად უფრო შემწყნარებელია არმყოფი მფლობელების მიმართ, ვიდრე ისეთი ბაზრები, სადაც ეს სერვისი თავად უნდა ააწყოთ.
სასარგებლო კითხვა არ არის „რომელი ქვეყანაა საუკეთესო“, არამედ „რომელი ქვეყანაა საუკეთესო იმ ერთადერთი საქმისთვის, რომლისთვისაც ამ ქონებას ვქირაობ“.
კიდევ ერთი ფილტრი, რომელიც ბევრს იხსნის საკუთარი თავისგან: მოკლე სიაში დატოვეთ მხოლოდ ის ქვეყნები, სადაც მზად ხართ ერთხელ მაინც ეწვიოთ ტრანზაქციამდე და, დაახლოებით, წელიწადში ერთხელ — შემდეგ. წესები იცვლება, უბნებიც იცვლება, და მფლობელი, ვინც თავად მოდის, ორივეს ბაზარზე ასახვამდე გებულობს.
დაიმახსოვრეთ თქვენი პასუხები, სანამ განაგრძობთ კითხვას. ეს არის ცხრა ბაზარი, თითოეული — გულწრფელი ვერსიით.
არაბთა გაერთიანებული საამიროები: შემოსავლის მაგალითი
დუბაი ამ სტატიაში ყველაზე მარტივი წინადადებაა. საამირო არ იბეგრავს არც წლიურ ქონების გადასახადს, არც ქირავნობის შემოსავალს, ამიტომ „მთლიანი“ ქირა უჩვეულოდ ახლოსაა იმასთან, რასაც რეალურად ინარჩუნებთ. ძირითადი ხარჯები — ერთჯერადი 4%-იანი გადასახდელი დუბაის მიწის დეპარტამენტისთვის შესყიდვისას და შენობის მომსახურების გადასახადები ფლობის პერიოდში. სწორედ ამ არითმეტიკის გამო ჩანს ჩვეულებრივად ის შემოსავალი, რომელიც პარიზში თუ მიუნხენში ფანტასტიკურად მოგეჩვენებოდათ, ჯუმეირა ვილიჯ სერკლში ან დუბაი მარინაში.
უცხოელები საკუთრებაში ყიდულობენ დანიშნულ ზონებში, და პროცესი სწრაფად მიმდინარეობს — საკუთრების გადაცემა დღეებში იზომება, არა თვეებში. 2 მილიონ დირჰამზე მეტის დახარჯვისას იღებთ 10-წლიან „ოქროს ვიზას“, რომელიც ჩუმად იქცა ჩვენი საინვესტიციო მყიდველების ყველაზე გავრცელებულ რეზიდენტობის გზად. რისკს წარმოადგენს მიწოდება და ციკლი. დუბაი ისეთი ტემპით მშენებლობს, რასაც ევროპული ქალაქი ვერ ცდილობს, და off-plan პროექტების მასობრივი ჩაბარება შეიძლება ერთი-ორი წლით შეასუსტოს ქირები კონკრეტულ უბანში. ყიდულობთ ლოკაციას და დეველოპერის რეპუტაციას, არა ვიზუალიზაციას. off-plan მყიდველებს აქვთ დაცვის ერთი დონეც: გადახდები გადის ესქრო ანგარიშებით, რომელსაც მიწის დეპარტამენტი აკონტროლებს, და თანხა გამოთავისუფლდება მშენებლობის ეტაპების მიხედვით.
თავად ვიზა მოიცავს მეუღლესა და შვილებს, ვნახებდება მანამ, სანამ ქონება გაქვთ, და არ მოითხოვს საამიროებში ცხოვრებას. სწორედ ამიტომ ბევრი მყიდველი ამას „B გეგმად“ განიხილავს, საიდანაც, ასე ვთქვათ, ქირაც მოდის დანამატად.
ჩვენი საამიროების უძრავი ქონების გვერდი აჩვენებს, რას ითხოვს ბაზარი თითოეულ საფეხურზე — სტუდიო ბინიდან ბრენდირებულ პენტჰაუსამდე.
კვიპროსი: ევროკავშირზე წვდომა მსუბუქი ხარჯებით
კვიპროსმა 2017 წელს გააუქმა წლიური უძრავი ქონების გადასახადი, რაც მას ევროკავშირის ერთ-ერთ ყველაზე იაფ ქვეყნად აქცევს ქონების უბრალო ფლობისთვის. დაუმატეთ ინგლისურ საერთო სამართალზე დაფუძნებული სამართლებრივი სისტემა, ინგლისურად წასაკითხი ხელშეკრულებები და მუდმივი რეზიდენტობის პროგრამა, რომელიც 300 000 ევროს ინვესტიციას იღებს ახალ ქონებაში — და კუნძულის მიმზიდველობა არაევროკავშირელი მყიდველებისთვის აღარ არის იდუმალება. რეზიდენტობა კი მოითხოვს ვიზიტს ორ წელიწადში ერთხელ, რომ ცოცხალი შენარჩუნდეს — ერთ-ერთი ყველაზე მსუბუქი მოთხოვნა ევროპაში.
ქირავნობის ძრავა ტურიზმი და მზარდი მომსახურების სექტორია. ლიმასოლი ატარებს კორპორატიულ მოთხოვნას, პაფოსი და ლარნაკა — არდადეგებზე ქირავნობას, და სეზონი საკმარისად გრძელია, რომ მოკლევადიანი გამქირავებელი მთელ წელს მარტო აგვისტოზე არ დადგეს. ორი გულწრფელი შენიშვნა ესადაგება ნებისმიერ პატიოსან შეჯამებას. ქონების გაყიდვისას მოგებაზე 20%-იანი გადასახადი ჩნდება, ამიტომ გასვლის სცენარიც წინასწარ დათვალეთ, სანამ შესვლის ფასზე გახდებით შეყვარებული. ახალ პროექტებზე ვდვ ერიცხება, ხოლო ხელახალ გაყიდვაზე — არა, და ეს განსხვავება ბაზრის შედარებას უფრო ცვლის, ვიდრე გამოცხადებული ფასები აჩვენებს; ორივე ვარიანტი გამოთვალეთ, სანამ არჩევანს გააკეთებთ. და ლიმასოლის ახალი ობიექტების ფასები წლების განმავლობაში მკვეთრად იზრდებოდა — ღირებულების ძებნა ახლა ლარნაკასა და სანაპიროდან რამდენიმე წუთის დაშორებით მდებარე სოფლებში ხდება.
ჩვენი კვიპროსის კატალოგი მოიცავს ყველა სანაპირო ქალაქს, თუ გინდათ ერთმანეთს შეადაროთ.
საბერძნეთი: აღდგენა ვიზასთან ერთად
ბერძნული უძრავი ქონება თითქმის ათი წლის განმავლობაში ეცემოდა, ხოლო 2017 წლიდან უკან ადის. ეს გრძელი ვარდნა სწორედ შესაძლებლობაა. ძლიერი ზრდის შემდეგაც კი, ბაზრის დიდი ნაწილი კვლავ იაფია შესადარებელ დასავლეთ ევროპულ სანაპიროებთან, ხოლო ტურიზმი ყოველწლიურ რეკორდებს ამყარებს და მაისიდან ოქტომბრამდე ავსებს მოკლევადიანი გაქირავების კალენდარს. ათენს ლიკვიდურობა აქვს, კუნძულებს — მაღალი ღამური ტარიფები, ხოლო თესალონიკის მიმდებარე სანაპირო ამ ორს შორისაა.
ოქროს ვიზა აქ გადარჩა მას შემდეგ, რაც ესპანეთმა და პორტუგალიამ ის დახურეს, თუმცა ახლა ზღვარი გეოგრაფიაზეა დამოკიდებული. ყველაზე მოთხოვნადი ზონები 800 000 ევროს ითხოვს, ქვეყნის დანარჩენი ნაწილის უმეტესობა — 400 000-ს, ხოლო 250 000-იანი გზა შემორჩა ისტორიული შენობების აღდგენისთვის ან კომერციული ფართის გადაკეთებისთვის — ეს ჩუმად გახდა ბარგეინების მაძიებელთა კუთხე პროგრამაში. ერთი შენიშვნა შემოსავალზე ორიენტირებული ინვესტორებისთვის: ათენმა დაიწყო ცენტრალურ უბნებში ახალი მოკლევადიანი გაქირავების რეგისტრაციის შეზღუდვა. შეამოწმეთ წესები ზუსტად იმ უბანში, სადაც ყიდულობთ, ეროვნული სათაურის მაგივრად. ბინა, რომელსაც მოკლევადიანი ლიცენზია არ ერგო, მაინც პოულობს მაინტერესებელს — ათენს მუდმივი დეფიციტი აქვს განახლებული ბინების, თავისივე მოსახლეობისთვის, და გრძელვადიანი დამქირავებლები რიგში დგანან კარგ ობიექტებზე. ვიზა საერთოდ არ ითხოვს მინიმალურ ცხოვრებას, და ბევრი მფლობელი მხოლოდ ბინის სანახავად ჩამოდის.
თურქეთი: იაფი შესვლა, მძიმე ვალუტის გაკვეთილი
დოლარებში გაზომილი, სტამბოლი და ანტალია ყველაზე იაფ დიდქალაქურ კვადრატულ მეტრებს ყიდის ამ სიაში მოცემულ ბაზრებს შორის. უცხოელები თითქმის შეზღუდვების გარეშე ყიდულობენ, გარიგებები სწრაფად იხურება, და 400 000 დოლარიანი შესყიდვა მთელ ოჯახს თურქეთის მოქალაქეობის — პასპორტის ჩათვლით — უფლებას აძლევს სამწლიანი ფლობის ვალდებულების შემდეგ. ქაღალდზე ეს ამ სტატიის ყველაზე აგრესიული შემოთავაზებაა.
ახლა გულწრფელი ნაწილი. ლირამ ათწლეულის განმავლობაში დაკარგა პოზიცია დოლართან, და ინფლაცია, მიუხედავად პიკიდან დაცემისა, კვლავ შორსაა იმისგან, რასაც ევროპელი ინვესტორი ნორმალურად მიიჩნევს. ქირები ლირაში მოდის და ხელახლა დგინდება გრაფიკით, რომელიც ისტორიულად ინფლაციას ჩამორჩება, ასე რომ თურქული ინვესტიციის შემოსავლის მხარე რთულ ვალუტაში არასანდოა. მყიდველები, ვისთვისაც ეს კარგად მუშაობს, ბინას განიხილავენ როგორც დოლარში ფასდადებულ აქტივს — პასპორტით დანამატად, ხოლო ქირას როგორც ბონუსს. მხოლოდ შემოსავალზე მონადირე მყიდველები ჩვეულებრივ იმედგაცრუებული რჩება, და ხმამაღლა.
ერთი პროცედურული დეტალი, თუ პასპორტია მთავარი: 400 000 დოლარიანი ზღვარი ოფიციალური შეფასებით იზომება, არა კონტრაქტის ფასით, და შესყიდვა სწორად უნდა დარეგისტრირდეს პირველი დღიდანვე. ისარგებლეთ იურისტით, ვინც ეს კონკრეტული გზა უკვე გაუვლია, არა ზოგადი პროფილის სპეციალისტით.
საქართველო: ყველაზე სწრაფი ქაღალდები ამ სიაში
უძრავი ქონების რეგისტრაცია საქართველოში საჯარო რეესტრში ერთ სამუშაო დღეს იღებს, ღირს სიმბოლური თანხა და არ მოითხოვს არც რეზიდენტობას, არც ადგილობრივ პარტნიორს, არც ნებართვას ბინებისთვის — სასოფლო-სამეურნეო მიწა ერთადერთი გამონაკლისია, რასაც უცხოელი ვერ შეეხება. შესყიდვის შემდეგ გადასახადები დიდწილად გზას გვიცილებს — მცირე, ფიქსირებული წილი ქირავნობის შემოსავლიდან სახელმწიფოს ერგება და თითქმის არაფერი მეტი. პირველი უცხოური შესყიდვისთვის ეს უწყვეტობა თავისთავად არწმუნებს ხალხს.
ძრავი ბათუმია. შავი ზღვის კურორტს ხანგრძლივი სეზონი აქვს — საზღვაო ტურიზმი, კონფერენციები და კაზინოს ნაკადი უფრო ფართო რეგიონიდან — და მისი ზღვისპირა კოშკები სწორედ ამ მოკლევადიანი მოთხოვნისთვის აშენდა. თბილისის ძველი უბნები უფრო წყნარ ვარიანტს გვთავაზობს — განახლებული ბინები, მორგებული დისტანციური მუშაკებზე და გრძელვადიან სტუმრებზე. ორივე რეალისტურად შეაფასეთ. ბათუმი მუდმივად ამატებს კოშკებს, ასე რომ თქვენი უბანი და მმართველი კომპანია წყვეტს, აწყობს თუ არა ციფრები. ლარი მოძრაობს, როგორც პატარა ვალუტებისთვისაა დამახასიათებელი, თუმცა გარიგებები აქ ჩვეულებრივ დოლარში ფასდება, რაც შესყიდვის მომენტში ამ საკითხს ალაგებს, თუმცა ქირა მაინც ეროვნულ ვალუტაში მოდის. დაიწყეთ ჩვენი საქართველოს განცხადებებით და თავად შეაფასეთ სხვაობა.
მონტენეგრო: სიმცირე ადრიატიკაზე
მონტენეგროს სანაპირო მოკლე და ციცაბოა, და მისი ნაწილი დაცულია, ასე რომ ასაშენებელი ზღვისპირა მიწის მოცულობა ნამდვილად შეზღუდულია — იუნესკოს კოტორის ყურის ირგვლივ ის თითქმის ფიქსირებულია. ასეთი სიმცირე ჩუმად, მოთმინებით მუშაობს გრძელვადიან ღირებულებაზე. ქვეყანა იყენებს ევროს, ქონებას მსუბუქად ბეგრავს და მფლობელებს ანიჭებს განახლებად დროებით ბინადრობის ნებართვას — მოკრძალებული, მაგრამ ნამდვილი ბონუსი მათთვის, ვინც აქ ზაფხულებს გეგმავს გატარებას. კოტორი, ტივატი და ბუდვა ცალ-ცალკე ბაზრებივით იქცევიან, მოთავსებული ორმოცი კილომეტრის სანაპიროზე — იგივე თანხაზე სულ სხვადასხვას ყიდულობთ სამივეში, ასე რომ ნახეთ სამივე, სანამ აირჩევთ.
უფრო დიდი ფსონი პოლიტიკურია. მონტენეგრო ევროკავშირის კანდიდატი ქვეყანაა, და წევრობისკენ გადადგმულმა ყოველმა სანდო ნაბიჯმა კიდევ უფრო მიაახლოვა სანაპირო ფასები ევროკავშირის ნორმებთან. გრაფიკს არაფერი გარანტირებულს ხდის, და კანდიდატურა უკვე ჩერდებოდა ადრეც. ორი გაფრთხილება. ინვესტიციით მოქალაქეობის პროგრამა 2022 წლის ბოლოს დაიხურა, ასე რომ ნებისმიერი რეკლამა, რომელიც საწინააღმდეგოს მიანიშნებს, უგულებელყავით. და ეს პატარა ბაზარია — მყიდველთა წრე 900 000 ევროიან ვილაზე კოტორის ზემოთ ათეულებით იზომება, არა ათასებით. მოთმინება ამ ბაზარზე შესვლის ფასის ნაწილია.
პორტუგალია და ესპანეთი: მომწიფებული წყვილი
ეს ორი ერთად უნდა განვიხილოთ, რადგან სხვა პრობლემას წყვეტს. არავინ ყიდულობს ლისაბონს ან მალაგას გადასახადის გამო. ყიდულობთ სიღრმისთვის: გამჭვირვალე საკუთრება, არარეზიდენტთა იპოთეკა ჩვეულებრივი ბანკებიდან, პროფესიონალური გაქირავების ბაზარი და, უპირველესად, ხელახალი გაყიდვის ლიკვიდურობა. დაფინანსება თავად ჩუმი უპირატესობაა — ესპანური ან პორტუგალიური ბანკიდან ჭკვიან საპროცენტო განაკვეთზე სესხის აღება ერთსა და იმავე კაპიტალს უფრო შორს გაწელავს, ვიდრე თითქმის ნებისმიერ სხვა ბაზარზე ამ სიაში. როცა გეგმები იცვლება, სწორად შეფასებული ბინა დიდ იბერიულ ქალაქში მყიდველს სწრაფად პოულობს. ამ სტატიის უმეტეს სხვა ბაზარზე ასე არ ხდება.
პორტუგალია
ჯერ ერთი რამ ცხადი გავხადოთ: ოქროს ვიზის უძრავი ქონების გზა 2023 წლის ოქტომბერში დაიხურა, და ქონების ყიდვა აღარ მიგიყვანთ რეზიდენტობამდე. რაც დარჩა, არის ბაზარი მუდმივი საერთაშორისო მოთხოვნით ლისაბონში, პორტოსა და ალგარვეში, ღრმა გრძელვადიანი დამქირავებელთა ჯგუფი და ტურიზმის ინდუსტრია, რომელიც შემცირების ნიშნებს არ იჩენს. შესყიდვის ხარჯები და მუნიციპალური გადასახადები რეალურია, მაგრამ პროგნოზირებადი, და სამართლებრივი პროცესი მოულოდნელობებს იშვიათად აჩენს. დღევანდელი პორტუგალია ჩვეულებრივი საინვესტიციო შემთხვევაა, და 2020-იანების დასაწყისის პროგრამა-გამომწვევი ცხელების შემდეგ ეს, სავარაუდოდ, უფრო ჯანსაღია მათთვის, ვინც ახლა ყიდულობს.
ესპანეთი
ესპანეთმა ოქროს ვიზა 2025 წლის აპრილში დახურა, ასე რომ იგივე ლოგიკა მუშაობს — ბაზრისთვის მოდით, არა ქაღალდისთვის. ეს ამ სტატიის ყველაზე დიდი და ლიკვიდური ბაზარია, სადაც ვაჭრობენ ყველაფრით — მოკრძალებული შიდა ბინებიდან რვანიშნა მარბელიის ვილებამდე — პროფესიონალურ ინფრასტრუქტურაზე, რომელიც ორმოცდაათი წელია მართავს უცხოელ მყიდველებს. ორ რამეს იმსახურებს ყურადღება, სანამ გადაწყვეტთ. ჯამური შესყიდვის ხარჯები ხშირად ფასის ორნიშნა პროცენტს აღწევს, ხოლო მოკლევადიანი გაქირავების ლიცენზიები ნამდვილად ძნელი მისაღები გახდა ბარსელონასა და სხვა მკაცრად რეგულირებულ ქალაქებში. გრძელვადიანი გაქირავება, თავის მხრივ, ეყრდნობა ქრონიკულ საცხოვრებელი ფართის დეფიციტს ყველა მთავარ ქალაქში.
ტაილანდი: ტურისტული შემოსავალი კვოტის მექანიკით
ტაილანდი ერთადერთი ქვეყანაა აქ, სადაც საკუთრების სტრუქტურა ჯერ ახსნას საჭიროებს. უცხოელებს არ შეუძლიათ მიწის ფლობა, მაგრამ შეუძლიათ კონდომინიუმის ერთეულის სრული საკუთრება, ერთი კავშირით: კონდომინიუმის აქტის მიხედვით, უცხოელ მყიდველებს შეუძლიათ ფლობდნენ არაუმეტეს 49%-ს ერთი შენობის მთლიანი ფართობიდან. პოპულარული შენობები ამ კვოტას ავსებენ, ასე რომ პირველი კითხვა ნებისმიერ ტაილანდურ კონდომინიუმზე არის, დარჩა თუ არა უცხოური კვოტა. მეორე მექანიკაც არსებობს. უცხოური სრული საკუთრების დასარეგისტრირებლად, თქვენი ფული უცხოეთიდან უცხოურ ვალუტაში უნდა შემოვიდეს, დამოწმებული მიმღები ბანკის მიერ — ასე რომ გადარიცხვის ქაღალდები დაგეგმეთ ვადამდე, არა მის შემდეგ. თუ შენობას, რომელიც გინდათ, კვოტა აღარ დარჩა, ალტერნატივაა რეგისტრირებული 30-წლიანი იჯარა, შეთანხმებით განახლებადი. ზოგი მყიდველი ამას ბედნიერად იღებს, ზოგი უარს ამბობს. გადაწყვიტეთ, რომელი ხართ, ჩამოფრენამდე.
თუ სტრუქტურა სწორად აწყვეთ, საინვესტიციო შემთხვევა უბრალო ტურისტული შემოსავალია. პუკეტი, პატაია და ბანგკოკი თითოეული უზარმაზარ გაქირავების ბაზარს მართავს, და კურორტული ხარისხის შენობებს ჩვეულებრივ თან ახლავს მართვის სამსახური, რომელიც არმყოფ მფლობელს ჩვეულ, არა გამონაკლის კლიენტად განიხილავს. ქონების ყიდვისთვის რეზიდენტობა არ არსებობს, ასე რომ ტაილანდი განიხილეთ სუფთად შემოსავლისა და ცხოვრების სტილის თამაშად, არა საიმიგრაციო ნაბიჯად.
რისკები, რომლებიც თან დაგყვებათ
ზოგი რისკი კონკრეტული ქვეყნისთვისაა დამახასიათებელი, და ამაზე ზემოთ ვისაუბრეთ. ოთხი კი ყველგან დაგყვებათ. პირველი — ვალუტა: თუ ევროში შოულობთ, ხოლო თქვენი აქტივი ლირაში, ლარში ან ბატში, გაცვლითი მოძრაობა ქაღალდზე შეიძლება წაშალოს მთელი წლის ქირავნობის შემოსავალი, ან ხანდახან პირიქით, მოგცეთ მოულოდნელი მოგება. მეორე — რეგულაცია. მოკლევადიანი გაქირავების წესები გამკაცრდა ათენში, ბარსელონასა და ლისაბონში ბოლო რამდენიმე წელიწადში, და ლიცენზირების რეჟიმმა შეიძლება ერთ ღამეში შეცვალოს არდადეგებზე ბინის არითმეტიკა.
შემდეგ — გასვლა. გაყიდვის ხარჯები, კაპიტალის ზრდაზე გადასახადი და, ზოგ ქვეყანაში, თვეების ბიუროკრატია — ყველაფერი ეს გამოვა თქვენი საბოლოო შემოსავლიდან, და თითქმის არავინ ითვლის ამას შესვლისას. გააკეთეთ ეს შესვლისას. ბოლოს — თავად მანძილი: ქონება, რომლის მონახულებაც არ შეგიძლიათ, საჭიროებს ანგარიშგებას, რომელსაც ენდობით — ქირის ამონაწერიდან შეკეთების ინვოისამდე. ჰკითხეთ ნებისმიერ მართვის კომპანიას, რომელსაც გასაუბრებთ, როგორ და რამდენად ხშირად აწვდიან ანგარიშს მფლობელებს. ამ პასუხის ხარისხი მთელი ურთიერთობის ხარისხს წინასწარმეტყველებს.
ინვესტორის შესატყვისი ქვეყანა
აი, როგორ ვამოკლებთ გადაწყვეტილებას პრაქტიკაში, HomeNSearch-ის 13 ქვეყანაზე ხშირად შემხვედრი მყიდველთა პროფილების საფუძველზე.
- შემოსავალი მინიმალური საგადასახადო ხახუნით მიუთითებს დუბაიზე, ხოლო საქართველო იმავე იდეის დაბალბიუჯეტიან ვერსიაა.
- ევროკავშირის რეზიდენტობა პლუს გასაქირავებელი აქტივი ნიშნავს საბერძნეთს ოქროს ვიზის მეშვეობით, ან კვიპროსს — 300 000 ევროიანი მუდმივი რეზიდენტობის გზით.
- მეორე პასპორტი როგორც პრიორიტეტი ნიშნავს თურქეთს, სადაც ლირას რისკს ღია თვალით შედიხართ.
- გრძელვადიან კაპიტალურ ზრდას ხელს უწყობს მონტენეგროს სანაპირო, ნაყიდი მოთმინებით საბოლოო გასვლის მოლოდინში.
- ლიკვიდურობა და მინიმალური დრამა უპირატესად მიუთითებს ესპანეთზე ან პორტუგალიაზე — მძიმე გადასახადების მიღება ღრმა ბაზრის ფასად.
- სუფთა არდადეგების გაქირავების ეკონომიკა მიგიყვანთ ტაილანდში, კვოტის საკითხის გარკვევის შემდეგ.
ეს არაფერი თეორიულია. ზემოთ ჩამოთვლილი ცხრა ბაზარი სწორედ ის ადგილებია, სადაც ჩვენი საინვესტიციო მყიდველები კონცენტრირდებიან, ქვეყნების გვერდებზე მიმდინარე ობიექტებია, და ჩვენი გუნდი დაგარწმუნებთ, არ გააკეთოთ ცუდი არჩევანი, სანამ ბოლომდე დაიხურავთ გარიგებას. ეს ბოლო სერვისი უფასოა, და ყველაზე მეტს ზოგავს.
ხშირად დასმული კითხვები
რომელი ქვეყანა ბეგრავს გამქირავებელს ყველაზე ნაკლებად?
არაბთა გაერთიანებული საამიროები, და ეს განსხვავება არც ახლოა. არანაირი წლიური ქონების გადასახადი, არანაირი გადასახადი ქირავნობის შემოსავალზე — მხოლოდ ერთჯერადი 4%-იანი გადასახდელი შესყიდვისას და მიმდინარე მომსახურების ხარჯები. საქართველო მეორეა თავისი მცირე ფიქსირებული გადასახადებით, ხოლო კვიპროსი ღირს ხსენებას მფლობელებისთვის ზოგადად, რადგან იქ ქონების ფლობა წლიურ გადასახადში თითქმის არაფერი ჯდება. ერთი შენიშვნა ეხება სამივეს: გადასახადისგან თავისუფლება ქონების მდებარეობაზე არ ნიშნავს გადასახადისგან თავისუფლებას სახლში — თქვენმა ქვეყანამ შესაძლოა მაინც დაბეგროს ეს შემოსავალი საკუთარი წესებისა და ხელშეკრულებების მიხედვით.
შემიძლია ჯერ კიდევ მივიღო ევროკავშირის რეზიდენტობა ქონების ყიდვით 2026 წელს?
დიახ, ჩვენი ცხრადან ორის მეშვეობით. საბერძნეთის ოქროს ვიზა მოძრაობს 250 000-დან 800 000 ევრომდე, რეგიონისა და ქონების ტიპის მიხედვით, ხოლო კვიპროსი ანიჭებს მუდმივ რეზიდენტობას 300 000 ევროს ინვესტიციისთვის ახალ ქონებაში. პორტუგალიამ დაასრულა თავისი უძრავი ქონების გზა 2023 წლის ოქტომბერში, ხოლო ესპანეთმა დახურა თავისი პროგრამა 2025 წლის აპრილში, ასე რომ ნებისმიერი საიტი, რომელიც ჯერ კიდევ ამას რეკლამირებს, ძველი ინფორმაციის მატარებელია.
ჯერ კიდევ ღიაა თურქეთის 400 000-დოლარიანი მოქალაქეობის გზა?
დიახ, გამოქვეყნების მომენტისთვის. იყიდეთ ქონება 400 000 დოლარად ან მეტად, დაპირდით მის სამწლიან ფლობას, და თქვენ და თქვენი ახლო ოჯახი შეძლებთ მოქალაქეობაზე განაცხადს. პროგრამის პირობები რამდენჯერმე შეიცვალა მისი გაშვების შემდეგ, ასე რომ დაადასტურეთ მოქმედი წესები დამოუკიდებელ იურისტთან, სანამ დეპოზიტს გადარიცხავთ.
სად არის ყველაზე იაფი საწყისი წერტილი ამ სიაში?
საქართველო და თურქეთი, შესვლის ბილეთის მიხედვით. ბათუმი ყიდის ერთ-ერთ ყველაზე იაფ ახალ ზღვისპირა ბინებს ყველა ბაზარს შორის, რომელსაც ჩვენ ვფარავთ, ხოლო სტამბოლი დოლარებში იაფი რჩება თხუთმეტი მილიონიანი ქალაქისთვის. თუმცა იაფი შესვლა დაბალი რისკის ტოლფასი არ არის — ორივე ბაზარს აქვს ვალუტის რისკი, რომელიც ევრო ან დირჰამის ბაზრებს არ აქვთ.
რომელი ბაზრიდან ყველაზე ადვილია გაყიდვა მოგვიანებით?
ესპანეთი, პორტუგალია ახლოს მოსდევს. ღრმა ადგილობრივი მოთხოვნა პლუს მუდმივი საერთაშორისო ყიდვა ნიშნავს, რომ სწორად შეფასებული ქონება მოძრაობს. დუბაიც კარგად ყიდის ჩვეულებრივ პირობებში, საკუთრების სწრაფი გადაცემის დახმარებით. ამ ჯგუფში ყველაზე ნელი გასვლები პატარა ბაზრებზეა, უპირველესად მონტენეგროზე, სადაც სწორი მყიდველის პოვნას შეიძლება მოუნდეს კვარტლები, არა კვირები.
