საფრანგეთში უძრავი ქონების ყიდვა: ნოტარიუსის ხარჯები და გარიგების პროცესი

საფრანგეთში წელიწადში თითქმის მილიონი საცხოვრებელი იყიდება, და უცხოელი მყიდველების წილი ამ ბაზარზე საკმაოდ დიდია. კარებთან პასპორტს არავინ გთხოვთ: საფრანგეთი არარეზიდენტ მყიდველებზე არანაირ შეზღუდვას არ აწესებს — არც იმაზეა დამოკიდებული, ვინ ხართ, და არც იმაზე, სად გამოიმუშავეთ ფული. ამერიკელი პენსიონერი, ნორვეგიელი ინვესტორი და პარიზელი წყვილი ერთი და იმავე წესებით ყიდულობენ ქონებას. საფრანგეთს კი აქვს საკუთარი, ძალიან თავისებური წესი გარიგების დასრულებისთვის — ნოტარიუსად წოდებული სახელმწიფო მოხელის გარშემო აწყობილი, ორსაფეხურიანი კონტრაქტით და გადასახადების სისტემით, რომელიც თითქმის ყველა დამწყებ მყიდველს აბნევს.

ეს სტატია ამ მექანიზმს ნაწილ-ნაწილ შლის: შეთავაზება, compromis de vente, ათდღიანი გასაქცევი ხვრელი, ფული, იპოთეკა და გადასახადები, რომლებიც გარიგების დასრულების შემდეგაც კარგა ხანს გაგყვებათ. ხელმოწერილი შეთავაზებიდან გასაღების მიღებამდე ორი-სამი თვე დაგჭირდებათ. ეს დრო კარგად გამოიყენეთ.

შეზღუდვების გარეშე, მაგრამ ძალიან ფრანგულად

დავიწყოთ კარგი ამბით. არ არსებობს უცხოელი მყიდველისთვის საჭირო დამატებითი დამტკიცება, არც უცხოელებზე დაწესებული დამატებითი გადასახადი და არც ისეთი კვოტა, როგორიც სინგაპურსა თუ კანადის ზოგიერთ ნაწილში მოქმედებს. საცხოვრებელი ნებართვა არ გჭირდებათ, გარიგების დასასრულებლად კი საფრანგეთში ფეხის დადგმაც კი არაა აუცილებელი — საკმარისია ხელმოწერაზე რწმუნებულების გაცემა.

რეალური სირთულეები ადმინისტრაციული ხასიათისაა. ყველა დოკუმენტი ფრანგულადაა შედგენილი. თუ ენას არ ფლობთ, ნოტარიუსი, როგორც წესი, დაჟინებით მოითხოვს ფიცის დადებულ თარჯიმანს საბოლოო ხელმოწერაზე, თქვენივე ხარჯზე (დაახლოებით 150–300 ევრო). თითოეული გადარიცხვა ფულის გათეთრების საწინააღმდეგო შემოწმებას გადის, ამიტომ საბუთები, საიდანაც ჩანს, საიდან მოვიდა თანხა, წესრიგში გქონდეთ. თუ ავანსისთვის აქციებს ყიდით — შეინახეთ ბროკერის ამონაწერი.

გარიგებას ნოტარიუსი მართავს

დაივიწყეთ ანგლოსაქსური მოდელი, სადაც ორი ადვოკატი თითოეული მხარის ინტერესებზე კამათობს. ფრანგულ გარიგებას მართავს ნოტარიუსი — სახელმწიფოს მიერ დანიშნული საჯარო მოხელე, რომელსაც კანონით მიუკერძოებლობა ევალება. ნოტარიუსი ამოწმებს გამყიდველის საკუთრების ისტორიას ოცდაათი წლის განმავლობაში, აგროვებს მშენებლობა-დაგეგმარების საბუთებს მერიიდან, ამოწმებს სერვიტუტებს, აუქმებს პრეიმფციის უფლებას, სახელმწიფოს სახელით იღებს გადასახადებს და ახდენს აქტის რეგისტრაციას მიწის რეესტრში. მის გარეშე საკუთრება ხელს არ იცვლის.

პრეიმფციის უფლებაზე ცალკე ღირს საუბარი, რადგან სწორედ ეს აბნევს ახალ მყიდველებს. ურბანულ საფრანგეთის დიდ ნაწილში კომუნას (მუნიციპალიტეტს) აქვს droit de préemption — უფლება, ჩაერიოს და ქონება თქვენ მიერ შეთანხმებულ ფასად თავად შეიძინოს. სასოფლო-სამეურნეო მიწებზე ანალოგიური უფლება SAFER-ს, სასოფლო-სამეურნეო მიწების სააგენტოს, აქვს. აბსოლუტურ უმრავლესობაში ეს უფლება უარყოფილია, მაგრამ ნოტარიუსმა უნდა ჰკითხოს, ხოლო კომუნას პასუხისთვის ორი თვე ეძლევა. სწორედ ეს არის ერთ-ერთი მთავარი მიზეზი, რატომაც საფრანგეთში გარიგება ასე დიდხანს გრძელდება.

ეს ის ნიუანსია, რომელსაც ხშირად უგულებელყოფენ: ერთი ნოტარიუსი კანონიერად შეიძლება წარმოადგენდეს ორივე მხარეს — მყიდველსაც და გამყიდველსაც, და ფრანგული გარიგებების უმეტესობა სწორედ ასეც ხდება. მაგრამ თქვენ თავისუფლად შეგიძლიათ საკუთარი ნოტარიუსის დანიშვნა. ამ შემთხვევაში ორი ნოტარიუსი ერთსა და იმავე, კანონით დადგენილ ჰონორარს ინაწილებს — თქვენთვის ღირებულება არცერთი ევროთი არ იცვლება. უცხოელი მყიდველისთვის, ვისაც სურს, ვინმემ თითოეული პუნქტი მისი ინტერესებიდან გამომდინარე აუხსნას, მეორე ნოტარიუსი მთელი გარიგების ყველაზე იაფი დაზღვევაა.

შეთავაზებიდან გასაღებამდე — ნაბიჯ-ნაბიჯ

1. წერილობით წარადგენთ offre d'achat-ს — შეთავაზებული ან უფრო დაბალ ფასად. როგორც კი გამყიდველი ხელს მოაწერს, ის ვალდებულებაში შედის; თქვენ კი ჯერ არა, რადგან შემდეგი ეტაპი წინაა.
2. ერთიდან სამ კვირაში ორივე მხარე ხელს აწერს compromis de vente-ს (ზოგჯერ — promesse de vente-ს), რომელიც სინამდვილეში ნამდვილი კონტრაქტია. აქ ყველა თქვენთვის მნიშვნელოვანი პირობა უნდა იყოს ჩაწერილი.
3. შემდეგ იწყება ათდღიანი გადაფიქრების ვადა. შეგიძლიათ მიზეზის ახსნის გარეშე უარი თქვათ გარიგებაზე და არაფერი დაკარგოთ. გამყიდველს ასეთი უფლება არ აქვს.
4. იხდით ავანსს, ჩვეულებრივ ფასის 5–10%-ს, ნოტარიუსის ესქროუ ანგარიშზე. არასდროს — პირდაპირ გამყიდველთან.
5. დგება conditions suspensives-ის ეტაპი. ყველაზე მნიშვნელოვანი პირობაა იპოთეკის პუნქტი: თუ ბანკი კომპრომისში ჩაწერილი პირობებით სესხს გეტყვის უარს, გარიგება ავტომატურად უქმდება და ავანსი უკან ბრუნდება.
6. მომდევნო თვეებში ნოტარიუსი ატარებს შემოწმებებს — საკუთრების ისტორია, დაგეგმარება, პრეიმფცია, ქონებაზე დაკისრებული გადაუხდელი ვალდებულებები.
7. კომპრომისიდან ორ-სამ თვეში, ბალანსისა და გადასახადების გადარიცხვის შემდეგ, ხელს აწერთ acte authentique-ს ნოტარიუსის ოფისში. გასაღები იმავე მაგიდასთან გადადის.

ამ ათდღიან ვადაზე ღირს ცალკე გაჩერება. ფრანგული კანონი საცხოვრებელი უძრავი ქონების მყიდველს, სავალდებულო კონტრაქტზე ხელმოწერის შემდეგაც კი, კანონისმიერ უფლებას აძლევს, უარი თქვას გარიგებაზე — ავანსი მთლიანად, კითხვების გარეშე, დაუბრუნდება. ცოტა ქვეყანაშია მყიდველი ასეთი დაცული. ეს ათი დღე გამოიყენეთ ტექნიკური ანგარიშების ხელახლა წასაკითხად, და თუ რამე საეჭვოდ გეჩვენებათ — უარი თქვით.

ამ ანგარიშებზე: კომპრომისამდე გამყიდველი ვალდებულია, წარმოადგინოს დიაგნოსტიკური საბუთები — აზბესტზე, ტყვიაზე, ტერმიტებზე, ელექტროგაყვანილობაზე, ბუნებრივ რისკებზე და DPE ენერგოეფექტურობის რეიტინგზე. თუ ქონების გაქირავებას გეგმავთ, DPE ორჯერ წაიკითხეთ. G კატეგორიის საცხოვრებელი უკვე გამორიცხულია გრძელვადიანი გაქირავებიდან, F კატეგორია 2028 წელს მიჰყვება, და რომანტიკული ქვის ფერმა ერთფენოვანი მინებით ზუსტად ის შემთხვევაა, რომელსაც ეს წესი ეხება.

ერთი წესი ღირს, სადმე თვალსაჩინოზე ჩაწეროთ: ფული ყოველთვის ნოტარიუსის გავლით მოძრაობს — სხვა გზა არ არსებობს. ნებისმიერი მოთხოვნა, გადარიცხოთ ავანსი, „ჯავშნის საფასური“ ან ბალანსი კერძო ანგარიშზე, თაღლითობის მცდელობაა, და საერთაშორისო გარიგებებში საკმაოდ ხშირი.

რას წარმოადგენს ნოტარიუსის ხარჯები სინამდვილეში — ძირითადად გადასახადს

მეორადი ქონების შემთხვევაში გარიგების დასრულების ხარჯები ფასის 7–8%-ს შეადგენს. საფრანგეთში ამას „frais de notaire“ ჰქვია — სახელწოდება, რომელიც მყიდველებს ატყუებს და ნოტარიუსს არავითარ სამსახურს არ უწევს, რადგან ამ თანხის თითქმის მთელი ნაწილი სახელმწიფოს ერგება და არა თავად ნოტარიუსს.

ავიღოთ 300 000 ევროდ ნაყიდი მეორადი ბინა. ხარჯები დაახლოებით ასე იშლება:

• გადაცემის გადასახადი (droits de mutation) დაახლოებით 5,8%, პლუს ოდნავ მეტი იმ დეპარტამენტებში, სადაც 2025 წლიდან განაკვეთის ზრდას მიმართეს — ჯამში დაახლოებით 17 500 ევრო.
• ნოტარიუსის საკუთარი, კანონით დადგენილი ჰონორარი, რომელიც ამ ფასის დონეზე დაახლოებით 1%-ს შეადგენს — დაახლოებით 3 000 ევრო პლუს დღგ.
• დანარჩენი გადასახდელები და მიწის რეესტრის მოსაკრებელი — კიდევ 1 000–1 500 ევრო შემოწმებებზე, საბუთების გაფორმებასა და 0,1%-იან სარეგისტრაციო გადასახადზე.

ახალაშენებული ქონება სხვაგვარად მუშაობს. თუ ყიდულობთ off-plan-ს ან ხუთ წლამდე ასაკის სახლს, რომელიც პირველად იყიდება ხელახლა, გარიგების ხარჯები 2–3%-მდე ეცემა. სამაგიეროდ, შეთანხმებულ ფასში უკვე ჩართულია საფრანგეთის 20%-იანი დღგ — დეველოპერის დასახელებული თანხა ბრუტოა.

საკომისიო აგენტისთვის კიდევ ერთი დიდი მუხლია — 4–8%, თანაც პროპორციულად უფრო მაღალი იაფ სოფლის სახლებზე, ვიდრე პარიზის ბინებზე. ფრანგული განცხადებები თითქმის ყოველთვის მიუთითებენ ფასს FAI ფორმატში (frais d'agence inclus), ანუ სწორედ ის თანხაა, რომელსაც ადარებთ. ღირს ცალკე გარკვევა, ვინ იხდის აგენტს ფორმალურად — თუ ეს ხარჯი მყიდველზეა, გადაცემის გადასახადი აგენტის საკომისიოს გამოკლებული ფასიდან გამოითვლება. 300 000 ევროზე ეს ერთი დეტალიც კი რამდენიმე ასეულ ევროს გამოგზოგინებთ.

იპოთეკა არარეზიდენტებისთვის — შესაძლებელია, ბევრი საბუთით

ფრანგული ბანკები არარეზიდენტებსაც აძლევენ სესხს, თანაც ფრანგული საპროცენტო განაკვეთით, ჯარიმის ტარიფის გარეშე. მხოლოდ ავანსის ოდენობა იცვლება. ევროკავშირის რეზიდენტებს, როგორც წესი, ფასის 70–80%-ის სესხება შეუძლიათ, ევროკავშირს გარეთელ მყიდველებს კი ხშირად სთავაზობენ 50–70%-ს. ამერიკელებისთვის ეს კიდევ უფრო რთულია, რადგან FATCA-ს ანგარიშგების ვალდებულების გამო ზოგიერთი ფრანგული ბანკი აშშ-ის მოქალაქეებზე ერთგვაროვნად უარს ამბობს — ბროკერმა კარგად იცის, რომელი ბანკი კვლავ თანხმდება.

ორი ფრანგული ჩვევა განსაზღვრავს ყოველ განაცხადს. პირველი: მარეგულირებელი ზღუდავს ჯამურ სასესხო ვალდებულებას ჯამური შემოსავლის 35%-ით, კონსერვატიულად შეფასებული, 25 წლამდე ვადის ფიქსირებული განაკვეთის სესხებზე. მეორე: ბანკები სესხზე მოითხოვენ მსესხებლის სიცოცხლის დაზღვევას სამედიცინო კითხვარით — ფრანგული კრედიტორები ამ პროდუქტისადმი განსაკუთრებით ერთგულნი არიან, და უფროსი ასაკის მსესხებლისთვის ეს დაზღვევა შეიძლება საპროცენტო განაკვეთის მარჟაზე მეტიც კი დაჯდეს. მცირე სესხები, რომლებიც 60 წლამდე ბრუნდება, ახლა სამედიცინო კითხვარისგან გათავისუფლებულია, რაც ცოტათი ამარტივებს პროცესს.

თანმიმდევრობა მნიშვნელოვანია. კომპრომისზე ხელმოწერამდე მიიღეთ წერილობითი წინასწარი დამტკიცება, შემდეგ დარწმუნდით, რომ იპოთეკის პუნქტი ზუსტად ემთხვევა თქვენ მიერ განაცხადებულ პირობებს — თანხას, მაქსიმალურ განაკვეთს, ვადას. თუ ბანკი უარს იტყვის, სწორედ ეს პუნქტი დაგიბრუნებთ ავანსს. არარეზიდენტისთვის უცხოეთში იპოთეკის აღების შესახებ ცალკე სტატია გვაქვს, სადაც ეს საკითხი უფრო დეტალურადაა განხილული.

თუ დოლარით ან გირვანქათი გადაიხდით — ფასი ფიქსირდება ევროში კომპრომისზე ხელმოწერის დღეს, და ორთვიანი მოლოდინის განმავლობაში ვალუტის კურსის 3%-იანი მერყეობა შეიძლება იმაზე მეტი ღირდეს, ვიდრე ნოტარიუსის მთელი ჰონორარი. ასეთი შემთხვევებისთვის სწორედ ამ მიზნით არსებობს საფორვარდო კონტრაქტები.

საკუთრების ხარჯები — გადასახადები, რომლებიც გასაღების შემდეგაც გაგყვებათ

ორი ადგილობრივი გადასახადი აქვს მნიშვნელობა. Taxe foncière მესაკუთრის გადასახადია, ყოველ შემოდგომაზე ირიცხება, და კომუნის მიხედვით ძალიან განსხვავდება: ერთი და იმავე ოთხოთახიანი სახლი ერთ სოფელში წელიწადში 600 ევრო შეიძლება ღირდეს, ოცწუთიან მანძილზე მდებარე ქალაქში კი — 2 500 ევრო. განაკვეთები იზრდება მას შემდეგ, რაც კომუნებმა ძირითადი საცხოვრებლის შემოსავალი დაკარგეს — მარტო პარიზში ეს წილი 2023 წელს ნახევარზე მეტით გაიზარდა. შეთავაზების გაკეთებამდე გამყიდველს სთხოვეთ ბოლო avis de taxe foncière — ეს ჩვეულებრივი მოთხოვნაა.

Taxe d'habitation, ძველი საცხოვრებელი გადასახადი, ძირითადი საცხოვრებლისთვის 2023 წელს გაუქმდა, მაგრამ მეორე სახლებზე კვლავ მოქმედებს. აქ არის ხაფანგი, რომელშიც არდადეგების სახლის მყიდველები ხშირად ხვდებიან: zones tendues-ში — ოფიციალურად გამოცხადებულ დაძაბული ბაზრის ზონებში, რომლებიც ათასობით კომუნას მოიცავს, პარიზის, ნიცის, ბორდოსა და ლაჟურ ნაპირის უმეტესობის ჩათვლით — მუნიციპალიტეტებს შეუძლიათ 5–60%-იანი დანამატის დაწესება, და ტურისტული ქალაქების ნაწილი სწორედ 60%-იან მაქსიმუმს იყენებს. ეს ხარჯი ბიუჯეტში ჩაწერეთ, სანამ ხედით მოხიბლულები ხართ.

ბინის მესაკუთრეები ასევე იხდიან copropriété-ს მომსახურების გადასახადს. ვისაც საფრანგეთში წმინდა უძრავი ქონების ღირებულება 1,3 მილიონ ევროს გადააჭარბებს, IFI ქონების გადასახადს ექვემდებარება, ხოლო გაქირავებიდან მიღებული შემოსავალი პირველივე ევროდან იბეგრება — რეზიდენტისთვისაც და არარეზიდენტისთვისაც ერთნაირად.

საკუთრების მოწმობა ვიზა არ არის

ფრანგული სახლის ყიდვა თქვენ საფრანგეთში ცხოვრების უფლებას არ გაძლევთ. ევროკავშირისა და ეკონომიკური ზონის მოქალაქეებს უბრალოდ შეუძლიათ გადასახლება. ყველა დანარჩენს, ბრექსიტის შემდეგ ბრიტანელების ჩათვლით, შენგენის წესებით ეზღუდება 90 დღე ყოველ 180 დღეში. მეტის მსურველები აწარმოებენ განაცხადს გრძელვადიან სავიზიტო ვიზაზე (visa de long séjour visiteur): საჭიროა სტაბილური პასიური შემოსავალი, საფრანგეთის მინიმალურ ხელფასთან მიახლოებული, კერძო სამედიცინო დაზღვევა და ხელმოწერილი ვალდებულება, რომ საფრანგეთში არ იმუშავებთ. ვიზა ყოველწლიურად განახლებადია და ხუთი წლის კანონიერი ცხოვრების შემდეგ შეიძლება გრძელვადიან ბარათად გადაკეთდეს. სახლი აძლიერებს თქვენს განაცხადს, როგორც საცხოვრებელი ადგილის დამადასტურებელი დოკუმენტი, მაგრამ ვიზის შემცვლელი არ არის.

სად ვიყიდოთ — რეგიონების მოკლე მიმოხილვა

ლაჟვარდოვანი ნაპირი პრემიუმ ბაზარია: ნიცა, ანტიბი და კანი ერთ კვადრატულ მეტრზე დაახლოებით 6 000–15 000 ევროდ იყიდება, ხოლო საკულტო ნახევარკუნძულებზე ეს ფასი კიდევ უფრო მაღალია — და ხელახალი გაყიდვისას ყოველთვის ველოდებით მომდევნო საერთაშორისო მყიდველს. პარიზი ლიკვიდურობის არჩევანია: 9 500–11 500 ევრო კვადრატულ მეტრზე იაფი არაა, მაგრამ საფრანგეთში არაფერი გაიყიდება ასე სწრაფად და გაქირავდება ასე პროგნოზირებადად. ალპები სეზონურობაზეა დაფუძნებული ფსონი: ორსეზონიანი კურორტები, როგორიცაა შამონი, წელიწადის უმეტეს ნაწილში შემოსავალს იძლევა, ხოლო წმინდად ზამთრის სადგურები თოვლის ის თოთხმეტკვირიანი პერიოდით ცხოვრობენ. ღირებულების მაძიებლებმა ყურადღება მიაქციონ ცნობილი სოფლების მიღმა მდებარე პროვანსს, ოკსიტანიას და დორდონს, სადაც საცხოვრებელი სოფლის სახლები ჯერ კიდევ 1 500–2 500 ევროდ იყიდება კვადრატულ მეტრზე. ჩვენი საფრანგეთის ქვეყნის გვერდი ამ ბაზრებს აკვირდება, ხოლო HomeNSearch-ის მიმდინარე განცხადებები რეგიონისა და ბიუჯეტის მიხედვით შეგიძლიათ გაფილტროთ.

ფრანგული პროცესი გარედან ნელი ჩანს, და ასეც არის. მაგრამ ის ასევე ერთ-ერთი ყველაზე უსაფრთხოა მსოფლიოში: სახელმწიფო მოხელე ყველაფერს ამოწმებს, ავანსი ესქროუ ანგარიშზეა დაცული, ხოლო კანონი მყიდველს ათ დღეს აძლევს გადაწყვეტილების გადასაფიქრებლად. ეს სიმცირე ტემპში სწორედ ამ დაცვის ნაწილია.

ხშირად დასმული კითხვები

შეუძლიათ თუ არა უცხოელებს საფრანგეთში უძრავი ქონების ყიდვა?

დიახ, შეზღუდვების გარეშე. საფრანგეთი განსხვავებას არ ატარებს რეზიდენტსა და არარეზიდენტს, ევროკავშირისა და მისგარეთელ მყიდველს შორის — პროცესი ყველასთვის ერთნაირია. ერთადერთი დამატებითი ხარჯი, რაც ბიუჯეტში უნდა გაითვალისწინოთ, არის ფიცის დადებული თარჯიმანი ხელმოწერაზე და, ევროზონას გარეთელი მყიდველებისთვის, ვალუტის გადარიცხვის სერვისი.

რამდენია ნოტარიუსის ხარჯები საფრანგეთში?

დაგეგმეთ ფასის 7–8% მეორადი ბინისთვის და 2–3% ახალაშენებულისთვის. მეორად ბინაზე ამ თანხის უდიდესი ნაწილი სახელმწიფოს გადაცემის გადასახადია; ნოტარიუსის საკუთარი, კანონით დადგენილი ჰონორარი დაახლოებით 1%-ია. საკუთარი, დამატებითი ნოტარიუსის დანიშვნა არაფერს გიჯდებათ — ორივე უბრალოდ ერთსა და იმავე ჰონორარს ინაწილებს.

რამდენ ხანს გრძელდება საფრანგეთში სახლის ყიდვა?

ჩვეულებრივ, ორიდან სამ თვემდე — compromis de vente-დან acte authentique-მდე, ზოგჯერ ოთხ თვემდეც. ტემპს განსაზღვრავს პრეიმფციის შემოწმება, სადაც კომუნას პასუხისთვის ორ თვემდე აქვს, და იპოთეკის პირობა. ნაღდი ფულით ყიდვა, სესხის პუნქტის გარეშე, უფრო სწრაფად სრულდება.

აძლევს თუ არა საფრანგეთში უძრავი ქონების ყიდვა რეზიდენტობას?

არა. საკუთრება არავითარ საიმიგრაციო უფლებას არ იძლევა, ამიტომ ევროკავშირს გარეთელი მესაკუთრეები შენგენის 180 დღიდან 90 დღის ლიმიტში რჩებიან, თუ ვიზა არ აქვთ. მეორე სახლის უმეტესობა მფლობელისთვის შესაფერისია გრძელვადიანი სავიზიტო ვიზა: საჭიროებს პასიურ შემოსავალსა და სამედიცინო დაზღვევას, გამორიცხავს სამუშაოს და ყოველწლიურად ნახლდება. ხუთწლიანი კანონიერი ცხოვრების შემდეგ შესაძლებელია გრძელვადიან ბარათზე განაცხადის გაკეთება.