როგორ აიღოთ იპოთეკა უცხოეთში, თუ არ ხართ იმ ქვეყნის რეზიდენტი

ბანკს არ უყვარს ისეთი ადამიანისთვის სესხის გაცემა, ვისაც ვერ დაედევნება. არარეზიდენტის იპოთეკის მთელი პრობლემა ერთ წინადადებაშია: თქვენ ერთ ქვეყანაში ცხოვრობთ, ქონება მეორეშია, ბანკს კი უწევს გადაწყვეტა — ღირს თუ არა უცხოური დამსაქმებლის ხელფასის ფურცელი იმ რისკის, რომ ვალის ამოღება გაუჭირდეს. ზოგი ბანკისთვის ამაზე „კი“-ს თქმა ბიზნესად იქცა. უმეტესობა უბრალოდ „არას“ ამბობს.

კარგი ის არის, რომ უცხოელებზე მსესხებელი ბანკები რამდენიმე ბაზარზეა თავმოყრილი, და მათგან რამდენიმე ზუსტად იმ ქვეყნებშია, სადაც საერთაშორისო მყიდველებს ისედაც სურთ ყოფნა. ესპანური და პორტუგალიური ბანკები წელიწადში ათასობით არარეზიდენტ სესხს ამტკიცებენ. არაბთა გაერთიანებული საემიროების ბანკებს მთელი განყოფილებები ჰყავთ ექსპატებისა და უცხოური მყიდველებისთვის. სადაც საბანკო დაფინანსება მწირია, იქ დეველოპერებმა ეს სიცარიელე განვადებით ამოავსეს — ბანკის გარეშეც.

ეს გზამკვლევი გაივლის ოთხივე რეალურ გზას, რომლითაც შეგიძლიათ უცხოეთში ქონების ყიდვის დაფინანსება, პირობებს, რასაც არარეზიდენტებს რეალურად სთავაზობენ, ჩვენი ძირითადი ბაზრების შედარებას, თავად განაცხადის პროცესს და სავალუტო რისკს, რომელიც უფრო მეტ მყიდველს აზარალებს, ვიდრე ერთი ბანკის უარი.

ოთხი გზა უცხოეთში ქონების გადასახდელად

ყოველი ტრანსსასაზღვრო ყიდვა ოთხი გზით ფინანსდება, და ღირს გულწრფელად გაარკვიოთ, რომელი გზა გერგებათ, სანამ ერთ აგენტსაც კი შეხვდებით.

პირველი — ადგილობრივი იპოთეკა იმ ქვეყანაში, სადაც ყიდულობთ. სესხი უზრუნველყოფილია უცხოეთში მდებარე ქონებით, ჩვეულებრივ გაიცემა ადგილობრივ ვალუტაში და აფასებენ სხვაგან მიღებულ შემოსავალს. ამ გზამკვლევის დიდი ნაწილი სწორედ ამაზეა.

მეორე — სესხის აღება საკუთარ ქვეყანაში. თუ საკუთარ ქვეყანაში გაქვთ უძრავი ქონება საკმაო კაპიტალით, იქ ხელახალი დაკრედიტება ან სახლის კაპიტალის სესხი შეგიძლიათ გამოიყენოთ ფულის მოსაზიდად და შემდეგ უცხოეთში ნაღდი ფულით მყიდველად წახვიდეთ. თქვენი ბანკი უკვე გიცნობთ, ხელშეკრულება თქვენს ენაზეა, გამყიდველები კი ნაღდი ფულის მყიდველად აღიქვამენ, რაც რეალურ მოლაპარაკების ძალას გაძლევთ. ხაფანგი აშკარაა: თქვენი საოჯახო სახლი ახლა ორი ათასი კილომეტრით მოშორებული საზაფხულო ბინის რისკს ატარებს.

მესამე — დეველოპერის განვადების გეგმა. სტანდარტული პრაქტიკაა თურქეთში, არაბთა გაერთიანებულ საემიროებში და ტაილანდში, სადაც უცხოელებზე საბანკო დაკრედიტება შეზღუდულიდან თითქმის ნულამდე მერყეობს. იხდით ეტაპობრივად, მშენებლობის ეტაპებთან მიბმულ განვადებებში, ზოგჯერ ჩაბარებიდან წლების შემდეგაც. არ არის ბანკი, არ არის შემოსავლის ფაილი და არც დამოუკიდებელი შემფასებელი, ვინც შეამოწმებდა, თუ რამდენად საიმედოა პროექტი. ეს ბოლო ფაქტი ორივე მხარეს მოქმედებს.

მეოთხე — ნაღდი ფული, და სწორედ ის აფინანსებს საერთაშორისო ყიდვების უმეტესობას, დანარჩენ სამ გზას ერთად აღებულს რომ შევადაროთ. არა იმიტომ, რომ ყველა მყიდველი მდიდარია. სრულად დასრულებული ორსაძინებლიანი ბინა ანტალიაში ან კვიპროსის სანაპიროზე, ზღვიდან ათი წუთის სავალზე, ცენტრალურ ლონდონში ავტოსადგომზე ნაკლებ ღირს, და ასეთ ფასებში ბევრ მყიდველს ვალი უბრალოდ არ სჭირდება.

რას წარმოადგენს არარეზიდენტების პირობები რეალურად

დაივიწყეთ ის განაკვეთები და კოეფიციენტები, რასაც ბანკები ადგილობრივებს ურეკლამებენ. არარეზიდენტების დაკრედიტება სულ სხვა წესებით მუშაობს, და თითოეული ხაზი უფრო მკაცრია.

დავიწყოთ საწყისი შენატანიდან. ბაზრების უმეტესობაში, სადაც საერთოდ აძლევენ სესხს უცხოელებს, ბანკი ჩვეულებრივ გასცემს ქონების შეფასების 50%-დან 70%-მდე, რაც ნიშნავს, რომ თქვენ თავად უნდა მოიტანოთ 30%-დან 50%-მდე ნაღდი ფული. შეადარეთ ეს ადგილობრივი მყიდველის 10–20%-იან შენატანს. და მნიშვნელოვანია შეფასებაც: თუ ბანკის შემფასებელი ბინას შეთანხმებულ ფასზე დაბლა შეაფასებს, სესხი შემცირდება და სხვაობის დაფარვა თქვენზეა.

ყიდვის ხარჯები ამას ემატება. გადასახდელი გადასახადები, ნოტარიუსი, რეგისტრაცია, იურიდიული მომსახურება — ქვეყნის მიხედვით ეს რამდენიმე პროცენტიდან ორნიშნა რიცხვამდე მერყეობს, და ბანკი ამის დაფინანსებას არ იღებს თავზე. თქვენი რეალური ნაღდი საჭიროება არის საწყისი შენატანი პლუს ეს ყველაფერი.

სესხის ვადებიც უჩვეულოდ მოკლეა — ჩვეულებრივ 15-დან 25 წლამდე, და ბანკების უმეტესობა ითხოვს, რომ ვალი დაიფაროს, სანამ თქვენ 70-დან 75 წლამდე ასაკს მიაღწევთ. 55 წლის განმცხადებელს ხშირად 15-წლიანი ვადა რჩება, უნდოდეს არუნდოდეს, და უფრო მოკლე ვადა ნიშნავს უფრო დიდ ყოველთვიურ გადასახადს.

განაკვეთები ხშირად ცვალებადია. ევროზონაში ეს ჩვეულებრივ ნიშნავს ევრიბორზე დანამატს, ასე რომ, თქვენი გადასახადი მოძრაობს ევროპული განაკვეთების ცვლილებასთან ერთად. ფიქსირებული შეთავაზებებიც არსებობს, ზოგან უფრო მეტად ვიდრე სხვაგან, და არარეზიდენტები ხანდახან მცირე დანამატს იხდიან ორივე შემთხვევაში. ყოველი გამოცხადებული ციფრი ახლა ტიპურ დონედ აღიქვით, ვიდრე დანაპირებად — ფასები საპროცენტო ციკლს მისდევს.

შემდეგ არის დოკუმენტაცია, სადაც სინამდვილეში ხდება ბევრი განაცხადის ჩავარდნა. ბანკი, რომელიც უცხოურ შემოსავალს აფასებს, ითხოვს სრულ სურათს, თარგმნილს და ხშირად აპოსტილირებულს:

• ორი ან სამი წლის საგადასახადო დეკლარაცია
• ბოლო ხელფასის ფურცლები, ან ანგარიშგება, თუ თვითდასაქმებული ხართ
• ექვსი-თორმეტი თვის საბანკო ამონაწერი
• საკრედიტო ისტორია თქვენი ქვეყნიდან
• არსებული სესხებისა და სხვა ვალდებულებების ჩამონათვალი

ბანკების უმეტესობა ამას ვალი-შემოსავლის ტესტსაც ამატებს: თქვენი ყოველთვიური სავალო გადასახდელების ჯამი, ახალი იპოთეკის ჩათვლით, ზოგადად ვერ გადადის თქვენი წმინდა შემოსავლის დაახლოებით ერთ მესამედს. თვითდასაქმებულებს ყველგან უფრო ღრმად ამოწმებენ, ხოლო შემოსავალი, რომლის დამტკიცება რთულია — ნაღდი შემოსავალი ან არარეგულარული ფრილანსი — თითქმის არ ითვლება.

კიდევ ერთი ევროპული ჩვევა, რომლის ცოდნაც ღირს: ბევრი ბანკი იპოთეკასთან ერთად სიცოცხლის დაზღვევის პოლისსაც მოითხოვს, ასაკზე და ჯანმრთელობაზე დაფუძნებულს. ეს სესხის რეალური ღირებულების ნაწილია და ერთ-ერთი მიზეზი, რატომ ძნელდება მოწონება 60 წლის შემდეგ.

მიიღეთ პრინციპული თანხმობა (agreement in principle), სანამ კონკრეტულ ბინას შეუყვარდებით. ეს იაფად ჯდება, ჩვეულებრივ ერთი-სამი კვირა სჭირდება, და გაქცევთ სერიოზულ მყიდველად ყველა აგენტისა და გამყიდველის თვალში, ვისაც შეხვდებით.

რომელი ბაზრები აძლევენ სესხს არარეზიდენტებს

აი, როგორ გამოიყურება HomeNSearch-ის ქვეყნები უცხოელი მსესხებლისთვის.

ესპანეთი და პორტუგალია: ყველაზე ხელმისაწვდომი წყვილი

თუ ევროპაში მარტივი არარეზიდენტის იპოთეკა გინდათ, იბერია არის საუკეთესო ვარიანტი. ესპანურმა ბანკებმა ათწლეულებია აძლევენ სესხს უცხოელ მყიდველებს, პროცესი კარგად ნაცნობია, და არარეზიდენტს, სუფთა დოკუმენტირებული შემოსავლით, ჩვეულებრივ შეუძლია ისესხოს შეფასების 60-დან 70%-მდე, 20-25 წლის ვადით. დასჭირდებათ NIE, უცხოელის საგადასახადო ნომერი, და ჩვეულებრივ ესპანური საბანკო ანგარიშიც, ჩაბარებამდე. ნახეთ, რას ყიდულობს ეს ფული ჩვენს ესპანეთის გვერდზე.

პორტუგალია ახლოს მისდევს. არარეზიდენტების დაკრედიტება რუტინულია, სესხი-ღირებულების თანაფარდობა მსგავს დონეზეა, ხანდახან ოდნავ დაბალიც, ხოლო NIF საგადასახადო ნომერი და ადგილობრივი ანგარიში არის შესვლის ბილეთი. პორტუგალიური ბანკები დოკუმენტების ხარისხზე ზედმიწევნით ყურადღებიანია, ასე რომ, მოწესრიგებული შემოსავლის ფაილი პროცესს მნიშვნელოვნად აჩქარებს. ჩვენი პორტუგალიის ჩამონათვალი ფასების განცდას იძლევა ლისაბონიდან ალგარვემდე.

კვიპროსი და საბერძნეთი: შესაძლებელია, მაგრამ მოთმინება სჭირდება

ორივე ქვეყანას ჰყავს ბანკები, რომლებიც უცხოელებზე ასესხებენ, მაგრამ სექტორი უფრო პატარაა და პასუხი უფრო კონკრეტულ ბანკზეა დამოკიდებული, ხანდახან კი კონკრეტულ ფილიალზეც — ესპანეთისგან განსხვავებით. მოსალოდნელია უფრო კონსერვატიული სესხი-ღირებულების თანაფარდობა, უფრო ნელი შემოწმება და უფრო მძიმე დოკუმენტაცია. ბერძნულმა ბანკებმა წლები დახარჯეს ფინანსური კრიზისის შემდეგ აღდგენაზე და კვლავ არჩევითები არიან არარეზიდენტების ფაილებთან, თუმცა ვითარება გამარტივდა. ორივე ბაზარზე, ვისაც ლოდინი არ სურს, ხშირად უბრალოდ ნაღდი ფულით ხურავს გარიგებას.

არაბთა გაერთიანებული საემიროები: დაკრედიტება ხელფასის კრიტერიუმებზეა აგებული

დუბაისა და აბუ დაბის ეკონომიკაში აქტიურად მოქმედებს იპოთეკის ბაზარი უცხოელებისთვის, მათ შორის მათთვის, ვინც საემიროებში არ ცხოვრობს. მოწონება ხელფასზეა აგებული: ბანკები აწესებენ მინიმალურ ყოველთვიურ შემოსავლის ბარიერს და ყურადღებით ამოწმებენ, რამდენად სტაბილურია თქვენი დამსაქმებელი ან ბიზნესი. არარეზიდენტებს ბანკები აძლევენ დაბალ სესხი-ღირებულების თანაფარდობას, ვიდრე საემიროების რეზიდენტებს, ფასწარმოქმნაც განსხვავებულია, მაგრამ პროცესი სწრაფია ევროპულ სტანდარტებთან შედარებით და ბანკები საერთაშორისო ფაილებს ჩვევად აქცევენ. ნახეთ ბაზარი თავად ჩვენს არაბთა გაერთიანებული საემიროების გვერდზე.

თურქეთი და ტაილანდი: სადაც განვადების გეგმები ავსებენ სიცარიელეს

უცხოელი მყიდველებისთვის იპოთეკა ქაღალდზე არსებობს თურქეთში და თითქმის საერთოდ არა ტაილანდში, და პრაქტიკაში ორივე ქვეყანაში ცოტა საერთაშორისო მყიდველი მიმართავს მას. დაფინანსების კულტურა განსხვავებულია: ბანკის ნაცვლად კრედიტს დეველოპერი აწარმოებს. უპროცენტო განვადების გრაფიკი მშენებლობის დროს ჩვეულებრივია თურქულ და ტაილანდურ ახალაშენებულ პროექტებში, ხანდახან ჩაბარებიდან ორ-სამ წელს გასდევს კიდეც. ეს ნამდვილად სასარგებლო დაფინანსებაა. მხოლოდ გახსოვდეთ, არავის შეუმოწმებია დეველოპერი ბანკის სახელით, ასე რომ თქვენი იურისტის სათანადო შემოწმება პროექტზე, მიწის საკუთრებაზე და ესქროუს შეთანხმებებზე ამ სამუშაოს თავად უნდა შეასრულოს.

განაცხადი, ნაბიჯ-ნაბიჯ

დეტალები ქვეყნის მიხედვით იცვლება, მაგრამ არარეზიდენტის განაცხადი თითქმის ყველგან ერთსა და იმავე ჩონჩხს მისდევს.

1. მოაწესრიგეთ ადგილობრივი საგადასახადო ნომერი და, საჭიროების შემთხვევაში, ადგილობრივი საბანკო ანგარიში. ესპანეთში ეს NIE-ა, პორტუგალიაში — NIF, უმეტეს ქვეყანაში მსგავსი რამ არსებობს.
2. შეაგროვეთ შემოსავლის ფაილი: საგადასახადო დეკლარაციები, ხელფასის ფურცლები, ამონაწერები, საკრედიტო ისტორია, საჭიროებისამებრ ნათარგმნი.
3. მიმართეთ პრინციპულ თანხმობას, პირდაპირ ან ბროკერის მეშვეობით, რომელიც არარეზიდენტების საქმეებს აწარმოებს.
4. იპოვეთ ქონება, შეთანხმდით ფასზე და გამყიდველს უთხარით, რომ ყიდულობთ დაფინანსებით.
5. ბანკი ავალებს საკუთარ შეფასებას. სესხი დგინდება ფასსა და შეფასებას შორის დაბალის მიხედვით.
6. განიხილეთ ოფიციალური შეთავაზება: განაკვეთის ტიპი, ვადა, დაზღვევის მოთხოვნები, ვადამდე დაფარვის საკომისიო.
7. დაასრულეთ გარიგება ნოტარიუსთან, როგორც სამოქალაქო-სამართლის ქვეყნების უმეტესობა მოითხოვს, და დაარეგისტრირეთ იპოთეკა საკუთრებაზე.

პირველი დოკუმენტების ჩაბარებიდან გასაღების მიღებამდე, ექვსი-ათი კვირა გონივრული მოლოდინია, თუ თქვენი დოკუმენტაცია მოწესრიგებულია, უფრო გრძელი — თუ თარგმნა და აპოსტილირება იჭიმება. სადაც ადგილობრივი პრაქტიკა უშვებს, სთხოვეთ თქვენს იურისტს ხელშეკრულებაში ჩაწეროს დაფინანსების პირობა, რომ თქვენი საწყისი შენატანი გადარჩეს, თუ განაცხადს უარყოფენ. ესპანეთი, მაგალითად, ამას ავტომატურად არ ითვალისწინებს. ბევრმა მყიდველმა შენატანი დაკარგა, ეგონა, რომ ეს ავტომატურად შედის.

სავალუტო შეუსაბამობა, რომელსაც არავინ ითვლის წინასწარ

აი, რისკი, რომელიც განაცხადზე დიდხანს ცოცხლობს: შემოსავალს ერთ ვალუტაში იღებთ, ვალი კი მეორეშია. ევრო-იპოთეკა ბრიტანული ხელფასიდან, ტაი-ბატის განვადება ევროდან დაფინანსებული. სესხს არ აინტერესებს, გაცვლითი კურსი რას აკეთებს. თქვენს ბიუჯეტს კი — დიახ.

გაითვალეთ 10%-იანი მერყეობა, რადგან ასეთი მერყეობა ხდება. თუ თქვენი ეროვნული ვალუტა სესხის ვალუტასთან მიმართებაში 10%-ით სუსტდება, თქვენი ყოველთვიური გადასახადი ფაქტობრივად 10%-ით იზრდება, თუმცა ბანკს არაფერი შეუცვლია. 20-წლიან ვადაზე ასეთ რყევებს ერთხელზე მეტჯერ გამოცდით, ორივე მიმართულებით.

ამის შემსუბუქება შესაძლებელია. ყველაზე სუფთა გამოსავალია სესხის აღება იმ ვალუტაში, რომელშიც შემოსავალი გაქვთ, თუ რომელიმე ბანკი ამას გთავაზობთ. ექვსი-თორმეტი თვის ბუფერული თანხა, სესხის ვალუტაში დაცული, შოკებს არბილებს. თავად გადარიცხვებისთვის, სპეციალიზებული სავალუტო კომპანიები გვთავაზობენ ფორვარდულ კონტრაქტებს, რომლებიც კურსს რამდენიმე თვით ადრე ამაგრებენ — ეს განსაკუთრებით მნიშვნელოვანია დეველოპერისთვის ეტაპობრივი გადახდისას. ევროკავშირის წესებიც ავალდებულებს ბანკებს, გააფრთხილონ უცხოური ვალუტის მსესხებლები ამ რისკის შესახებ, და ზოგიერთი ხელშეკრულება ითვალისწინებს სესხის კონვერტაციის უფლებას, თუ კურსი გარკვეულ ზღვარს გადალახავს. გაარკვიეთ, ითვალისწინებს თუ არა თქვენი ხელშეკრულება ამას.

როცა ბანკი უარს ამბობს

უარები ჩვეულებრივია არარეზიდენტების დაკრედიტებაში და ხშირად ცოტას ამბობს თქვენზე. თხელი თვითდასაქმებულის შემოსავლის ფაილი, პასპორტი, რომელიც არ ერგება ბანკის შიდა პოლიტიკას, ქონების ტიპი, რომელიც ბანკს არ მოსწონს — ესენი ცალკეც კმარა განაცხადის ჩასაძირად. მთავარია, რა არის შემდეგი ნაბიჯი.

ხანდახან პასუხი სხვა ბანკია, რადგან კრიტერიუმები ერთი ქვეყნის შიგნითაც ძალიან განსხვავდება, და ბროკერი, ვინც არარეზიდენტების საქმეებზეა სპეციალიზებული, სწორედ აქ იმსახურებს გასამრჯელოს. ხანდახან პასუხია უფრო დიდი საწყისი შენატანი: 50%-იან შენატანზე ბანკმა, რომელმაც 30%-ზე უარი გითხრათ, შეიძლება ხელახლა შეხედოს. საკუთარი სახლის დაგირავება პრობლემას საშინაო საკითხად აქცევს, რომლის გადაწყვეტაც თქვენს ბანკს შეუძლია. დეველოპერის განვადების გეგმები საერთოდ ცვლის ბანკს იმ ბაზრებზე, სადაც ამისთვისაა შექმნილი. და ხანდახან პატიოსანი პასუხი უბრალოდ იმაშია, რომ იყიდოთ უფრო იაფი რამ, ნაღდი ფულით, ბაზარზე, სადაც ფასები ამას რეალურად შესაძლებელს ხდის, ვიდრე გაწელოთ თავი ვალით ისეთ პირობებზე, რომლებიც დაგსჯით.

თუ ამ ვარიანტებს ერთმანეთს ადარებთ, დაგვიკავშირდით. HomeNSearch მუშაობს ცამეტ ქვეყანაში, და ჩვენი საქმის ნაწილია, მყიდველები დავუკავშირო ბაზრებს, სადაც მათი ბიუჯეტი და დაფინანსება რეალურად ერგება ერთმანეთს — ჯერ კიდევ ვიზიტის დაჯავშნამდე.

ხშირად დასმული კითხვები

შემიძლია თუ არა უცხოეთში იპოთეკის აღება, თუ იქ არ ვცხოვრობ?

დიახ, სწორ ქვეყნებში. ესპანეთს, პორტუგალიას და არაბთა გაერთიანებულ საემიროებს ყველას აქვთ დამკვიდრებული არარეზიდენტების დაკრედიტება, ხოლო კვიპროსული და ბერძნული ბანკები უცხოელ განმცხადებლებს შემთხვევა-შემთხვევის მიხედვით განიხილავენ. დაგჭირდებათ დოკუმენტირებული შემოსავალი, ადგილობრივი საგადასახადო ნომერი და 30-50%-იანი საწყისი შენატანი. თურქეთი და ტაილანდი იშვიათად ასესხებენ უცხოელ მყიდველებს — იქ ამყიდველები დეველოპერის განვადებას ან ნაღდ ფულს იყენებენ.

რამდენი საწყისი შენატანია საჭირო უცხოური იპოთეკისთვის?

გეგმეთ ფასის 30-50%, რადგან არარეზიდენტების სესხი-ღირებულების თანაფარდობა ჩვეულებრივ 50-70%-ია. ყიდვის ხარჯები ამას ემატება და არც ერთი ბანკი მათ არ აფინანსებს. მყიდველი, ვისაც ფასის 40% ნაღდი ფულით აქვს, პლუს ხარჯები, თითქმის ყველგან რეალური კანდიდატია, სადაც უცხოელებზე ასესხებენ.

რომელი ქვეყანაა ყველაზე მარტივი არარეზიდენტის იპოთეკისთვის?

ჩვენს ბაზრებს შორის — ესპანეთი და პორტუგალია, მათ ახლოს მოსდევს არაბთა გაერთიანებული საემიროები მათთვის, ვინც ბანკების ხელფასის ბარიერს გაივლის. სამივე ქვეყანა უცხოური განაცხადების დამუშავებას რუტინულად, ვიდრე გამონაკლისად, აღიქვამს.

დეველოპერის განვადების გეგმა უკეთესია, ვიდრე იპოთეკა?

უფრო მარტივია მისი მიღება და შემოსავლის ფაილიც არ სჭირდება, ხოლო მშენებლობის დროინდელი განვადება ხშირად უპროცენტოა. სანაცვლოდ — რისკია: არავის შეუმოწმებია პროექტი, და თქვენი ფული დაუცველია, სანამ ქონება არ დასრულდება და არ დარეგისტრირდება. იპოთეკა თქვენს მხარეს აყენებს ბანკის შეფასებას და იურიდიულ შემოწმებას. განვადების გეგმები გამოიყენეთ კარგ იურისტთან ერთად და დეველოპერთან, რომლის დასრულებულ პროექტებსაც პირადად შეგიძლიათ ნახოთ.