განცხადებაში მითითებული ფასი ის თანხა არ არის, რასაც სინამდვილეში გადაიხდით. თუ საზღვარგარეთ 200,000 ევროის ბინას ყიდულობთ, საბოლოო ანგარიში ჩვეულებრივ 210,000-დან 224,000 ევრომდე გადის — მას შემდეგ, რაც ერთმანეთს დაერთვის გადასახადები, სანოტარო მოსაკრებელი, აგენტის საკომისიო და სავალუტო ხარჯები. სწორედ ეს დამატებითი 5–12% აჭერს ხელს უცხოელ მყიდველებს გაცილებით ხშირად, ვიდრე ნებისმიერი თაღლითობა თუ ცუდი ხელშეკრულება — უბრალო მიზეზით: ეს თანხა არავის ჩაუწერია ბიუჯეტში.
და შენაძენი მხოლოდ პირველი რაუნდია. სხვა ქვეყანაში სახლის ფლობა ყოველწლიურ ხარჯებს წარმოშობს — ზოგი მათგანი ისეთ საგადასახადო სისტემაშია, რომელსაც აქამდე არასდროს გქონიათ საქმე, დანარჩენი კი უფრო ჩუმი ხასიათისაა, როგორიცაა სავალუტო კურსის სხვაობა და ავიაბილეთები, რომლებიც არც ერთ ინვოისში არასდროს ჩანს.
ეს სტატია საზღვარგარეთ უძრავი ქონების შეძენის მთლიან ღირებულებას სამ ნაწილად ყოფს: რას იხდით შენაძენის დღეს, რას იხდით შემდეგ ყოველწლიურად და რას იხდით საბოლოოდ გაყიდვისას. მაგალითები აღებულია იმ 13 ქვეყნის რეალური ბაზრებიდან, რომლებთანაც HomeNSearch მუშაობს — ასე რომ, ეს ციფრები თავად შეგიძლიათ გადაამოწმოთ.
შესყიდვის გადასახადები: ყველაზე დიდი ცალკეული მუხლი
საკუთრების გადაცემისთვის ყველა ქვეყანა გარკვეულ თანხას იხდის. სახელწოდება იცვლება — გადასახადის გადასახდელი, სახელმწიფო ბაჟი, სარეგისტრაციო გადასახადი, სანოტარო აქტის მოსაკრებელი — მაგრამ იცვლება ზომაც, და გაცილებით მეტად, ვიდრე მყიდველთა უმეტესობას ჰგონია.
დუბაი ყველაფერს მარტივად აკეთებს. დუბაის მიწის დეპარტამენტი (DLD) შესყიდვის ფასის ერთიან 4%-ს იღებს გადასახდელად, და ეს თითქმის მთელი საგადასახადო ისტორიაა კიდეც, რადგან ემირატში წლიური ქონების გადასახადი საერთოდ არ არსებობს. თურქეთშიც შესყიდვის მომენტში სურათი მსგავსია: 4%-იანი სანოტარო აქტის გადასახადი ირიცხება, როცა „ტაპუ", ანუ საკუთრების მოწმობა, ხელიდან ხელში გადადის. ოფიციალურად ეს ხარჯი მყიდველსა და გამყიდველს შორის თანაბრად არის გაყოფილი, მაგრამ პრაქტიკაში ეს მოლაპარაკების საგანია — ამიტომ ხელმოწერამდე კარგად დაზუსტეთ, ვინ იხდის მას.
ევროპაში სურათი უფრო მძიმეა. საფრანგეთში მეორადი უძრავი ქონების შემთხვევაში, შესყიდვის მთლიანი ხარჯები, გადასახდელისა და ნოტარიუსის მოსაკრებლის ჩათვლით, ჩვეულებრივ ფასის 7–8%-ს შეადგენს. ეს ერთი ციფრი მთლიანად ცვლის მოკლევადიანი მფლობელობის არითმეტიკას: თუ ობიექტს რამდენიმე წელიწადში გაყიდით, მხოლოდ შესყიდვის ხარჯებმა შეიძლება მთელი ფასის ზრდა შთანთქოს.
ორი ჩვევა აქ ფულს დაზოგინებთ. ჯერ ჰკითხეთ, რაზე გამოითვლება გადასახადი — ზოგ ქვეყანაში ეს განცხადებული ფასია, ზოგში კი ოფიციალური საფასო შეფასება, და ეს ორი შეიძლება ერთმანეთს არ დაემთხვეს. შემდეგ ჰკითხეთ, რა ექვემდებარება მოლაპარაკებას. განაკვეთები — არა. ვინ რომელ მოსაკრებელს იხდის — ხშირად კი.
მეორადი თუ ახალაშენებული? გადასახადი განსხვავებულია
ესპანეთი სამყაროს ორად ყოფს. მეორად საცხოვრებელზე ვრცელდება ITP — ტრანსფერული გადასახადი, რომელსაც თითოეული რეგიონი დამოუკიდებლად ადგენს. დეველოპერისგან ნაყიდ ახალ ობიექტზე კი, ამის ნაცვლად, 10%-იანი დღგ ვრცელდება, პლუს სახელმწიფო ბაჟი. არც ერთი გზა უფასო არ არის, და მთლიანი თანხების სხვაობა იმდენად დიდია, რომ გავლენას ახდენს იმაზეც, თუ თავიდანვე რომელი ტიპის ობიექტს განიხილავთ.
იტალიაში სხვაობა ყველაზე მკვეთრია, და საქმე არა შენობის ასაკში, არამედ თავად თქვენში მდგომარეობს. თუ ობიექტს „prima casa" რეჟიმით, ანუ როგორც ძირითად საცხოვრებელს ყიდულობთ, სარეგისტრაციო გადასახადი 2%-ია. იმავე სახლის მეორე საცხოვრებლად შეძენისას კი განაკვეთი 9%-მდე იზრდება. ერთი და იგივე ობიექტი, ერთი და იგივე ნოტარიუსი, გადასახადი კი — რამდენჯერმე მეტი. თუ „prima casa"-ს პირობებს აკმაყოფილებთ, მისი დასამტკიცებლად საჭირო საბუთების მოგროვება ნამდვილად ღირს დახარჯულ დროდ.
კვიპროსში სურათი პირიქითაა. ახალაშენებულ ობიექტებზე დღგ ვრცელდება, თუმცა თუ პირობებს აკმაყოფილებთ, ძირითად საცხოვრებელზე შემცირებული განაკვეთი მოქმედებს, ხოლო მეორადი ობიექტები დღგ-სგან თავისუფალია, მაგრამ მათზე ტრანსფერული მოსაკრებელი ვრცელდება. ორივე შემთხვევაში, ევროპულ სტანდარტებთან შედარებით, საერთო თანხები ზომიერია — და ეს ერთ-ერთი მიზეზია, რატომ იზიდავს კუნძული უცხოელ მყიდველებს წელიწადში წელიწადს. რა არის ამჟამად ბაზარზე, იხილეთ ჩვენს კვიპროსის გვერდზე.
სანოტარო, საადვოკატო და სარეგისტრაციო მოსაკრებლები
კონტინენტური ევროპის უმეტეს ნაწილში ნოტარიუსის გვერდის ავლა შეუძლებელია. ის სახელმწიფოს მიერ დანიშნული პირია, რომელიც ამოწმებს საკუთრების უფლებას, ადგენს აქტს და არეგისტრირებს გადაცემას, ხოლო მისი ჰონორარი ჩვეულებრივ კანონით დადგენილი, საფეხურებრივი ტარიფითაა განსაზღვრული. მინიმუმ, პროგნოზირებადია — რაც ამ ჩამონათვალის ბევრ სხვა პუნქტზე ვერ ითქმის.
ადვოკატი ცალკე ხარჯია, და უმეტეს ქვეყანაში — ცალკე აუცილებლობაც. აქ მნიშვნელოვანი განსხვავებაა: ნოტარიუსი ნეიტრალურია. მისი ამოცანაა გარიგება კანონიერი გახადოს და არა თქვენთვის მომგებიანი. თქვენი საკუთარი ადვოკატი კი ხელშეკრულებას თქვენი მხრიდან კითხულობს — ეძებს საჯარიმო პუნქტებს, ობიექტზე გადმონახულ ვალდებულებებს, დაგეგმარების დარღვევებსა და აკლდომილ ნებართვებს. კვიპროსსა და თურქეთში, სადაც ნოტარიუსის როლი უძრავი ქონების გარიგებებში მცირეა ან საერთოდ არ არსებობს, დამოუკიდებელი იურიდიული კონსულტაცია თითქმის მთელ დამცავ ფუნქციას იღებს საკუთარ თავზე. ამის გამოტოვება მოსაკრებლის დასაზოგად — ალბათ ყველაზე ძვირი ეკონომიაა, რისი დაშვებაც უცხოელ მყიდველს შეუძლია.
თავად რეგისტრაცია, ანუ თქვენი სახელის შეტანა უძრავი ქონების რეესტრში, ჩვეულებრივ ამ ჩამონათვალში ყველაზე იაფი მუხლია — ფიქსირებული თანხა ან პროცენტის მცირე წილი. მაინც გაითვალისწინეთ ბიუჯეტში: მცირე ხარჯებიც ჯამდება.
აგენტის საკომისიო: ვინ იხდის, დამოკიდებულია იმაზე, სად ყიდულობთ
ზოგ ბაზარზე აგენტს გამყიდველი უხდის. ზოგან — მყიდველი. ზოგან საკომისიო ჩუმად ორად იყოფა, და თავად ეს გაყოფა კანონის კი არა, ადგილობრივი ჩვეულების საკითხია. ჰკითხეთ ადრევე, და პასუხი წერილობით მიიღეთ — რადგან გარიგების დახურვის დღეს ყველაზე მეტად სწორედ ის აფუჭებს, როცა აღმოაჩენთ საკომისიოს, რომლის გადახდასაც მეორე მხარეს მიაწერდით.
ახალაშენებული ობიექტების შეძენა ხშირად საკომისიოს გარეშე გგონიათ, რადგან გამყიდველ აგენტს დეველოპერი უხდის. მაგრამ ეს ხარჯი მაინც არსებობს — უბრალოდ ჩაშენებულია გასაყიდ ფასში, ისევე, როგორც სუპერმარკეტი თაროზე დგომის ხარჯს პურის ფასში რთავს. ეს არ არის მიზეზი, რომ ახალაშენებულს აარიდოთ თავი — უბრალოდ მიზეზია, თავად ფასზე იმოლაპარაკოთ, და არა იფიქროთ, რომ ხარჯს აგვარიდეთ.
სავალუტო კურსი: ხარჯი ინვოისის გარეშე
თუ თქვენი ფული ერთ ვალუტაშია, ხოლო ობიექტის ფასი — მეორეში, კონვერტაცია რეალური ხარჯია. ხშირად საკმაოდ დიდიც. ის ორ ადგილას იმალება.
პირველი — სპრედი. ბანკები და გადარიცხვის სერვისები ვალუტას ერთი კურსით ყიდულობენ და მეორით გიყიდიან, და სწორედ ეს სხვაობა მათი მოგებაა. უძრავი ქონების შესყიდვისას ჩართული თანხების მასშტაბზე ეს მარჟა შეიძლება ჩუმად აღემატებოდეს თქვენს საადვოკატო ხარჯებსაც კი, და არსად დაინახავთ მას ცალკე მუხლად. შეადარეთ პროვაიდერები არა გამოცხადებული საკომისიოთი, არამედ იმით, რა თანხა რეალურად ჩაირიცხება — ხშირად სწორედ იმიტომ აცხადებენ საკომისიოს ნულოვნად, რომ მოგება თავად კურსშია დამალული.
მეორე — კურსის მოძრაობა. ფასზე შეთანხმებასა და გარიგების დასრულებას შორის ჩვეულებრივ თვეები გადის. თუ ამ პერიოდში კურსი თქვენს საწინააღმდეგოდ შეიცვალა, ობიექტი ძვირდება, თუმცა მისი ფასი საერთოდ არ შეცვლილა. ფორვარდული კონტრაქტი, რომელიც დღევანდელ კურსს რამდენიმე თვის წინდაწინ ფიქსირებული გადახდისთვის ინახავს, ამ რისკს მცირე ხარჯად აქცევს. სავალუტო სპეციალისტს ხელმოწერამდე ესაუბრეთ, არა შემდეგ.
შესთავაზებამდე გადარიცხვის სრული, წერილობითი შეთავაზება მოითხოვეთ. სავალუტო საკითხის მოგვარება ყველაზე ადვილია, სანამ ჯერ კიდევ თავად აკონტროლებთ ვადებს.
რას გადაიხდით ყოველწლიურად, სანამ ობიექტს ფლობთ
შესყიდვის ხარჯი ერთხელ გტკენთ. მფლობელობის ხარჯი — მუდმივად.
წლიური ქონების გადასახადი ქვეყნებს შორის უფრო მეტად განსხვავდება, ვიდრე თითქმის ნებისმიერი სხვა მუხლი ამ ჩამონათვალში. დუბაი ამას საერთოდ არ იღებს, რაც ათწლიანი მფლობელობის მასშტაბით სერიოზულ არგუმენტად იქცევა მის სასარგებლოდ. კვიპროსმა თავისი ეროვნული უძრავი ქონების გადასახადი წლების წინ გააუქმა და ახლა ევროკავშირში ერთ-ერთი ყველაზე მსუბუქი წლიური ტვირთი აქვს — რჩება მხოლოდ მცირე ადგილობრივი მოსაკრებლები. საფრანგეთშიც და ესპანეთშიც ყოველწლიურად იხდიან ადგილობრივ გადასახადებს, რომლებიც ობიექტის ოფიციალურ ღირებულებასა და მუნიციპალიტეტზეა დამოკიდებული. კონკრეტული ობიექტისთვის რეალური ციფრის გასაგებად ყველაზე სწრაფი გზა მარტივია და მუშაობს: სთხოვეთ ამჟამინდელ მესაკუთრეს, აჩვენოთ ბოლო საგადასახადო ქვითარი.
შემდეგ მოდის განმეორებადი ხარჯები, რომლებსაც სახელმწიფოსთან საერთო არაფერი აქვს:
- საერთო თემისა თუ მომსახურების გადასახდელი საცხოვრებელ კომპლექსებსა და კურორტებში — რომელიც იზრდება ყოველ აუზთან, ლიფტთან და დაცვის პუნქტთან ერთად, რასაც კომპლექსი უზრუნველყოფს
- შენობისა და ქონების დაზღვევა, რომელიც ხშირად სავალდებულოა, თუ შესყიდვისთვის კრედიტი აიღეთ
- კომუნალური და აბონენტური გადასახდელები, რომლებიც გროვდება მაშინაც კი, როცა ბინა ცარიელია
- ქონების მართვის მომსახურება — ჩვეულებრივ ქირავნობის შემოსავლის გარკვეული პროცენტი, თუ ობიექტს აქირავებთ, ან ფიქსირებული საფასური, თუ უბრალოდ გჭირდებათ ვინმე ადგილობრივი, გასაღების შესანახად
ცალ-ცალკე არცერთი მათგანი დრამატული არ არის. ერთად კი სწორედ ისინი წყვეტენ, საბოლოო ჯამში იძლევა თუ არა გასაქირავებელი ობიექტი მართლა მოგებას, თუ უბრალოდ ბროშურაში ჩანს ასეთად. მთელი ეს ჩამონათვალი რეალურ ქირასთან შედარებით გაანგარიშეთ ყიდვამდე, და არა შემდეგ.
მოგზაურობა: მუხლი, რომელსაც ყოველი ცხრილი ივიწყებს
ობიექტების სანახავად საზღვარგარეთ ფრენა მოგიწევთ, სავარაუდოდ ერთხელ მეტჯერაც. გარიგების დასასრულებლადაც ფრენა დაგჭირდებათ, შესაძლოა პირადად საბანკო ანგარიშის გასახსნელადაც, ხოლო მოგვიანებით — ავეჯის შესარჩევად და მართვის კომპანიასთან შესახვედრად. თუ ამას სასტუმროებს, მანქანის ქირავნობასა და დაკარგულ სამუშაო დღეებს დაუმატებთ, ერთ შენაძენს შეუძლია ოთხ-ხუთ მოგზაურობამდე მიგიყვანოთ, სანამ საკუთარ საწოლში ღამეს საერთოდ გაათევთ.
გადასახდელის გადასახდელთან შედარებით ეს დიდი თანხა არ არის. მაგრამ ნულიც არ არის, და თქვენს ბარათზე ჩამოწერა გარიგების დასრულებამდე თვეებით ადრე ხდება — ზუსტად მაშინ, როცა თქვენი ფული ყველაზე დაჭიმულია. მიეცით მას ბიუჯეტში ცალკე ხაზი, და მოულოდნელობად აღარ იქცევა.
გადასახადები სამშობლოში
საზღვარგარეთ ყიდვა თქვენს საგადასახადო რეზიდენტობას არ ცვლის. თქვენს ქვეყანას ობიექტისადმი მაინც შეიძლება ჰქონდეს ინტერესი, და ჩვეულებრივ ეს სამი გზით ხდება.
ბევრი ქვეყანა მოითხოვს, რომ რეზიდენტებმა გარკვეულ ზღვარს ზემოთ საზღვარგარეთული აქტივები დაადეკლარირონ, და დუმილს ნამდვილი ჯარიმები ახლავს. ობიექტიდან მიღებული ქირავნობის შემოსავალი, ჩვეულებრივ, სამშობლოშიც იბეგრება ისევე, როგორც ადგილზე, ხოლო ორმაგი დაბეგვრის შესახებ შეთანხმება წყვეტს, ვინ იღებს პირველ ალაგზე და რისი ჩათვლაც შეიძლება. გაყიდვისას კი კაპიტალის ნამატზე გადასახადი ორივე ქვეყანაში, ერთი და იმავე შეთანხმების წესებით შეიძლება დაერიცხოს.
ეს არაფერი ამბობს ყიდვის წინააღმდეგ. ეს არგუმენტია იმისთვის, რომ ფულის გადაადგილებამდე ერთი საათი დაუთმოთ საგადასახადო კონსულტანტს, რომელმაც ორივე იურისდიცია იცის. საზღვართაშორისი საგადასახადო შეცდომების თავიდან აცილება იაფია, მათი გამოსწორება კი — მტკივნეული.
გასვლის ხარჯები
გაყიდვასაც თავისი ანგარიში აქვს, და მისი გაგებისთვის საუკეთესო დღე სწორედ ის დღეა, როცა ყიდულობთ. კაპიტალის ნამატის გადასახადი უმეტეს ქვეყანაში მოქმედებს, თუმცა ბევრი მათგანი მას ამცირებს ან ხსნის, თუ გარკვეული ვადით ფლობთ ობიექტს. გაყიდვისას, ალბათ, აგენტსაც გადაუხდით. და თანხა კვლავ სავალუტო კურსში გაივლის, იმავე სპრედით და იმავე დროითი რისკით, რაც ყიდვისას იყო.
სწორედ აქ ხვდებიან ხაფანგში ყველაზე ხშირად ის მყიდველები, ვისაც ორ-სამწლიანი პერსპექტივა აქვთ. თუ შესვლისას 5–12% წავიდა და გასვლისას გასაყიდი ხარჯებიც ელოდება, მოკლევადიან მფლობელობას მაინც ძლიერი ფასის ზრდა სჭირდება, უბრალოდ თვითღირებულების ამოსაღწევად. თუ ობიექტის დიდხანს შენარჩუნებას არ გეგმავთ, ქვეყნის ხარჯების სტრუქტურა უფრო მნიშვნელოვანია, ვიდრე აივნიდან გადაშლილი ხედი.
ციფრებში რომ ჩავწეროთ
13 ქვეყანაში, სადაც HomeNSearch მუშაობს, სურათი მუდმივია: დამატებითი ხარჯები დაახლოებით 5–12%-ს მატებს შესყიდვის ფასს, და ამ ზღვარზე დაბლა ყველაფერი უფრო სასიამოვნო გამონაკლისად უნდა მიიჩნიოთ, ვიდრე გეგმად. დუბაი ამ დიაპაზონის ქვედა ნაწილშია, თავისი ერთიანი 4%-იანი DLD მოსაკრებლისა და ნულოვანი წლიური გადასახადის წყალობით. საფრანგეთი ზედა ნაწილშია, ჯერ კიდევ ადვოკატის დაქირავებამდეც კი. 300,000 ევროიან შენაძენზე ეს სხვაობა 15,000 და 36,000 ევროს შორის განსხვავებას ნიშნავს. რეალური ფული, და წინასწარ ცნობადი.
ასე რომ, ბიუჯეტი აწყვეთ თითოეული ხარჯის მიხედვით, კონკრეტულად თქვენი შემთხვევისთვის — ქვეყანა, მეორადი თუ ახალაშენებული, ძირითადი საცხოვრებელი თუ მეორე სახლი. თუ გაინტერესებთ, როგორია მართლა დაბალგადასახადებიანი ბაზარი პრაქტიკაში, დაათვალიერეთ არაბთა გაერთიანებული საამიროების მიმდინარე განცხადებები. და სანამ რომელიმე ქვეყანაზე გადაწყვეტილებას მიიღებთ, წაიკითხეთ ჩვენი მასალა იმ ხუთი შეცდომის შესახებ, რომელსაც უცხოელი მყიდველები მუდმივად უშვებენ. დამატებითი ხარჯების ბიუჯეტში ჩაუთვლელობამაც სწორედ ამიტომ დაიმსახურა ადგილი ამ ჩამონათვალში.
ხშირად დასმული კითხვები
რამდენის დამატება უნდა გავითვალისწინო გამოცხადებულ ფასზე?
გადასახადების, სანოტარო და საადვოკატო მოსაკრებლების, აგენტის საკომისიოსა და სავალუტო ხარჯების დასაფარად შესყიდვის ფასის 5–12%-ს ითვალისწინეთ. სად მოხვდებით ამ დიაპაზონში, დამოკიდებულია ქვეყანასა და ობიექტის ტიპზე — მეორადი თუ ახალაშენებული. საფრანგეთის მსგავსი, ძვირი მეორადი ბაზრები, სადაც მხოლოდ შესყიდვის ხარჯები დაახლოებით 7–8%-ს შეადგენს, ზედა ნაწილთან ახლოსაა; დუბაი კი, ერთიანი 4%-იანი გადასახდელითა და წლიური ქონების გადასახადის გარეშე, ქვედა ნაწილთანაა.
რომელ ხარჯებს ივიწყებენ მყიდველები ყველაზე ხშირად?
სავალუტო კონვერტაციასა და წლიურ მიმდინარე ხარჯებს. სავალუტო კურსის მარჟა ცალკე მუხლად არასდროს ჩანს, ამიტომ საკომისიოდაც არ აღიქმება, მაშინ როცა საერთო თემის გადასახდელები, დაზღვევა და ადგილობრივი გადასახადები მხოლოდ გარიგების დასრულების შემდეგ ამოტივტივდება — მას შემდეგ, რაც ბიუჯეტის ცხრილი უკვე დახურულია. ორივე წინასწარ პროგნოზირებადია, თუ რეალურ ციფრებს წინასწარვე მოითხოვთ.
მაინც უნდა გადავიხადო გადასახადი ჩემს ქვეყანაშიც?
ხშირად — დიახ. ბევრი ქვეყანა რეზიდენტებს მთელ მსოფლიოში მიღებულ ქირავნობის შემოსავალსა და კაპიტალის ნამატზეც უწესებს გადასახადს, და მოითხოვს, რომ საზღვარგარეთული ქონება ზღვარს ზემოთ დაადეკლარირონ. ორმაგი დაბეგვრის შესახებ შეთანხმებები ჩვეულებრივ გიცავთ ორმაგი, სრული გადასახდისგან, მაგრამ თავად ვალდებულებას არ აქრობენ. მოიწვიეთ კონსულტანტი, რომ ორივე მხარე შესყიდვამდე გადაამოწმოს — და არა პირველი საგადასახადო ვადის დადგომისას.
ახალაშენებული მეორადზე იაფია?
ავტომატურად — არა. ახალაშენებულ ობიექტებში ტრანსფერული გადასახადის ნაცვლად დღგ ვრცელდება (ესპანეთში, მაგალითად, 10%), და დეველოპერის სარეალიზაციო ხარჯებიც უკვე ჩაშენებულია გასაყიდ ფასში. მეორად ობიექტებზე ტრანსფერული გადასახადი ვრცელდება, მაგრამ მეტი სივრცე რჩება მოლაპარაკებისთვის. იტალიაში გადამწყვეტი ფაქტორი საერთოდ არ არის შენობა, არამედ მისი გამოყენების წესი: ძირითადი საცხოვრებელი 2%-იან სარეგისტრაციო გადასახადს იხდის, მეორე სახლი კი — 9%-იანს.
