სამხრეთ ევროპის ქვეყნებს შორის ცოტა თუ მოიძებნება ისეთი, სადაც უცხოელ მყიდველს ისე ცოტა ბარიერი ხვდება, როგორც საბერძნეთში. ევროკავშირის მოქალაქეებისთვის საერთოდ არაფერია შემზღუდველი. არაევროკავშირელებს გარკვეულ სასაზღვრო ზონებში მხოლოდ ერთი ჩვეულებრივი ნებართვის აღება სჭირდებათ, და მეტი არაფერი. თავად ნებართვის მიღება რთული არაფერია.
რთული ის არის, რაც ქაღალდზეა. ბერძნული საკუთრების დოკუმენტები ხშირად ათწლეულების მემკვიდრეობის ისტორიას ატარებენ, შენობების საკმაოდ დიდი ნაწილი კი ნებართვისგან განსხვავებულია — ხოლო ქვეყანა ჯერ კიდევ ასრულებს გადასვლას მესაკუთრის სახელით დაინდექსებული ქაღალდის რეესტრებიდან თანამედროვე ციფრულ კადასტრამდე. ეს ყველაფერი შეშინების მიზეზი არ არის. პირიქით, ის გეუბნებათ, სად უნდა დახარჯოთ ძალისხმევა — კარგ ადვოკატსა და აუჩქარებელ შემოწმებაზე, და არა კედლის ფერზე. ეს სახელმძღვანელო მოიცავს მთელ გზას, რეალური რიცხვებით გადასახადებსა და მოსაკრებლებზე, ხოლო თავად ბაზრის შესახებ დაწყება შეგიძლიათ ჩვენი საბერძნეთის გვერდიდან.
რას ყიდულობთ სინამდვილეში
ბერძნულმა უძრავმა ქონებამ 2008 წლის შემდეგ სასტიკი ათწლეული გამოსცადა — ღირებულების დაახლოებით 40% დაკარგა — და 2017 წლიდან ისევ ავიდა. სწორედ ეს არის ის, რის გამოც ბაზარი დაკავებული ჩანს. ათენის ბინები, რომლებიც კრიზისის ფსკერზე კვადრატულ მეტრზე თითქმის 1000 ევრომდე ჩავიდა, ახლა ორმაგდება თუ სამმაგდება; დაწერის მომენტისთვის, ორიენტირად, ათენის ცენტრი კვადრატულ მეტრში 2000-დან 3500 ევრომდეა, პრესტიჟულ უბნებში კი მეტიც, თესალონიკში ოდნავ ნაკლები, კუნძულებზე კი ერთი საშუალო ფასის დასახელება წარმოუდგენელია: კიკლადებზე ზღვის ხედით ბინა კოლონაკის პენტჰაუსზე ძვირადაც კი შეიძლება ღირდეს, სანამ კუნძულის შიდა ნაწილი, კრეტა, თავშეკავებული რჩება.
ქალაქებში მთლიანი საიჯარო შემოსავალი 4-დან 6%-მდე მერყეობს, სტუდენტურ უბნებში მეტი, ხოლო მოთხოვნას ტურიზმი და მშენებლობის მწირი მილსადენი აყალიბებს. ეს აღარ არის ჩავარდნილი ბაზარი, რომელსაც ხელს დაავლებთ. ყიდულობთ კონკრეტულ ქონებას, და არა გამოჯანმრთელების ისტორიას.
სად მიდიან რეალურად უცხოელი მყიდველები? ათენში — მოგებისა და ლიკვიდურობისთვის, განსაკუთრებით ცენტრის შემომსაზღვრელ უბნებში. ხალკიდიკიში — ჩრდილოეთ ევროპელებისთვის, რომლებიც ზაფხულობით მანქანით ჩამოდიან. კრეტაზე — მთელი წლის საცხოვრებლად, რადგან მისი ქალაქები ნოემბერში არ იკეტება ისე, როგორც პატარა კუნძულები. კიკლადებზე — ტროფეული სახლებისთვის, პელოპონესზე — ღირებულებისთვის, ათენთან ახლოს. თითოეულს საკუთარი ფასების ლოგიკა აქვს, რაც ცალკე სტატიის თემაა; ყიდვის პროცესი კი ყველგან ერთია.
ვის შეუძლია საბერძნეთში ქონების ყიდვა
თითქმის ყველას. საბერძნეთი არ აწესებს ზოგად შეზღუდვას სახლების, ბინების ან მიწის უცხოური საკუთრებისთვის. არც ბინადრობის ნებართვა გჭირდებათ, არც ვიზა და არც ბერძენი პარტნიორი. წყვილი მანჩესტერიდან, პროგრამისტი ტორონტოდან და დეველოპერი ბელგრადიდან — ყველა ერთსა და იმავე სანოტარო მაგიდასთან აწერს ხელს ერთსა და იმავე აქტს, ერთი და იმავე წესებით.
ერთადერთი გამონაკლისი 1990 წლის კანონიდან მოდის, რომელიც ასახელებს სასაზღვრო ზონებს: აღმოსავლეთ ეგეოსის კუნძულებს, დოდეკანესის კუნძულებს (მათ შორის როდოსსა და კოსს) და ჩრდილოეთ სახმელეთო საზღვართან მდებარე პრეფექტურებს, სხვებთან ერთად. ევროკავშირისა და ევროპის ეკონომიკური სივრცის მოქალაქეები იქაც ყოველგვარი ფორმალობის გარეშე ყიდულობენ. არაევროკავშირელები ჯერ მიმართავენ რეგიონულ დეცენტრალიზებულ ადმინისტრაციას ნებართვისთვის, სადაც განმარტავენ, ვინ არიან და რისთვის სურთ ქონება. ეს დრამატულად ჟღერს, თუმცა პრაქტიკაში ჩვეულებრივი პროცედურაა: კომისიები აკმაყოფილებენ განაცხადების დიდ უმრავლესობას, ლოდინი რამდენიმე კვირით იზრდება, და დღეს ათასობით არაევროკავშირელს აქვს სახლი როდოსსა და ლესბოსზე. თუ თქვენი შერჩეული სახლი ერთ-ერთ ასეთ ზონაშია, ადვოკატი განაცხადს ფულის გადახდამდე შეიტანს, ხოლო ყველაფერი დანარჩენი ჩვეულებრივად წარიმართება.
დაიქირავეთ დამოუკიდებელი ადვოკატი, ერთი სახლის ნახვამდეც კი
ბევრ ქვეყანაში ადვოკატი გარიგების შუაში ჩნდება, თითქმის ფორმალობის სახით. საბერძნეთი ასეთი არ არის. ჯერ თავად იპოვეთ თქვენი ადვოკატი — არა გამყიდველისა, არა ის, ვისაც აგენტი ყავაზე გირჩევთ, არამედ ის, ვინც მხოლოდ თქვენს წინაშეა პასუხისმგებელი და საკუთრების დოკუმენტების კითხვით ცხოვრობს.
მიზეზი ბერძნული უძრავი ქონების ისტორიაშია. აქ ქონება ხშირად თაობებზე გადადიოდა არაფორმალურად. საკუთრება ძმა-დებს შორის იყოფოდა, ანდერძები დაუმტკიცებელი რჩებოდა, და ერთი ნაწილი ბაბუის ან ბებიის სახელზეც კი დარეგისტრირებულია, რომელიც 1974 წელს გარდაიცვალა. კუნძულებისა და სოფლის ქონება კლასიკური მაგალითებია. დაუმატეთ ის ათწლეულები, როცა ნებართვაზე ცოტათი მეტის აშენება ეროვნული ჩვევა იყო — დამატებითი სართული, ჩაკეტილი ვერანდა, სათავსო, რომელიც სტუდიად იქცა. ამის დიდი ნაწილი მას შემდეგ საერთაშორისო პროგრამებით დეკლარირდა და ლეგალიზდა, მაგრამ „ლეგალიზებული“ ნიშნავს, რომ არსებობს ცნობა ამის დამამტკიცებელი — და ყველაფერი, რაც ჯერაც დაუდეკლარირებელია, ხელმოწერის მომენტში თქვენს პრობლემად იქცევა.
ადვოკატის მომსახურება ღირს ფასის დაახლოებით 1-დან 1.5%-მდე, პლუს დღგ, და კარგი ადვოკატი ყოველ ევროს იმსახურებს: 20-წლიანი დოკუმენტების შემოწმება, ინჟინერთან ერთად ნებართვების გადამოწმება, წინასწარი ხელშეკრულების შედგენა, სანოტარო აქტზე დასწრება. მიანდეთ მინდობილობა, და ისინი აგრეთვე მიიღებენ თქვენს საგადასახადო ნომერს, ბანკთან ურთიერთობასაც წაიღებენ და საჭიროების შემთხვევაში თქვენს ნაცვლადაც მოაწერენ ხელს.
AFM — ნომერი, რომლის გარეშეც არაფერი ხდება
ყველაფრამდე გჭირდებათ AFM, ცხრანიშნა ბერძნული საგადასახადო ნომერი. სავალდებულოა ნებისმიერი ეროვნების მყიდველისთვის. AFM-ის გარეშე არც აქტს მოაწერთ ხელს, არც საბანკო ანგარიშს გახსნით, არც კომუნალურ ხელშეკრულებას გააფორმებთ, არც გადასახადს გადაიხდით და არც წლიურ დეკლარაციას შეავსებთ. მოხელეები ჯერ ამას გკითხავენ, ვიდრე თქვენს სახელს.
კარგი ამბავი ისაა, რომ ეს უფასოა და სწრაფად კეთდება. განაცხადს შეიტანთ ბერძნულ საგადასახადო ოფისში პასპორტით, ან AADE-ის პორტალის მეშვეობით; არარეზიდენტებს ცალკე, საზღვარგარეთ მცხოვრებთათვის განკუთვნილი საგადასახადო ოფისი ენიჭებათ. მყიდველების უმეტესობა ამასაც კი თავად არ აკეთებს — მინდობილობის მქონე ადვოკატი AFM-ს რამდენიმე დღეში იღებს, სანამ თქვენ ჯერ კიდევ სახლში ხართ.
გჭირდებათ თუ არა ბერძნული საბანკო ანგარიში
კანონი ამას არ მოითხოვს. რეალობა კი, ძირითადად, კი. ყიდვის თანხა გამყიდველამდე საბანკო სისტემით უნდა მივიდეს, გამჭვირვალე და დოკუმენტირებული კვალით, რადგან ბერძნული საგადასახადო ორგანო თანხის წარმომავლობას ამოწმებს, და რადგან მოგვიანებით ისედაც დაგჭირდებათ ადგილობრივი ანგარიში ENFIA-სთვის, ელექტროენერგიისა და წყლისთვის. ბანკები მოსალოდნელზე მეტ დოკუმენტს ითხოვენ: პასპორტს, AFM-ს, მისამართის დამადასტურებელს, საგადასახადო დეკლარაციებს, ზოგჯერ შემოსავლის დამტკიცებასაც. ადრე დაიწყეთ. ზოგი მყიდველი პირდაპირ საზღვარგარეთული ანგარიშიდან იხდის ნოტარიუსის მეშვეობით, რაც მუშაობს, თუ ყოველი ევრო თვალსაჩინოა.
ყიდვა, ნაბიჯ-ნაბიჯ
ადვოკატის დაქირავებისა და AFM-ის აღების შემდეგ, ბერძნული ყიდვა იმ რითმს მისდევს, რომელიც ათწლეულების განმავლობაში დიდად არ შეცვლილა. ხუთი ნაბიჯი, თანმიმდევრობით.
ფასზე შეთანხმება და დაჯავშნა
შეთავაზებები არაფორმალურია და, ჩვეულებრივ, აგენტის მეშვეობით კეთდება. როცა ფასი მიიღება, ბევრი გამყიდველი 3000-დან 10000 ევრომდე გირაოთი ხელს აწერს მოკლე დაჯავშნის ხელშეკრულებას, რომელიც ქონებას ბაზრიდან იღებს იმ დროისთვის, სანამ თქვენი ადვოკატი მუშაობს. დარწმუნდით, რომ ხელშეკრულებაში წერია, რომ გირაო დაბრუნდება, თუ საკუთრების შემოწმება ვერ გავიდა, და თავად ადვოკატს დაავალეთ მისი შედგენა — ნუ მოაწერთ ხელს იმას, რასაც სააგენტო დაბეჭდავს.
ჩაატარეთ შემოწმებები
ახლა ორიდან ოთხ კვირამდე ადვოკატი და ინჟინერი მართავენ საქმეს. საკუთრება, საკუთრებაზე დადებული ტვირთები, ნებართვები, საგადასახადო ვალდებულებები. სრული ჩამონათვალი შემდეგ ნაწილშია, რადგან სწორედ ეს ეტაპი წყვეტს, სახლს ყიდულობთ თუ სასამართლო დავას.
მოაწერეთ ხელი წინასწარ ხელშეკრულებას
შემოწმების დასრულების შემდეგ ორივე მხარე აწერს ხელს წინასწარ ხელშეკრულებას, სადაც ფასი, დასრულების თარიღი და პირობებია დაფიქსირებული, 5-10%-იანი გირაოთი. ბერძნული კანონმდებლობა ამ გირაოს ნამდვილ ძალას ანიჭებს. თუ უმიზეზოდ გახვალთ გარიგებიდან, გირაოს დაკარგავთ. თუ გამყიდველი გავა, ორმაგად უნდა დაგიბრუნოთ. სწორედ ეს სიმეტრია ინარჩუნებს გარიგებების პატიოსნებას დასრულებამდე დარჩენილ კვირებში.
გადაიხადეთ გადასახადი, მოაწერეთ ხელი აქტს
დასრულება ხდება ნოტარიუსის ოფისში, ხოლო ბერძენი ნოტარიუსები სახელმწიფოს მიერ დანიშნული საჯარო მოხელეები არიან და არა უბრალო კანცელარიის თანამშრომლები. მყიდველი ჯერ იხდის გადასახადს; ნოტარიუსი ქვითრის გარეშე ხელს არ მოაწერს. შემდეგ აქტს ხმამაღლა კითხულობენ ბერძნულად, სერტიფიცირებული მთარგმნელის თანდასწრებით, თუ ბერძნულად არ საუბრობთ, და ორივე მხარე ან მათი წარმომადგენლები აწერენ ხელს.
დაარეგისტრირეთ აქტი
ერთი ნაბიჯი რჩება, და მისი გამოტოვება კატასტროფული იქნებოდა — რეგისტრაცია ადგილობრივ სარეესტრო ან საკადასტრო ოფისში. საბერძნეთში საკუთრება ხელმოწერით კი არა, რეგისტრაციით გადადის. სანამ აქტი დარეგისტრირდება, არაფერი აჩერებს გამბედავ თაღლითს, გაყიდოს ქონება ორჯერ. ადვოკატი ამას რამდენიმე დღეში წარადგენს. ამის შემდეგ ქონება უკვე თქვენია, ხოლო ბუღალტერი E9 დეკლარაციით თქვენს ბერძნულ საგადასახადო საქმეში დაამატებს მას.
სათანადო შემოწმება: სად წყდება ბერძნული გარიგებები
საკადასტრო სისტემა ჯერ კიდევ მშენებლობის პროცესშია
საბერძნეთი ისტორიულად ქონებას ადგილობრივ რეესტრებში აღრიცხავდა, სადაც აქტები მესაკუთრის სახელით ინდექსირდებოდა და არა ნაკვეთით. 1990-იანების ბოლოდან ყველაფერი გადადის ნაკვეთზე დაფუძნებულ ეროვნულ კადასტრში, კტიმატოლოგიოში. გადასვლა შორს არის წასული, მაგრამ დასრულებული არ არის, და ეს პრაქტიკულ მნიშვნელობას იძენს. უკვე გადასულ ტერიტორიებზე თქვენი ადვოკატი ღებულობს საკადასტრო ფურცელს და ერთი შეხედვით ხედავს ქონების სტატუსს. ძველ წიგნებზე დარჩენილ ტერიტორიებზე საკუთრების ჯაჭვი აქტ-აქტ, ჩვეულებრივ 20 წლის უკან, თვალყურდევნებით მოწმდება. ხოლო ახლახან გადასულ ტერიტორიებზე ხანდახან ტრანსფერის შეცდომები ჩნდება — არასწორი საზღვრები, დაკარგული წილი, მეზობლის ჯერ კიდევ განუხილველი პრეტენზია. საკადასტრო ჩანაწერი, რომელიც სინამდვილეს არ ემთხვევა, გამოსწორებადია, მაგრამ ის ყიდვამდე უნდა გამოსწორდეს. ამის შემდეგ ეს უკვე თქვენი დავაა.
მიწის ყიდვისას კიდევ ორი შემოწმება არ არის მოსალაპარაკებელი: სატყეო რუკები — რადგან ტყედ კლასიფიცირებული ნაკვეთი ვერასდროს აშენდება, რაც არ უნდა დაგპირდეთ გამყიდველმა — და სანაპირო ზოლის საზღვრები, ზღვასთან ახლოს მდებარე ნებისმიერი ნაკვეთისთვის.
შენობა თავისი ნებართვის საპირისპიროდ
მოიპოვეთ ნებართვა, შემდეგ ინჟინერს დაავალეთ, ქონება ნახაზებთან შეადაროს. განსხვავებები ჩვეულებრივი მოვლენაა, და საბერძნეთს ამისთვის მთელი სისტემა აქვს ჩამოყალიბებული. ლეგალიზაციის კანონების (მოქმედი 4495/2017-ია) საფუძველზე დეკლარირებული დარღვევები ცნობითა და გადახდილი ჯარიმით მოდის, ხოლო ნოტარიუსი მათ აქტში ჩაწერს. დაუდეკლარირებელი დარღვევები ბლოკავს გაყიდვას, სანამ გამყიდველი მათ არ მოაწესრიგებს, გამყიდველის ხარჯზეც კი, თუ ხელშეკრულება სწორად შედგა. 2021 წლიდან ყოველი გაყიდვა ასევე ითხოვს ინჟინრის ცნობას, რომელიც ადასტურებს, რომ შენობა ნებართვას შეესაბამება ან სრულად მოწესრიგებულია, პლუს ქონების ელექტრონულ საშენებლო ID-ს.
რას პოულობენ ინჟინრები რეალურად? სარდაფის ნახევრებს, გაქირავებულს სტუდიოდ, აუზის ტერასებს, რომლებიც უკუხაზს გადასცდნენ, სხვენებს, რომლებიც შეუმჩნევლად საძინებლად იქცნენ. შემოწმება 300-დან 500 ევრომდე ჯდება და გამყიდველის გულწრფელობის რენტგენივით კითხულობს.
სასარგებლო ნიშანი: სუფთა შენობისთვის ინჟინრის ცნობის მოწოდებას რამდენიმე დღე სჭირდება. თუ გამყიდველი კვირობით აჭიანურებს, ესე იგი, ფარულად რაღაცას ლეგალიზებენ. ან ეს დაყოვნება ჩართეთ ფასში, ან წადით.
ვალები და ცნობები
ზოგიერთი ბერძნული ვალი ქონებას მიჰყვება, ამიტომ ნოტარიუსი ითხოვს მტკიცებულებას, რომ ისინი არ არსებობს. დასრულებამდე გამყიდველმა უნდა წარმოადგინოს:
- ENFIA ცნობა, რომელიც ბოლო ხუთი წლის ქონების გადასახადის გადახდას ადასტურებს
- AADE-ის საგადასახადო ცნობა, ხოლო პროფესიონალი გამყიდველებისთვის — სოციალური დაზღვევის ცნობაც
- მუნიციპალური ცნობა, რომელიც აჩვენებს, რომ TAP მოსაკრებელი გადახდილია
- ცნობა იპოთეკის, ტვირთისა და პრეტენზიების არარსებობის შესახებ, გაცემული სარეესტრო ან საკადასტრო ორგანოს მიერ
- ბინებისთვის — დადასტურება, რომ საერთო კომუნალური გადასახადები დარეგულირებულია
ამაში არაფერია უჩვეულო. ეს სტანდარტული პაკეტია, და გამყიდველი, ვისაც ამის შეგროვება უჭირს, თავადვე გეუბნებათ რაღაცას.
რა ღირს: დაგეგმეთ ფასზე 8-დან 10%-მდე დამატება
საბერძნეთი დახურვის ხარჯებში ევროპის საშუალო რიცხვში დგას. მთავარია გადასახადი — 3.09%, რომელიც ხელშეკრულებით ფასსა და ქონების „ობიექტურ ღირებულებას“ შორის მაღალზე დაერიცხება, რომელსაც საგადასახადო ორგანო ქვეყნის ყოველი ზონისთვის ინახავს.
ახალაშენებული ქონება ცალკე ყურადღებას იმსახურებს. ქაღალდზე, ახალაშენებულ ქონებას, რომელსაც დეველოპერი პირველი გამოყენებამდე ყიდის, გადასახადის ნაცვლად 24%-იანი დღგ დაერიცხება. პრაქტიკაში კი, ბოლო წლებში მოქმედებდა შეჩერების რეჟიმი: საბერძნეთმა ახალაშენებული ქონების გაყიდვაზე დღგ გაყინა და ეს გაყინვა არაერთხელ გააგრძელა, ასე რომ, ეს გარიგებები ჩვეულებრივი 3.09%-იანი გადასახადით სრულდება. თქვენი კონკრეტული ხელშეკრულებისთვის მიმდინარე სტატუსი წერილობით, ხელმოწერამდე დაადასტურეთ. სხვაობა 20 საპროცენტო პუნქტზე მეტია.
დანარჩენი ხარჯები:
- ადვოკატი, 1-დან 1.5%-მდე, პლუს დღგ
- ნოტარიუსი, დაახლოებით 0.8-დან 1.2%-მდე, პლუს დღგ
- რეგისტრაცია სარეესტრო ან საკადასტრო ორგანოში, 0.5-დან 0.8%-მდე
- აგენტის საკომისიო, ჩვეულებრივ 2% პლუს დღგ, მყიდველის მხრიდან, სადაც ეს ვრცელდება
- მთარგმნელი, აპოსტილები და მინდობილობები დისტანციური დასრულებისთვის, რამდენიმე ასეული ევრო
250,000 ევროიან ბინაზე მოსალოდნელია 20,000-დან 25,000 ევრომდე, ყველაფრის ჩათვლით. შედარებისთვის, საფრანგეთის ნოტარიუსების სისტემა 7-8%-ს იღებს, სანამ სხვას რამეს გადაიხდით, ხოლო კვიპროსზე ახალაშენებულზე ხარჯები საბერძნეთზე იაფიც კი გამოვა. საბერძნეთი არც იაფია და არც ხაფანგი ხარჯებში. ფულის საკითხზე მნიშვნელოვანი საკუთრების დოკუმენტია, არა მოსაკრებელი.
იპოთეკა არარეზიდენტებისთვის
ბერძნული ბანკები უცხოელ მყიდველებსაც აძლევენ სესხს, თუმცა შერჩევით და ნელა. მოსალოდნელია მინიმუმ 30-40%-იანი ავანსი, რადგან არარეზიდენტებისთვის სესხის თანაფარდობა ქონების ღირებულებასთან ჩვეულებრივ 60-70%-ს არ აღემატება, ევროკავშირს გარეთ მიღებული შემოსავლისთვის კი კიდევ დაბალიც შეიძლება იყოს. ოთხივე უმსხვილესი ბანკი (National Bank, Piraeus, Alpha, Eurobank) სთავაზობს პროგრამებს საზღვარგარეთ მცხოვრებთათვის, თუმცა ერთი საფეხურით მაღალი ფასით, ვიდრე რეზიდენტებს. ანდერრაითინგი დოკუმენტებით მძიმეა: სერტიფიცირებული შემოსავლის ცნობები, საგადასახადო დეკლარაციები, ხანდახან ისტორიის მქონე ბერძნული ანგარიშიც, და დამუშავებას ერთი-ორი თვე სჭირდება.
ამის გამო, უცხოური ყიდვების დიდი ნაწილი ნაღდი ფულით სრულდება, ხშირად საკუთარ ქვეყანაში ხელახალი დაგირავებით დაფინანსებული, სადაც დოკუმენტაცია გაცილებით მარტივია. თუ ბერძნული დაფინანსება გსურთ, წინასწარ, წერილობითი შეფასება მიიღეთ ჯერ კიდევ წინასწარ ხელშეკრულებამდე და დაფინანსების პირობა თავად ხელშეკრულებაშივე ჩადეთ. გირაოს დაკარგვა ვერგაცემული სესხის გამო ძვირადღირებული გაკვეთილია.
საკუთრება: ENFIA და წლიური რუტინა
საბერძნეთში ყოველი მესაკუთრე იხდის ENFIA-ს, წლიურ ქონების გადასახადს, რომელიც ქონების ზომის, ზონის ღირებულების, ასაკისა და სართულის მიხედვით გამოითვლება. ტიპური ბინისთვის ეს წელიწადში რამდენიმე ასეულ ევროდ გამოდის; დიდი ან პრესტიჟული ქონება მეტს იხდის, ხოლო მაღალღირებულებიან ქონებას დამატებითი მოსაკრებელი ეკისრება. ის წლიურად ირიცხება და ყოველთვიური განვადებით, თქვენი AADE ანგარიშის მეშვეობით, იხდება.
თუ ქონებას გააქირავებთ, შემოსავალი შკალით იბეგრება: 15% წლიური 12,000 ევრომდე, 35% იქიდან 35,000 ევრომდე, 45% ამის ზემოთ. მოკლევადიან გაქირავებას სახელმწიფო რეგისტრაცია ესაჭიროება, ხოლო ყველაზე დატვირთულ ტურისტულ ზონებში წესები მკაცრდება, ამიტომ, სანამ Airbnb-ის შემოსავალს იმედად ჩათვლით, თქვენი მუნიციპალიტეტის წესები გადაამოწმეთ.
ორი წვრილმანი, რომელიც მოგვიანებით ერევათ ხოლმე ადამიანებს. შენობის დაზღვევა სავალდებულო არ არის, მაგრამ მიწისძვრის დაზღვევა თავისი მოკრძალებული პრემიით ღირს ისეთ ქვეყანაში, რომელიც ცახცახებს. და მემკვიდრეობის საკითხი — ბერძნული ქონება ნაგულისხმევად ბერძნული მემკვიდრეობის წესებით გადადის, თუმცა ევროკავშირის წესები ბევრ მესაკუთრეს საშუალებას აძლევს, საკუთარი ეროვნების კანონმდებლობა აირჩიოს. ანდერძი, რომელიც ბერძნულ ქონებას მოიცავს და იმავე ნოტარიუსთან დგება, იაფად ჯდება და მემკვიდრეებს ტრანსსასაზღვრო თავსატეხს ერიდება.
საბერძნეთი მეზობლებთან შედარებით
HomeNSearch-ის მიერ დაფარულ სხვა ხმელთაშუაზღვისპირეთ ბაზრებთან შედარებით, საბერძნეთი ხარჯებში საშუალოა, დოკუმენტაციაში კი ნელა მოძრაობს. ესპანეთის NIE იმავე როლს ასრულებს, რასაც AFM, ესპანური დახურვის ხარჯებიც მსგავს 8-12%-იან დიაპაზონშია, თუმცა ესპანეთის რეესტრები სრულად ციფრულია და შემოწმება უფრო სწრაფია. კვიპროსი არაევროკავშირელ მყიდველებს მინისტრთა საბჭოს დამტკიცებას სთხოვს, რაც დაახლოებით ისეთივე ჩვეულებრივი პროცედურაა, როგორც საბერძნეთის სასაზღვრო ნებართვა, და ახალაშენებულზე მთლიან ხარჯებში საბერძნეთს აჯობებს კიდეც. პორტუგალიას ამ ოთხიდან ყველაზე მოწესრიგებული საქმე აქვს, დაახლოებით იმავე ხარჯებით. საბერძნეთი ამის სანაცვლოდ, ნელა ბიუროკრატიის ფასად, შესვლის ფასს გაძლევთ: მსგავსი სანაპირო ქონება კვლავ იაფია, ვიდრე ესპანეთისა თუ პორტუგალიის სანაპიროზე, თუმცა სხვაობა შემცირდა და არ დახურულა.
ოქროს ვიზა, მოკლედ
თუ სწორ ზღვარზე იყიდით, ყიდვას ოჯახისთვის ხუთწლიანი, განახლებადი ბინადრობის ნებართვის თან წაყოლა შეუძლია. ზღვრები ახლა იმისგან დამოკიდებულია, სად და რას ყიდულობთ: 800,000 ევრო ატიკაში, თესალონიკში, მიკონოსზე, სანტორინიზე და უფრო დიდ კუნძულებზე, 400,000 ევრო ქვეყნის დანარჩენ ნაწილში, და 250,000-ევროიანი დონე, რომელიც მთელ ქვეყანაში ინარჩუნებს ძალას საცხოვრებლად გადაკეთებული კომერციული შენობებისა და დაცული ისტორიული შენობების რესტავრაციისთვის. ზედა დონეებზე მინიმალური ფართობისა და გაქირავების შეზღუდვები ვრცელდება. დეტალები ხშირად იცვლება; ჩვენი საბერძნეთის ოქროს ვიზის გზამკვლევი მიმდინარე სურათს ინახავს.
ერთი გაფრთხილება. ნუ მისცემთ საშუალებას, ვიზის ზღვარმა ქონება აგირჩიოთ — ცუდი 400,000-ევროიანი ბინა მაინც ცუდი ბინა რჩება, თუნდაც ბინადრობის ბარათი ჰქონდეს მიმაგრებული.
ხოლო როცა კითხვიდან ძებნაზე გადასასვლელად მზად იქნებით, დაათვალიერეთ მიმდინარე განცხადებები HomeNSearch-ზე, დაისახეთ ბიუჯეტი და ეს გზამკვლევი პირველივე დათვალიერებაზე თან წაიღეთ.
ხშირად დასმული კითხვები
შეუძლიათ ამერიკელებს საბერძნეთში ქონების ყიდვა?
დიახ, სხვა არაევროკავშირელი მოქალაქეების იმავე პირობებით: AFM საგადასახადო ნომერი, ადვოკატი, ნოტარიუსი — ჩვეულებრივი გზა. დამატებითი ნაბიჯი მხოლოდ განსაზღვრულ სასაზღვრო ზონებში მოქმედებს, აღმოსავლეთ ეგეოსის კუნძულებისა და დოდეკანესის ჩათვლით, სადაც არაევროკავშირელი მყიდველები ჯერ ღებულობენ ნებართვას, რომელიც შემთხვევათა უდიდეს უმრავლესობაში გაიცემა.
რამდენ ხანს გრძელდება საბერძნეთში ქონების ყიდვა?
ერთიდან სამ თვემდე, შეთავაზების მიღებიდან აქტის რეგისტრაციამდე — რეალისტური დიაპაზონია. ქალაქური ბინა, სუფთა საკადასტრო ჩანაწერით, ოთხ-ექვს კვირაში შეიძლება დასრულდეს. კუნძულის სახლი ძველი სასოფლო საკუთრებით, მიმდინარე ლეგალიზაციით ან სასაზღვრო ნებართვით, სამ თვემდე ან მეტამდეც კი გაიწელება.
შემიძლია ყიდვა საბერძნეთში ჩასვლის გარეშე?
იურიდიულად — დიახ. ბერძნულ საკონსულოში ხელმოწერილი ან სახლში აპოსტილირებული მინდობილობით, თქვენი ადვოკატი შეძლებს AFM-ის მიღებას, წინასწარ ხელშეკრულებაზე ხელმოწერას და ნოტარიუსთან დასრულებას თქვენ ნაცვლად. მყიდველები ამას ხშირად აკეთებენ. მაინც, თუ შესაძლებელია, ქონება პირადად ნახეთ — ფოტოები ბზარიან კედლებსა და ხმაურიან გზას ადვილად ფარავს.
რა მიმდინარე გადასახადებს გადავიხდი მესაკუთრედ ყოფნისას?
ENFIA-ს ყოველწლიურად, საშემოსავლო გადასახადს ნებისმიერ იჯარაზე 15%-იდან დაწყებული, და მუნიციპალურ მოსაკრებლებს, რომლებიც ელექტროენერგიის ანგარიშით იკრიბება. თუ მოგვიანებით გაყიდვას გადაწყვეტთ, იმ დროისთვის მოქმედი კაპიტალის ნამატის წესები გადაამოწმეთ: ხანგრძლივი შეჩერების რეჟიმის წყალობით, კერძო ფიზიკური პირი გამყიდველები დღემდე გათავისუფლებულები არიან. ბერძენი ბუღალტერი იაფად ჯდება და მეტს დაზოგავს.
