ابحث عن "دول التأشيرة الذهبية" وستجد أن معظم النتائج أشبه بمتحف. مقالات ما زالت تروّج لمسار إسبانيا بقيمة 500,000 يورو رغم إغلاقه في أبريل 2025، وما زالت تعرض شقق لشبونة كطريق إلى الإقامة رغم أن العقار لم يعد مؤهلاً في البرتغال منذ أكتوبر 2023، وما زالت تذكر أيرلندا رغم إغلاق برنامجها في فبراير 2023. البرامج تغيّرت أسرع من المحتوى، وفي هذه الفجوة بالذات يخسر المشترون أموالهم.
لهذا فإن هذه القائمة مختلفة. تتناول ما هو متاح الآن فعلاً، في منتصف عام 2026، لمن لديهم خطة محددة: شراء عقار، والحصول على حق الإقامة في مكان ما. سنشير أيضًا إلى ما أُغلق، لأن أغلى خطأ في هذا المجال هو بناء خطة على برنامج لم يعد موجودًا. تبيع HomeNSearch عقارات في 13 دولة، بعضها مذكور أدناه، وقواعد الإقامة هي السؤال الثاني الذي يطرحه مشترونا مباشرة بعد السؤال عن السعر.
ما هي التأشيرة الذهبية، وما لا تكون
إذا نزعنا الطابع التسويقي، فالتأشيرة الذهبية هي تصريح إقامة يُمنح مقابل استثمار مؤهِّل. لا كفالة من صاحب عمل، ولا نظام نقاط، ولا مقابلة حول نواياك. تضع مالك في البلد، والبلد يسمح لك بالعيش فيه. أصبحت نسخة العقار الأكثر شعبية لسبب واضح: المال لا يختفي في صندوق حكومي، بل يبقى في منزل يمكنك استخدامه، وتأجيره غالبًا، وبيعه في النهاية.
احرص على الفصل بين فئتين، لأن المقالات غير الدقيقة تخلط بينهما. الإقامة عبر الاستثمار تمنحك تصريحًا يتجدد ما دمت تحتفظ بالأصل. أما الجنسية عبر الاستثمار فتمنحك جواز سفر مباشرة؛ تركيا وعدد من دول الكاريبي تقدّم هذا الخيار. الالتزامات والسعر والسياسة تختلف بين النوعين، والنوع الثاني آخذ في الاختفاء تمامًا من أوروبا.
لماذا معظم قوائم التأشيرة الذهبية قديمة
كانت أعوام 2022 إلى 2025 مرحلة هدم شاملة. ألغت المملكة المتحدة تأشيرة المستثمر من الفئة الأولى في فبراير 2022. أغلقت أيرلندا برنامج المستثمر المهاجر بعد عام. وحذفت البرتغال العقار من تأشيرتها الذهبية في أكتوبر 2023، تحت ضغط أزمة سكن أخرجت السكان المحليين من أسعار لشبونة وبورتو. وتبعت إسبانيا المسار السياسي نفسه فأنهت برنامجها بالكامل في 3 أبريل 2025. وفي الشهر نفسه، قضت محكمة العدل الأوروبية بعدم شرعية برنامج الجنسية عبر الاستثمار في مالطا، لتنتهي بذلك آخر عروض "الجواز مقابل المال" داخل الاتحاد.
حتى المجر، التي أطلقت تأشيرة مستثمر ضيف جديدة في 2024، تخلّت عن خيار العقار السكني المخطط له بقيمة 500,000 يورو قبل أن يُقدَّم طلب واحد. الاتجاه في أوروبا الغربية واحد لا رجعة فيه.
لا شيء من هذا يُحدَّث في المقالات القديمة. مقال كُتب عام 2021 يمكن أن يحافظ على ترتيبه لسنوات، يجمع النقرات ويضلّل بهدوء كل من يصل إليه. مرّ علينا مشترون وصلوا وبحوزتهم ميزانية مخصصة للتأشيرة الذهبية الإسبانية، بعد أشهر من وفاة البرنامج فعليًا.
اختبار سريع لأي مقال عن التأشيرة الذهبية: إذا ورد أن إسبانيا ما زالت مفتوحة، أو أن العقار البرتغالي يُعرض كمسار، فالصفحة متأخرة بسنوات. أغلقها.
اليونان: مفتوحة، لكن السعر يتوقف على الرمز البريدي
حافظت اليونان على تأشيرتها الذهبية واستوعبت جزءًا كبيرًا من الطلب الذي رفضته إسبانيا والبرتغال. ما تغيّر هو خريطة الأسعار. حتى عام 2024 كانت التذكرة موحّدة عند 250,000 يورو في أي مكان بالبلاد؛ ومنذ 1 سبتمبر 2024 أصبحت هناك ثلاث فئات، والفرق بينها هو الفرق بين استوديو صغير ومنزل جاد فعلاً.
تشمل فئة 800,000 يورو الأماكن التي يسأل عنها الجميع أولاً: منطقة أتيكا بأكملها حول أثينا، وسالونيك، وميكونوس، وسانتوريني، وكل جزيرة يتجاوز عدد سكانها 3,100 نسمة. اقرأ هذا الشرط الأخير مرتين، لأنه ما تفوّته القوائم القديمة. كريت ورودس وكورفو تتجاوز 3,100 نسمة بسهولة، لذا تقع الجزر السياحية الكبرى في الفئة العليا إلى جانب أثينا. أما فئة 400,000 يورو فتضم كل ما تبقى: معظم البيلوبونيز، وخالكيذيكي، وبقية الساحل البرّي، إضافة إلى الجزر الصغيرة الحقيقية. في كلتا الفئتين يجب أن يذهب المال إلى عقار واحد لا تقل مساحته عن 120 مترًا مربعًا. أما تكديس شقتين أو ثلاث صغيرة للوصول إلى الحد الأدنى، وهي الحيلة الكلاسيكية في عهد الـ250,000 يورو، فلم يعد ممكنًا.
ومع ذلك يبقى مسار الـ250,000 يورو قائمًا عبر بابين ضيقين: تحويل مبنى تجاري إلى سكني، أو ترميم عقار تراثي مُصنَّف. وكلاهما مشروع تجديد حقيقي بتصاريح ومقاولين وتأخيرات، فتعامل مع السعر الأقل باعتباره مكسبًا وليس صدفة.
ثمة قاعدتان تُوقعان من يقرأ بسرعة. لا يجوز تأجير المنزل المشترى ضمن البرنامج تأجيرًا قصير الأجل؛ ضعه على Airbnb وتخاطر بفقدان التصريح مع غرامة إضافية. وبينما تتجدد التأشيرة كل خمس سنوات دون شرط حد أدنى للإقامة، فإنها لا تتحول أبدًا بهدوء إلى جنسية. ذلك يتطلب سبع سنوات من إقامة فعلية خاضعة للضريبة في اليونان بالإضافة إلى اختبار لغة.
يشمل التصريح الزوج أو الزوجة، والأبناء دون 21 عامًا، وأهل الطرفين، ويفتح منطقة شنغن لمدة 90 يومًا خلال كل 180 يومًا. تصفّح ما تشتريه فئة الـ400,000 يورو في دليل اليونان لدينا؛ خارج أثينا تحصل على أكثر مما يتوقعه معظم الناس.
الإمارات: مليونا درهم، عشر سنوات، بلا شرط إقامة أدنى
تدير الإمارات حاليًا أنشط برنامج إقامة مرتبط بالعقار في العالم، وقد تحركت في الاتجاه المعاكس لأوروبا: القواعد ازدادت مرونة لا تشددًا. امتلك عقارًا سكنيًا بقيمة مليوني درهم، أي نحو 545,000 دولار أمريكي، لتتأهل لتأشيرة ذهبية متجددة لعشر سنوات. يرافقك الزوج والأبناء وحتى العاملون المنزليون كمُعالين، ولا يُشترط حد أدنى للإقامة للحفاظ على صلاحيتها.
الحد الأدنى هو القيمة المسجّلة في سند الملكية، ويسمح دبي بدمج عدة عقارات للوصول إليه. تؤهّل الوحدات على الخريطة من مطورين معتمدين. كذلك الوحدات المرهونة؛ فمنذ أوائل 2024 لم يعد يُشترط سداد نسبة محددة مسبقًا، إذ يكتفي البنك بإصدار خطاب عدم ممانعة لأغراض الطلب.
الإجراء نفسه سريع مقارنة بمعايير الإقامة. بالنسبة لعقارات دبي يمر عبر دائرة الأراضي: فحص أهلية سند الملكية، وفحص طبي، وبصمات لبطاقة الهوية الإماراتية، وعادة ما تصدر التأشيرة خلال أسابيع لا أشهر. تدير أبوظبي والإمارات الأخرى مسارات موازية بالمنطق نفسه لمبلغ مليوني درهم، فاختيار الإمارة هو في الواقع اختيار سوق لا اختيار برنامج.
لكن كن واضحًا حيال ما تشتريه. هذه إقامة مرتبطة بأصل، وليست طريقًا إلى جواز سفر. الإمارات لا تجنّس المستثمرين عمليًا بأي شكل، وإذا بعت العقار وانخفضت قيمته دون مليوني درهم تسقط التأشيرة مع العقار. في المقابل: لا ضريبة دخل، ولا ضريبة عقارية سنوية (فقط رسم نقل ملكية لمرة واحدة بنسبة 4% عند الشراء)، وعائد إيجاري إجمالي 6-8% في الأحياء متوسطة السعر. كثير من الحائزين يعتبرون التأشيرة نفسها هي العائد.
يحدد دليل الإمارات لدينا أي الوحدات تتجاوز حد المليوني درهم بمفردها.
قبرص: إقامة دائمة مقابل وحدة جديدة
تمنح قبرص إقامة دائمة لا تصريحًا مؤقتًا، وهذه الكلمة الواحدة تغيّر كل الحسابات. يتطلب المسار السريع 300,000 يورو زائد ضريبة القيمة المضافة تُستثمر في عقار سكني جديد يُشترى مباشرة من مطوّر. البيع الأول فقط. العقارات المعاد بيعها لا تؤهّل، وهو ما يفاجئ تقريبًا كل مشترٍ ثانٍ وقع بالفعل في حب فيلا عمرها عشر سنوات في بافوس.
بقية الملف تتعلق بمصدر الأموال والدخل. يجب أن تأتي الأموال من الخارج، وعليك إثبات دخل سنوي مضمون من خارج قبرص: 50,000 يورو لمقدم الطلب الرئيسي، و15,000 يورو إضافية للزوج أو الزوجة، و10,000 يورو لكل طفل معال. تصدر الموافقة عادة خلال أشهر، وتكون الإقامة دائمة فورًا، والشرط الوحيد للاحتفاظ بها هو زيارة الجزيرة مرة واحدة على الأقل كل سنتين.
هناك تحذيران نكرّرهما لكل عميل. قبرص ليست ضمن منطقة شنغن، فهذا التصريح لا يفتح الحدود الأوروبية كما تفعل الإقامة اليونانية؛ ويُقال منذ سنوات إن انضمامها بات وشيكًا دون أن يتحقق ذلك. وضريبة القيمة المضافة هي ما يحدد السعر الفعلي. النسبة القياسية 19%، لكن تُطبَّق نسبة مخفضة 5% على أول 130 مترًا مربعًا من منزل ستقيم فيه فعلاً، وفق شروط معينة. على صفقة بقيمة 300,000 يورو يعني ذلك فارقًا قدره 42,000 يورو يستحق الترتيب له قبل توقيع أي شيء.
جاء التزام إضافي مع تشديد عام 2023: يؤكد الحائزون الآن سنويًا أن الاستثمار والدخل الذي بُني عليه الطلب ما زالا قائمين، إلى جانب شهادة سجل جنائي نظيف. هذا إجراء روتيني لا فخ، لكن تجاهله يجعل الدوام يتوقف بهدوء عن كونه دائمًا.
ليماسول وبافوس ولارنكا تستحوذ على معظم هذا الطلب. تعرض صفحة قبرص لدينا ما يشتريه مبلغ 300,000 يورو في كل مدينة، والفارق بين المدن الثلاث أكبر مما قد تتخيل.
تركيا: 400,000 دولار تشتري الجنسية لا الإقامة فقط
تنتمي تركيا إلى هذه القائمة مع علامة استفهام، لأنها لا تقدّم إقامة بل جنسية. اشترِ عقارًا بقيمة مقدَّرة رسميًا لا تقل عن 400,000 دولار أمريكي، واقبل قيدًا يمنع البيع لمدة ثلاث سنوات يُسجَّل على سند الملكية، عندها يمكنك التقدم بطلب جواز سفر تركي لنفسك وزوجك/زوجتك وأبنائك دون سن 18. من ستة إلى تسعة أشهر مدة اعتيادية. لا شرط إقامة، لا اختبار لغة، ويُسمح بازدواج الجنسية.
عملية الشراء أكثر خضوعًا للرقابة من الشراء العادي. يوثّق مثمّن مرخّص من الدولة القيمة، ويجب أن تمرّ الأموال عبر بنوك تركية مع أوراق تحويل العملة المطلوبة، ويجب أن يطابق السعر المعلن في سند الملكية الواقع. عادة تقليل القيمة المعلنة قديمًا لتوفير ضريبة النقل مميتة هنا: فهي تُبطل طلب الجنسية.
التحذير الصادق يتعلق بالعملة. الليرة تنهار منذ عقد كامل، فالسؤال ليس هل يتجاوز العقار 400,000 دولار في التقييم، بل هل سيظل بتلك القيمة عند انتهاء سنواتك الثلاث. أحياء إسطنبول الراقية والأسواق الساحلية الراسخة حول أنطاليا وبودروم تحافظ على قيمتها بالدولار أفضل بكثير من الضواحي المبنية بكثافة والمسعّرة لتجارة الجواز. اشترِ الأصل أولاً والجنسية ثانيًا.
وللدقة: تمنح تركيا أيضًا الجنسية مقابل وديعة بنكية أو استثمار في صندوق بقيمة 500,000 دولار يُحتفظ به لثلاث سنوات. لكن الجميع تقريبًا يختار مسار العقار، لأن شقة في قاديكوي تدرّ إيجارًا على الأقل أثناء الانتظار.
الجبل الأسود: أي منزل، تصريح متجدد
الجبل الأسود هو الخيار الأبسط. لا حد أدنى إطلاقًا: امتلك عقارًا سكنيًا صالحًا للسكن مسجَّلاً باسمك ويمكنك التقدم بطلب تصريح إقامة مؤقت يُمنح لسنة ويتجدد ما دمت محتفظًا بالمنزل. بالنسبة للمشترين على خليج كوتور أو في بودفا، غالبًا ما يكون هذا أثرًا جانبيًا لشراء منزل عطلات لا سببًا للشراء.
يُقدَّم الطلب شخصيًا، ويتطلب تأمينًا صحيًا وإثبات قدرة على إعالة النفس، ويظل مرتبطًا بذلك العقار تحديدًا. بِعْ المنزل ويزول أساس التصريح معه.
اعرف ما لا يقدّمه. التصريح يتيح لك العيش في البلاد لكنه لا يوفر مسارًا سريعًا إلى جواز سفر، وبرنامج الجنسية عبر الاستثمار الذي يتذكره كثيرون جزئيًا أُغلق في نهاية 2022. اللعبة الطويلة هنا هي الانضمام إلى الاتحاد الأوروبي. الجبل الأسود هو المرشح الأكثر تقدمًا، ومن راكم سنوات من الإقامة القانونية قبل حدوث العضوية سيكون في وضع جيد إن تحققت.
جورجيا: 100,000 دولار وأخف الأوراق تقريبًا في أي مكان
تمنح جورجيا تصريح إقامة للأجانب الذين يملكون عقارًا مقدَّرًا بـ100,000 دولار أمريكي أو أكثر، بتأكيد من تقييم محلي معتمد. البيروقراطية خفيفة بشكل معروف. تسجيل عملية الشراء يستغرق يومًا واحدًا في مركز خدمة عامة، وتُقاس إجراءات التصريح بالأسابيع، ويمكن لأفراد الأسرة التقدم مع المالك.
هناك تفصيل يجعل التصريح أقل إلحاحًا مما يبدو: مواطنو نحو مئة دولة يمكنهم أصلاً البقاء في جورجيا بلا تأشيرة لمدة عام كامل في كل مرة. يثبت التصريح فائدته حين تريد الاستقرار فعليًا، أو فتح حسابات بنكية محلية، أو إدارة عمل دون رحلات حدودية سنوية. وبأسعار باتومي، ما زال 100,000 دولار يشتري شقة جيدة على الواجهة البحرية، وهو أمر لم يعد صحيحًا في معظم أوروبا الساحلية منذ زمن طويل.
بقية الساحة، باختصار
تستحق بعض البرامج سطرًا واحدًا. لا تزال لاتفيا تمنح تصريح إقامة مقابل عقار بقيمة 250,000 يورو زائد رسم حكومي؛ الأعداد صغيرة لكن الباب مفتوح. يعمل برنامج الإقامة الدائمة في مالطا على أساس منزل تستأجره أو تشتريه بالإضافة إلى مساهمة حكومية، ونجا من قرار المحكمة الذي أنهى برنامج الجنسية في الجزيرة. تعمل تأشيرة المستثمر التي أحيتها المجر عبر صناديق عقارية مرخّصة بقيمة 250,000 يورو، لا عبر شراء شقة مباشرة.
عبر الأطلسي، تبيع خمس دول كاريبية (سانت كيتس ونيفيس، أنتيغوا، دومينيكا، غرينادا، سانت لوسيا) الجنسية مع عقار منتجعي معتمد كأحد خيارات الدفع؛ تبدأ الأسعار من نحو 200,000 دولار وارتفعت بحدة بعد 2023 تحت ضغط أمريكي وأوروبي. أما برنامج EB-5 الأمريكي، الذي يُقحم في هذه القوائم باستمرار، فليس برنامج عقار على الإطلاق. إنه استثمار تجاري خالق لفرص عمل يبدأ من 800,000 دولار. شراء شقة في ميامي يمنحك شقة في ميامي، لا أكثر.
البرتغال وإسبانيا: الشراء متاح، لكن الأوراق منفصلة
لا تقيّد أي من الدولتين شراء الأجانب للعقارات. ما اختفى هو مبادلة العقار بالأوراق.
تعيش التأشيرة الذهبية البرتغالية على وقود آخر: صناديق استثمار من 500,000 يورو، وتبرعات للثقافة أو البحث من 250,000 يورو، ومسارات خلق فرص عمل يستخدمها قلة. مسارها إلى الجنسية بعد خمس سنوات هو الأقصر في أوروبا الغربية، ما يبقي مسار الصناديق نشطًا. أما من أراد أساسًا العيش في البرتغال فيحقق نتيجة أفضل عادة عبر تأشيرة D7 التي تطلب دخلًا سلبيًا ثابتًا مرتبطًا بالحد الأدنى الوطني للأجور بدلاً من رأس المال، أو عبر D8 للعاملين عن بُعد.
لا تقدم إسبانيا أي مسار استثماري منذ أبريل 2025. تأشيرة الإقامة غير الربحية (دخل سلبي نحو 2,400 يورو شهريًا لمقدم الطلب الرئيسي، دون العمل في إسبانيا) وتأشيرة الرحّل الرقميين تتحملان العبء بدلاً منها. يمكنك الاحتفاظ بأي منهما إلى جانب منزل إسباني؛ فقط المنزل لم يعد يمنح التأهل.
اختيار مسار، وفحص أي قائمة
حين تُصفّف جنبًا إلى جنب، تترتب البرامج المفتوحة بحسب ما تريد تحقيقه. الوصول إلى شنغن دون انتقال: اليونان من 400,000 يورو. قاعدة معفاة من الضرائب ستستخدمها فعلاً: الإمارات بمليوني درهم. وضع دائم في دولة أوروبية بأدنى حد دخول: قبرص بـ300,000 يورو زائد الضريبة. جواز سفر ثانٍ: تركيا بـ400,000 دولار. موطئ قدم ساحلي بميزانية متواضعة: الجبل الأسود أو جورجيا، حيث العقار هو الهدف والتصريح مجرد إضافة.
قبل التصرف بناءً على أي قائمة، بما فيها هذه، أجرِ نفس الفحوصات الخمسة التي نجريها نحن:
- حدّد تاريخ النشر. في هذا المجال، أي شيء أقدم من عام هو تاريخ لا إرشاد.
- تحقق من البرنامج عبر مصدر حكومي رسمي، لا صفحة وكالة مرتبطة بقمع مبيعات.
- تحقق من الفئات الإقليمية. رقم عنوان واحد لليونان أصبح خاطئًا منذ سبتمبر 2024.
- اسأل عمّا لا يستطيع العقار فعله. تحظر اليونان التأجير قصير الأجل في منازل التأشيرة الذهبية.
- اسأل متى يُسمح لك بالبيع. تركيا تقيّد سند الملكية لثلاث سنوات.
تحركت القواعد في كل برنامج على هذه الصفحة بين 2023 و2026، وستتحرك مجددًا. تتابع HomeNSearch هذه التطورات عبر الدول الـ13 التي نغطيها، وغالبًا ما تسمع فرقنا المحلية عن التعديلات المقترحة من محامين على الأرض قبل أن تصبح قانونًا. إن أردت قائمة مختصرة تم اختبارها مقابل ميزانيتك وجواز سفرك ووضعك الضريبي، اسألنا. تلك المحادثة لا تكلّف شيئًا. أما فك صفقة خاطئة بقيمة 400,000 يورو فتكلّف الكثير.
أسئلة شائعة
ما الدول التي ما زالت تمنح الإقامة مقابل شراء عقار في 2026؟
اليونان (من 400,000 يورو في معظم المناطق، و800,000 يورو في أثينا والجزر الكبرى، و250,000 يورو لمشاريع التحويل أو الترميم)، والإمارات (مليونا درهم)، وقبرص (300,000 يورو زائد الضريبة في وحدة جديدة)، والجبل الأسود (أي منزل مسجَّل)، وجورجيا (100,000 دولار)، ولاتفيا (250,000 يورو، بحجم صغير لكنها فعّالة). تذهب تركيا خطوة أبعد وتمنح الجنسية مقابل 400,000 دولار. تبيع عدة دول كاريبية الجنسية أيضًا بخيارات عقارية، لكنها برامج جواز سفر لا أماكن يخطط معظم المشترين للعيش فيها.
هل يمكنني الحصول على تأشيرة ذهبية في إسبانيا أو البرتغال؟
ليس عبر العقار. أنهت إسبانيا تأشيرتها الذهبية بالكامل في 3 أبريل 2025. برنامج البرتغال ما زال قائمًا، لكن العقار لم يعد مؤهلاً منذ أكتوبر 2023؛ والمسارات الفعّالة هي الصناديق من 500,000 يورو والتبرعات الثقافية من 250,000 يورو. إذا كان الهدف الإقامة لا الاستثمار، فتأشيرة إسبانيا غير الربحية وتأشيرة D7 البرتغالية بديلان صادقان، كلاهما قائم على الدخل بدلاً من رأس المال.
ما أرخص طريقة للحصول على إقامة أوروبية عبر العقار؟
الجبل الأسود، حيث يدعم أي منزل صالح للسكن تصريحًا متجددًا دون حد أدنى للسعر. داخل الاتحاد الأوروبي، يمثل مسار التحويل والترميم اليوناني بقيمة 250,000 يورو الحد الأدنى إن كنت مستعدًا لمشروع. غير ذلك، فقبرص بـ300,000 يورو زائد الضريبة للوضع الدائم، ثم فئة اليونان بـ400,000 يورو لحرية التنقل داخل شنغن.
هل تؤدي التأشيرة الذهبية إلى الجنسية؟
لا من تلقاء نفسها، في أي مكان. تطلب اليونان سبع سنوات من إقامة فعلية إلى جانب اختبار لغة. تحتسب قبرص السنوات المقضية فعليًا على الجزيرة. تُعد البرتغال الاستثناء بخمس سنوات، وهو ما يُبقي مسار الصناديق نشطًا حتى دون عقار. تتخطى تركيا الطابور وتمنح الجنسية مباشرة مقابل صفقة الـ400,000 دولار. أما الإمارات فلا تجنّس المستثمرين عمليًا على الإطلاق.
هل يجب أن أعيش في البلد للحفاظ على التأشيرة؟
غالبًا لا، وهذا بالضبط هو المنتج. لا تضع اليونان حدًا أدنى للإقامة. تطلب الإمارات فقط الاحتفاظ بالعقار المؤهِّل. تريد قبرص زيارة واحدة كل سنتين. الجبل الأسود هو الاستثناء؛ إذ يفترض تصريحه وجودك الفعلي هناك، وتزداد صعوبة التجديد إن لم تكن كذلك أبدًا. أما مواطنو تركيا فبالطبع لا يدينون بإقامة لأحد.
