كيف يحصل غير المقيمين على قرض عقاري في الخارج

لا تحب البنوك إقراض من لا تستطيع ملاحقتهم عند التعثر. وهذه هي المعضلة الحقيقية للقرض العقاري لغير المقيمين، باختصار: أنت تعيش في بلد، والعقار في بلد آخر، وعلى الجهة المُقرِضة أن تقرر ما إذا كانت كشوف الرواتب الصادرة من صاحب عمل أجنبي تستحق مخاطرة التحصيل. بعض البنوك حوّلت الموافقة على هذا النوع من التمويل إلى نشاط تجاري قائم بذاته. أما الغالبية، فترد ببساطة بالرفض.

الخبر السار أن البنوك التي تُقرض الأجانب فعلاً تتركز في عدد محدود من الأسواق، وكثير منها هي بالضبط الوجهات التي يريد المشترون الدوليون شراء عقارات فيها أصلاً. البنوك الإسبانية والبرتغالية توافق سنويًا على آلاف القروض لغير المقيمين. وفي الإمارات، خصصت البنوك أقسامًا كاملة لخدمة المغتربين والمشترين من خارج الدولة. أما في الدول التي يشح فيها التمويل البنكي، فقد سدّ المطورون الفجوة بخطط تقسيط لا تحتاج إلى أي بنك على الإطلاق.

يستعرض هذا الدليل الطرق الأربع الواقعية لتمويل شراء عقار في الخارج، والشروط التي يُعرَض فعليًا على غير المقيمين، ومقارنة بين أسواقنا الرئيسية، وخطوات تقديم الطلب نفسه، ومخاطرة سعر الصرف التي توقع مشترين أكثر مما توقعه أي خطاب رفض على الإطلاق.

أربع طرق لتمويل شراء عقار في الخارج

كل صفقة عقارية عابرة للحدود تُموَّل بإحدى هذه الطرق الأربع، ومن الأفضل أن تكون صريحًا مع نفسك بشأن الطريقة الأنسب لك قبل أن تتحدث مع أي وسيط عقاري.

الطريقة الأولى هي قرض عقاري محلي في البلد الذي تشتري فيه. يُضمَن القرض بالعقار الأجنبي نفسه، ويُصرف عادةً بالعملة المحلية، ويُقيَّم بناءً على دخل تحصل عليه من مكان آخر تمامًا. وهذا هو محور معظم هذا الدليل.

الطريقة الثانية هي الاقتراض من بلدك. إذا كنت تملك عقارًا في بلدك بقيمة صافية معقولة، فإن إعادة الرهن أو قرض ضمانه المسكن يمكن أن يوفر لك المبلغ الذي تأخذه بعد ذلك إلى الخارج كمشترٍ نقدي. بنكك يعرفك مسبقًا، والعقد بلغتك، والبائع يعاملك كمشترٍ نقدي، وهذا يمنحك قوة تفاوضية حقيقية. أما المأزق فيظهر بمجرد أن تنطق به: منزل عائلتك بات يحمل الآن مخاطرة شقة عطلات تبعد عنه ألفي كيلومتر.

الطريقة الثالثة هي خطة سداد من المطوّر. وهي الممارسة المعتادة في تركيا والإمارات وتايلاند، حيث يتراوح إقراض البنوك للأجانب بين المحدود والمنعدم تقريبًا. تدفع على دفعات مرتبطة بمراحل البناء، وأحيانًا يُرحَّل جزء من السعر إلى ما بعد التسليم بسنوات. لا بنك، ولا ملف دخل، ولا جهة تدقيق مستقلة تسأل عمّا إذا كان المشروع قائمًا على أساس متين. وهذه النقطة الأخيرة سلاح ذو حدين.

الطريقة الرابعة هي النقد، وهو يموّل من الصفقات الدولية أكثر مما تموّله الطرق الثلاث الأخرى مجتمعة. ليس لأن كل مشترٍ ثري. فشقة جاهزة بغرفتي نوم على بعد عشر دقائق من البحر في أنطاليا أو على الساحل القبرصي قد تكلف أقل من مرآب سيارات في وسط لندن، وبهذه الأسعار، كثير من المشترين لا يحتاجون إلى دين أصلًا.

كيف تبدو شروط التمويل الفعلية لغير المقيمين

انسَ الأسعار والنسب التي تروّج لها البنوك للمقيمين المحليين. فإقراض غير المقيمين يخضع لكتاب قواعد مختلف تمامًا، وكل بند فيه أكثر تشددًا.

لنبدأ بالدفعة المقدمة. في معظم الأسواق التي تُقرض الأجانب أصلًا، تموّل البنوك عادةً ما بين 50% و70% من القيمة المُقدَّرة للعقار، أي أن عليك تأمين 30% إلى 50% نقدًا. قارن ذلك بنسبة 10% إلى 20% التي قد يدفعها مشترٍ محلي. والتقييم مهم هنا: فإذا قدّر خبير البنك الشقة بأقل من السعر المتفق عليه، ينكمش القرض ويقع الفارق على عاتقك.

تُضاف تكاليف الشراء فوق ذلك. ضريبة النقل، ورسوم التوثيق والتسجيل، والأتعاب القانونية: تختلف باختلاف البلد، وقد تضيف من نسبة بسيطة إلى رقمين منخفضين، والبنوك لا تموّل أيًا منها. احتياجك النقدي الحقيقي هو الدفعة المقدمة زائد كل ذلك.

مدد القروض أقصر مما قد تكون معتادًا عليه، وتتراوح غالبًا بين 15 و25 عامًا، وتريد معظم البنوك سداد الدين قبل أن يبلغ عمرك ما بين 70 و75 عامًا. فمتقدم في الخامسة والخمسين من عمره غالبًا ما يجد نفسه أمام مدة 15 عامًا سواء أعجبه ذلك أم لا، والمدة الأقصر تعني قسطًا شهريًا أكبر.

الفائدة غالبًا متغيرة. وفي منطقة اليورو يعني ذلك عادةً هامشًا فوق مؤشر يوريبور، فيتحرك قسطك كلما تحركت أسعار الفائدة الأوروبية. توجد عروض بفائدة ثابتة، في بعض الأسواق أكثر من غيرها، وقد يدفع غير المقيمين أحيانًا علاوة صغيرة في الحالتين. تعامل مع أي رقم يُعرض عليك على أنه مؤشر حالي لا وعد ثابت؛ فالتسعير يتبع دورة أسعار الفائدة.

ثم تأتي الأوراق الثبوتية، وهي النقطة التي تتعثر فيها معظم الطلبات فعليًا. فالبنك الذي يُقيّم دخلًا أجنبيًا يريد الصورة كاملة، مترجمة ومصدَّقة بالأبوستيل غالبًا:

• إقرارات ضريبية لسنتين أو ثلاث
• كشوف رواتب حديثة، أو حسابات مالية إن كنت تعمل لحسابك الخاص
• كشوف حساب بنكي لستة إلى اثني عشر شهرًا
• تقرير ائتماني من بلدك الأصلي
• قائمة بالقروض القائمة والالتزامات الأخرى

تُجري معظم البنوك أيضًا اختبار نسبة الدين إلى الدخل: إجمالي أقساط ديونك الشهرية، بما فيها القرض العقاري الجديد، لا يجب أن يتجاوز عمومًا ثلث دخلك الصافي تقريبًا. ويخضع العاملون لحسابهم الخاص لتدقيق إضافي في كل مكان، أما الدخل الذي يصعب توثيقه، كالمداخيل النقدية أو العمل الحر غير المنتظم، فقد يُعامَل وكأنه غير موجود.

وثمة عادة أوروبية أخرى تستحق المعرفة: يشترط كثير من البنوك بوليصة تأمين على الحياة مرافقة للقرض، وتُسعَّر حسب عمرك وحالتك الصحية. وهي جزء من التكلفة الحقيقية للقرض، وأحد أسباب صعوبة الموافقة بعد سن الستين.

احصل على موافقة مبدئية قبل أن تقع في حب شقة بعينها. تكلفتها زهيدة، وتستغرق عادةً أسبوعًا إلى ثلاثة أسابيع، وتحوّلك في نظر كل وسيط وبائع تقابله إلى مشترٍ جاد.

أي الأسواق تُقرض غير المقيمين

إليك كيف تصطف الدول التي نغطيها في HomeNSearch بالنسبة لمقترض أجنبي.

إسبانيا والبرتغال: الثنائي الأسهل وصولًا

إذا كنت تريد قرضًا عقاريًا مباشرًا لغير المقيمين في أوروبا، فشبه الجزيرة الأيبيرية هي الأفضل حظًا. تُقرض البنوك الإسبانية المشترين الأجانب منذ عقود، والإجراءات باتت مألوفة تمامًا، وبإمكان غير المقيم الذي يملك دخلًا موثقًا بوضوح أن يقترض عادةً 60% إلى 70% من القيمة المُقدَّرة على مدى 20 إلى 25 عامًا. ستحتاج إلى رقم NIE، وهو الرقم الضريبي للأجانب، وعادةً حساب بنكي إسباني قبل إتمام الصفقة. تصفّح ما يمكن أن يشتريه هذا المال على صفحة إسبانيا لدينا.

وتأتي البرتغال في المرتبة التالية مباشرة. إقراض غير المقيمين فيها إجراء روتيني، ونسبة القرض إلى القيمة تقع في نطاق مشابه، وأحيانًا أقل بقليل، ورقم NIF الضريبي مع حساب محلي هما بطاقتا الدخول. والبنوك البرتغالية دقيقة جدًا بشأن جودة المستندات، لذا فإن ملف دخل مرتب يسرّع الأمور كثيرًا. تعطيك قوائم عقارات البرتغال لدينا فكرة عن الأسعار من لشبونة وحتى الألغارف.

قبرص واليونان: ممكن، لكن بصبر

في كلا البلدين بنوك تُقرض الأجانب، لكن هذا القطاع أصغر، والإجابة تعتمد على البنك نفسه، بل وأحيانًا على الفرع نفسه، أكثر مما هي الحال في إسبانيا. توقّع نسبة قرض إلى قيمة أكثر تحفظًا، وإجراءات تدقيق أبطأ، وعبئًا أثقل من المستندات. أمضت البنوك اليونانية سنوات في إعادة بناء نفسها بعد الأزمة المالية، وما زالت انتقائية مع ملفات غير المقيمين، وإن كانت الأمور قد تخففت قليلًا. وفي كلا السوقين، غالبًا ما يلجأ المشترون غير القادرين على الانتظار إلى إتمام الصفقة نقدًا مباشرة.

الإمارات: إقراض مبني على معايير الراتب

في دبي وأبوظبي سوق تمويل عقاري نشط للأجانب، بمن فيهم من لا يقيمون في الإمارات. وتُبنى الموافقة على الراتب: تضع البنوك حدًا أدنى للدخل الشهري وتتفحص جيدًا مدى استقرار صاحب العمل أو النشاط التجاري الخاص بك. ويحصل غير المقيمين على نسبة قرض إلى قيمة أقل من المقيمين في الإمارات، ويختلف التسعير أيضًا، إلا أن الإجراءات سريعة مقارنة بالمعايير الأوروبية، والبنوك معتادة على التعامل مع الملفات الدولية. اطّلع على السوق نفسها في صفحة الإمارات لدينا.

تركيا وتايلاند: حيث تسدّ خطط السداد الفجوة

القروض العقارية للمشترين الأجانب موجودة نظريًا في تركيا، وشبه معدومة في تايلاند، وعمليًا قلة من المشترين الدوليين يستخدمونها في كلا البلدين. فثقافة التمويل مختلفة هناك: المطوّر هو من يتحمل عبء الائتمان بدلًا من البنك. وخطط التقسيط بلا فوائد أثناء البناء أمر معتاد في المشاريع الجديدة التركية والتايلاندية، وقد تمتد أحيانًا إلى عامين أو ثلاثة بعد التسليم. وهذا تمويل مفيد فعلًا. لكن تذكّر أن لا أحد في أي بنك تحقق من المطوّر، لذا يقع على عاتق محاميك القيام بهذا الدور من خلال العناية الواجبة تجاه المشروع وسند ملكية الأرض وترتيبات حساب الضمان.

خطوات تقديم الطلب

تختلف التفاصيل من بلد إلى آخر، لكن طلب غير المقيم يتبع الهيكل نفسه تقريبًا في كل مكان.

1. رتّب رقمك الضريبي المحلي، وحسابًا بنكيًا محليًا إن استلزم الأمر. ففي إسبانيا هو NIE، وفي البرتغال NIF؛ ولمعظم الدول ما يعادلهما.
2. جهّز ملف الدخل: الإقرارات الضريبية، وكشوف الرواتب، والكشوف البنكية، والتقرير الائتماني، مترجمة عند الحاجة.
3. تقدّم بطلب موافقة مبدئية، إما مباشرة أو عبر وسيط تمويل متخصص في حالات غير المقيمين.
4. ابحث عن العقار واتفق على السعر، وأخبر البائع أنك تشتري بتمويل.
5. يطلب البنك تقييمًا خاصًا به. ويُحدَّد القرض على أساس الأقل بين السعر والتقييم.
6. راجع العرض الرسمي: نوع الفائدة، ومدة القرض، ومتطلبات التأمين، ورسوم السداد المبكر.
7. أتمم الصفقة أمام كاتب عدل، كما تشترط معظم دول القانون المدني، وسجّل الرهن على سند الملكية.

من أول مستند حتى استلام المفاتيح، تُعد ستة إلى عشرة أسابيع توقعًا معقولًا إذا كانت أوراقك سليمة، وأطول من ذلك إن تأخرت الترجمات والأبوستيل. وحيثما تسمح الممارسات المحلية، اطلب من محاميك أن يدرج في عقد البيع شرط تمويل يحمي دفعتك المقدمة إذا رُفض الطلب. فإسبانيا مثلًا لا تُدرج هذا الشرط تلقائيًا. وقد خسر كثير من المشترين دفعاتهم المقدمة ظنًا منهم أنه مدرج.

فجوة العملة التي لا يحتسبها أحد

وهذه هي المخاطرة التي تبقى بعد انتهاء الطلب نفسه: أنت تكسب بعملة وتدين بأخرى. قرض عقاري باليورو يُسدَّد من راتب بريطاني، أو خطة تقسيط بالبات التايلاندي تُموَّل باليورو. القرض لا يهتم بما يفعله سعر الصرف. أما ميزانيتك فستهتم.

احسب أثر تحرك بنسبة 10%، لأن هذه التحركات تحدث فعلًا. فإذا ضعُفت عملتك الأصلية بنسبة 10% أمام عملة القرض، يرتفع قسطك الشهري فعليًا بنسبة 10% دون أن يغيّر البنك أي شيء. وعلى مدى مدة 20 عامًا، ستمر بتقلبات كهذه أكثر من مرة، في الاتجاهين.

يمكنك التخفيف من ذلك. فالاقتراض بالعملة نفسها التي تكسب بها هو الحل الأنظف، إن وجدت بنكًا يوفره. كما أن احتياطيًا يغطي ستة إلى اثني عشر شهرًا من الأقساط محتفظًا به بعملة القرض يمتص الصدمات. أما بالنسبة للتحويلات نفسها، فتقدّم شركات صرف العملات المتخصصة عقود تحوّط آجلة تثبّت سعر الصرف لأشهر مقدمًا، وهو أمر بالغ الأهمية في الدفعات المرحلية للمطوّر. كما تُلزم قواعد الاتحاد الأوروبي البنوك بتحذير المقترضين بالعملات الأجنبية من هذه المخاطرة، وتتضمن بعض العقود حقًا في تحويل القرض إلى عملة أخرى إذا تجاوز سعر الصرف حدًا معينًا. اسأل عمّا إذا كان عقدك يتضمن هذا البند.

عندما يرفض البنك

الرفض شائع في إقراض غير المقيمين، وغالبًا لا يعكس الكثير عنك شخصيًا. ملف دخل ضعيف لعامل مستقل، أو جواز سفر لا يتوافق مع السياسة الداخلية لذلك البنك، أو نوع عقار لا يرتاح له المُقرض: أي من هذه الأسباب وحده كفيل بإسقاط الطلب. المهم هو خطوتك التالية.

أحيانًا يكون الحل بنكًا آخر، فالمعايير تتفاوت كثيرًا حتى داخل البلد الواحد، وهنا يكسب وسيط التمويل المتخصص في حالات غير المقيمين أتعابه. وأحيانًا يكون الحل دفعة مقدمة أكبر: فبنك رفضك عند 30% قد يعيد النظر عند 50%. والاقتراض مقابل منزلك يحوّل المشكلة إلى مشكلة محلية يستطيع بنكك حلها. أما خطط المطوّرين فتحل محل البنك تمامًا في الأسواق المصممة لها. وأحيانًا تكون الإجابة الصادقة هي شراء عقار أرخص، نقدًا، في سوق تجعل الأسعار فيه هذا الخيار واقعيًا، بدلًا من إرهاق نفسك بدين بشروط تعاقبك.

إذا كنت تزن عدة خيارات من هذه أمام بعضها، تواصل معنا. تعمل HomeNSearch في ثلاث عشرة دولة، وجزء من مهمتنا هو مطابقة المشترين مع الأسواق التي تناسب ميزانيتهم وتمويلهم فعليًا، قبل أن يحجز أحد رحلة معاينة.

الأسئلة الشائعة

هل يمكنني الحصول على قرض عقاري في الخارج دون الإقامة هناك؟

نعم، في الدول المناسبة. تتوفر أنظمة إقراض راسخة لغير المقيمين في إسبانيا والبرتغال والإمارات، فيما تدرس البنوك القبرصية واليونانية طلبات الأجانب حالة بحالة. ستحتاج إلى دخل موثق، ورقم ضريبي محلي، ودفعة مقدمة تتراوح بين 30% و50%. أما تركيا وتايلاند فنادرًا ما تُقرضان المشترين الأجانب؛ ومن يشتري هناك يستخدم عادة خطط تقسيط المطوّر أو النقد.

كم دفعة مقدمة أحتاج لقرض عقاري في الخارج؟

خطّط لدفعة مقدمة تتراوح بين 30% و50% من السعر، لأن نسبة القرض إلى القيمة لغير المقيمين تتراوح عادةً بين 50% و70%. تُضاف تكاليف الشراء فوق ذلك، ولا يموّلها أي بنك. والمشتري الذي يملك نقدًا 40% من السعر، بالإضافة إلى التكاليف، مرشّح واقعي في كل مكان تقريبًا يُقرض فيه الأجانب.

ما أسهل دولة للحصول على قرض عقاري كغير مقيم؟

من بين الأسواق التي نغطيها: إسبانيا والبرتغال في المقدمة، تليهما الإمارات مباشرة بالنسبة للمشترين الذين يتجاوزون حدود الراتب التي تطبقها بنوكها. وتتعامل الدول الثلاث مع الطلبات الأجنبية بشكل روتيني، لا بوصفها استثناءات نادرة.

هل خطة سداد المطوّر أفضل من القرض العقاري؟

الحصول عليها أسهل ولا تتطلب ملف دخل، والأقساط أثناء البناء غالبًا بلا فوائد. لكن الثمن هو المخاطرة: لا بنك دقّق في المشروع، وأموالك معرضة للخطر إلى أن يكتمل العقار ويُسجَّل باسمك. أما القرض العقاري فيضع تقييم البنك وفحوصه القانونية في صفك. استخدم خطط السداد بالاستعانة بمحامٍ جيد، ومع مطوّر يمكنك زيارة مشاريعه المكتملة على أرض الواقع.