اسأل محاميًا في مدريد عن الضريبة التي ستدفعها على منزل إسباني، وستحصل على إجابة مختلفة عمّا يقوله محامٍ في فالنسيا. ليس لأن أحدهما مخطئ. فإسبانيا أوكلت ضريبة نقل ملكية العقار إلى الأقاليم، والأقاليم استخدمت هذه الصلاحية بحماس. الشقة نفسها بقيمة 300,000 يورو قد تحمل فاتورة ضريبية قدرها 18,000 يورو في مجتمع مستقل وتصل إلى 30,000 يورو في آخر.
هذا التفاوت الإقليمي يمتد عبر هذا الدليل بأكمله. فيما يلي ما ستدفعه في كل مرحلة من امتلاك عقار إسباني: الشراء، والاحتفاظ به، وتأجيره، وبيعه. وإذا كنت لا تزال تتعرف على خطوات عملية الشراء نفسها، فابدأ بدليلنا المفصل خطوة بخطوة عن شراء عقار في إسبانيا ثم عد إلى هنا من أجل الأرقام.
لماذا الإقليم أهم من المنزل نفسه
تضم إسبانيا 17 مجتمعًا مستقلًا، ومعظم الضرائب في هذا المقال إما تحددها هذه الأقاليم أو تعدّلها. ضريبة النقل، رسوم الدمغة، إعفاءات ضريبة الثروة: كلها إقليمية. الحكومة المركزية تضع القيم الافتراضية، والأقاليم تتجاوزها. لذا قبل أن تقارن بين عقارين، قارن بين إقليميهما أولًا. المشتري المتردد بين أليكانتي ومالقة يقارن في الواقع بين نظامين ضريبيين مختلفين، ومعظم المشترين لا يدركون ذلك أبدًا.
الضرائب عند الشراء
أول مفترق طرق: هل العقار من السوق الثانوية أم مشروع جديد؟ يُفرض على النوعين نظامان ضريبيان منفصلان، ولا تدفع كلاهما أبدًا.
العقارات المستعملة تخضع لضريبة ITP
ضريبة ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales) هي ضريبة نقل الملكية على العقارات المستعملة، وهي الضريبة التي تعدّلها الحكومات الإقليمية أكثر من غيرها. تتراوح النسب عادة بين 6% و10% من السعر. وقت كتابة هذا المقال، تفرض مدريد 6%، وأندلوسيا 7% ثابتة، بينما تصل فالنسيا وكتالونيا إلى 10%. وتبقى جزر الكناري أرخص عند 6.5%. أما جزر البليار فتستخدم سلمًا متدرجًا يبدأ من 8% ويتجاوز 10% في العقارات الباهظة.
ثمة فخ يجب الانتباه إليه: منذ عام 2022، تُفرض ضريبة ITP على القيمة المرجعية الرسمية للسجل العقاري (valor de referencia) كلما كانت أعلى من السعر الذي دفعته فعليًا، فقد تنتهي صفقة رابحة حقًا بفاتورة ضريبية محسوبة على السعر الكامل. والموعد النهائي قصير: تُستحق ضريبة ITP خلال نحو 30 يوم عمل من التوقيع. محاميك أو الـgestoría يقدّم الإقرار، لكن المسؤولية تبقى عليك.
العقارات الجديدة تخضع لـIVA بالإضافة إلى AJD
إذا اشتريت من مطوّر، تختفي ضريبة ITP. وبدلًا منها تدفع IVA، وهي ضريبة القيمة المضافة الإسبانية، بنسبة 10% من السعر، وهي النسبة نفسها في البر الرئيسي وجزر البليار. أما جزر الكناري فلا تفرض IVA إطلاقًا؛ بديلها المحلي IGIC يبلغ نحو 7% على العقارات الجديدة، وهذا أحد الأسباب التي تدفع مشتري العقارات الجديدة للاهتمام بتينيريفي وجران كناريا.
العقارات الجديدة تستوجب أيضًا ضريبة AJD، رسم الدمغة على العقود الموثقة لدى كاتب العدل. وهي إقليمية أيضًا: بين 0.5% و1.5% من السعر، ومعظم الأقاليم ذات الضرائب المرتفعة تفرض النسبة الكاملة 1.5%. مبلغ صغير مقارنة بـIVA، لكنه في صفقة بقيمة 300,000 يورو يعني 4,500 يورو نقدًا يجب توفيرها يوم إتمام العقد.
كيف تبدو الفاتورة الكاملة
الضرائب ليست القصة كاملة. رسوم كاتب العدل، ورسوم السجل العقاري، وأتعاب الـgestoría لمتابعة الإجراءات، ومحامٍ مستقل بنسبة تقارب 1% من السعر، كلها تُضاف فوق بعضها. خصّص ما بين 10% و15% إضافية فوق سعر الشراء لتتجنب المفاجآت. تحتل إسبانيا موقعًا متوسطًا على المستوى الدولي، ويمكنك الاطلاع على المقارنة في دليلنا عن التكلفة الحقيقية لشراء عقار في الخارج.
مثال عملي: 300,000 يورو بين عقار مستعمل وعقار جديد
لنأخذ إقليمًا بنسبة ITP تبلغ 8% وAJD بنسبة 1.5%، وهو تقريبًا وسط النطاق الإسباني، ونطبّق المبلغ نفسه 300,000 يورو على عقار مستعمل وآخر جديد.
العقار المستعمل:
- ITP بنسبة 8%: 24,000 €
- كاتب العدل والسجل العقاري: نحو 1,500 €
- محامٍ مستقل بنسبة 1%: 3,000 €
- الإجمالي الإضافي فوق السعر: نحو 28,500 €، أي 9.5%
العقار الجديد:
- IVA بنسبة 10%: 30,000 €
- AJD بنسبة 1.5%: 4,500 €
- كاتب العدل والسجل والمحامي: نحو 4,500 €
- الإجمالي الإضافي فوق السعر: نحو 39,000 €، أي 13%
الميزانية نفسها، والفرق نحو 10,000 يورو. والآن غيّر الإقليم بدلًا من العقار. العقار المستعمل نفسه في مدريد بضريبة ITP 6% يكلّف 18,000 يورو، بينما في فالنسيا بنسبة 10% يكلّف 30,000 يورو، وهو بالضبط ما يدفعه العقار الجديد كضريبة IVA. المنزل لم يتغيّر. الفاتورة هي التي تغيّرت.
الضرائب أثناء التملك
IBI، الضريبة البلدية السنوية
يدفع كل مالك ضريبة IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) للبلدية كل عام. تُحسب على أساس القيمة العقارية الكاداسترية، وهي رقم إداري يقل عادة بكثير عن سعر السوق، وبنسبة تحددها كل بلدية بنفسها. شقة نموذجية بغرفتي نوم على الساحل قد تكلّف بضع مئات من اليوروهات سنويًا؛ أما الفلل الكبيرة في البلديات الراقية فقد تتجاوز 1,000 يورو. تفرض بلديات كثيرة أيضًا رسمًا صغيرًا منفصلًا لجمع النفايات، يُعرف بـbasura. لا يشكّل أي منهما خطرًا كبيرًا. لكن تجاهلهما قد يفعل، ببطء، لأن ضريبة IBI غير المسددة تلتصق بالعقار نفسه وتظهر في أسوأ لحظة ممكنة، عادة عند محاولة البيع.
الضريبة التي ينساها غير المقيمين: الدخل الافتراضي
وهذه هي الضريبة التي تفاجئ تقريبًا كل مالك أجنبي. إذا كنت غير مقيم ومنزلك في إسبانيا غير مؤجَّر، فإن إسبانيا تفرض عليك ضريبة على دخل افتراضي على أساس أنك كان بإمكانك تأجيره. الوعاء الضريبي هو 1.1% أو 2% من القيمة الكاداسترية، حسب موعد آخر مراجعة قامت بها بلديتك لهذه القيم؛ وعلى هذا الوعاء تدفع 19% إذا كنت مقيمًا في الاتحاد الأوروبي أو المنطقة الاقتصادية الأوروبية، و24% في غير ذلك. من الناحية المالية يكون المبلغ عادة متواضعًا، غالبًا بين 200 و600 يورو سنويًا. لكنه التزام بتقديم إقرار، نموذج Modelo 210، ولا يرسل لك أحد فاتورة به. لا تصلك أي رسالة. يُفترض ببساطة أن تقدّم الإقرار بنفسك، والضرائب المتأخرة مع الفوائد تنتظر بصبر أولئك الملاك الذين يكتشفون الأمر بعد خمس سنوات.
ضريبة الثروة، باختصار
لا تزال إسبانيا تفرض ضريبة على الثروة، وغير المقيمين مشمولون بها فيما يخص أصولهم الإسبانية. عمليًا، نادرًا ما يفعّل منزل عطلات واحد هذه الضريبة: الإعفاءات سخية، وقد أفرغت عدة أقاليم هذه الضريبة من مضمونها عبر إعفاءات إقليمية. تصبح الضريبة حقيقية فوق نحو مليون يورو من الأصول الإسبانية، وتختلف العتبات والإعفاءات باختلاف الإقليم، كما هو الحال في كل شيء هنا. عند هذا المستوى، اطلب المشورة قبل الشراء لا بعده، إذ لا يمكن تعديل هيكل الملكية بأثر رجعي.
الضرائب عند التأجير
يُفرض ضريبة على دخل الإيجار من عقار إسباني في إسبانيا حتى لو كنت تعيش في مكان آخر، والقواعد تختلف اختلافًا حادًا حسب بلد إقامتك. يدفع المقيمون في الاتحاد الأوروبي والمنطقة الاقتصادية الأوروبية 19% على صافي الدخل: فوائد القرض، وIBI، والتأمين، ورسوم الجمعية، والصيانة، والاستهلاك، كلها تُخصم أولًا، وهذا غالبًا ما يخفّض الوعاء الضريبي إلى النصف. أما المقيمون في أي مكان آخر، بما في ذلك المملكة المتحدة والولايات المتحدة، فيدفعون 24% على إجمالي الإيجار دون أي خصومات على الإطلاق.
لنحسب ما يعنيه ذلك عمليًا. إيجار سنوي قدره 12,000 يورو مع تكاليف 5,000 يورو يترك لمالك من الاتحاد الأوروبي 19% من 7,000 يورو، أي نحو 1,330 يورو. أما مالك بريطاني يمتلك الشقة نفسها وله التكاليف نفسها فيدفع 24% من كامل مبلغ 12,000 يورو: أي 2,880 يورو، أي أكثر من الضعف عن العقار نفسه. هذه أكبر فجوة ضريبية بين مالكي الاتحاد الأوروبي وغيرهم، ويجب أن تدخل في حساباتك للعائد قبل الشراء، لا بعد أن ينتقل المستأجر الأول.
الضرائب عند البيع
ضريبة الأرباح الرأسمالية واقتطاع الـ3%
إذا بعت بربح، تفرض إسبانيا ضريبة 19% على الربح لغير المقيمين؛ أما المقيمون فيدفعون وفق سلم تصاعدي. تكاليف الشراء والتجديدات الموثقة ترفع قيمة الاقتناء وتقلّص الربح الخاضع للضريبة، لذا احتفظ بكل فاتورة منذ اليوم الأول.
الآلية التي تفاجئ الناس هي الاقتطاع. عندما يبيع غير مقيم، يُلزم القانون المشتري باقتطاع 3% من السعر ودفعها مباشرة لمصلحة الضرائب. تستلم أنت 97% لدى كاتب العدل. هذه النسبة 3% هي دفعة مقدَّمة على فاتورة أرباحك الرأسمالية: تقدّم إقرار Modelo 210 خلال أربعة أشهر، وتسدد أي فرق، أو تسترد الفائض إذا كان التزامك الفعلي أقل. تصل المبالغ المستردة فعلًا، لكن وفق جدول مصلحة الضرائب الزمني، وعادة ما ينتظر البائعون قرابة عام.
ضريبة Plusvalía البلدية
إضافة إلى ضريبة الأرباح الرأسمالية، تفرض البلدية ضريبة plusvalía، وهي ضريبة على الزيادة في قيمة الأرض خلال فترة امتلاكك للعقار. حكم قضائي صدر عام 2021 أعاد تشكيل هذه الضريبة: يمكنك الآن الاختيار بين طريقتين لحسابها، ولا تدفع شيئًا إذا بعت بخسارة فعلية. لكن في كثير من عمليات البيع العادية، يبلغ المبلغ أربعة أرقام، ويحدَّد حسب البلدية وعدد سنوات الملكية. كثير من البائعين يسمعون بهذا المصطلح لأول مرة عند إتمام الصفقة.
هناك أمر غريب يستحق المعرفة. يقع عبء ضريبة plusvalía على البائع، لكن إذا كان البائع غير مقيم، يمكن تحميل المشتري المسؤولية عنها. فإذا كنت تشتري من غير مقيم، يقوم محامٍ جيد باقتطاع المبلغ التقديري من السعر عند إتمام الصفقة وتسويته مباشرة.
اعرف الإقليم أولًا، ثم اختر المنزل
لا شيء من هذا ينبغي أن يثنيك عن الشراء. ضرائب العقار في إسبانيا معروفة ويمكن التنبؤ بها إلى حد كبير بمجرد أن ترسم خريطة إقليمك: تحقق أولًا من المجتمع المستقل، وخصّص 10-15% إضافية فوق السعر عند الشراء، وقدّم إقرار الدخل الافتراضي كل عام تمتلك فيه العقار، وتوقّع اقتطاع الـ3% عند البيع. وعندما تكون مستعدًا للاطلاع على عقارات فعلية، تصفّح قوائم العقارات في إسبانيا على HomeNSearch، حيث يمكنك مقارنة الأقاليم التي تنطبق عليها هذه النسب قبل أن تقع في حب عنوان معيّن.
أسئلة شائعة
هل يدفع الأجانب ضرائب شراء أعلى في إسبانيا؟
لا. ضرائب ITP وIVA وAJD متطابقة للجميع بصرف النظر عن الجنسية أو مكان الإقامة. تظهر الفروق لاحقًا: إقرار الدخل الافتراضي، وفرض الضريبة على إجمالي الإيجار لملاك خارج الاتحاد الأوروبي، واقتطاع الـ3% عند البيع، كلها تستهدف غير المقيمين. أما عملية الشراء نفسها فتعامل كل مشترٍ بالطريقة نفسها.
ما الأقاليم الإسبانية التي تفرض أقل ضريبة شراء؟
وقت كتابة هذا المقال، تحتل مدريد بنسبة 6% وجزر الكناري بنسبة 6.5% أدنى نطاق ضريبة ITP، تليهما أندلوسيا بنسبة ثابتة قدرها 7%. أما فالنسيا وكتالونيا وشرائح جزر البليار العليا فتصل إلى 10% أو أكثر. تتغير النسب مع السياسات الإقليمية، لذا تحقق من الرقم الحالي لإقليمك المستهدف قبل الالتزام.
هل العقار الجديد أم المستعمل أرخص من الناحية الضريبية في إسبانيا؟
عادة العقار المستعمل. فالعقارات الجديدة تخضع في كل مكان لضريبة IVA بنسبة 10% بالإضافة إلى AJD، بينما يمكن أن تبدأ ضريبة ITP على العقار المستعمل من 6%. وفي إقليم تبلغ فيه ITP نسبة 10%، تضيق الفجوة لتقترب من رسم الدمغة وحده. وتُعد جزر الكناري استثناءً، إذ تقلّص العقارات الجديدة فيها الفجوة، لأن ضريبة IGIC البالغة نحو 7% تقل عن IVA في البر الرئيسي.
ماذا لو لم أقدّم قط إقرار الدخل الافتراضي لغير المقيمين؟
لا يسقط الالتزام لمجرد أن أحدًا لم يتواصل معك. يمكن لمصلحة الضرائب المطالبة بالسنوات الأربع الأخيرة، مع الفوائد وربما غرامات إضافية. عادة ما يصحح الملاك وضعهم بتقديم الإقرارات الفائتة طوعًا، ما يقلّل العقوبات. فإذا كنت تمتلك العقار منذ سنوات ولم تسمع قط بنموذج Modelo 210، استشر مستشارًا ضريبيًا إسبانيًا قبل البيع، لأن هذا هو الوقت الذي يميل فيه الأمر إلى الظهور.
